【127畝容積率2.3上?！康貕K投標(biāo)項目高層+洋房+疊拼設(shè)計方案

上海市嘉定區(qū)安亭21-BE21&25地塊項目規(guī)劃方案概念設(shè)計文本Conceptualdesigntextofplanningscheme

forAnting

21-be21&25

plot

project

inShanghai目錄Contents1.區(qū)域認(rèn)知Architecturalplanning2.規(guī)劃策略Architecturalplanning3.方案優(yōu)化方向Scheme

deepening

direction4.戶型設(shè)計Apartment

layout

design5.售樓處salesoffice6.立面設(shè)計Architecturalplanning7.日照&地庫&分析圖Rizhao&Underground

Reservoir&Indicators區(qū)域認(rèn)知Regionalcognition現(xiàn)狀要點分析12高爾夫俱樂部GolfClub西側(cè)毗鄰安亭高爾夫俱樂部，享受大面積綠化景觀資源。充分利用西側(cè)高質(zhì)量景觀資源是本案深化設(shè)計的前提。盡可能的降較好的景觀資源最大化分配給社區(qū)內(nèi)的居民，使得優(yōu)質(zhì)城市資源不被浪費。WItisadjacentto

AntingGolfClubandenjoys

alargeareaofgreenlandscape

resources.

Makingfulluse

ofthehigh-quality

landscaperesources

onthe

west

side

isthepremise

ofdeepening

thedesign1ofthis

case.

Asfaras

possible,

thebetter

landscape

resources

willbedistributed

tothe

residents

inthe

community,

sothatthe

high-quality

urbanresources

willnotbewasted.21BE-21高壓線Highvoltageline2加油站高爾夫俱樂部gas

stationGolfClub21BE-253高壓線Highvoltage

line3東側(cè)地塊外圍有兩列高40余米的高壓走廊并列，高壓電線密集。從感受上對人的感官壓迫性極強，此因素為項目推演的重要關(guān)鍵因素

。我們對規(guī)避影響作出客觀的分析，盡可能降低由感官造成不利影響。EThere

aretwohigh-voltagecorridorswithaheightofmorethan40meters

intheperipheryoftheEast

plot,withdense

high-voltagelines.

Itisvery

oppressiveto

people's

senses

fromtheperspectiveoffeeling,

whichisanimportantandkey

factorforproject

deduction.

Wemake

anobjective

analysis

oftheimpact

ofavoidance

tominimize

theadverse

effects

causedby

thesenses.樓形分布分析高壓線對高層影響Influenceofhigh-voltage

lineson

high-risebuildings12沿街視角弊由于高層天然視線開闊，高壓線對住戶影響被無限放大，雖然可以享受到景觀資源，但是被低層階段，并不能形成一線景觀的感受，效果大大折扣。2WDue

tothe

wide

naturalsightofhigh-rise

buildings,

theimpact

ofhigh-voltagelines

onresidents

hasbeen

infinitelymagnified.

Althoughthey

canenjoythelandscaperesources,

they

cannotformthefeeling

offirst-line

landscape

inthelow-rise

stage,

andtheeffect

isgreatly

discounted.26F視角13高爾夫球場對低層影響1F視角Influenceofhigh-voltage

lineson

high-risebuildings弊由于低層具有高度視野不開闊的特質(zhì)，導(dǎo)致洋房視線被植被遮擋，不能夠講高爾夫球場的景觀資源最大展示給高品質(zhì)住戶。3WAsthelow-rise

hasthe

characteristic

ofhighvision,

the

view

ofthe

Western-stlehouse

is

blocked

byvegetation,

soitis3impossible

toshow

thelandscape

resources

ofthegolfcourse

tohigh-quality

residents.6F視角樓形分布分析高爾夫球場對高層影響Impact

ofgolfcourseon

high

rise1226F視角利由于高層具有高度視野開闊的特質(zhì)，臨近高爾夫球場綠化，能夠最大程度的調(diào)用景觀資源，拉升住宅品質(zhì)，2同時能夠規(guī)避高壓線塔的壓迫。1SAsthehigh-risebuildings

haveahighdegree

ofbroadvision,

they

areclosetothegolfcourse

forgreening,

whichcanmaximize

theuse

oflandscape

resources,

improve

thequalityof

residential

buildings,

andavoidtheoppression

ofhigh-voltagelinetowers.26F視角高壓線對低層影響Influenceofhigh

voltageline

on

lowlevel336F視角利由于低層存在高度視野不開闊的劣勢，通過社區(qū)綠化植被的遮擋，可以最大程度的擺脫高壓線對住區(qū)3的壓迫，減少周邊的不利因子。SDue

tothe

disadvantage

oflow-rise

buildings

withpoor

heightandvision,throughtheshelter

ofcommunity

greenvegetation,

the

pressure

ofhigh-voltagelinesontheresidential

areacanbeavoided

tothegreatest

extent

andthe

surrounding

adversefactorscanbereduced.1F視角規(guī)劃策略Planningstrategy土地出讓條件主要規(guī)劃條件MainplanningconditionsN萬科西郊都會Vankewesternsuburbmetropolis計容面積：

21BE-21(北)：114666.5㎡；

21BE-25(南)：98481.4

㎡容積率：

2.3建筑限高：

18-80M（限低限高）河貼線率要求：開新21BE-21(北)：沿博園路大于30%；沿米夏路大于30%；沿木斯路大于70%沿西南規(guī)劃道路大于30%；沿新開河大于70%21BE-25(南)：沿博園路大于30%；沿米夏路大于30%，沿木斯路大于70%博米小型公共空間：21BE-21①21BE-21沿木斯路布局一處公共空間，面積不小于400㎡②21BE-25沿木斯路布局一處公共空間，面積不小于400㎡，短邊不小于12M.③不得設(shè)置圍墻

