標(biāo)桿地產(chǎn)集團(tuán)投資管理手冊(cè)

小梁地產(chǎn)集團(tuán)

ZHONGLIANGREALESTATEGROUP

地產(chǎn)集

投資管理手冊(cè)

第一版

2019年12月

地產(chǎn)集團(tuán)編號(hào)：DCJT-MA-3-03

版號(hào)：A/0

投資管理手冊(cè)頁碼：第1頁共56頁

目錄

投資篇................................................................4

第一章手冊(cè)說明...................................................................5

一、目的.................................................................5

二、適用范圍....................................................................5

三、職責(zé)與權(quán)限..................................................................5

1.地產(chǎn)集團(tuán)..............................................................5

?.區(qū)域集團(tuán)....................................................................5

義區(qū)域公司....................................................................6

四、手冊(cè)的發(fā)布、修訂和解釋......................................................7

第二章簡(jiǎn)化管理手冊(cè).............................................................8

一、投資管理框架............................................................8

1,投資原則....................................................................8

?.投資標(biāo)準(zhǔn)（三大漏斗）........................................................8

義投資邏輯...................................................................io

4流程管控.............................................................10

二、組織架構(gòu)及定位.............................................................10

1.組織架構(gòu)及角色定位.........................................................10

三、管理界面及職責(zé)劃分.........................................................11

1,三級(jí)半組織職責(zé)界面與邊界...................................................11

四、投資考核體系...............................................................12

1.評(píng)分考核范圍...............................................................12

?.評(píng)分考核標(biāo)準(zhǔn)...............................................................12

五、底線風(fēng)控事項(xiàng)...............................................................12

1,掛招拍土地報(bào)名階段違規(guī)事項(xiàng).................................................13

?.項(xiàng)目競(jìng)買階段違規(guī)事項(xiàng).......................................................13

義銷售“坎手價(jià)”事唄...........................................................14

第三章全面管理手冊(cè).............................................................15

一、項(xiàng)目投資管理...........................................................15

1.投資工作流程...............................................................15

地產(chǎn)集團(tuán)編號(hào)：DCJT-MA-3-03

m減旭產(chǎn)紫團(tuán)版號(hào)：A/0

投資管理手冊(cè)

頁碼：第2頁共56頁

?.初判階段管理...............................................................18

3.頭腦風(fēng)暴會(huì)階段管理.......................................................19

4.可研階段管理.............................................................20

5.競(jìng)買階段管理.............................................................21

6投后階段管理................................................................21

二、投資后臺(tái)組織管理...........................................................22

1.會(huì)議管理.................................................................22

2.投資信息化管理...........................................................24

三、組織管理...................................................................25

1.組織架構(gòu)...................................................................25

?.培訓(xùn)機(jī)制...................................................................26

3條線考核...................................................................27

并購篇...............................................................29

第一章手冊(cè)說明..................................................................30

一、目的.........................................................................30

二、適用范圍.....................................................................30

三、職責(zé)與權(quán)限...................................................................30

I地產(chǎn)集團(tuán)......................................................................30

2區(qū)域集團(tuán).....................................................................30

3區(qū)域公司.....................................................................31

四、手冊(cè)的發(fā)布、修訂和解釋.......................................................31

第二章簡(jiǎn)化管理手冊(cè)..............................................................33

一、并購項(xiàng)目全流程圖.............................................................33

二、并購業(yè)務(wù)管控邏輯.............................................................34

2.1符合投資標(biāo)準(zhǔn)...............................................................34

2.2確保資金安全...............................................................34

2.3做到合法合規(guī)...............................................................34

2.4堅(jiān)持底線思維...............................................................34

2.5平衡風(fēng)險(xiǎn)收益...............................................................34

三、并購業(yè)務(wù)管理要點(diǎn).............................................................35

3.1項(xiàng)目立項(xiàng)管理...............................................................35

3.2合同協(xié)議管理...............................................................36

3.3投后履約管理...............................................................37

2

地產(chǎn)集團(tuán)編號(hào)：DCJT-MA-3-03

m減旭產(chǎn)紫團(tuán)版號(hào)：A/0

投資管理手冊(cè)

頁碼：第3頁共56頁

四、組織架構(gòu)與角色定位...........................................................38

五、底線風(fēng)控事項(xiàng).................................................................39

第三章全面管理手冊(cè)..............................................................40

一、項(xiàng)目立項(xiàng)管理.................................................................40

1.1項(xiàng)目初判...................................................................40

1.2居間費(fèi)用...................................................................41

1.3立項(xiàng)評(píng)審...................................................................42

1.4盡職調(diào)查...................................................................44

1.5可研評(píng)審...................................................................46

二、合同協(xié)議管理.................................................................47

2.1意向協(xié)議...................................................................47

2.2投前合約...................................................................47

2.3合作協(xié)議...................................................................48

