2024年昆明房地產(chǎn)市場總結(jié)與預(yù)判正式版

2024年昆明房地產(chǎn)市場總結(jié)與預(yù)判克而瑞·昆明機構(gòu)2025年1月8日CONTENTPart1宏

觀

環(huán)

境Part2土

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市

場Part3商

品

房

市

場嵩明縣富民縣盤龍區(qū)五華區(qū)官渡區(qū)宜良縣西山區(qū)安寧市Part4后

市

預(yù)

判呈貢區(qū)晉寧區(qū)統(tǒng)計范圍示意主城統(tǒng)計范圍郊縣統(tǒng)計范圍01全國：經(jīng)濟預(yù)期偏弱，政策基調(diào)寬松，通過改善供求關(guān)系政策實現(xiàn)止跌回穩(wěn)宏觀環(huán)境昆明跟隨中央多維度促進房地產(chǎn)回穩(wěn)，配售房第四代住宅產(chǎn)品倒逼新房產(chǎn)品升級全國宏觀【經(jīng)濟環(huán)境】>>>全國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)仍在調(diào)整，整體需求依然不足，社零消費/固投等增速低位，內(nèi)生動能緩慢修復(fù)?

前三季度全國GDP94.97萬億元，同比增長4.8%；?

食品及非食品價格漲跌互現(xiàn)，疊加去年低基數(shù)，CPI同比保持溫和上漲趨勢；受外部宏觀及季節(jié)性因素影響，PPI同比跌幅略微收窄。2024年1-11月進出口額累計39.81萬億元，同比漲幅4.9%；社會消費品零售總額累計44.27億元，同比增長3.5%，在暑期出游旺盛等因素帶動下，餐飲收入增速5.7%；全國固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）累計46.58萬億元，同比增長2.9%。CPI與PPI同比增速走勢2021年Q1-2024年Q3中國GDP累計增速走勢20%15%10%5%20.0%10.0%0.0%居民消費價格指數(shù)CPI工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格指數(shù)PPI5.5%5.2%5.2%5.3%5.0%4.80%4.5%CPI溫和上漲PPI跌幅收窄0%2021Q2

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2024Q3-10.0%2021-2024年11月社零總額及增速變化2021-2024年11月進出口額及增速變化2021-2024年11月固投額及增速變化進出口額（億元）當月同比固定資產(chǎn)投資額（億元）當月同比社零總額（億元）當月同比6000080%40%0%100000800006000040000200000240%

8000050%30%10%-10%-30%200%60000160%120%80%40%0%4000020000040000200000-40%-40%備注：數(shù)據(jù)來源國家統(tǒng)計局，其中進出口數(shù)據(jù)來源于海關(guān)總署，GDP數(shù)據(jù)為季度更新，其余宏觀數(shù)據(jù)滯后1月，累計同比增幅以國家統(tǒng)計局公布為準（按可比口徑計算），部分單月同比數(shù)據(jù)未公布，以本月數(shù)據(jù)同比去年本月數(shù)據(jù)進行計算全國宏觀【金融環(huán)境】>>>M1-M2剪刀差收窄2.8個百分點，社會融資規(guī)模同比少增，經(jīng)濟下行壓力大、居民消費和企業(yè)投融資信心仍不足?

年末房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)與專項債發(fā)行落地影響M1同比增速改善，11月M1增速降幅收窄2.4個百分點；M2受財政支出放緩、信貸走弱影響增速放緩，11月增速回落0.4%。M1-M2剪刀差收窄至-10.8%，較上月下降2.8個百分點，顯示企業(yè)投資活力低迷但有所改善。?

2024年1-11月，社會融資規(guī)模增量累計為30.17萬億元，同比下滑10.18%；截止11月末存量為405.6萬億元，同比增長7.8%。盡管政府債券發(fā)行顯著增加，但自發(fā)性的融資需求依舊疲軟，拖累了信貸、企業(yè)債券和非金融企業(yè)股權(quán)融資，導(dǎo)致社融同比少增。2021-2024年11月社融增量及存量同比增長2021年-2024年11月M1和M2同比增速走勢7614.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%20151055M2增速放緩4302-5M1增速改善1-10-15-20剪刀差收窄0-1M1增速（%）M2增速（%）M1-M2（%)社融增量（萬億元）存量同比增速（%）備注：數(shù)據(jù)來源國家統(tǒng)計局，數(shù)據(jù)滯后1月，累計同比增幅以國家統(tǒng)計局公布為準（按可比口徑計算），部分單月同比數(shù)據(jù)未公布，以本月數(shù)據(jù)同比去年本月數(shù)據(jù)進行計算全國宏觀【行業(yè)環(huán)境】>>>土地成交回落態(tài)勢尚未扭轉(zhuǎn)，新開工、投資方面仍將處于低位徘徊，閑置存量土地盤活政策有望刺激投資、開工回暖?

受土地成交規(guī)?？s量、企業(yè)融資壓力仍較大疊加市場庫存量高位等因素影響；2024年1-11月累計開發(fā)投資完成額93634億元，同比下降10.4%左右，

11月單月開發(fā)投資完成額7325億元，同比-9.82%；?

2024年1-11月累計新開工面積67038萬平，11月單月新開工面積6081萬方，單月同比跌幅超20%，整體來看，房企經(jīng)營壓力尚未緩解且存量較高，中央持續(xù)發(fā)布回收閑置土地、消化存量用作保障房政策將有望刺激投資、開工回暖；2021年—2024年11月房地產(chǎn)開發(fā)投資額及同比走勢2021年—2024年11月商品房新開工面積及同比走勢2000018000160001400012000100008000600040002000050.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%30000.0025000.0020000.0015000.0010000.005000.000.0080%60%40%20%0%-20%-40%-60%-10.00%-20.00%-30.00%房地產(chǎn)開發(fā)投資額

（億元）同比增速（%）房地產(chǎn)新開工面積（萬方）同比（%）備注：數(shù)據(jù)來源國家統(tǒng)計局，數(shù)據(jù)滯后1月，累計同比增幅以國家統(tǒng)計局公布為準（按可比口徑計算），部分單月同比數(shù)據(jù)未公布，以本月數(shù)據(jù)同比去年本月數(shù)據(jù)進行計算全國宏觀【政策】>>>供應(yīng)端為降存量、減稅減少企業(yè)融資壓力，需求端持續(xù)放松限購、限貸、調(diào)整普宅標準等，逐步改善供求關(guān)系實現(xiàn)止跌回暖?

中央政策上半年推出多項政策去庫存政策，為下半年逐步提出存量房、存量用地回購用作保障房；到9月后政治局會議，中央定調(diào)“止跌回穩(wěn)”疊加降首付、降利率等政策刺激樓市明顯回暖，年末中央政治局會議及中央經(jīng)濟工作會議再次定調(diào)明年“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”；5月—保障房支持加強、取消貸款利率下限7月—存量用作保障房，取消或調(diào)減限購?

中央政治局會議：堅持消化存量和優(yōu)化增量相結(jié)合

，積極支持收購存量商品房用作保障性住房?

二十屆三中全會：支持城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求。充分賦予各城市政府房地產(chǎn)市場調(diào)控自主權(quán)

，

因城施策

，允許有關(guān)城市取消或調(diào)減住房限購政策、

取消普通住宅和非普通住宅標準。3月—保交樓、地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)?

住建部：打好商品住房項目保交房攻堅戰(zhàn)；推動消化存量商品住房；妥善處置盤活存量土地。?

國常委：持續(xù)抓好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作

，進一步推動城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制落地見效

，系統(tǒng)謀劃相關(guān)支持政策

，有效激發(fā)潛在需求

，加大高品質(zhì)住房供給。?央行：設(shè)立3000億元保障性住房再貸款；降低個人住房貸款最低首付比例；取消個人住房貸款利率政策下限；下調(diào)住房公積金貸款利率0.25個百分點。6月—回收閑置土地、消化存量4月—保交樓、優(yōu)化存量房

增量房?

自然資源部：允許合理調(diào)整規(guī)劃條件和設(shè)計要求；促進市場流通轉(zhuǎn)讓；以合理價格收回閑置土地，用于保障性住房建設(shè)。?