④滿足24h對外開放夏高爾夫俱樂部路斯高壓線⑤產(chǎn)權(quán)移交鎮(zhèn)政府所有并由其負(fù)責(zé)運營管理Golf

Club園Highvoltageline木公共通道：路公共（步行）通道寬度不小于6M，長度不小于220M，且滿足①兩端不得設(shè)置圍墻②滿足24小時對外開放③與結(jié)合設(shè)21BE-25置的公共通道凈空高度一般不低于4.5M路保障性住房：需建設(shè)保障性住房面積共計10657㎡,兩地塊配額可以統(tǒng)一設(shè)置，均設(shè)在21BE-21(北)地塊，戶型面積段75㎡的（政府溝通）住宅套數(shù)下限：21BE-21(北)：住宅套住下限1014套；21BE-25(南)：住宅套住下限871套住宅中小套型比例：中小套型住宅面積不得低于該地塊住宅總建筑面積的60%中小套型套型住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：①多層住宅面積不大于90㎡②小高層住宅建筑面積不大于95㎡③高層住宅建筑面積不大于100㎡營銷配比輸入要求高層8北地塊：南地塊：容積率：2.3容積率：2.3計容面積：114667.65㎡住宅計容面積：102327

㎡計容面積：98480.94㎡住宅計容面積：96791㎡其中：高層面積：58075

㎡（大戶型占比60%）疊拼建筑面積：38716

㎡（大戶型占比40%）其中：保障房10657

㎡（兩個地塊合并設(shè)置）高層面積：57136

㎡疊拼面積：45195

㎡（大戶型占比40%）T4高層最少需要

6棟T6高層最少需要

4棟T4高層最少需要6棟T6高層最少需要4棟高層選型高層標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品選型對比99+89*2+99

高層99+89*4+99

高層VS2T4得房率：74%3T6得房率：78.6%3T6得房率高于2T4得房率4%，優(yōu)先選擇3T6大高層現(xiàn)狀北側(cè)萬科大部分為3T6產(chǎn)品，經(jīng)過市場驗證高層選型高層標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品選型總圖占地對比2T4高層2T6高層周邊社區(qū)周邊社區(qū)CommunityCommunityVS綠地綠地ParkPark12棟高層高層總占地面積：32462平方米8棟高層高層總占地面積：23437平方米3T6大高層節(jié)約用地約1W平米高層選型2面寬疊拼與3面寬疊拼排布對比3面寬疊拼2面寬疊拼周邊社區(qū)Community周邊社區(qū)CommunityVS綠地綠地ParkPark疊拼面積約少1.4W方用地進(jìn)深大，采用三面寬疊拼不節(jié)地，無法達(dá)到40%的疊拼比例總圖初步方向3T6高層+6F疊拼測算周邊社區(qū)3T6高層+6F疊拼(兩面寬)Community高層樓棟數(shù)最少,占地最小1：北地塊密度28.4%62個疊拼占地面積791方

未用足2：南地塊密度27.5%54個疊拼占地面積1019方

未用足綠地Park兩個地塊共有1810方占地面積未用足地塊密度：30%本地塊銷售限價4.2W

!!!如何實現(xiàn)項目銷售均價到達(dá)限價標(biāo)準(zhǔn)且快速去化？用足密度的幾個思考方向方法一

挖掘疊拼的溢價，提高疊拼產(chǎn)品單價方法二

降低高層產(chǎn)品貨量，轉(zhuǎn)化為高溢價產(chǎn)品以下推導(dǎo)過程基于我司經(jīng)過市場調(diào)研后對該地塊各類產(chǎn)品初步定價高層3.8W洋房4.1W6F疊拼：4.6W疊拼4.7W4F疊拼：4.8W2F合院5.1W方案推導(dǎo)方法一

挖掘疊拼的溢價，提高疊拼產(chǎn)品單價4F+6F疊拼組合（給大戶型）2F合院+4F+6F疊拼組合（給大戶型）增加合院產(chǎn)品特色產(chǎn)品溢價最高降低疊拼層數(shù)4F疊墅量最大化6F疊拼(4.6W)變4F疊拼(4.8W)單價增加20006F疊拼(4.6W)變4F疊拼(4.8W)單價增加20006F疊拼(4.6W)變2F合院(5.1W)單價增加5000方案推導(dǎo)方向一

T6高層+4F疊+6F疊密度給四疊(大戶型)4層疊墅量最大化周邊社區(qū)Community北地塊：67個疊拼

其中15個4F疊拼，52個6F疊拼南地塊：61個疊拼

其中21個4F疊拼，40個6F疊拼4F疊拼總量約17280平方米4F疊拼占疊拼總量28%綠地Park17280

X

(

4.8W

-4.6W

)

=

3456W4F疊面積4F疊單價

6F疊單價減少高層銷售壓力約3456W方案推導(dǎo)方向二

T6高層+2F合院+4F疊+6F疊密度給合院(大戶型)特色產(chǎn)品溢價最高周邊社區(qū)Community北地塊：58個6疊疊拼，4個4F疊拼，9個合院南地塊：48個6疊疊拼，6個4F疊拼，12個合院2F合院總量約2650平方米4F疊總量約5280平方米5280

X

(

4.8W

-4.6W

)