2.4簽約管理...................................................................49

2.5投后合約...................................................................50

三、投后履約管理.................................................................51

3.1履約事項(xiàng)管理...............................................................51

3.2履約信息管理...............................................................52

四、項(xiàng)目退出管理.................................................................53

4.1中梁退出前置審批...........................................................53

4.2退出過程管理...............................................................54

4.3退出后項(xiàng)目管理.............................................................54

五、組織人才保障.................................................................55

5.1組織架構(gòu)與職責(zé).............................................................55

5.2人才培訓(xùn)...................................................................55

3

地產(chǎn)集團(tuán)編號(hào)：DCJT-MA-3-03

m㈱他產(chǎn)紫團(tuán)版號(hào)：

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投資管理手冊(cè)頁碼：第4頁共56頁

投資篇

4

地產(chǎn)集團(tuán)編號(hào)：DCJT-MA-3-03

版號(hào)：A/0

投資管理手冊(cè)頁碼：第5頁共56頁

第一章手冊(cè)說明

一、目的

本手冊(cè)明確并規(guī)范了中梁地產(chǎn)集團(tuán)投資發(fā)展中心、區(qū)域集團(tuán)投資發(fā)展中心和區(qū)域公司

拓展的職責(zé)、新項(xiàng)目獲取的操作流程、審批權(quán)限、工作要求、僅責(zé)劃分，是開展土地信息

收集、項(xiàng)目研判、項(xiàng)目競(jìng)買及項(xiàng)目并購等工作的制度依據(jù)，保證地產(chǎn)集團(tuán)及各公司獲取

“四高”（高利潤(rùn)、高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高溢價(jià)）的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，本手冊(cè)自發(fā)布之日起實(shí)施，

根據(jù)集團(tuán)業(yè)務(wù)發(fā)展情況適時(shí)修訂。

二、適用范圍

本手冊(cè)適用于中梁控股-地產(chǎn)集團(tuán)（簡(jiǎn)稱“集團(tuán)”）、各區(qū)域集團(tuán)（簡(jiǎn)稱“大區(qū)”）、各

區(qū)域公司（含直屬區(qū)域公司）。各附屬公司可參照?qǐng)?zhí)行。

三、職責(zé)與權(quán)限

1.地產(chǎn)集團(tuán)

（1）負(fù)責(zé)地產(chǎn)集團(tuán)擬獲取地塊的市場(chǎng)評(píng)審工作：

（2）對(duì)各區(qū)域集團(tuán)/公司提報(bào)通過初判的重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地勘察及充分調(diào)研：

（3）選擇性參與各區(qū)域集團(tuán)/公司組織的項(xiàng)目頭腦風(fēng)暴會(huì)，并就勘察及調(diào)研的結(jié)果

于頭腦風(fēng)暴會(huì)上與區(qū)域集團(tuán)/公司進(jìn)行溝通，若有分歧點(diǎn)，在頭腦風(fēng)暴會(huì)上進(jìn)行充分討

論：

（4）負(fù)責(zé)組織地產(chǎn)集團(tuán)土地評(píng)審會(huì)，原則上每周召開一次，根據(jù)漏斗模型（戰(zhàn)略漏

斗、市場(chǎng)漏斗及財(cái)務(wù)漏斗）對(duì)各區(qū)域集團(tuán)/公司所提報(bào)的項(xiàng)目的可研報(bào)告進(jìn)行評(píng)審及決

策：

（5）參與投資發(fā)展中心方案評(píng)審組組織的項(xiàng)目強(qiáng)排方案和概念方案成果評(píng)審會(huì)：

（6）參與項(xiàng)目開盤后的后評(píng)估會(huì)議。

2.區(qū)域集團(tuán)

（1）負(fù)責(zé)區(qū)域集團(tuán)拓展范圍內(nèi)的城市準(zhǔn)入研究工作：

（2）負(fù)責(zé)區(qū)域集團(tuán)的土地信息收集及拿地工作的統(tǒng)籌管控；

（3）負(fù)責(zé)由區(qū)域集團(tuán)投發(fā)中心牽頭發(fā)起的項(xiàng)目的項(xiàng)目初判、市場(chǎng)調(diào)研、組織召開頭

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地產(chǎn)集團(tuán)編號(hào)：DCJT-MA-3-03

版號(hào)：A/0

投資管理手冊(cè)頁碼：第6頁共56頁

腦風(fēng)暴會(huì)、項(xiàng)目定位（市場(chǎng)定位及產(chǎn)品定位）、地塊可行性研究等工作；

（4）負(fù)責(zé)/配合收并購項(xiàng)目的洽談，盡職調(diào)杳，文書擬定，協(xié)議簽署等工作：

（5）對(duì)下屬區(qū)域公司牽頭發(fā)起并通過初判的項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地勘察及充分調(diào)研：

