十年一夢誠路自穩(wěn)-博視界-2024年蘇州樓市年度總結1.17

十年一夢，誠路自穩(wěn)2024年蘇州房地產市場年度總結及趨勢預博視界&蘇南房研社出品2025年1月前言2023年尾，我們說2024年蘇州樓市是“云起未瀾，大寒未央”，我們對2024年的預測是“積重欲返，創(chuàng)需破局”的一年。23年尾，我們預測新房需求將持續(xù)轉移至二手房市場，新房會再次探底。24年新房顯然持續(xù)探底，降幅明顯，而二手房需求波幅在合理區(qū)間內。23年尾，我們預測熱度分化只是表象，隨著分化驅動因素的變化，分化逐漸趨同化。24年新房萬類霜天，除了綠城兩項目熱銷”一俊遮百丑“外，核心區(qū)項目同樣折扣滿天飛，更多項目萬

馬齊喑。23年尾，我們預測需警惕”大平層陷阱“，“結構性供需失衡易致未來部分產品線出現(xiàn)銷售困境；24年大平層果然出現(xiàn)量價雙重困擾。展望2025年，市場供需將如何走勢，市場熱度將如何表現(xiàn)，漲價與降價的博弈、政策與市場的博弈、什么樣的政策才能真正帶動市場需求？年度核心數(shù)據(jù)：“十年一夢”蘇州市區(qū)四縣市土地成交（萬㎡）土地成

新房供

新房成

新房均土地成

新房供

新房成

新房均土地數(shù)據(jù)土地供應（萬㎡）樓面價（元/㎡）

溢價率昆山交應交價太倉交應交價2016年2021年2024年84611272417011154224162161157216879102%5%（萬㎡）（萬㎡）（萬㎡）（元/㎡）（萬㎡）（萬㎡）（萬㎡）（元/㎡）2016年

1142021年

15033330985577313911229519775221472016年

1002021年

181/178243651148617746180292%199372024年732024年57新房數(shù)據(jù)2016年2021年2024年新房供應（萬㎡）新房成交（萬㎡）

均價（元/㎡）724898306823938441195122556027251土地成

新房供

新房成

新房均土地成

新房供

新房成

新房均常熟交應交價張家港交應交價（萬㎡）（萬㎡）（萬㎡）（元/㎡）（萬㎡）（萬㎡）（萬㎡）（元/㎡）2016年2814922244244.93

10487181.08

1724076.5

157222016年

2512021年

140149241312151674496971669715285二手房數(shù)據(jù)2016年二手房成交套數(shù)成交面積（萬㎡）6961362979615817186596592021年

1242024年

852021年2024年422024年回顧2024年各項核心數(shù)據(jù)，比對2016年和2021年兩個市場節(jié)點數(shù)據(jù)下滑明顯，多項數(shù)據(jù)甚至不及十年前，可謂”十年一夢“壹貳叁肆伍陸宏觀環(huán)境特征土地市場特征新房市場特征二手市場特征縣市市場特征未來趨勢預判目