=

1056W綠地4F疊面積4F疊單價

6F疊單價Park2650

X

(

5.1W

-4.6W

)

=

1325W2F合院筑面積

2F合院單價

6F疊單價減少高層銷售壓力約2381W方案推導(dǎo)方法二

降低高層產(chǎn)品貨量，轉(zhuǎn)化為高溢價產(chǎn)品占地給洋房減少高層的量做90墅減少高層的量（給小戶型）（給小戶型）增加洋房產(chǎn)品減少高層量最多增加特色產(chǎn)品高層溢價最高高層(3.8W)變洋房(4.1W)單價增加3000高層(3.8W)變6F疊拼(4.6W)單價增加8000方案推導(dǎo)方向三

高層+洋房+6F疊拼密度給洋房(小戶型95平方米)高層面積減少最多周邊社區(qū)Community北地塊：62個疊拼，4個8F洋房，高層減少10層南地塊：54個疊拼，5個6F洋房，高層減少9層洋房建筑總量約11160平方米綠地Park11160

X

(

4.1W

-3.8W

)

=

3456W洋房面積洋房單價

高層單價減少高層銷售壓力約3348W（未考慮高層由26層將至18層帶來的溢價部分）方案推導(dǎo)方向四

高層+6F疊拼+創(chuàng)新90墅密度給疊拼(90墅)小戶型溢價最大化周邊社區(qū)Community北地塊：67個疊拼

其中15個6F疊拼(90墅),52個6F疊拼南地塊：61個疊拼

其中21個6F疊拼(90墅),

40個6F疊拼90墅總量約3204平方米綠地Park3204

X

(

4.6W

-3.8W

)

=

2563W90墅6F疊拼單價

高層單價減少高層銷售壓力約2563W強排方案對比方向一方向二方向三方向四密度給四疊(大戶型)4層疊墅量最大化密度給合院(大戶型)特色產(chǎn)品溢價最高密度給洋房(小戶型)高層面積減少最多密度給疊拼(90墅)小戶型溢價最大化周邊社區(qū)Community周邊社區(qū)Community周邊社區(qū)周邊社區(qū)CommunityCommunity綠地綠地綠地綠地ParkParkParkPark2F合院總量約26504F疊總量約528090墅總量約3204減少高層銷售壓力約2563W洋房總量約11160減少高層銷售壓力約3348W4F疊拼總量約17280減少高層銷售壓力約3456W減少高層銷售壓力約2381W方案對比方向一（高層+4F疊拼+6F疊拼

）方向二（高層+洋房+6F疊拼

）周邊社區(qū)周邊社區(qū)CommunityCommunity綠地綠地ParkPark總結(jié)：以上兩個方案方向在貨值評價體系上均為最優(yōu)解決方案，但是面對高壓線不利影響均有改進(jìn)空間，以下我們將分別對兩個方向進(jìn)行優(yōu)化方案優(yōu)化方向Scheme

deepening

direction方向一優(yōu)化

（高層+4F疊拼+6F疊拼

）周邊社區(qū)周邊社區(qū)CommunityCommunity綠地綠地ParkPark結(jié)論：

優(yōu)化高層朝向，減少了高壓線對一棟高層住宅的不利影響（高層+洋房+6F疊拼）方向二優(yōu)化周邊社區(qū)周邊社區(qū)CommunityCommunity122綠地綠地ParkPark結(jié)論：改善了所有高層的朝向，規(guī)避了高壓線不利影響，增加了近5000W的貨值洋房總量約11160

㎡減少高層銷售壓力約3348W洋房總量約29500㎡減少高層銷售壓力約8850W（高層洋房價差3000元）方案對比方向一優(yōu)化后方向二優(yōu)化后（高層+4F疊拼+6F疊拼）（高層+洋房+6F疊拼）周邊社區(qū)周邊社區(qū)CommunityCommunity綠地綠地ParkPark結(jié)論：方案二優(yōu)化后有效規(guī)避高壓線不利影響，高層最少，多低層貨值最大，銷售風(fēng)險最低，地庫經(jīng)濟性最好，成本最優(yōu)總平面圖高層

面

積

：86903

㎡

疊拼建筑面積：84703㎡洋房建筑面積：29500㎡以上數(shù)據(jù)均已包含PC贈送面積1%21#地塊技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)25#地塊技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)指標(biāo)序號項目數(shù)量單位備注序號項目數(shù)量單位備注12用地面積49855.5011562815992811466810232842433㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡12用地面積42817.8013548113548198481967914307515000387160169020030030㎡㎡㎡㎡㎡㎡總

面積地上總

面積總

面積地上總建筑面積計容

面積計容

面積商品房高層(26F)洋房（10F）疊拼(6F)保障房配套計容居委會商品房高層(26F)洋房（10F）疊拼(6F)其中其中其中14700其中㎡45195㎡㎡㎡㎡保障房10660㎡按照兩塊地總體計容5%暫估且統(tǒng)一設(shè)置按照兩塊地總體計容5%暫估且統(tǒng)一設(shè)置配套計容1680200㎡㎡居委會50

200平方米

千人

，

最小/其中50平方米/千人

，

最小200物業(yè)管理面積的2‰，最小100最小30物業(yè)管理用房350㎡物業(yè)管理面積的2‰，最小100（測算估值）3物業(yè)管理用房㎡㎡其中業(yè)委會老年活動室便利店30㎡㎡㎡㎡最小3080㎡/千人，最低配置320㎡最小100業(yè)委會3300100100文化活動站老年活動室300㎡其中生活服務(wù)站便利店生活服務(wù)點公廁10010060㎡㎡㎡最小100配電房+開閉所（預(yù)估）600㎡60平方米/千人，最小150㎡，約500‐800戶設(shè)置一處地上不計容

