【0110】2024年年度泉州市場分析正式版

2024年度房地產(chǎn)市場總結(jié)

——泉州保利和潤研究院POLYHARMONY2025年1月目錄Contents0124年泉州市場分析&25年市場展望政策異動|土地市場|商房市場|市場展望02附件土拍地圖&明細|樓市排名PART01泉州市場分析及25年市場研判政策分析、一級市場分析、二級市場分析特征泉州松綁力度加大，全面取消四限，政策有效性時效短上半年試水微松，效果不顯：放寬限購、公積金階段性支持、以舊換新、跟進517政策降低購房成本等組合拳救市，頻頻放松但力度稍弱，多為小幅的優(yōu)化調(diào)整。下半年強效松綁，持續(xù)營造寬松環(huán)境：松綁力度明顯加大，跟隨大市場止跌回穩(wěn)，跟進926新政全覆蓋放寬限購、限售、限政策土地2015105價等工具，降低客戶的購房門檻，促進新一波購房需求的釋放，助力樓市回穩(wěn)。18151915泉州24年月度商品住宅月度供銷價走勢161212139101515市場01月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月微觀二手1.16晉江解除限售各地購房補貼政策6.14晉江賣舊買新①舊房成交傭金在原有傭金優(yōu)惠基礎(chǔ)上額外享受8.5折優(yōu)惠。新房享受售樓部原有優(yōu)惠基礎(chǔ)上額外享受購房總價9.8折優(yōu)惠。②強化人才購房優(yōu)惠：購房將享受原優(yōu)惠基礎(chǔ)上額外總價最高9.65折優(yōu)惠。2.1住房公積金支持政策繼續(xù)實施5.18下調(diào)公積金5.23下調(diào)商貸利率及首付比例①購買一手商住宅的，給予購房款總額1%①對生育三孩的德化縣戶籍家庭給予一的購房補貼，執(zhí)行期：2024年9月20日-次性生育補貼1萬元。對二、三孩購2025年6月30日買商房給與，購房總價5%-10%的優(yōu)惠（最高優(yōu)惠20萬）。有效期至2026年12月31日。8.12公積金再放松10.11全面取消限購限售限價、金融政策支持10.15公積金首付比例下調(diào)10.22商貸利率上調(diào)9.20石獅購房補貼11.29德化優(yōu)化生育政策補充備注：數(shù)據(jù)截止2024年12月31日，源于克而瑞，范圍大泉州不含安永德，商住宅一覽表泉州24年泉州政策全面放松，跟進國家性政策從年初晉江放開限購限售，到跟進517全國性金融政策，10.11再次跟進926政策全放開四限，放寬金融政策，支持居民購房。政策調(diào)控基調(diào)持續(xù)放松，公積金、商貸首付、利率下調(diào)等，降低購房門檻，但對市場刺激力度有限。政策政策戶籍條件限購所有購房人群全接觸限購：鯉城區(qū)、豐澤區(qū)、泉州開發(fā)區(qū)新出讓的房地產(chǎn)住宅用地項目不再執(zhí)行公證搖號政策，由開發(fā)企業(yè)自行銷售，不設(shè)置購房條件。已出讓的房地產(chǎn)住宅用地項目根據(jù)關(guān)文件要求，認籌總?cè)藬?shù)超過總房源套數(shù)200%的，觸發(fā)搖號銷售（原：除鯉城區(qū)、豐澤區(qū)、泉州開發(fā)區(qū)部分房源外，在泉州市全域新購買一手、二手住房不限購。認籌達120%以上進行公開搖號）土地限售所有購房人群自2024年10月1日起，在泉州市行政區(qū)域范圍內(nèi)新購買的一、二手住房不再執(zhí)行限售政策。有特定銷售要求的商住房從其規(guī)定執(zhí)行。屬于改善性需求，再次新購買一手商住房后，可將第1套取得不動產(chǎn)權(quán)證未滿限售年限的商住房轉(zhuǎn)讓。（原：自2023年4月14日起，在泉州市全域新購買的一手、二手住房不限售。此前買入的被限售房源，限售年限根據(jù)購買時間分階段調(diào)整，由5年縮短至2年或1年。自2023年4月14日起，在鯉城區(qū)、豐澤區(qū)、泉州開發(fā)區(qū)新購買的二手住房，限售1年。）市場限貸購房情況住房公積金貸款差別化貸政策首套/二套最低首付比例15%：自2024年10月1日起，泉州市住房商業(yè)性個人住房貸款首付比例統(tǒng)一調(diào)整為不低于15%，不再區(qū)分首套房和二套房。微觀本市擁有2套或以上暫停發(fā)放貸款利率泉州首套/二套房貸利率為3.1%（LPR-50bp）。取消泉州市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限和第二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。二手限價1）全市根據(jù)轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場實際情況，新出讓的房地產(chǎn)住宅用地在招拍掛時不再限制商住宅、車位銷售價格。2）已出讓的房地產(chǎn)住宅用地根據(jù)土地出讓合同約定和關(guān)文件要求繼續(xù)執(zhí)行商住房“限房價”要求。公積金1）首次申請公積金貸款，最低首付比例15%；第二次申請公積金貸款或購買第二套住房的，最低首付款比例20%（原30%）2）使用公積金貸款購買保障性住房的最低首付比例為15%（原20%）3）夫妻雙方最高貸款額度為100萬元；單方最高貸款額度為60萬元；二孩及以上家庭貸款額度可再另加10萬元。備注：數(shù)據(jù)截止2024年12月31日五區(qū)市場分析及25年市場研判特征一泉州五區(qū)供應(yīng)量縮質(zhì)升，土地節(jié)奏先快后慢整體縮量明顯，樓面價持續(xù)提高：受供應(yīng)節(jié)奏與大環(huán)境走冷影響，全年供銷下滑，供應(yīng)89萬㎡（環(huán)比下降21%）。共成交8幅地塊，總建約89萬㎡（環(huán)比下降21%），成交規(guī)模連降5年。邊界收縮，洛江、臺商鄉(xiāng)鎮(zhèn)等地供應(yīng)減少，集中核心板塊，樓價持續(xù)攀升。成交均價8527元/㎡（環(huán)比上升4%）。政策政府推地心不足，節(jié)奏先慢后快：一、二季度供應(yīng)緩慢，均只成交1宗地塊，核心區(qū)城東南濱江地塊由城建底價獲得，整體拉高了區(qū)域樓價。三季度土地市場供應(yīng)加速占全年7成，成交占比超6成。四季度土地市場放緩，僅供應(yīng)1宗，底價成交2宗。土地五區(qū)19-24年土地供銷價走勢五區(qū)22-24年季度土地供銷價走勢166302000市場微觀二手8199852720013149697520010050175424840881658179435742096463100614595795046441300000018年19年20年21年22年23年24年供應(yīng)總建(萬㎡)22326019221521511289成交總建(萬㎡)17417018717413411289成交幅數(shù)101114131110822Q122Q222Q322Q423Q123Q223Q323Q424Q124Q224Q324Q4供應(yīng)總建(萬㎡)0868544051620165635成交總建(萬㎡)041173602458101655513樓價（元/㎡）09579504661450646384081663013149816581794413樓價（元/㎡）4357420950175424697581998527成交幅數(shù)062304511142備注：數(shù)據(jù)截止2024年12月31日，扣除安置房及安置商房特征二泉州五區(qū)聚焦核心區(qū)、房企參拍意愿低、企為拿地絕對主力聚焦核心區(qū)，邊界回收明顯：土拍聚焦核心區(qū)，東海、城東、橋南三個熱門板塊供銷6幅，占比75%；外圍臺商、經(jīng)開區(qū)域持續(xù)斷供，邊界回收明顯。