（6）參與區(qū)域公司組織的項(xiàng)目頭腦風(fēng)暴會(huì)，并就勘察及調(diào)研的結(jié)果于頭腦風(fēng)暴會(huì)上

與區(qū)域公司進(jìn)行溝通，若有分歧點(diǎn)，在頭腦風(fēng)暴會(huì)上進(jìn)行充分討論；

（7）參與區(qū)域公司組織的項(xiàng)目強(qiáng)排方案評(píng)審會(huì)，參與地產(chǎn)集團(tuán)投發(fā)中心方案評(píng)審組

組織召開的概念方案成果評(píng)審會(huì)；

（8）選擇性參與地產(chǎn)集團(tuán)組織的土地評(píng)審會(huì)，并在會(huì)前先期對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)審，嚴(yán)禁

不符合公司三大漏斗的情況出現(xiàn)：

（9）參與項(xiàng)目開盤后的后評(píng)估會(huì)議。

3.區(qū)域公司

3.1.負(fù)責(zé)拓展范圍內(nèi)的土地信息收集及拿地工作，區(qū)域集團(tuán)相關(guān)部門根據(jù)實(shí)際情況予以支

持：

（1）各區(qū)域公司拓展人員應(yīng)盡早（掛牌前）獲取拓展區(qū)域范圍內(nèi)的土地信息，不得

出現(xiàn)掛牌地塊信息遺漏或滯后情況；

（2）用地面積在2萬平米以上且以土地底價(jià)測(cè)算后能滿足地產(chǎn)集團(tuán)相關(guān)管控指標(biāo)的

地塊，必須提交初判審批流程；

（3）符合上述所述條件的地塊，土地掛牌后區(qū)域仍未提交該地塊初判流程的，區(qū)域

集團(tuán)有權(quán)發(fā)起該地塊初判流程，且該地塊成功獲取后區(qū)域集團(tuán)有權(quán)分配該地塊開發(fā)權(quán)歸屬,

并參與分配該地塊成就共享,同時(shí)，對(duì)該地塊拓展范圍所屬區(qū)域公司的拓展人員處以1萬

元/例的經(jīng)濟(jì)罰款，并對(duì)該區(qū)域公司隸屬的區(qū)域集團(tuán)給予通報(bào)批評(píng)。連續(xù)出現(xiàn)三次的，地產(chǎn)

集團(tuán)有權(quán)對(duì)該區(qū)域公司及所屬區(qū)域集團(tuán)的拓展范圍進(jìn)行調(diào)整。

3.2.區(qū)域公司應(yīng)當(dāng)對(duì)拓展范用內(nèi)區(qū)域的市場(chǎng)進(jìn)行持續(xù)跟蹤，并及時(shí)通過提交月報(bào)、趨勢(shì)報(bào)

告等報(bào)告形式與區(qū)域集團(tuán)溝通。一旦出現(xiàn)區(qū)域公司對(duì)市場(chǎng)跟蹤不到位的情況，區(qū)域集團(tuán)有權(quán)

暫停該公司對(duì)區(qū)域的拓展權(quán)。

3.3.負(fù)責(zé)拓展范圍內(nèi)項(xiàng)目的前期溝通、市場(chǎng)調(diào)研、頭腦風(fēng)暴、定位（市場(chǎng)定位及產(chǎn)品定位）、

強(qiáng)排方案、項(xiàng)目可研及概念方案工作，并就工作內(nèi)容及成果及時(shí)與區(qū)域集團(tuán)和地產(chǎn)集團(tuán)相關(guān)

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地產(chǎn)集團(tuán)編號(hào)：DCJT-MA-3-03

m㈱型產(chǎn)舞團(tuán)版號(hào)：A/0

投資管理手冊(cè)頁碼：第7頁共56頁

部門進(jìn)行溝通，區(qū)域公司設(shè)計(jì)、營銷、財(cái)務(wù)、成本、法務(wù)、運(yùn)菅等相關(guān)部門共同配合。

3.4.參加地產(chǎn)集團(tuán)組織的土地評(píng)審會(huì)，并就具體地塊的可研報(bào)告進(jìn)行上會(huì)提報(bào)。

3.5.負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目后評(píng)估會(huì)議，并邀請(qǐng)區(qū)域集團(tuán)及地產(chǎn)集團(tuán)相關(guān)部門參與。

3.6.負(fù)責(zé)合作開發(fā)項(xiàng)目的洽談，文書擬定，協(xié)議簽署等工作。

3.7.負(fù)貨/配合收并購項(xiàng)目的洽談，盡職調(diào)查，文書擬定，協(xié)設(shè)簽署等工作。

四、手冊(cè)的發(fā)布、修訂和解釋

本手冊(cè)經(jīng)中梁地產(chǎn)集團(tuán)審批確認(rèn)后發(fā)布實(shí)施，由投資發(fā)展中心負(fù)責(zé)解釋與修訂。

