聯(lián)庭別墅工程管理實施規(guī)劃

一期聯(lián)屣別墅

工程管理實施規(guī)劃

編制日期

審核日期

批準日期

目錄

第一章項目工程概況..............................5

1.1工程概況.................................................................5

1.1.1項目位置..........................................................5

1.1.2場地現(xiàn)狀及周邊環(huán)境...............................................5

1.1.3項目主要技術經(jīng)濟指標.............................................5

1.2平面圖...................................................................7

1.2.1原始地貌圖........................................................7

1.1.2用地紅線圖........................................................7

1.2.3規(guī)劃總平面圖......................................................8

第二章項目建設流程...............................9

2.1項目報建流程...........................................................9

2.2項目竣工臉收備案流程...................................................9

2.3外部協(xié)調...............................................................13

第三章項目組織.................................15

3.1項目部組織架構圖......................................................15

3.2項目部部門職責及崗位職責..............................................15

3.2.1部門定義.....................................................15

3.2.2部門職責綜述..................................................15

3.2.3具體職責......................................................15

3.2.4崗位職責......................................................16

第四章施工總平面布置..........................19

4.1承包商單位分區(qū)及生活區(qū)設置原則.......................................19

4.2臨時施工道路設置原則...................................................19

4.3場內土方平衡原則......................................................19

4.4鋼筋加工場及鋼筋、砂石等材料堆場布置原則.............................19

4.5施工機械布置原則......................................................20

4.6外腳手架搭設布置原則.................................................20

4.7臨時水電及雨、污水排放系統(tǒng)設置原則...................................20

4.8施工順序安排原則......................................................20

第五章項目合約規(guī)劃、標段劃分及工程范圍..........23

5.1項目合約規(guī)劃..........................................................23

5.2分判原則...............................................................23

5.3標段劃分...............................................................24

5.3.1標段劃分原則....................................................24

5.3.2各標段概況.......................................................24

5.4工程范圍...............................................................25

第六章項目工程管理特點及管理思路...............33

6.1本項目工程管理特點....................................................33

6.2工程管理整體思路.......................................................33

6.2.1建設單位管理思路...............................................33

6.2.2對設計單位的管理...............................................35

6.2.3對監(jiān)理的管理要點...............................................36

6.2.4對承包商（施工單位）的管理要點..................................39

第七章工程質量管理規(guī)劃..........................42

7.1質量目標..............................................................42

7.2工程質量管理規(guī)劃內容..................................................42

7.2.1難重點分析及應對措施..........................................42

7.2.2合同招標質量技術要求..........................................44

7.2.3方案審查及技術交底............................................45

7.2.4樣板管理.......................................................48

7.2.5關鍵質量指標的監(jiān)控及檢驗辦法..................................49

7.2.6施工驗收及工序控制............................................50

7.2.7聯(lián)合驗收.......................................................50

7.2.8防滲漏、防沉降、防開裂專項規(guī)劃................................51

7.2.9施工過程中的質量管控措施規(guī)劃..................................52

7.2.11質量通病的預控以及處理.......................................53

7.2.12竣工驗收及移交................................................54

7.3分戶驗收規(guī)劃...........................................................55

7.3.1分戶驗收要求...................................................55

7.3.2分戶驗收階段劃分..............................................55

7.3.3各階段檢查要求.................................................55

7.3.4資料整理.......................................................56

第八章工程進度管理規(guī)劃..........................57

8.1工程進度計劃編制......................................................57

8.2工程進度計劃管控措施..................................................58

8.2.1公司內部計劃協(xié)調..............................................58

8.2.2總包施工進度計劃審核..........................................58

8.2.3甲方分包工程施工進度計劃審核..................................59

8.2.4施工過程中進度計劃管控........................................59

8.3工程進度計劃過程保證措施...............................................59

第九章安全文明施工管理規(guī)劃....................62

9.1安全文明施工管理目標..................................................62