國常會：著力推動已出臺政策措施落地見效，繼續(xù)研究儲備新的去庫存、穩(wěn)市場政策措施。對于存量房產(chǎn)、

土地的消化、盤活等工作既要解放思想、拓寬思路，

又要穩(wěn)妥把握、扎實推進。中央政治局會議：切實做好保交房工作

，保障購房人合法

權(quán)益。

要結(jié)合房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新

變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施

，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

，促進房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。9月—定調(diào)止跌回穩(wěn)、控增量12月—釋放更加堅定“止跌回穩(wěn)”信號

10、11月—專項債券收存量房用保障房、供需兩端減稅?

中央政治局會議：會議提出“穩(wěn)住樓市”?

國家發(fā)改委：運用專項債券等支持盤活存量閑置土地；?

財政部：支持使用專項債券回收閑置存量土地；用好專項債券來收購存量商品房用作保障性住房；?

自然資源部：運用地方政府專項債券收回收購存量閑置土地?

財政部等三部委：降低住房交易契稅；明確與取消非普宅標準相銜接的增值稅、土增稅優(yōu)惠政策；降低土地增值稅預(yù)征率下限?

中央政治局會議：要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)

，對商品房建設(shè)要嚴控增量、

優(yōu)化存量、提高質(zhì)量?

央行：降準0.5個百分點；下調(diào)政策利率20bp；首套、二套房最低首付比例統(tǒng)一為15%的政策導(dǎo)向，為歷年會議以來首次提及；?中央經(jīng)濟工作會議：持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)、加力實施城中村和危舊房改造以及推進處置存量”等相關(guān)表述昆明宏觀【經(jīng)濟環(huán)境】>>>經(jīng)濟運行總體平穩(wěn)，消費市場總體保持穩(wěn)定增長態(tài)勢，固投持續(xù)負增長但降幅收縮，房投意愿較低?

2024年前三季度全市地區(qū)生產(chǎn)總值6096.94億元，按不變價格計算，同比增長3.1%，較上半年提高0.7個百分點。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值205.32億元，增長3.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1666.03億元，增長1.8%；第三產(chǎn)業(yè)增加值4225.59億元，增長3.6%；?

從投資來看，1-11月，全市固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）同比下降22%。其中，房地產(chǎn)投資下降42.6%，固定資產(chǎn)投資持續(xù)負增長，房企投資意愿低；?

從消費來看，1-11月，全市社會消費品零售總額2237.48億元，同比增長1.7%，商品零售2655.08億元，增長1.3%，餐飲收入582.40億元，增長3.4%。150%4000200002019年Q1-2024年Q3昆明GDP單季值與累計同比增速走勢2019-2024年11月固投額及增速變化6000500040003000200010000200%0%GDP（億元）同比增幅（%）固投額（億元）同比50%-200%-50%500060%10%-40%4000200002019-2024年11月房投額及增速變化200%0%2019-2024年11月社零總額及增速變化房投額（億元）同比社零總額（億元）當月同比-200%0數(shù)據(jù)來源：昆明市統(tǒng)計局，GDP為季度數(shù)據(jù)，固投、房投、社會消費品零售總額數(shù)據(jù)為月度累計值昆明宏觀【人口】>>>近年來，昆明人口保持穩(wěn)定增長趨勢，人口自然增長率負數(shù)，但常住人口持增，屬人口凈流入城市?

2023年昆明市常住人口868萬，其中城鎮(zhèn)常住人口714.5萬人，增加17萬人，鄉(xiāng)村常住人口153.5萬人，減少9萬人。整體來看，常住人口較22年增長8萬人；?

從人口自然增長來看，出生人口6.54萬人，同比增加0.12萬人，出生率為7.57‰，死亡人口6.65萬方，同比增長0.22萬人，人口死亡率7.7‰，人口自然增長率-0.13‰?

從新增人口區(qū)域變化來看，主城五區(qū)均實現(xiàn)常住人口正增長，郊縣東川、宜良、石林、祿勸常住人口負增長；2016-2023年昆明市人口現(xiàn)狀及增長分析人口規(guī)劃與完成情況對比——十四五人口規(guī)劃相比十三五，年均增長量要求降低常住人口（萬人）戶籍人口（萬人）常住人口流入數(shù)量（萬人）流動人口（萬人）900人口增長量30025020015010050規(guī)劃節(jié)點2017年2021年目標完成情況延后一年完成——868860（相比節(jié)點上一年份）850.2261.6846.018508007507006506005505002020年常住人口達850萬167萬，年均流入33.4萬263.14264.622025年常住人口達1000萬154萬，計劃年均流入30.8萬151.01昆明各區(qū)域常住人口（萬人）變化：695685678.3昆明五華盤龍官渡西山東川呈貢晉寧富民宜良石林嵩明祿勸尋甸安寧時間市區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)縣縣縣縣縣縣市115.3116.36113.34571.66595.38588.6582.87578.642022年2023年新增量860117.07101.27162.3197.8525.7769.4734.8815.1538.223.9141.1637.5446.2849.145639.808688117.9102.35162.9598.3125.6570.973515.2638.1223.8543.1237.4346.3650.7310.006.7085.504.1900.831.080.640.46-0.121.50.120.11-0.08-0.061.96-0.110.081.592017年2018年2019年2020年（七普）2021年2022年2023年數(shù)據(jù)來源：2015-2019年數(shù)據(jù)出自昆明市統(tǒng)計公報，2020年數(shù)據(jù)為七普數(shù)據(jù)，2020年昆明人口大幅增長，是由于2020年的數(shù)據(jù)是人口普查數(shù)據(jù)與昆明市歷年公布的人口數(shù)據(jù)維度不同，準確率高于市政府統(tǒng)計，2023年戶籍人口數(shù)據(jù)暫未公布昆明宏觀【可支配收入】>>>前三季度居民收入高出全國平均，城鎮(zhèn)居民收入對標典型西部城市排名第二?

2024年前三季度昆明全體居民人均可支配收入33588元，同比增長3.5%，高出全國平均2647元。城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入40609元，同比增長3%。農(nóng)村常住居民人均可支配收入17165元，同比增長6%。?

對比典型西部城市，以40609元的城鎮(zhèn)居民收入排第二。2019年Q1-2024年Q3人居可支配收入累計值及同比增速走勢城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）農(nóng)村居民人均可支配入（元）同比同比600005000040000300002000010000025.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%-5.0%Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q32019年2020年2021年2022年2023年2024年2024年前三季度典型西部城市人居可支配收入對比城市成都城市居民人均可支配收入（元）增速農(nóng)村居民人均可支配收入（元）增速城鄉(xiāng)收入比1.94494234.5%254266.4%2.372.3240609390073%4.6%4.56.5%7%昆明重慶貴陽1.993868219483昆明宏觀【政策基調(diào)】>>>2024年昆明房地產(chǎn)政策涵蓋了土地供應(yīng)、規(guī)劃服務(wù)、預(yù)售資金監(jiān)管、融資支持等多個方面從供需兩端力促“止跌回穩(wěn)”?

自三中全會以來，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展政策方向一致性高，將政策表述歸納為以下七大方向——保障性住房建設(shè)①配售型保障性住房：2024年全市計劃供應(yīng)居住用地342畝，計劃開工籌集5000套，建筑面積約58萬平方米。土地供應(yīng)與用地調(diào)整EA②配租型保障性住房：2024年計劃開工籌集9000套，計劃供應(yīng)分配3500套。①②優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)：允許商業(yè)商務(wù)用地調(diào)整為居住用地。非住宅用地轉(zhuǎn)型：已出未建非宅地允許轉(zhuǎn)型用于養(yǎng)老、文旅、體育等新興產(chǎn)業(yè)項目的開發(fā)建設(shè)。房地產(chǎn)市場調(diào)控③④降低商業(yè)商務(wù)用房開發(fā)量：已出未建的商業(yè)用地可適當降低商業(yè)商務(wù)用房開發(fā)量。①取消限購限售政策，“認房不認貸”具體到區(qū)縣，首付比例最低15%。調(diào)整規(guī)劃條件和設(shè)計要求：對已出讓的用地允許調(diào)規(guī)。②公積金政策：單職工最高可貸50萬，雙職工最高80萬。二孩、三孩家庭貸款最高額度分別上浮20%、30%。省外公積金可在昆明金貸款。F規(guī)劃服務(wù)與建設(shè)管理③購房補貼與稅收優(yōu)惠：購房享受契稅補貼。二孩三孩家庭可獲更高比例的契稅補貼。對出售自有住房并在1年內(nèi)購房的，可給予個人所得稅退稅優(yōu)惠。B①優(yōu)化相關(guān)規(guī)劃規(guī)定：對建筑退讓、道路交通與停車設(shè)置等相關(guān)規(guī)定進行優(yōu)化調(diào)整，以“戶”為單位配建停車位。爛尾樓清理整治與保交樓②③不計入容積率的設(shè)施：配建的配電室、公共廁所、社區(qū)服務(wù)設(shè)施等不計容。完善公共服務(wù)配套：圍繞在售、待售樓盤，加大教育、醫(yī)療、交通、休閑娛樂等設(shè)施的建設(shè)。①推進爛尾樓清理整治：昆明市住建局積極開展爛尾樓的清理整治工作，目前已解決約17.5萬套房屋的交付問題，保交房項目已經(jīng)完成交付70%。G②建立融資協(xié)調(diào)機制：建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制“白名單”，助力房企紓困。目前已有多個房地產(chǎn)項目納入了“白名單”，并獲得了銀行授信。預(yù)售資金監(jiān)管與融資支持C其他政策措施①優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管額度核定：根據(jù)建設(shè)工程造價、施工合同金額、項目交付條件等因素，核算確定商品房項目自預(yù)售形象進度至竣工交付所需資金額度為預(yù)售資金監(jiān)管額度，不再上浮20%。①鼓勵改善性住房需求：支持“以小換大”、“以舊換新”

鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)推出相關(guān)服務(wù)。H②③加大促銷宣傳力度：依托主流媒體、房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會和企業(yè)，舉辦房交會等加大城②建立融資支持“白名單”：持續(xù)完善融資支持房地產(chǎn)項目“白名單”，建立審批授信綠色通道，緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力。市一體化營銷力度。老舊小區(qū)改造：持續(xù)推進老舊小區(qū)改造工作，以提升居民的生活環(huán)境和居住品質(zhì)。昆明宏觀【經(jīng)濟政策】>>>昆明提出六個方面30條政策措施，支持公積金“又提又貸”，加大征地拆遷，啟動44村改造一是加快推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。包括：提升“8+N”產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展水平、聚焦關(guān)鍵核心技術(shù)攻關(guān)、鼓勵工業(yè)企業(yè)增產(chǎn)增效、全力推動園區(qū)經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展、積極承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、統(tǒng)籌跨區(qū)域產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展、大力支持數(shù)實融合、加快現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)和重點服務(wù)業(yè)發(fā)展8條措施。二是持續(xù)恢復(fù)和擴大消費。包括：持續(xù)激發(fā)文旅消費活力、多措并舉促消費、不斷豐富消費新業(yè)態(tài)新場景、穩(wěn)定提振大宗消費、促進住房消費健康發(fā)展、不斷優(yōu)化消費環(huán)境6條措施。三是著力擴大有效益的投資。包括：高質(zhì)量做好項目謀劃地產(chǎn)方面：建設(shè)、持續(xù)擴大產(chǎn)業(yè)投資、推動項目招引提質(zhì)增效、強化項目要素保障4條措施。1、支持公積金“又提又貸”促進住房消費方面，《政策》提到，房企可積極舉辦或參加購房節(jié)，面向省內(nèi)、省外購房群體，開展宣傳推介活動。同時，通過購房補貼、支持居民換購住房稅收優(yōu)惠等政策，促進購房需求釋放。推行“帶抵押過戶”合并登記服務(wù)，開展“帶抵押過戶”住房公積金貸款試點工作。公積金政策方面，《政策》明確支持購買首套或改善性住房“又提又貸”住房公積金，租賃住房提取公積金。公積金又提又貸，是指既可以將公積金賬戶內(nèi)的余額提取出來支付首付款，又可以申請該套住房的公積金貸款。這種政策，有助于減輕購房者的首付款壓力。此外，生育二孩、三孩的住房公積金繳存職工家庭，購買首套自住住房的，住房公積金貸款最高額度分別上浮20%、30%，還支持提取住房公積金用于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)既有住宅加裝電梯。四是加速推進高水平對外開放。包括：促進外貿(mào)穩(wěn)規(guī)模優(yōu)結(jié)構(gòu)、全力提升開放通道優(yōu)勢、加快推動“四區(qū)聯(lián)動”發(fā)展、提速磨憨國際口岸城市建設(shè)4條措施。五是著力優(yōu)化發(fā)展環(huán)境。包括：大力支持民營經(jīng)濟發(fā)展、深入推進全國統(tǒng)一大市場建設(shè)、激發(fā)各類經(jīng)營主體發(fā)展動能、持續(xù)增強金融服務(wù)實體經(jīng)濟力度、打造“四季如春營商環(huán)境”5條措施。2、加大征地拆遷，啟動44村改造《政策》提出，要穩(wěn)步增強住房保障能力。探索將符合城鎮(zhèn)住房保障條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口，納入城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋范圍。同時，將保障性住房建設(shè)與城中村改造相結(jié)合，增加保障性住房供應(yīng)。按照計劃，昆明今年擬開工保障性住房4000套、保障性租賃住房9235套，向社會供應(yīng)更多區(qū)位好、租金低、品質(zhì)優(yōu)、體現(xiàn)“家”溫暖的住房。另外，積極穩(wěn)妥推進城中村改造，加大征地拆遷，啟動44個城中村改造，開工回遷安置房3萬套以上。六是多措并舉保障民生。包括：全力穩(wěn)就業(yè)擴參保、穩(wěn)步增強住房保障能力、持續(xù)提高公共服務(wù)質(zhì)量等3條措施。昆明宏觀【24條新政】>>>昆明發(fā)布24條穩(wěn)樓市政策，提出降公攤、提高公積金貸款額度等措施?

昆明市發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》。《通知》從優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)、加強項目規(guī)劃服務(wù)、提升要素保障質(zhì)效、推動存量住房去化4個方面，提出了24條穩(wěn)樓市措施。供應(yīng)端暫停商辦用地，開發(fā)端降公攤、支持建第四代住宅，需求端從公積金/以舊換新/退個稅促進存量房去化。一、優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)：優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)，原則上暫停商業(yè)地供應(yīng)：《通知》提出，除企業(yè)自身確有需求外，原則上暫停新的商業(yè)辦公用地供應(yīng)。同時，轄區(qū)政府可按片區(qū)具體情況，將計劃供應(yīng)的商業(yè)土地調(diào)整為居住用地。對已出讓尚未建設(shè)的非住宅商品房用地，允許按規(guī)定轉(zhuǎn)型用于養(yǎng)老、文旅、體育等新興產(chǎn)業(yè)項目的開發(fā)建設(shè)。對于申請調(diào)整為住宅的，轄區(qū)政府可收回土地后按程序調(diào)整規(guī)劃，重新組織供應(yīng)。二、加強項目規(guī)劃服務(wù)減少公攤、車位，支持建第四代住宅：《通知》提出，對居住和商住混合用地的居住部分，調(diào)整為以“戶”為單位配建停車位。減少車位配比，可有效解決昆明小區(qū)地下車位庫存多、難去化等問題。另一方面，《通知》明確，建設(shè)項目用地上配建的配電室、生活垃圾收集點與垃圾處理設(shè)施用房、公共廁所，以及移交給政府的社區(qū)服務(wù)站、文化活動站、體育活動室、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，不計入容積率。要知道，公共配套設(shè)施不計入容積率面積，能減少公攤面積，提高得房率。此舉，既有利于用地出讓，同時也能降低買家購房成本。此外，《通知》還強調(diào)，支持發(fā)展低層高品質(zhì)住宅、立體生態(tài)建筑（第四代建筑）等多樣化住宅形式。其中，立體生態(tài)建筑（第四代建筑）在方案設(shè)計方面，將給予政策支持。三、提升要素保障質(zhì)效針對開發(fā)商，《通知》提出滿足開發(fā)商合理融資需求，推動符合“白名單”條件的項目“應(yīng)進盡進”，商業(yè)銀行對“白名單”項目“應(yīng)貸盡貸”。同時，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管額度，預(yù)售資金監(jiān)管額度不再上浮20%，讓開發(fā)商有更多資金用于工程建設(shè)。另外，房企在小區(qū)內(nèi)建造的公共設(shè)施，在進行土地增值稅清算時，對產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，或者建成后無償移交給政府，其成本、費用可以扣除。針對爛尾樓，《通知》明確，將持續(xù)推進清理和化解不動產(chǎn)歷史遺留問題工作。而需要通過調(diào)整規(guī)劃化解的爛尾樓或保交樓項目，可按程序申請控規(guī)調(diào)整。四、推動存量住房去化《通知》共提出7條措施，涉及家庭住房套數(shù)核定、公積金貸款額度、以及賣舊買新退個稅等方面。1、掛牌、出租后，再買房都認定為首套；2、支持提取公積金付首付，額度最高上浮50%；3、支持國企收購商品住房用作保障房；4、支持住房以舊換新、賣1買1退個稅昆明宏觀【規(guī)劃政策】>>>明確容積率上限，城鎮(zhèn)住宅用地最高3.1，有利于住宅品質(zhì)升級，加速“好房子”供應(yīng)?