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總

結第一章宏觀環(huán)境特征2024，是國際局勢風云變幻的一年，外部不確定性因素持續(xù)加強2024年世界大事件關鍵詞：2024年中國大事件關鍵詞：全球消費回落，需求增速放緩，通脹壓力有所緩解全球居民消費回落，總需求增速整體放緩。美中日等主要經濟體居民消費增速較2023年回落。收入增速放緩、財政補貼政策退出、超額儲蓄釋放殆盡等是抑制居民消費增長的主要因素。全球通脹壓力緩解，全球供給端擴張步伐快于需求端，商品生產特別是亞洲制造業(yè)快速復蘇，供應鏈壓力緩解，推動通脹水平回落。全球主要經濟體零售銷售額/指數(shù)同比增速（%）G20經濟體CPI同比增速變化情況24.124.424.624.924.1024.124.424.624.924.102022年不變價居民消費占全球份額24年Q1平均增速24年Q2平均增速24年Q3平均增速1-9月平均增速較2023年增速變動2023年增速阿根廷254.2289.4271.5209.0193.0歐盟韓國3.12.62.62.1/美國中國19.912.811.13.23.77.8-1.95.71.71.53.29.62.33.3-1.32.04.3-0.22.65.95.62.68.90.91.2-0.22.42.70.12.94.70.70.57.10.02.02.12.32.71.82.14.05.02.47.3-0.32.62.42.23.10.62.54.93.81.87.80.21.91.3-1.4-4.72.5土耳其64.969.871.649.448.62.82.92.41.61.3俄羅斯加拿大7.45.44.97.85.14.78.65.05.08.63.74.68.5/2.82.93.12.72.22.22.82.22.21.71.61.1/歐元區(qū)日本南非德國法國2.01.2-3.13.1墨西哥4.8巴西2.6巴西印度4.55.13.74.84.25.14.45.54.86.2英國印尼4.02.62.33.02.02.51.71.8/印尼2.42.2英國2.3-1.4-1.8-2.1-1.42.61.4墨西哥韓國2.1澳大利亞//3.82.8/沙特1.61.61.51.71.91.3意大利美國日本3.12.23.42.53.02.82.42.52.6/0.80.80.30.80.20.70.40.90.3澳大利亞南非0.90.7中國-0.8全球經濟低位運行，股市震蕩，經濟下行的風險提高主要發(fā)達經濟體10年期國債收益率MSCI全球指數(shù)走勢2024年高利率導致利息支出猛增，主要國際貨幣發(fā)行國國債融資規(guī)模增速較快，全球政府債務不斷擴大全球經濟持續(xù)復蘇與美聯(lián)儲開啟降息周期，對全球股市上行提供支撐，地緣政治、美聯(lián)儲降息路徑以及特朗普政策的不確定性加劇股市震蕩。RJ/CRB商品價格指數(shù)原油期貨結算價格走勢全球大宗商品價格中樞下移，2024年全球大宗商品價格先升后降，預這和需求下降和經濟增長放緩密切相關需求不足成為“主旋律”，國際油價持續(xù)承壓特朗普2.0時代，大多認為中國是美國主要競爭對手，主張對華強硬，涉及經濟制裁、限制投資、技術遏制等職位人物履歷政治主張2022年當選俄亥俄州聯(lián)邦參議員，主張振興工業(yè)地區(qū)和加強美國經濟獨立，專注于中產階級利益。副總統(tǒng)J·D·萬斯支持限制移民、保護制造業(yè)、對抗中國經濟威脅，倡導經濟民族主義和加強邊境安全主張強硬移民政策、減稅、經濟增長、強化國防，提倡美國全球領導地位，并支持保守價值觀和宗國務卿馬可·盧比奧自2011年起擔任佛羅里達州聯(lián)邦參議員，曾任佛州眾議員和眾議院議長教自由。曾參與新疆棉事件、破壞中國主權的《臺灣旅行法》、打壓華為和TikTok、取締孔子學院等。財政部長商務部長斯科特·貝森特未正式從政，對沖基金KeySquareGroup創(chuàng)始人金融界知名人物，未直接參與政界事務支持自由市場經濟、數(shù)字貨幣發(fā)展、強美元及漸進式關稅調整，關注全球貿易和創(chuàng)新金融工具專注于經濟發(fā)展與市場自由化，主張減稅和促進企業(yè)增長，同時積極支持慈善事業(yè)和社會重建?；羧A德·盧特尼克2011至2019年任佛羅里達州總檢察長，以強硬執(zhí)法和保守政策聞名，曾參與全國范圍的多州訴訟，包括挑戰(zhàn)奧巴馬醫(yī)改法案反對奧巴馬醫(yī)改、支持第二修正案權利、打擊毒品危機，倡導人身安全和兒童保護政策，立場堅定保守司法部長潘·邦迪國防部長住房和城市發(fā)展部部長勞工部長皮特·海格塞斯斯科特·特納未正式競選公職，前退伍軍人支持美國軍力擴展、保守的社會政策、加強邊境安全，提倡家庭價值觀和個人自由倡導教育公平、扶持中小企業(yè)、促進經濟發(fā)展，強調社區(qū)賦權和個人發(fā)展機會支持減稅、小企業(yè)發(fā)展和社區(qū)安全，提倡教育改革、移民法治和強化基礎設施建設支持自由市場經濟、刑事司法改革和減稅政策，倡導減少政府干預，加強社會安全和經濟復蘇計劃。支持創(chuàng)新和科技進步，推動可再生能源和太空探索，倡導市場自由和企業(yè)發(fā)展倡導恢復美國經濟主導地位、減少政府干預、反對“政治正確”，支持稅收改革和個人自由2013至2017年任德克薩斯州眾議員洛麗·查韋斯-德雷默布魯克·羅林斯埃隆·馬斯克2023年起任俄勒岡州聯(lián)邦眾議員，曾擔任快樂谷市長在特朗普的第一任期內，羅林斯擔任白宮國內政策委員會主任未擔任公職，特斯拉、SpaceX公司創(chuàng)始人生物技術企業(yè)家和暢銷書作者農業(yè)部長政府效率部部長維韋克·拉馬斯瓦米支持減稅、政府支出削減、經濟增長及就業(yè)創(chuàng)造，反對疫情期間的限制措施。移民問題上的“強硬派”，是美國首位向美墨邊境派遣國民警衛(wèi)隊的州長國土安全部部長克麗絲蒂·諾姆曾任國會眾議員，2018年當選南達科他州州長主張加強環(huán)保、倡導疫苗自主選擇、改革大科技公司，并批評大企業(yè)影響力過大，支持個人自由與隱私保護。主張大幅削減包括疫苗在內的醫(yī)療費用。衛(wèi)生與公眾服務部部長小羅伯特·肯尼迪肯尼迪家族成員，以民主黨人身份參加2024年總統(tǒng)大選退伍軍人事務部部長交通部長道格·柯林斯肖恩·達菲2013年至2021年任喬治亞州聯(lián)邦眾議員，曾任眾議院司法委員會成員2011年至2019年任威斯康星州聯(lián)邦眾議員2017年至2019年擔任特朗普政府下的美國小企業(yè)管理局局長未正式從政，石油大亨主張減稅、強硬移民政策、強化法律與秩序，支持保守家庭價值觀，并強調對外強硬政策支持減稅、商業(yè)友好政策、強化邊境安全，反對過度政府監(jiān)管，倡導傳統(tǒng)保守價值觀支持減稅、減少政府監(jiān)管，鼓勵小企業(yè)創(chuàng)業(yè)教育部長琳達·麥克馬洪克里斯·賴特道格·伯格姆能源部長對太陽能和風能持質疑態(tài)度，稱太陽能、風能不是清潔能源，抨擊相關補貼政策推動能源獨立、農業(yè)現(xiàn)代化及財政保守政策內政部長2016年當選北達科他州州長特朗普2.0時代，政策效果或將更強，地緣政治風險加大政策2016-2020年特朗普執(zhí)政期間政策主張及落地效果推動《減稅與就業(yè)法案》：本輪大選特朗普精選主張及預期落地效果1.