山東濟南正豐路及輕騎地塊建筑設(shè)計方案

濟南保利·高新區(qū)正豐路項目、輕騎A1地塊項目P

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N濟南保利·正豐路及輕2022.10Projectbackground濟南保利·高新區(qū)正豐路項目、輕騎A1地塊項目P

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N區(qū)位分析SITE濟南市東部核心濟南保利·高新區(qū)正豐路項目、輕騎A1地塊項目P

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N區(qū)位分析華山湖公園萬泓廣場恒大商業(yè)廣場山東省胸科醫(yī)院星河商城萬達廣場濟南國際會展中心銀座鄰里山東體育學院山東大學百花公園山東開發(fā)大學丁豪廣場山東建筑大學SITE項目地塊山東大學齊魯醫(yī)院山東大學高新區(qū)山東政法學院龍湖奧體天街馬山坡景區(qū)山東大學CBD山東省立醫(yī)院東院奧體中心萬象城圖例：山東博物館舜奧公園學校商業(yè)醫(yī)院休閑龍奧濟南核心三角地段，稀缺土地資源。項目入市以后，同級別地段均已無地可賣濟南保利·高新區(qū)正豐路項目、輕騎A1地塊項目P

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N周邊現(xiàn)狀（已建）（已建）（已建）12（已建）（已建）（已建）（已建）（已建）（已建）（已建）（已建）（已建）（已建）（已建）34圖例：水系綠地學校住宅工業(yè)商業(yè)基地行政辦公周邊1公里范圍內(nèi)多為已建住宅及商業(yè)，生活配套設(shè)施較為完善濟南保利·高新區(qū)正豐路項目、輕騎A1地塊項目設(shè)計思考P

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N濟南保利·高新區(qū)正豐路項目、輕騎A1地塊項目P

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N用地尺度正豐路地塊90*133仁恒龍湖輕騎A1地塊仁恒地塊仁恒地塊招商90*160仁恒90*16090*100龍湖地塊輕騎A1地塊比仁恒，龍湖地塊尺度小的多輕騎A1地塊與CBD地塊相近小街區(qū)小尺度，但一般多地塊為同一開發(fā)商問題1：小街區(qū)如何塑造豪宅？濟南保利·高新區(qū)正豐路項目、輕騎A1地塊項目P

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N項目四至分析SITE1SITE2現(xiàn)狀住宅現(xiàn)狀住宅圖例城市主干道城市次干道城市支路（規(guī)劃）問題2：區(qū)域價值認知不同，怎樣形成各自策略，突出豪宅屬性？濟南保利·高新區(qū)正豐路項目、輕騎A1地塊項目P

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N周邊區(qū)域保利華庭綠地華彤萬科城正豐路地塊1.傳統(tǒng)認知，工業(yè)南路以南和以北地塊價值不同（如盛福單價僅2W出頭）2.北側(cè)地塊周邊情況：a.萬科城、保利華庭開盤價9000左右b.綠地泉華彤苑容積率3.3，單價2W出頭，去化慢區(qū)域價值認知不高，怎樣突出豪宅屬性？濟南保利·高新區(qū)正豐路項目、輕騎A1地塊項目P

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N競品分析綠地華彤府越秀麓端府新建社區(qū)（高層、洋房）高層戶型：115-142大高均價：25000元/㎡容積率：3.3新建社區(qū)（高層、洋房）高層戶型：125-180大高均價：22000元/㎡容積率：2.5穎秀華府新建社區(qū)（高層、洋房）高層戶型：135-200大高均價：25000元/㎡容積率：2.0項目地塊SITE中信泰富·濟南尊項目地塊仁恒奧體公園世紀新建社區(qū)（高層、洋房）高層戶型：128-202大高均價：28000元/㎡容積率：2.5SITE新建社區(qū)（高層、洋房）高層戶型：128-207大高均價：32000元/㎡容積率：2.2綠地IFC公館龍湖·天奕新建社區(qū)（高層、洋房）高層戶型：61-197大高均價：30000元/㎡容積率：2.55新建社區(qū)（高層、洋房）高層戶型：188-249大高均價：31000元/㎡容積率：2.1銀豐玖璽城萬科大都會新建社區(qū)（高層、洋房）高層戶型：95-200大高均價：22500元/㎡容積率：2.8新建社區(qū)（高層）高層戶型：253-283大高均價：33000元/㎡容積率：2.55問題3：區(qū)域龍湖/仁恒等激烈的競爭，如何塑造產(chǎn)品力？濟南保利·高新區(qū)正豐路項目、輕騎A1地塊項目P

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N設(shè)計思考當前同級別樓盤直接影響力樓盤未來競爭力樓盤龍湖·天奕（

