成都青羊璽樾萬璟高坎70畝建筑設計方案筑施工圖

成都青羊高坎

70

畝規(guī)劃方案設計Planning

Design

of

70

MU

OF

QINGYANG

RIDGE

IN

CHENGDU森系庭院FOREST

COURTYARD我們把藝術(shù)內(nèi)涵的景觀設計植入社區(qū)高端生活社區(qū)QUALITY

LIFE

COMMUNITY我們把城市公園景觀引入社區(qū)社區(qū)會客廳MUSEUUM

OF

LIFE

AESTHETICS我們把品質(zhì)美學融入生活尊享居住體驗HONOURABLE

ENJOY我們把品質(zhì)化宜居體驗植入項目精致細節(jié)立面EXQUISITE

DETAIL

FACADE我們把現(xiàn)代未來感立面定義新規(guī)則目錄CONTENTSA項目背景PROJECTBACKGROUNGBCDE市場產(chǎn)品分析MARKETPRODUCTANALYSIS規(guī)劃策略PLANNINGSTRATEGY規(guī)劃方案PLANNING

SCHEME產(chǎn)品設計PRODUCT

DESIGNF地庫設計UNDERGROUND

PARKING

ANALYSISGHI示范區(qū)設計DESIGNOFDEMONSTRATIONAREA立面設計FACADE

DESIGN案例分析CASEANALYSISA項目背景1城市背景分析URBANBACKGROUND

ANALYSIS234周邊環(huán)境分析ANALYSIS

OFSURROUNDINGEVIROMENT場地現(xiàn)狀分析SITEIMFORMATION

ANALYSIS地塊總結(jié)SITECONCLUSION成都CHENGDU歷史文化韻味與現(xiàn)代化融合的城市HISTORICAL

AND

CULTURAL

CHARMAND

MODERNINTEGRATION

OF

THE

CITYYSD項目背景成都青羊高坎

70畝規(guī)劃方案設計Planning

Design

of

70

MU

OF

QINGYANG

RIDGE

INCHENGDUPROJECT

BACKGROUND城市背景分析城市及區(qū)域印象生

態(tài)“天

府

之

國

”文化錦官城西部經(jīng)濟核心發(fā)展成都地勢平坦河網(wǎng)縱橫，亞熱帶季風性濕潤氣候，擁有西嶺雪山、青城山都江堰等自然風光，景觀資源豐富！成都古稱“蓉城”“錦官城”是全國十大古都和首批國家歷史文化名城，古蜀文明發(fā)祥地，至今仍保存有很多古跡名勝，人文歷史優(yōu)勢得天獨厚。四川省會、成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈核心

城市，國務院批復確定的中國西部地區(qū)

重要的中心城市，國家重要的高新技術(shù)

產(chǎn)位于成都市的中心城區(qū)，是天府文化核心區(qū)，國家級文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)高地，有杜甫草堂、青羊?qū)m、天府廣場、寬窄巷子等著名景點，業(yè)基地、商貿(mào)物流中心和綜合交通樞紐。

經(jīng)濟不斷向前發(fā)展。YSD項目背景成都青羊高坎

70畝規(guī)劃方案設計Planning

Design

of

70

MU

OF

QINGYANG

RIDGE

INCHENGDUPROJECT

BACKGROUND城市背景分析經(jīng)青濟羊區(qū)

總青羊新城中心部青羊總部經(jīng)濟區(qū)國家

天文

府

文成創(chuàng)

文

博都產(chǎn)

化

教中業(yè)

核

育心高

心

之城地

區(qū)

地區(qū)青羊成天府之國十大古都都國家歷史城市古蜀文明發(fā)源地國家電子信息產(chǎn)業(yè)基地國家旅游城市產(chǎn)青業(yè)羊功總能部區(qū)青羊區(qū)青羊總部產(chǎn)業(yè)功能中心YSD項目背景成都青羊高坎

70畝規(guī)劃方案設計Planning

Design

of

70

MU

OF

QINGYANG

RIDGE

INCHENGDUPROJECT

BACKGROUND周邊環(huán)境分析YSD項目背景成都青羊高坎

70畝規(guī)劃方案設計Planning

Design

of

70

MU

OF

QINGYANG

RIDGE

INCHENGDUPROJECT

BACKGROUND周邊景觀分析YSD項目背景成都青羊高坎

70畝規(guī)劃方案設計Planning

Design

of

70

MU

OF

QINGYANG

RIDGE

INCHENGDUPROJECT

BACKGROUND交通人流分析YSD項目背景成都青羊高坎

70畝規(guī)劃方案設計Planning

Design

of

70

MU

OF

QINGYANG

RIDGE

INCHENGDUPROJECT

BACKGROUND場地現(xiàn)狀分析YSD項目背景成都青羊高坎

70畝規(guī)劃方案設計Planning

Design

of

70

MU

OF

QINGYANG

RIDGE

INCHENGDUPROJECT

BACKGROUND地塊總結(jié)S

W

O優(yōu)勢劣勢機遇挑戰(zhàn)THREATSTRENGTHSWEAKNESSESOPPORTUNITY?自然地形平坦，利于項目建造。?

公共走廊貫穿分割場地。?

成都發(fā)展定位利好，房地產(chǎn)市場有所回暖?如何在周邊競品中脫穎而出?附近有學校，教育資源發(fā)達。?周邊工業(yè)建筑居多，靠近工業(yè)區(qū)，可能會有不利影響?

提升項目品質(zhì)，增加溢價空間?周圍有公園綠地和河流，生態(tài)景觀資源優(yōu)秀。B市場產(chǎn)品分析1競品分析CASEANALYSIS2土地出讓條件分析PLANNINGANDPOSITIONING3產(chǎn)品分析PLANNINGVISIONYSD成都青羊高坎

70畝規(guī)劃方案設計Planning

Design

of

70

MU

OF

QINGYANG

RIDGE

INCHENGDU清溪?玫瑰園價格：17000-30000容積率:0.52SITE中海國際央墅價格：20000-30000北京城建?龍價格：18000-2500容積率:3.0保利兩河院子價格：30000-37000保利?西子城價格：高層洋房13000-18000別墅24000-270001km保利兩河森林價格：24000-37000容積率：1.62龍湖源著東區(qū)價格：21000碧桂園?十里源墅均價24700容積率:1.23km保利梧桐語價格：20000-300006km綠城?鳳起均價容積興城建玉潤金沙386萬/套起容積率2.0新力?曦悅均價27400容積率2.0城投置地?梧桐博雅均價19072五礦?西棠386萬/套起容積率2.5龍湖?西府公館540萬/套起容積率:1.5容積率:2.1YSD產(chǎn)品市場分析成都青羊高坎

70畝規(guī)劃方案設計Planning

Design

of

70

MU

OF

QINGYANG

RIDGE

INCHENGDUMARKET

PRODUCT

ANALYSIS競品分析保利?西子城面積段：高層82-126，洋房134別墅169-175北京城建?龍越熙城面積段：高層83-143容積率：3.0城投置地?梧桐博雅面積段：小高層98-102-120容積率:1.5金沙?宸宇公館面積段：高層115-142容積率：2.9龍湖?西府公館面積段：高層139洋房160-168清溪?玫瑰園面積段：聯(lián)排197-234雙拼216-262容積率：1.62容積率：2.1容積率:0.52碧桂園?十里源墅面積段：聯(lián)排210疊拼180綠地?鳳起潮鳴面積段：高層165別墅195五礦?西棠面積段：高層143-178容積率:2.5新力?曦悅面積段：高層133-270容積率:2.0興城建?玉潤金沙面積段：高層132-134洋房140中國鐵建?西派金沙面積段：高層123-152洋房152容積率:1.2容積率：2.0容積率:2.0容積率：3.96競品總結(jié)：周邊競品以高層為主，洋房和別墅為輔YSD成都青羊高坎