房企拿地愈加審慎，基本底價成交：房企預(yù)期不足拿地謹慎，牌房企和民企積極性低，成交以城建為代表的本地國企主導(dǎo)。政策多數(shù)地塊底價成交，僅鯉城萬達地塊五建溢價1.6%獲得，為今年唯一溢價地塊。土地表：五區(qū)24年土地成交明細表地塊編號住宅限價成交時間區(qū)域板塊總建面積(㎡)成交總價（億元）樓板價(元/㎡)溢價率房企24年五區(qū)土拍分布圖市場微觀二手豐2023-7號精裝338002024/2/22豐澤城東15.9721131490%泉州城建集團萬安雙陽7萬㎡地價3421元/㎡洛陽板塊鯉2023-10號17000（改2024/6/27鯉城橋南4.623.7781651.6%（泉州發(fā)展）惠安西湖5萬㎡洛江城縣城地價5764元/㎡板塊區(qū)鯉2023-8號170002024/7/31鯉城橋南18.2711.4062400%泉州市第一建設(shè)豐2024-3號22800（改6491（住高鐵新區(qū)城東16萬㎡橋南23萬㎡白沙板地價13149元/㎡2024/8/2豐澤東海16.8110.91宅12679.8）0%泉州城建集團板塊地價6629元/㎡塊中心板塊張板豐2022-11-1號7534（住湖東板塊華潤城建悅府230002024/08/06豐澤東海14.3715.82宅11007）0%泉州城建集團學園百崎東海37萬㎡板塊湖板地價9136元/㎡塊經(jīng)濟開發(fā)豐2024-19號23800（改金融商務(wù)區(qū)區(qū)豐澤東海5.857.10121360%（泉州發(fā)展）板塊洛2023-6號陽7.422.5434210%泉州市開源房地產(chǎn)2024/10/16洛江萬安雙不限價豐2023-8號2024/11/27豐澤西湖5.453.1457640%泉州市交發(fā)建設(shè)工程無成交5-10萬方10-20萬方20-30萬方30萬方以上備注：數(shù)據(jù)截止2024年12月31日，扣除安置房及安置商房，地價為綜合樓價特征三泉州五區(qū)品質(zhì)住房強制入市、土拍規(guī)則放松、限價延續(xù)雙軌制支持房企打造好房子，促進市場供應(yīng)質(zhì)量提升：市區(qū)第四代住宅正式推出及精裝交付重回市場，強制住房質(zhì)提升。南濱江、橋南、東海等地塊均可做第四代住宅。同時要求用于建設(shè)住房戶型積144㎡以上，其中180㎡以上的不少于50%的改型住宅。南濱江、東海地塊精裝交付，由有住房到住好房進行轉(zhuǎn)變。（南安、永春、石獅等地均推出第四代住宅，推動質(zhì)改住房加速建設(shè)。）政策限價延續(xù)雙軌制，繼續(xù)優(yōu)化土拍規(guī)則，市區(qū)開啟不限價時代：限價延續(xù)設(shè)置雙軌制，改性住房在限價基礎(chǔ)上上浮不超過30-50%。市區(qū)不再限制觸頂搖號，土拍規(guī)則改為競現(xiàn)房+價高得。下半年豐澤和洛江地塊均開始不設(shè)置限價，自17年土拍限房土地價后首次取消，自此開啟不限價時代。（新政規(guī)定：全市根據(jù)轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場實際情況，新出讓的房地產(chǎn)住宅用地在招拍掛時不再限制商住宅、車位銷售價格。）表：五區(qū)第四代及改地塊明細24年土拍規(guī)則變化市場微觀二手區(qū)域項目產(chǎn)品限價是否入市泉州首個第四代住宅，住房戶型積144㎡以上，其中嚴格限房價、限地價、競現(xiàn)房銷售城東城建南濱江豐2023-7號180㎡以上的不少于50%，同時全項目采取全裝修交付33800（精裝）否（裝修標準不低于3K）城建南濱江豐2023-7號、城建豐2024-3號華潤城建悅府東海首個第四代住宅，130-202㎡4房、143㎡以上為第四代23000（毛坯）12月開盤放松限房價、競地價、價高者得城建豐2024-3號不低于30%的商住房（整棟）采取全裝修交付（裝修144㎡以下22800/144㎡以上29900（毛坯）否東海標準2/3/5K)、要求做第四代住宅華潤城建悅府、五建鯉2023-10號、泉州一建144㎡以下23800(毛坯)，鯉2023-8號、五建豐2024-19號不低于30%的商住房(整棟)采取全裝修交付，（裝修144㎡以上29900元/㎡(毛否標準2/3/5K)放開坯)不限地價、不限房價、價高者得戶均144㎡以上，其中180㎡以上的不少于50%的改144㎡以下17000/144㎡以橋南五建鯉2023-10號上22000（毛坯）否型住宅、可做第四代洛2023-6號、豐2023-8號泉州一建鯉2023-8號可做第四代住宅17000（毛坯）否成交走勢泉州五區(qū)容量緊縮四連降，下新低，供銷相對平衡，成交價達歷史新高年度供銷價下滑3成創(chuàng)新低：24年供應(yīng)55萬㎡（環(huán)比下降23%）。成交為50萬㎡（環(huán)比下降25%），容量持續(xù)縮減，為近10年新低。市場維持供求平衡態(tài)勢，成交均價19588元/㎡。（環(huán)比上升35%）月度受應(yīng)市場波動大，四季度多項政策加持成交翹尾：受新項目供應(yīng)影響，呈現(xiàn)構(gòu)性突漲突降。上半年一二季度多項目入政策市加持，熱點項目搖號售罄，助推成交高位。下半年三季度傳統(tǒng)淡季，少量項目入市加推。四季度受各項政策支持加碼，國慶熱銷帶動，整體成交量有所回升，達年度最高。年底受華潤首開集中備案，成交翹尾，整體月均去化量與上半年持穩(wěn)。土地市場微觀二手備注：數(shù)據(jù)截止2024年12月31日；口徑為普通住宅,別墅區(qū)域分析泉州五區(qū)東海多盤助推豐澤逆襲榜首，鯉城退出熱銷，其余區(qū)域持續(xù)低位豐澤成交走高超2倍，其他區(qū)容量下滑超7成：豐澤區(qū)多項目同步推出，東海、城東板塊主力供應(yīng)板塊，助力豐澤成交逆襲首位，容量占比79%。鯉城區(qū)在23年集中推售后，24年僅一盤在售，退出熱銷舞臺。臺商無新盤供應(yīng)，多項目尾盤續(xù)銷，持續(xù)以價換量，供銷價均下滑，熱度維持低位。洛江配套欠佳，各項目低位緩慢走量。政策東海熱度強勢回歸，城東退居二線：熱度維持在市區(qū)核心區(qū)，東海板塊24年7盤推售，多項目取得亮眼表現(xiàn)，熱度遠超其他板塊，成交占比過半。城東板塊三足鼎立，中海、國貿(mào)、保利多盤在售，但熱度不及東海，退居二線。橋南板塊僅一土地市場盤在售，難以支撐。其余板塊未有起色。環(huán)比+238%環(huán)比-82%環(huán)比-84%環(huán)比-72%24年五區(qū)各板塊成交占比經(jīng)濟開發(fā)板塊0%羅馬河市板塊1%洛江城區(qū)板塊1%臺商投資板塊6%中心板塊0%西湖板塊橋南板塊12%0%微觀萬安雙陽板塊1%城東板塊