2021年07月29日開盤）金科瓊?cè)A九章（

2020年05月01日開盤）仁恒奧體公園世紀中信泰富·濟南尊（

2020年12月31日開盤）（

2021年01月17日開盤）區(qū)域龍湖/仁恒等激烈的競爭，如何塑造產(chǎn)品力濟南保利·高新區(qū)正豐路項目、輕騎A1地塊項目P

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N競品分析中信泰富·濟南尊（

2020年12月31日開盤）129戶型：3室2廳2衛(wèi)3面寬138戶型：3室2廳2衛(wèi)3面寬185戶型：4室2廳2衛(wèi)4.5面寬202戶型：4室2廳3衛(wèi)4.5面寬容積率：2.5建筑形式：高層，洋房面積段：129-202售

價：28000元/㎡規(guī)

劃：行列式布局，中央禮儀景觀產(chǎn)

品：南側(cè)寬景陽臺、南側(cè)大面寬風

格：現(xiàn)代綠地IFC中央公館105戶型：3室1廳1衛(wèi)3面寬130戶型：3室2廳2衛(wèi)3面寬166戶型：4室2廳2衛(wèi)4面寬197戶型：4室2廳3衛(wèi)4面寬容積率：2.55建筑形式：高層、洋房面積段：61-197售

價：30000元/㎡規(guī)

劃：行列式布局，中央禮儀景觀產(chǎn)

品：南側(cè)寬景陽臺、南側(cè)大面寬風

格：現(xiàn)代歐式濟南保利·高新區(qū)正豐路項目、輕騎A1地塊項目P

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N競品分析綠地華彤苑（

2020年05月01日開盤）115戶型：3室2廳2衛(wèi)

135戶型：3室2廳2衛(wèi)142戶型：4室2廳2衛(wèi)

142戶型：4室2廳2衛(wèi)3面寬3面寬4面寬3面寬容積率：3.3建筑形式：高層面積段：115-142售

價：25000元/㎡規(guī)

劃：行列式布局，中央禮儀景觀產(chǎn)

品：南側(cè)寬景陽臺、南側(cè)大面寬風

格：現(xiàn)代穎秀華府135戶型：3室2廳2衛(wèi)3面寬150戶型：3室2廳2衛(wèi)3面寬170戶型：4室2廳2衛(wèi)4面寬200戶型：4室2廳3衛(wèi)4面寬容積率：2.0建筑形式：高層、洋房面積段：135-200售

價：25000元/㎡規(guī)

劃：行列式布局，中央禮儀景觀產(chǎn)

品：南側(cè)寬景陽臺、南側(cè)大面寬風

格：現(xiàn)代中式濟南保利·高新區(qū)正豐路項目、輕騎A1地塊項目P

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N競品分析萬科大都會（

2018年09月22日開盤）253戶型：4室3廳2衛(wèi)256戶型：4室3廳3衛(wèi)

283戶型：4室3廳2衛(wèi)復(fù)式3面寬3面寬容積率：1.56建筑形式：高層面積段：253-283售

價：33000元/㎡規(guī)

劃：行列式布局，中央禮儀景觀產(chǎn)

品：南側(cè)寬景陽臺、南側(cè)大面寬風

格：大都會越秀麓端府125戶型：3室2廳2衛(wèi)3面寬137戶型：3室2廳2衛(wèi)3面寬142戶型：4室2廳2衛(wèi)4面寬180戶型：4室2廳3衛(wèi)4面寬容積率：2.5建筑形式：高層、洋房面積段：125-180售

價：22000元/㎡規(guī)

劃：行列式布局，中央禮儀景觀產(chǎn)

品：南側(cè)寬景陽臺、南側(cè)大面寬風

格：現(xiàn)代濟南保利·高新區(qū)正豐路項目、輕騎A1地塊項目P

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N競品分析龍湖·天奕（

2021年07月29日開盤）179戶型：4室2廳3衛(wèi)4.5面寬148戶型：4室2廳2衛(wèi)188戶型：4室2廳3衛(wèi)4.5面寬249戶型：4室2廳3衛(wèi)4.0面寬4.5面寬容積率：2.1建筑形式：高層、洋房面積段：188-249售

價：31000元/㎡規(guī)

劃：行列式布局，中央大花園產(chǎn)

品：南側(cè)寬景陽臺、主臥套間風

格：現(xiàn)代仁恒奧體公園世紀（

2021年01月17日開盤）128戶型：3室2廳2衛(wèi)

148戶型：4室2廳2衛(wèi)168戶型：4室2廳2衛(wèi)3.5面寬207戶型：4室2廳3衛(wèi)3面寬4面寬4面寬容積率：2.2建筑形式：高層、洋房面積段：128-207售

價：32000元/㎡規(guī)

劃：行列式布局，中央大花園產(chǎn)