面積9609602003003601000㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡配套不計容面積‐配電房+開閉所（預(yù)估）600㎡60平方米/千人，最小150㎡，約500‐800戶設(shè)置一處老年活動室養(yǎng)育托管點生活服務(wù)點文化活動站架空層面積地下面積總

面積㎡㎡其中規(guī)劃條件不計容3700023407按單車34㎡/個估算地下非人防車庫面積及設(shè)備用房㎡㎡架空層面積地下面積總建筑面積其中地下人防車庫面積120501543地上總

面積*0.144300按單車34㎡/個估算地下非人防車庫面積及設(shè)備用房非機動車庫=地下非機動車數(shù)*1.8㎡（非機動車單車位指標(biāo)）27788145501962㎡地下非機動車車庫面積㎡㎡其中地下人防車庫面積㎡㎡㎡地上總

面積*0.156占地面積容積率128302.3030.0%40.2%地下非機動車車庫面積非機動車庫=地下非機動車數(shù)*1.8㎡（非機動車單車位指標(biāo)）≤2.3占地面積149392.3030.0%40.2%801192381460.0%1066013716878密度綠地率建筑限高56789容積率密度綠地率建筑限高≤2.3暫時沒找到依據(jù)≥40%≥40%80m戶人910

居住戶數(shù)11

居住人數(shù)952304660.0%011435710868570套數(shù)下限值871戶每戶3.2人m戶人10

居住戶數(shù)11

居住人數(shù)套數(shù)下限值1014戶每戶3.2人面積比大于60%中小套

面積占比保障房

面積機動車停車位面積比大于60%中小套

面積占比保障房

面積機動車停車位輛輛輛輛輛輛輛輛輛輛輛輛1213地面停車地下停車1213地面停車地下停車其中其中130210900非機動車停車位非機動車停車位地面停車地下停車地面停車地下停車其中其中1090857建筑新配比總圖高層面積：86903㎡大疊拼面積：32829㎡小疊拼建筑面積：51878

㎡洋房建筑面積：29500㎡以上數(shù)據(jù)均已包含PC贈送面積1%21#地塊技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)25#地塊技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)指標(biāo)序號項目數(shù)量單位備注序號項目數(shù)量單位備注12用地面積49855.5011562815992811466810232842433㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡12用地面積42817.8013548113548198481967914307515000387160169020030030㎡㎡㎡㎡㎡㎡總

面積地上總

面積總

面積地上總建筑面積計容

面積計容

面積商品房高層(26F)洋房（10F）疊拼(6F)保障房配套計容居委會商品房高層(26F)洋房（10F）疊拼(6F)其中其中其中14700其中㎡45195㎡㎡㎡㎡保障房10660㎡按照兩塊地總體計容5%暫估且統(tǒng)一設(shè)置按照兩塊地總體計容5%暫估且統(tǒng)一設(shè)置配套計容1680200㎡㎡居委會50

200平方米

千人

，

最小/其中50平方米/千人

，

最小200物業(yè)管理面積的2‰，最小100最小30物業(yè)管理用房350㎡物業(yè)管理面積的2‰，最小100（測算估值）3物業(yè)管理用房㎡㎡其中業(yè)委會老年活動室便利店30㎡㎡㎡㎡最小3080㎡/千人，最低配置320㎡最小100業(yè)委會3300100100文化活動站老年活動室300㎡其中生活服務(wù)站便利店生活服務(wù)點公廁10010060㎡㎡㎡最小100配電房+開閉所（預(yù)估）600㎡60平方米/千人，最小150㎡，約500‐800戶設(shè)置一處地上不計容

面積9609602003003601000㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡配套不計容面積‐配電房+開閉所（預(yù)估）600㎡60平方米/千人，最小150㎡，約500‐800戶設(shè)置一處老年活動室養(yǎng)育托管點生活服務(wù)點文化活動站架空層面積地下面積總

面積㎡㎡其中規(guī)劃條件不計容3700023407按單車34㎡/個估算地下非人防車庫面積及設(shè)備用房㎡㎡架空層面積地下面積總建筑面積其中地下人防車庫面積120501543地上總

面積*0.144300按單車34㎡/個估算地下非人防車庫面積及設(shè)備用房非機動車庫=地下非機動車數(shù)*1.8㎡（非機動車單車位指標(biāo)）27788145501962㎡地下非機動車車庫面積㎡㎡其中地下人防車庫面積㎡㎡㎡地上總

面積*0.156占地面積容積率128302.3030.0%40.2%地下非機動車車庫面積非機動車庫=地下非機動車數(shù)*1.8㎡（非機動車單車位指標(biāo)）≤2.3占地面積149392.3030.0%40.2%801192381460.0%1066013716878密度綠地率建筑限高56789容積率密度綠地率建筑限高≤2.3暫時沒找到依據(jù)≥40%≥40%80m戶人910

居住戶數(shù)11

居住人數(shù)952304660.0%011435710868570套數(shù)下限值871戶每戶3.2人m戶人10

居住戶數(shù)11

居住人數(shù)套數(shù)下限值1014戶每戶3.2人面積比大于60%中小套

面積占比保障房

面積機動車停車位面積比大于60%中小套

面積占比保障房

面積機動車停車位輛輛輛輛輛輛輛輛輛輛輛輛1213地面停車地下停車1213地面停車地下停車其中其中130210900非機動車停車位非機動車停車位地面停車地下停車地面停車地下停車其中其中1090857效果圖方案