企業(yè)端：所得稅最高稅率實現(xiàn)自里根稅改以來的最大降幅，一定程度提振了企業(yè)利潤并推動企業(yè)擴大投資。同時所得稅大幅降低后，盈利增長+回購增加支撐美股，而股價上行幅度則與實際公司稅率降低幅度呈現(xiàn)一定正相關性。2.個人端：個人所得稅稅率降幅較小，對個人可支配收入與消費支出拉動相對有限，且加劇收入分配不均。主張《減稅與就業(yè)法案》永久化：1.整體影響：主張TCAJ永久化，企業(yè)所得稅稅率調降6%，并取消對小費征稅，整體對經濟、股價的正向影響預計不及上輪。2.制造業(yè)回流：TCJA永久化提供持續(xù)低稅率，疊加關鍵產業(yè)鏈回流、高關稅以及禁止外包主張，預計制造業(yè)回流或增強。稅收政策3.資金回流：海外資金回流明顯，但大型企業(yè)將四成資金用于回購，資本及研發(fā)支出無明顯跳升。4.制造業(yè)回流：制造業(yè)就業(yè)有所增加，主要依賴FDI而非美企回流，且高科技崗位占比變化不大。1.寬財政：大幅削減政府支出，但同時擴大軍事、國防開支，維持高財政預算，并試圖推行大型基建計劃但未果。2.整體效果：關稅帶來的收入無力抵消新冠救濟、減稅法案、預算法案增加的債務，美國公眾持有債務占GDP比重高增。1.寬財政：主張加征關稅、減少政府開支以緩解債務壓力，但同時涉及多項擴大支出舉措，如TCJA永久化、基建投資等，仍傾向于寬財政。2.整體效果：或延續(xù)高債務長期化趨勢，帶來利率上行壓力。支出政策貨幣政策產業(yè)政策1.寬貨幣：偏好降息以刺激經濟，曾在競選與任職期間多次施壓美聯(lián)儲。2.“弱美元”：傾向弱美元以提振出口縮小貿易逆差，但美元走弱不全為特朗普引導。1.寬貨幣+弱美元：仍傾向寬貨幣政策，并維持弱美元+低利率主張，但弱美元主張實則與MAGA存在一定背離，落地有一定難度。1.政策方向：對內通過產業(yè)政策，為傳統(tǒng)能源行業(yè)松綁，為國防、尖端技術助力，并對中小銀行等金融業(yè)放松監(jiān)管，對外通過關稅政策，對初級金屬、機械、計算機及電子產品的進口加征更高比例關稅，保護國內相關行業(yè)。1.政策方向：仍通過對內產業(yè)政策、對外關稅政策來保護國內產業(yè)，其中對內將繼續(xù)支持傳統(tǒng)能源、并主張重振汽車與國防工業(yè)，新增助力加密貨幣、AI、航天等新興產業(yè)。2.板塊表現(xiàn)：受益于產業(yè)政策的房地產、金融、信息技術、能源等已受產業(yè)政策預期催化出現(xiàn)上漲，風格上，美股小盤依然占優(yōu)。2.政策利好板塊表現(xiàn)強勁：美股能源、金融、材料等板塊出現(xiàn)上漲，小盤占優(yōu)。1.政策方向：主張“激進”的貿易保護主義政策，對全球加征關稅。2.整體效果：引發(fā)歐盟、加拿大、墨西哥等被加稅國不滿，采取“反向征稅”，全球加稅政策實則產生的有關經濟、就業(yè)、消費等負面影響或大于正面影響。1.政策方向：主張取消部分國家的最惠國待遇，并對全球加征基礎關稅，對中國的關稅稅率或提升至60%。2.整體效果：將進一步加劇逆全球化，并對通脹帶來擾動。關稅政策外交政策1.政策方向：“孤立主義的”外交政策，以“美國優(yōu)先”為目標，重視經濟基礎、強調國家安全，具有現(xiàn)實主義色彩。2.整體效果：加劇大國的競爭及地區(qū)局勢的動蕩、沖擊美國盟友關系，并破壞國際多邊治理機制。1.政策方向：重回“美國優(yōu)先”目標，現(xiàn)實主義色彩更濃，強化戰(zhàn)略威脅。2.整體效果：1）美歐矛盾或進一步深化；2）俄烏沖突或得以平息；3）明確支持以色列，巴以沖突暫無明確計劃，短期政治風險加大1.政策方向：繼續(xù)收緊移民，完成邊境墻修建、封鎖邊境以阻止移民進入，同時驅逐百萬非法移民并嚴厲打擊非法移民犯罪，打擊力度或大于上一任。2.整體效果：估計年均移民凈流入或下降至75-140萬人，每月新增非農就業(yè)或下降6-10萬人，同時拖累GDP增速并提升通脹。1.政策方向：收緊移民，包括減少移民進入美國的合法渠道以及縮小非法移民的留美空間。2.整體效果：執(zhí)政期內年均凈流入移民數(shù)量明顯減少，非法移民出現(xiàn)凈流出。移民政策對華政策主要集中在貿易領域和科技領域預計利益相關產業(yè)以及必需品或有一定程度豁免國家軍事實力的增長引領大國關系開始轉變9月25日，中國洲際導彈試射成功，導彈飛行12000公里，精準擊中預定目標；10月下旬，海軍遼寧艦編隊開展遠海實戰(zhàn)化訓練，遼寧艦、山東艦編隊首次開展雙航母編隊演練；12月27日，中國自主研制建造的076兩棲攻擊艦首次下水，命名為四川艦；12月26日，成飛公司成功試飛了人類歷史上第一款六代戰(zhàn)斗機。洲際導彈試射成功六代機試飛四川艦下水雙航母戰(zhàn)斗群實戰(zhàn)演練從雞腿到鹵蛋，更能體現(xiàn)經濟環(huán)境的真實表現(xiàn)雖然國家實力不斷增長，中國的國際地位與日俱增，但是目前經濟數(shù)據(jù)的增長并非代表了實際生活水平的提高，全國層面消費可以轉移，總量也許會增長，但是微觀到個人，卻出現(xiàn)了明顯的消費降級，這也是國家宏觀經濟數(shù)據(jù)增長與實際體感不同的重要表現(xiàn)。上海市消費降級的表現(xiàn)比去年同月增長（%）比去年同期增長（%）指標11月1-11月社會消費品零售總額（億元）1442.95-13.516369.85-3.1#批發(fā)零售業(yè)住宿餐飲業(yè)#吃的商品穿的商品1323.59119.35282.06367.4-14.3-2.515065.851304.013403.943939.308544.79481.82-3.0-5.31.6從京東淘寶到拼多多從星巴克到瑞幸從面子工程到實用主義線下娛樂場所遇冷1.6-7.4-0.6-5.7-8.5用的商品754.4239.06-20.3-16.6燒的商品拼好飯“窮鬼套餐”“特種兵窮游”北京市比去年同月增長（%）比去年同期增長（%）指標11月1-11月12865.95304.07從宏觀層面來講，一二線城市人口回流，帶走了部分消費力，對于地方來講，消費是下滑了，但對于全國層面來講，經濟和消費是增長的，這就是宏觀數(shù)據(jù)回暖的表象；但是微觀聚焦到個人或者商店來講，例如某公司職員從前每天中午都會點一碗面加雞腿，而現(xiàn)在則改為一碗面加鹵蛋，下午茶由星巴克改為瑞幸，對于個人來說是消費降級，支出減少，對于商家來說是營收的降低，這就是體感的真相。社會消費品零售總額（億元）1275.87588.61-14.1-22.4-2.81.5批發(fā)、零售業(yè)、住宿和餐飲u