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地產(chǎn)集團(tuán)編號(hào)：DCJT-MA-3-03

版號(hào)：A/0

投資管理手冊(cè)頁碼：第8頁共56頁

第二章簡(jiǎn)化管理手冊(cè)

一、投資管理框架

1,投資原則

1.1.風(fēng)險(xiǎn)可控

選地標(biāo)準(zhǔn)遵循三大漏斗（戰(zhàn)略漏斗、市場(chǎng)漏斗、財(cái)務(wù)漏斗），在城市層面、項(xiàng)目層

面、財(cái)務(wù)層面進(jìn)行嚴(yán)格管控，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，做到穩(wěn)健投資。

1.2.快周轉(zhuǎn)

在運(yùn)營及銷售環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)快周轉(zhuǎn)。

1.3.高收益

重視現(xiàn)金流，更關(guān)注年化收益率、凈利潤(rùn)率，最終實(shí)現(xiàn)高效的財(cái)務(wù)投資目標(biāo)。

2.投資標(biāo)準(zhǔn)（三大漏斗）

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地產(chǎn)集團(tuán)編號(hào)：DCJT-MA-3-O3

m減旭產(chǎn)紫團(tuán)版號(hào)：A/0

<■?<?*??IAMOaaAi■??合,?oM*ur投資管理手冊(cè)

頁碼：第9頁共56頁

一、二線三線四、五線

說明關(guān)注點(diǎn)

卡位指標(biāo)卡位標(biāo)準(zhǔn)卡位標(biāo)準(zhǔn)卡位標(biāo)準(zhǔn)

常住人口//

客戶容量（客戶基數(shù)、進(jìn)

主饕關(guān)注城市宏觀層

戰(zhàn)

城客戶數(shù)量）

城市化率/面：

略

漏

經(jīng)濟(jì)/GDP//城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平琮合判定城市未來發(fā)

斗

展?jié)摿?、可進(jìn)入機(jī)會(huì)

城市房?jī)r(jià)//城由房地產(chǎn)發(fā)展成熟度

市場(chǎng)容量（套）>2500/市場(chǎng)成交活躍度

城市存量去化

W2.5年W2.5年《2.5年房池產(chǎn)市場(chǎng)健康程度

周期（年）主要關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)

相關(guān)數(shù)據(jù)、地塊相關(guān)

市質(zhì)致好的項(xiàng)目銷售速度

地段不限B類以上B+類以上指標(biāo)綜合判定市場(chǎng)健

場(chǎng)快

康程度、地塊質(zhì)量是

混

中西部人口凈流原則上盡量W18否符合中梁擇地標(biāo)

斗原則上盡址318萬

項(xiàng)目規(guī)模入的省會(huì)可適當(dāng)萬（12萬以內(nèi)為規(guī)姿小，銷轡速度快準(zhǔn)，是否能實(shí)現(xiàn)快周

（12萬以內(nèi)為優(yōu)）

突破,允許跨周期優(yōu)）轉(zhuǎn)

視城市與項(xiàng)目放

地貨比//地貸比越高、杠桿越高

寬

中粱股權(quán)250%,

銷售凈利潤(rùn)率或7

中梁股權(quán)？：3（?；U

銷售凈利潤(rùn)率50Wj,銷售凈利

二9R0

（%）潤(rùn)率26%

財(cái)

中維股權(quán)V30%

主要關(guān)注財(cái)務(wù)指標(biāo)，

務(wù)時(shí).銷售凈利潤(rùn)

體現(xiàn)項(xiàng)目整體的收益

漏

率二5%

情況、抗風(fēng)險(xiǎn)能力

斗

現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正時(shí)

W18C12W12

間（含融資、月）

IRR（含融資、％）230二30二30

稅后年自有資

>30%>40>45

金投資回報(bào)率

9

地產(chǎn)集團(tuán)編號(hào)：DCJT-MA-3-03

版號(hào)：A/0

投資管理手冊(cè)頁碼：第10頁共56頁

3.投資邏輯

敬畏市場(chǎng)、重視周期，根據(jù)不同周期制定投資拿地策略：上行市場(chǎng)拉開組織、領(lǐng)先輪

動(dòng)；下行市場(chǎng)找結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，控制風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)注現(xiàn)金流。

3.1.地域選擇

東部余地嚴(yán)控規(guī)模，中西部單核城市肩穩(wěn)后可適當(dāng)放大項(xiàng)目規(guī)模。

3.2.能級(jí)選擇

提升城市能級(jí)、增加抗風(fēng)險(xiǎn)能力，實(shí)現(xiàn)各級(jí)城市均衡布局.