品：南側(cè)寬景陽臺、南側(cè)大面寬風

格：現(xiàn)代濟南保利·高新區(qū)正豐路項目、輕騎A1地塊項目P

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N競品分析銀豐玖璽城（

2018年11月10日開盤）143戶型：4室2廳2衛(wèi)

157戶型：4室2廳2衛(wèi)

177戶型：4室2廳2衛(wèi)

190戶型：4室2廳2衛(wèi)3面寬4面寬4面寬4.5面寬容積率：2.80建筑形式：高層、洋房面積段：95-200售

價：22500元/㎡規(guī)

劃：行列式布局，中央禮儀景觀產(chǎn)

品：南側(cè)寬景陽臺、南側(cè)大面寬風

格：現(xiàn)代龍湖·云峰189戶型：4室2廳3衛(wèi)4.5面寬215戶型：4室2廳3衛(wèi)4.5面寬249戶型：4室2廳3衛(wèi)4.5面寬149戶型：4室2廳3衛(wèi)4.0面寬容積率：1.3建筑形式：洋房+疊墅面積段：149-249售

價：22000元/㎡規(guī)

劃：行列式布局，中央大花園產(chǎn)

品：南側(cè)寬景陽臺、主臥套間風

格：現(xiàn)代濟南保利·高新區(qū)正豐路項目、輕騎A1地塊項目P

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N競品分析總結(jié)1.面積段基本在125㎡~250㎡2.戶型多為大面寬為主，4面寬起步。3.龍湖天奕轉(zhuǎn)角廳有一定的優(yōu)勢，市場4.洋房有一定的溢價空間，比常規(guī)高層濟南保利·高新區(qū)正豐路項目、輕騎A1地塊項目P

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N競品分析仁恒奧體公園世紀

32000每平穎秀華府新建社區(qū)（高層、洋房）高層戶型：135-200大高均價：25000元/㎡容積率：2.0項目地塊SITE穎秀華府

25000每平項目地塊仁恒奧體公園世紀SITE新建社區(qū)（高層、洋房）高層戶型：128-207大高均價：32000元/㎡容積率：2.2龍湖·天奕新建社區(qū)（高層、洋房）高層戶型：188-249大高均價：31000元/㎡容積率：2.1問題4：如何利用優(yōu)勢地塊，塑造品牌形象？濟南保利·高新區(qū)正豐路項目、輕騎A1地塊項目P

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N本地市場下的優(yōu)秀品牌金

茂龍

湖奧

體

金

茂

府龍

湖

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奕仁

恒綠

城仁

恒

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語濟南保利·高新區(qū)正豐路項目、輕騎A1地塊項目P

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N立面風格

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其他開發(fā)商之中海中海天鉆中海臻園府濟南保利·高新區(qū)正豐路項目、輕騎A1地塊項目P

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N場地分析SITE現(xiàn)

狀

住

宅現(xiàn)

狀

住

宅問題6：過于隱蔽的用地如何被人發(fā)現(xiàn)?濟南保利·高新區(qū)正豐路項目、輕騎A1地塊項目P

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N設(shè)計思考（A1地塊）小街區(qū)如何做豪宅？豪宅片區(qū)，不過分強調(diào)貨值，利用規(guī)劃創(chuàng)造更舒適空間體驗資源認知優(yōu)先，塑造城區(qū)·公園旁·低密社區(qū)?。ㄕS路）區(qū)域價值不高，怎樣塑造豪宅認知？區(qū)域龍湖/仁恒等激烈的競爭，如何塑造產(chǎn)品力？如何利用優(yōu)勢地塊，塑造品牌形象？對標當下影響產(chǎn)品/未來競爭產(chǎn)品，轉(zhuǎn)角廳優(yōu)勢大隱舍·雅致·禪意·含蓄

顏值特質(zhì)，發(fā)出保利聲音較為“隱蔽”的用地，如何被人“發(fā)現(xiàn)”？300m長度的示范區(qū)的趣味性流線的塑造高土地成本，如何進一步降本增效？兼顧貨值/價值點充分挖掘/合理降低成本/可持續(xù)使用售樓處Planningdesign濟南保利·高新區(qū)正豐路項目、輕騎A1地塊項目P

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N南側(cè)輕騎A1地塊規(guī)劃（A1地塊）小街區(qū)如何做豪宅？濟南保利·高新區(qū)正豐路項目、輕騎A1地塊項目P

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N設(shè)計條件（輕騎A1地塊）用地位置：濟南市高新區(qū)工業(yè)南路以南、天濼路西側(cè)工業(yè)南路用地性質(zhì)：居住用地崇用地隱藏條件:奧商業(yè)用地用地面積：12019平方米商業(yè)用地容積率＜2.3建筑密度≤20%天容積率：1.5＜地上≤2.3地下≤1.1體華平均層數(shù)＞11.5F濼路90m綠地公園綠地（規(guī)劃）輕騎A2地塊地上計容面積：133m53.5m地上計容面積≤24038平方米規(guī)劃住宅用地路中建筑密度：≤20%綠地率：≥35%注：天

