深圳工程管理籌劃指導(dǎo)書

深圳工程管理籌劃指導(dǎo)書

北京萬(wàn)科企業(yè)

XX工程經(jīng)理部

目錄

1、工程概況5

1.1序言5

1.2工程概況5

1.3工程規(guī)劃5

1.4工程及工程管理重點(diǎn)和難點(diǎn)5

2、工程部管理架構(gòu)及主要崗位描述6

2.1部門主要工作內(nèi)容6

2.2組織架構(gòu)圖6

2.3主要崗位職責(zé)7

3、工程開展方案8

4、工程總控制進(jìn)度方案8

4.1工程施工管理流程9

4.2工程總控制方案9

4.3工程控制方案關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)9

5、施工單位和監(jiān)理公司組織方案9

5.1總承包商組織方案9

5.2監(jiān)理公司組織方案10

5.3甲方直接分包工程組織方案10

6、材料設(shè)備供給方案10

7、工程進(jìn)度方案保證措施12

7.1工程進(jìn)度方案關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)12

7.2甲方進(jìn)度方案編制12

7.3總包施工進(jìn)度方案審核13

7.4施工過(guò)程中施工進(jìn)度方案審核13

7.5總包施工協(xié)調(diào)管理13

7.6獎(jiǎng)懲機(jī)制13

7.7甲分包施工進(jìn)度方案控制14

7.8甲方方案內(nèi)部協(xié)調(diào)14

7.9息包方案控制14

7.10現(xiàn)場(chǎng)交通情況14

7.11民擾情況14

7.12外協(xié)工作15

8、工程質(zhì)量保證措施15

8.1圖紙審查制度15

8.2施工單位質(zhì)量保證體系15

8.3監(jiān)理公司職責(zé)15

8.4設(shè)備材料進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收制度15

8.5樣板制度16

8.6XX工程質(zhì)量管理要點(diǎn)16

8.7技術(shù)方案先行制度16

8.8質(zhì)量通病處理17

8.9日常質(zhì)量管理17

8.10設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)問(wèn)題18

8.11質(zhì)量事故處理18

8.12外線施工設(shè)計(jì)和管理18

8.13入住前質(zhì)量檢查和維修18

9、工程本錢控制措施18

9.1工程本錢控制目標(biāo)18

9.2工程木錢控制措施19

10、平安文明施工管理20

10.1施工現(xiàn)場(chǎng)CI標(biāo)識(shí)系統(tǒng)20

10.2施工過(guò)程管理22

11成品保護(hù)措施22

12信息協(xié)調(diào)管理22

12.1工程印章管理22

12.2郵件管理23

12.3文件管理23

12.4會(huì)議制度25

13設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)與管理25

13.1實(shí)施方案階段25

13.2施工圖設(shè)計(jì)階段26

13.3施工階段26

附圖：萬(wàn)科XX工程總平面圖

附件：一、XX工程開展方案

二、XX工程一期工程總控制方案

1、工程概況

1.1序言

投資方：北京萬(wàn)科企業(yè)

開展商：北京海開萬(wàn)科房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司

規(guī)劃設(shè)計(jì)和總圖設(shè)計(jì)：北京市建筑設(shè)計(jì)研究院

單體設(shè)計(jì)：華特建筑設(shè)計(jì)參謀公司

美國(guó)GBBN設(shè)計(jì)公司

總承包商：

監(jiān)理公司：

1.2工程概況

萬(wàn)科XX工程位于北京市海淀區(qū)，小區(qū)用地面積98814m2,總建筑面積1465610?。

住宅局部由1#至26#住宅樓組成，建筑面積為138759m2,地上4至5層為住宅，建

筑面積為106898a?；地下一層為車庫(kù)（1#、2#樓地下一層為人防兼地下車庫(kù)），建筑面積

為31861m2。

配套公建局部包括商業(yè)街、會(huì)所、幼兒園、住宅底商及配套設(shè)備用房等，建筑面積

7802m2,商業(yè)街、幼兒園地上2、3層，無(wú)地下室；會(huì)所地上2層，地下1層。

住宅樓結(jié)構(gòu)形式為鋼筋混凝土框支抗震墻，根底為墻下或柱下筏板根底。

商業(yè)街、會(huì)所、幼兒園結(jié)構(gòu)形式為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，商業(yè)街、幼兒園根底為鋼筋

混凝土擴(kuò)展根底；會(huì)所為墻下或柱下筏板根底。

1.3工程規(guī)劃

萬(wàn)科XX工程分兩期開發(fā)，一期工程包括1#?18#住宅樓，商業(yè)街、會(huì)所等；二期工

程包括19#?26#住宅樓及幼兒園等。

一期工程開工時(shí)間為年3月150,竣工備案時(shí)間為年12月30日，入住時(shí)間為年6

月30日。二期工程開工時(shí)間暫定為年8月份，年年底±0.030以下結(jié)構(gòu)完工。

一期銷售賣場(chǎng)和樣板間，于年3月15日開工，年8月31日竣工，年9月1日開盤銷

售。

1.4工程及工程管理重點(diǎn)和難點(diǎn)

根據(jù)萬(wàn)科XX工程設(shè)計(jì)要點(diǎn)、工程開展方案和施工實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，列出以下工程及工程管

理的重點(diǎn)和難點(diǎn):