2024年，上海地區(qū)有超過1400家高端餐廳倒閉；u

拼多多2024年前三季度營收增速分別高達131%、86%和44%，遠超阿里巴巴和京東；u

截至2024年11月，閑魚平臺的注冊用戶數(shù)量已超6億，過去一年內新增了超過3000萬名95后用戶，年度用戶復合增長率接近30%...#吃的商品穿的商品用的商品燒的商品251.9979.64-3.8-2.1-172856.47670.088834.41504.941.5-3.9-2.6-10.2904.6139.62-23.7本輪國內經濟特點：量的增長偏弱，價增長也弱于預期從GDP平減指數(shù)同比趨勢來看，從23年二季度至今，已經連續(xù)六個季度出現(xiàn)負增長，導致實際體感的經濟環(huán)境依然偏冷。另外名義GDP增速持續(xù)低于實際GDP增速，意味著整體的價格水平的下降。名義GDP增速和實際GDP增速情況GDP平減指數(shù)同比4.00%2.00%40.00%35.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%-2.00%-4.00%-6.00%-8.00%0.00%GDP平減指數(shù)同比實際GDP同比名義GDP同比備注：來源于國家統(tǒng)計局需求不足為主旋律，提升市場信心，穩(wěn)定市場預期成為關鍵任務11月份CPI指數(shù)同比增長0.2%，整體仍然處于低位。PPI一直已經連續(xù)兩年負增長，意味著實體經濟依然處于通縮狀態(tài)，生存環(huán)境依然沒有得到明顯改善，企業(yè)紛紛收杠桿，清負債，壓縮成本。CPI指數(shù)同比增速，%PPI指數(shù)同比增速，%6.00%5.00%4.00%3.00%2.00%1.00%0.00%-1.00%-2.00%15.00%10.00%5.00%0.00%-5.00%-10.00%PPI指數(shù)同比CPI指數(shù)同比備注：來源于國家統(tǒng)計局消費整體低迷，疊加各類國補后，數(shù)碼家電多品類消費回升24年面對收入增長的放緩和房價的下跌，消費者信心指數(shù)仍然疲軟，非必需消費品支出低迷，大件商品增速低也反映了居民信心的不足。24年下半年開始各省份陸續(xù)推出針對手機數(shù)碼、汽車、家電的消費品國補、省補活動，在一定程度上拉動了數(shù)碼家電品類消費的回升。2024年1-11月各類消費品增速情況消費者信心指數(shù)12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%-2.0%-4.0%13012512011511010510095908580消費者信心指數(shù)備注：來源于國家統(tǒng)計局房地產規(guī)模持續(xù)下行，對經濟的增長有一定拖累2024年截止11月，全國新建商品房累計銷售面積8.6億平，連續(xù)四年下跌，新開工施工面積截止11月共計4.9億平，累計增長-23.1%，新開工竣工面積3.5億平，累計增長-26%。全國新建商品房銷售面積（億平方米）商品住宅新開工施工面積累計值及累計增長情況2015105160000140000120000100000800006000040000200000100.0%80.0%60.0%40.0%20.0%0.0%-20.0%-40.0%-60.0%0全國新建商品房銷售面積（億平方米）商品住宅新開工施工面積累計值商品住宅新開工施工面積累計增長全國新建商品房銷售金額（萬億）商品住宅新開工竣工面積累計值及累計增長情況2015105800006000040000200000100.0%50.0%0.0%-50.0%0商品住宅竣工面積累計值商品住宅竣工面積累計增長全國新建商品房銷售金額（萬億元）備注：來源于國家統(tǒng)計局政策迎來轉向并不斷加碼亮點之一：降準降息，年內降準0.75%-1%，7天OMO降息20BP，：PR同步降25BP亮點之一：宣布已進入決策程序的四項政策亮點之二：存量房貸利率調降，減少堅挺利息支出1500億元一年亮點之二：明確一次性提出高債務限額解決地方債務問題亮點之一：存量房貸利率調整10月底前完成亮點之一：沒有既定議程但討論了短期經濟亮點之三：創(chuàng)設證券、基金、保險互換便利，支持股市，首期5000億亮點之一：中央背債，地方花錢亮點之三：明確專項債可用于土地收儲和存量房收儲亮點之二：北上進一步放松限購政策亮點之一：強調年末把各項存量政策和增量政策落實到位亮點之二：堅定不移實現(xiàn)全年經濟社會發(fā)展目標亮點之四：創(chuàng)設股票回購增持專項再貸款，商業(yè)貸款利率2.25%，首期3000億亮點之四：明確中央財政未來還有舉債空間亮點之二：直接補貼占大頭（至少1500億）9/24央行&證監(jiān)會&金管總局發(fā)布會，宣布降準降息和支持股市9/29-9/30存量房貸利率調整落地北上限購進一步放寬10/12財政部發(fā)布會四項政策+積極表態(tài)10/29總書記在省部級干部研討班上的講話7/18三中全會公報罕見關注短期經濟7/253000億兩新補貼中央財政出力為主7/22央行降息時點、方式均是亮點7/30政治局會議9/26政治局會議宏觀政策要“更加給力”明確“干字當頭”10/8發(fā)改委發(fā)布會2000億增量政策11/4-8人大常委會會議審議部分增量財政政策10/17住建部發(fā)布會亮點之一：明年1000億兩重項目和1000億中央預算內投資提前到今年亮點之一：歷史上沒有在9月召開經濟形勢分析主題政治局會議的先例亮點之一：以貨幣安亮點之一：OMO、LPR降息時點均提前亮點之一：表態(tài)普遍積極亮點之一：5年10萬億專項債支持化債，且3年8.4萬億節(jié)奏靠前置方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造亮點之二：直接OMO、LPR齊降亮點之二：總量政策方向明確，就是“加力”亮點之二：聚焦地產、資本市場、就業(yè)等市場痛點問題亮點之二：前瞻指引積極，明確強調：明年實施“更加給力”的財政政策，積極利用可提升的赤字空間，擴大以舊換新品種規(guī)模亮點之二：將保交房“白名單”項目的信貸規(guī)模增加到4萬億亮點之三：匯率不降反升亮點之三：明確刺激消費，提出政策“轉向”亮點之三：態(tài)度明確，提出“干字當頭”，再度明確政策加碼亮點之四：25日降MLF，20BP備注：來源于長江證券政策發(fā)力，九項重點工作，擴大內需是首位九項重點工作：一是擴大內需，二是現(xiàn)代化產業(yè)體系建設，三是經濟體制改革，四是擴大高水平對外開放，五是防范化解風險，六是新型城鎮(zhèn)化和鄉(xiāng)村全面振興，七是區(qū)域戰(zhàn)略，八是綠色轉型，九是保障民生。六、統(tǒng)籌推進新型城鎮(zhèn)化和鄉(xiāng)村全面振興，一、大力提振消費、提高投資效益，全方位促進城鄉(xiāng)融合發(fā)展擴大國內需求嚴守耕地紅線，嚴格耕地占補平衡管理。抓好糧食和重要農產品穩(wěn)產保供，提高農業(yè)綜合效益和競爭力。保護種糧農民和糧食主產區(qū)積極性，健全糧食價格形成機制實施提振消費專項行動，適當提高退休人員養(yǎng)老金，加力擴圍實施“兩新”政策，創(chuàng)新多元化消費場景，積極發(fā)展首發(fā)經濟、冰雪經濟、銀發(fā)經濟二、以科技創(chuàng)新引領新質生產力發(fā)展，建設現(xiàn)代化產業(yè)體系現(xiàn)代化產業(yè)體系建設經濟體制改革擴大內需七、加大區(qū)域戰(zhàn)略實施力度，增強區(qū)域發(fā)展活力發(fā)揮區(qū)域協(xié)調發(fā)展戰(zhàn)略、主體功能區(qū)戰(zhàn)略。提升經濟發(fā)展優(yōu)勢區(qū)域的創(chuàng)新能力和輻射帶動作用。支持經濟大省挑大梁，鼓勵其他地區(qū)因地制宜、各展所長加強基礎研究和關鍵核心技術攻關，超前布局重大科技項目，開展新技術新產品新場景大規(guī)模應用示范行動。開展“人工智能+”行動，培育未來產業(yè)新型城鎮(zhèn)化和鄉(xiāng)村全面振興三、發(fā)揮經濟體制改革牽引作用，推動標志性改革舉措落地見效國有企業(yè)改革深化提升行動，加強監(jiān)管，促進平臺經濟健康發(fā)展。統(tǒng)籌推進財稅體制改革，深化資本市場投融資綜合改革擴大高水平對外開放防范化解風險八、協(xié)同推進降碳減污擴綠增長，加緊經濟社會發(fā)展全面綠色轉型深化生態(tài)文明體制改革，加快“沙戈荒”新能源基地建設，推動全國碳市場建設，建立產品碳足跡管理體系、碳標識認證制度四、擴大高水平對外開放，穩(wěn)外貿、穩(wěn)外資有序擴大自主開放和單邊開放，穩(wěn)步擴大制度型開放，積極發(fā)展服務貿易、綠色貿易、數(shù)字貿易。深化外商投資促進體制機制改革區(qū)域戰(zhàn)略綠色轉型保障民生九、加大保障和改善民生力度，增強人民群眾獲得感幸福感安全感就業(yè)支持計劃，促進重點群體就業(yè)。加強靈活就業(yè)和新就業(yè)形態(tài)勞動者權益保障。落實好產業(yè)、就業(yè)等幫扶政策。推動義務教育優(yōu)質均衡發(fā)展。實施醫(yī)療衛(wèi)生強基工程，擴大普惠養(yǎng)老服務五、有效防范化解重點領域風險，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險底線持續(xù)用力推動房地產市場止跌回穩(wěn)，城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。合理控制新增房地產用地供應總結20242025外部格局動蕩內部需求不足價格成為拖累樓市規(guī)模下行政策開始轉向外部更加不確定內循環(huán)更加重要穩(wěn)價格正在進行政策有望更給力民生消費更關鍵宏觀環(huán)境特征總結滄海橫流，逆水行舟回首2024，國際局勢滄海橫流，政治動蕩，局勢變幻莫測，大國關系變化，地緣政治沖突不斷升級，政治格局的變化迅速且復雜;國內經濟逆水行舟，經濟發(fā)展依然存在諸多挑戰(zhàn)；2025年，宏觀經濟不確定因素更加增多背景下，穩(wěn)樓市任務艱巨。第二章土地市場特征特征一：量和數(shù)銳減，高頻多次，壓縮體量降低成本提高積極性24年土地市場供應總建面持續(xù)下滑，實際土地供應宗數(shù)同步下行，平均單宗土地面積持續(xù)降低，通過降低體量來緩解企業(yè)壓力和拿地積極性，供地頻次增加，8月以來更是達到全年八成，月均頻次遠超近五年平均水平。供地總建：235萬方同比下滑58%，供地宗數(shù)：53宗同比下滑39%單宗地塊面積同比下滑31%24年供地頻次27次，其中8月以來供地21批次，占全年供地次數(shù)的八成，24年月均供地2次，遠超前5年月均1次的平均水平27批次27批次19批次11批次20236批次5批次20192020202120222024年度/供地宗數(shù)2019年2020年2021年2022年2023年2024年1月2月//2112///1//2/3月33/41//4月51/111/111135364275月41/6月133222/3/7月11//8月111/1213/2020年單宗地塊面積2021年單宗地塊面積2022年單宗地塊面積2023年單宗地塊面積2024年單宗地塊面積2019年單宗地塊面積9月2/10月11月12月合計11/21/12.35萬方

11.19萬方

14.92萬方9.35萬方6.4萬方4.43萬方1/19276511特征二：供地分布區(qū)域不均，核心收縮，主力次核心和近郊整體上來看，24年涉宅土地供應集中在相城北和環(huán)太湖區(qū)域；從板塊能級來看，聚焦于次核心，核心供地明顯減少，旨在促進區(qū)域均衡發(fā)展；然核心板塊獅山、雙湖優(yōu)質地塊的出讓，意在引導市場預期，傳遞政策積極信號。2024年土地分板塊供應地圖蘇相合作區(qū)陽澄湖渭塘高鐵新城黃埭望亭黃橋活力島通安相城大道科技城滸關青劍湖雙湖金閶新城遠湖東太湖科學城光福平江新城陽東馬澗勝浦湖東湖西楓橋環(huán)線內滄橫