辰

北

路1.開挖深度等須符合泉水保護意見要求53.9m路53.5m2.規(guī)劃住宅樓為高層，應(yīng)設(shè)置封閉陽臺3.不應(yīng)設(shè)置底商和下沉庭院仁恒·奧體公園世紀31.8m仁恒·奧體公園世紀53.9m53.9m50.4m濟南保利·高新區(qū)正豐路項目、輕騎A1地塊項目P

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N借鑒案例濟南CBD住宅區(qū)，規(guī)劃為小街區(qū)，地塊尺度小CBD仁恒世紀花園小街區(qū)小地塊，臨路低樓層去化慢，售價不高兩排住宅樓中間消防硬質(zhì)鋪地多，中心景觀使用效率不高南側(cè)樓棟主要朝向無景觀濟南保利·高新區(qū)正豐路項目、輕騎A1地塊項目P

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N基地解讀1F①根據(jù)<泉水保護意見的復(fù)函》要求：如地塊為居住用地，地上地下疊加建筑密度不大于55%；工業(yè)南路1F日照不滿足兩小時區(qū)域②項目南側(cè)局部區(qū)域因南側(cè)現(xiàn)狀住宅影響，導致日崇奧商業(yè)用地照不滿足2小時；商業(yè)用地4F天③項目現(xiàn)狀西側(cè)為規(guī)劃天濼路，暫未修建；體華濼綠地公園綠地（規(guī)劃）輕騎A2地塊規(guī)劃住宅用地1-8F日照大寒日2小時不滿足區(qū)域路路中4F日照不滿足兩小時區(qū)域天

辰

北

路33m53.5m53.9m路53.5m9F仁恒·奧體公園世紀31.8m仁恒·奧體公園世紀53.9m53.9m50.4m9F日照不滿足兩小時區(qū)域濟南保利·高新區(qū)正豐路項目、輕騎A1地塊項目P

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N借鑒案例龍湖天奕一期鳥瞰圖270°角廳設(shè)置市場反饋好，錯位布置。去化速度快50%以上（數(shù)據(jù)來自龍湖客研）,金茂府245樓王不如轉(zhuǎn)角廳235好賣濟南保利·高新區(qū)正豐路項目、輕騎A1地塊項目P

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N豎向分析工業(yè)南路68.87崇奧商業(yè)用地63.43商業(yè)用地天71.159體中華70.1069.88濼綠地公園綠地（規(guī)劃）輕騎A2地塊規(guī)劃住宅用地路路69.9864.7770.1470.94773.07973.70174.20274.09天

辰

北

路53.9m路53.5m53.5m圖例75.4075.4074.70用地紅線75.6974.9874.59場地內(nèi)高程仁恒·奧體公園世紀31.8m仁恒·奧體公園世紀76.00場地外高程53.9m53.9m76.0050.4m現(xiàn)狀建筑±0.00標高場地整體呈較為平整；天濼路南高北低，高差（地塊區(qū)域）為2.5m，天辰北路（地塊內(nèi)區(qū)域）高差較小。濟南保利·高新區(qū)正豐路項目、輕騎A1地塊項目P

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N設(shè)計思考思考與總結(jié)1.距離南側(cè)仁恒社區(qū)高層間距較小2.局部區(qū)域日照存在不滿足2小時要求3.臨路低樓層去化慢，售價不高4.錯位轉(zhuǎn)角戶型（或山墻大尺度）有溢價5.中心景觀使用效率不高6.建筑密度20%的難點濟南保利·高新區(qū)正豐路項目、輕騎A1地塊項目P

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N強排方案（輕騎A1地塊）17F11F17F方向一方向三11F17F17+11F17+11F11F11F17F11F平行道路布置中心樓王平行道路布置11F8戶不滿足日照2棟1T1單元8戶不滿足日照端戶全270°角廳17F11+1F17F11+1F方向二方向四全洋房11+1F17F11F17+11F11+1F11F正南北布置臨路戶數(shù)少270°角廳平行道路布置5棟1T1單元端戶全270°角廳11+1F16戶不滿足日照√√濟南保利·高新區(qū)正豐路項目、輕騎A1地塊項目P

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N方案生成方案一·規(guī)劃演變11F17F17F11F17F11F1.平行布置兩排，17F+11F17F2.南側(cè)樓棟調(diào)整為正南北，增加與南側(cè)建筑間距11F3.