3.3.選擇維度：

(1)選擇客戶基數(shù)大、城市化率低、進(jìn)城客戶多、房企競(jìng)爭(zhēng)小的城市重點(diǎn)關(guān)注。

(2)選擇上漲晚、價(jià)格漲幅小或絕對(duì)值低、限價(jià)較早旦執(zhí)行嚴(yán)格、量未透支，市場(chǎng)相

對(duì)健康的城市重點(diǎn)關(guān)注。

4.流程管控

全流程演示:

拓展發(fā)起市場(chǎng)發(fā)起設(shè)計(jì)發(fā)起

二、組織架構(gòu)及定位

1.組織架構(gòu)及角色定位

10

地產(chǎn)集團(tuán)編號(hào)：DCJT-MA-3-03

版號(hào)：A/0

投資管理手冊(cè)頁碼：第11頁共56頁

投資目標(biāo)非標(biāo)評(píng)審

周期研究投資模式模板

投資方向權(quán)限下放部分的位全集團(tuán)豆盤制度模板.標(biāo)準(zhǔn)

周期判斷投費(fèi)卡位指標(biāo)

投資節(jié)奏控、抽查.評(píng)估

承上啟下模板屬地化優(yōu)化非標(biāo)項(xiàng)目初審

大區(qū)投發(fā)屬地化優(yōu)化屬地紅盤屬地化管控

任務(wù)分解投奧指標(biāo)評(píng)審管控權(quán)限下放項(xiàng)目終審

一線充電一線拿地一線拿地配合

區(qū)威投拓配合

實(shí)現(xiàn)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)指標(biāo)注重規(guī)范提供資料

糜褊器畿器翳土蠹鬻批的估卻理

三、管理界面及職責(zé)劃分

1.三級(jí)半組織職責(zé)界面與邊界

集團(tuán)總部、區(qū)域集團(tuán)、區(qū)域公司、事業(yè)部三級(jí)半組織職責(zé)邊界

專業(yè)集團(tuán)總部區(qū)域集團(tuán)區(qū)域公司事業(yè)部

1.戰(zhàn)略方向制定：明確集團(tuán)投資1.后臺(tái)管理職能：1.負(fù)責(zé)拓展范圍內(nèi)的土地信息收

發(fā)展戰(zhàn)略方向，制定集團(tuán)年度投l.i細(xì)化大區(qū)投資指標(biāo)，明確大集及拿地工作

資發(fā)展工作規(guī)劃區(qū)年度投資發(fā)展工作規(guī)劃2.對(duì)拓展范圍內(nèi)區(qū)域的市場(chǎng)及競(jìng)

2.制度標(biāo)準(zhǔn)制定與動(dòng)態(tài)調(diào)整：制1.2對(duì)于地產(chǎn)集團(tuán)下發(fā)的制度、爭(zhēng)對(duì)手情況進(jìn)行持續(xù)跟蹤，并及

定制度、指引、模式模板（新型、指引制定執(zhí)行細(xì)則并宜貫時(shí)通過提交月報(bào)、趨勢(shì)報(bào)告等報(bào)

非標(biāo)模板）、卡位指標(biāo)等13建立健全大區(qū)內(nèi)部投資培訓(xùn)告形式與大區(qū)溝通。

3.非標(biāo)評(píng)審：非標(biāo)地塊市場(chǎng)評(píng)審體系3.負(fù)責(zé)拓展范圍內(nèi)項(xiàng)目的前期溝

投資

工作1.4投資工作且盤工作通、市場(chǎng)調(diào)研、頭腦風(fēng)暴、定位

發(fā)展無

4.后臺(tái)監(jiān)控：大區(qū)投資工作后臺(tái)L5大區(qū)投資日常后臺(tái)管理工作（市場(chǎng)定位及產(chǎn)品定位）、強(qiáng)排

管理

監(jiān)控工作、項(xiàng)目抽檢、后評(píng)估2.市場(chǎng)評(píng)審職能（授權(quán)范圍內(nèi)）：方案、項(xiàng)目可研及概念方案工

5.投資復(fù)盤分析：對(duì)投資階段性2.1負(fù)責(zé)大區(qū)擬獲取地塊的市場(chǎng)作，并就工作內(nèi)容及成果及時(shí)與

工作豆盤分析，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)標(biāo)分析等評(píng)審工作,組織各條線對(duì)項(xiàng)目投大區(qū)相關(guān)部門進(jìn)行溝通；

6.條線能力建設(shè)：建立投發(fā)多層前做好相應(yīng)風(fēng)控；4.參加土地評(píng)審會(huì),并就具體地

級(jí)培訓(xùn)體系，優(yōu)化條線人才結(jié)2.2對(duì)所轄區(qū)域公司提報(bào)通過初塊的可研報(bào)告進(jìn)行上會(huì)提報(bào)；

構(gòu)，組織提升條線能力，為大區(qū)判的重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地勘察及5.負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目后評(píng)估會(huì)議，并