9.2文明施工管理規(guī)劃內容..................................................62

9.3未取得施工許可證手續(xù)前的安全管理.....................................63

9.4安全管理規(guī)劃..........................................................63

9.5銷售及竣工后交樓入住階段的安全管理...................................64

第十章工程管理的制度及措施.....................65

10.1施工單位質量保證體系的審查...........................................65

10.2監(jiān)理單位檢查考核制度..................................................65

10.3施工進度計劃審核措施..................................................65

10.4圖紙審查制度..........................................................66

10.5技術方案先行制度......................................................66

10.6樣板先行制度..........................................................66

10.7施工過程管理制度......................................................67

10.8材料進場驗收制度......................................................67

10.9施工前培訓制度........................................................67

10.10設計變更管理制度.....................................................68

10.11工程變更管理制度.....................................................68

10.12施工過程各單位配合流程...............................................69

第十一章項目的溝通管理.........................74

11.1進場知會...............................................................74

11.2項目例會制度..........................................................74

11.3工程月（周）報........................................................74

第十二章項目風險管理............................76

12.1工程項目建設可能出現(xiàn)的風險...........................................76

12.2履約情況評估..........................................................76

12.3交樓風險評估..........................................................77

12.4進度控制風險與對策....................................................77

12.5質量控制風險與對策....................................................77

12.6成本控制風險與對策....................................................77

第一章項目工程概況

1.1工程概況

1.1.1項目位置

福州市倉山區(qū)建新鎮(zhèn)，洪灣路西側，三環(huán)路東側，緊靠烏龍江。

1.1.2場地現(xiàn)狀及周邊環(huán)境

圖表1項目周邊環(huán)境及原始地貌圖

L1.3項目主要技術經(jīng)濟指標

規(guī)劃指標名稱單位指標數(shù)值備注

總建筑面積平方米117168.77

地上建筑面積平方米55831.11

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地下建筑面積平方米61337.66

計入容積率面積平方米50686.08

住宅面積平方米45917.01

商業(yè)建筑面積平方米4553.185

商業(yè)建筑面積占計入容積

%8.9

率的建筑面積比例

公共廁所平方米65.52

門衛(wèi)收發(fā)室平方米30.87

其他配套平方米119.495

不計入容積率的建筑面積平方米66482.69

綜合容積率M2/M21.7

建筑高度米14.4

建筑棟數(shù)棟22

總戶數(shù)戶246

機動車車位數(shù)輛559

社會公共停車車位數(shù)輛19

非機動車車位數(shù)輛520

-6-

1.2平面圖

1.2.1原始地貌圖

L1.2用地紅線圖

具體見公司存檔文件。

-7-

1.2.3規(guī)劃總平面圖

-8-

第二章項目建設流程

2.1項目報建流程

2.1.1工程報建審批

《建設工程規(guī)劃許可證》及《建筑工程施工許可證》是工程建設合法性的重要依據(jù)，項

目部應及時向建設行政主管部門申請辦理建設許可證件，主要辦理流程如下：

(1)辦理完成征地手續(xù)，獲得建設用地紅線圖，取得規(guī)劃局提供的規(guī)劃設計條件任務書，

取得環(huán)保部門批準的環(huán)境影響報告書或環(huán)境評價書。

(2)委托勘察設計單位進行初勘，滿足初步設計的要求。

(3)設計委托，直接選擇或招標選定規(guī)劃、設計單位，簽訂工程規(guī)劃、設計合同。

(4)取得建設工程規(guī)劃方案批復，組織審查設計單位的初步設計大綱，對方案設計進行

比選；協(xié)調設計外部協(xié)作關系和工作關系，進行建筑施工圖報建，辦理建設工程規(guī)

劃方案建筑審核意見書，建設工程規(guī)劃方案批復中要求征詢相關單位的意見(消防、

衛(wèi)生、交通、綠化、環(huán)保、民防、地名等)。

(5)到規(guī)劃局備案，協(xié)調辦理建設工程規(guī)劃許可證。

(6)委托勘察設計單位進行詳勘，滿足施工圖設計的要求。

(7)將樁基設計施工圖報審圖中心進行審批。

(8)樁基施工圖紙審批通過后，可向建設行政主管部門申請領取樁基施工許可證提前開

工(按當?shù)匾?guī)定)。

(9)將主體建筑安裝設計施工圖報審圖中心、消防局進行審批。

(10)采用招標圖或施工圖紙內部邀請招標，確定監(jiān)理、施工中標單位。

(11)在主體建筑安裝施工圖審批通過及內部確定監(jiān)理、施工單位后，按照當?shù)亟ㄔO主

管部門規(guī)定在建設交易中心辦理交易中標手續(xù)。

(12)向建設行政主管部門申請領取建筑工程施工許可證，申請領取施工許可證，應當

具備下列條件：

(a)已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準手續(xù)；

(b)已經(jīng)取得規(guī)劃許可證；

(c)已經(jīng)確定建筑施工企業(yè)；

(d)有滿足施工需要的施工圖紙及技術資料；

(e)有保證工程質量和安全的具體措施；

(f)建設資金已經(jīng)落實；

(g)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

(13)辦理工程報建經(jīng)歷時間也較長，各地具體的要求不一致，一般需2?4個月時間，

需專人跟蹤、協(xié)調，特別是對新進入城市。

2.1.2工程報建流程圖

工程報建流程圖見下頁圖。

2.2項目竣工驗收備案流程

2.2.1工程竣工質量驗收

(1)工程竣工驗收前需完成專項驗收，專項驗收包括：規(guī)劃驗收、人防驗收、節(jié)能驗收、

電梯驗收、供水驗收、供電驗收、消防驗收、防雷驗收、水檢測、天然氣驗收、室內環(huán)境檢

測等。

(2)工程項目完工后，項目部要求監(jiān)理單位配合施工單位組織進行內部初驗收，檢查有

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關的工程技術資料包括隱蔽工程驗收記錄、施工圖紙、分項工程驗收記錄等資料是否齊全準

確，進行建筑物實體工程質量檢驗，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并要求施工單位做好工程竣工初驗

收記錄報告。

(3)監(jiān)理單位簽署初步驗收審核意見，存在的問題由施工單位及相關責任人及時整改，

合格后監(jiān)理工程師簽署初驗合格意見，并報項目部(指建設單位的項目部，以下同)。

(4)施工單位書面通知項目部申請驗收。

(5)項目部在收到施工單位《工程竣工驗收申請書》后，由項目部準備相關工程竣工驗

收標準，盡快組織工程竣工驗收。

(6)項目部須在準備工程竣工驗收7個工作日前將驗收工程內容、范圍、時間以及參加

驗收人員名單等有關事宜書面通知負責該工程的政府工程質量監(jiān)督部門。

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工程報建流程圖

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工程竣工驗收流程圖

流程圖涉及單位部門相關文件

（7）項目部負責牽頭組織，請福州工程質量監(jiān)督部門（質監(jiān)站）參加，由質監(jiān)站、項目

部、勘察、設計、監(jiān)理以及施工等單位和其他有關方面專家組成驗收組，制定驗收方案。

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(8)監(jiān)理單位配合施工單位向項目部提交相關工程竣工資料，并做好工程現(xiàn)場驗收準備。