25%二手東海板塊54%橋南板塊中心板塊西湖板塊

城東板塊東海板塊萬安雙陽板塊

洛江城區(qū)板塊羅馬河市板塊經(jīng)濟開發(fā)板塊

臺商投資板塊開盤分析泉州五區(qū)東海多項目首開表現(xiàn)亮眼，其余板塊項目開盤轉(zhuǎn)順銷，打折潮盛起東海區(qū)域項目表現(xiàn)亮眼，其余新項目開盤去化不佳：自年初水墨觀海、萬科四期后，泉州市區(qū)多個新盤入市，認籌量均未達到總房源數(shù)的1.2，無需公證搖號由開發(fā)商自行銷售。從高峰期瘋狂的“千人搖、萬人搖”，回到“開盤轉(zhuǎn)順銷”正常速度，市場格局轉(zhuǎn)變明顯。年末華潤城建悅府憑借第四代住宅和高性價比首推售罄為下半年開盤增加亮點。政策限價形同虛設(shè)，城東橋南項目開盤降價為常態(tài)，市場進入新一輪降價潮：開盤9折/92折、開盤前啟動分銷或開盤后立馬開分銷等優(yōu)惠不斷加碼。各項目也不再頂限價銷售，開發(fā)商開始卷價格、卷優(yōu)惠、卷分銷，利用簡單粗暴的“促銷手段”吸引眾多土地客戶買單。市場新房“價格戰(zhàn)”愈演愈烈，成交價遠低于限價。圖：泉州五區(qū)住宅開盤走勢圖表：五區(qū)2024年主力項目開盤分析表市場微觀二手80007000600050004000300020001000020上20下21上21下22上22下23上23下24上24下100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%開盤時間片區(qū)項目總套數(shù)認籌數(shù)(組)去化率限價(元/m2)近6月備案(元/m2)2024/1/24東海城建水墨觀海6825400組(搖號)100%2050020304→2024/1/31城東國貿(mào)天琴樾287近400組(搖號)23%2498018878↓2024/3/22東海萬科城市之光4001277組(搖號)85%（返場去化100%）1800017991→2024/4/13城東中海臻如府335約55組（未到搖號標準）12%2300018300↓2024/4/13城東國貿(mào)天琴樾（加推改型產(chǎn)）103未到搖號標準21%3747029353↓約230組2024/4/13江南國貿(mào)江南璟上35851%1700015377↓（未到搖號標準）160+組2024/6/28東海瓏璽臺17844%1800018426↑（未到搖號標準）2024/6/22東海保利天瓚135未到搖號標準89%2990029107→開盤推量開盤去化率年平均去化率2024/11/30東海晉悅?cè)f祥瑞景灣280自行組織開盤29%2200021756→2024/12/25東海華潤城建悅府220自行組織開盤100%2300022517→數(shù)據(jù)范圍：泉州五區(qū)，截止2024年12月31日數(shù)據(jù)；數(shù)據(jù)口徑：保利和潤研究院海西整理，含項目首開及加推，除安置商房微觀透析一泉州五區(qū)改產(chǎn)品成為市場新寵，180㎡/300萬以上產(chǎn)品均上漲明顯，大平層產(chǎn)品托舉市場價格改住宅時代來臨，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)項目成交表現(xiàn)亮眼：改產(chǎn)180㎡以上占比17%（上漲15%），300萬以上產(chǎn)占比23%，（上漲20%），成為市場新寵。主要集中在東海板塊，由保利天瓚、東海瓏璽臺、城建水墨觀海、泉州悅府四個項目貢獻近9成。改型樓盤托舉帶動新房價180㎡以上成交均價可達2.36萬，五區(qū)均價1.96萬，較180㎡以下產(chǎn)均價高出30%。其中保政策利天瓚均價2.75萬，悅府2.45萬，改樓盤整體托舉新房市場價格。多項目含大平層產(chǎn)品，同時未來競爭壓力增大：未來改型產(chǎn)從規(guī)劃上強勢要求配置，疊加早期未推庫存，多項目含大平土地市場微觀二手層產(chǎn)在售或待入市，整體競爭壓力增大。主要集中在市區(qū)核心區(qū)東海、城東、江南板塊。五區(qū)23-24年五區(qū)面積段占比情況對比23-24年五區(qū)總價段占比情況對比改產(chǎn)品均價30%-70%高20%30%-70%19588元/㎡托舉市場23%4%300萬元以上初改/改善初改/改善180㎡以上占比47%比34%2%280-300萬元7%23598元/㎡上升38%180㎡以下上升11%3%250-280萬元17%118133元/㎡高30%8%230-250萬元9%7%130-140㎡17%改占剛改占比18%35%5%27%120-130㎡17%25年市區(qū)新房改善14%鯉2023-10號下降6%下降5%16%110-120㎡1117%150-180萬元9%鯉2023-8號南濱江2023-7號剛需占比需占11%1%18%6%下降33%下降6%16%金紫荊山莊-70%-20%%70%-50%-30%-10%10%30%50%萬科城灣壹號2023年2024年2023年2024年在售城建2024-3號華潤城建悅府瓏璽臺上實海上海待售萬科城市之光二期云璽臺微觀透析二泉州五區(qū)成交集中在130-140㎡&250-280萬產(chǎn)品，其次為180-200㎡&300萬以上產(chǎn)品成交面積段分析：市場需求以中高積產(chǎn)為主，100㎡以下剛需產(chǎn)逐漸退出市場。120-140㎡剛改/初改積段青睞度較高占比34%，主要為城建水墨觀海、國貿(mào)江南璟上、保利隆恩百宏清源瑧悅貢獻。其次剛需產(chǎn)100-120㎡，主要以萬科城市之光、城建水墨觀海為主力成交。受核心區(qū)改項目集中供應(yīng)，180-200㎡產(chǎn)成交較好，占比9%，以保利天瓚、東海政策瓏璽臺貢獻為主。成交總價段分析：市區(qū)為剛改、改客戶主陣地，低總價產(chǎn)市占低。中高總價產(chǎn)開始顯露，隨市區(qū)改項目供應(yīng)，主力300萬以上產(chǎn)占比23%，保利天瓚、泉州悅府、城建水墨觀海為主。其次200-230萬之間產(chǎn)占比19%，萬科城市之土地光、城建水墨觀海、國貿(mào)江南璟上為主。表：2024年泉州五區(qū)住宅成交面積段&總價段交叉分析市場微觀面積/總價段100萬元及以下100-120萬元120-150萬元150-180萬元180-200萬元200-230萬元230-250萬元250-280萬元280-300萬元300萬元及以上匯總占比90㎡以下83331015162477%90-100㎡371810110672%100-110㎡4193216558149191045613%110-120㎡291015104024622637811%120-130㎡383625941877914226560517%130-140㎡13514755122314584862717%140-160㎡11537287312315815755615%二手160-180㎡1352562%180-200㎡1342903079%200-220㎡10161632%合計158621073222586723156092488433594/占比4%2%3%9%7%19%9%17%7%23%100%/220-250㎡78782%