商業(yè)街、幼兒園根底墊層換填施工；

住宅樓鋼筋混凝土框支抗震墻轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)施工；

銷售賣場(chǎng)工程工期緊，旅工技術(shù)及工程管理保障措施；

一期工程市政工程與主體工程交叉作業(yè)，施工技術(shù)及施工管理保障措施。

2、工程部管理架構(gòu)及主要崗位描述

2.1部門主要工作內(nèi)容

負(fù)責(zé)從可行性研究開始，直到工程竣工的全過(guò)程管理。主要是工程實(shí)施過(guò)程中的進(jìn)度

控制、質(zhì)量控制、木錢控制及相關(guān)的合同管理、信息管理，并協(xié)調(diào)公司內(nèi)各相關(guān)部門和政

府各職能部門。

(1)工程立項(xiàng)階段的建設(shè)工期和實(shí)施進(jìn)度的執(zhí)行。

(2)監(jiān)理公司及各施工承包商的考察。

(3)施工許可證的辦理。

(4)工程組織管理機(jī)構(gòu)和規(guī)章制度的健全，各專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)方案的制定。

(5)建設(shè)工程征地、拆遷和施工場(chǎng)地“三通一平”的落實(shí)。

(6)工程施工組織設(shè)計(jì)的審定。

(7)圖紙會(huì)審和技術(shù)交底的組織。

(8)材料設(shè)備招標(biāo)方案的提供及材料設(shè)備進(jìn)場(chǎng)日期確實(shí)定。

(9)施工現(xiàn)場(chǎng)勘探及測(cè)量放線的組織實(shí)施。

(10)現(xiàn)場(chǎng)施工平安及環(huán)保措施的檢查落實(shí)。

(11)施工進(jìn)度方案的審核及檢查。

(12)按各承包合同規(guī)定的進(jìn)度要求及質(zhì)量要求，對(duì)各項(xiàng)工程款項(xiàng)審批及支付。

(13)施工過(guò)程中的質(zhì)量預(yù)測(cè)和動(dòng)態(tài)控制。

(14)工程竣工的驗(yàn)收作組織及各項(xiàng)手續(xù)的辦理。

(15)工程實(shí)施過(guò)程中的相關(guān)信息及資料管理。

2.2組織架構(gòu)圖

項(xiàng)目總經(jīng)理

設(shè)計(jì)師項(xiàng)目總經(jīng)理助理

景

觀

工

程

師

工程部組織架構(gòu)安排如上圖，并根據(jù)工程進(jìn)展需要和公司要求，做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。

2.3主要崗位職責(zé)

工程總經(jīng)理

.1萬(wàn)科XX工程施工階段現(xiàn)場(chǎng)總代表。

.2對(duì)工程施工過(guò)程的進(jìn)度、質(zhì)量、平安文明、本錢負(fù)責(zé)。

.3協(xié)調(diào)工程內(nèi)部和外部關(guān)系。

.4按公司工程開展方案完成工程建設(shè)。

工程總經(jīng)理助理

.1協(xié)助工程總經(jīng)理進(jìn)行工程管理。

.2負(fù)責(zé)工程內(nèi)部管理工作。

標(biāo)段負(fù)責(zé)人

.1各自標(biāo)段內(nèi)主體工程、市政工程、景觀工程的施工管理負(fù)責(zé)人，對(duì)施工進(jìn)度、質(zhì)量、

平安文明、本錢負(fù)責(zé)

.2協(xié)調(diào)本標(biāo)段監(jiān)理公司、設(shè)計(jì)院、總承包商、分包商的工作。

.3協(xié)調(diào)本標(biāo)段各專業(yè)之間的工作。

.4標(biāo)段一負(fù)責(zé)人保證銷售賣場(chǎng)按時(shí)保質(zhì)竣工。

.5負(fù)責(zé)組織本標(biāo)段的竣工驗(yàn)收工作

專業(yè)工程師

.1做好本專業(yè)工程工程管理工作，對(duì)負(fù)責(zé)專業(yè)工程的施工進(jìn)度、質(zhì)量、平安文明和本

錢負(fù)責(zé)。

.2負(fù)責(zé)組織本專業(yè)的驗(yàn)收工作。

.3現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)變更、簽證工作。

.4配合本錢工程師做好簽證、結(jié)算的工程量確認(rèn)工作。

.3協(xié)調(diào)本專業(yè)與其他專業(yè)的工作。

本錢工程師

.1聯(lián)合專業(yè)工程師做好職責(zé)范圍內(nèi)的招投標(biāo)工作。

.2日常工作中設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證等與本錢有關(guān)的工作

.2負(fù)責(zé)竣工結(jié)算。

資料管理員

.1負(fù)責(zé)工程部各種檔案資料的收集、分類、整理、歸檔工作。

.3按文件處理程序負(fù)責(zé)接收、登記、發(fā)放各部往來(lái)文等。

行政管理員

.1負(fù)責(zé)工程部對(duì)內(nèi)對(duì)外日常行政工作。

.3負(fù)責(zé)固定資產(chǎn)管理的管理工作。

.4負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)保安和平安消防工作。

3、工程開展方聚

詳見附件一《XX工程開展方案》。

4、工程總控制進(jìn)度萬(wàn)案

工程總控制方案是在公司《工程開展方案》的根底上，根據(jù)工程目前進(jìn)展情況、工程設(shè)

計(jì)特點(diǎn)、現(xiàn)場(chǎng)地質(zhì)情況，并綜合考慮施工現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)區(qū)地形、大小，現(xiàn)場(chǎng)周邊交通、市政環(huán)境的

影響，編制形成的。

XX工程總控制方案主要考慮期工程從現(xiàn)場(chǎng)拆遼到業(yè)主入住的整個(gè)流程，二期工程將

根據(jù)一期工程銷售狀況靈活安排，擬年底完成±0.000以下結(jié)構(gòu)施工。

4.1工程施工管理流程

XX工程工程包括基坑工程、地基處理工程、根底結(jié)構(gòu)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、屋面工程、