(9)項目部組織工程竣工驗收。

(a)項目部、勘察、設計、監(jiān)理和施工單位，分別匯報工程合同履行情況以及工程

建設各個環(huán)節(jié)執(zhí)行法律、法規(guī)和工程建設強制性標準的情況。

(b)驗收組審閱工程檔案資料，其中包括工程技術資料、隱蔽工程驗收記錄、分項

工程驗收記錄、施工圖等。

(c)驗收組實地查驗工程質量。

(d)由項目部主持，包括福州市工程質量監(jiān)督部門參與，對工程勘察、設計、施工、

設備安裝質量和各管理環(huán)節(jié)等方面作出全面評價，形成經(jīng)驗收組人員簽署的工

程驗收意見。

(10)工程竣工驗收如未通過，驗收組應協(xié)商并提出解決方案，并通知有關各方立即整

改，確定再次驗收的時間。

(11)工程竣工合格后，項目部要確定竣工日，并提出工程竣工驗收證明書，其中應包

括施工、勘察、設計、監(jiān)理各單位質量竣工報告以及施工單位工程質量保修書和其他有關文

件。

(12)在通過項目部組織，福州市工程質量監(jiān)督部門參加的工程竣工驗收后，項目部與

質量監(jiān)督部門溝通協(xié)調以使其及時出具監(jiān)督報告。

(13)項目部應及時到福州市建設行政主管部門辦理驗收備案證書，并及時到國土部門

辦理房產證。

2.2.2項目竣工驗收備案流程圖

工程竣工驗收流程圖見上頁圖示。

2.3外部協(xié)調

建設單位的外部協(xié)調工作較多，營造一個良好的外部環(huán)境能保證項目的順利建設。對外

協(xié)調工作由項目部具體負責，做好與政府部門的協(xié)調配合，辦理各項與施工有關的政府部門

的報建、驗收手續(xù)。

(1)發(fā)改委：取得立項審批；

(2)國土局：取得土地證和房產證；

(3)規(guī)劃局：初步方案設計圖規(guī)劃報建審批，工程完成后進行規(guī)劃驗收；

(4)市環(huán)保局：進行環(huán)境報建，取得環(huán)境管理建設許可證；

(5)測繪單位：與測繪單位協(xié)調，取得規(guī)劃紅線測繪圖，工程完成后，進行規(guī)劃紅線復測;

(6)市招標辦：辦理委托招標代理，辦理招標事宜；

(7)建設局：與建設局取得聯(lián)系和溝通，進行施工圖審查，對超限設計進行審查；在辦理

施工許可證前，現(xiàn)場施工取得當?shù)卣块T的同意；辦理施工許可證交納規(guī)費；辦理

建筑節(jié)能圖紙審查及驗收；辦理竣工驗收備案。

(8)質監(jiān)站：與質檢站取得聯(lián)系和溝通，在辦理施工許可證前，請質量監(jiān)督機構提前介入

項目；

(9)安監(jiān)站：與安監(jiān)站取得聯(lián)系和溝通，在辦理施工許可證前，請安全監(jiān)督機構提前介入

項目；

(10)消防局：取得施工圖消防審批；

(11)市人防辦：取得人防批文；

(12)市白蟻防治中心：防治白蟻備案；

(13)市防疫站：取得衛(wèi)生防疫批文；

(14)供電局：工程臨時供電，建筑永久用電接駁；

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(15)市自來水公司：工程臨時用自來水、建筑永久用自來水接駁；

(16)燃氣公司：與燃氣公司協(xié)調燃氣工程的設計、審批、驗收工作；

(17)電信局：工程臨時電話、建筑永久電話接駁；

(18)市質量技術監(jiān)督局：電梯驗收、鍋爐驗收等；

(19)節(jié)能辦：建筑節(jié)能設計的審批及驗收；

(20)交管局：與交管部門協(xié)調，保證施工車輛的順利通行；協(xié)調落實開出入口；

(21)市勞動局：勞動用工監(jiān)察；

(22)公安局：申請門牌號；

(23)水務局：與城市道路雨水污水的接駁；

(24)工商局：廣告牌報批；

(25)城建檔案館：協(xié)調城建檔案的歸檔管理；

(26)城管部門：前期開工報建手續(xù)未完成，應盡早溝通，保證正常施工；

(27)派出所和街道辦：協(xié)調治安保衛(wèi)工作，協(xié)調好周邊居民，避免民擾事件的發(fā)生；協(xié)