70畝規(guī)劃方案設計Planning

Design

of

70

MU

OF

QINGYANG

RIDGE

INCHENGDU地塊出讓條件根據(jù)成都市住房和城鄉(xiāng)建設局核定本宗地可售商品住房清水最高售價均價為

24800

元

/

㎡本地塊拿地價格17500元/

㎡，去掉自持樓面價21340元/

㎡地塊商業(yè)占比5%~10%自持住宅占比18%如何在限價下提高地塊總貨值？YSD成都青羊高坎

70畝規(guī)劃方案設計Planning

Design

of

70

MU

OF

QINGYANG

RIDGE

INCHENGDU住宅分析CONCTIPS

1加大地上產(chǎn)權(quán)面積地上產(chǎn)權(quán)面積可以增加，封陽臺計容地上計容定值無法加大做足一半，產(chǎn)權(quán)全算TIPS

2CONC加大地下產(chǎn)權(quán)面積地上產(chǎn)權(quán)面積和溢價最大化帶動地下面積去化加大的地下產(chǎn)權(quán)面積如何去化疊加YSD成都青羊高坎

70畝規(guī)劃方案設計Planning

Design

of

70

MU

OF

QINGYANG

RIDGE

INCHENGDU商業(yè)分析兼容商業(yè)占比5%~10%商業(yè)1F售價：4W(價值最大）商業(yè)2F售價：1.5W(低于住宅）商業(yè)不限價如何突破可將商業(yè)做成商業(yè)+商墅產(chǎn)品YSD成都青羊高坎

70畝規(guī)劃方案設計Planning

Design

of

70

MU

OF

QINGYANG

RIDGE

INCHENGDU自持住宅分析占比：

18%面積要求：＜60㎡面積：

15105㎡套數(shù)：

＞252套自持常規(guī)＜60㎡

住宅公寓出租酒店項目面臨的核心問題區(qū)位配套市場項目政策規(guī)劃項目位于青羊區(qū)最北側(cè)，是青羊區(qū)的非豪宅區(qū)域交通：項目距離地鐵較遠，周邊并無地鐵規(guī)劃；學校：項目周邊有學校（成都實驗小學附屬幼兒園、成都勝西小學、成飛中學），教育配套完善生活配套：目前地塊周邊無成熟生活配套區(qū)域市場以剛需+改善為主，多為高層+別墅組合，銷售均價（周邊二手房均價18000-29000元/㎡）項目樓面地價雖然只有15900元/㎡，但由于溢價10%，達到最高限價17500元/㎡，自持租賃住宅面積比例18%，高達約21340元/㎡；而政府對項目價格清水價在24800元/㎡（毛坯），去掉建造成本，地上住宅已無盈利空間。成都住宅地下產(chǎn)權(quán)可售，封陽臺計容算一半，產(chǎn)權(quán)全算，地上和地下產(chǎn)權(quán)的增加，可以為本項目帶來贏利點。本項目地塊北一個南北向通道分割為兩個地塊，對于地塊的整體性打造有較大影響。如何在青羊區(qū)非高端住宅區(qū)域打造高端住宅產(chǎn)品，并實現(xiàn)高溢價？分析總結(jié)極致貨值，疊墅最大化，純疊墅高端社區(qū)商業(yè)+商墅模式，來突破商業(yè)二層價格的限制自持住宅可以轉(zhuǎn)化成公寓和酒店出租，帶來持續(xù)C規(guī)劃策略1控規(guī)分析REGULATORY

PLAN

ANALYSIS234地塊分析SITEANALYSIS方案推導SCHEMADUDACTION方案生成SCHEMAGENERATIONEYSD規(guī)劃策略成都青羊高坎

70畝規(guī)劃方案設計Planning

Design

of

70

MU

OF

QINGYANG

RIDGE

INCHENGDUPLANNINGSTRATEGY控規(guī)圖分析用地LAND

USE本地塊：東側(cè)為河道和公南側(cè)為幼兒園和西側(cè)為規(guī)劃住宅北側(cè)為環(huán)城生態(tài)本地塊：航空限高為57524m,,所以建筑最多可做17層53米本地塊：需設置一條南北向12m寬用地條件已標注YSD規(guī)劃策略成都青羊高坎

70畝規(guī)劃方案設計Planning

Design

of

70

MU

OF

QINGYANG

RIDGE

INCHENGDUPLANNINGSTRATEGY地塊分析生態(tài)用地N用地LAND

USE居住用地地塊規(guī)用地面積容積率SITE用地面積：46620.67㎡兼容商業(yè)比例建筑密度建筑限高公園綠地優(yōu)勢：教育資源豐景觀資源優(yōu)中小學用地劣勢：公共走廊貫一類工業(yè)用地服務設施用地商業(yè)服務設施用地公園綠地YSD規(guī)劃策略成都青羊高坎

70畝規(guī)劃方案設計Planning

Design

of

70

MU

OF

QINGYANG

RIDGE

INCHENGDUPLANNINGSTRATEGY地塊分析生態(tài)用地N住LANDSC居住用地場地東側(cè)有公園綠地住宅價值較高；北側(cè)有生態(tài)用地，住西側(cè)為居住用地，可壓迫，住宅價值一般南側(cè)為商業(yè)用地和幼住宅價值最低。中小學用地一類工業(yè)用地服務設施用地住宅價商業(yè)服務設施用地公園綠地低YSD規(guī)劃策略成都青羊高坎

70畝規(guī)劃方案設計Planning

Design

of

70

MU

OF

QINGYANG

RIDGE

INCHENGDUPLANNINGSTRATEGY地塊分析生態(tài)用地N商業(yè)COMMER居住用地場地南側(cè)是商業(yè)服務較好的商業(yè)氛圍，商西側(cè)是居住用地，有次之；用地中間的公共走廊流，有一定的商業(yè)價北側(cè)為公交場站和生低；東側(cè)為河流和綠地，業(yè)價值最低。中小學用地一類工業(yè)用地服務設施用地住宅價商業(yè)服務設施用地公園綠地低YSD規(guī)劃策略成都青羊高坎

70畝規(guī)劃方案設計Planning

Design

of

70

MU

OF

QINGYANG

RIDGE

INCHENGDUPLANNINGSTRATEGY方案推導產(chǎn)品層數(shù)選型4層疊加產(chǎn)品6層疊加產(chǎn)品8層疊加產(chǎn)品計容面積：62040㎡，差值21877.21㎡占地面積：165*94=15510㎡建筑密度：33.27%計容面積：81180㎡，差值2737.21㎡占地面積：165*82=13530㎡建筑密度：29.02%計容面積：83917.21㎡，差值0占地面積：165*64=10560㎡建筑密度：22.65%計容不足，建筑密度超30%計容微差，建筑密度適當計容足夠，每戶贈送地下室難度大結(jié)論：根據(jù)密度容積率推算，證明6層疊加產(chǎn)品更適合我們的地塊YSD規(guī)劃策略成都青羊高坎