防水工程、初裝修工程、外裝修工程、暖衛(wèi)工程、強(qiáng)電工程、弱電工程、人防工程、小市政

工程、園林景觀工程，以及商業(yè)街、會(huì)所、銷售賣場(chǎng)公共部位的精裝修工程等。

工程施工管理總流程：

工程開工一一基坑開挖一一（地基處理）一一根底工程一一地下室結(jié)構(gòu)一一±0.000以

上結(jié)構(gòu)施工一一水、暖、電系統(tǒng)安裝一一屋面工程、初裝修、外裝修工程一一設(shè)備安裝一一

精裝修小市政工程園林景觀竣工備案入住

4.2工程總控制方案

見附件二《XX工程一期工程總控制方案》。

4.3工程控制方案關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)

序號(hào)關(guān)鍵任務(wù)開始時(shí)間完成時(shí)間

1.建設(shè)工程規(guī)劃許可證_____年11月20日一年1月10日

2.開工證_年1月16日_年3月14日

3.監(jiān)理公司及總承包商招投標(biāo)_____年11月15日_____年2月20日

4.開工時(shí)間_____年3月15日

5.住宅樓地基與根底工程_____年3月15H_____年5月17日

6.1#~18#住宅樓主體結(jié)構(gòu)施工_____年5月18日_____年7月16日

7.1#?18#住宅樓工程竣工_年11月30日

8.樓竣工備案_年12月1日_年12月30日

9.市政工程_____年8月1日_____年11月16日

10.銷售賣場(chǎng)及樣板間結(jié)構(gòu)施工_____年3月15日_____年5月22日

11.銷售賣場(chǎng)及樣板間竣工_年8月31日

12.銷售開盤_____年9月1日

13.景觀工程_____年3月1日_____年5月20日

14.一期入住_____年6月30日

5、施工單位和監(jiān)理公司組織方案

根據(jù)公司總體方案，萬(wàn)科XX工程分兩期開發(fā)，一期工程包括住宅樓，商業(yè)街、

會(huì)所等；二期工程包括19#~26#住宅樓及幼兒園等。

5.1總承包商組織方案

期工程分為兩個(gè)標(biāo)段，分別由兩家總承包商負(fù)責(zé)施工，標(biāo)段包括1#?10#住宅樓,

商業(yè)街、會(huì)所等，標(biāo)段二包括住宅樓；二期工程方案由標(biāo)段二總承包商負(fù)責(zé)施工,

總承包商采用工程量清單招標(biāo)方式確定。

5.2監(jiān)理公司組織方案

XX工程由一家監(jiān)理公司總負(fù)責(zé)。

5.3甲方直接分包工程組織方案

XX工程中，甲方直接分包的工程包括：

(1)鋁合金門窗

(2)入戶門、車庫(kù)門、單元門

(3)直飲水系統(tǒng)

(4)污水處理設(shè)備

(5)燃?xì)獗趻鞝t

(6)電暖氣

(7)戶式中央空調(diào)

(8)車庫(kù)消防系統(tǒng)

(9)消防水箱

(10)有線電視和衛(wèi)星接收系統(tǒng)

(11)寬帶網(wǎng)絡(luò)

(12)安防工程

(13)中壓調(diào)壓站

(14)市政工程

6、材料設(shè)備供給方案

詳見下表，《XX工程材料設(shè)備采購(gòu)方案》。

采購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)

序供方進(jìn)場(chǎng)招標(biāo)完考察時(shí)

材料設(shè)備名稱采購(gòu)方式單位數(shù)量確定/出圖

號(hào)時(shí)間成時(shí)間間

時(shí)間

1商品碎乙供Ilf600002005.3.23

2鋼材甲供噸92(X)2005.3.10

3鋼結(jié)構(gòu)乙供噸2502005.5.20

采購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)

序供方進(jìn)場(chǎng)招標(biāo)完考察時(shí)

材料設(shè)備名稱采購(gòu)方式單位數(shù)量確定/出圖

號(hào)時(shí)間成時(shí)間間

時(shí)間

空心混凝土砌

4乙供M390002005.5.16

塊

5隔斷板材乙供M213002005.7.10

6成品煙道乙供M61002005.7.10

7防水涂膜乙供M212500

8防水卷材乙供M287(XM)2005.3.20

外墻外保溫系

9乙供M2860002005.7.)0

統(tǒng)

10鋁合金門窗甲分包M2282002005.7.102005.5.12005.32005.3

11入戶門甲分包橙4542005.7.12005.32005.3

12單元門甲分包樟552005.10.202005.5.12005.32005.3

13鋼制欄桿扶手乙供M61502005.7.10

空調(diào)百頁(yè)甲方限價(jià)

14套21502005.5.12005.32005.3

乙供

內(nèi)外墻涂料甲供［集

15團(tuán)戰(zhàn)略供M269(XX)2005.8.10

給商）

墻地磚（外墻

甲方限價(jià)

16面磚、露臺(tái)地M245002005.8.102005.6.12005.42005.5

乙供

磚）

石材（外墻、

甲方限價(jià)

17樓梯間、入口M2110002005.9..102005.7.12005.52005.6

乙供

門廳）

戶式中央空調(diào)

23甲分包戶4542005.5.152005.3.12005.12005.2

系統(tǒng)

高壓配電柜供電局招

25臺(tái)402005.7.10

標(biāo)

低壓配電柜供電局招

26臺(tái)402005.7.10

標(biāo)

三箱（表箱、

27戶箱、低壓配甲供臺(tái)9002005.4.152005.32005.3

電箱）

電線電纜甲方限價(jià)