12月12日，昆明市自然資源和規(guī)劃局召開“昆明市中心城區(qū)開發(fā)強度管理”新聞發(fā)布會，對中心城區(qū)建設(shè)用地劃定為五個強度分區(qū)進行管控，明確城鎮(zhèn)住宅用地和商業(yè)、商務(wù)金融用地不同強度分區(qū)的基準容積率和容積率上限。政策利好：核心區(qū)城市面貌提升、改善住房品質(zhì)與舒適升級，核心地段價值更加聚焦。政策內(nèi)容：?

中心城區(qū)建設(shè)用地共劃定為五個強度分區(qū)。其中，臨湖區(qū)域、生態(tài)敏感區(qū)域等劃定為強度一區(qū)；臨山區(qū)域、城市大型公共開敞空間周邊區(qū)域、大型文體設(shè)施周邊區(qū)域等劃定為強度二區(qū)；以城鎮(zhèn)住宅、生活服務(wù)為主的區(qū)域劃定為強度三區(qū)；片區(qū)組團中心、TOD綜合開發(fā)區(qū)域、綜合交通開發(fā)樞紐等區(qū)域劃定為強度四區(qū)；城市核心區(qū)、高強度開發(fā)的地標節(jié)點區(qū)域（如巫家壩核心區(qū)、老城核心區(qū)、呈貢核心區(qū)高鐵站周邊區(qū)域等）劃定為強度五區(qū)。?

城鎮(zhèn)住宅用地強度一區(qū)基準容積率為1.2，容積率上限為1.5；強度二區(qū)基準容積率為1.5，容積率上限為2.0；強度三區(qū)基準容積率為2.0，容積率上限為2.5；強度四區(qū)基準容積率為2.5，容積率上限為2.8；強度五區(qū)基準容積率為2.8，容積率上限為3.1。?

商業(yè)、商務(wù)金融用地強度一區(qū)基準容積率為1.5，容積率上限為1.8；強度二區(qū)基準容積率為2.0，容積率上限為3.0；強度三區(qū)基準容積率為2.5，容積率上限為3.5；強度四區(qū)基準容積率為3.0，容積率上限為4.0；強度五區(qū)基準容積率為4.0，容積率上限為5.5。14昆明宏觀【信貸政策】>>>云南樓市18條規(guī)定住房商貸不再區(qū)分首套二套，最低15%、取消利率下限，利率低至3.05%?

根據(jù)云南省關(guān)于進一步促進云南省房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)平穩(wěn)健康發(fā)展的指導(dǎo)意見，其中發(fā)文統(tǒng)一個人住房貸款最低首付比例。自2024年10月12日起全省各州（市）商業(yè)性個人住房貸款不再區(qū)分首套、二套住房，最低首付款比例下限統(tǒng)一為不低于15%。

12月20日中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，商貸/公積金貸款首套/二套首套/二套首套首付比例利率2024年12月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.1%，5年期以上LPR為3.6%以上LPR在下一次發(fā)布LPR之前有效。相比11個月LPR保持持平。商業(yè)貸款15%3.05%2.85%3.325%

根據(jù)目前昆明商貸政策，不再區(qū)分首套房和二套房，首付比例及利率統(tǒng)一共享。首付比例下限：15%，昆明2024年12月份最新商貸利率下限政策：5年期以上：房貸利率為：3.05%(3.6-55BP)20%公積金貸款

昆明存量房公積金貸款利率將在2025年1月1日（含）開始調(diào)整，部分執(zhí)行分段計息的公積金貸款利率普遍下調(diào)25BP，最低將降至2.35%。二套20%昆明宏觀【存量化解-代建續(xù)建】>>>市場端投資續(xù)建、代建等方式化解存量，融資端“白名單”融資落地對房企形成有力的支撐，年內(nèi)爛尾盤活14個項目?

融資端，23年年初住建部、金監(jiān)局明確提出各地級及以上城市需建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，1月底昆明官宣房地產(chǎn)白名單，項目陸續(xù)獲批貸款，對房企形成有力支撐，對未復(fù)工項目，資金獲批后，交付層面更有保障，市場端，多個項目破產(chǎn)重整，房企投資續(xù)建及代建方式化解存量。/類別細分資訊內(nèi)容政策：今年1月12日，國家住建部、金融監(jiān)管總局曾聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的通知》。《通知》明確，各地級及以上城市需建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，綜合項目開發(fā)建設(shè)及開發(fā)企業(yè)有關(guān)情況，提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項目名單，推送金融機構(gòu)，做好融資支持。1月26日，住建部召開會議，明確獲得融資支持的項目需滿足5個條件：?

據(jù)昆明規(guī)劃建設(shè)消息，建投春城華府是昆明融資“白名單”首個落地項目，已獲中國銀行3100萬元貸款?

據(jù)滇中新區(qū)報消息，富滇銀行昆明滇中產(chǎn)業(yè)區(qū)支行對“白名單”內(nèi)的新區(qū)某商業(yè)地產(chǎn)項目發(fā)放開發(fā)貸款3億元，項目為滇中空港商務(wù)廣場?

3月8日，晉寧區(qū)住建局回復(fù)表示，全面停工的實地常春藤已納入房地產(chǎn)融資白名單，正在和銀行對接貸款事宜融資端房地產(chǎn)白名單1.項目處于在建施工狀態(tài)。若項目短暫停工，但資金到位就能復(fù)工建設(shè)和交付的，也可?

此外，融創(chuàng)、綠地、雅居樂、旭輝、中南等房企都表示，有昆明項目已入圍白名單納入名單；?

“白名單”融資落地民營房企開發(fā)項目，中駿天譽獲1億批復(fù)?

全市22個項目均已列入住建部“白名單”，共獲得國家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行2家政策性銀行專項借款授信461億元，2024年擬借款261億元。專項借款資金主要用于項目征地拆遷及回遷安置房建設(shè)。2.有與融資額基本匹配的抵押物；3.確定一家貸款主辦銀行，并建立貸款資金封閉監(jiān)管制度；4.預(yù)售資金未被抽挪或抽挪的預(yù)售資金已追回；5.制訂貸款使用計劃和項目完工計劃。2024年爛尾盤活項目一覽表編號新項目區(qū)域板塊白塔螺螄灣螺螄灣賣點盤活方式123俊發(fā)逸天峰盤龍區(qū)官渡區(qū)官渡區(qū)頂級地段與配套中航信托+俊發(fā)盤活，引入中交代建東方資產(chǎn)注資盤活，引入綠城代建東方資產(chǎn)注資盤活，綠城代建，綠城云筑臻邸俊發(fā)彩云城A12地塊俊發(fā)彩云城A6地塊今年1月底，昆明市官宣，已梳理出第一批房地產(chǎn)項目“白名單”212個，融資需求約916億元。產(chǎn)城融合板塊，產(chǎn)業(yè)與人口支撐強4俊發(fā)未來城官渡區(qū)螺螄灣金地代建，金地學府名著56經(jīng)典雙城E地塊筑友翰林府第俊發(fā)龍泉俊園二期地塊旭輝金樾玖璋陽光城檀境五華區(qū)西山區(qū)五華區(qū)盤龍區(qū)西山區(qū)五華區(qū)官渡區(qū)官渡區(qū)五華區(qū)五華區(qū)高新馬街西煙廠和諧金江地鐵、成熟配套學校東方資產(chǎn)注資盤活，引入龍湖代建筑友向管理人提供借款，筑友代建龍湖代建任旗營城改，旭輝中標代建代管中信城開代建同時，項目“白名單”已向在昆各政策性銀行、大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市7學校8地段與配套地段與配套商業(yè)、生活配套地段、生態(tài)地段、生態(tài)配套商業(yè)銀行等24家主要銀行推送。9前衛(wèi)101112西城時代西錦里恒大城恒大玖瓏灣高新建投投資續(xù)建，已交付中鐵代建中鐵代建平安注資，金地代建保交樓續(xù)建復(fù)工會展南會展南泛亞科技北部山水13

金地峯境（原中南·智在云辰）14數(shù)據(jù)來源：昆明市自然資源和規(guī)劃局，公開信息整理天宇瀾山生態(tài)、洋房昆明宏觀【配售型保障房】>>>昆明計劃籌建5000套配售型保障房，有利于優(yōu)化住房結(jié)構(gòu)，緩解住房壓力，提升人居環(huán)境和居住品質(zhì)?