儲(chǔ)備人才，建立人才池，對(duì)大區(qū)充分調(diào)研。邀請(qǐng)大區(qū)相關(guān)部門參與：

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投資進(jìn)行賦能。通過評(píng)比排名倒2.3參與區(qū)域公司組織的目頭腦6.負(fù)責(zé)合作開發(fā)項(xiàng)目的洽談，文

通條線能力加強(qiáng)。風(fēng)暴會(huì)，并就勘察及調(diào)研的結(jié)果書擬定，協(xié)議簽署等工作。

于頭腦風(fēng)暴會(huì)上與區(qū)域公司進(jìn)7.負(fù)責(zé)/配合收并購項(xiàng)目的洽談，

行溝通：盡職調(diào)查，文書擬定，協(xié)議簽署

2.4負(fù)責(zé)組織大區(qū)土地評(píng)審會(huì)，等

根據(jù)漏斗模型（戰(zhàn)略漏斗、市場(chǎng)

漏斗及財(cái)務(wù)漏斗）對(duì)區(qū)域公司所

提報(bào)的項(xiàng)目的可研報(bào)告進(jìn)行評(píng)

審及決策：

3.對(duì)于區(qū)域提交的非標(biāo)項(xiàng)目（超

授權(quán)范圍）進(jìn)行預(yù)審，并參與地

產(chǎn)集團(tuán)組織的非標(biāo)項(xiàng)目評(píng)審會(huì)

4.參與方案評(píng)審組組織的項(xiàng)目強(qiáng)

排方案和概念方案成果評(píng)審會(huì)；

5.項(xiàng)目后評(píng)估工作：參與項(xiàng)目開

盤后的后評(píng)估會(huì)議。

四、投資考核體系

1.評(píng)分考核范圍

投資條線考核排名分別從區(qū)域集團(tuán)、區(qū)域公司兩個(gè)層級(jí)分別進(jìn)行經(jīng)營評(píng)價(jià)、考核。由

地產(chǎn)集團(tuán)對(duì)各區(qū)域集團(tuán)/地產(chǎn)集團(tuán)直管區(qū)域進(jìn)行評(píng)價(jià)、排名。區(qū)域集團(tuán)下屬區(qū)域公司的評(píng)

價(jià)、排名授權(quán)給區(qū)域集團(tuán)，區(qū)域集團(tuán)需根據(jù)投資排名規(guī)則進(jìn)行排名，地產(chǎn)集團(tuán)可對(duì)“區(qū)域

集團(tuán)對(duì)于區(qū)域公司的評(píng)價(jià)”進(jìn)行過問并要求進(jìn)行調(diào)整及完善。

2.評(píng)分考核標(biāo)準(zhǔn)

區(qū)域集團(tuán)/區(qū)域公司投資條線考核評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)同《2019年度口梁集團(tuán)經(jīng)營排名評(píng)價(jià)規(guī)

則》中投資指標(biāo)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，分為基礎(chǔ)分和投資扣分項(xiàng)兩大項(xiàng)，計(jì)算規(guī)則如下：

區(qū)域集團(tuán)/區(qū)域公司投資條線考核得分,基礎(chǔ)分-投資考核扣分項(xiàng)：

區(qū)域集團(tuán)基礎(chǔ)分考核維度：包含投資業(yè)績(jī)得分、投資內(nèi)功得分和投前合作得分三大維

度；

區(qū)域公司基礎(chǔ)分考核標(biāo)準(zhǔn)：區(qū)域公司考核重點(diǎn)為投發(fā)條線組織能力及投費(fèi)拿地管控能

力。

五、底線風(fēng)控事項(xiàng)

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1.掛招拍土地報(bào)名階段違規(guī)事項(xiàng)

1.1.在區(qū)域公司所屬拓展范圍內(nèi)，對(duì)新掛牌的土地，區(qū)域公司如充分考慮模板符合程度、

競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境激烈，預(yù)判土地跟進(jìn)意義不大，或者由于■保證金籌措資金遇阻，可以放棄跟進(jìn)：但

如果掛招拍的土地最終成交價(jià)明顯低于?我司意向價(jià)，而區(qū)域公司沒有及時(shí)跟進(jìn)或放棄，則要

對(duì)區(qū)域公司相關(guān)責(zé)任人及主要負(fù)貴人進(jìn)行通報(bào)批評(píng)并處1萬元以上罰款；

1.2.若由于作業(yè)流程相關(guān)原因（未及時(shí)發(fā)起流程、流程中出現(xiàn)重大數(shù)據(jù)錯(cuò)誤被退回以致流

程未及時(shí)完成等）或報(bào)名材料準(zhǔn)備不充分等原因，未能報(bào)名成功，根據(jù)實(shí)際情況對(duì)相關(guān)責(zé)任