調辦理計劃生育有關手續(xù)；

(28)市文物局：文物勘察及發(fā)現(xiàn)文物后的現(xiàn)場挖掘處理。

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第三章項目組織

3.1項目部組織架構圖

3.2項目部部門職責及崗位職責

3.2.1部門定義

項目部是公司開發(fā)項目實施階段管理的主控部門，主要圍繞公司項目的總體經(jīng)營管理目

標，從質量、進度、安全、工程技術等管控環(huán)節(jié)對項目實施全面的管理。

3.2.2部門職責綜述

a負責項目開發(fā)前期的施工審批手續(xù)辦理；

b負責項目開發(fā)前期的市政調研；

c負責項目施工過程的質量、進度、安全、工程技術的管控；

d負責項目整體竣工備案手續(xù)辦理；

e負責項目竣工、移交及保修工作；

f負責對外關系協(xié)調、公司各部門之間配合、及施工配合單位關系協(xié)調。

3.2.3具體職責

3.2.3.1前期階段

a市政調研及市政方案設計、編制工作；

b勘探及測繪工作；

c開發(fā)計劃編制工作；

3.2.3.2開工準備階段

a調查了解建設工程施工現(xiàn)場及毗鄰區(qū)域內的供水、排水、供電、供氣、供熱、

通信、廣播電視等地下管線資料，氣象和水文觀測資料，相鄰建筑物和構筑物、

地下工程的有關資料，做到真實、準確、完整，并及時向設計、監(jiān)理、施工等有

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關單位提供；

b.編制《工程管理實施規(guī)劃》，提供初步施工平面規(guī)劃、建議標段劃分，根據(jù)項

目開發(fā)銷售計劃制訂施工總控計劃；

C.完成工地圍墻（包括廣告牌）的建設；

d.完成施工現(xiàn)場“三通一平”工作（通水、通電、通路及場地平整），排水、排

污接駁工作；

e.現(xiàn)場坐標控制點和水準點的測繪、保護和移交；

f.編制工程各項招標相關要求（技術要求、工程范圍、工期及獎勵等招標所需文件）；

&參與甄選加投標單位（包括配合設計單位、監(jiān)理單位、總包單位、分包單位及

供應商）的考察評審工作，負責技術標的評判工作；

h.辦理施工許可證及監(jiān)督報備手續(xù)；

i.參與確定項目設計標準、產品標準。

3.2.3.3項目施工階段

a.制訂《建設工程管理實施規(guī)劃》；

b.編制工程施工進度計劃及目標分解計劃，包括二次設計及方案編制計劃、招標

采購計劃、樣板實施計劃等，并定期或根據(jù)項目狀況適時修訂；

c.組織參建各單位完成施工圖紙會審工作，負責各專業(yè)圖紙的登記收發(fā)管理、跟

蹤檢查圖紙及相關變更技術文件的實施工作；

d.審核監(jiān)理規(guī)劃大綱、監(jiān)理實施細則，定期檢查監(jiān)理項目部的日常管理和履約工

作（對工程質量、進度、安全、資料、施工各方協(xié)調等監(jiān)理職責履行情況）；

e.組織監(jiān)理單位審查總（分）包單位的質量保證體系、安全保證體系和施工組織設計；

f.按照公司經(jīng)營目標，監(jiān)督檢查總（分）包單位對工程施工質量、安全文明、進度等方面履

行合同的情況；

g.代表公司對監(jiān)理單位、總（分）包單位提交的技術聯(lián)系單、現(xiàn)場簽證單、技術方案等進行

確認；

h.負責甲供材料設備的收貨、驗收、保管、發(fā)放、退貨工作；

i.配合完成工程進度款、結算款、變更簽證的申報、審核工作；

j.主持召開各相關會議，包括進度協(xié)調會、技術例會、監(jiān)理例會及專題會議等；

k.協(xié)調處理監(jiān)理單位、總（分）包單位之間的關系、協(xié)調與周邊相關單位、居民和政府職能

部門的關系，保證工程建設的順利進行；

1.配合公司銷售目標，完成預售許可證的辦理；

m.配合產品銷售，確定項目交工標準，實施各項樣板計劃。

3.2.3.4竣工驗收階段

a.參加各專項工程分部分項驗收工作及功能試驗檢測工作；

b.組織各參建單位完成住宅分戶驗收及整改工作；

c.組織各參建單位（設計、勘察、監(jiān)理、施工單位等）完成工程竣工備案手續(xù)的取得；

d.配合物業(yè)管理單位完成項目物業(yè)工程及竣工資料交接工作。

3.2.3.5保修階段

a.負責工程竣工后保修期內的維修工作，組織保修期滿驗收；

b.參與業(yè)主交房環(huán)節(jié)，確保交房一次通過率；

c.參與編制《工程建設后評估報告》。

3.2.4崗位職責

3.2.4.1項目經(jīng)理職責

a.全面負責部門的各項管理工作及團隊建設工作；

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b.參與項目整體開發(fā)計劃制定、設計標準及產品標準確定；