250㎡以上21521544%備注：數(shù)據(jù)截止2024年12月31日；口徑為普通住宅,別墅微觀透析三泉州五區(qū)精裝回市場，增強品質(zhì)住房，提高開發(fā)商競爭力，應(yīng)市場趨勢19年正式啟動精裝推售，集中試點臺商投資區(qū)：泉州精裝交付政策自2019年正式實施，執(zhí)行精裝交付的樓盤主要集中在臺商投資區(qū)，如美的云璽臺、保利時光印象、中海學府世家等，在19-21年期間推出，22年后無精裝交付的土地推出。24年啟精裝交付土拍要求，集中在東海、南濱江核心區(qū)域：24年再次推出土拍精裝交付要求，南濱江、東海活力區(qū)，均政策集中在熱門核心板塊。隨消費對居住質(zhì)要求的提高，精裝交付能夠更好地滿足市場需求，提高開發(fā)商競爭力，提高住房質(zhì)，適應(yīng)市場趨勢。土地表：臺商投資區(qū)歷年精裝交付項目表：24年豐澤區(qū)精裝推出項目項目土拍時間首開時間精裝標準限價項目土拍時間精裝要求限價市場微觀豐2023-7號2024/2/22項目采取全裝修交付金茂陽光城檀悅2018/03/282018/102000毛坯11000、精裝13000裝修標準不低于3K精裝33800泉州河城2018/03/282018/102000毛坯11000、精裝13000豐2024-3號2024/8/2不低于30%的商住房毛坯22800（整棟）采取全裝修交付美的公天下2019/02/212019/122000毛坯11000、精裝13000豐2024-19號2024/09/12毛坯23800裝修標準2/3/5K龍湖春江悅茗2019/07/242020/042000毛坯11000、精裝13000力高大港樾瀾山2019/08/192020/112000毛坯9000、精裝11000保利時光印象2020/01/082020/082000毛坯10000、精裝12000要求調(diào)整：二手裝修標準可選檔位（2/3/5k）南飛鴻樂薈港2020/02/142021/102000毛坯10500、精裝12500限價不再區(qū)分精裝、毛坯陽光城公壹號2020/07/032021/092000毛坯9900、精裝11900美的云璽臺2020/12/022021/052000毛坯12500、精裝14500可分樓棟精裝交付，非全盤交付中海學府世家2021/03/102021/122000毛坯12500、精裝14500備注：數(shù)據(jù)截止2024年12月31日；口徑為普通住宅,別墅亮點項目一泉州五區(qū)城建水墨觀海-東海中央活力區(qū)首個商品房、開局炸場首開售罄、最后一個千人搖號項目基本情況：2022年12月29日，城建底價競得，總建21萬㎡，毛坯限價20500元/㎡，配備商業(yè)綜合體、7幢辦公、12幢住宅。住宅規(guī)劃12棟23-26層，涵蓋110-185㎡三-五房剛改、改產(chǎn)共758套。營銷亮點：水墨觀海為城建地產(chǎn)“水墨系”定位為高端住宅牌，是東?；盍^(qū)首個商品房，首發(fā)搖號住宅項目，擁有明顯的區(qū)位價值。也是24年泉州市區(qū)最后一個千人搖號售罄項目，房票、高層次人才、剛需&非剛需，合計認籌近6000組，剛需非剛需認籌比高達11.9，創(chuàng)造多個歷史性政策成績。全年18.39億，穩(wěn)居大泉州一季度、半年度、三季度以及全年商品住宅金額榜冠軍。取地時間營銷中心開放取證房票選房高層次人才選房剛需非剛需認籌開盤售罄土地市場2022年12月29日2023年9月16日2023年12月12日2024年1月5日2024年1月9日2024年1月10日2024年1月24日1月5日152套房票房源全部售罄，去化率100%。9日76套高層次人才房源全部售罄，去化率100%。152套房票房源報名超286張房票，同時高溢價購買76套高層次人才房源報名超300組，創(chuàng)下高層次人才月10日啟動認籌，合計認籌超5400組，其中剛需認籌約3200+組，非剛需認籌約2000+組，創(chuàng)下24年認籌數(shù)最高。1月24日選房售罄，項目剛需與非剛需合計454套，認籌比11.9，為近兩年最高。房票獲取選房資，創(chuàng)下房票報名新高。報名新高。微觀二手亮點項目二泉州五區(qū)保利天瓚-首個純改項目、半年清盤、新房價天花板、超出均線41%基本情況：2023年10月31日，山西河房地產(chǎn)溢價15%搖號競得，總建6萬㎡，容積率3，毛坯限價23000元/㎡。項目用于建設(shè)改型住房，單套房屋建筑規(guī)劃6棟22-25層住宅，193-351㎡四房純粹大平層，僅270席。社區(qū)配置酒店式藝奢豪門、精裝雙入戶大堂和風雨歸家連廊等，匠造“雙軸、七庭、十八一街”氣質(zhì)林。營銷亮點：保利天瓚泉州第一個保利天字號產(chǎn)，從2024年3月的宣傳，6月開盤，12月收官，僅僅半年時間售罄。全新豪宅作，成為了泉州乃政策至整個福建豪宅榜單上不可忽視的當紅之作。首次開盤的7億熱銷，一舉刷新了泉州純粹大平層豪宅的首開記錄，全年15.8億，連續(xù)7個月霸榜泉州180㎡以上大平層豪宅成交總價、成交面積、成交套數(shù)三大榜單。同時憑一己之力拉高泉州市區(qū)成交均價，備案均價27538元/㎡，高于五區(qū)均土地價41%，新房主力在售中的價天花板。取地時間入市雙展廳開放異地營銷中心開放開盤實景展示區(qū)開放收官2023年10月31日2024年3月30日2024年4月13日2024年5月1日2024年6月23日2024年8月24日2024年12月29日市場151天165天236天189天微觀二手亮點項目三泉州五區(qū)華潤城建悅府-市區(qū)首個在售四代宅、137天開放展示區(qū)、一期220套首推售罄基本情況：2024年8月6日，城建底價競得，總建20萬㎡，毛坯限價23000元/㎡。由城建集團與華潤置地共同打造，規(guī)劃有萬象商業(yè)+四代生態(tài)住宅+五級酒店+寫字樓等多元業(yè)態(tài)于一體的綜合體項目。住宅規(guī)劃15棟25-32層，涵蓋130-330㎡天空平墅產(chǎn)，共902套。其中163㎡以上為第四代住宅。營銷亮點：華潤置地引入旗下高端“悅系”——泉州悅府，打造東海及市區(qū)首個入市的高端四代住宅產(chǎn)品，社區(qū)配套下沉式會客廳、泳池、架政策空層泛會所等。配套齊全，產(chǎn)新穎，涵蓋范圍廣，市場接受度高。取地到開放實景展示區(qū)僅不足5個月。商業(yè)地塊，將落地泉州首座華潤萬象商業(yè)，引入【萬象匯】超級IP。12月25日一期220套住宅及240個車位雙雙售罄，12月熱銷金額8個億，榮登大泉州12月面積、金額、套數(shù)三大冠軍。土地取地時間入市異地營銷中心開放取證實景展示區(qū)&樣板房開放開盤2024年8月6日2024年9月20日2024年10月1日2024年12月19日2024年12月21日2024年12月25日市場45天56天135天137天141天微觀二手二手走勢泉州五區(qū)倒掛紅利消失，二手房成交量遠超新房，豐澤區(qū)仍為成交主力量漲價跌，倒掛消失，二手成交量遠高于新房：24年五區(qū)二手掛牌庫存1.9萬套，新增掛牌量1.6萬套（環(huán)比上升1.4）。二手成交套數(shù)約8560套，是新房成交套數(shù)2.38。二手成交均價1.71萬元/㎡（環(huán)比下降11%），掛牌均價1.95萬元/㎡（環(huán)比持平），以價換量明顯，一二手倒掛消失。政策豐澤區(qū)仍是二手主力成交，其余區(qū)域成交量一般：豐澤作為泉州中心市區(qū)熱門板塊，2024年二手住宅成交超4500套，較23年上漲6%。主要依靠東海、城東兩大高價值板塊，憑借地段佳、配套優(yōu)、次新小區(qū)質(zhì)較優(yōu)等優(yōu)勢，在二手房市場中關(guān)注土地度高，同時限售放開，以價換量明顯，帶動整體交易活躍度。鯉城2024年二手住宅成交1800余套，較2023年成交有所回落。臺商投資區(qū)近兩年大批量交房，早期投資需求旺盛，新政取消限售后，成交量有所釋放，較23年成交量上漲1。市場24年市區(qū)掛牌套數(shù)+19%微觀1.39萬套二手24年市區(qū)成交套數(shù)6409套+3%備注：數(shù)據(jù)截止2024年12月31日；一手數(shù)據(jù)源于克而瑞，口徑為普通住宅,別墅，二手數(shù)據(jù)源掛牌于貝殼外網(wǎng)（住宅+別墅），成交套數(shù)源于住建局，均價源于脈策供銷價預(yù)判泉州五區(qū)房企推貨謹慎，供銷持穩(wěn)，核心區(qū)熱門板塊改成交均價供應(yīng)潛力值測試顯示，按照目前待入市及主力在售量與23年土地入市率及各項目供應(yīng)系數(shù)計算，在市場穩(wěn)定情況下，25年預(yù)計將有50萬㎡供應(yīng)，合24年各個性質(zhì)的的開盤去化率、供求比、月均流速等計算，25年整體中性成交量約為55萬㎡左右，環(huán)比微升；城東、東海核心高價項目增加，帶動價格提升，外圍持續(xù)以價換量，整體價格持平，預(yù)計25年成交均價2萬元/㎡，環(huán)比持穩(wěn)。展望