浪塘

新城奧體高教區(qū)獅山婁葑木瀆獨墅湖西吳中核心甪直度假區(qū)胥口尹山湖越溪城北2024年2023年供地宗數(shù)板塊等級同里運東供地宗數(shù)占比15%36%28%21%100%占比23%38%18%21%100%城區(qū)臨湖太湖新城核心區(qū)（A級）次核心（B級）近郊（C級）遠郊（D級）合計82033161887西山城南54319151153南部新城東山汾湖七都平望盛澤2震澤1無供應桃源特征三：低容積率成普遍現(xiàn)象，起拍價調高但難有溢價24年各板塊容積率普遍下調，最低至1.01可打造聯(lián)排合院產品，起拍樓面價順勢上調，但難有溢價成交，尤其是新區(qū)中心溢價同比降溫明顯。?核心區(qū)供地減少，容積率下調，最低至1.02，可打造聯(lián)排合院，但溢價熱度不及上年板塊?年份2023202420232024供應宗數(shù)容積率起拍樓面價溢價率成交樓面價28456、23000、27562、28750、1303542.3、1.6、1.6、1.8、2.01.2、1.0128456、20000、24500、25000、1303520500、287080%、15%、12.5%、15%、0%0%環(huán)線內2（↓2）52050030475、27025、23251、30475、290811.8、2.4、1.8、2.3、2.31.02、1.3、1.226500、23500、23000、26500、2650032000、31500、2500015%、15%、1.09%、15%、9.74%42.05%、1.95%、0.46%新區(qū)中心3（↓2）45455、32116、25115?次核心容積率下調居多，最低至1.01，起拍樓面價基本維持上年水平板塊?年份供應宗數(shù)容積率起拍樓面價溢價率成交樓面價14904、14970、150005、1.5、1.8、1.814904、14970、15000、150000%高鐵新城20242023202420232（↓2）1.6、2.415000、113680%0%0%1%15000、11368200001151.51.52000019000青劍湖190001.3、1.8、1.05、1.05、1.317500、10262、13300、18800、1488017681吳江太湖新城吳中太湖新城20243（↓2）1.3、1.4、1.0517300、17000、188000%17300、17000、1880017500、17500、17000、160002023202442、2、1.8、1.81.8、1.0217500、17500、17000、1600015300、180000%0%2（↓2）15300、1800016000、16000、15831、16841、1600020232024551.6、1.3、1.2、1.05、1.516000、16000、15679、16800、1600015500、14500、13492、15980、160400%、0%、0.97%、0.24%、0%0%相城大道吳中城南15500、14500、13492、15980、160401.01、1.3、1.3、1.01、1.0120232024221.4、1.614200、1401221600、145000%1420002、1.50.46%、0%?近郊、遠郊容積率普遍下調，最低至1.01，低密地塊層出不窮，起拍樓面價順勢上升板塊?年份2023202420232024供應宗數(shù)容積率1.2、1.81.01、1.012.2、1.61.05起拍樓面價6500、75007700、90009800、980011000溢價率0%成交樓面價6500、75007700、90009800、9800110002光福220%0%黃埭黃橋甪直1（↓1）0%202331.2、1.2、1.612480、12489、105060%12480、12489、105062024202320241（↓2）21.012、1.81.021350010300、10000120000%0%0%1350010300、10000120001（↓1）特征四：高溢地塊從核心板塊轉移至地塊本身質素，房企更謹慎24年蘇州市區(qū)6宗地塊成交有溢價率，對比23年的24宗明顯減少，分布于獅山、雙湖、太湖科學城和城南四個板塊，高溢價地塊位于獅山和雙湖核心板塊，同時板塊內也有低溢價或零溢價地塊，開發(fā)商對土地的認可度從板塊縮小到地塊本身，拿地更加謹。2024年各板塊成交涉宅地塊溢價分布北橋蘇相合作區(qū)陽澄湖渭塘黃埭望亭通安金閶新城虎丘景區(qū)土地用途總建面積（平方米）成交樓面價（元/平米）跨塘湖東地塊編號區(qū)域板塊容積率開發(fā)商溢價率42.05%參拍企業(yè)遠湖東太湖科學城光福平江新城陽東馬澗湖西楓橋2024-WG-Z03新區(qū)獅山住宅1.0218209.45綠城45455蘇高新、金新城、象嶼、綠城環(huán)

線內雙湖奧體獅

山2024-WG-Z112024-WG-Z31新區(qū)新區(qū)獅山獅山住宅住宅1.31.232493.5金新城1.95%0.46%3211625115象嶼、蘇高新、金新城綠城＆蘇新高滄

吳中城浪

區(qū)+城新

南獨墅湖西

高教區(qū)橫塘車坊43589.16綠城＆蘇新高甪直太湖度假區(qū)胥口城尹山湖太湖科學城越溪2024-WG-Z122024-WG-Z28新區(qū)新區(qū)住宅住宅1.051.0258299.0541396.8蘇高新1.07%0%1617112500蘇高新太湖科學城興宸房地產&蘇州科技城城鄉(xiāng)一體化興宸房地產&蘇州科技城城鄉(xiāng)一體化同里橫涇老城區(qū)臨湖太湖科學城蘇州高新區(qū)國有資本控股集團&蘇州科技城城鄉(xiāng)一體化蘇州高新區(qū)國有資本控股集團&蘇州科技城城鄉(xiāng)一體化吳江太新城南2024-WG-Z38新區(qū)住宅1.6117542.40%10000蘇園土掛（2024）02號綠城、國貿、建發(fā)、招商、中海、建屋、恒泰園區(qū)園區(qū)雙湖雙湖住宅住宅1.021.0247394.6889634.64綠城晉合18.22%0%6502258000南部新城平望溢價率≥10%溢價率≥5%溢價率＞0%汾湖七都震澤蘇園土掛（2024）03號晉合南通市鴻遠置業(yè)有限公司、天鴻偉業(yè)2024-WG-Z172024-WG-Z30吳中區(qū)吳中區(qū)城南城南住宅住宅1.021.550734.3929405.55南通市鴻遠置業(yè)有限公司中鐵上投＆天鴻偉業(yè)0.46%0%2169814500桃源中鐵上投＆天鴻偉業(yè)無成交特征五：低密度地塊主要依托核心區(qū)域或湖景資源24年蘇州市區(qū)26宗地塊容積率低于1.1，對比23年的6宗明顯增加，其中相城區(qū)最多有9宗，姑蘇區(qū)暫無低密度地塊，集中于相城大道、雙湖、太湖科學城和光福四個板塊，低密度地塊主要分布在核心區(qū)域和擁有太湖、雙湖等湖景資源區(qū)域。2024年容積率小于1.1的成交地塊分布情況北橋蘇相合作區(qū)陽澄湖渭塘黃埭望亭通安金閶新城虎丘景區(qū)跨塘湖東遠湖東太湖科學城光福平江新城陽東馬澗湖西楓橋環(huán)線內雙湖奧體獅山滄吳中城區(qū)+城南獨墅湖西