28米700002005.4.252005.4.12005.32005.3

乙供

29PVC電線套管乙供米300002005.4.25

30金屬電線套管乙供米300002005.4.25

室內(nèi)燈具甲方限價(jià)

31套27262005.10.52005.8.12005.72005.7

乙供

32室外燈具甲供套5002005.10.52005.9.12005.72005.8

33開關(guān)插座甲供貨個(gè)130002005.10.5

采購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)

序供方進(jìn)場(chǎng)招標(biāo)完考察時(shí)

材料設(shè)備名稱采購(gòu)方式單位數(shù)量確定/出圖

號(hào)時(shí)間成時(shí)間間

時(shí)間

（集團(tuán)統(tǒng)

一采購(gòu)）

34對(duì)講設(shè)備甲分包套4542005.10.52005.8.12005.72005.7

閉路監(jiān)視設(shè)備攝像

35甲分包個(gè)2005.10.52005.8.12005.72005.7

頭90

36家居安防設(shè)備甲分包個(gè)9162005.10.52005.8.12005.72005.7

37門禁設(shè)備甲分包套552005.10.52005.8.12005.72005.7

38停車場(chǎng)設(shè)備甲分包套92005.10.52005.8.12005.72005.7

39寬帶網(wǎng)絡(luò)甲分包點(diǎn)4542005.10.52005.8.12005.72005.7

有線電視及衛(wèi)

40甲分包套12005.10.52005.8.12005.72005.7

星接收系統(tǒng)

45車棚甲分包個(gè)102005.10.12005.9.12005.82005.8

46信報(bào)箱甲分包個(gè)552005.10.52005.9.12005.82005.8

7、工程進(jìn)度方案保證措施

7.1工程進(jìn)度方案關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)

XX工程一期工程關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)如下:

序號(hào)完成時(shí)間

1.開工時(shí)間2005年3月15日

2.1#?18#住宅樓根底工程完工2005年5月17日

3.1#~18必主宅樓結(jié)構(gòu)封頂2005年7月16日

4.1#~1的住宅樓工程竣工2005年11月30日

5.樓竣_L備案2005年12月30日

6.市政工程2005年11月16B

7.銷售賣場(chǎng)及樣板間結(jié)構(gòu)封頂2005年5月22日

8.銷售賣場(chǎng)及樣板間竣工2005年8月31日

9.銷售升盤2005年9月1日

10.一期入住2006年6月30日

7.2甲方進(jìn)度方案編制

考慮到本工程會(huì)所和商業(yè)街需要在年8月31日前竣工，包括中心園林景觀，1#?18#嘍

需要在年12月30日前竣工備案，工期非常緊張。在編制《工程總控制方案》時(shí)，按地下外

墻防水、土方回填施工與結(jié)構(gòu)施工平行作業(yè)考慮（采取必要的技術(shù)措施和平安保護(hù)措施），

可以節(jié)省工期I個(gè)月左右。

另外，商業(yè)街地基處理方式，原設(shè)計(jì)采用2：8灰土換填，為加快施工進(jìn)度，保證工程

質(zhì)量:，建議采用級(jí)配砂石換填。

開工前，工程經(jīng)理部聯(lián)合工程管理部根據(jù)《工程總控制方案》，以及甲分包、甲供貨、

甲指定、甲限價(jià)等供給方案，編制切實(shí)可行的甲分包商組織方案和材料設(shè)備采購(gòu)方案，著重

描述考察時(shí)間、二次設(shè)計(jì)時(shí)間、招投標(biāo)時(shí)間和進(jìn)場(chǎng)時(shí)間等各階段控制節(jié)點(diǎn)。

7.3總包施工進(jìn)度方案審核

施工合同簽訂后，工程開工前，總承包商根據(jù)施工合同要求編制《施工組織設(shè)計(jì)》和《工

程總施工進(jìn)度方案》，上報(bào)監(jiān)理公司。

監(jiān)理公司審核總承包商《工程總施工進(jìn)度方案》的合理性和可行性，與以及《施工組織

設(shè)計(jì)》中有關(guān)施工進(jìn)度方案的技術(shù)保證措施和工程管理保證措施的有效性。審核通過(guò)后，那

么轉(zhuǎn)送工程經(jīng)理部審核。

工程經(jīng)理部著重審核總承包商《工程總施工進(jìn)度方案》與《公司《工程開展方案》和工

程經(jīng)理部《工程總控制方案》的各關(guān)鍵工期節(jié)點(diǎn)的符合性。

對(duì)其中的不符合項(xiàng)，催促總包單位進(jìn)行整改；審批通過(guò)后的《工程總施工進(jìn)度方案》將

作為總包合同的一局部?？偝邪贪磁鷾?zhǔn)的《工程總施工進(jìn)度方案》組織施工，監(jiān)理公司按

此方案進(jìn)行監(jiān)督。

7.4施工過(guò)程中施工進(jìn)度方案審核

施工總承包商按照《工程總施工進(jìn)度方案》編制施工月度方案，并細(xì)化至周方案、以至

于日方案，監(jiān)理公司予以審核各細(xì)部方案與《工程總施工進(jìn)度方案》的符合性和合理性。

7.5總包施工協(xié)調(diào)管理

對(duì)于甲分包和甲供貨，總承包商按合約規(guī)定收取總包管理費(fèi)，將其納入總包管理范圍之

內(nèi)?？偘诰幹啤豆こ炭偸┕みM(jìn)度方案》時(shí)，應(yīng)充分考慮中分包和中供貨的影響，將其編制

在內(nèi)。

施工過(guò)程中，總包應(yīng)按時(shí)組織甲分包和甲供貨的進(jìn)場(chǎng)，為其提供必要的作業(yè)條件和作業(yè)