C.組織制定《建設工程管理實施規(guī)劃》、項目施工總控計劃及各目標分解計劃；

d.負責組織項目前期施工準備及報建工作；

e.負責參與工程各投標單位的評審選擇；

￡負責項目工作目標的制訂、分解落實及項目部員工的績效考核；

g.建立項目的合同管理體系，嚴格履行合同管理任務，處理好與乙方的合同的爭議和糾紛；

h.組織項目部周工作例會，檢查工作完成情況，貫徹實施公司規(guī)章制度；

i.執(zhí)行公司發(fā)布的各項指令，接受公司各業(yè)務部門的指導、檢查、監(jiān)督；

j.安排項目部員工的分工與協(xié)作，批辦往來函件；

k.組織檢討工程建設狀況，每月綜合整理編制《工程月度報告》，針對存在的問題，落實具體

措施；

1.協(xié)調部門內部、本部門與公司其他部門之間及與外部相關單位之間的關系；

m.配合項目的營銷工作；

n.組織協(xié)調相關部門辦理政府竣工驗收備案手續(xù)；

。.負責全面總結項目發(fā)展在各方面的經(jīng)驗，組織編制《工程建設后評估報告》。

3.2.4.2責任工程師職責

a.負責結合項目工程特點編寫深化設計、專業(yè)設計方案計劃；

b.負責編制樣板實施計劃，配合相關部門確定各材料樣品的相關技術設計參數(shù)；

c.負責組織參建各方完成施工圖紙會審工作，并形成有效存檔紀要；

d.負責參與確定項目產品標準、設計標準，并依次制定項目交工標準；

e.對工程設計中的結構、機電、水暖等專業(yè)問題負責，控制初步設計及施工圖設計中的質量問

題，并與責任建筑師對存在的問題進行溝通并加以修正。

f.負責設計監(jiān)理的管理工作。

g.參加各階段的技術交底及工程驗收工作。

h.參與對施工監(jiān)理單位的管理。

j.協(xié)助工程主管對工程現(xiàn)場發(fā)生的質量問題及技術問題進行解決。

k.根據(jù)《項目產品/工程變更管理規(guī)定》參與對現(xiàn)場發(fā)生的設計修改及工程洽商的分析與評估。

1.參加各專業(yè)及分部分項工程的招投標工作，并進行技術標的評議。

m.負責項目部現(xiàn)場的圖紙管理。

3.4.4.3專業(yè)工程師職責

a.參與就質量目標、質量標準、對監(jiān)理、承包商的交底、培訓工作；

b.參與編制重要工序工藝樣板計劃，并參與實施；

c.參與編制甲供材料設備進場計劃，建立甲供材料設備管理臺帳，并參與材料、設備進場驗

收；負責對不合格材料設備的處置；精裝工程，負責甲供材料設備的儲存、保管、發(fā)放工作；

d.幫助承包商（總包、分包）、監(jiān)理解決圖紙及施工方面的問題；

e.對工程質量進行日常監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)、記錄、報告不合格項；

f.組織施工過程的檢驗和試驗及分部分項工程驗收；

g.組織對不合格項的處置，制定糾正措施；

h.驗證糾正、預防措施的實施效果；

i.參加工程竣工驗收檢查；

j.負責項目質量信息的收集、匯總、分析和上報。

3.5.4.5資料員職責

a.建立項目受控文件清單；

b.負責圖紙、技術文件和資料的收發(fā)及保管；

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C.收集、整理、歸檔工程技術資料;

d.負責部門信息的網(wǎng)絡發(fā)布。

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第四章施工總平面布置

總平面管理規(guī)劃是在設計方案及營銷針對項目分期開發(fā)意見基本確定的前提下，以施工

總平面規(guī)劃為依據(jù)，項目部根據(jù)項目發(fā)展進度，分階段對施工總平面布置進行調整、補充和

修改，明確承包商單位分區(qū)、土方平衡、臨時施工道路組織、施工順序等內容，以作為本項

目合約規(guī)劃及現(xiàn)場工程管理的重要依據(jù)。橡樹灣一期期施工總平圖布置其總的原則是：

(1)滿足銷售及竣工交樓的需要；

(2)降低成本；

(3)便于各承包商的使用，幫助承包商降低成本也是幫助業(yè)主降低成本。

4.1承包商單位分區(qū)及生活區(qū)設置原則

(1)由于本工程同時開工棟號多，周轉材料、施工人力集中投入較大，可多引進幾家承

包商單位，這樣項目部現(xiàn)場可以靈活調配施工人力，有利于進度控制。根據(jù)以往經(jīng)驗，將一

期6#-26#分為兩個標段：6#T9#為一個標段；20#-26#為一個標段。

(2)6#T9#分區(qū)：一期西側(靠三環(huán)路)與圍墻之間的區(qū)域，保證施工通道歸該總包使

用，避免材料運輸交錯，保證通道順暢。

(3)20A26#分區(qū)：考慮二期開發(fā)進度，將一期北側屬于二期的局部地塊作為20A26#

的辦公區(qū)域及加工區(qū)域；后期待一期回填后移至二期西側。

4.2臨時施工道路設置原則

(1)一期在場地內沿圍墻靠三環(huán)路形成寬6米的施工道路，歸6#T9#總包使用；在工地

北側及東側沿著一期地下室外圍形成寬6米的施工道路(須考慮二期施工的影響)；并設置獨

立的出入口，便于各承包商單位現(xiàn)場封閉管理。

(2)根據(jù)福州地區(qū)降雨量較多的情況，臨時施工道路形成200厚硅面層，以便于雨季施

工及平時路面維護，保證安全文明施工形象。

(3)臨時施工道路由建設單位在承包商單位進場前完成，以縮短搭接時間。但應在承包

商及前期進場的樁基、土方等施工單位合同中約定臨時施工道路各自的維護范圍和責任。

4.3場內土方平衡原則

(1)一期場內有局部淤泥，其他部位均為砂質土，為保證打樁，應先進行處理；根據(jù)現(xiàn)

