綠城景觀設計青島班補充材料課件

補充材料補充材料內(nèi)容原因與目的一、課程內(nèi)容：四個部分：關鍵觀點、區(qū)域景觀、專題景觀、施工管理。課程內(nèi)容包括住區(qū)景觀整體營造的全過程，而不是住區(qū)景觀營造的某個區(qū)域或某一階段。整體內(nèi)容二、安排原因：住區(qū)景觀在房價達到5000元/㎡以上時，才會充分顯示其重要意義。這個房價標準是兩年前才達到的。所以對住區(qū)景觀的重要性與具體內(nèi)容，還缺乏深入的尤其是系統(tǒng)的研究。安排住景整體營造全過程的內(nèi)容，正是為了要解決目前整個行業(yè)面臨的這一難題。三、講課目的：實用。課程交流綠城和業(yè)界最新的住景營造理論與實案，涉及的觀點與案例，都具有較強的復制性與實用意義。綠城景觀住區(qū)景觀與公園景觀比較1、房產(chǎn)開發(fā)項目成本常規(guī)方式：超短褲以元/㎡測算，如建筑總面積20萬方，容積率2，建筑密度25%，景觀面積（包括道路）75000㎡，造價控制400元/㎡，總投入控制3000萬元。問題：1、測不準。景觀規(guī)劃時，常為以某個樓盤的景觀為模型，但不了解其確定造價；2、不合理。樓盤房價不一樣，景觀投入理應不一樣；3、董事長心中無數(shù)。新的方式：以售樓價比例測算，如以上述數(shù)據(jù)，當樓價1萬元/㎡時，景觀投入控制4000萬元以內(nèi)，當樓價6000元/㎡時，景觀投入應調整到2400萬元以內(nèi)。優(yōu)點：1、在房產(chǎn)開發(fā)初就可以確定；2、隨房價高低調整景觀投入較為合理；3、董事長心中踏實。問題：景觀投入與售樓價之間的比例是客觀存在的，但這個數(shù)據(jù)怎么測定？合理的比例是多少？答案：2%2、景觀成本控制方式時間：上世紀50年代到80年代末。特征：種一些樹，修一條路；為滿足居民生活出行的最基本的景觀配置。原因：1、城市實行“住房國營化”,市民住房都是租居。2、景觀建造為計劃經(jīng)濟，材料供應需要批準調撥。3、城市居住小區(qū)、“工人新村”常規(guī)的景觀配置。景觀認識：各方面都沒有小區(qū)景觀的要求和意識。功能型景觀時間：80年代后期到本世紀初期。特征：小區(qū)里出現(xiàn)突出的中心花園。在小區(qū)顯著區(qū)域建一個綠地廣場，安裝一些體育娛樂設施。原因：1、我國城市進入“住房私有化”階段。2、居民住房可由民營公司建設；企業(yè)不能再自建職工小區(qū)。3、城市拆遷安置小區(qū)還是由國營公司建造。景觀認識：開發(fā)商品房有銷售壓力，產(chǎn)生景觀促銷的初步意識。中心花園型景觀一、功能不能滿足使用要求。如主干道、次通道、園路，都要有滿足車行、人行功能的不同寬度要求。例：消防車轉彎會車。別墅車庫入口倒車。二、安全難以保證。用景要特別重視安全性。不但要確保一二年內(nèi)安全，而且要保證十年二十年后的安全。三、使用頻率低。有的用景一年用不了幾次，如過多的兒童娛樂場。“用”景常見問題綠城·杭州翡翠城，北門環(huán)形雕塑，框進幾公里外的遠處山尖，想落天外，鬼斧神工，形成獨此一景?？淳埃邯毚艘痪叭龎皦淳埃衙利惖木吧蜻M來。擋土墻用景，沒有它綠地堆不住?？从镁埃簢鷫υ瓰橛镁埃O計花格漏窗，實用性與觀賞性結合。小區(qū)使用景觀（用景）用景對房價和銷售的作用，體現(xiàn)為水平面的上下移位和整體浮動；在同一水平面上，用景的個體元素品質差異，只對房價和促售起微調的作用，不會出現(xiàn)大起大落的變化。三千元房價、一萬元房價、三萬元房價，它們的用景體系整體配置，是有明顯區(qū)別的；要分析特定樓盤的用景體系配置標準，并加以固化。小區(qū)基本配置江西項目，用地8萬㎡，容積率3，建筑密度25%，綠地率36%。售價5000元。景觀控制總價2400萬元，單價400元/㎡。景觀成本控制計算第一步，計算建筑占地面積：