環(huán)境。

工程經(jīng)理部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和監(jiān)督總包和甲分包的關(guān)系。

本工程鋼筋為甲供，總承包商提前20天報(bào)鋼筋工程量，一次報(bào)量考慮兩層施工需要，

工程經(jīng)理部負(fù)責(zé)審核上報(bào)工程量，報(bào)工程管理部進(jìn)行采購(gòu)。

7.6獎(jiǎng)懲機(jī)制

除了一般的獎(jiǎng)懲制度外，根據(jù)本工程的特點(diǎn)，在合同中，增加以下關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)獎(jiǎng)懲機(jī)制:

（1）銷售賣場(chǎng)±0.000以下結(jié)構(gòu)完工；（2）銷售賣場(chǎng)初裝修和水暖電完工；（3）住宅

樓結(jié)構(gòu)封頂。

7.7甲分包施工進(jìn)度方案控制

各分包商在進(jìn)場(chǎng)前，工程經(jīng)理部對(duì)其施工周期要求進(jìn)行交底，各分包商按照要求編制《施

工進(jìn)度方案》，并.上交《施工組織設(shè)計(jì)》，工程經(jīng)理部聯(lián)合監(jiān)理公司審核《施工組織設(shè)計(jì)》中

機(jī)械設(shè)備配置、人力資源配置、材料供給方案能否滿足施工進(jìn)度要求，提出整改意見，反應(yīng)

給各分包商，各分包商修正后重新報(bào)審。

7.8甲方方案內(nèi)部協(xié)調(diào)

工程經(jīng)理部負(fù)責(zé)與工程管理部、設(shè)計(jì)部、銷售部溝通，在充分考慮招投標(biāo)方案、設(shè)計(jì)方

案、營(yíng)銷方案的根底上，編制各分局部項(xiàng)、材料、樣板方案，如《階段性施工進(jìn)度方案》、

《月施工進(jìn)度方案》、《工程材料限價(jià)方案》、《圖紙交付方案》、《分包商進(jìn)廠方案》、《樣品確

認(rèn)方案》等。

當(dāng)施工方案、招投標(biāo)方案、設(shè)計(jì)方案、營(yíng)銷方案中某一項(xiàng)發(fā)生變化是，應(yīng)由工程管理部

組織召開《工程協(xié)調(diào)會(huì)》，在不影響公司《工程開展方案》關(guān)鍵目標(biāo)的前提下，協(xié)調(diào)調(diào)整各

有關(guān)方案；對(duì)影響公司《工程開展方案》關(guān)鍵目標(biāo)的，應(yīng)上報(bào)公司總經(jīng)理層。

工程經(jīng)理部負(fù)賁將調(diào)整后的《工程總控制方案》下發(fā)至監(jiān)理公司和總承包商，總承包商

相應(yīng)調(diào)整施工方案，重新報(bào)監(jiān)理公司和工程經(jīng)理部審核。

7.9總包方案控制

總承包商按照《工程總施工進(jìn)度方案》和各細(xì)部施工方案，組織施工。

每周監(jiān)理例會(huì)，工程經(jīng)理部和監(jiān)理公司負(fù)貨審核上周工程完成情況，與上周施工方案昨

比照，對(duì)工期滯后情況，監(jiān)理公司協(xié)助總承包商查明原因，制定切實(shí)可行的趕工措施方案，

以滿足月度施工方案，該方案報(bào)工程經(jīng)理部存檔。

每月總承包商提交《工程月報(bào)》，工程經(jīng)理部和監(jiān)理公司負(fù)責(zé)審核上月工程完成情況，

與上月施工方案作比照，對(duì)工期滯后情況，監(jiān)理公司協(xié)助總包森明原因，制定切實(shí)可行的趕

工措施方案，趕工效果應(yīng)表達(dá)在下月施工進(jìn)度方案中，以滿足《工程總施工進(jìn)度方案》，該

方案報(bào)工程經(jīng)理部存檔。

7.10現(xiàn)場(chǎng)交通情況

XX工程?hào)|側(cè)交通要道圓明園西路、現(xiàn)場(chǎng)北側(cè)肖家河北街、肖家河路、肖家河中街都

可能進(jìn)行市政施工，為減輕對(duì)工程施工產(chǎn)生的影響，進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)考慮兩條道路，一條是走圓明

園西路、肖家河北街；一條是走京密引水渠、肖家河西路、肖家河中街。施工過(guò)程中根據(jù)市

政施工情況靈活選擇交通道路。

7.11民擾情況

總包作業(yè)時(shí)間和施工噪音按照北京市平安文明有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，減少擾民現(xiàn)象。工程經(jīng)理

部負(fù)責(zé)與周邊鄉(xiāng)政府和派出所的聯(lián)系和溝通，借助社會(huì)力量解決民擾現(xiàn)象，減少影響。

7.12外協(xié)工作

工程經(jīng)理部、工程管理部、工程拓展部負(fù)責(zé)與質(zhì)量監(jiān)督站、煤氣公司、電力局、自來(lái)水

公司等政府、行業(yè)部門的溝通，提前聯(lián)絡(luò)，各項(xiàng)配合工作按時(shí)完成，從而保證《工程總控制

方案》的順利實(shí)現(xiàn)。

垢工程質(zhì)量保癥措施

8.1圖紙審查制度

施工圖出圖后，由工程管理部組織，工程經(jīng)理部、設(shè)計(jì)部等參加，對(duì)施工圖紙進(jìn)行詳細(xì)