(高層+洋房+6F疊拼)效果圖效果圖方案一(高層+洋房+6F疊拼)效果圖戶型設(shè)計Apartmentlayoutdesign標(biāo)準(zhǔn)化戶型設(shè)計分布Standardized

layoutdesigndistribution高層標(biāo)準(zhǔn)化戶型選型標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品分布89中間戶：三面寬，南向客廳79戶型（保障房）：兩面寬，南向客廳79戶型：兩面寬，南向客廳高層戶型標(biāo)準(zhǔn)化率：83.3%99中間戶：三面寬，南向客廳99邊戶：兩面寬，南向客廳非標(biāo)準(zhǔn)化戶型設(shè)計分布非標(biāo)準(zhǔn)化戶型設(shè)計Non--Standardized

layoutdesigndistribution非標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品分布VS99邊戶：1、南向轉(zhuǎn)角邊廳，270度可看西側(cè)高爾夫景觀2、餐、客廳超大飄窗設(shè)計，增加使用空間及觀

景尺度3、臥室套房設(shè)計4、U型廚房設(shè)計，使用率高5、獨立入戶玄關(guān)6、公衛(wèi)干濕分離高層戶型非標(biāo)準(zhǔn)化率：16.7%戶型平面圖Floorplan99+79*2+89*2+9999（標(biāo)）99（非標(biāo)）79（標(biāo)）

79（標(biāo)）89（標(biāo)）89（標(biāo)）結(jié)論：99邊戶兩面寬，南向轉(zhuǎn)角邊廳；非標(biāo)準(zhǔn)化戶型

；

79中間戶兩面寬、89中間戶三面寬99+89*2+79*2+99陽臺半面積陽

陽臺面積占本棟面積樓型T6房型配置面積戶數(shù)套內(nèi)面積套內(nèi)面積（不含陽臺）

陽臺面積飄窗面積

公攤面積

總套內(nèi)面積

總公攤面積得房率臺比A1(99西邊戶)3房2廳2衛(wèi)B（89中間戶）

2+1房2廳1衛(wèi)99.3890.0879.6499.91122177.1469.9261.8277.5573.8466.1759.1974.856.607.505.255.403.303.752.632.708.20%10.18%8.15%6.73%22.2420.1617.8322.3610454.003014.6213468.6277.6%C（79中間戶）A2(99東邊戶)2房2廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)Floorplan戶型平面圖99+99*2+89*2+9999（非標(biāo)）99（標(biāo)）89（標(biāo)）99（標(biāo)）99（標(biāo)）89（標(biāo)）結(jié)論：99邊戶兩面寬，西南轉(zhuǎn)角客廳；89和99中間戶標(biāo)準(zhǔn)化戶型，南向三開間99+99*2+89*2+99陽臺半面積陽臺樓型T6戶型編號房型配置面積戶數(shù)套內(nèi)面積套內(nèi)面積（不含陽臺）

陽臺面積陽臺面積占比

飄窗面積

公攤面積

總套內(nèi)面積

總公攤面積

本棟面積得房率A1（99西邊戶）B(89)A3（99中間戶）A2（99東邊戶）3房2廳2衛(wèi)2+1房2廳1衛(wèi)

89.763房2廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)98.72122176.8769.9076.3376.6373.5466.1773.5573.856.667.455.555.553.333.732.782.788.30%10.12%7.02%6.99%21.8519.8721.6921.7811148.383168.6214317.0077.9%98.0298.40戶型平面圖Floorplan75*6(保障房)75（標(biāo)）

75（標(biāo)）75（標(biāo)）

75（標(biāo)）75（標(biāo)）

75（標(biāo)）結(jié)論：75標(biāo)準(zhǔn)化戶型南向兩開間75*6建筑面積

戶數(shù)

套內(nèi)面積

套內(nèi)面積（不含陽臺）

陽臺面積

陽臺半面積陽臺

陽臺面積占比

飄窗面積

公攤面積74.61

56.61

53.01

7.20

3.60

11.96%

18.00樓型T6戶型編號C(79)房型配置總套內(nèi)面積8491.50總公攤面積

本棟建筑面積2700.36

11191.86得房率75.9%3房2廳2衛(wèi)6競品分析上疊

115㎡中間疊平層

135㎡下疊（帶地下室）138㎡萬科西郊都會萬科萊茵半島下疊151㎡中間疊平層

141㎡上疊

123㎡周邊已經(jīng)售罄萬科項目，疊拼產(chǎn)品均采用上下4面寬產(chǎn)品，上疊送露臺，中間大平層，下疊送院子疊拼戶型模式Folding

and

spellinghousemodel125+118+115（方案一）穩(wěn)妥疊拼戶型模式獨立庭院（下疊）、獨立地下室（下疊）

、獨立入戶、獨立露臺贈送透視模塊上疊C空腔空腔中間大平層下疊地下室下疊地下室中間大平層下疊A贈送車位下疊A庭院結(jié)構(gòu)空腔①②③下疊A戶型125㎡——贈送首層庭院+南向陽臺+

負(fù)一層地下室中間大平層B戶型118㎡——贈送南向陽臺上疊C戶型115㎡——贈送南北露臺地下一層戶型平面圖Floorplan下疊125——4房2廳3衛(wèi)總贈送面積：41.05