25年市場競爭泉州五區(qū)主力供銷東海板塊、城東，臺商區(qū)庫存高去化緩慢以東海為主力成交，城東維持第二：①東海量穩(wěn)價微降：目前25年主力在售盤僅2盤（華潤城建悅府、瑞景灣），城建及五建雙盤推出，預(yù)計整體與24年持穩(wěn)。天瓚項目備案基本束，價格回歸區(qū)域限價2.3萬以下。②城東量穩(wěn)價微漲：25年主力去化清源瑧悅進入尾盤，中海國貿(mào)穩(wěn)步去化，城建雙盤低位維穩(wěn)，城建南濱江地塊預(yù)計入市熱銷，精裝及第四代產(chǎn)價格帶動區(qū)域價格微漲；③鯉城橋南量漲價穩(wěn)：25年國貿(mào)江南璟上預(yù)計下半年進入尾盤，新增一盤可能會量漲價穩(wěn)。土地端供銷平衡、樓面價/溢價維持現(xiàn)狀或小幅上升：25年預(yù)計仍聚焦核心區(qū)，或?qū)⑼瞥鰞?yōu)質(zhì)地塊帶動土地市場，前期本地展望25年國企開發(fā)緩慢較難短時間內(nèi)全部推出，整體推盤量有所下滑。表：庫存明細表板塊24年總存量（萬㎡）在售庫存預(yù)計成交量預(yù)計去化周期城東板塊3717161725年市區(qū)核心板塊容量分布圖東海板塊658209豐澤北峰385150西湖板塊24年在售1個庫存38萬㎡洛江城區(qū)板塊在售1個庫存8萬㎡橋南板塊2741224中心板塊2000洛江城區(qū)板塊88124橋南24年在售1個庫存27萬㎡中心板塊24年在售0個庫存1.6萬㎡城東板塊24年在售4個庫存37萬㎡臺商投資區(qū)24年在售4個庫存72萬㎡洛江羅馬河市294121萬安雙陽板塊333122臺商投資區(qū)7214313經(jīng)濟開發(fā)區(qū)東海板塊24年在售3個庫存65萬㎡總計311645513備注：數(shù)據(jù)截止2024年12月31日；扣除尾盤、死盤晉江市場分析及25年市場研判土地供銷價走勢晉江供應(yīng)量增質(zhì)減，節(jié)奏先松后緊，四季度供應(yīng)狂飆，占全年供銷9成整體量增質(zhì)減，樓面價回落明顯：供應(yīng)總建213萬㎡（環(huán)比上升63%），成交總建185萬（環(huán)比上升86%），綜合成交樓價3932元/㎡（環(huán)比下降27%），主要為鄉(xiāng)鎮(zhèn)地塊供應(yīng)較多，拉低樓價。房企拿地謹慎，溢價率僅2%（環(huán)比下降13%），為近10年最低。土地上半年供應(yīng)停滯，下半年提速：24年上半年供銷低位，僅供應(yīng)1宗商宅，位于外圍安海鎮(zhèn)，總建28萬方，素質(zhì)較差，無人報名流拍。下半年三季度供應(yīng)提速，成交2宗8萬方；四季度供應(yīng)狂飆，成交占比超全年9成。市場微觀二手晉江10-24年土地供銷走勢100060005306表：晉江24年季度土地成交表530550008004185時間成交總建成交幅數(shù)樓面價平均溢價率拿地房企400060039322794306932153000一季度無成交4002310210020001000二季度無成交1250963200374114825742058767546909165731042573三季度8.17212670%個人+本土國002010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年企供應(yīng)總建(萬㎡)372911483105391525335287257149176237130213四季度176.631540552%民企+本土國成交總建(萬㎡)361809952403541635335272245143169217123185企成交總價（億元）379352574205876754690916573成交幅數(shù)184151528178626241919191917合計184.81739322%/樓價1084114857310422100125096323102794306932155305418553063932溢價率11%6%0%17%5%49%81%29%50%52%61%18%5%15%2%備注：數(shù)據(jù)截止2024年12月31日，扣除安置房特征一晉江回收土地二次土拍模式推出，供應(yīng)聚焦環(huán)住城、郊區(qū)政府回收長期未開發(fā)土地，二次土拍模式推出：回收四宗前期已出讓未進行開發(fā)地塊，主要位于環(huán)住城區(qū)域。提高地價、取消限價重新拍賣，旨在迎合市場合理銷售定價。做大資產(chǎn)，回收成本，同時可按照新規(guī)做第四代住宅試點。土拍市場低迷，推地謹慎，無優(yōu)質(zhì)地塊提振市場：市區(qū)供應(yīng)逐年下滑，無優(yōu)質(zhì)地塊推出，熱門板塊晉東僅成交1宗，聚焦環(huán)土地市場微觀二手主城、郊區(qū)等地。表：晉江24年回收地塊二次土拍對比情況圖：22-24年各區(qū)域成交總建走勢圖70.060.050.0區(qū)占比26%市區(qū)占比39%市區(qū)占比29%40.0板塊指標首次成交拍變化90.0編號P2022—9號晉江市P2024-53號調(diào)整80.0成交時間2022/08/172024/11/26時隔超2年地價2600033800↑新塘限價11643無↓成交價2870033800↑獲地公司晉江市兆豐建設(shè)開發(fā)晉江市兆豐建設(shè)開發(fā)不變編號P2022一39號晉江市P2024-52號調(diào)整成交時間2023/11/082024/11/26時隔一年地價5700059500↑30.0西園限價16100無↓20.0成交價5700059500↑獲地公司晉江新絲路文旅實業(yè)晉江新博悅地產(chǎn)開發(fā)（新絲路文旅）不變10.0編號P2022-34號、P2022-10號晉江市P2024-51號調(diào)整成交時間2023/11/302024/11/26時隔一年0.0222324靈源地價36400、1970065400↑限價15423、15981無↓晉江市區(qū)晉東池店環(huán)住城鄉(xiāng)鎮(zhèn)成交價38900、2100065400↑獲地公司晉江市芯未來開發(fā)晉江市芯科開發(fā)不變市區(qū)：青陽，梅嶺，西，羅山，環(huán)主城：新塘，靈源，鄉(xiāng)鎮(zhèn)：永和，龍湖，英林，深滬，金井，內(nèi)坑，安海，東石，紫帽，磁灶、晉東：陳埭，西濱，特征二晉江房企拿地謹慎，成交分化，個別高溢價，多數(shù)底價成交土拍兩極分化，市場仍較為低迷：供應(yīng)18宗土地中，僅晉東新區(qū)、金井第四代住宅、安海學區(qū)房存在溢價，最高溢價57%。其余地塊均底價成交，占比超7成，房企參拍意愿低。土地均為本地民企/企獲得：知名國央企拿地謹慎，民企拿地意愿增高，2宗溢價地塊均為民企獲得，本土國企仍為土拍市場主力。晉江歷年出讓商住地塊房企占比（地塊數(shù)量）市場2024年1252023年112231微觀2022年91223年拿地企業(yè)24年拿地企業(yè)二手2021年7752020年296央企占比10%央企占比0%2019年331140510152025本地國企外來國企央企本土民企外來民企民企占比25%民企占比29%備注：數(shù)據(jù)截止2024年12月31日；口扣除安置房成交走勢晉江供應(yīng)量腰斬，成交量價齊跌，月均去化量3.7萬方市場表現(xiàn)持續(xù)低迷，成交量價齊跌：24年供應(yīng)25萬㎡（環(huán)比下滑63%）。成交45萬㎡（環(huán)比下滑20%），供求比0.52。受晉東多盤集中供應(yīng)，板塊內(nèi)促銷嚴重，價格戰(zhàn)激烈，均價12654元/㎡。（環(huán)比下降2%）上半年多盤供應(yīng)放量，下半年供應(yīng)放緩，全年成交較為穩(wěn)定：一季度多盤集中供應(yīng)，占全年7成。中海學仕里、晉東建土地發(fā)灣海、龍湖青云闕等項目集中首開，帶動一季度成交上行。二、三季度項目進入續(xù)銷期，供應(yīng)放緩，僅3盤少量加推，成交量下滑明顯。四季度供應(yīng)再次下滑，供應(yīng)不足2萬方。10月新政出臺，刺激樓市小幅反彈，年末迅速降溫，無利市場好釋放，成交回落。微觀二手備注：數(shù)據(jù)截止2024年12月31日；口徑為普通住宅,別墅區(qū)域分析晉江晉東下滑明顯，但仍為成交主力，池店市區(qū)有所回升市場下滑明顯，板塊間持續(xù)分化：24年各板塊之間分化加劇，核心主城、池店重啟供應(yīng)，整體上漲明顯。晉東區(qū)域雖多盤在售，但整體供銷量不及去年龍湖單盤，縮量明顯。其余板塊底部摩擦，成交量不足5萬方。各板塊均價0.7-1.4萬元/㎡，除池店外，其余板塊價格均有小幅下跌。土地成交核心區(qū)有所上升，晉東區(qū)域仍為主力貢獻區(qū)：24年晉江市區(qū)供應(yīng)有所增加，成交環(huán)比有所回升。其中晉東區(qū)域仍為市場主力，成交18萬㎡位居榜首占比四成，但較23年市占下滑15%。池店成交9萬㎡位列其次。市區(qū)供應(yīng)量最高，供應(yīng)9萬㎡。市場微觀二手成交量：環(huán)比+43%環(huán)比-67%環(huán)比-43%環(huán)比+217%環(huán)比-85%環(huán)比+18%環(huán)比-25%晉江24年成交容量占比晉南10%晉北晉西9%核心主城1%17%環(huán)主城3%池店20%晉東40%池店晉東晉南晉西晉北核心主城