所有樓棟調(diào)整為正南北，景觀

平行布置，臨路戶數(shù)多，東南角日照條件差南側(cè)減單元，減少臨路戶數(shù)，轉(zhuǎn)角度，拉大南側(cè)現(xiàn)狀建筑間距端戶做270°角廳，內(nèi)部景觀最大化4.高層院墅化，內(nèi)部大花園，組團花園17F11F17F17F17F17F17F組團花園11F中心花園10F組團花園10F高層院墅化，形成中心花園+組團花園+底層庭院三級空間統(tǒng)一轉(zhuǎn)成正南北，景觀資源處做270°角廳濟南保利·高新區(qū)正豐路項目、輕騎A1地塊項目P

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N方案生成方案一·空間生成01工業(yè)正南北布局南路商業(yè)用地規(guī)避不利日照區(qū)域景觀資源最大化17F17F住宅用地?

日照全滿足規(guī)范要求；?

消防登高面全外側(cè)布置、中心景觀可全綠化。天17F濼商業(yè)用地11F綠地公園綠地天10F辰路北路輕騎A2地塊仁恒·奧體公園世紀濟南保利·高新區(qū)正豐路項目、輕騎A1地塊項目P

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N方案生成方案一·空間生成03工業(yè)尺度分析南路商業(yè)用地臨路不利戶數(shù)最少距離仁恒間距舒適地庫經(jīng)濟性無影響住宅用地?

正南北布置會增加與南側(cè)現(xiàn)狀仁恒社區(qū)建筑間距天?

因保泉要求，疊加密度受限，地庫不能滿鋪設(shè)置，故對地庫經(jīng)濟性無影響僅有0.5個單元臨路濼商業(yè)用地綠地公園綠地天辰路38.56m北48.78m路輕騎A2地塊48.78m38.56m仁恒·奧體公園世紀濟南保利·高新區(qū)正豐路項目、輕騎A1地塊項目P

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N方案生成方案一·空間生成02工業(yè)景觀視野分析南路商業(yè)用地定制270°角廳戶型角廳戶型有條件最大化住宅用地?

內(nèi)部中央花園及東側(cè)公園綠地方向設(shè)置角廳，滿足住宅的觀景需求，提升住宅價值；?

小地塊角廳戶型因尺度需錯位布置，臨東側(cè)綠地公園、內(nèi)部中心綠地景觀布置天濼商業(yè)用地綠地公園綠地天辰路北路輕騎A2地塊185轉(zhuǎn)角廳220轉(zhuǎn)角廳仁恒·奧體公園世紀濟南保利·高新區(qū)正豐路項目、輕騎A1地塊項目P

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N方案一濟南輕騎A1地塊經(jīng)濟技術(shù)指標表北項目單位㎡數(shù)值備注規(guī)劃建設(shè)用地面積總建筑面積12019.0038005.3027643.7027107.7019323.707784.000.00㎡地上總建筑面積(計容）㎡其中住宅建筑面積12-18F商品房9-11F商品房商業(yè)㎡㎡其中㎡㎡公共服務(wù)配套㎡536.0總建筑面積的5‰,最低不少于100平方米，其中用于辦公的房屋面積不小于千分之三，用于經(jīng)營的房屋面積按照不少于千分之二配置《濟南市物業(yè)管理辦法（2022）》其中

物業(yè)服務(wù)用房㎡188社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施用房㎡㎡規(guī)劃要求規(guī)劃要求0社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施00社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站㎡㎡㎡㎡㎡㎡規(guī)劃要求社區(qū)警務(wù)站公廁68規(guī)劃要求3030-80㎡《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計標準》換熱站消控室地下建筑面積地下容積率200暫定暫定5010361.600.866293.66≤1.0（規(guī)劃條件）非人防車庫面積㎡㎡按照不低于地面建筑物總面積9%的標準設(shè)置（濟人人防建筑面積2487.93防法）其中地下儲藏室面積其中

9-11F商品房居住總戶數(shù)㎡㎡戶人個個個個個個1580.001580.0014446127914不含地下夾層居住總?cè)藬?shù)3.2人/戶機動車停車位地上停車位含訪客車位6輛地下停車位26568其中其中人防車位數(shù)量其中237m

/輛非人防車位數(shù)量1973443440232m

/輛非機動車車位數(shù)地面非機動車停車數(shù)量

個地下非機動車停車數(shù)量

個容積率個個個2.301.0≤地上≤2.0（規(guī)劃條件）不應(yīng)低于35%《濟南市城市綠化條例》及實施細則綠地率35%規(guī)定要求建筑密度19.97%≤20%（規(guī)劃條件）濟南保利·高新區(qū)正豐路項目、輕騎A1地塊項目POLY

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N日照分析說明:日照要求:《濟南日照分析管理規(guī)定（2016）》日照準則:每套住宅至少應(yīng)有一個臥室或起居室（廳）大寒日滿窗日照不低于2小時分析軟件:眾智日照分析軟件V12.0標準名稱:濟南標準地理位置:山東省濟南市,東經(jīng):117°00‘,北緯:36°41’；有效時間:大寒日