現(xiàn)狀：2024年昆明計劃建設(shè)配售型保障性住房5000套，目前已有7個地塊過規(guī)，其中呈貢吳家營街道保障房地塊已開建，產(chǎn)品規(guī)劃多為低密板樓、洋房及帶錯層大露臺產(chǎn)品；?

意義：配售型保障性住房主要針對工薪收入群體和城市需引進人才，解決住房問題，滿足了多層次住房需求，完善“保障+市場”的住房供應(yīng)體系，同時研究開發(fā)的第四代住宅產(chǎn)品，幫助提升居民的居住品質(zhì)。待入市配售保障房項目基本信息昆明未來配售型保障房分布用地面積（萬平）

容積率總層數(shù)總建面地上建面

地下建面

保障房套數(shù)

現(xiàn)階段進展

規(guī)劃產(chǎn)品項目名稱北部山水片區(qū)保障房地塊呈貢區(qū)吳家營街道KCC2024-2號地塊1.941.261.673.1742412.6333018.4840101.579394.15390420已開建9棟洋房3棟高層，帶官渡區(qū)方旺片區(qū)KCGD2024-01號地塊23-2652360.4312258.869月3日過規(guī)

錯層大露臺產(chǎn)品西山區(qū)草海片區(qū)7月15日過世博車輛段保障房地塊方旺片區(qū)保障房地塊0.931.471.693.13.13.120-2519-2519-2537809.4958590.7367609.6329642.8945813.5853531.628166.63515656373棟高層5棟高層5棟高層KCXS2024-2號地塊規(guī)西山區(qū)草海片區(qū)KCXS2024-3號地塊6月20日過草海片區(qū)保障房地塊12777.1514078.01規(guī)西山區(qū)草海片區(qū)KCXS2024-4號地塊6月28日過規(guī)5棟高層，帶錯層大露臺產(chǎn)品盤龍區(qū)北部山水新城片2.072.213.123-2623-2618-27861829112566111701052007121020696690/區(qū)KCPL2024-1號地塊9月9日過規(guī)6棟高層，帶錯層大露臺產(chǎn)品盤龍區(qū)北部山水新城片區(qū)KCPL2024-2號地塊3.092.23世博車輛段配售型保障性住房項目8月29日重

18-27層住宅，新調(diào)規(guī)

規(guī)劃有小學呈貢區(qū)吳家營街道保障房地塊15.22住宅總建面319113配售型保障房17昆明宏觀【配售型保障房】>>>配售房預(yù)估均價低于商品房，但配套及現(xiàn)房呈現(xiàn)方面差異大，市場干擾較少，第四代住宅產(chǎn)品倒逼新房進行產(chǎn)品升級?

價格：粗略預(yù)估土地+建造成本多在8500-9000元/㎡，按照“保本微利”的配售原則，即《關(guān)于公開征求昆明市配售型保障性住房管理辦法（試行）意見的公告》第十五條，昆明惠居公司根據(jù)項目土地劃撥價格、建安成本、不超過5%的利潤等因素預(yù)估銷售價格，預(yù)計未來入市銷售價格接近1萬元/㎡；?

配套及交付：配售房多依賴于項目周邊配套，教育配套仍未知或待定，目前配售房進度為剛開建或過規(guī)，整體看商品房在配套及現(xiàn)房呈現(xiàn)等方面優(yōu)勢明顯；?

產(chǎn)品：已過規(guī)配售保障房產(chǎn)品包含低密板樓、洋房、其中有三個項目產(chǎn)品采用了錯層大露臺設(shè)計，外觀上接近第四代住宅，倒逼新房進行產(chǎn)品升級。北部山水新城1號地塊配售房待入市配售保障房項目土地及預(yù)計建造單價北部山水新城2號地塊配售房方旺片區(qū)保障房計劃建造投資單價（含地下，元/㎡）周邊新房價格周邊二手房價格土地劃撥樓板價（元/㎡）項目名稱項目價格項目價格北部山水新城片區(qū)KCPL2024-1號地塊19416589新希望錦麟峯薈

13000恒大翡翠華庭8500-9000北部山水新城片區(qū)KCPL2024-2號地塊西山區(qū)草海片區(qū)1941196567126928華發(fā)書香云海大華錦繡山海中鐵時代央著120001160017700經(jīng)典雙城梁源小區(qū)8000-110007000-9000KCXS2024-2號地塊錯層大露臺設(shè)計，外觀上接近第四代住宅西山區(qū)草海片區(qū)KCXS2024-3號地塊1978197868066823西山區(qū)草海片區(qū)KCXS2024-4號地塊10000-12000金地都會風華12200金地商置昆悅光明璟宸吳家營街道的KCC2024—2號地塊戶型：邦泰臻境850080007000-7500邦泰悅九章彩云鵬欣漫城都薈呈貢區(qū)吳家營街道KCC2024-2號地塊采用低密度多層電梯洋房式設(shè)計，一梯兩戶的板式住宅，戶型均為89平方米三室戶型，得房率高、公攤小，房型格局方正，南北通透1503193572807390泛亞城邦6000-800010000中通世紀商務(wù)中心

9000

中通世紀商務(wù)中心

9000-11000保利城

12600

中梁碧桂園樾府

900-10000官渡區(qū)方旺片區(qū)KCGD2024-01號地塊18備注：土地樓面價根據(jù)昆明自規(guī)局土地劃撥公告內(nèi)容計算，建造單價根據(jù)惠居公司招標計劃表，建面單價=總投資額/總建筑面積，總建面涵蓋地下室商業(yè)等配套，僅供參考昆明宏觀【配租型保障】>>>多渠道籌集保租房，保租房規(guī)模持續(xù)擴容，短期利于化解存量，長期利于優(yōu)化住房結(jié)構(gòu)?

規(guī)劃：在“十四五”期間，昆明市計劃大力推進保租房建設(shè)，目標是達到6萬套，目前已進入國家建設(shè)計劃的有5.9萬套，2024年年度目標開工保障性租賃住房4萬套以上，計劃籌集9000套以上；?

潛在入市：昆明已公布保障房且未入市項目較多，通過多種方式籌集，包括收購爛尾項目化解存量、國企民企投資自建，公寓寫字樓改建，企業(yè)新增土地投資等布局保租房。昆明潛在入市保租房項目昆明保租房套數(shù)（計劃數(shù)）十四五期間籌集不少于6萬套、力爭達到8萬套籌集方式包含：體量50175套區(qū)域項目體量（套）籌集方式

現(xiàn)狀

區(qū)域項目興冶廣場大諾方舟天地孔雀鎮(zhèn)籌集方式

現(xiàn)狀（套）集中性保租房已建成：8323套蓮花池畔240220存量化解

已建成461

公寓改建

已建成除國有建設(shè)用地新建外，允許集體用地、存量土地新建，工業(yè)園區(qū)土地服務(wù)配建比例從7%提升至15%商業(yè)轉(zhuǎn)保租房已有：18956套23年新分配：2331套供應(yīng)提速呈貢區(qū)云南橡膠廠泊心灣泊心郡金鼎科技園自建自建自建已建成建設(shè)中建設(shè)中//存量化解

規(guī)劃中存量化解

規(guī)劃中151546723年計劃開工：20565套（基本建成3597套），完成率100%改建：非住存量房改建為保租房車行天下汽車城二期C、D棟885

公寓改建

已建成改造：存量住宅改建為保租房2024年計劃籌集：9000套以上五華區(qū)博欣時代商業(yè)中心嚴家山（灃潤雅庭）北部山水新區(qū)惠尚城花樣年籌建東原籌建1580籌建籌建籌建建設(shè)中規(guī)劃中規(guī)劃中2144

公寓改建

已建成2000

以購代建

已建成昆明公租房公司保租房項目布局情況盤龍區(qū)//蕻龍地產(chǎn)籌建4483自建建設(shè)中棕樹營城改A2//自建自建規(guī)劃中規(guī)劃中惠悅城133144911700自建自建自建建設(shè)中已建成建設(shè)中地塊西山區(qū)

廣福城A4地塊祥惠園滇池明珠廣場三期嘉木南郡商務(wù)中心臨空產(chǎn)業(yè)園、杉松園片區(qū)742公寓改建

已建成公寓改建

已建成清風明月廣場呈貢區(qū)1564442307/自建自建建設(shè)中規(guī)劃中官渡區(qū)金域南郡1號地塊（南郡薈廣場）東盟商貿(mào)港公寓改建

已建成寫字樓改建

已建成斗南花卉小鎮(zhèn)花卉產(chǎn)業(yè)綜合配套服務(wù)區(qū)（一期）臨空產(chǎn)業(yè)園片區(qū)C4-04-01號地塊2198/自建規(guī)劃中19昆明宏觀【配租型保障】>>>保租房租金較低且規(guī)模擴容，新房二手房潛在客群或被低租金吸引，同區(qū)域同類型項目將受到一定擠壓?