㎡地下室贈送：24.86㎡陽臺贈送：3.87

㎡飄窗贈送：12.32

㎡贈送率：32.84%庭院面積：22.6

㎡1、下疊贈送庭院2、贈送負(fù)一層地下室3、6.7M南向橫廳設(shè)計4、獨立入戶設(shè)計5、餐客廚房一體化設(shè)計5、主臥套房設(shè)計6、公衛(wèi)干濕分離庭院面積：118.2㎡庭院面積：29.5

㎡地下室陽臺飄窗庭院下疊一層下疊二層疊加產(chǎn)品套內(nèi)面積（不含陽臺）本棟面積樓型疊加房型編號房型配置面積戶數(shù)套內(nèi)面積半陽臺陽臺投影面積

陽臺占比

總套內(nèi)面積

總公攤面積得房率86.7%下疊中平層上疊4房2廳3衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)3房2廳3衛(wèi)125.79119.21113.58222109.07103.3698.48105.2099.4098.483.873.960.007.747.920.006.15%6.64%0.00%621.8295.35717.17戶型平面圖Floorplan中間大平層118

——3+1房2廳3衛(wèi)總贈送面積：12.9

㎡陽臺贈送：3.94㎡飄窗贈送：8.96

㎡贈送率：10.9%1、中間大平層設(shè)計2、

6.7M南向橫廳設(shè)計3、獨立入戶設(shè)計4、主臥套房設(shè)計5、公衛(wèi)干濕分離地下室陽臺飄窗露臺中間大平層三/四層戶型平面圖Floorplan上疊115

——3房2廳3衛(wèi)總贈送面積：70.18

㎡露臺贈送：60.26㎡飄窗贈送：9.92

㎡贈送率：61.02%1、上疊贈送南北露臺2、

6.7M南向橫廳設(shè)計3、主臥套房設(shè)計4、公衛(wèi)干濕分離5、獨立入戶設(shè)計地下室陽臺飄窗露臺上疊五層上疊六層疊拼戶型模式Folding

and

spellinghousemodel高贈送6+1疊拼戶型模式125+118+115（方案二）獨立庭院（下疊）、獨立地下室（下疊）

、獨立入戶、獨立露臺贈送透視模塊上疊C空腔空腔中間大平層B中間大平層B下疊A下疊地下室下疊地下室下疊A庭院結(jié)構(gòu)空腔贈送車位①②③下疊A戶型125㎡——贈送首層庭院+南向陽臺+

負(fù)一層地下室中間大平層B戶型118㎡——贈送南向陽臺+北露臺上疊C戶型115㎡——贈送南北露臺+南向陽臺+屋頂?shù)叵乱粚討粜推矫鎴D（方案二）Floorplan下疊125

——

4房2廳3衛(wèi)總贈送面積：39.86㎡地下室贈送：24.67㎡陽臺贈送：2.63㎡飄窗贈送：12.56

㎡贈送率：31.89%庭院面積：21.8

㎡1、下疊贈送私家庭院2、贈送負(fù)一層地下室3、6.7M南向橫廳設(shè)計4、獨立入戶設(shè)計5、主臥套房設(shè)計6、公衛(wèi)干濕分離庭院面積：116.2㎡庭院面積：28.9

㎡地下室陽臺飄窗庭院下疊一層下疊二層疊加產(chǎn)品套內(nèi)面積（不含陽臺）105.10本棟面樓型疊加房型編號房型配置面積戶數(shù)套內(nèi)面積半陽臺陽臺投影面積

陽臺占比

總套內(nèi)面積

總公攤面積得房率85.6%積下疊中平層上疊4房2廳3衛(wèi)4房2廳3衛(wèi)3房2廳3衛(wèi)125.88118.21116.69222107.73101.1699.862.633.900.005.257.800.004.17%6.60%0.00%97.2699.86617.49104.05721.54戶型平面圖Floorplan（方案二）中間大平層118

——3房2廳3衛(wèi)總贈送面積：55.18㎡陽臺贈送：3.9㎡飄窗贈送：15.36㎡露臺贈送：35.92贈送率：40.76%露臺陽臺1、中間大平層設(shè)計2、6.7M南向橫廳設(shè)計3、獨立入戶設(shè)計4、主臥套房設(shè)計5、公衛(wèi)干濕分離露臺地下室陽臺飄窗露臺中間大平層四層中間大平層三層戶型平面圖Floorplan（方案二）上疊115

——

3房2廳3衛(wèi)總贈送面積：63.05

㎡露臺贈送：55.29㎡飄窗贈送：7.76

㎡贈送率：54.82%1、上疊贈送屋頂+露臺2、6.7M南向橫廳設(shè)計3、獨立入戶設(shè)計4、主臥套房設(shè)計5、公衛(wèi)干濕分離地下室陽臺飄窗露臺上疊五層上疊六層戶型平面圖Floorplan上疊115

——

3房2廳3衛(wèi)（方案二）總贈送面積：63.05

㎡露臺贈送：55.29㎡飄窗贈送：7.76

㎡贈送率：54.82%1、上疊贈送屋頂+露臺2、6.7M南向橫廳設(shè)計3、獨立入戶設(shè)計4、主臥套房設(shè)計5、公衛(wèi)干濕分離上疊七層地下室陽臺飄窗露臺疊拼戶型模式Folding

and

spellinghousemodel輕奢大戶型疊拼戶型模式143+125+115獨立庭院（下疊）、獨立地下室（下疊）、獨立入戶、獨立露臺贈送東北透視上疊C空腔空腔中疊B下疊A下疊地下室下疊地下室下疊A庭院贈送車位結(jié)構(gòu)空腔①②③下疊A戶型125㎡——贈送南向大庭院