的審查，重點(diǎn)檢查其與設(shè)計(jì)指導(dǎo)書、設(shè)計(jì)任務(wù)書的符合性，施工做法的合理性，對(duì)圖紙上出

現(xiàn)的問(wèn)題，形成審查文件，轉(zhuǎn)設(shè)計(jì)院修改后重新出圖。

開工前，由工程經(jīng)理部組織，總承包商、設(shè)計(jì)院、監(jiān)理公司參加，進(jìn)行設(shè)計(jì)交底和圖紙

會(huì)審，并形成圖紙會(huì)審紀(jì)要。

8.2施工單位質(zhì)量保證體系

總承包商在開工前，根據(jù)XX工程工程特點(diǎn)和合同規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)，編制《XX工程質(zhì)

量方案》，井上報(bào)工程經(jīng)理部和監(jiān)理公司。工程經(jīng)理部協(xié)助監(jiān)理公司審查其質(zhì)量保證體系、

質(zhì)量保證措施、主要工程施工方案選擇的合理性和有效性，并將意見以書面形式反應(yīng)給總承

包商進(jìn)行修改。

8.3監(jiān)理公司職責(zé)

監(jiān)理公司受萬(wàn)科公司的委托，對(duì)XX工程質(zhì)量進(jìn)行全過(guò)程、全方面的管理。由于一期工

程兩個(gè)標(biāo)段由一家監(jiān)理公司負(fù)責(zé)監(jiān)理，二期工程明年還要開工，監(jiān)理公司人力資源配置時(shí)應(yīng)

考慮按工程進(jìn)度需要進(jìn)行調(diào)整，各專業(yè)要配備足夠的監(jiān)理工程師。

監(jiān)理公司負(fù)責(zé)組織召開周監(jiān)理例會(huì)和重要工程技術(shù)協(xié)調(diào)會(huì)，按時(shí)上報(bào)《監(jiān)理月報(bào)》，按

《監(jiān)理規(guī)劃》和《監(jiān)理實(shí)施細(xì)那么》進(jìn)行工程管理。

工程經(jīng)理部對(duì)監(jiān)理公司的工作進(jìn)行監(jiān)管和幫助。

對(duì)監(jiān)理公司的具體要求，在《監(jiān)理合同》中明確說(shuō)明。

8.4設(shè)備材料進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收制度

對(duì)于工程中甲供材料，甲指材料，施工前，工程管理部、設(shè)計(jì)部、工程經(jīng)理部必須進(jìn)行

實(shí)地考察，考察其規(guī)格、型號(hào)、施工工藝、節(jié)點(diǎn)處理、成品保護(hù)方式，并由相關(guān)部門進(jìn)行封

樣。

不管是甲供材料設(shè)備、還是承包商供給的材料設(shè)備，進(jìn)場(chǎng)時(shí)，都由總包按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、

合同要求和樣板進(jìn)行檢驗(yàn)，影響結(jié)構(gòu)和使用功能的，還要按照要求進(jìn)行見證取樣試驗(yàn)。

未經(jīng)檢驗(yàn)合格，任何材料不得使用在工程ho

對(duì)檢驗(yàn)不合格者，應(yīng)將該設(shè)備材料做上標(biāo)志，進(jìn)行隔離，并盡快作退場(chǎng)處理。

8.5樣板制度

樣板引路是工程質(zhì)量管理的重要手段，在本工程中，任何一分項(xiàng)工程，尤其是防水層、

保溫層、鋼結(jié)構(gòu)施工、轉(zhuǎn)換層施工、鋁合金門窗，都要由承包商先做樣板（樣板間、樣板工

藝等），然后報(bào)監(jiān)理公司和工程經(jīng)理部進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收通過(guò)后，方可進(jìn)行大面積施工。

對(duì)于新材料，新設(shè)備、新工藝等，也要先做樣板，報(bào)監(jiān)理公司、工程管理部、工程管理

部、設(shè)計(jì)部，通過(guò)試驗(yàn)和鑒定后，才可應(yīng)用的工程上。

8.6XX工程質(zhì)量管理要點(diǎn)

分析XX工程的設(shè)計(jì)特點(diǎn)，結(jié)合工程管理要求，擬將以下工程部位作為本工程的管理要

點(diǎn)，施工中應(yīng)加強(qiáng)管理：

（1）一期工程商業(yè)街、二期工程幼兒園地基處理（原設(shè)計(jì)采用2：8灰土換填，建議采

用級(jí)配砂石換填）；

（2）1#~26#樓轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)施工；

（3）外墻外保溫體系施工：

（4）鋁合金門窗安裝；

（5）單元門、入戶門安裝；

（6）外墻干掛石材施工；

（7）地下室、屋面防水卷材施工；

（8）廚房、衛(wèi)生間防水涂膜施工；

（9）會(huì)所和商業(yè)街精裝修；

（10）戶式中央空調(diào)；

（11）水暖電管線預(yù)留預(yù)埋；

（12）配電箱、配電柜安裝；

8.7技術(shù)方案先行制度

總承包商和各分包商在施工前,應(yīng)編制各分項(xiàng)工程施工技術(shù)方案，并報(bào)監(jiān)理公司和工程

經(jīng)理部審批，審批通過(guò)后，才能進(jìn)行施工。

未報(bào)施工方案的，一律不得施工。

XX工程中擬審批的施工方案包括:

（1）施工組織設(shè)計(jì)

（2）測(cè)量方案

（3）雨季施工方案

（4）冬季施工方案

（5）基坑支護(hù)施工方案

（6）地基釬探方案

（7）地基處理方案

（8）地下防水施工方案

（9）轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)施工方案

（10）混凝土施工方案

（11）鋼筋施工方案

（12）模板施工方案

（13）砌筑施工方案

（14）腳手架施工方案

（15）屋面工程施工方案

（16）裝修施工組織設(shè)計(jì)