高教區(qū)浪新城橫塘車坊甪直太湖度假區(qū)胥口尹山湖越溪同里橫涇老城區(qū)臨湖吳江太新城南南部新城平望地塊數(shù)≥3地塊數(shù)≥2地塊數(shù)≥1汾湖七都震澤桃源無成交特征六：異地拓儲、代建成風，主流房企參與度降至低谷24年成交地塊中，六成仍是本地城投托底，三成以藍綠城、旭輝、象嶼等輕資產的代建運營商為主導，另外接近一成的地塊引入異地城投，一定程度緩解了地緣的依賴性；主流房企僅綠城、象嶼、招商和龍湖四家摘地，其他主流房企參與度低。地塊編號2024-WG-Z092024-WG-Z172024-WG-Z352024-WG-Z372024-WG-Z302024-WG-Z32蘇園土掛（2024）02號2024-WG-Z032024-WG-Z112024-WG-Z142024-WG-Z202024-WG-Z21WJ-J-2024-0102024-WG-Z312024-WG-Z332024-WG-Z04WJ-J-2024-0052024-WG-Z182024-WG-Z402024-WG-Z39蘇園土掛（2024）03號2024-WG-Z022024-WG-Z052024-WG-Z06區(qū)域板塊吳中區(qū)越溪吳中區(qū)城南吳中區(qū)光福開發(fā)商中電建棗莊建設工程有限公司&天鴻偉業(yè)南通市鴻遠置業(yè)有限公司鹽城萬澤置業(yè)&蘇州科福實業(yè)無錫新都房產開發(fā)有限公司中鐵（上海）投資集團有限公司&天鴻偉業(yè)相城區(qū)蘇相合作區(qū)吳中區(qū)城南園區(qū)高教區(qū)園區(qū)雙湖板塊新區(qū)獅山無錫&鹽城&南通&山東象嶼＆恒泰綠城綠城4宗8%新區(qū)獅山金新城&蘇高新象嶼已退地，藍城&蘇州市東挺河智能科技發(fā)展有限公司異地城投，跨城土拓，緩解地緣依賴性相城區(qū)黃橋鎮(zhèn)相城區(qū)相城大道相城區(qū)相城大道吳江區(qū)太湖新城新區(qū)獅山相城區(qū)澄陽相城區(qū)蠡口吳江區(qū)汾湖相城區(qū)相城大道相城區(qū)太平鎮(zhèn)園區(qū)婁葑園區(qū)雙湖板塊園區(qū)青劍湖藍城＆相高新藍城＆相高新象嶼&吳江城投綠城管理＆蘇高新旭輝建管＆漕湖置地旭輝建管&藍城＆漕湖置地藍城&汾湖投資旭輝建管&興塘建設旭輝＆城投招商＆建屋綠城&藍城&象嶼&旭輝&中鐵代建輕資產運營，降低風險晉合恒泰15宗31%相城區(qū)黃埭鎮(zhèn)相城區(qū)相城大道蘇州和恒產業(yè)投資有限公司、蘇州市聯(lián)勝置業(yè)有限公司蘇州合啟鑫房地產開發(fā)有限公司、蘇州市相城區(qū)元坤重建發(fā)展有限公司蘇州湖銘置業(yè)有限公司、江蘇匯欣鑫房地產開發(fā)有限公司、蘇州軌道交通資產經營有限公司2024-WG-Z07相城區(qū)高鐵新城2024-WG-Z082024-WG-Z122024-WG-Z192024-WG-Z012024-WG-Z222024-WG-Z232024-WG-Z24WJ-J-2024-011WJ-J-2024-012WJ-J-2024-0132024-WG-Z272024-WG-Z252024-WG-Z26WJ-J-2024-015WJ-J-2024-0162024-WG-Z282024-WG-Z292024-WG-Z34WJ-J-2024-0272024-WG-Z362024-WG-Z382024-WG-Z412024-WG-Z42姑蘇區(qū)環(huán)線內新區(qū)太湖科學城相城區(qū)相城大道吳中區(qū)太湖新城吳中區(qū)太湖新城吳中區(qū)甪直吳中區(qū)東山吳江區(qū)城北吳江區(qū)運東吳江區(qū)盛澤鎮(zhèn)吳中區(qū)臨湖鎮(zhèn)相城區(qū)高鐵新城相城區(qū)陽澄湖鎮(zhèn)吳江區(qū)太湖新城吳江區(qū)汾湖新區(qū)太湖科學城新區(qū)滸關新區(qū)滸關吳江區(qū)太湖新城吳中區(qū)光福蘇州歷史文化名城發(fā)展蘇州新勝相城高新蘇州吳中濱湖置業(yè)有限公司蘇州吳中濱湖置業(yè)有限公司蘇州市斜港置業(yè)有限公司、蘇州甪直房地產開發(fā)有限公司蘇州太湖香山置地發(fā)展有限公司、蘇州東凌建設有限公司吳江市同里城市投資發(fā)展有限公司吳江市同里城市投資發(fā)展有限公司蘇州盛澤城市有機更新發(fā)展有限公司蘇州市臨湖項目投資有限公司、蘇州嘉盛房地產開發(fā)有限公司江蘇匯欣鑫房地產開發(fā)有限公司陽澄湖建設＆興華地產本地城投&平臺托底本地土儲增量29宗60%蘇州市吳江城市建設開發(fā)有限公司汾湖投資江蘇興宸房地產開發(fā)有限公司、蘇州科技城城鄉(xiāng)一體化發(fā)展有限公司蘇州永昌置業(yè)有限公司蘇州永昌置業(yè)有限公司蘇州蘇河置業(yè)有限公司嘉盛房地產&太湖香山置地新區(qū)太湖科學城相城區(qū)黃橋相城區(qū)黃橋蘇州高新區(qū)國有資本控股集團有限公司、蘇州科技城城鄉(xiāng)一體化發(fā)展有限公司蘇州和恒產業(yè)投資有限公司、蘇州市東挺河智能科技發(fā)展有限公司蘇州和恒產業(yè)投資有限公司、蘇州市東挺河智能科技發(fā)展有限公司特征七：工業(yè)供地規(guī)模保持穩(wěn)定，但價格逐年下滑24年蘇州工業(yè)相關用地成交規(guī)模1100萬方，基本與去年持平，近五年對比來看，處于高位；但價格而言，逐年下滑趨勢明顯。24年樓面價160元/㎡，近五年下滑了41%。供地總建：1100萬方同比下滑1%，供地宗數(shù)：162宗同比上漲13%樓面價：160元/㎡同比下滑20%，近五年下滑41%單宗地塊面積同比下滑12%2020年單宗地塊面積2021年單宗地塊面積2022年單宗地塊面積2023年單宗地塊面積2024年單宗地塊面積2019年單宗地塊面積7.72萬方6.79萬方3.02萬方4.01萬方6.00萬方6.29萬方特征八：相城產業(yè)需求強勁，姑蘇、園區(qū)進入科教、研發(fā)主導期24年各區(qū)工業(yè)地塊供應宗數(shù)僅相城區(qū)同比上漲，其余各區(qū)均有不同幅度下滑，其中吳江和姑蘇區(qū)跌幅最大，吳中區(qū)跌幅最小，19年至今，各區(qū)地塊種類仍以普通工業(yè)地塊為主，園區(qū)、相城區(qū)研發(fā)類和標準廠房占重要比例，總部經濟除園區(qū)外，各區(qū)仍是空白點。19-24年各區(qū)各類工業(yè)地塊數(shù)量普通工業(yè)標準廠房高標準廠房總部經濟科教、研發(fā)醫(yī)衛(wèi)慈善姑蘇區(qū)園區(qū)2/47152/357/25119404////2/74吳中區(qū)新區(qū)1339821143312相城區(qū)吳江區(qū)18818627/1/2/特征九：土地財政收縮，經濟向更高附加值的多元化領域發(fā)展住宅地塊同比跌幅逐年擴大，工業(yè)地塊同比跌幅則逐年收窄，蘇州住宅歷年土地出讓金逐年下滑，土地依賴指數(shù)從2019年的53%降至2024年的15%，各區(qū)住宅和工業(yè)的供應同比23年均下滑，住宅下滑4-9成，遠高于工業(yè)的2-3成，各區(qū)24年的工業(yè)供應是住宅的3-9倍。工業(yè)同比跌幅14%土地依賴指數(shù)15%住宅同比跌幅58%土地依賴指數(shù)53%姑蘇區(qū)園區(qū)吳中區(qū)新區(qū)相城區(qū)吳江區(qū)各區(qū)年度住宅/工業(yè)供應總建面對比住宅工業(yè)住宅工業(yè)住宅工業(yè)住宅工業(yè)住宅工業(yè)住宅工業(yè)2019年2020年1839003710693174192377468389263↓32%1422341642011174574106203181336270↓20%12914026914110843327523518033913512576232185272211232342↑47%1671852809779290465122163104↓36%2021年1932186142277233↓16%2022年2031882023年553987642024年327293824年同比23年漲跌幅↓95%↓31%↓67%↓62%↓60%↓39%↓45%土地市場特征總結風平浪靜，波瀾不驚政府被迫采用高頻多次的供地策略，壓縮體量降低企業(yè)成本，推出低密地塊保證地價穩(wěn)定，收縮核心供地，次核心加大產出，異地拓儲、緩解本地依賴性第三章新房市場特征特征一：8年限購終結，政策激勵頻出，底線一再下探1月起限購全面放開，降息、降首付、降契稅、房票等，2024年市場激勵政策不斷出臺，寬松程度達到歷史最高。2024年蘇州扶持政策?放開限購全面放開LPR調整降首付降利率降契稅公積金賣舊買新姑蘇區(qū)“賣舊買新”契稅補貼拆遷房票/人才房票其他1月??????園區(qū)人才優(yōu)先購房5年以上3.95%1年3.45%第3套20%首付2月5月6月???3.75%起???????????取消利率下限首套最低3.15%首套2.85%，二套3.325%提升額度個人120萬，家庭150萬，跨區(qū)首套、多子女減1套認定?15%首付存量房先息后本房遷落戶按區(qū)認定首套利率，利率3.25%??5年以上3.85%1年3.35%相城人才房票，最高50萬7月??首套3.05%????8月?????首套2.95%??????吳中人才房票，最高130萬?5年以上3.6%1年3.1%下調首付比例，首套、二套20%10月?房貸存量利率下調降契稅，不超140㎡唯一和二套統(tǒng)一1%新區(qū)房票，13000元/㎡，買房補貼10%11月12月??????首套3.0%??以舊換新，最高70%園區(qū)房產超市園區(qū)人才房票，最高25萬????19年7月，限購升級，社保1年變2年22年5月，限購調整，社保累計24個月變6個月23年9月，限購放松，不再要求社?；騻€稅，120平以上可購買多套2