已配租房源：昆明目前已配租項目有7個，主要分布于呈貢區(qū)和官渡區(qū)，五華區(qū)和盤龍區(qū)僅各1個保租房項目，產(chǎn)品多為小戶型一至三室產(chǎn)品，多為精裝部分帶家具家電；?

租金：租金集中于17-22，租金最高項目為彩瑞中心達25.11元/㎡/月，最低為領(lǐng)東大廈為14.17元/㎡/月，與周邊同類型項目租金相比較低，租售比降低或?qū)?dǎo)致二手房降價出售，對二手房價甚至新房價格帶來新的降價壓力，同區(qū)域同類型項目潛在客群或被保租房吸引受到擠壓。昆明已上市分配保租房項目清河居領(lǐng)東山語城?領(lǐng)東大廈(A3地塊)?

體量：284套?

已配租房源：284套?

租金：14.17元/㎡/月周邊同類型價格租金價格面積租金價格?

區(qū)域：五華區(qū)?

體量：459套?

已配租房源：330套?

租金：19.24元/㎡/月項目區(qū)域戶型裝修情況（㎡）（元/㎡/月）項目（元/㎡/月）121廳3室1廳3室2廳1室1廳2室1廳3室1廳清河居五華區(qū)78-11638-8637-8344-4732-11538-7330-70精裝精裝精裝精裝精裝精裝精裝19.2419國茶港31282727332227盤龍區(qū)五華區(qū)滇池明珠廣場二期?

體量：1532套?

已配租房源：1086套滇池明珠廣場二期

盤龍區(qū)大咖公館平層、LOFT平層17LOFT23七彩云南第壹城中通世紀商務(wù)中心招商翰林大觀呈貢區(qū)呈貢區(qū)呈貢區(qū)官渡區(qū)官渡區(qū)租金：19元/㎡/月官渡區(qū)?子君村欣景花園西山區(qū)中通世紀商務(wù)中心?

體量：1778套?

已配租房源：1778套?

租金：平層17元/㎡/月LOFT23元/㎡/月招商翰林大觀?

體量：175套?

已配租房源：80套?

租金：22元/㎡/月?

體量：158套七彩云南第壹城1室1廳1室1廳22?

已配租房源：158套?

租金：17.93元/㎡/月彩瑞中心?

體量：1258套?

已配租房源：1086套?

租金：25.11元/㎡/月領(lǐng)東山語城?領(lǐng)東大廈14.1717.9325.11康和公寓(A3地塊)呈貢區(qū)1室1廳2室1廳3室1廳子君村欣景花園子君村欣景花園彩瑞中心俊發(fā)彩云城辰灣1室1廳20經(jīng)濟運行延續(xù)偏弱，中央政策年終定調(diào)止跌回暖昆明跟隨中央多維度促進房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，商貸松綁快于公積金?

經(jīng)濟結(jié)構(gòu)還在調(diào)整：全國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)仍在調(diào)整，整體需求依然不足，社零消費/固投等增速低位，內(nèi)生動能緩慢修復(fù)全國經(jīng)濟?

消費與投融資信心不足：M1-M2剪刀差收窄2.8個百分點，社會融資規(guī)模同比少增，經(jīng)濟下行壓力大、居民消費和企業(yè)投融資信心仍不足?

行業(yè)預(yù)期偏弱、市場筑底還在進行：房企持續(xù)承壓，企業(yè)開發(fā)投資和新開工表現(xiàn)仍處低位。?

政策仍持續(xù)寬松，定調(diào)止跌回暖：供應(yīng)端多次提出存量庫存轉(zhuǎn)向保障房減少疊加減稅減少企業(yè)負擔，需求端持續(xù)全國政策昆明經(jīng)濟放松限購、限貸、調(diào)整普宅標準，調(diào)整供需關(guān)系，實現(xiàn)止跌回暖?

經(jīng)濟運行總體平穩(wěn)：經(jīng)濟運行總體平穩(wěn)，消費市場保持增長，固投持續(xù)負增長但降幅穩(wěn)定，房投意愿較低；?

城市人口穩(wěn)定增長：具有較強人口聚集能力，屬人口凈流入城市，人口紅利持續(xù)釋放；?

城鄉(xiāng)收入差距縮?。壕用袷杖氡３州^快增長，城鄉(xiāng)收入差距呈現(xiàn)縮小趨勢，郊縣市場吸附力逐步加強。?

宏觀政策寬松：商貸不在區(qū)分首二套，降低購房門檻，釋放部分改善需求。?

保障房建設(shè)：配售房第四代住宅產(chǎn)品倒逼新房產(chǎn)品升級，保租房租金低且規(guī)模擴容，商品房市場將受到一定擠壓。昆明政策行業(yè)去存，縮量供應(yīng)后完成率仍低安置回遷與平臺拿地支撐主城規(guī)模安寧優(yōu)質(zhì)宅地支撐郊縣交易量02土地市場房企尋求輕資產(chǎn)增量，年內(nèi)房企直接拿地僅邦泰、新希望主城土地市場【供地完成率】>>>年內(nèi)供應(yīng)完成率33%，市場持續(xù)去存后供地積極性提升，官渡區(qū)、西山區(qū)在成熟板塊供地帶動完成率提升?

從近幾年供地完成率看，市場自20年起預(yù)計供地量不足萬畝，長期維持0.75萬畝左右，24年在土地成交規(guī)模持續(xù)低位的背景下，供地計劃縮減，市場預(yù)計供地量同比下降24%，僅0.58萬畝，年度完成率33%，完成率較之去年提升15個百分點。?

分區(qū)看，各區(qū)供地完成率分化明顯，官渡區(qū)供應(yīng)螺螄灣、巫家壩、小哨等多宗宅地和商業(yè)商務(wù)用地，供應(yīng)完成率79%。西山區(qū)雙塔、前衛(wèi)板塊多宗純住地及草海片區(qū)安置地，區(qū)域供地完成率達52%。盤龍及五華以項目零星用地、小規(guī)模安置地為主，

供地完成率分別為23%、16%。2019年-2024年昆明主城用地供地完成率預(yù)計供地量（萬畝）實際供地量（萬畝）供地完成率1.61.41.210.80.60.40.20160%140%120%100%80%60%40%20%0%?24年昆明主城土地預(yù)計供應(yīng)量共5766.14畝，實際1.42138%134%0.98供應(yīng)量為1904畝，整體供地完成率33%（含安置回1.030.760.730.73遷用地）。0.590.5834%0.233%0.1216%0.1418%0.192019年2020年2021年2022年2023年2024年2024年昆明主城商住辦用地供地完成率?

分區(qū)域來看，主城區(qū)11月末集中供應(yīng)，其中以官渡區(qū)供地最高，包含螺螄灣、巫家壩、空港小哨多個板塊的住宅、商業(yè)商務(wù)用地，供地完成率79%為各區(qū)最高。預(yù)計供地量（畝）實際供地量（畝）供地完成率150079%892100%107452%80%60%40%20%0%91394410005000759707.05561.3457323%216.4424%35519%175.6316%117.6817%25683.800%0.0042.24?