場的沙土的情況及地下室底板的標高，進行土方平衡測算，后期總包土方開挖量最少。

(2)通過勘察報告了解土質情況，提前規(guī)劃土質較差的部分要進行外運，實際操作中應

做好實測工作。

(3)一期西側總包進場前先回填局部，形成施工場地，待地下室側墻施工完成后再二次

回填。

(4)充分考慮雨季對臨時堆土的影響，地勢較高的堆土點或堆土較高的部分，經(jīng)歷雨季

前要做好臨時支護，以保證安全及避免水土流失影響地勢較低部位的結構施工。

(5)合同內的土方工程量均為暫定量，施工方式也未約定，成本控制難度較大。在基礎

土方開挖及回填施工前，項目部結合總平面規(guī)劃中的土方平衡考慮，認真審核總包單位的基

礎土方開挖及回填施工方案，明確開挖范圍，再開始施工。

4.4鋼筋加工場及鋼筋、砂石等材料堆場布置原則

(1)售樓區(qū)域內盡量不設置材料堆場，以免發(fā)生二次轉運。

(2)鋼筋堆場及其加工場地要進行場地硬化，砂石等其他材料堆場地面可用石粉渣處

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理。

(3)材料堆場及其加工場的位置應盡量靠近臨時施工道路，同時盡量在塔吊垂直運輸覆

蓋范圍之內。

本工程的鋼筋加工場及鋼筋、砂石堆場分別在北側及西側塔吊范圍附近，詳見附圖5.1、

5.2現(xiàn)場平面布置圖。

4.5施工機械布置原則

(1)機械位置布置時要充分考慮到售樓區(qū)域開放以后的材料水平、垂直運輸能否順暢，

并要保證作業(yè)時售樓區(qū)域的人員安全。塔吊、施工電梯、井架等利用時間較長的施工機械要

盡量遠離售樓區(qū)域。

(2)按機械利用率最大化原則，在保證垂直運輸暢通無阻，保證不間斷施工的前提下，

綜合考慮成本和進度，確定機械數(shù)量。

(3)由于砌筑、內墻抹灰及外墻抹灰的砂漿配合比不同，為便于質量控制，砂漿必須采

用集中攪拌方式，砂漿攪拌機集中設置，一臺攪拌機只能供應單品種砂漿，不得混合供應。

各砂漿集中攪拌點要保證到相應各棟的運輸路線合理、通暢。

(4)本工程樁基施工和上部分開，因此應在樁基施工階段提前規(guī)劃確定大型機械的基礎

位置及做法，特別是塔吊，提前將塔吊樁基施工完成。

根據(jù)上述原則及結合本工程的特點：本工程的20#-26#設置塔吊兩臺，6#-19#設置塔吊4

臺，詳見附圖5.1、5.2現(xiàn)場平面布置圖；施工電梯盡量設置在東西側，兩個樓可共用一個。

4.6外腳手架搭設布置原則

(1)本工程靠近三環(huán)路、并且位于展示區(qū)邊，因此沿著三環(huán)路及展示區(qū)的安全網(wǎng)的質量、

觀感應保證。

4.7臨時水電及雨、污水排放系統(tǒng)設置原則

(1)橡樹灣一期臨時變壓器的安裝容量盡量遵循''小容量、多臺數(shù)、分批投入”的原則，

變壓器采用一臺800KVA(三環(huán)路)和一臺630KVA(售樓處)的臺架變壓器，報裝程序簡

單且啟、停方便。臨時變壓器安裝時，需要安裝配套容量的電容器來進行功率因數(shù)補償，不

但提高變壓器負載能力，而且能降低電度單價。

(2)臨時變壓器的安裝位置要能盡量覆蓋整個施工區(qū)域，一般供電線路超過200米就

將產生較大線路電壓降而不利于機械設備的經(jīng)濟運行。

(3)施工用電線路盡量采用電纜穿套管埋地敷設的方式，穿越主要交通干道時還需預埋

鋼套管以保護電纜免遭破壞；如供電線路采用架空附設方式，要注意供電桿線不能影響現(xiàn)場

施工且要便于安全文明施工的管理。

(4)施工期間的臨時供水需要綜合考慮施工用水和生活用水的用水容量，如水壓過低可

采用儲水池或管道加壓泵加壓；供水管道和水表安裝盡量按照各承包商單位能單獨供水計量

的原則來布置，也可以采用打井抽取地下水的方式補充用水量。

(5)雨水溝渠要按照有利于施工場地內雨水最優(yōu)排放的原則來布置，一般臨時擋土墻坡

頂、坡底均要設置雨水溝渠，施工道路兩側或迎水面均需要設置雨水溝渠；雨水溝渠的砌筑

要牢固，溝渠兩側要采用水泥砂漿抹面，防止暴雨沖刷時溝渠側壁倒塌。

4.8施工順序安排原則

(1)遵循“先地下，后地上”原則，即正式道路、管線先行施工，再開始主體部分施工;

基礎結構部分完成后，先完成土方回填再往上施工；

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（2）裝飾階段，考慮銷售需要，沿著三環(huán)路的一排先施工;