70畝規(guī)劃方案設計Planning

Design

of

70

MU

OF

QINGYANG

RIDGE

INCHENGDUPLANNINGSTRATEGY方案推導產(chǎn)品角度選型6層疊加正南北布置6層疊加平行道路布置計容面積：70290㎡計容面積：81180㎡占地面積：165*71=11715㎡建筑密度：25.13%占地面積：165*82=13530㎡建筑密度：29.02%計容不足，效率低，不節(jié)地計容微差，效率高，更加節(jié)地結(jié)論：建筑平行道路布置效率更高，更加節(jié)地，地庫經(jīng)濟性最好YSD規(guī)劃策略成都青羊高坎

70畝規(guī)劃方案設計Planning

Design

of

70

MU

OF

QINGYANG

RIDGE

INCHENGDUPLANNINGSTRATEGY方案推導商業(yè)落位1層商業(yè)沿道路西側(cè)和南側(cè)布置2層商業(yè)沿道路南側(cè)布置建筑密度30%，疊加30棟建筑密度30%，疊加41棟（疊加每戶地下產(chǎn)權(quán)135㎡）（疊加每戶地下產(chǎn)權(quán)135㎡）商業(yè)貨值：4200*4=16800萬元地下貨值：135*6*30*2.48=60264萬元合貨值：16800+60264=77064萬元商業(yè)貨值：2100*4+2100*1.5=11550萬元地下貨值：135*6*41*2.48=82360.8萬元合貨值：11550+82360.8=93910.8萬元結(jié)論：商業(yè)占用密度越多，疊加越少，貨值越低YSD規(guī)劃策略成都青羊高坎

70畝規(guī)劃方案設計Planning

Design

of

70

MU

OF

QINGYANG

RIDGE

INCHENGDUPLANNINGSTRATEGY方案推導自持18%

“住宅”落位自持位于北側(cè)自持位于南側(cè)中部自持位于東南角自持位于西南角限高24m限高24m限高24m限高24m自持位于洋房或者疊加前，樓棟退距大，影響品質(zhì)，自持位于普通高層和疊加之間，自持位于洋房或者疊加前，自持位于西南角，不影響品質(zhì)，極小范圍的遮擋日照，對外性強影響品質(zhì)，樓棟退距大，影響品質(zhì)，遮擋日照，較大范圍的遮擋日照，對外性較弱遮擋日照，對外性弱結(jié)論：

自持住宅布置在西南角，東西向布置最節(jié)地，對可售住宅影響最小YSD規(guī)劃策略成都青羊高坎

70畝規(guī)劃方案設計Planning

Design

of

70

MU

OF

QINGYANG

RIDGE

INCHENGDUPLANNINGSTRATEGY方案推導規(guī)劃內(nèi)容落位產(chǎn)品層數(shù)選型-6F產(chǎn)品角度選型-平行道路商業(yè)落位-最南側(cè)2F布置自持位于-西南角限高24m建筑密度30%，疊加41棟（疊加每戶地下產(chǎn)權(quán)135㎡）商業(yè)貨值：2100*4+2100*1.5=11550萬元地下貨值：135*6*41*2.48=82360.8萬元合貨值：11550+82360.8=93910.8萬元計容面積：81180㎡，差值2737.21㎡占地面積：165*82=13530㎡建筑密度：29.02%計容面積：81180㎡占地面積：165*82=13530㎡建筑密度：29.02%自持位于西南角，不影響品質(zhì)，極小范圍的遮擋日照，對外性強計容微差，建筑密度適當計容微差，效率高，更加節(jié)地結(jié)論：1，疊墅產(chǎn)品層數(shù)選型

——

選擇6層疊加2，產(chǎn)品角度選型

——

平行道路排布3，商業(yè)落位

——

沿地塊南側(cè)道路布置4，自持住宅落位

——

布置在地塊西南角YSD成都青羊高坎

70畝規(guī)劃方案設計Planning

Design

of

70

MU

OF

QINGYANG

RIDGE

INCHENGDU疊墅單價：2.48W洋房單價：2.48W高層單價：2.48W商業(yè)一層單價4W，二層1.5W

,商墅單價3W滿容的前提下，方案地上貨值基本一致拉開貨值距離的方式在于疊墅的地下贈送產(chǎn)權(quán)的差別即地上疊墅越多，貨值越大！YSD規(guī)劃策略成都青羊高坎

70畝規(guī)劃方案設計Planning

Design

of

70

MU

OF

QINGYANG

RIDGE

INCHENGDUPLANNINGSTRATEGY方案推導貨值推導：

①

自持住宅不可售②

疊加地下產(chǎn)權(quán)：110㎡/戶③

洋房地下產(chǎn)權(quán)：100㎡/戶（僅一層戶數(shù)）④

高層地下無產(chǎn)權(quán)⑤

未計封陽臺產(chǎn)權(quán)面積貨值疊加戶數(shù)：282戶地上：6.44*2.48+0.32*4+0.085*1.5=17.38億地下：282*0.011*2.48=7.69億貨值==25.07億疊墅單價：2.48W，洋房單價：2.48W，高層單價：2.48W，商業(yè)一層單價4W，二層1.5W優(yōu)點：高層圍合大花園，疊墅區(qū)各自成組團缺點：北側(cè)疊加產(chǎn)品受南側(cè)高層壓迫，空間感受較差YSD規(guī)劃策略成都青羊高坎

70畝規(guī)劃方案設計Planning

Design

of

70

MU

OF

QINGYANG

RIDGE

INCHENGDUPLANNINGSTRATEGY方案推導貨值推導：

①

自持住宅不可售②

疊加地下產(chǎn)權(quán)：110㎡/戶③

洋房地下產(chǎn)權(quán)：100㎡/戶（僅一層戶數(shù)）④

高層地下無產(chǎn)權(quán)⑤

未計封陽臺產(chǎn)權(quán)面積貨值疊加戶數(shù)：318戶地上：6.54*2.48+0.21*4+0.10*1.5=17.21億地下：318*0.011*2.48=8.68億貨值==25.89億疊墅單價：2.48W，洋房單價：2.48W，高層單價：2.48W，商業(yè)一層單價4W，二層1.5W優(yōu)點：高層臨西側(cè)布置，疊墅片區(qū)獨自成組團缺點：西側(cè)緊鄰高層部分疊加產(chǎn)品受高層壓迫，空間感受稍差YSD規(guī)劃策略成都青羊高坎

70畝規(guī)劃方案設計Planning

Design

of

70

MU

OF

QINGYANG

RIDGE

INCHENGDUPLANNINGSTRATEGY方案推導貨值推導：

①

自持住宅不可售②

疊加地下產(chǎn)權(quán)：110㎡/戶③

洋房地下產(chǎn)權(quán)：100㎡/戶（僅一層戶數(shù)）④

高層地下無產(chǎn)權(quán)⑤

未計封陽臺產(chǎn)權(quán)面積貨值疊加戶數(shù)：246戶一層洋房：20戶地上：6.38*2.48+0.25*4+0.25*1.5=17.20億貨值==24.46億疊墅單價：2.48W，洋房單價：2.48W，高層單價：2.48W，商業(yè)一層單價4W，二層1.5W地下：246*0.011*2.48+20*0.01*2.48=7.26億特點：西側(cè)高層洋房區(qū)可快速回籠資金，東側(cè)疊墅自成改善組團，品質(zhì)更高YSD規(guī)劃策略成都青羊高坎