小區(qū)用地8萬㎡*總建筑密度25.6%==建筑占地面積2.05萬㎡第二步，計算總景觀面積（包括道路面積）：

小區(qū)用地8萬㎡—建筑占地面積2.05萬㎡==景觀用地（含道路）面積5.95萬㎡第三步，可售建筑面積：

小區(qū)用地8萬㎡*容積率2==可售建筑面積16萬㎡第四步，可售建筑面積總額：

可售建筑面積16萬㎡*單價8000元/㎡==可售建筑面積總額12.8億元第五步，計算景觀成本控制總額：

可售建筑面積總額12.8億元*景觀成本控制比例2%==景觀成本控制總額2560萬元第六步，計算景觀成本控制每平方米單價：

景觀成本控制總額2560萬元÷景觀用地（含道路）面積5.95萬㎡==景觀成本控制單價430元/㎡樓價與景觀投入計算分類景觀造價控制住區(qū)景觀可以分成四類：一、基本綠化；二、硬質地鋪；三、豎向景觀；四、設備設施?；揪G化：綠化苗木和種植土，面積一般為35%。硬質地鋪：平面硬地鋪裝，如瀝青、花崗巖等地鋪和平面水景。包括道路，面積一般為40%左右。豎向景觀：包括構建物，如圍墻、景墻、假山、亭子、雕塑等；立面景觀，如花池、水景泳池四壁等。豎向景觀都是觀賞景觀，數(shù)量可多可少。設備設施：如體育設施、景觀水電等。分類景觀造價控制系數(shù)：一、基本綠化單價為控制單價的60%；二、硬質地鋪單價約為300-400元/平米。三、設備設施約為總價10%。四、豎向景觀造價宜為：總價減去其他三類造價的余數(shù)。爺孫組合景觀童玩場旁有爺爺休息監(jiān)護的場所。求知景觀設計案例一、安徽有個小區(qū)，取名為歐洲一個音樂小鎮(zhèn)的名字，小區(qū)景觀主題也是音樂，結果設計師以五線譜的形態(tài)，在區(qū)內(nèi)設計了很多斷頭路，給居民行走帶來許多不便。二期方案評審時，我們建議：主入口對景處做一塊景墻，在景墻上掛上一句最通俗流行的銅條五線譜，在詮釋小區(qū)景觀主題的同時，讓小區(qū)居民尤其是孩子獲得五線譜的知識。二、小區(qū)中心景觀設計一處環(huán)形的淺水養(yǎng)魚池，周邊圍上護欄，池里養(yǎng)上十幾種漂亮的彩色魚，在旁邊做個小櫥窗，掛上各種彩色魚的圖片介紹，讓孩子們在喂魚、逗魚玩的時候，可對著圖片學到魚類的常識。公園蝴蝶展會客場所很多年輕人入住城市，都是從買小房子起步。年輕人喜歡社交，但家小會客不方便。所以，居處景觀設計會客的場所，對年輕居民來說非常需要。主入口基本式2、弧形道1、展示島或框架門4、條狀地3、保安亭5、道路與分隔6、圓盤與收頭市政馬路非基本式?jīng)Q定現(xiàn)代住區(qū)主入口形式，最重要因素：商鋪。商鋪門前是商業(yè)街，側面限定大門寬度，商鋪形狀布置，又影響著主入口形態(tài)?；臼教卣鳎?、南北向大門、樓房，樓房進深15米左右。2、入口寬度20米以上。3、商鋪到人行道，設商業(yè)街、綠化帶，寬度20米左右。