圖5.1橡樹灣一期20A26#樓施工平面布置圖

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圖5.2橡樹灣一期6#T9#樓施工平面布置圖

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第五章項目合約規(guī)劃、標段劃分及工程范圍

5.1項目合約規(guī)劃

(1)目的

為逐漸規(guī)范項目合約分判模式的做法，使項目合約工作有計劃、高效地展開，從而使項

目建安成本得到切實、有效地控制，以確保目標成本控制指標的實現(xiàn)。

(2)編制要求

根據(jù)三期項目特性(如項目規(guī)模、物業(yè)類型、項目定位、工期要求、工程難重點、市場

承包商資源等情況)編制合約規(guī)劃報告，強調可操作性，便于有效地指導合約工作的開展。

(3)編制時間和編制內容

合約規(guī)劃方案內容包括項目概況、分判方案、計價模式、界面劃分、甲供材清單、對候

選單位的資格要求、指定分包與總包的合約關系、分判計劃及需要其他部門對合約工作的配

合安排等。

5.2分判原則

(1)采用“總包+專業(yè)分包”的通用分判模式。

(2)專業(yè)分包細化的原則

在各種資源配置和管理能力允許的范圍內，以保證質量為前提，應盡可能發(fā)揮規(guī)模效益、

細化分包，以達到加強工程管理、降低成本的目的。

(3)工料規(guī)范

針對確定的分判方案，結合工程難重點、質量要求及當?shù)亟ㄖ袌鰻顩r，以項目部為主

與預算部、合約管理部共同完成工料規(guī)范的編制，明確質量標準、技術要求、交樓維修要求

等，避免籠統(tǒng)的合同條款，使合同有針對性、操作行，盡量避免灰色地帶的產生，同時也杜

絕在兩個分判合同中重復包含，如應包括以下內容：

①超越國家抽檢驗收標準的交樓標準，如高級抹灰、分戶驗收、淋水試驗；

②質量通病的預防、過程監(jiān)控及驗收，如加增強鋼絲網(wǎng)防裂縫、墻面抹灰前甩毛、

砂漿地面前樓板清理等；

③交樓驗收以發(fā)展商物業(yè)驗收接收為標準，不是質監(jiān)站的驗收；

④合同約定的管理獎罰條款。

(4)分判模式

原則上統(tǒng)一采用工程量清單模式報價，但特殊情況時可采用定額取費模式報價(如屬于政

府壟斷性經(jīng)營的工程)；

對于已出圖工程合約價款采用總價包干形式，對于無圖的暫定量工程和物資采購合同采

用綜合單價包干形式。

(5)工程量清單編制

根據(jù)一期工程情況委托北京瑞杰歷信行房地產顧問有限公司編制工程量清單，合同文件

及工程量清單并組織內部評審。

(7)甲供材

1)確定甲供材范圍的原則：

(a)采用乙供時質量難以控制；

(b)采用甲供的成本確實低于乙供；

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(c)如果采用乙供無法包死單價，或即使合同包死單價，但當材料漲價時施工單位

因無能力承受而重新計價還價，并影響工期。

對金額不大、品種又比較繁瑣的水電管材，盡可能采用乙供。

對價格變動幅度大、頻率快的材料，如鋼材、電纜、銅管等，采用乙供如果無法包死單

價，可以對乙供約定調價原則，在資金能力允許、效率能保證的情況下也考慮采用甲供。

2)甲供材應供量控制

在施工過程中甲供材必需有應供量，并作為控制超供的依據(jù)。

(a)在招標時有施工圖的，事先計算應供量，投標方的應供量作為評標內容之一，

定標后應供量作為合同的組成內容。

(b)招標時無施工圖的，在出圖后30-60日內完成工程量計算，并與乙方確認后作

為合同的補充附件。嚴禁拖延到結算時再計算應供量的現(xiàn)象。

3)甲供材損耗

甲供材損耗應計入應供量中，實物工程量或單價中不得再計入損耗。

甲供材損耗應區(qū)別不同的材料、施工方式分別確定，在應供量清單中列明實物工程量、

損耗率、損耗量、應供量。

4)甲供材節(jié)超管理。

超供扣款和節(jié)約補款的約定應在合同中明確，為平衡風險，建議基價采用加權平均采購

價。

(8)付款方式

根據(jù)資金狀況及市場情況確定合同付款方式，以下方式供參考。

A類：一般工程類合同，按月付款，每月支付其完成工程造價的80?90%,在該分項工程

最終付款以后支付至工程總價的95%,留5%保修金；

B類：材料類合同，每批材料到場并經(jīng)相關方驗收合格后支付該批材料價值的80%,在該

分項工程最終付款以后支付至工程總價的95%,留5%保修金；

C類：設備類合同，合同簽訂，在收到履約保函后支付定金10?30%,每批設備到場并

經(jīng)相關方驗收后支付至70?80%,在調試合格后支付該批設備價值的80?90%,在該分項工

程最終完共以后支付至總價的95%,留5%保修金；

D類：其它合同，根據(jù)需要定義特殊付款方式，主要以里程碑付款為主；

E類：零星工程或總額較小的供貨合同，完成結算后一次性付款至95%,留5%保修金；

F：一般不設工程預付款，特殊情況時可依審批權限另定。

5.3標段劃分

5.3.1標段劃分原則

1、劃分為2個標段，以利于施工中對總包單位評比、產生良性競爭;

2、利于總包單位合理安排人、材、機及流水施工；

3、場地集中，便于施工；

4、有利于項目管理、驗收、備案等工作。

5.3.2各標段概況

橡樹灣一期聯(lián)庭別墅共分兩個標段：

一期一標段：6#-12#.15#-19#,共12個樓；

一期二標段：20A22#、23#、25#、26#樓，共6個樓；

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5.4工程范圍

界面

序號工程范圍或合同名稱相關合同

劃分

1總承包工程

本工程之工程范圍為完成所有華潤橡樹灣家園一期6#~26#樓工程，包

括7#,8#,10#,11#,15#,16#,17#,18#,19#,20#,21#,22#,23#,25#,26#共15棟

四拼

聯(lián)庭住宅以及6#,9#,12#共3棟雙拼聯(lián)庭住宅，合計18棟住宅樓地上、

住宅樓地下室及地下車庫工程。

華潤橡樹灣家園一期6#、26#樓與華潤橡樹灣家園一期1#2#3#5#58#59#

工程地下劃分原則：

a）結構部分：圖紙G-04中3-L軸線及5-L軸南向第一條后澆帶位置為

界線，界線以北為本工程范圍，界線以南為一期1#2#3#5#58#59#工程

范圍.