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化22年4月，限購調整，社保連續(xù)24個月變累計23年4月，限購調整，部分區(qū)域社保減少為連續(xù)3個月16年10月限購重啟，蘇州戶籍限購3套，非蘇州戶籍限購1套24年1月，蘇州全面放開限購政策效果一：房票，釋放短期需求，效果直接2024年10月蘇州城中村改造，擬釋放14000套置業(yè)需求。11月新區(qū)發(fā)布房票安置，短期效果凸顯，涉及項目最高月成交漲幅近400%。除此之外，園區(qū)、相城、吳中等區(qū)域相繼出臺了人才房票政策，力度一般效果不能立竿見影。拆遷安置房票》》區(qū)域推行時間房票選擇房源ü

2024年10月26日，蘇州城中村改造科技城幸福里、拾月璟庭、熙境云庭、敘瀾庭、山樾云庭、共有275個項目，其中約三分之一將進行整治，剩余三分之二將被拆除。主要采取房票的形式予以貨幣化安置。蘇州通過城中村改造，預計可以消化14000套存量住宅。預計明年可以消化更多的存量住房。新區(qū)2024年11月和萃瀾庭、錦華瀾軒、觀瀾雅境、泊印瀾庭、時光印象、雅樂云庭清楓和苑、悅湖東方、鉑珺庭、麗澤璟庭、清風和景雅苑、吳江2023年11月吳江凱旋生活廣場、澄泓悅園、歐蓓莎地塊、紫來苑ü

2024年11月7日，新區(qū)發(fā)布房票安置政策：通安、東渚拆遷戶1000多戶，多為2018年拆遷，政府未補完的村民。房票方案：13000元/㎡，有120㎡、90㎡、60㎡。購買商品房政府補貼10%。相城吳中2023年9月2023年7月各個街道指定具體實施細則甪直房票已發(fā)放，玫瑰園、湖東未來、萬盛江南、上城時光、九里璟園昆山常熟張家港2024年2月2022年4月2022年6月僅限昆山老城區(qū)一類政府安置房、一類商品房一類政府安置房、一類商品房房票如未在半年內使用，房票失效。人才房票政策》》新區(qū)房票安置效果：區(qū)域申請條件補貼標準1、申請時在園區(qū)就業(yè)、創(chuàng)業(yè)并連續(xù)繳納6個月及以上社?；騻€稅(不含補繳);2、個人及家庭(含未成年子女)在園區(qū)無房，包括商品房動遷安置房和農村宅基等;3、按照一人一票，每個人只能申領一張，享受一次，僅供本人使用;如果夫妻雙方均符合目共同申請，只能選其一使用，不可疊加;4、房票交由房企收取并核驗，一次性抵扣房款，可抵首付:典型參與房票政策項目流速表現(xiàn)對全日制普通高校大專、本科、碩士、博士，分別給予7萬元、10萬元、15萬元、25萬元房票補貼園區(qū)1501、與用人單位簽訂3年(含)以上全職工作合同，在相連續(xù)繳社會保險費6個月針對不同人才，可一次性領取最高8-50萬人及以上(區(qū)級及以上領軍創(chuàng)業(yè)人才除外)，2、一張房票僅限用于購買一套住房，才房票補貼;同時，在相城區(qū)購買納入人才房且人才房票補貼金額不超過購房款總額。3、夫妻雙方均符合人才房票資格且源庫的樓盤，進一步提供1000-2000元/㎡的100500相城共同申請的，可疊加使用人才房票補貼，其中一方按其所屬人才層次標準全購房優(yōu)惠。全日制博士研究生(或正高級職稱、額享受，另一方按其所屬人才層次標準50%享受，疊加的補貼總額不超過購高級技師)、碩士研究生(或副高級職稱、技師)房款總額:4、人才使用房票所購住房應是人才本人完全產權或夫妻雙方共有本科(或中級職稱、高級工)可一次性分別領取產權。20萬、12萬、8萬人才房票補貼。1、2020年以來在本區(qū)申報入選區(qū)級及以上人才計劃且目前仍符合申報相關條件的人才。1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2、在本區(qū)就業(yè)創(chuàng)業(yè)并連續(xù)繳納6個月及以上社?；騻€稅，具有全日制大專及以上學歷或高級工及以上技等級:3、人才房票實行實名制，每名申請人限申領一張，一張人才房票對應一套商品住房，申請人使用人才房源所購商品住房應是申請人本人完全產權或夫妻雙方共有產權;4、夫妻雙方均符合人才房票資格且共同申請的，可疊加使用人才房票補貼，其中一方按其所屬人才層次標準全額享受，另一方按其所屬人才層次標準的50%享受針對不同人才，可一次性領取最高50-130萬人才房票補貼，對全日制普通高校博士、碩士、本科、大專別給予20萬、12萬元、8萬元、3萬元人才房票；高級工及以上技能人才給予3萬元人才房票華潤幸福里仁恒敘瀾庭保利時光印象觀瀾雅境吳中增幅137%增幅54%增幅396%增幅118%政策效果二：以舊換新，參與項目成交漲幅明顯保利及蘇高新大力促進“以舊換新”活動，其中保利已做兩季，出臺后參與項目流速明顯好轉，政策后流速翻倍增長。房企保利時間重要制度條款參與項目第一季：首款約5%起，限時好房、量身定制付款賬期、無理由退房活動、回收舊房

保利天匯、保利星湖、姑蘇瑧悅、拾錦東方、保利瑯悅2025/4/25起第二季：一季基礎上，增加中介費補貼、物業(yè)費補貼/車位補貼、線上抽獎及其他支持一換一、多換一，最高可以抵70%；僅100套名額存量房位于蘇州高新區(qū)范圍內，產權證建筑面積在144㎡以下原則上不收購1層或頂樓房源，帶花園和露臺的除外山語瀾院、運河恒棠瀾軒、雅致瀾庭、敘瀾庭、美田錦華瀾軒、泉山雅境蘇高新2024/11/1-2025/1/31效果對比保利3-4月月均流速5-6月月均流速增幅83%最高流速12月121套12月33套12月34套11月69套11月40套保利天匯保利星湖姑蘇瑧悅拾錦東方保利瑯悅15227.55.56175%200%650%-20%22157.56蘇高新山語瀾院9-10月月均流速11-12月月均流速增幅14%備注10.561243以舊換新運河恒棠瀾軒雅致瀾庭617%300%239%700%/以舊換新14以舊換新敘瀾庭930.54以舊換新+房票以舊換新+房票以舊換新+房票美田錦華瀾軒泉山雅境花園0.5045.5特征二：供應觸底，成交繼續(xù)探底，連續(xù)三年同比下滑超20%2024年成交規(guī)模進一步收縮，同比下跌24%，市場自2021年以來進入下行通道，連續(xù)三年規(guī)模收縮20%以上，目前已從2021年的相對高位938萬方下降至441萬方，降幅超五成。蘇州商品住宅歷年供應（萬㎡）蘇州商品住宅歷年成交（萬㎡）2021年938萬方306441202420232022202120202019201820172016202420232022202120202019201820172016筑底盤整，規(guī)模收縮5115095812022年733萬方73389893810968702023年581萬方8579447577748507972024年441萬方10061176020040060080010001200050010001500特征三：主力板塊減供，局部缺供板塊增供，斷供板塊增加2024年眾板塊供應主力在10萬方以下。部分遠郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為代表的缺供板塊今年有增供表現(xiàn)，但主力板塊減供或直接斷供。其中次核心板塊表現(xiàn)最為明顯。2024年全市分板塊供應地圖l