（17）成品保護(hù)施工方案

<18）外墻外保溫施工方案

（19）設(shè)備專業(yè)施工組織設(shè)計(jì)

8.8質(zhì)量通病處理

針對(duì)北京地區(qū)經(jīng)常出現(xiàn)、易引起業(yè)主投訴的墻面開裂、廚廁間漏水、出頂間外墻墻面開

裂，以及在青青家園、萬(wàn)科星園暴露出的防水設(shè)計(jì)不合理、空調(diào)洞倒水、門窗質(zhì)量問(wèn)題、、

結(jié)構(gòu)施工洞和施工縫留設(shè)不合理、以及在施工中暴露出的管理問(wèn)題，由工程管理部組織，工

程部、設(shè)計(jì)部、設(shè)計(jì)院、監(jiān)理公司、承包商參加，召開專門的技術(shù)討論會(huì)，制定有效的措施,

有條件的口J以作樣板，以提高工程質(zhì)量。

8.9日常質(zhì)量管理

工程經(jīng)理部協(xié)助監(jiān)理公司，對(duì)承包商的日常施工進(jìn)行管理，嚴(yán)格施工工藝和工作流程，

對(duì)重要的部位和工藝進(jìn)行旁站。

每周監(jiān)理例會(huì)，總承包商負(fù)責(zé)將上周的工程質(zhì)量實(shí)施情況作總結(jié)匯報(bào)，就工程中出現(xiàn)的

質(zhì)量問(wèn)題，監(jiān)理公司協(xié)助總承包商分析原因，制定糾正措施和預(yù)防措施，杜絕在后續(xù)工程在

類似問(wèn)題重復(fù)出現(xiàn)。

8.10設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)問(wèn)題

對(duì)于在設(shè)計(jì)中（包括鋁合金門窗二次設(shè)計(jì)、精裝修、專業(yè)設(shè)計(jì)）應(yīng)注意的問(wèn)題，工程管

理部、工程經(jīng)理部配合設(shè)計(jì)部，以設(shè)計(jì)指導(dǎo)書的形式向有關(guān)設(shè)計(jì)單位提出要求，明確設(shè)計(jì)要

求和節(jié)點(diǎn)做法，確保設(shè)計(jì)圖紙的深度和質(zhì)量。

8.11質(zhì)量事故處理

對(duì)嚴(yán)重的質(zhì)量事故，由總承包商提出技術(shù)處理方案，并經(jīng)監(jiān)理公司和工程經(jīng)理部認(rèn)可后,

進(jìn)行處理。對(duì)經(jīng)處理的部位，應(yīng)重新檢查驗(yàn)收。

對(duì)于一般的質(zhì)量事故，由總承包商按技術(shù)處理方案處理后，重新檢查驗(yàn)收。

8.12外線施工設(shè)計(jì)和管理

根據(jù)萬(wàn)科星園和青青家園的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，XX工程在做單體設(shè)計(jì)的同時(shí)?，由北京市建設(shè)

設(shè)計(jì)研究院負(fù)責(zé)進(jìn)行總圖設(shè)計(jì)，從源頭上堵住了外線施工混亂現(xiàn)象的產(chǎn)生°

XX工程施工過(guò)程中，合理安排建筑主體施工和外線施工的施工工序、現(xiàn)場(chǎng)布置，將雙

方的交叉作業(yè)影響的矛盾降低到最低點(diǎn)，保證總體工程進(jìn)度和質(zhì)量。

外線施工要跨雨季，要編制相應(yīng)的雨季施工方案，減少雨季施工的影響。

園林景觀設(shè)計(jì)時(shí)，考慮北京地區(qū)氣候條件和施工季節(jié)的影響，合理選擇樹種，保證樹木

一次成活率。

8.13入住前質(zhì)量檢查和維修

根據(jù)完工后內(nèi)部檢查的流程和方法，工程經(jīng)理部、工程管理部、設(shè)計(jì)部、物業(yè)公司一起,

對(duì)主體空間尺寸、觀感質(zhì)量、門窗質(zhì)量等進(jìn)行詳盡的檢查，并對(duì)廚房和衛(wèi)生間做滲水試驗(yàn)，

對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)要求總承包商進(jìn)行維修，確保業(yè)主入住交接的順利進(jìn)行。

9、工程本錢控制措施|

9.1工程本錢控制目標(biāo)

序號(hào)建安本錢工程目標(biāo)本錢（萬(wàn)元）

—主體建筑工程費(fèi)18422.59

1結(jié)構(gòu)及初裝修工程9377.29

2門窗工程2670.99

3公共部位裝修1018.58

4地下車庫(kù)5355.74

二主體安裝工程費(fèi)5192.50

1室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備3259.80

2室內(nèi)設(shè)備及安裝費(fèi)689.32

3室內(nèi)智能化系統(tǒng)費(fèi)290.17

4.地下車庫(kù)953.21

三社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)2391.30

1室外給排水系統(tǒng)327.63

2室外采暖系統(tǒng)0.00

3室外燃?xì)庀到y(tǒng)215.57

4室外上下壓系統(tǒng)1642.52

5室外消防系統(tǒng)0.00

6室外智能化系統(tǒng)135.57

7中水系統(tǒng)70.00

四園林環(huán)境費(fèi)1016.74

1環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)0.00

2綠化建設(shè)費(fèi)463.87

3建筑小品100.00

4道路廣場(chǎng)建造費(fèi)216.00

5圍墻建造費(fèi)90.00

6室外照明56.49

7室外零星工程56.49

8其他33.89

五配套設(shè)施費(fèi)1399.56

1會(huì)所422.01

物業(yè)用房、熱力機(jī)房、交接間、

2370.61

配電房、中水用房及其它

3托幼園所569.18

4垃圾站21.76

5煤氣調(diào)壓站16.00

合計(jì)28423

9.2工程本錢控制措施

招投標(biāo)及工程采購(gòu)方式

XX工程招投標(biāo)采用工程量清單方式。相對(duì)于以前采用的費(fèi)率招標(biāo)方式而言，采用工程

量清單方式對(duì)成分人員的個(gè)人水平的依賴性降低，能及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)不合理之處，減少變更發(fā)