b）結構部分：圖紙G-04中3-L軸線及5-L軸南向第一條后澆帶位置為

界線，界線以北為本工程范圍，界線以南為一期1#2#3#5#58#59#工程

范圍。

C）機電部分：

i）機電預留預埋：界線以北的所有機甩預留預埋為本工程范圍。

界線以南的所有機電預留預

埋為一期1#2#3#5#58#59#工程范圍。

ii）機電工程：整個地下車庫范圍內機電工程及界線以北的住宅樓

地下室內機電工程為本工程范圍。

界線以南的住宅樓地下室內的機電工程為一期

1#2#3#5#58#59#工程范圍。

1.1土建工程

1.1.1土石方工程

現(xiàn)狀土方挖至基底標高（含300mm厚人工清槽）。

1.1.2基礎及主體結構工程

包括但不限于圖紙所示的所有砍樁、樁灌芯、承臺與管樁樁頭處理、

承臺及基礎墊層、承臺（含磚胎模）、基礎、主體結構工程、設備基礎，

混凝土結構、磚砌體內預埋管線、套管、鐵件及其它專業(yè)的預留孔洞

等。

1.1.3砌筑工程

包括但不限于圖紙所示的所有砌筑工程、內隔墻、排風道、排煙道、

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界面

序號工程范圍或合同名稱相關合同

劃分

電梯門口局部砌筑、封堵（含其他專業(yè)的洞口封堵）。

1.1.4屋面工程

上人屋面（露臺）：包括但不限于施工圖紙所示找平層、保溫層、隔離層、

1.1.4.1

墊層;

1.1.4.2不上人屋面：包括但不限于施工圖紙所示找平層、保溫層、找坡層；

1.1.4.3坡屋面：包括但不限于找平層、保溫層、臥瓦層、屋面瓦；

1.1.4.4采光井頂板:采光井頂板上找平層、找坡層、隔離層、排水層、濾水層；

地下室頂板:建筑單體外綠化種植部分地下室頂板上隔離層、濾水層，

1.1.4.5

建筑單體下部下沉式頂板上回填砂、找平層、混凝土墊層；

1.1.5保溫工程

包括但不限于圖紙所示保溫（包括兼作防水保護層的保溫）、屋面保溫

（如上屋面工程所述）均由總承包完成，本工程外墻不設保溫。

1.1.6濾水層的供應及安裝

包括但不限于圖紙所示濾水層的供應及安裝。

1.1.7室內裝修工程

1.1.7.1地下車庫裝修工程

a）樓地面

i）地下車庫地面施工至環(huán)氧樹脂面層

ii）樓梯間地面施工至防滑磚面層

iii）水泵房、發(fā)電機房、儲油間地面施工至防滑磚面層

iv）配電間、風機房、走道、工具間、設備用房等其他房間地面施工

至水泥砂漿面層

b）墻面

i）地下車庫墻面施工至乳膠漆面層；

ii）樓梯間墻面施工至乳膠漆面層；

iii）水泵房、發(fā)電機房、儲油間墻面施工至乳膠漆面層

iv）配電間、風機房、走道、工具間、設備用房等其他房間墻面施工

至乳膠漆面層

C）頂棚

i）地下車庫頂棚施工至結構面鑿平；

ii）樓梯間頂棚施工至乳膠漆面層；

iii）水泵房、發(fā)電機房、儲油間頂棚施工至乳膠漆面層

iv）配電間、風機房、走道、工具間、設備用房等其他房間頂棚施工

至乳膠漆面層

1.1.7.2住宅地下室裝修工程

a）樓地面

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界面

序號工程范圍或合同名稱相關合同

劃分

i）樓梯間地面施工至防滑磚面層

ii）配電間、風機房、走道、工具間、設備用房等其他房間地面施

工至水泥砂漿面層

iii）電梯廳樓地面施工至水泥砂漿面層；

b）墻面

i）樓梯間墻面施工至乳膠漆面層；

ii）配電間、風機房、走道、工具間、設備用房等其他房間墻面施

工至乳膠漆面層

iii）電梯廳內墻面施工至水泥砂漿找平層；

C）頂棚

i）樓梯間頂棚施工至乳膠漆面層；

ii）配電間、風機房、走道、工具間、設備用房等其他房間頂棚施

工至乳膠漆面層

iii）電梯廳頂棚施工至水泥砂漿找平層；

1.1.7.3住宅地上裝修工程

a）樓地面

i）戶內臥室、書房、客廳、餐廳樓地面施工至水泥砂漿面層；

ii）戶內衛(wèi)間間、廚房、陽臺、設備平臺、入戶花園樓地面施

工至混凝土墊層；

iii）室內樓梯間、4F樓梯樓地面施工至水泥砂漿面層；

iv）室外樓梯（地下室疏散樓梯、IF室外樓梯、2F室外樓梯）

樓