評議結論對本設計來說，問題最大的是成本控制。每平方米差距達到800元，以主入口面積3000平方米計算，總價超過控制價240萬元。通過分析找出平衡關系后，如果要把價格降下來，可以對三要素重作審察：一、堅持房要素強勢地位，作適當調整；二、人要素弱化；三、車要素重作審理。景觀核景觀核組成：一個景觀元素；或一組結構緊湊的景觀元素。景觀核是設計中心區(qū)域時最關注的重點；是中心區(qū)域最出彩景觀。經(jīng)常成為整個樓盤的標志性景觀。起伏型近年來，開發(fā)公司對高層小區(qū)的中心景觀，進行了“上天入地”的新探索，產(chǎn)生了不但是平面景觀豐富多變，而且是豎向觀賞高低起伏的中心景觀類型——起伏型。起：中心區(qū)域地形隆起，抬升景觀地面。常規(guī)做法：中心區(qū)域堆座小山，占地面積二到三千平方米，高起路面三五米。內(nèi)部結構：接長地下車庫立柱，再建造一個類似車庫的建筑構件，中間空置。在高起的新水泥頂板上復土種樹堆小山時，建造山道，山頂鋪設一個小廣場；中間空層做成大型蓄水廂體。隆起地塊營建泳池水景時，中間空層下凹成為水池框。伏：中心地面降低，成為下沉廣場，常建有水景或游泳池。下沉廣場能有效改善地下車庫采光和通風條件?；顒涌臻g中心景觀必須有足夠的鋪裝空間，以保證居民可進入活動?；顒涌臻g不足是普遍存在的問題。中心景觀區(qū)域的活動空間應該留多大？答案：二二三。20%居民同時活動，人均2㎡，戶均3人。活動空間計算：1、區(qū)域內(nèi)大小廣場；2、三米以上不通車道路；3、副中心上述空間。鄰里關系傳統(tǒng)的鄰里關系實行私有化之后住房國營化年代地緣血緣政緣錢緣建國前幾十年為鄰的老街坊、五代同堂大居所。同一工廠、同一單位、同一街道居住一起，結為鄰居。富人住豪華別墅，工薪階層住普通公寓，貧苦人家住棚戶區(qū)?，F(xiàn)代社會服務狀況改善，鄰里相互交往幫助的需求弱化，更使現(xiàn)代的鄰里關系趨向隔閡、冷漠。宅景合院營造目的，是使居民在家門口的戶外空間里，互相交往結識，建立起現(xiàn)代和睦友情的鄰里關系。宅前院在單元的出入口設計一個小院，讓同單元的住戶，在家門口有休閑、交流的場所。同幢樓面宅前院連片設置。滿足交通需求道路是用景。營建道路目的，是為了滿足居民車和人出行需要。一個小區(qū)成百上千輛車、成千上萬個人，有時還有來訪客，要通過設計路網(wǎng)，把眾多區(qū)內(nèi)的車輛、人員出行、休閑的交通組織好，不是一件容易的事。物業(yè)單一的樓盤路網(wǎng)相對簡單，如別墅區(qū)，只有一條主干道連接各戶；物業(yè)多樣的樓盤，很可能把某一群人疏忽掉。設計路網(wǎng)時，一定要做好流向與流量分析?！傲飨颉笔侵福用裢ㄟ^主次出入口出行的方向，要求每幢樓都要與主次出入口設計最短的最便捷的出行線路；“流量”是指區(qū)內(nèi)設計的主次干道數(shù)量，是否能滿足居民總量在出行高峰期控制在某一短時間段流動的需要，和逐條干線上設計的道路寬度與鋪設形式，能否滿足居民出行的量化需要和行動的舒適程度。問題：滿足交通需求后，車行道要多建？還是少建?外圍小廣場景觀交叉路口節(jié)點景觀會館、物管入口景觀中心景觀過渡節(jié)點景觀組團景觀類型目前，住區(qū)綠化景觀設計，業(yè)界通行的做法為：一、設計喬木；二、設計灌木；三、確定草坪位置與面積；四、統(tǒng)計喬灌草數(shù)量，匯總成苗木清單。這樣設計會出現(xiàn)兩種情況：一、同一項目由不同設計師設計，會有完全不一樣的設計規(guī)格和品質。如一個設計師設計的行道樹胸徑10厘米，另一個設計師用20厘米；一個設計師全場設計胸徑30厘米以上特大樹5棵，另一設計師用了10棵。