+

一層地下室中疊B戶型118㎡——贈送北向露臺上疊C戶型115㎡——贈送露臺地下一層戶型平面圖Floorplan下疊143——4房2廳3衛(wèi)總贈送面積：32.88㎡地下室贈送：24.96

㎡陽臺贈送：3.96㎡飄窗贈送：3.96㎡贈送率：22.99%庭院面積：23.6

㎡1、下疊贈送私家庭院2、贈送地下室3、獨立門廊設(shè)計4、餐客廳超大南向面寬5、主臥套房設(shè)計6、公衛(wèi)干濕分離庭院面積：131.2㎡下疊一層庭院面積：37.7

㎡地下室陽臺飄窗庭院下疊二層疊加產(chǎn)品套內(nèi)面積（不含陽臺）118.96109.96100.24本棟面積樓型疊加房型編號房型配置面積戶數(shù)套內(nèi)面積半陽臺陽臺投影面積陽臺占比

總套內(nèi)面積

總公攤面積5.67%得房率88.0%下疊中疊上疊4房2廳3衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)3房2廳3衛(wèi)139.62129.40113.86222122.92113.92100.243.963.960.007.927.920.006.12%0.00%674.1691.58765.74戶型平面圖Floorplan中疊125——3+1房2廳3衛(wèi)總贈送面積：16.5

㎡陽臺贈送：3.96

㎡飄窗贈送：5.82㎡露臺贈送：

6.72㎡贈送率：13.20%1、中疊贈送露臺2、6.7M南向橫廳設(shè)計3、獨立門廊設(shè)計4、主臥套房設(shè)計5、公衛(wèi)干濕分離中疊三層中疊四層地下室陽臺飄窗露臺戶型平面圖Floorplan上疊115——3房2廳3衛(wèi)總贈送面積：63.39㎡飄窗贈送：5.82㎡露臺贈送：

57.57㎡贈送率：55.12%1、上疊贈送露臺2、獨立門廊設(shè)計3、餐客廳超大南向面寬4、主臥套房設(shè)計5、公衛(wèi)干濕分離上疊六層地下室陽臺飄窗露臺上疊五層Floorplan戶型平面圖洋房95——

3房2廳2衛(wèi)洋房戶型95㎡——贈送南向陽臺高層戶型99㎡總贈送面積：10.07

㎡陽臺贈送：3.07㎡飄窗贈送：7.00㎡贈送率：10.52%1、主臥套房設(shè)計2、入戶玄關(guān)設(shè)計3、公衛(wèi)干濕分離地下室陽臺飄窗露臺得房率：77.6%陽臺面積（全面積）6.14戶名戶型戶型套數(shù)套內(nèi)面積公攤公共面積29.68面積標(biāo)準(zhǔn)層面積188.04得房率陽臺比AA3室2廳2衛(wèi)3室2廳2衛(wèi)1179.1879.1814.8414.8494.0294.026.53%6.53%84.22%6.14產(chǎn)品分布配比(原配比方案)75㎡戶型（保障房）

24F2開間2房2廳1衛(wèi)79㎡戶型

26F2開間2房2廳1衛(wèi)89㎡戶型

26F3開間2房2廳1衛(wèi)99㎡戶型

26F2開間（端戶）/3開間2+1房2廳1衛(wèi)95㎡洋房

10F2開間3房2廳2衛(wèi)115㎡頂疊

6F4開間3房2廳3衛(wèi)總體戶型配比銷售戶型設(shè)計面積

套型總面118㎡大平層

6F4開間產(chǎn)品類型

戶型配置2房2廳1衛(wèi)戶數(shù)計容（銷售）比積7989992083124163202322322328%1655727768411842970026981.627445.62948419912033704房2廳3衛(wèi)高層洋房疊拼3房2廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)3房2廳3衛(wèi)3房2廳3衛(wèi)4房2廳3衛(wèi)13%20%14%125㎡下疊

6F4開間951161181274房2廳3衛(wèi)40%住宅總計配套保障房5%100%10657213148合計產(chǎn)品分布配比（新配比方案）75㎡戶型（保障房）

24F2開間2房2廳1衛(wèi)79㎡戶型

26F2開間2房2廳1衛(wèi)89㎡戶型

26F3開間2房2廳1衛(wèi)99㎡戶型

26F2開間（端戶）/3開間2+1房2廳1衛(wèi)95㎡洋房

10F2開間3房2廳2衛(wèi)115㎡頂疊

6F4開間總體戶型配比銷售戶型計容（銷售）產(chǎn)品類型戶型配置戶數(shù)

設(shè)計面積比

套型總面積3房2廳3衛(wèi)2房2廳1衛(wèi)3房2廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)3房2廳3衛(wèi)3房2廳3衛(wèi)4房2廳3衛(wèi)3房2廳3衛(wèi)3房2廳3衛(wèi)4房2廳3衛(wèi)79892603643123208010%16%15%14%21389331243120030400920010160115201656017280182881991213370118㎡中間大平層/中疊