其次是西山供地為前衛(wèi)、馬街板塊，完成率52%。五華區(qū)呈貢區(qū)官渡區(qū)盤龍區(qū)西山區(qū)經(jīng)開區(qū)高新區(qū)滇池度假區(qū)數(shù)據(jù)說明：土地數(shù)據(jù)為昆明主城四區(qū)及呈貢區(qū)住商辦類經(jīng)營性用地主城土地市場【供應(yīng)走勢】>>>年末土地供應(yīng)翹尾，11月單月供應(yīng)超百萬方，多成熟板塊的凈地且宅地容積率不超3.1，未來低容優(yōu)質(zhì)項目供應(yīng)提速?

2024年供應(yīng)面積為2022年以來最高，2024年供應(yīng)60宗土地、建面367.61萬方；供應(yīng)集中在第四季度，其中11月份供應(yīng)110.54萬方，主要分布巫家壩、會展、螺螄灣且皆為凈地，住宅地塊容積率在1.4-3.1之間，商業(yè)用地容積率最高為5。伴隨市場需求轉(zhuǎn)變，政府政府供地降容，為后市打造低密高品質(zhì)房源提供基礎(chǔ)。2020-2024年年昆明主城商住辦用地供應(yīng)走勢2024年昆明主城經(jīng)營性用地供應(yīng)走勢供應(yīng)建面（萬方）同比供應(yīng)建面（萬方）宗數(shù)120.00100.0080.0060.0040.0020.000.0018.0016.00110.54250020001500100050040%30%14.001,986.9320%12.000%-9%10.00-20%-40%-60%-80%-100%8.00-34%6.00-33%30.18

4.002.00467.23-76%367.61311.53283.3413.7112.568.690.002.961.650.00

0.00

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0.000.000-2.002020年2021年2022年2023年2024年純住宅占比59%74%67%45%62%數(shù)據(jù)說明：土地數(shù)據(jù)為昆明主城四區(qū)及呈貢區(qū)住商辦類經(jīng)營性用地主城土地市場【成交走勢】>>>成交345.59萬㎡，其中57%為安置用地。商品房用地房企摘地僅邦泰、新希望兩家，地方平臺托底土地市場?

土地成交量回升，2024年土地成交量345.59萬方，成交面積同比漲幅31%，但其中安置房、回遷房等非經(jīng)營性用地成交27宗、建面197.95萬方，商品房用地成交建面僅125.5萬方。樓面價1850元/㎡，同比降幅21%，為安置用地占比過高導(dǎo)致。年內(nèi)房企拿地開發(fā)新項目的，僅邦泰、新希望兩家，邦泰摘得雙塔、楊家地17.14萬㎡，新希望摘得經(jīng)開區(qū)21.3萬方。2024年昆明主城經(jīng)營性用地成交月度走勢2020-2024年昆明主城商住辦用地成交量價走勢成交建面（萬方）成交樓面價（元/㎡）成交建面（萬㎡）成交樓面價（元/㎡）20001500100050004,5003,5002,5001,500500120.00100.0080.0060.0040.0020.000.008000700060005000400030002000100001,807.023,285成交27宗安置房用地平均樓101.73,507面價為872元/㎡，帶動全年樓面價下滑；2,3472,5621,850278.93345.59225.70263.482020年2021年2022年2023年2024年量同比價同比16%31%-33%-85%-19%23.29-2%-21%4%7%-27%13.7112.578.694.61拿地企業(yè)成交建面（萬㎡）197.95（安置房用地）宗數(shù)占比0.000.000.000.000.000.002757.3%地方平臺公司78.960.7445.8155822.8%0.2%13.3%國央企民企數(shù)據(jù)說明：土地數(shù)據(jù)為昆明主城四區(qū)及呈貢區(qū)住商辦類經(jīng)營性用地主城土地市場【拿地企業(yè)】>>>前9月僅邦泰拿地，兩度落子核心品質(zhì)板塊，年末新希望在經(jīng)開取地，周邊新房斷供，未來改善溢出條件好。?

2月7日邦泰溢價9.36%摘得雙塔優(yōu)質(zhì)宅地，地塊建筑面積8.45萬方，成交樓面價6846元/㎡，需配建3691㎡9班幼兒園，地塊5月過規(guī)，推廣名為“邦泰璟和”；

9月26日，昆明又以6.34億元底價摘得楊家地城改39.50畝住宅用地，總建面8.69萬方，容積率3.3，成交樓板價7299元/㎡。12月27日，新希望摘得官渡經(jīng)開小麻苴城改三期宅地。?

從UCOT地圖落位來看，邦泰始終布局城市核心品質(zhì)板塊，投資“優(yōu)中選優(yōu)”趨勢明顯，新希望雖落子經(jīng)開區(qū)，但項目位于昆船公園周邊，附近老小區(qū)較多，未來改善客戶溢出條件好。2024年重點成交經(jīng)營性用地明細（剔除零星用地與酒店建設(shè)項目用地）土地面積

建筑規(guī)模成交總金額

凈地單價

成交樓面價(元出讓方式序號地塊編號土地位置用途容積率溢價率競得單位競得時間2024/2/7外掛條件（畝）（萬方）（萬元）(萬元/畝)/㎡)西山區(qū)前衛(wèi)街道辦事處管莊社區(qū)居民委員會昆明邦輝置業(yè)有限公司（邦泰置業(yè)）昆明邦昱置業(yè)有限公司（邦泰集團）KCXS2023-7號KCXS2024-8-A1KCJ2021-17號城鎮(zhèn)住宅用地城鎮(zhèn)住宅用地城鎮(zhèn)住宅用地42.258.453.003.33.82/57847.001369.2468469.360拍賣拍賣拍賣3691㎡9班幼兒園123西山區(qū)福海街道辦事處39.5083.88.6921.3634374215516065037299197561042024/9/262024/12/27//昆明經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會阿拉街道辦事處昆明和廣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（新希望）0合計97.2021.261297821335/KCXS2024-8-A1號地塊位置示意圖KCJ2021-17號地塊位置示意圖2024年成交土地落位圖KCXS2023-7號地塊位置示意圖核心頂級次核心頂級核心品質(zhì)T1T2U1U2C1C2O1O2KCXS2024-8-A1KCJ2021-17S2023-7號核心棲居次核心品質(zhì)次核心棲居遠郊品質(zhì)遠郊棲居數(shù)據(jù)說明：土地數(shù)據(jù)為昆明主城四區(qū)及呈貢區(qū)住商辦類經(jīng)營性用地主城土地市場【賣房賣地比】>>>土地成交保持低位，賣房量持續(xù)高于賣地量，土地樓面價下調(diào)但房企直接拿地冷淡，更愿意轉(zhuǎn)向爛尾盤活領(lǐng)域?

23年至今住宅成交規(guī)模保持低位運行，房企流動性壓力不減，加之前期房企土地庫存積壓、開發(fā)項目暴雷等因素，新增土地成交量同步縮減，房企更多轉(zhuǎn)向爛尾盤活、代建領(lǐng)域。2024年賣房量比賣地量高70萬方，房企拿地依舊謹慎。在樓價下滑的行業(yè)格局下，昆明下調(diào)土地價格，24年涉宅地樓面價1888元/㎡，為5年來首度降至“1”字頭。2020年-2024年昆明主城賣房賣地比商品住宅成交體量涉宅地成交體量商品住宅成交均價涉宅地成交樓面價16001400120010008006004002000160001400012000100008000600040002000014987149711414.575138291375312685941.59674.59450.22374.48337.3835653611267.05188829162734170.737200.904160.822020202120222023202427數(shù)據(jù)說明：1、

商品住宅數(shù)據(jù)來源CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù),均為商品房備案數(shù)據(jù)（昆明主城+呈貢）；2、涉宅地含純住宅地*1+商住用地*0.7+綜合用地*0.5主城土地市場【過規(guī)】>>>年內(nèi)綠城、龍湖代建盤活爛尾，過規(guī)項目基本為類四代或四代建筑為主，主打大贈送、0公攤，區(qū)域“卷品質(zhì)、卷產(chǎn)品”提升?