70畝規(guī)劃方案設計Planning

Design

of

70

MU

OF

QINGYANG

RIDGE

INCHENGDUPLANNINGSTRATEGY方案推導貨值推導：

①

自持住宅不可售②

疊加地下產(chǎn)權(quán)：110㎡/戶③

洋房地下產(chǎn)權(quán)：100㎡/戶（僅一層戶數(shù)）④

高層地下無產(chǎn)權(quán)⑤

未計封陽臺產(chǎn)權(quán)面積貨值疊加戶數(shù)：348戶地上：6.38*2.48+0.25*4+0.25*1.5=17.20億地下：348*0.011*2.48=9.49億貨值==26.69億疊墅單價：2.48W，洋房單價：2.48W，高層單價：2.48W，商業(yè)一層單價4W，二層1.5W優(yōu)點：高層臨西側(cè)布置，疊墅片區(qū)獨自成組團缺點：西側(cè)緊鄰高層部分疊加產(chǎn)品受高層壓迫，空間感受稍差YSD規(guī)劃策略成都青羊高坎

70畝規(guī)劃方案設計Planning

Design

of

70

MU

OF

QINGYANG

RIDGE

INCHENGDUPLANNINGSTRATEGY方案推導貨值推導：

①

自持住宅不可售②

疊加地下產(chǎn)權(quán)：110㎡/戶③

洋房地下產(chǎn)權(quán)：100㎡/戶（僅一層戶數(shù)）④

高層地下無產(chǎn)權(quán)⑤

未計封陽臺產(chǎn)權(quán)面積貨值疊加戶數(shù)：246戶一層洋房：28戶地上：6.44*2.48+0.21*4+0.21*1.5=17.13億貨值==24.53億疊墅單價：2.48W，洋房單價：2.48W，高層單價：2.48W，商業(yè)一層單價4W，二層1.5W地下：246*0.011*2.48+28*0.01*2.48=7.40億特點：西側(cè)洋房區(qū)可快速回籠資金，東側(cè)疊墅自成改善組團，品質(zhì)更高YSD規(guī)劃策略成都青羊高坎

70畝規(guī)劃方案設計Planning

Design

of

70

MU

OF

QINGYANG

RIDGE

INCHENGDUPLANNINGSTRATEGY方案推導貨值推導：

①

自持住宅不可售②

疊加地下產(chǎn)權(quán)：110㎡/戶③

洋房地下產(chǎn)權(quán)：100㎡/戶（僅一層戶數(shù)）④

高層地下無產(chǎn)權(quán)⑤

未計封陽臺產(chǎn)權(quán)面積貨值疊加戶數(shù)：372戶地上：6.43*2.48+0.21*4+0.21*1.5=17.10億地下：372*0.011*2.48=10.15億貨值==27.25億疊墅單價：2.48W，洋房單價：2.48W，高層單價：2.48W，商業(yè)一層單價4W，二層1.5W特點：全疊墅布置，貨值最大化，空間游園趣味性強；宅間坊徑曲徑通幽YSD成都青羊高坎

70畝規(guī)劃方案設計Planning

Design

of

70

MU

OF

QINGYANG

RIDGE

INCHENGDUD規(guī)劃方案1方案亮點PLAN

HIGHLIGHTS234總圖指標GENERALINDICATORS歸家場景HOMESCENE方案分析PLANNINGANALYSIS

E——

方案一亮點

——極致貨值疊墅最大化YSD規(guī)劃策略成都青羊高坎

70畝規(guī)劃方案設計Planning

Design

of

70

MU

OF

QINGYANG

RIDGE

INCHENGDUPLANNINGSTRATEGY方案生成原始地塊自然分割商業(yè)布置SITE公共走廊將場地一分為二南側(cè)為商業(yè)服務設施用地，利于形成較好的商業(yè)氛圍，將商業(yè)沿南側(cè)道路布置產(chǎn)品落位調(diào)整地塊劃分自持落位疊墅落位，組團空間形成，節(jié)點空間細化引入景觀軸線，將地塊劃分不同組團自持住宅選擇居住價值較低的位置布置YSD規(guī)劃方案成都青羊高坎

70畝規(guī)劃方案設計Planning

Design

of

70

MU

OF

QINGYANG

RIDGE

INCHENGDUPLANNINGSCHEME方案一總圖總貨值29.28億貨值測算類型單價（萬元）

面積/車位小計（萬元）

合計（萬元）車位底商154123321002096643141295084006287二層商墅疊拼32159498961259570292829地下室贈疊加22387603859送陽臺產(chǎn)權(quán)面積增加毛利潤91720.22土建成本計算類型單價（元）面積（㎡）

小計（萬元）

合計（萬元）地下室底商3200300030003300200020001750089654.642100.002095.5064313.6215105.08303.0028689.48630.00二層商墅疊拼628.65201108.353521223.493021.0260.60租賃房配套用房土地款83917.20146855.11風險點提示：1，疊加最大化最大化，可能會有去化速度的風險2，疊加每戶地下產(chǎn)權(quán)有110平方米，車位數(shù)增加較多，地庫開挖較大。3，商墅去化速度未知，且存在報規(guī)風險。4，南北向公共通道景觀化，存在報規(guī)風險。YSD規(guī)劃方案成都青羊高坎

70畝規(guī)劃方案設計Planning

Design

of

70

MU

OF

QINGYANG

RIDGE

INCHENGDUPLANNINGSCHEME方案一指標70畝經(jīng)濟技術(shù)指標方案一

策劃方案項目名稱單位輔助數(shù)據(jù)數(shù)量46620.6746620.67175071.8483917.2079418.700.00備注：(數(shù)據(jù)測算依據(jù)根據(jù)各地規(guī)范不同進行修改)項目總用地面積項目住宅凈用地面積總建筑面積地上計容建筑面積住宅㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡

69.9383917.210.00

含架空層建筑面積，含地下室面積

68%

T4小高T4洋房疊拼0.00

64313.6215105.08303.0080.98%

自持住宅T819.02%18%

配套用房面積

0.00其中總建筑面積在10萬平方米以下，按總建筑面積4‰配置，且建筑面積不小于100平方米；總建筑面積在10萬平方米以上、30其中物業(yè)用房門衛(wèi)㎡263.00萬平方米以下按總建筑面積3‰配置，且建筑面積不小于400平

525.21552方米(含30㎡業(yè)主委員會辦公室)

24

㎡㎡㎡㎡㎡㎡40.002100.002095.501500.001500.000.00商業(yè)面積商業(yè)兼容比例不小于5％且不大于10％4195.8603商墅地上不計容建筑面積建筑外保溫