每個設計師根據(jù)自己的理介和經(jīng)驗，想到哪里設計到那里，不能事先對苗木數(shù)量、規(guī)格、喬灌草比例等設計內(nèi)容，進行事先把控。二、同一地區(qū)、同一檔次房價的樓盤，綠化設計的造價，會有千差萬別的變化；甚至出現(xiàn)，低價樓盤設計造價高，高檔樓盤設計造價反而比低價樓盤低的情況。這樣情況對開發(fā)商來說，是難以接受的；對設計公司來說，也是缺乏專業(yè)水平的表現(xiàn)。沒有量化（造價）把控住區(qū)綠化景觀設計，通常只有三張圖紙：喬木種植圖；灌、草種植圖；苗木清單。并且粗糙簡單：喬木圖是圈圈，灌木圖是曲線；少有細節(jié)圖，沒有豎向圖；效果把握不住。結果：甲方放棄或不認真審圖；設計公司應付了事。到施工時才發(fā)現(xiàn)問題一大堆，邊施工邊修正，圖紙改得面目全非。施工單位又以種種理由逼著重換苗木報價；理由有：按圖施工效果不佳；地下管線；苗木采購問題，等等。設計沒有效果把控，設計圖紙淪落成為施工的參考圖，甚至丟棄不用，另行其事；設計圖紙失去實用價值。沒有效果把控37住區(qū)景觀三層設計甲方老總提出和決定總體風格、設計檔次、重點布局、關鍵節(jié)點、投入等。設計公司項目總體架構、具體內(nèi)容、組合關系、色彩等。施工公司進行具體操作的設計，即二度創(chuàng)作，如鋪裝放樣，綠化群落等。當項目較大，如建筑面積超過20萬方時，開發(fā)單位會考慮新建售樓部及景觀；新建售樓部地點通常都在樓盤旁邊，有的是后幾期用地，有的是用市政用地。新建售樓部及景觀，在售樓活動結束后，是要全部拆掉的，所以要控制投入。售樓部景觀類似售樓大堂，有特殊的部件和功能。售樓大堂設置必須有服務臺、展示盤、洽談區(qū)三大部件，售樓部景觀設置有四大部件：入口：大氣、識別性強，樓盤LOGO吸引人；主景：有令人眼前一亮的視覺沖擊力，一般都有動態(tài)水景；廣場：用于開盤典禮、各類活動之用；道路：交通便捷，十輛車能直接停售樓部門前。新建售樓部景觀特征修改方案當項目在城郊交通不便，或項目不大，開發(fā)單位就會在城中心，租賃一處熱鬧的地方做售樓部，沒有樣板房。租賃售樓部一般會選擇大會堂、酒店、臨街辦公樓、商場、公園等人流比較旺的地方。大型的租賃售樓部，也有服務臺、展示盤、洽談區(qū)三大部件。小型的租賃售樓部則要簡陋得多，甚至只設一個服務臺，放樓盤介紹資料，有一二個售樓小姐做樓盤咨詢服務。租賃售樓部景觀營造比較簡單，主要是兩方面：一、在門口做個樓盤LOGO牌，指示參觀者入內(nèi)。二、擺放一些鮮花，有熱烈的迎賓氛圍。有條件時再考慮四周景觀及停車位。租賃售樓部景觀特征借用售樓部的對象，特指為本項目的組成場所，通常為樓盤的會所、入口連廊、街面商場，有時也有借用住宅房的。如選用項目近處、非本項目的組成場所，歸為租賃售樓部。當項目的會所、街面商場等已建成，開發(fā)單位就可以把它們借用過來做售樓部，并且與附近的樣板房合成一塊做景觀。借用售樓部景觀，與新建和租賃售樓部景觀，最大區(qū)別在于：借用售樓部景觀是實景，對購房者最有說服力，對于開發(fā)單位來說，也更愿意化錢，因為這里景觀遲早都要做?，F(xiàn)在的購房者專業(yè)知識越來越充實，還有智囊團，租賃售樓部景觀簡單，新建售樓部景觀雖然也有做得美輪美奐，但購房者心里清楚，這些都是虛景，與以后住區(qū)景觀是兩碼事。只有借用售樓部的景觀，以后是實實在在存在的，讓購房者看著踏實，買房放心。借用售樓部景觀特征一、公共景觀別墅景觀由兩部分組成：公共景觀、私家花園。別墅公共景觀與多、高層景觀相類似。