人及主要負(fù)責(zé)人予以下處罰：

1.2.1,若該地塊成交價(jià)高于我司意向價(jià)，對(duì)相關(guān)責(zé)任人及主要負(fù)責(zé)人處1萬元以上罰款；

1.2.2,若該地塊成交價(jià)明顯低于我司意向價(jià)，若情節(jié)較輕，對(duì)相關(guān)責(zé)任人及主要負(fù)責(zé)人處

降職降薪及5萬元罰款處罰：若情節(jié)嚴(yán)重，對(duì)相關(guān)責(zé)任人及主要負(fù)資人處開除及5萬元罰款

處罰；

1.3.若地產(chǎn)集團(tuán)及時(shí)將保證金撥付至區(qū)域公司平臺(tái)賬戶，但區(qū)域公司未能及時(shí)成功繳納保

證金，未能報(bào)名成功，根據(jù)實(shí)際情況予以下處罰：

1.3.1,若該地塊成交價(jià)高于我司意向價(jià)，對(duì)相關(guān)責(zé)任人及主要負(fù)責(zé)人處1萬元以上罰款；

1.3.2.若該地塊成交價(jià)明顯低于我司意向價(jià)，若情節(jié)較輕，對(duì)相關(guān)責(zé)任人及主要負(fù)責(zé)人處

降職降薪及5萬元罰款處罰；若情節(jié)嚴(yán)重，對(duì)相關(guān)責(zé)任人及主要負(fù)責(zé)人處開除及5萬元罰款

處罰；

1.3.3.對(duì)區(qū)域公司處至少10萬元罰款（具體金額按照該地塊保證金使用利息翻倍計(jì)算：）：

1.3.4.該區(qū)域公司一個(gè)月內(nèi)項(xiàng)目保證金支付排名劣后。

2項(xiàng)目競(jìng)買階段違規(guī)事項(xiàng)

2.1.競(jìng)買階段授權(quán)原則

競(jìng)買階段充分授權(quán)，地產(chǎn)集團(tuán)給出授權(quán)價(jià)之后，競(jìng)買（包括現(xiàn)場(chǎng)和網(wǎng)絡(luò)競(jìng)拍）及后續(xù)

相關(guān)事宜由區(qū)域集團(tuán)/公司全權(quán)負(fù)責(zé)。區(qū)域集團(tuán)總裁作為競(jìng)拍第一責(zé)任人，須對(duì)競(jìng)拍過程及

競(jìng)拍價(jià)格進(jìn)行把控和終審。

2.2.競(jìng)買階段違規(guī)事項(xiàng)

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土拍過程中，嚴(yán)禁區(qū)域集團(tuán)/區(qū)域公司擅自突破地產(chǎn)集團(tuán)授權(quán)價(jià)，或在還沒有達(dá)到集團(tuán)

授權(quán)價(jià)擅自放棄土地競(jìng)拍，如出現(xiàn)此類情況將采取下列處罰：

對(duì)于已競(jìng)得土地，地價(jià)款中超出地產(chǎn)集團(tuán)授權(quán)價(jià)部分（按我司權(quán)益比例）全部由區(qū)域

公司承擔(dān)，或由區(qū)域公司用成就共享對(duì)地塊中我司權(quán)益部分進(jìn)行銷售利潤(rùn)率兜底，投后銷

售利潤(rùn)率相比土地競(jìng)拍授權(quán)審批單時(shí)的控制線要提高「3個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)手已競(jìng)得土地，區(qū)域公司在加大跟投比例的同時(shí)承擔(dān)（或部分承擔(dān)）地產(chǎn)集團(tuán)跟投

比例：具體比例由地產(chǎn)集團(tuán)人力中心和投發(fā)中心決定。

對(duì)在競(jìng)拍過程中違規(guī)的主要負(fù)責(zé)人，給予包括通報(bào)批評(píng)并罰款5萬元以上的處罰，同

時(shí)保留對(duì)主要責(zé)任人降職降薪、解聘等處罰的權(quán)利。

3.銷售“砍手價(jià)”事項(xiàng)

3.1銷售清盤價(jià)（砍手價(jià)）的定義

銷售清盤價(jià)（砍手價(jià)）是指對(duì)參拍的項(xiàng)目各種業(yè)態(tài)投前上衣?個(gè)底線價(jià)格，即市場(chǎng)無

論如何調(diào)整，必須完全實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)集團(tuán)營銷中心對(duì)首開及各節(jié)點(diǎn)第售的要求。

3.2銷售清盤價(jià)（砍手價(jià)）的執(zhí)行辦法

區(qū)域公司所有投前流程中必須附上該地塊的銷售清盤價(jià)（砍手價(jià)）承諾書。銷售清盤

價(jià)（砍手價(jià)）承諾書需要區(qū)域公司投資負(fù)責(zé)人、區(qū)域公司營銷負(fù)責(zé)人、區(qū)域公司董事長(zhǎng)、