8:00～16:00（真太陽時）計算方式:多點沿線分析計算精度:1分鐘計算高度：0.9M日照圖例：0小時1小時2小時3小時4小時5小時6小時7小時8小時日照基本滿足大寒日兩小時要求。濟南保利·高新區(qū)正豐路項目、輕騎A1地塊項目POLY

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NA1輕騎地塊ICONICMANSIONS城市核心稀缺片區(qū)濟南保利·高新區(qū)正豐路項目、輕騎A1地塊項目P

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N豪宅屬性F規(guī)劃層級C公建界面M多樣社區(qū)S空間體驗P產(chǎn)品定制院墅化規(guī)劃空間綜合體式社區(qū)界面

客制化社區(qū)管理細膩通過院墅化思維劃分規(guī)劃組團，形成多層級景觀空間，縱想私有專屬生活空間。用綜合體思維打造多核服務(wù)底座，一站式滿足生活需求，打造15分鐘低碳生活圈。通過多級物業(yè)管理，精細化社區(qū)服務(wù)為住戶提供全方位、定制化管理服務(wù)，彰顯社區(qū)品質(zhì)。資源通過顯豪濟南保利·高新區(qū)正豐路項目、輕騎A1地塊項目POLY

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N設(shè)計策略COURTYARD

THINKING策略一：用院墅化思維規(guī)劃高構(gòu)建當?shù)貥藯U作品，創(chuàng)造“墅質(zhì)”理想居所濟南保利·高新區(qū)正豐路項目、輕騎A1地塊項目P

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N規(guī)劃設(shè)計用

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團街巷的便捷景觀的怡人CONVENIENTPLEASANT傳統(tǒng)別墅的靜謐現(xiàn)代高層的開闊PRICATEOPEN濟南保利·高新區(qū)正豐路項目、輕騎A1地塊項目P

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團網(wǎng)格結(jié)構(gòu)組團劃分院落圍合建筑生成BUILDINGGRIDBLOCKYARD濟南保利·高新區(qū)正豐路項目、輕騎A1地塊項目P

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N規(guī)劃設(shè)計用

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團控制公共空間尺45m33m47m度52m限定院落收放45m34m37m濟南保利·高新區(qū)正豐路項目、輕騎A1地塊項目P

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團營造公共空間節(jié)點滿足交流需求濟南保利·高新區(qū)正豐路項目、輕騎A1地塊項目P

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N規(guī)劃設(shè)計用

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團營造別墅質(zhì)感私屬花園濟南保利·高新區(qū)正豐路項目、輕騎A1地塊項目P

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N規(guī)劃設(shè)計用

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團院墅化思維打造頂層品質(zhì)院墅濟南保利·高新區(qū)正豐路項目、輕騎A1地塊項目POLY

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N設(shè)計策略COMMERCIALCOMPLEX

THINKIN策略二：用綜合體思維打造社構(gòu)建當?shù)貥藯U作品，創(chuàng)造“墅質(zhì)”理想居所濟南保利·高新區(qū)正豐路項目、輕騎A1地塊項目P

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N規(guī)劃設(shè)計復(fù)

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間內(nèi)部組團花園景觀交流核心鄰里中心核心一心·一核·一軸·一面一心：景觀交流中心一核：鄰里中心核心焦點一軸：核心景觀軸一面：沿街城市展示面濟南保利·高新區(qū)正豐路項目、輕騎A1地塊項目POLY

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N設(shè)計策略CUSTOMIZED

MANAGEMENT策略三：客制化社區(qū)管理做美好生活的引領(lǐng)者，傳遞東方美學神韻濟南保利·高新區(qū)正豐路項目、輕騎A1地塊項目P

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N規(guī)劃設(shè)計客

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理酒店式禮儀歸家流線多重院落層層遞進公共開放私密尊享“主院”“次院”一進二禮三聚四迎五游六享形象展示入口廣場禮儀中庭情緒過度景觀客廳景觀活力軸坊門儀式轉(zhuǎn)承啟合閑適靜謐營造大院氛圍入口大堂和樂時光濟南保利·高新區(qū)正豐路項目、輕騎A1地塊項目P

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N規(guī)劃設(shè)計精

細

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服

務(wù)精細化前場空間

流線細分

互不干擾濟南保利·高新區(qū)正豐路項目、輕騎A1地塊項目P

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N規(guī)劃設(shè)計客

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理Manage三級（功能）入口多級管理多級管理+社區(qū)驛站多級管理

敏捷便達

私密尊享小組團化：1-2棟樓為一個組團，縮短服務(wù)距離二級（禮儀）入口一級（形象）入口：訪客接待，酒店式大堂歸家體驗，網(wǎng)約車停車落客，外賣快遞；二級（禮儀）入口：組團坊門，組織流線，儀式感倍增；三級（功能）入口：架空層泛會所，入戶大堂尊享歸家體驗。一級（形象）入口濟南保利·高新區(qū)正豐路項目、輕騎A1地塊項目P