外保溫厚度按40mm計其中其中架空層建筑面積

二層地下室，地下室開挖面積78913.78㎡，住宅夾層面積10741㎡地下室面積㎡㎡89654.6444826.93

30.82726775262.22地下車庫面積

物管用房設備用房面積非機動車庫面積㎡㎡㎡262.224482.731258.76

地下面積5%單車位指標：1.50㎡/輛

63.534963垃圾用房㎡64.00按住宅建筑面積的0.8‰配建，且不小于20平方米84

8391.72

地下住宅+疊拼地下室人防面積住宅基底面積㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡

m

臺臺臺臺臺戶戶戶戶戶輛輛輛輛輛輛輛輛輛38760839211718.890.000.0010741.50977.392140.002100.000.0040.0013858.8929.73%531.8030.00%31631000659006層疊拼戶均地下室110，8層疊拼戶均地下室80地上計容面積10%

T4小高

T4洋房疊拼其中自持住宅T8

建筑密度非住宅基底面積商業(yè)

其中物管用房門衛(wèi)總基底面積建筑密度限高位于商業(yè)二層

13986.20113986.201≤30%

1.8

容積率綠地率電梯數(shù)量符合《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》

疊加T4小高T4洋房每個單元5部電梯每個單元2部電梯每個單元1部電梯每個單元3部電梯其中其中自持住宅T8住宅戶數(shù)

T4小高T4洋房疊拼03182721454141836自持住宅T8機動車位住宅商業(yè)及配套用房住宅：1.2車位/100㎡建筑面積0.8車位/100㎡建筑面積其中其中地上0

其中地下1454839794450

單車位指標：1.5㎡/輛1.0輛/100㎡建筑面積非機動車位住宅商業(yè)及配套用房商業(yè)按1.0輛/100㎡計算，配套按1.0輛/100㎡計算

其中地上方案一鳥瞰精致生活

樂享歸家綠樹的盡頭是溫馨的家精心打造你的每一步回家路YSD規(guī)劃方案成都青羊高坎

70畝規(guī)劃方案設計Planning

Design

of

70

MU

OF

QINGYANG

RIDGE

INCHENGDUPLANNINGSCHEME歸家場景精致入口讓回家充滿儀式感645321YSD規(guī)劃方案成都青羊高坎

70畝規(guī)劃方案設計Planning

Design

of

70

MU

OF

QINGYANG

RIDGE

INCHENGDUPLANNINGSCHEME歸家流線迎面的樓棟前濕漉的路面上飄著落葉是傍晚的小雨道盡秋意645321YSD規(guī)劃方案成都青羊高坎

70畝規(guī)劃方案設計Planning

Design

of

70

MU

OF

QINGYANG

RIDGE

INCHENGDUPLANNINGSCHEME歸家流線側(cè)目看看昨日路過的院子誰家的石榴樹結(jié)了果645321YSD規(guī)劃方案成都青羊高坎

70畝規(guī)劃方案設計Planning

Design

of

70

MU

OF

QINGYANG

RIDGE

INCHENGDUPLANNINGSCHEME歸家流線傍晚的陽光暖暖地灑向每一棟樓645321YSD規(guī)劃方案成都青羊高坎

70畝規(guī)劃方案設計Planning

Design

of

70

MU

OF

QINGYANG

RIDGE

INCHENGDUPLANNINGSCHEME歸家流線漫步在宅間小路散去一身疲憊伴隨回家的喜悅645321YSD規(guī)劃方案成都青羊高坎

70畝規(guī)劃方案設計Planning

Design

of

70

MU

OF

QINGYANG

RIDGE

INCHENGDUPLANNINGSCHEME歸家流線走到家門口的小院隱約聞到飯菜香味快步開門有人等我回家645321YSD規(guī)劃方案成都青羊高坎

70畝規(guī)劃方案設計Planning

Design

of

70

MU

OF

QINGYANG

RIDGE

INCHENGDUPLANNINGSCHEME戶配分析165+165+165㎡

6F公租房

17F商墅商業(yè)1F1FYSD規(guī)劃方案成都青羊高坎

70畝規(guī)劃方案設計Planning

Design

of

70

MU

OF

QINGYANG

RIDGE

INCHENGDUPLANNINGSCHEME車行流線分析市政道路消防流線地下車庫緊急消防出入口YSD規(guī)劃方案成都青羊高坎

70畝規(guī)劃方案設計Planning

Design

of

70

MU

OF

QINGYANG

RIDGE

INCHENGDUPLANNINGSCHEME人行流線分析市政道路公共通廊（步行）人行流線人行出入口YSD規(guī)劃方案成都青羊高坎

70畝規(guī)劃方案設計Planning

Design

of

70

MU

OF

QINGYANG

RIDGE

INCHENGDUPLANNINGSCHEME景觀分析市政道路公共通廊（步行）景觀通廊景觀節(jié)點YSD規(guī)劃方案成都青羊高坎

70畝規(guī)劃方案設計Planning

Design

of

70

MU

OF

QINGYANG

RIDGE

INCHENGDUPLANNINGSCHEME日照分析日照分析結(jié)論：1.本日照采用天正建筑8.0計算，計算時間為大寒日8：00-16：00，計算精度為5分鐘。2.成都市處于東經(jīng)102°54′~104°53′、北緯30°05′~31°26′之間。3.日照計算高度為每層0.9m高窗臺處。4.經(jīng)過對日照陰影綜合分析，

新建建筑自身及對周邊用地現(xiàn)狀建筑和對界外的日照影響滿足成都及相應國家規(guī)范要求。——

方案二亮點

——品質(zhì)分區(qū)快速回籠資金疊加產(chǎn)品升級YSD規(guī)劃方案成都青羊高坎

70畝規(guī)劃方案設計Planning

Design

of

70

MU

OF

QINGYANG

RIDGE

INCHENGDUPLANNINGSCHEME方案二總圖總貨值26.64億貨值測算類型單價（萬元）

面積/車位小計（萬元）

合計（萬元）車位底商二層商墅T4

17F洋房T4

10F洋房疊拼15432.482.482.482.482.482.482.48106111144.3516782.0012262.8616020.84195.504087.626460.0013200.0040590.000.001452.0027060.002435.4032736266358.76100663.2高層洋房疊加0.00地下室贈送3600.9667108.806039.79271557.91陽臺產(chǎn)權(quán)面積增加毛利潤土建成本計算類型單價（元）面積（㎡）

小計（萬元）

合計（萬元）地下室底商320030003000280028003300200020001750073389.044195.504087.626460.0013200.0040590.0015105.08279.0023484.491258.651226.291808.803696.0013394.703021.0255.80二層商墅T417F洋房T410F洋房疊拼194800.8528租賃房配套用房土地款83917.20146855.11風險點提示：1，疊加最大化最大化，可能會有去化速度的風險2，疊加每戶地下產(chǎn)權(quán)有110平方米，車位數(shù)增加較多，地庫開挖較大。3，商墅去化速度未知，且存在報規(guī)風險。4，南北向公共通道景觀化，存在報規(guī)風險。YSD規(guī)劃方案成都青羊高坎

70畝規(guī)劃方案設計Planning

Design

of

70

MU

OF

QINGYANG

RIDGE

INCHENGDUPLANNINGSCHEME方案二指標70畝經(jīng)濟技術(shù)指標方案二

策劃方案項目名稱單位輔助數(shù)據(jù)數(shù)量備注：(數(shù)據(jù)測算依據(jù)根據(jù)各地規(guī)范不同進行修改)項目總用地面積項目住宅凈用地面積總建筑面積地上計容建筑面積住宅㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡46620.6746620.67158806.2483917.2075355.086460.0013200.0040590.0015105.08279.00