區(qū)域集團(tuán)投融研總裁、區(qū)域集團(tuán)總裁等5人做出鄭重承諾。投前流程未附銷售清盤價(jià)承諾

書的，將做退回處理。

當(dāng)承諾的清盤價(jià)在銷售過程中無法實(shí)現(xiàn)目標(biāo)時(shí)，將列入《集團(tuán)獎(jiǎng)罰制度（成就共享

版）》投發(fā)紅線類處罰事項(xiàng)，依據(jù)紅線處罰條款做相應(yīng)處理。

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第三章全面管理手冊(cè)

一、項(xiàng)目投資管理

1.投資工作流程

1.1.投資工作流程圖

拓展發(fā)起市場(chǎng)發(fā)起設(shè)計(jì)礴

1.2.城市理解及區(qū)域市場(chǎng)研究工作

1.2.1.區(qū)域集團(tuán)投資發(fā)展中心負(fù)責(zé)拓展范圍內(nèi)擬進(jìn)入新城市的城市理解與區(qū)域市場(chǎng)研究：

后續(xù)隨著對(duì)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)跟蹤完善分析報(bào)告；

1.2.2.區(qū)域集團(tuán)投資發(fā)展中心應(yīng)結(jié)合年度工作計(jì)劃中確定重點(diǎn)跟進(jìn)的城市和區(qū)域,對(duì)新城

市和重點(diǎn)區(qū)域進(jìn)行深入的分析判斷，分析城市行業(yè)發(fā)展階段、趨勢(shì)和機(jī)會(huì)，分析城市的整體

供需關(guān)系，分析重點(diǎn)區(qū)域的市場(chǎng)特點(diǎn)和供需關(guān)系；

1.2.3.區(qū)域集團(tuán)投資發(fā)展中心須對(duì)新城市進(jìn)行研究，包括政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持態(tài)度、財(cái)

政狀況、政策的穩(wěn)定性以及黨政一把手的更換頻率等進(jìn)行深入研究：

1.2.4.區(qū)域集團(tuán)投資發(fā)展中心負(fù)責(zé)牽頭，協(xié)同資金管理中心對(duì)新城市新區(qū)域的開發(fā)商做競(jìng)

爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查，并出具競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手摸底調(diào)查報(bào)告并定期更新，包含資金狀況、企業(yè)戰(zhàn)略、項(xiàng)目情

況、企業(yè)運(yùn)營等；

1.2.5.各區(qū)域公司負(fù)責(zé)對(duì)已進(jìn)入城市進(jìn)行研究，包括政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持態(tài)度、財(cái)政狀

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況、政策的穩(wěn)定性以及黨政-?把手的更換頻率等進(jìn)行深入研究；

1.2.6.各區(qū)域公司負(fù)責(zé)牽頭已進(jìn)入城市的開發(fā)商進(jìn)行持續(xù)跟蹤，并每三個(gè)月出具競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手

摸底調(diào)查報(bào)告，包含資金狀況、企業(yè)戰(zhàn)略、項(xiàng)目情況、企業(yè)運(yùn)營等，對(duì)于明顯的異動(dòng)須及時(shí)

上報(bào)。

1.3.項(xiàng)目信息管理、研判

1.3.1.新城市土地信息的動(dòng)態(tài)管理和項(xiàng)目研判由區(qū)域集團(tuán)投發(fā)發(fā)展中心負(fù)責(zé)，區(qū)域集團(tuán)投

資發(fā)展中心項(xiàng)目拓展部、營銷中心、財(cái)務(wù)管理中心、資金管理中心、成本管理中心、項(xiàng)目管

理中心及法律事務(wù)中心、運(yùn)營內(nèi)控中心等相關(guān)部門共同配合：已進(jìn)入城市的土地線索的動(dòng)態(tài)

管理和項(xiàng)目研判由區(qū)域公司負(fù)責(zé)，公司設(shè)計(jì)、營銷、財(cái)務(wù)、成本、法務(wù)、運(yùn)營等相關(guān)部門共

同配合：

1.3.2.區(qū)域集團(tuán)投資發(fā)展中心和區(qū)域公司應(yīng)廣泛收集項(xiàng)目線索，對(duì)項(xiàng)目線索（公開市場(chǎng)土

地信息.，并購項(xiàng)目信息等）進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，區(qū)域集團(tuán)投資發(fā)展中心負(fù)責(zé)匯總項(xiàng)目信息?

1.3.3.列入重點(diǎn)跟蹤地塊表的、并且是區(qū)域集團(tuán)有意向獲取的地塊，如果負(fù)責(zé)跟進(jìn)的各區(qū)

域公司在計(jì)劃規(guī)定時(shí)間內(nèi)沒有上報(bào)《地塊初判申請(qǐng)審批表》，區(qū)域集團(tuán)可及時(shí)更換其他區(qū)域

公司負(fù)責(zé)跟進(jìn)：

1.3.4.對(duì)于《地塊初判申請(qǐng)審批表》