環(huán)主城19-24年晉江城區(qū)及外圍成交占比2024年

2023年

2022年

2021年

2020年

2019年備注：數(shù)據(jù)截止2024年12月31日，核心主城：青陽，梅嶺，西，羅山，環(huán)主城：新塘，靈源，晉南：永和，龍湖，英林，深滬，0%20%40%60%80%100%核心主城鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊（晉西南北）金井，晉西：內(nèi)坑，安海，東石，晉東：陳埭，西濱，晉北：紫帽，磁灶住宅成交構(gòu)晉江以初改140-160㎡產(chǎn)品為主，總價150-230萬之間初改產(chǎn)品為主，主力在核心區(qū)項目：以140-160㎡產(chǎn)為主，占比達27%，以龍湖雙盤為主力（御湖境、青云闕）。其次為110-120㎡，占比18%，龍湖青云闕、自在海等為成交主力。再次為130-140㎡，占比15%，中海學仕里、建發(fā)泉州灣海、晉悅柏悅府為主力。其余積段均占比10%以內(nèi)。180㎡以上占比13%，主要由龍湖華越盛天御湖境、建發(fā)泉州灣海、龍土地湖青云闕為主力。低總價仍是主力，集中在150萬-230萬之間：總價段230萬以內(nèi)為主力，占比超8成。其中為150-180萬，占比17%，建發(fā)市場微觀二手泉州灣海、龍湖青云闕為成交主力。再100萬以下，占比為16%，鄉(xiāng)鎮(zhèn)項目較多，整體拉低總價，以保利自在海、晉悅柏悅府力為成交主力。此外180-230萬總價段，亦有較好的成交表現(xiàn)，合計占比29%。300萬以上產(chǎn)占比9%，由龍湖華越盛天御湖境、建發(fā)泉州灣海為主力。表：2024年晉江市住宅成交面積段&總價段交叉分析面積段/總價段100萬元以下100-120萬元120-150萬元150-180萬元180-200萬元200-230萬元230-250萬元250-280萬元280-300萬元300萬元以上合計占比90㎡以下903481414%90-100㎡3280271394%100-110㎡925110252508%110-120㎡14128121288858618%120-130㎡5546423211111886%130-140㎡79111515718233047715%140-160㎡24858582164215186327%160-180㎡19219283115721144%180㎡以上135041011625427742713%匯總5143263705414304939477612793185/占比16%10%12%17%14%15%3%2%2%9%//備注：數(shù)據(jù)截止2024年12月31日；口徑為普通住宅,別墅住宅成交構(gòu)晉江受核心區(qū)價下行，面積剛改/初改產(chǎn)品有所提升，剛改總價段上升明顯成交面積段分析：市場需求以中端積產(chǎn)為主，剛需產(chǎn)逐漸退出市場。中端積110-160㎡仍為市場供銷主力，青睞度較高，整體持穩(wěn)。其次是受核心區(qū)改項目集中供應(yīng)影響如晉東、池店等板塊，如青云闕、灣海等供應(yīng)大平層，整體初改土地成交總價段分析：晉江以中低總價段為主。低總價150萬以下產(chǎn)占比38%，下滑5%。剛改150-230萬之間占比46%，為區(qū)域主力，連續(xù)三年上漲，由22年占比26%—24年占比46%，環(huán)比23年上漲8%。高總價段產(chǎn)有所下滑，占比16%，下市場滑3%。微觀改/改善初改/改善比16%占比17%上升1%降3%二手剛改占比66%上升5%剛改占比46%上升8%剛需占比7%剛需占比38%下降6%下降5%72023年2024年72023年2024年備注：數(shù)據(jù)截止2024年12月31日；口徑為普通住宅,別墅二手走勢晉江一二手倒掛消失，庫存存量上漲至超9千套，成交持續(xù)上漲成交持續(xù)上漲，一二手倒掛消失：晉江掛牌庫存較為穩(wěn)定，庫存套數(shù)約9000套，主要集中在晉江市區(qū)。晉江23年二手住宅成交約6300套，超過2019年以前的水平。2024年二手住宅成交約8200套，再創(chuàng)新高。成交均價逐漸回落，已完全低于新房價格，“以價換量”明顯。目前晉江二手成交主要集中在四個區(qū)域：晉江市區(qū)的萬達板塊、寶龍板塊、池店橋南、池店南板土地塊，成交價格基本回落至1-2萬/㎡。主力區(qū)域掛牌套數(shù)市場微觀27%6%8%4%15%4%3%20%安海鎮(zhèn)寶龍廣場陳埭鎮(zhèn)磁灶鎮(zhèn)晉江萬達池店南SM廣場紫帽鎮(zhèn)泉州橋南二手11%13%3主力區(qū)域成交套數(shù)48%晉江主城板塊池店板塊晉西板塊晉東板塊36%新塘板塊晉南板塊備注：數(shù)據(jù)截止2024年12月31日；一手數(shù)據(jù)源于克而瑞，口徑為普通住宅,別墅，二手數(shù)據(jù)源掛牌于貝殼外網(wǎng)（住宅+別墅），成交套數(shù)源于住建局，均價源于脈策市場預(yù)判晉江預(yù)計25年量跌價穩(wěn)微降，板塊局不變，政策短期內(nèi)維持寬松供應(yīng)潛力值測試顯示，按照目前待入市及主力在售量與24年土地入市率及各項目供應(yīng)系數(shù)計算，在市場穩(wěn)定情況下，25年預(yù)計將有20萬㎡供應(yīng)，合24年各個性質(zhì)的的開盤去化率、供求比、月均流速等計算，25年整體中性成交量約為40萬㎡左右，環(huán)比微降。主要因為熱門板塊土儲多數(shù)以城建為代表的本地國企獲得，推售節(jié)奏緩慢，預(yù)計25年僅少量2-3個盤推出，綜合評估，整體去化量較24年微降。核心區(qū)推售放緩，成交以外圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)去庫存以價換量為主，價穩(wěn)微降，預(yù)計25展望25年年成交均價1.2萬元/㎡。市場預(yù)判晉江庫存集中環(huán)住城近郊、晉南區(qū)域，去化周期均1年以上全區(qū)總庫存629萬㎡，其中顯性庫存88萬㎡，去化周期約24個月，隱性庫存542萬㎡。庫存主要集中在晉南五鎮(zhèn)及核心主城近郊，多地塊含安置部分及高鐵新區(qū)和科創(chuàng)新區(qū)，配套待落地，主力為本地國企待開發(fā)，后市待入市時間漫長，去化壓力較大。圖：晉江23年12月板塊總庫存展望25年300.0250.0200.0泉州晉江各區(qū)域庫存情況12.69.314.012.010.08.0晉北73萬池店43萬核心主城晉東36萬27萬㎡環(huán)主城281萬㎡環(huán)主城100-150萬㎡50-100萬㎡30-50萬㎡30萬㎡以下150萬㎡以上150.04.96.0晉西24萬100.050.01.21.11.21.24.02.0晉南145萬0.00.0池店核心主城環(huán)主城近郊晉北晉東晉南晉西顯性庫存隱形庫存去化周期（年）備注：數(shù)據(jù)由保利和潤研究院海西分院整理。數(shù)據(jù)截止12月31日