24年剔除安置房、保障房項目，共計18個項目過規(guī)，其中邦泰呈貢、雙塔項目推廣名分別定位邦泰·悅九章·彩云、邦泰璟和，并于7月/10月入市；萬科都會半島、萬科桂語東方擬于9月-10月面世（桂語東方已啟動認籌）；第四代建筑、類四代建筑項目中旭輝代建金樾玖璋3月過規(guī)、義承棕樹營項目7月過規(guī)、邦泰楊家地項目12月過規(guī)。代建項目中，、綠城代建云衡苑、云筑臻邸，龍湖代建經(jīng)典雙城E地塊均以過規(guī)，2024年過規(guī)明細序號凈用地面積

總建筑面積項目名稱推廣名項目位置項目性質(zhì)申報單位容積率建筑密度綠地率（平米）28613.4826164.0085538.24（平米）188248.00165585.64573864.411金樾玖璋小區(qū)（盤龍區(qū)任旗營城中村改造項目A1地塊）

旭輝金樾玖璋（旭輝代建）23盤龍區(qū)金辰街道二類居住用地商業(yè)金融業(yè)用地二類居住用地昆明杰盛房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司昆明雅景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司云南匯奧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4.494.975.2034.71%28.50%23.64%25.09%33.50%40.01%云青花園云圖商業(yè)中心雅居樂中央雅府昆明市官渡區(qū)小板橋街道昆明市官渡區(qū)矣六街道云衡苑（原彩云城A12地塊）未定（綠城代建）云南中豪置業(yè)有限責任公司、云南匯立房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4云璇苑（原彩云城A6地塊）綠城云筑臻?。ňG城代建）昆明市官渡區(qū)矣六街道二類居住用地49972.11363818.385.3124.80%40.00%56789經(jīng)典雙城E地塊東福佳園觀云海商業(yè)中心批前公示悅彩云花園項目批前公示未定（龍湖代建）未定（東福佳園小區(qū)配套商業(yè)體）邦泰·悅九章·彩云昆明市高新區(qū)人民西路北側(cè)官渡區(qū)廣衛(wèi)片區(qū)矣六街道呈貢區(qū)吳家營片區(qū)商住混合用地商業(yè)用地云南經(jīng)典房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司昆明海鴻市場管理有限公司昆明冠泰置業(yè)有限公司35606.1621708.9079966.0620188.9128164.93244576.4660357.51299574.1289448.35112293.505.201.483.693.203.0020.01%43.74%21.99%14.10%21.33%41.07%5.45%二類居住用地二類居住用地二類居住用地40.10%43.58%40.01%映月灣小區(qū)(KCGD2020-12-A1地塊)批前公示璟和花園項目批前公示萬科都會半島（二期）邦泰璟和官渡區(qū)官渡街道辦事處昆明萬宜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司昆明邦輝置業(yè)有限公司西山區(qū)希望路與規(guī)劃道路交叉處名悅花園·悅泊苑（西山區(qū)52號城中村D4地塊改造項目）10金地都會風華西山區(qū)興苑路與昌源南路交匯處二類居住用地昆明乾輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司15150.8987470.663.9627.34%40.00%批前公示1112大華湖悅商務(wù)中心建設(shè)項目批前公示/盤龍區(qū)青云街道辦事處商業(yè)用地云南亞德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司昆明萬麥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司23604.0446791.51260220.612.8026.60%16.39%25.00%40.01%都會半島小區(qū)（KCGD2022-7-A1號地塊）萬科都會半島昆明市官渡區(qū)官渡街道辦事處二類居住用地175450.61桂語東方小區(qū)(KCGD2023-4-A2號住宅地塊)建設(shè)項目1314萬科桂語東方官渡區(qū)六甲街道辦事處二類居住用地商業(yè)商務(wù)用地住宅用地昆明萬萃房地產(chǎn)開發(fā)有限公司云南亞德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司27659.3913361.04111936.9988106.333.205.3824.98%35.04%40.00%25.01%批前公示大華華悅廣場建設(shè)項目批前公示/盤龍區(qū)青云街道辦事處五華區(qū)大觀街道辦事處15KCWH2021-9地塊(觀樾府小區(qū))建設(shè)項目批前公示//云南義合置業(yè)有限公司25198.2321231.83157152.96136718.794.755.124.75%24.91%30.03%41.00%昆明市西山區(qū)城中村53號片區(qū)“梁源村”項目A2-3地16西山區(qū)馬街街道辦事處二類居住用地昆明滇創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司塊項目批前公示昆明市五華區(qū)璀璨星城KCWH2013-9號地塊項目批前1718/昆明市五華區(qū)隅山公園北側(cè)昆明西山區(qū)福海街道楊家地商業(yè)商務(wù)用地二類居住用地云南嘉卓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司昆明邦昱置業(yè)有限公司25790.9626336.3566515.211.663.3036.10%22.00%7.78%公示觀云朗月花園（KCXS2024-8-A1號地塊）項目楊家地城改109042.4140.01%28主城土地市場【過規(guī)項目落位】核心頂級次核心頂級核心品質(zhì)核心棲居T1T2U1U2?義承觀樾府小區(qū)項目/旭輝代建（旭輝金樾玖璋）?楊家地城改龍湖代建（經(jīng)典雙城E地塊）大華湖悅商務(wù)中心大華華悅廣場項目“梁源村”項目??萬科都會半島一期、二期萬科桂語東方金地都會風華楊家地城改項目項目義承觀樾府小區(qū)項目龍湖代建（經(jīng)典雙城E地塊）旭輝代建（金樾玖璋小區(qū)）邦泰璟和邦泰璟和?????雅居樂中央雅府綠城代建（云衡苑）次核心品質(zhì)次核心棲居C1C2萬科都會半島一期、二期萬科桂語東方金地都會風華綠城代建（綠城云筑臻?。傲涸创濉表椖繓|福佳園配套商業(yè)體????雅居樂中央雅府綠城代建（云衡苑）綠城代建（綠城云筑臻邸）東福佳園配套商業(yè)體純新項目代建盤活邦泰·悅九章·彩云???邦泰?悅九章?彩云大華湖悅商務(wù)中心大華華悅廣場項目遠郊品質(zhì)遠郊棲居O1O2正常在售項目后續(xù)地塊/保障房項目城改項目29郊縣土地市場【供銷走勢】>>>供求均翻倍，安寧成交165.31萬方領(lǐng)跑郊縣，郊縣整體以宅地底價、低價成交為主，帶動樓面價降幅28%?

從供應(yīng)走勢來看，自2022年不足100萬方后，2024年郊縣供應(yīng)與主城同步上揚，2024年供應(yīng)218.46萬方，同比上漲108%。?

從成交走勢來看，規(guī)模與供應(yīng)走勢保持一致。24年成交207.14萬方，同比上漲145%，樓面價873元/㎡，同比下降28%，除安寧金方街道5宗宅地樓面積超1千外，晉寧、富民樓面價集中500-800元/㎡，帶動樓面價下降。2019年-2024年昆明郊縣商住辦用地供應(yīng)走勢供應(yīng)凈用地（畝）供應(yīng)可建體量（萬方）宗數(shù)6000.004000.002000.000.0020010004781.291521202114.186635191434.001167.89251028.72793.92702.99516.41503.4271.79104.90218.482019年2020年2021年2022年2023年2024年2019年-2024年郊縣商住辦用地成交走勢成交凈用地（畝）成交可建體量（萬方）成交樓面價（元/㎡）10000.005000.000.0015006598.23121511671192977998100050008711188.901337.20964.06854.44745.92577.40547.71293.01207.1478.0084.552019年2020年2021年2022年2023年2024年數(shù)據(jù)說明：土地數(shù)據(jù)為晉寧、嵩明、安寧、太平、富民、宜良住商辦類用地郊縣土地市場【凈增量】>>>安寧于24年末土地批量成交，凈增量為正，布局下階段商品房供應(yīng)。其余城市房企拿地少，凈增量為負持續(xù)去存?

2024年年末安寧同樣大批量供應(yīng)，供應(yīng)眾多容積率2.5及以下的優(yōu)質(zhì)住宅凈地，布局一下階段商品房供貨，為郊縣板塊中凈增量唯一為正的。其他區(qū)域仍舊以老舊商品房項目去庫存為主，尤其前期太平、晉寧、嵩明大盤拿地，需要持續(xù)去存。?

22年后品牌房企拿地減少，僅安寧實力房企創(chuàng)佳近兩年持續(xù)拿地，24年富民柚沐大健康產(chǎn)業(yè)引入摘地。20年-24年各板塊品牌房企拿地22年-24年各板塊住宅凈增量及去化周期板塊富民安寧20年品牌房企拿地21年品牌房企拿地

22年品牌房企拿地

23年品牌房企拿地24年品牌房企拿地板塊凈增量（萬方）漢華溫泉華