69.9383917.210.00

含架空層建筑面積，含地下室面積

67%8.57%17.52%

T4小高T4洋房疊拼

53.86%

自持住宅T8配套用房面積20.05%18%

物業(yè)用房門衛(wèi)0.00其中總建筑面積在10萬平方米以下，按總建筑面積4‰配置，且建筑面積不小于100平方米；總建筑面積在10萬平方米以上、30萬平方米以下按總建筑面積3‰配置，且建筑面積不小于400平方米(含30㎡業(yè)主委員會辦其中㎡239.00公室)

476.4187212

㎡㎡㎡㎡㎡㎡40.004195.504087.621500.001500.000.00商業(yè)面積商墅地上不計容建筑面積建筑外保溫商業(yè)兼容比例不小于5％且不大于10％4195.8603

外保溫厚度按40mm計

其中其中架空層建筑面積地下室面積㎡73389.04二層地下室，地下室開挖面積78913.78㎡，住宅夾層面積10741㎡

地下車庫面積㎡39708.72

30.96918564物管用房設備用房面積非機動車庫面積㎡㎡㎡237.423669.451197.44

237.42

地下面積5%單車位指標：1.50㎡/輛

垃圾用房㎡64.00按住宅建筑面積的0.8‰配建，且不小于20平方米60.28406784地下住宅+疊拼地下室人防面積住宅基底面積㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡

m

臺臺臺臺臺戶戶戶戶戶輛輛輛輛輛輛輛輛輛2851283929950.64418.001452.007103.25977.393161.913121.910.0040.0013112.5428.13%531.8030.00%257246236706681202466層疊拼戶均地下室110，8層疊拼戶均地下室80

8391.72

地上計容面積10%

0.00%T2小高

T2洋房疊拼

其中自持住宅T8

建筑密度非住宅基底面積

商業(yè)物管用房門衛(wèi)其中位于商業(yè)二層

總基底面積建筑密度限高容積率綠地率電梯數(shù)量13986.20113986.201≤30%

1.8

符合《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》

疊加T4小高T4洋房每個單元6部電梯每個單元2部電梯每個單元1部電梯每個單元3部電梯其中其中自持住宅T8住宅戶數(shù)

T4小高T4洋房疊拼自持住宅T8機動車位2721282124636住宅商業(yè)及配套用房住宅：1.2車位/100㎡建筑面積0.8車位/100㎡建筑面積其中其中地上地下0

其中1282798754

單車位指標：1.5㎡/輛1.0輛/100㎡建筑面積非機動車位住宅商業(yè)及配套用房其中

地上45商業(yè)按1.0輛/100㎡計算，配套按1.0輛/100㎡計算

0精致生活

樂享歸家綠樹的盡頭是溫馨的家精心打造你的每一步回家路YSD規(guī)劃方案成都青羊高坎

70畝規(guī)劃方案設計Planning

Design

of

70

MU

OF

QINGYANG

RIDGE

INCHENGDUPLANNINGSCHEME歸家流線回家路過小區(qū)門口逛逛門口的小店開啟一天的休閑時光76584321YSD規(guī)劃方案成都青羊高坎

70畝規(guī)劃方案設計Planning

Design

of

70

MU

OF

QINGYANG

RIDGE

INCHENGDUPLANNINGSCHEME歸家流線散步回家悠閑漫步在小區(qū)園林之間享受愜意生活76584321YSD規(guī)劃方案成都青羊高坎

70畝規(guī)劃方案設計Planning

Design

of

70

MU

OF

QINGYANG

RIDGE

INCHENGDUPLANNINGSCHEME歸家流線漫步在宅間小路散去一身疲憊伴隨回家的喜悅76584321YSD規(guī)劃方案成都青羊高坎

70畝規(guī)劃方案設計Planning

Design

of

70

MU

OF

QINGYANG

RIDGE

INCHENGDUPLANNINGSCHEME歸家流線看三樓陽臺上掛著風鈴的就是我家76584321YSD規(guī)劃方案成都青羊高坎

70畝規(guī)劃方案設計Planning

Design

of

70

MU

OF

QINGYANG

RIDGE

INCHENGDUPLANNINGSCHEME歸家流線路過別家樓下誰家的爺爺奶奶在帶著孩子玩耍76584321YSD規(guī)劃方案成都青羊高坎

70畝規(guī)劃方案設計Planning

Design

of

70

MU

OF

QINGYANG

RIDGE

INCHENGDUPLANNINGSCHEME歸家流線我家旁邊有幾顆小樹夏日晚風絮絮樹影簌簌76584321YSD規(guī)劃方案成都青羊高坎

70畝規(guī)劃方案設計Planning

Design

of

70

MU

OF

QINGYANG

RIDGE

INCHENGDUPLANNINGSCHEME歸家流線漫步清風吹過的庭院小區(qū)的生機活力盡在此處76584321YSD規(guī)劃方案成都青羊高坎

70畝規(guī)劃方案設計Planning

Design

of

70

MU

OF

QINGYANG

RIDGE

INCHENGDUPLANNINGSCHEME歸家流線來到靜謐的花園約三兩好友聊人間甘甜76584321YSD規(guī)劃方案成都青羊高坎

70畝規(guī)劃方案設計Planning

Design

of

70

MU

OF

QINGYANG

RIDGE

INCHENGDUPLANNINGSCHEME戶配分析地塊戶配面積段90戶數(shù)34戶型配比7.42%面積30603400630069004455064210面積配比4.77%100105115165合計347.42%5.30%6013.10%13.10%58.95%100.00%9.81%6010.75%69.38%100.00%27045890㎡

17F100㎡

17F105㎡

10F115㎡

10F165+165+165㎡

6F公租房

17F商墅商業(yè)1/4F1FYSD規(guī)劃方案成都青羊高坎

70畝規(guī)劃方案設計Planning

Design

of

70

MU

OF

QINGYANG

RIDGE

INCHENGDUPLANNINGSCHEME車行流線分析市政道路消防流線地下車庫緊急消防出入口消防登高場地YSD規(guī)劃方案成都青羊高坎

70畝規(guī)劃方案設計Planning

Design

of

70

MU

OF

QINGYANG

RIDGE

INCHENGDUPLANNINGSCHEME人形流線分析市政道路公共通廊（步行）人行流線人行出入口YSD規(guī)劃方案成都青羊高坎

70畝規(guī)劃方案設計Planning

Design

of

70

MU

OF

QINGYANG

RIDGE

INCHENGDUPLANNINGSCHEME景觀分析市政道路公共通廊（步行）景觀通廊景觀節(jié)點YSD規(guī)劃方案成都青羊高坎

70畝規(guī)劃方案設計Planning

Design

of

70

MU

OF

QINGYANG

RIDGE

INCHENGDUPLANNINGSCHEME日照分析日照分析結(jié)論：1.本日照采用天正建筑8.0計算，計算時間為大寒日8：00-16：00，計算精度為5分鐘。2.成都市處于東經(jīng)102°54′~104°53′、北緯30°05′~31°26′之間。3.日照計算高度為每層0.9m高窗臺處。4.經(jīng)過對日照陰影綜合分析，