統(tǒng)計口徑：晉江。數(shù)據(jù)剔除部分尾盤項目和少量未完成備案的存量南安市場分析及25年市場研判土地供銷價走勢南安土拍熱度延續(xù)寒冬，企底價托底市場成交腰斬，回撤至2015年，樓面價溢價率雙線再降低：2024年南安供應(yīng)41萬㎡（環(huán)比下降68%）。成交總建41萬㎡（環(huán)比下降66%）（環(huán)比下降5%）。成交樓價持續(xù)均下滑，均價2246元/㎡。溢價率維持0%，土拍市場熱度延續(xù)寒冬。土地0溢價抄底土拍，本土企業(yè)兜底市場：6幅地塊均是0溢價成交，拿地房企以本地國企為主，外地企業(yè)難進駐，房企拿地謹慎。源昌、武夷繼續(xù)深耕市區(qū)。市場微觀南安10-24年土地供銷走勢表：南安24年土地成交明細表4004000限房價地塊編號區(qū)域總建成交總價成交樓面3500（萬㎡）（億元）價（元/㎡）溢價率（元/房企31353000㎡）26152500古山村22932024P01石井鎮(zhèn)2.900.217360%2158源昌置業(yè)200199920002358224617161500福溪社區(qū)2024P04南安市區(qū)4.621.4130540%中國武夷97111121000694699170512143625414313289福溪社區(qū)5002024P05南安市區(qū)4.481.3730580%中國武夷000不限價2012201320142015201620172018201920202021202220232024三梅村年年年年年年年年年年2024P03洪梅鎮(zhèn)6.500.8713310%新區(qū)投資建設(shè)年年年供應(yīng)總建(萬㎡)68909491201012141982381707612641成交總建(萬㎡)1593049104631791471901374811841成交總價（億元）170512143625414313289成交幅數(shù)1905781471111696梅新社區(qū)2024P02洪梅鎮(zhèn)5.450.519360%發(fā)展投資集團古山村2024P06石井鎮(zhèn)16.834.7928470%能源工貿(mào)投資樓價6946990971111222931999171621583135261523582246溢價率22%7%0%7%4%110%9%15%3%10%0.2%0%0%合計/40.779.16/0%//備注：數(shù)據(jù)截止2024年12月31日，扣除安置房成交走勢南安供銷價三線下滑，成交腰斬，市場容量連降四年市場表現(xiàn)冷淡，供銷價下線下降，連降四年：24年供應(yīng)22萬㎡（環(huán)比下降62%）。成交30萬㎡（環(huán)比下降47%）。供需逆轉(zhuǎn)，供小于求，房企推貨緩慢，市場持續(xù)縮量明顯。成交均價8095元/㎡（環(huán)比下降4%），市區(qū)無熱門高價項目帶動。土地月均2.5萬㎡，成交先揚后制，年末翹尾：年初多盤集中供應(yīng)，疊加春節(jié)返鄉(xiāng)潮需求釋放，上半年整體表現(xiàn)較好，同時核心區(qū)建發(fā)多盤加推，帶動價格和成交持穩(wěn)，月均2.7萬方。下半年，各項目進入續(xù)銷階段，缺少熱盤支撐，整體成交水平低位徘，整體量價回落，月均2.3萬方。市場微觀備注：數(shù)據(jù)截止2024年12月31日，范圍克而瑞商住宅區(qū)域分析南安市區(qū)為熱點板塊，領(lǐng)銜市場成交，建發(fā)、明發(fā)為成交主力市場低位，各板塊成交均不同程度下滑：2024年南安僅成交30萬㎡，各板塊均下滑13%-58%不等。其中市區(qū)成交12萬㎡位居榜首，占比41%，南安建發(fā)璞云、美的智慧城、南安華創(chuàng)和璟成交為主。南安鄉(xiāng)鎮(zhèn)以多板塊聚集，成交9萬㎡位列土地其次，占比31%，以源昌河天悅、坤發(fā)香檳城成交為主，但整體各鄉(xiāng)鎮(zhèn)成交不足萬方。其次為官水石，成交6萬方，占比21%，以明發(fā)商業(yè)城、官橋建發(fā)和璽為主。市場微觀價市區(qū)受改項目帶動持穩(wěn)，其余板塊持穩(wěn)小幅下跌：市區(qū)均價9412元/㎡位居第一，官水石均價8344元/㎡位列第二。成交量：環(huán)比-48%環(huán)比-58%環(huán)比-40%環(huán)比-13%各板塊24年成交容量占比南安鄉(xiāng)鎮(zhèn)31%南安市區(qū)41%豐霞

7%官水石

21%備注：數(shù)據(jù)截止2024年12月31日，范圍克而瑞商住宅住宅成交構(gòu)南安成交集中110-120㎡&60-100萬，其次為90-100㎡&60-80萬市場上剛需剛改客戶為主，總價承價低：集中在110-140㎡之間，其中110-120占比最多，占比25%，以源昌河天悅、明發(fā)商業(yè)城、保利源昌百宏朗閱貢獻為主。此次為90-100㎡，主力總價為60-80萬占比最多，以美的智慧城、坤發(fā)香檳城貢獻最大。土地表：2024年南安商品住宅面積段與總價段交叉分析市場面積段/總價段60萬元以下60-80萬元80-100萬元100-120萬元120-150萬元150-180萬元180-200萬元200-230萬元230-250萬元250萬元以上合計占比90㎡以下15840581923010%90-100㎡47180602931613%微觀100-110㎡2410954518124710%110-120㎡152512534910458225%120-130㎡11381374425225711%130-140㎡143465541074428212%140-150㎡255540134214111647%150-160㎡2887251%160-180㎡31349824131014%180㎡以上116557232323661607%匯總27466964429023668524024672364/占比12%28%27%12%10%3%2%2%1%3%備注：數(shù)據(jù)截止2024年12月31日；口徑為普通住宅,別墅市場預(yù)判南安去庫存為主、市區(qū)主導(dǎo)市場供需、板塊分化加劇預(yù)計2025年成交量延續(xù)量價齊跌態(tài)勢，主要在于：政策端—政策已至底部，后市趨于穩(wěn)定：或?qū)⒊掷m(xù)增加購房補貼或多孩補貼，降低購房門檻展望25年土地端—供地放緩，房企儲地意愿低：24年土地供應(yīng)放緩，房企拿地意愿低，土儲存量大，預(yù)計25年推地節(jié)奏持穩(wěn)，成交低位運行，延續(xù)24年土地市場低溫態(tài)勢；供應(yīng)端—延續(xù)去庫存為主，房企推貨謹慎：整體庫存量較大，房企推貨謹慎，市區(qū)仍為市場供應(yīng)主力，鄉(xiāng)鎮(zhèn)底部摩擦；成交端—低位維穩(wěn)，板塊分化競爭加劇：市場下行明顯，區(qū)域成交維持低位運行，板塊間分化加劇，仍以市區(qū)去化為主，整體維持或?qū)⒊掷m(xù)縮量。其余鄉(xiāng)鎮(zhèn)項目仍以去庫存為基調(diào)，低位震蕩。價端—市區(qū)改項目價主導(dǎo)，整體持穩(wěn)：市區(qū)改項目主導(dǎo)市場供求，但整體較24年持穩(wěn)。PART02附件土拍地圖&明細|樓市排名附件1：2024年泉州五區(qū)土地出讓分布圖地塊洛2023-6號項目名未定，泉州開源洛江區(qū)計容總建7.42萬㎡樓面價3421（0%）限價不限價地塊豐2023-8號

項目名未定，泉州交發(fā)

計容總建5.45萬㎡樓面價5674（0%）地塊鯉2023-10號

限價不限價項目名未定，五建計容總建4.62萬㎡樓面價8165（0%）豐澤區(qū)限價17000（改22000）地塊鯉2023-8號

項目名未定，泉州一建

計容總建18.27萬㎡鯉城區(qū)樓面價6240（0%）限價17000地塊豐2023-7號項目名未定，泉州城建計容總建15.97萬㎡樓面價13149（0%）限價精裝33800地塊豐2024-19號項目名未定，五建

計容總建5.85萬㎡樓面價12136（0%）限價23800（改29900）地塊豐2024-3號售罄地塊豐2022-11-1號項目名未定，泉州城建項目名華潤城建悅府，城建&