從發(fā)展脈絡分析，有四種類型：一、功能型。早期別墅。當時的營造者認為，別墅每戶居民少，有私家花園，公共景觀不重要。景觀從滿足功能需求考慮，主要是兩項內(nèi)容：道路和綠地。二、中心景觀型。2004年前后，景觀因素受到關注；受多高層樓盤影響，別墅小區(qū)也開始建造中心景觀。三、花園型。別墅的景觀意識充分提升。營造者意識到，別墅建筑密度低，有傍山依水的大自然環(huán)境，景觀理應比多高層小區(qū)更優(yōu)美，于是突出了自然、山水等景觀理念，把別墅小區(qū)建成大花園，建設景觀房產(chǎn)。四、生態(tài)型。在原生態(tài)的環(huán)境里建造房屋，盡量不變動、破壞原有生態(tài)環(huán)境。有時是迫于有關規(guī)定的限制。二、私家花園前庭側院后院主干道三、私家花園類型前庭后院式前庭旁院式旁庭前院式前庭后院式短庭后院式前庭無院式高坡高臺式形成原因四、營造方式開發(fā)單位營造別墅私家花園景觀，主要有三種方式：一、簡裝：滿足基本使用功能，內(nèi)容：入口鋪裝；兩旁走道；草坪加幾棵大小喬木。有的會配上幾套私家花園景觀設計圖供業(yè)主參考。這種形式實用、節(jié)約，但影響房價。二、樣板庭院：為提升價格，二三百套別墅大盤，會選擇做幾套樣板私家花園景觀，作為參觀介紹之用，其余簡裝。樣板景觀重在設置新潮、視覺沖擊力強元素，如燒烤臺、泳池、珍貴大樹等，硬鋪面積大，小品雕塑多；重在展示性，不管使用性，華而不實，甚至只是不能使用的擺設。三、每戶精裝：每套別墅私家花園精心營造。一般都是價格超高、只有幾十套別墅的精小樓盤。精裝與樣板庭院區(qū)別，是比較強調使用性。施工管理階段特點小區(qū)景觀運行有四個階段：立項、設計、施工、使用。每個階段都有其特點、難點和重要性。施工階段與其他三個階段比較，有明顯的“三性”特點：一、實踐性：施工的結果是將紙上的設計固化為實物。施工管理的過程中，會碰到并要解決眾多的涉及方方面面的技術難題；管理團隊既需要知識，又要有豐富的經(jīng)驗；二、經(jīng)濟性：施工階段不但是投資最多的階段，而且由于甲乙丙三方形成經(jīng)濟利益的搏弈，因此也是利益分配最復雜的階段，嚴重的時候會引成三方之間激烈的沖突；三、參與者的廣泛性：圍繞施工有眾多參與者；縱向從甲乙雙方的老總，到各類管理員、施工員，一直到班組的民工；橫向除甲乙丙三方外，還有監(jiān)理、設計、兄弟施工單位等等，都是工程的參與者、涉及者。由其特點決定，施工管理注定是一個復雜而又工作艱難的階段。一、景觀項目工期曲線中期緊：1、其他施工單位陸續(xù)撤出；2、景觀工作面大量增加；3、施工人員、材料到位。后期搶：1、交房期限已到；2、其他單位撤盡；3、景觀留下大多是收頭活。尾期平：進入零星維修與養(yǎng)護。三期時間分割（約占總工期）：前期1/6，中期2/3，后期1/6。對應完成工程量：前期10%，中期80%，后期10%。小區(qū)景觀施工工期會形成前期緩，中期緊，后期搶，尾期平的曲線。前期緩：1、搶工施工單位多；2、景觀施工工作面少；3、景觀施工要做準備工作。一般小區(qū)景觀施工項目，都會有四階段的工期運行曲線。工期管理需要適應運行曲線的特點，把控節(jié)點工作的進度。二、工期流程把控要點第一類：施工單位可控類：1、材料沒有如期供給；2、施工人員少力量不足；3、工序錯誤；4、機械設備少。第二類：需要甲方協(xié)調解決類：1、保證施工工作面；2、場內(nèi)施工單位上下工序配合；3、設計變更；4、如期付款。