新建建筑自身及對周邊用地現(xiàn)狀建筑和對界外的日照影響滿足成都及相應國家規(guī)范要求。YSD規(guī)劃方案成都青羊高坎

70畝規(guī)劃方案設計Planning

Design

of

70

MU

OF

QINGYANG

RIDGE

INCHENGDUPLANNINGSCHEME方案對比總貨值29.28億總貨值26.64億方案一方案二疊加面積：40590㎡高層面積：6460㎡洋房面積:

13200㎡商業(yè)面積：4195㎡商墅面積：4087㎡疊加面積：64313㎡商業(yè)面積：2100㎡商墅面積：2095㎡YSD規(guī)劃方案成都青羊高坎

70畝規(guī)劃方案設計Planning

Design

of

70

MU

OF

QINGYANG

RIDGE

INCHENGDUPLANNINGSCHEME方案指標方案一土建成本計算貨值測算類型單價（元）面積（㎡）小計（萬元）合計（萬元）類型單價（萬元）

面積/車位

小計（萬元）合計（萬元）地下室底商32003000300028002800330020002000

89654.642100.002095.500.0028689.48630.00628.650.00車位底商1512332100.002095.500.0012949.638400.006286.5004二層商墅T417F洋房T410F洋房疊拼二層商墅T417F洋房T410F洋房疊拼32.482.482.482.482.482.482.48毛利潤0.000.000.000292828.5764313.6215105.08303.00

21223.493021.0260.60201108.353564313.62

159497.7776租賃房配套用房

高層0.000.000.000.00地下室贈送洋房疊加

38760.003858.8296124.809569.866656

陽臺產(chǎn)權(quán)面積增加土地款1750083917.20146855.1191720.22方案二土建成本計算貨值測算類型單價（元）面積（㎡）小計（萬元）合計（萬元）類型單價（萬元）

面積/車位

小計（萬元）合計（萬元）地下室底商32003000300028002800330020002000

73389.044195.504087.626460.0013200.0040590.0015105.08279.00

23484.491258.651226.291808.803696.0013394.703021.0255.80車位底3516782.0012262.8616020.83273644195.504087.626460.0013200.0040590.000.00二層商墅T417F洋房T410F洋房疊拼二層商墅T417F洋房T410F洋房疊拼32.482.482.482.482.482.482.48毛利潤266358.76194800.8528100663.20.00租賃房配套用房

高層地下室贈送洋房疊加1452.0027060.002435.403600.9667108.806039.792

陽臺產(chǎn)權(quán)面積增加土地款1750083917.20146855.1171557.91E產(chǎn)品設計1競品分析COMPETITIVEANALYSIS234規(guī)范解讀INTERPRTATION

OFNORMS產(chǎn)品設計要點分析KEYPOINTSOFPRODUCTDESIGN產(chǎn)品設計PRODUCTDESIGNYSD產(chǎn)品設計成都青羊高坎

70畝規(guī)劃方案設計Planning

Design

of

70

MU

OF

QINGYANG

RIDGE

INCHENGDUPRODUCTSDESIGN競品分析奧園?麓語ONE項目信息用地面積：7.4萬㎡建筑面積：19.77萬㎡容積率：2.0戶數(shù)：258戶產(chǎn)品信息物業(yè)類別：高層、疊拼項目特色：豪宅區(qū)代表，高端低密墅居產(chǎn)品為主，為成都奧園繼奧園半島ONE之后打造的天府第二座ONE系豪宅疊拼175㎡四室兩廳三衛(wèi)YSD產(chǎn)品設計成都青羊高坎

70畝規(guī)劃方案設計Planning

Design

of

70

MU

OF

QINGYANG

RIDGE

INCHENGDUPRODUCTSDESIGN競品分析卓越晴翠項目信息用地面積：3.18萬㎡建筑面積：6.36萬㎡容積率：2.0戶數(shù)：284戶產(chǎn)品信息物業(yè)類別：高層、疊拼項目特色：奢居系”成都1號作品，低密奢居疊拼183㎡四室兩廳3衛(wèi)YSD產(chǎn)品設計成都青羊高坎

70畝規(guī)劃方案設計Planning

Design

of

70

MU

OF

QINGYANG

RIDGE

INCHENGDUPRODUCTSDESIGN競品分析保利?西子城項目信息用地面積：12.2萬㎡建筑面積：19.77萬㎡容積率：1.62戶數(shù)：110戶產(chǎn)品信息物業(yè)類別：高層、洋房、聯(lián)排項目特色：高層L型布局，公園型地產(chǎn)高層138㎡四室兩廳二衛(wèi)洋房140㎡三室兩廳二衛(wèi)聯(lián)排175㎡四室兩廳四衛(wèi)YSD產(chǎn)品設計成都青羊高坎

70畝規(guī)劃方案設計Planning

Design

of

70

MU

OF

QINGYANG

RIDGE

INCHENGDUPRODUCTSDESIGN競品分析碧桂園?十里源墅項目信息用地面積：6.6萬㎡建筑面積：13.85萬㎡容積率：1.2戶數(shù)：421戶產(chǎn)品信息物業(yè)類別：疊拼、聯(lián)排項目特色：高端別墅項目，打造新亞洲風格的純別墅社區(qū)。疊拼180㎡下疊四室兩廳三衛(wèi)疊拼180㎡下疊四室兩廳三衛(wèi)疊拼180㎡上疊四室兩廳三衛(wèi)疊拼180㎡上疊四室兩廳三衛(wèi)聯(lián)排210㎡四室兩廳四衛(wèi)YSD產(chǎn)品設計成都青羊高坎

70畝規(guī)劃方案設計Planning

Design

of

70

MU

OF

QINGYANG

RIDGE

INCHENGDUPRODUCTSDESIGN競品分析城投置地?梧桐博雅項目信息用地面積：6.7萬㎡建筑面積：18.04萬㎡容積率：1.5戶數(shù)：828戶產(chǎn)品信息物業(yè)類別：洋房、小高項目特色：低密居所、墅質(zhì)雅居、洋房140㎡四室兩廳二衛(wèi)洋房141㎡四室兩廳二衛(wèi)YSD產(chǎn)品設計成都青羊高坎

70畝規(guī)劃方案設計Planning

Design

of

70

MU

OF

QINGYANG

RIDGE

INCHENGDUPRODUCTSDESIGN競品分析綠城?金沙鳳起朝鳴項目信息用地面積：4.3萬㎡建筑面積：13.83萬㎡容積率：2.0戶數(shù)：310戶產(chǎn)品信息物業(yè)類別：大平層、獨棟、疊拼項目特色：低密居所、臻藏別墅195㎡165㎡四室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)YSD成都青羊高坎

70畝規(guī)劃方案設計Planning

Design

of

70

MU

OF

QINGYANG

RIDGE

INCHENGDU周邊競品有何共性及特點？業(yè)態(tài)：周邊以高低配戶型為主，主力戶型以3.5面寬、四面寬130㎡~145㎡產(chǎn)品為~210㎡面積段以疊拼聯(lián)排戶型為主。小戶型60㎡~120㎡面積段為輔；高層、洋房、疊拼、合院產(chǎn)品級配豐富亮點：

90㎡~120㎡戶型南向三面寬，三室兩廳。135㎡~145㎡四室兩廳，橫廳痛點：戶型產(chǎn)品較為常規(guī)、大面積段缺少大面寬產(chǎn)品，產(chǎn)品溢價挖掘有限；YSD成都青羊高坎