計容總建16.81萬㎡華潤在售樓面價12680（0%）計容總建14.37萬㎡樓面價11007（0%）限價22800（改29900）待售限價23000附件2：五區(qū)商住排行及房企排行情況城建水墨觀海助力泉州城建霸榜冠軍，保利雙盤在售位居第二項目成交面積：TOP3為城建水墨觀海、清源瑧悅、保利天瓚憑借板塊稀缺性及產(chǎn)設(shè)計等優(yōu)勢表現(xiàn)亮眼，分別市占18%、12%，11%。top3市占42%，top10市占87%，業(yè)績高度集中，項目主要集中在豐澤區(qū)東海和城東板塊。房企成交金額：TOP10市占81%，TOP3市占60%，頭部房企進一步集中。城建憑借水墨觀海和悅府躍升榜首，市占23%。保利、國貿(mào)雙盤在售，助力擠進前三。建發(fā)、江南城建無在售樓盤，退出前三行列。表：五區(qū)2024年商品住宅成交面積排行榜表：五區(qū)2024年各房企商品住宅成交金額排行榜排行名稱板塊成交面積(萬㎡)占比成交套數(shù)（套）成交均價（元/㎡）成交金額(億元)排行名稱成交金額（億元）占比成交面積(萬㎡)成交套數(shù)（套）1城建水墨觀海東海板塊9.0618%6732030418.392保利隆恩百宏清源瑧悅城東板塊6.1112%5091955511.953保利天瓚東海板塊5.7611%2642753815.861泉州城建22.7923%11.128022保利發(fā)展20.4621%8.415083貿(mào)地產(chǎn)16.1216%8.596594菲莉集團5.315%2.911764國貿(mào)江南璟上橋南板塊5.0910%410159488.125華潤置地4.034%1.791095萬科城市之光東海板塊4.8610%391179918.746中海宏洋3.934%2.211676國貿(mào)天琴樾城東板塊4.018%290219678.827萬科地產(chǎn)3.063%1.71377泉州悅府東海板塊3.517%214225177.908萬祥集團2.302%1.06918東海瓏璽臺東海板塊2.645%104184264.869中海臻如府城東板塊1.844%141184893.3910萬祥瑞景灣東海板塊1.062%91217562.309東海開發(fā)1.281%0.623510美的置業(yè)0.951%0.984備注：保利和潤研究院海西分院整理，數(shù)據(jù)范圍：泉州五區(qū)，截止2024年12月31日數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)口徑：普通住宅,別墅，權(quán)益排行附件3：2024年晉江土地出讓明細表地塊編號公告時間成交時間板塊土地用途土地面積(㎡)容積率總建面積(㎡)出讓底價（萬元）成交總價（萬元）樓板價(元/㎡)溢價率房企性質(zhì)晉江市P2023-35號2024/4/82024/4/30安海純住宅1172422.4128255363700流拍晉江市P2024-32號2024/7/222024/8/15英林純住宅111662.224565210021008550%洪肇設(shè)民企晉江市P2024-17號2024/8/302024/9/24青陽純住宅215632.65571428250825014440%福建育才投資民企晉江市P2023—17號2024/9/202024/10/11羅山純住宅760651.398884406004060041060%晉江新絲路文旅實業(yè)國企晉江市P2023-12號2024/10/172024/11/8晉東純住宅525611.7893544300055000615528%泉州市開源置業(yè)國企晉江市P2022-13號2024/11/32024/11/26羅山商住832531.8149855540005400036030%晉江茂新置業(yè)國企晉江市P2024-51號2024/11/32024/11/26靈源商住442322.9128273654006540050990%晉江市芯科開發(fā)國企晉江市P2024-52號2024/11/32024/11/26西商住570292114058595005950052170%晉江新博悅地產(chǎn)國企晉江市P2024-53號2024/11/32024/11/26新塘商住507812.4121874338003380027730%晉江市兆豐建設(shè)國企晉江市P2024-55號2024/11/182024/12/10金井商住127572.63316838306030181857%晉江駿盈置業(yè)民企晉江市P2023-4號2024/11/182024/12/10池店商住400763.2128243731007310057000%晉江市晉北建設(shè)國企晉江市P2021-51號2024/11/182024/12/10紫帽商住888871.8159997632006320039500%晉江兆瑞建設(shè)國企晉江市P2024-57號2024/11/182024/12/10安海商住808271.6129323383603896030132%啟新(福建)置業(yè)民企晉江市P2023-2號2024/11/182024/12/10池店商住400142.9116041667006670057480%晉江市晉北建設(shè)國企晉江市P2022-18號2024/11/182024/12/10新塘商住768922.84218373617006170028250%晉江市芯恒開發(fā)民企晉江市P2022-12號2024/11/202024/12/11羅山純住宅566812.5141702483004830034090%晉江市坤鴻投資國企晉江市P2023-14號2024/11/222024/12/13羅山純住宅372182.9107932391003910036230%晉江茂新置業(yè)國企晉江市P2023-15號2024/11/222024/12/13靈源商住9741329223109001090037300%晉江茂新置業(yè)國企合計956985/18480077118407266403932.022%附件地塊兆瑞建設(shè)P2021-51號項目名/計容總建16萬㎡樓面價3950（0%）紫帽鎮(zhèn)池店鎮(zhèn)地塊兆瑞建設(shè)P2021-51號項目名/計容總建16萬㎡樓面價3950（0%）地塊新博悅P2024-52號項目名/計容總建11.41萬㎡樓面價5217（0%）地塊啟新P2024-57號項目名/計容總建12.93萬㎡磁灶鎮(zhèn)內(nèi)坑鎮(zhèn)地塊晉北建設(shè)P2023-2號項目名/西街道梅嶺街道陳埭鎮(zhèn)計容總建11.6萬㎡樓面價5748（0%）青陽街道地塊晉北建設(shè)P2023-4號西濱鎮(zhèn)項目名/年晉江土地出讓分布圖樓面價3013（0%）地塊P2023-35號項目名/計容總建12.93萬㎡樓面價流拍地塊茂新P2023-15號項目名/計容總建2.92萬㎡樓面價3739（0%）地塊芯科P2024-51號項目名/計容總建12.83萬㎡樓面價5099（0%）地塊個人P2024-32號項目名/計容總建2.46萬㎡樓面價855（0%）地塊駿盈P2024-55號項目名/計容總建3.32萬㎡樓面價1818（57%）地塊茂新P2023-14號項目名/計容總建10.79萬㎡樓面價3623（0%）安海鎮(zhèn)東石鎮(zhèn)靈源街道羅山街道永和鎮(zhèn)英林鎮(zhèn)新塘街道龍湖鎮(zhèn)金井鎮(zhèn)深滬鎮(zhèn)計容總建12.82萬㎡樓面價5700（28%）地塊育才投資P2024-17號項目名天駿·陽光里計容總建5.71萬㎡樓面價1444（0%）地塊兆豐建設(shè)P2024-53號項目名/計容總建12.19萬㎡樓面價2773（0%）地塊芯恒開發(fā)P2022-18號項目名/計容總建21.84萬㎡樓面價2825（0%）地塊新絲路P2023-17號項目名/計容總建9.89萬㎡樓面價4106（0%）地塊茂新P2022-13號項目名/計容總建14.99萬㎡樓面價3603（0%）地塊坤鴻投資P2022-12號

項目名/計容總建14.17萬㎡樓面價3409（0%）附件5：晉江商住排行及房企排行情況龍湖雙盤成交霸榜，助力龍湖穩(wěn)居房企第一項目成交面積：TOP10市占74%，TOP3市占40%，頭部集中度有所下滑。龍湖雙項目位居前列，御湖境進入尾盤降低至7萬方，整體去化量差異較小。主要集中在陳埭和池店、羅山板塊，其余環(huán)主城及鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊項目低位運行，成交均個位數(shù)，后市競爭壓力加大。房企成交金額：TOP10市占73%，TOP3市占54%，頭部房企進一步提高。市占差距較大，僅龍湖、建發(fā)20%左右，其余公司市占率僅個位數(shù)。龍湖憑借雙項目，成交14.24億，市占25%，穩(wěn)居第一，遙遙領(lǐng)先其余房企。隨房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，建發(fā)保利中海等知名國央企重回榜單。表：泉