第三類：預先安排類：1、天氣刮風下雨；2、當?shù)卣顒印Ｈ?、影響工期因素與對策甲方意愿和實際管理要求投入成本施工公司水平保證景觀品質有三個要素。甲方的意愿和實際管理要求，起主導作用。景觀營建投入，起保證作用。乙方施工水平，起實施作用。甲方精益求精的要求，是營造優(yōu)秀景觀品質的決定因素。一、景觀品質三要素小區(qū)景觀品質標準國家標準（綠地率與消防）設計標準（圖紙限定的標準）甲方標準（最模糊又是最重要的標準）使用標準（常規(guī)使用的標準）二、小區(qū)景觀營造品質體系在住區(qū)景觀營造中，甲方的意愿和管理起著決定性的作用；可做三方面工作：一、制定本公司的景觀營造標準；二、合理建立管理團隊；三、借助業(yè)界力量。三、甲方如何管好質量有一種說法，小區(qū)景觀成本控制，80%體現(xiàn)在設計階段，20%體現(xiàn)在施工階段。因為設計時把景觀的框架、內(nèi)容都定下來了，總成本也就基本決定了。一個面積五萬方的景觀項目，可以設計成豪華型的造價五千萬元以上，也可能設計成普通型的，造價一千多萬元；設計的節(jié)點有的化了大錢觀感很差，有的設計精彩卻化錢不多。調節(jié)總造價，在設計時空間大、施工時空間小。但這不能證明，施工時成本管理就不重要。實際情況是，景觀成本80%是在施工時化出去的。設計階段與養(yǎng)護階段，涉及的成本可能只有各10%。另外，成本管理不善，一二千萬元的工程，多化上百萬元還是常見；決算高出預算百分之二三十也不是個案。

一、主要投入在施工小區(qū)景觀工程預算和決算差異大、成本失控，問題的癥結不是出在“閉口”子項、而在于“開口”子項上。預算書的子項價格是確定的，閉口的。如果預算書的子項單價與決算書一樣，成本只是工程量的調整，是可控的，出入不會太大。二、成本是怎么搞大的設計變更經(jīng)濟簽證閉開如果某一項施工內(nèi)容變動了，就要重新報價，閉口的價格就開口了。開口原因：一、設計缺陷；二、臨時變動。開口形式：設計變更；經(jīng)濟簽證。在利益驅使下，它們將成為施工階段成本管理的最大漏洞所在。一、施工階段項目運行的直接因素是工期、質量和安全；二、對甲方來說，運行三項直接因素的工作形式是管理；三、直接因素管理效果優(yōu)劣，會以成本高低的形式體現(xiàn)；四、工程經(jīng)濟效益最后以總成本的高低來表達；五、控制成本、追求好的經(jīng)濟效益，關鍵在于對三項直接因素在運行過程中的管理。三、成本高低在管理工期管理效益工程項目成本安全質量56有一種觀點，認為景觀工程成本管理就是算帳，是成本部的事情；成本高低控制取決于帳算得好壞。由于工程成本涉及定額、價格以及人為關系等復雜因素，工程決算常常成為甲乙雙方斗智斗勇的博弈過程；工程虧贏、成本高低，在具體個別的子項目上，有時也真是“算”出來的，而不是“做”出來的；所以確實要重視工程的決算工作。但從總體來說，甲方在施工階段成本控制的本質是管理，而不是僅僅數(shù)字的分析。目前，成本管理的重要工作是：“管理架構”與“建立制度”。四、成本管理重要工作五、管理架構現(xiàn)場工程師園林公司預算部門工程部經(jīng)理公司副總施工班組監(jiān)理公司一、以現(xiàn)場工程師管理為主；二、預算部門為獨立管理系統(tǒng)。問題：量價分離，各管一塊，無人對整體成本承擔責任。（2）總經(jīng)理六、設定權限合同中對更改設計流程、經(jīng)濟簽證權力這兩個內(nèi)容，都會有所涉及，但缺少操作細則。施工前將這兩方面