增供板塊，13個，相比2023年減少17個。蘇相合作區(qū)陽澄湖主要為23年零供或缺供板塊，遠郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主，如北橋、光福、黃橋、盛澤、吳江南部新城、太平、同里等。渭塘黃埭望亭l

減供板塊，31個，相比2023年增加6個。黃橋活力島通安l

零供板塊，12個，相比2023年增加5個，主要為外圍遠郊板塊。相城大道科技城滸關青劍湖金閶新城平江新城遠湖東太湖科學城光福陽東馬澗勝浦湖東奧體湖西楓橋環(huán)線內雙湖婁葑滄浪新城吳中木瀆獨墅湖西高教區(qū)車坊橫塘次核心跌幅最為明顯，與其他屬性板塊差距縮短核心甪直度假區(qū)胥口尹山湖城北越溪運東同里城區(qū)臨湖太湖新城西山城南20萬方以上南部新城10-20萬方5-10萬方5萬方以下無供應東山汾湖七都平望盛澤震澤桃源特征四：主力成交低迷，多同比下滑，熱點板塊10-20萬

方區(qū)間2024年板塊成交多數(shù)低于5萬方，而傳統(tǒng)熱點板塊成交在10-20萬方。2024年板塊成交以下滑為主，供小于求為主。2024年全市分板塊成交地圖l

成交增長板塊，23個，相比2023年增加4個，l

成交下滑板塊，42個，相比2023年減少4個l

供大于求板塊，16個，相比2023年減少9個l

供小于求板塊，43個，相比2023年增加9個（零供板塊未計）典型上漲板塊斜塘雙湖楓橋光福黃橋南部新城跨塘橫塘園區(qū)集中供應板塊缺供板塊增供骨折促銷+房票+以舊換新典型下跌板塊科技城20萬方以上10-20萬方5-10萬方5萬方以下無供應相城大道汾湖湖西運東吳中城南活力島木瀆勝浦新區(qū)中心特征五：主力100-144㎡&150-400萬

，同面積段對應總價向下偏移成交主力：面積段130-144㎡、100-110㎡、總價段300-400萬、250-300萬、500萬以上為主力。漲跌情況：主要區(qū)間主跌，但受供應結構影響，144-160㎡在主跌的大環(huán)境下主漲；隨著房企折扣力度加大，200萬以下&120-130㎡微漲，200-400萬&130-180㎡主漲。2024年面積段&總價段交叉結構：主力面積區(qū)間：130-144㎡占比20%，100-110㎡占比18%；其次110-120㎡及120-130㎡，分別占比14%、13%主力總價區(qū)間：300-400萬占比19%，250-300萬及500萬以上分別占比17%；其次200-250萬占比15%主力總價&面積：2024年同比2023年成交漲跌情況：100-110㎡&150-300萬；110-144㎡&250-400萬，130-160㎡&400-500萬，160㎡以上&500萬以上交叉結構90㎡以下90-100㎡100-110㎡110-120㎡120-130㎡130-144㎡144-160㎡160-180㎡180㎡以上總計100萬以下100-150萬150-200萬200-250萬250-300萬300-400萬400-500萬500萬以上總計-672-119-90-21-4788-10589-562-1093-796-7894-519-645-110-19-68-224-1285-155-309466-28-216-663-535-1451602-11?-2248-3323-1075-1621-847總價&面積漲跌情況：-2?-1025-43-47-106738239-5130㎡以下：主跌，200萬以下微漲205-13-46026130-160㎡：200-400萬低總價段主漲，高400萬以上主跌；160-180㎡：250-500萬微漲，其他總價段主跌180㎡以上：主跌9-35-2-159-1233933?104132663?-1-3-35-28-8903985-565-1432-2448-441?-2-28-32-116-2732-11-1649-11213-260-145-2526-1464-748特征六：核心大平層成交占比下滑，核心板塊或剛需100-110㎡風險低核心區(qū)180㎡以上大平層占據(jù)主流，但同比23年占比下滑17個百分點；次核心及近郊主力成交130-144㎡；遠郊主力100-110㎡，但受供應影響占比下滑。去庫存周期表現(xiàn)來看，地段層面核心區(qū)去化風險普遍較低，產品結構中100-110㎡去化風險普遍較低。次核心區(qū)2024年各類產品分區(qū)域可售庫存去化周期（月）核心區(qū)面積段面積段占比同比去年占比同比去年面積段面積段漲跌核心9次核心2616近郊9遠郊2019總計17漲跌次核心130-144㎡核心180㎡以上90以下90-100100-110110-1200%2%0%90以下90-1005%1%4%遠郊100-110㎡0%0%90以下90-100100-110110-120120-130130-144144-160160-180180以上總計15%11%-6%1%100-110110-120120-130130-144144-160160-180180以上4%4%近郊130-144㎡2%1%527102013120-130

10%130-144

27%-2%-1%6%6%5%18%18%14%31%-3%7%51215144-16011%160-180

10%180以上

13%0%-1%-17%28115171318162%1922111518遠郊近郊面積段面積段占比同比去年漲跌占比同比去年漲跌132113面積段面積段90以下90-100100-110110-1204%5%1%-2%-2%4%90以下90-10010%11%-2%-7%-3%1%612372240163525311621%17%100-110

22%110-120

18%5131419120-130

15%130-144

14%4%4%2%1%120-130

18%130-144

24%-7%7%10821144-160160-180180以上3%4%3%144-160160-180180以上4%4%3%0%1519161%0%-2%特征七：庫存下降，周期再次上揚，剛需剛改庫存占比再降低2024年銷售端整體處于去庫存狀態(tài)，各區(qū)存量集體下滑；但整體受市場流速下滑的影響，除園區(qū)及姑蘇外各區(qū)域總去化周期依然被拉長，去化壓力進一步增加。各區(qū)存量結構來看，24年姑蘇剛需剛改同比穩(wěn)定，其他各區(qū)進一步下滑，園區(qū)小戶主要為酒店式公寓產品。2022年存量情況去化周期

總存量1852023年存量情況去化周期

總存量1882024年存量情況去化周期

總存量154區(qū)域可售存量39去化周期可售存量57去化周期可售存量38去化周期園區(qū)姑蘇新區(qū)吳中相城吳江合計52415513554358253667456162325826074801814418016454931149146159151814131775231171101411118151527521413121453148175142154448173840051544069439417013550133姑蘇庫存結構新區(qū)庫存結構園區(qū)庫存結構吳江庫存結構吳中庫存結構相城庫存結構90以180以上180以上下2%11%10%180以上90-10013%00-180以上15%100-110%180以上17%17%144-1608%160-18019%100-11010%110-1209%130-130-0-12019%144130-144100-1108%10-12013%130-14420%120-13026%11144-16016%14414%22%120-130114%130-14414%120120-13016%120-13012%12%24%120㎡以下剛需剛改占比：120㎡以下剛需剛改占比：120㎡以下剛需剛改占比：120㎡以下剛需剛改占比：120㎡以下剛需剛改占比：120㎡以下剛需剛改占比：2023年：46%↓2023年：35%↓2023年：51%↓2023年：50%↓2023年：40%↓2023年：48%↓2024年：50%2024年：28%2024年：50%2024年：41%2024年：40%2024年：45%(主要集中于70年酒店式公寓)特征八：高位存量席減少，但過半風險偏高，多集中于近遠郊總體庫存與23年相比依舊集中在新區(qū)和相城區(qū)，區(qū)域庫存持續(xù)高壓?？偞媪康谝惶蓐犞行聟^(qū)占據(jù)兩席，相城區(qū)占據(jù)一席。高位庫存板塊席量下跌，低存上漲，但去化周期不樂觀。去化周期主流在50個月以上，去化周期10個月內主要分布在園區(qū)和姑蘇區(qū)的核心優(yōu)質板塊，板塊流速快，去化周期短。