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N規(guī)劃設(shè)計客

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理小區(qū)濟南保利·高新區(qū)正豐路項目、輕騎A1地塊項目P

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N規(guī)劃設(shè)計客

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理濟南保利·高新區(qū)正豐路項目、輕騎A1地塊項目P

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N規(guī)劃設(shè)計客

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理濟南保利·高新區(qū)正豐路項目、輕騎A1地塊項目P

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N規(guī)劃設(shè)計精

細

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服

務(wù)以小組團為服務(wù)單元，縮短服務(wù)距離步

行

歸

家

流

線敏捷社區(qū)便捷社區(qū)進入社區(qū)入口，通過道路到達組團大堂，縮短步行回家路線。預(yù)留搬家通道，打造高效敏捷社區(qū)。組團大堂設(shè)置快遞柜，，投放快遞及刷卡進入組團內(nèi)部配送外賣，打造便捷社區(qū)。濟南保利·高新區(qū)正豐路項目、輕騎A1地塊項目P

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N規(guī)劃設(shè)計客

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N規(guī)劃設(shè)計客

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理濟南保利·高新區(qū)正豐路項目、輕騎A1地塊項目POLY

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N設(shè)計策略LIFESCENE

CREATION策略四：打造細膩生活場景做美好生活的引領(lǐng)者，傳遞東方美學神韻濟南保利·高新區(qū)正豐路項目、輕騎A1地塊項目P

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N規(guī)劃設(shè)計客

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理單元入口濟南保利·高新區(qū)正豐路項目、輕騎A1地塊項目P

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N規(guī)劃設(shè)計客

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理單元入口濟南保利·高新區(qū)正豐路項目、輕騎A1地塊項目P

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N方案二：全洋房濟南保利·高新區(qū)正豐路項目、輕騎A1地塊項目P

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N方案生成方案二·空間生成01工業(yè)全洋房布局南路商業(yè)用地協(xié)調(diào)周邊住宅肌理內(nèi)部住宅尺度最大化11+1F住宅用地?

中心打造1T1戶頂豪單元天?

與西側(cè)A2地塊串聯(lián)東側(cè)公園綠地，形成十字景觀軸，打造公園里住宅?

東南角出現(xiàn)1-8層共8戶日照不滿足要求；1T1-樓王11+1F11+1F濼商業(yè)用地11+1F綠地公園綠地天辰路11+1F北路1-8層共8戶日照不滿足2小時要求輕騎A2地塊仁恒·奧體公園世紀濟南保利·高新區(qū)正豐路項目、輕騎A1地塊項目P

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N方案生成方案二·空間生成02工業(yè)全角廳設(shè)計南路商業(yè)用地利用角廳兼顧景觀資源釋放面寬中心形成獨棟樓王住宅用地?

在市場產(chǎn)品中保證面寬，依靠角廳進行差異化競爭天?

盡可能利用東側(cè)綠地及內(nèi)部景觀資源濼商業(yè)用地綠地公園綠地天辰路北路輕騎A2地塊185轉(zhuǎn)角廳220轉(zhuǎn)角廳仁恒·奧體公園世紀濟南保利·高新區(qū)正豐路項目、輕騎A1地塊項目P

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N方案生成方案二·空間生成03工業(yè)中軸禮儀對稱南路商業(yè)用地強化入口儀式感凸出中心對稱空間感住宅用地?

內(nèi)部形成中軸入戶禮儀感?

打造風雨連廊歸家關(guān)懷感天濼商業(yè)用地綠地公園綠地天辰路北路輕騎A2地塊仁恒·奧體公園世紀濟南保利·高新區(qū)正豐路項目、輕騎A1地塊項目P

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N方案生成濟南輕騎A1地塊經(jīng)濟技術(shù)指標表項目單位㎡數(shù)值12019.0038418.5827643.7027101.700.00備注規(guī)劃建設(shè)用地面積總建筑面積㎡地上總建筑面積(計容）㎡其中住宅建筑面積12-18F商品房9-11F商品房商業(yè)㎡㎡其中其中㎡27101.700.00㎡公共服務(wù)配套㎡542.0總建筑面積的5‰,最低不少于100平方米，其中用于辦公的房屋面積不小于千分之三，用于經(jīng)營的房屋面積按照不少于千分之二配置《濟南市物業(yè)管理辦法（2022）》物業(yè)服務(wù)用房㎡194社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施用房㎡㎡規(guī)劃要求規(guī)劃要求0社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施00社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站社區(qū)警務(wù)站公廁㎡㎡㎡㎡㎡㎡規(guī)劃要求6830200規(guī)劃要求30-80㎡《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計標準》換熱站消控室暫定暫定50地下建筑面積地下容積率10774.880.90≤1.0（規(guī)劃條件）非人防車庫面積㎡㎡6294.94人防建筑面積2487.93按照不低于地面建筑物總面積9%的標準設(shè)置（濟人防法）其中地下儲藏室面積㎡㎡戶人個個個個個個1992.001992.00143不含地下夾層其中9-11F商品房居住總戶數(shù)居住總?cè)藬?shù)機動車停車位地上停車位地下停車位4583.2人/戶27914含訪客車位2輛265其中其中人防車位數(shù)量非人防車位數(shù)量非機動車車位數(shù)68237m