6F高層洋房4開間4房2廳3衛(wèi)9995115125144115118125疊拼（大面積）125㎡下（中）疊

6F4開間808015%1441441444房2廳3衛(wèi)疊拼（小面積）25%143㎡下疊

6F4開間住宅總計配套保障房4房2廳3衛(wèi)5%10657合計100.0%213149售樓處salesoffice示范區(qū)選址31N博萬科西郊都會Vankewesternsuburbmetropolis園路1米博園路：道路交叉口紅綠燈交叉口需要直行無法到達(dá)基地21BE-214博園路：新開河橋邊夏道路無開口，現(xiàn)狀輔路，車行難通過高爾夫俱樂部GolfClub2路高壓線Highvoltageline斯木路21BE-25243博園路：米夏路：道路未施工加油站北側(cè)現(xiàn)狀有施工開口，易到達(dá)。結(jié)論：臨近加油站北側(cè)現(xiàn)狀開口處為售樓處最佳選址。示范區(qū)總圖地下車庫范圍線停車場12.0M公共廊道（展示）示范區(qū)用地面積：4000㎡其中：

占地面積：700㎡景觀面積：2530㎡車場面積：770㎡售樓處后場景觀停疊拼樣板房水景層數(shù)：3層售樓處面積：2000㎡樣板房類型：實體樣板房停車位：20個高層樣板房示范區(qū)理念三重場景呈現(xiàn)，傳達(dá)出行走在畫卷里的美學(xué)館中的三個境界游歷萬物風(fēng)采，夢華如幻，物我合一，低曲沉吟密林疏影，風(fēng)光搖曳，明鏡水院，交相輝映沉浸12.0M小徑通幽，豁然開朗，美好畫卷，鋪展盡現(xiàn)初探石泉路大華峯薈項目-石泉光院示范區(qū)流線2迎賓通道4

靜院1

停車場迎賓通道25水院6

雅院3景觀前場景觀前場34

靜院6

雅院疊拼樣板房5

水院高層樣板房示范區(qū)流線2前廳接待2沙盤公共廊道（展示）3洽談區(qū)靜院雅院123后場景觀疊拼樣板房水院前廳接待VIP高層樣板房品牌區(qū)沙盤區(qū)水吧深度洽談室簽約室藝術(shù)裝置、室內(nèi)景觀衛(wèi)生間、工具間洽談區(qū)配套交付前后對比售樓期間流線交付后流線車行流線人行流線公共流線配套流線停車場公共廊道（展示）公共廊道6米（對外）配套疊拼樣板房水景高層樣板房公共廊道部分可結(jié)合售樓空間展示，配套交付后，可以部分保留，減少一定的拆改示范區(qū)立面示范區(qū)立面示范區(qū)立面示范區(qū)立面示范區(qū)立面示范區(qū)立面材料分析仿銅色鋁板外側(cè)白金摩卡超白玻10%反射率LOW-E白玻內(nèi)側(cè)銀色鋁板造型示范區(qū)-新配比方案有機社區(qū)

Organic

Community共享空間

Shared

space生活廣場

Living

square營造社區(qū)共享空間有機氛圍Create

an

organic

atmosphere

ofcommunity

shared

space示范區(qū)用地面積：5400㎡其中：

占地面積：700㎡景觀面積：4350㎡車場面積：350㎡停層數(shù)：3層售樓部售樓處面積：2000㎡樣板房類型：實體樣板房停車位：20個首次展示區(qū)井南院井巷井尾井芯井亭二次展示區(qū)井北院市井巷院·井芯Conceptual

design

of

community

central

axisMarketplace

Lane

yard

·Roadway

core巷道西側(cè)沿街入口結(jié)合售樓處前場一體化打造，營造所見即所得的一體化展示空間，滿足理想設(shè)計效果的同時，同樣滿足了經(jīng)濟性要求。Theentrance

alongthestreet

atthe

westside

ofthe

roadwayisintegrated

withthefrontyard

ofthe

salesofficetocreate

aWYSIWYGintegrated

displayspace,

whichmeets

theideal

designeffect

and

theeconomicrequirements.市井巷院·井亭Conceptual

design

of

community

central

axisMarketplace

Lane

yard

·Roadway

Pavilion巷道中段根基人物行為學(xué)原理，設(shè)置休憩空間，從空間上給人很好的感官互動。既滿足了人物行為上漫步休憩的功能性要求，同時，也給巷道本身增色不少。Themiddle

section

ofthe

roadway

isbased

ontheprinciple

ofhumanbehavior,and

arestspace

issetuptogive

people

agood

sensoryinteractionfromthespace.

Itnotonlymeets

thefunctional

requirements

forpeople

towalkand

rest,butalsoadds

colortotheroadway

itself.市井巷院·井南院Conceptual

design

ofcommunity

central

axisMarketplace

Lane

yard

·Roadway

courtyard巷道中央院落設(shè)置面積最大的廣場，同時結(jié)合南側(cè)社區(qū)出入口設(shè)置。開闊的廣場解決了社區(qū)內(nèi)對于集散活動的要求，提升整個社區(qū)的居住品質(zhì)。Thesquare

withthelargestarea

issetinthecentral

courtyard

ofthe

roadway,and

itissetincombination

withtheentrance

and

exitofthe

Southcommunity.Theopen

squaresolvesthe

requirements

fordistribution

activities

inthe

communityand

improvesthe

livingquality

ofthe

wholecommunity.市井巷院·井北院Conceptual

design

ofcommunity

central

axisMarketplace

Lane

yard

·Roadway

courtyard南側(cè)社區(qū)出入口設(shè)置門前廣場，提供南北區(qū)聯(lián)通的社區(qū)氛圍。開闊的廣場解決了社區(qū)內(nèi)對于集散活動的要求，提升整個社區(qū)的居住品質(zhì)。Asquareinfrontofthe

gate

is