70畝規(guī)劃方案設計Planning

Design

of

70

MU

OF

QINGYANG

RIDGE

INCHENGDU？KEY

ISSUES如何讓產(chǎn)品溢價率最高看看規(guī)范中有哪些合理贈送面積的部分YSD戶型設計成都青羊高坎

70畝規(guī)劃方案設計Planning

Design

of

70

MU

OF

QINGYANG

RIDGE

INCHENGDUAPARTMENTLAYOUTDESIGN規(guī)范解讀飄窗、陽臺（成都市城市規(guī)劃管理技術(shù)條例規(guī)定2017版）第3.5.18

條

每套住宅飄窗、陽臺以及非公共活動空間（包含但不限于各類形式的入戶花園、空中花園、露臺、退臺、設備平臺、空調(diào)板、構(gòu)造板、結(jié)構(gòu)板、抗震板等）的水平投影面積不大于該套住宅套型總建筑面積的15%。改造前第3.5.19

條

飄窗窗臺與室內(nèi)樓地面高差不得低于0.45米，且凸出外墻寬度不得大于0.7米。結(jié)論：改造后1.盡可能臥室多做飄窗和陽臺，增加戶型使用空間。2.由于陽臺、飄窗等總面積有套型面積的15%的要求，為進一步增加附加值增送，可通過前期預留結(jié)構(gòu)梁，后期改造為陽臺。YSD戶型設計成都青羊高坎

70畝規(guī)劃方案設計Planning

Design

of

70

MU

OF

QINGYANG

RIDGE

INCHENGDUAPARTMENTLAYOUTDESIGN層高（成都市城市規(guī)劃管理技術(shù)條例規(guī)定

2017版）規(guī)范解讀第3.5.13

條

住宅建筑層高一般不應高于3.6米。局部層高高于3.6米的躍層式住宅，其高于部分應按其自然層高度折算層數(shù)計算建筑面積（不足一層的按一層計算），住宅坡屋頂部分除外。第3.5.17條

商業(yè)用房層高不應高于6.1米，建筑公共部分的門廳、大堂、中庭等除外。超市、大型商場、專賣店、餐飲、娛樂等功能集中布置的單一空間達到2000平方米以上的商業(yè)用房，以及電影院、體育場館、展示廳、報告會議廳、宴會廳等有特殊功能需要的建筑層高可以根據(jù)功能要求適當提高。一層平面改造前改造后夾層平面結(jié)論：商業(yè)層高可做6m，后期改造夾層，實現(xiàn)一層商業(yè)變兩層商墅。改造前改造后YSD戶型設計成都青羊高坎

70畝規(guī)劃方案設計Planning

Design

of

70

MU

OF

QINGYANG

RIDGE

INCHENGDUAPARTMENTLAYOUTDESIGN建筑密度（成都市城市規(guī)劃管理技術(shù)條例規(guī)定

2017版）規(guī)范解讀附錄二

-2

獨立的建筑，按墻體外圍及立柱外邊水平面積計算；室外有頂蓋、有立柱或墻體落地的走廊、門廊、門廳、陽臺、平臺、樓

梯等按墻體外圍及立柱外邊水平面積計算。以下項目不計入建筑密度：1、地下室，半地下室及出入口等地下室附屬設施。2、項目中保留的文保單位、文物建筑、歷史建筑。計入不計入建筑密度建筑密度結(jié)論：疊拼可充分利用上層挑出陽臺等空間來減小建筑密度，總圖規(guī)劃科盡可能排布出更多貨值。YSD戶型設計成都青羊高坎

70畝規(guī)劃方案設計Planning

Design

of

70

MU

OF

QINGYANG

RIDGE

INCHENGDUAPARTMENTLAYOUTDESIGN設計策略產(chǎn)品制勝原則密度制勝原則贈送制勝原則分區(qū)制勝原則極致贈送空間，產(chǎn)品溢價最大化！常規(guī)策略：金字塔形態(tài)豎向密度變化，空間形態(tài)得到優(yōu)化常規(guī)策略：通過做足15%的飄窗和陽臺，增加產(chǎn)品附加值。創(chuàng)新型，“十字型”疊墅設“凸窗、陽臺、露臺”極致改造統(tǒng)一設計計通過有效的場地劃分，高層用地最少，疊墅用地最大，密度用足，得出貨值最大化的產(chǎn)品布置空間底層內(nèi)收節(jié)省密度，頂層內(nèi)收贈送露臺更多贈送空間，更墅質(zhì)化品質(zhì)YSD成都青羊高坎

70畝規(guī)劃方案設計Planning

Design

of

70

MU

OF

QINGYANG

RIDGE

INCHENGDU立足現(xiàn)在

繼承傳統(tǒng)

對話未來蓉城“芯”驅(qū)

?未來人居體系流線空間，彼此聯(lián)動，延伸出無限未來萬物有形或硬朗或柔和,家是靈魂的歸宿心靈的港灣,是最溫柔的所在,建筑作為家的寄托流線型展現(xiàn)出更為親切的安全感產(chǎn)品升級策略將舒適人居與自然結(jié)合，營造新時代人居住所COMBINING

COMFORTABLELIVING

WITH

NATURE

,TO

CREATE

A

NEWRESIDENCEECOLOGICAL疊墅/商墅洋房/小高層極致大面寬與節(jié)地

精細化空間設計創(chuàng)新接地性疊墅

奢雅流線與品質(zhì)增大面寬進深

使內(nèi)部尺寸更加舒適宜人創(chuàng)新入戶流線創(chuàng)新立面風格高舒適大面寬設計，多梯戶設計更節(jié)地獨立玄關空設計

餐客通上中下疊贈送庭院和地下室，真正做到有天有地，改變疊墅產(chǎn)品傳統(tǒng)印象探索更高溢價空間引入私家庭院入戶、獨享地下室入戶打造尊享入戶體驗高品質(zhì)人居立面精細化戶型建筑內(nèi)部尺適宜人保證高舒適度的同時，節(jié)省出更多建筑給疊墅，實現(xiàn)土地溢價產(chǎn)品設計原則產(chǎn)品體驗別墅化產(chǎn)品級配更優(yōu)化將對別墅戶型設計的生活理解，全面移植到高層設計當中，多面寬、大面寬設計從根本上改善日照、通風、景觀的問題，將內(nèi)外景觀資源利用到極致，無敵視野盡攬城市繁華根據(jù)面積區(qū)間量身打造更優(yōu)級配標準部嚴格把控級配，更能滿足客戶多樣和全新的生活理念，輔助空間的升級升居住調(diào)性，打造豪宅品質(zhì)59—165系列層層分級產(chǎn)品有溫度

/

有深度

/

有情懷悅享?59樂享?100奢享?

16小材大用一見傾心舉世無雙SMALL

ALL-SIDEDLOVE

AT

FIRST

SIGHTTHE

UNIQUEYSD戶型設計成都青羊高坎

70畝規(guī)劃方案設計Planning

Design

of

70

MU

OF

QINGYANG

RIDGE

INCHENGDUAPARTMENTLAYOUTDESIGN產(chǎn)品設計疊墅價值提升點01

附加值最大02

露臺贈送03

庭院/地下室贈送超大面積贈送多功能活動空間高品質(zhì)生活體驗YSD產(chǎn)品設計成都青羊高坎

70畝規(guī)劃方案設計Planning

Design