/輛其中197232m

/輛344地面非機動車停車數(shù)量個344地下非機動車停車數(shù)量容積率個個個個02.3035%1.0≤地上≤2.0（規(guī)劃條件）不應(yīng)低于35%《濟南市城市綠化條例》及實施細則規(guī)定要求≤20%（規(guī)劃條件）綠地率建筑密度19.94%濟南保利·高新區(qū)正豐路項目、輕騎A1地塊項目POLY

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N日照分析說明:日照要求:《濟南日照分析管理規(guī)定（2016）》日照準則:每套住宅至少應(yīng)有一個臥室或起居室（廳）大寒日滿窗日照不低于2小時該棟3戶日照不滿足大寒日兩小時分析軟件:眾智日照分析軟件V12.0標準名稱:濟南標準地理位置:山東省濟南市,東經(jīng):117°00‘,北緯:36°41’；有效時間:大寒日

8:00～16:00（真太陽時）計算方式:多點沿線分析計算精度:1分鐘計算高度：0.9M日照圖例：0小時1小時2小時3小時4小時該棟8戶日照不滿足大寒日兩小時5小時6小時7小時8小時共11戶日照不滿足至少一個居室大寒日兩小時要求。濟南保利·高新區(qū)正豐路項目、輕騎A1地塊項目P

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N戶型分布輕騎A1地塊戶型配比輕騎A1地塊工面積段（計容銷售面積與建計容面積類型銷售面積戶數(shù)

計容面積

銷售面積戶數(shù)比面積）140150175212192210232252筑面積差值比14816118322020022024026002060500000220550.340000.00%0.00%業(yè)3000322013.99%

11.07%41.96%

38.48%34.97%

39.11%中高T210429.7

1098010600042013921260110000440144013000.00%1.40%4.20%3.50%0.00%1.55%5.14%4.65%220躍層戶型合計648南540商業(yè)用地143

27101.7

283801278.3100.00%

100.00%路住宅用地天濼商業(yè)用地綠地公園綠地天辰路北路輕騎A2地塊168戶型185戶型220戶型仁恒·奧體公園世紀濟南保利·高新區(qū)正豐路項目、輕騎A1地塊項目P

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N方案回顧（輕騎A1地塊）北北方案一方案二特點（17F高層+11F洋房）

：?

正南北向布局，增加北側(cè)住宅的觀江視野；?

內(nèi)部空間打開，形成超大視距景觀大花園；?

景觀資源最大化特點（全洋房）

：???沿城市道路平行布置；內(nèi)部形成東西兩個組團花園；第一排有8戶日照不滿足，與南向仁恒地塊建筑較近。?

日照滿足，與南向仁恒地塊建筑間距較遠。轉(zhuǎn)角廳戶數(shù)：99戶（共計144戶）轉(zhuǎn)角廳戶數(shù)：88戶（共計143戶）洋房面積：7784平方米（占比28.72%）洋房面積：27101.70平方米（占比100.00%）高層面積：19323.70平方米（占比71.28%）濟南保利·高新區(qū)正豐路項目、輕騎A1地塊項目P

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N北側(cè)正豐路地塊規(guī)劃（正豐路）區(qū)域價值不高，怎樣塑造豪宅認知？濟南保利·高新區(qū)正豐路項目、輕騎A1地塊項目P

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N設(shè)計思考當前同級別樓盤直接影響力樓盤未來競爭力樓盤龍湖·天奕（

2021年07月29日開盤）金科瓊?cè)A九章（

2020年05月01日開盤）仁恒奧體公園世紀中信泰富·濟南尊（

2020年12月31日開盤）（

2021年01月17日開盤）區(qū)域龍湖/仁恒等激烈的競爭，如何塑造產(chǎn)品力濟南保利·高新區(qū)正豐路項目、輕騎A1地塊項目P

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N競品分析銀豐玖璽城（

2018年11月10日開盤）143戶型：4室2廳2衛(wèi)

157戶型：4室2廳2衛(wèi)

177戶型：4室2廳2衛(wèi)

190戶型：4室2廳2衛(wèi)3面寬4面寬4面寬4.5面寬容積率：2.80建筑形式：高層、洋房面積段：95