生，從而降低工程總本錢。

對(duì)丁內(nèi)外墻涂料、插座面板等，采用集團(tuán)集中采購(gòu)方式，可有效的降低產(chǎn)品采購(gòu)本錢，

降低工程造價(jià)。

對(duì)于甲分包、甲供設(shè)備材料，采用網(wǎng).卜.公開招標(biāo)采購(gòu)，實(shí)行“貨比三家、擇優(yōu)選用二

采用合理低價(jià)中標(biāo)的原那么，降低工程本錢。

對(duì)于甲限、甲指設(shè)備材料，工程管理部、本錢管理部、設(shè)計(jì)部，要廣泛考察設(shè)備材料廠

家，在保證工程質(zhì)量的前提下，選擇適當(dāng)?shù)蛢r(jià)設(shè)備材料。

施工過(guò)程本錢管理

本工程土方工程帚較大，開工前，工程經(jīng)理部、工程管理部根據(jù)設(shè)計(jì)和現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)地情況，

做土方平衡分析，盡量做到土方挖填平衡。

在本工程中，將二期已拆遷部位作為一期工程挖方暫時(shí)存土區(qū)，減少土方運(yùn)距，降低土

方工程本錢。

開工前，工程管理部組織施工圖內(nèi)部審查，工程經(jīng)理部組織總承包商、監(jiān)理公司、設(shè)計(jì)

院進(jìn)行圖紙會(huì)審，將圖紙上出現(xiàn)的問(wèn)題消化在圖紙階段，減少工程返工，降低本錢浪費(fèi)。

對(duì)于工程施工過(guò)程中發(fā)生的現(xiàn)場(chǎng)簽證，工程經(jīng)理部專業(yè)工程師負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)審核承包商上報(bào)

的工程量；本錢工程師負(fù)責(zé)每月的設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證和零星工程結(jié)算的審核。

XX工程采用月度付款形式，每月總承包商按合同約定上報(bào)工程月報(bào)，工程經(jīng)理部專業(yè)

工程師協(xié)助監(jiān)理公司負(fù)責(zé)審核確認(rèn)上月完成的工程量，本錢工程師負(fù)責(zé)按確認(rèn)的工程量審核

確認(rèn)工程進(jìn)度款。

10、平安文明施工管理

10.1施工現(xiàn)場(chǎng)CI標(biāo)識(shí)系統(tǒng)

施工現(xiàn)場(chǎng)按公司CI形象設(shè)計(jì)要求做好標(biāo)識(shí)，當(dāng)公司無(wú)規(guī)定時(shí)?，按北京市有關(guān)平安文明

要求執(zhí)行。

施工現(xiàn)場(chǎng)CI標(biāo)識(shí)系統(tǒng)要求在總包合同中注明，并由工程經(jīng)理部在總承包現(xiàn)場(chǎng)臨建施工

前進(jìn)行交底。

施工主入口大門

施工主入口臨時(shí)大門如下圖。

施工主入口形象要求

入口處設(shè)置工程概況牌、工程目標(biāo)牌、工程組織架構(gòu)牌、文明施工管理牌.、平安及防火

牌，工程現(xiàn)場(chǎng)平面布置圖，如下列圖。

大門口作硬地處理，車輛出入口位置設(shè)車輛沖洗裝置和排水溝，保證帶有泥土的車輛經(jīng)

沖洗后才能駛?cè)氤鞘薪值馈?/p>

藍(lán)色底塑料板，粘貼

-1------------

工程概況項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目組獲架構(gòu)圖

文明施工管理安全及防火平面布貴圖

60

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臨時(shí)圍墻設(shè)計(jì)

圍墻高度不小于2m。

在總包合同說(shuō)明，現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)圍墻的包裝宣傳權(quán)歸萬(wàn)科公司所有，宣傳籌劃由營(yíng)銷部統(tǒng)-

制定要求或設(shè)計(jì)。

工程部銘牌設(shè)計(jì)

工程部銘牌，寫萬(wàn)科LOGO和工程名稱，懸掛于工程部入口的顯眼處。如下列圖所示。

WINKE

北京萬(wàn)科企業(yè)

XX工程經(jīng)理部

工程經(jīng)理部上墻資料要求

上墻的主要資料包括：工程概況、工程組織架構(gòu)圖、崗位職責(zé)、施工進(jìn)度控制方案、形

象進(jìn)度示意圖、形象進(jìn)度、晴雨表、工程總平面圖等。如下圖。

工程經(jīng)理部工作人員配備要求

在平安帽的前方正中粘貼或噴繪萬(wàn)科標(biāo)志VANKE,平安帽后側(cè)正中粘貼或噴繪“萬(wàn)科工

平安鞋：配備防水、防釘高幫平安鞋。

對(duì)講機(jī)：管理人員在現(xiàn)場(chǎng)均攜帶對(duì)講機(jī)。

胸卡：按公司要求制作，進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)必須佩戴。

公司CI標(biāo)志

塔吊的配重臂上懸拄萬(wàn)科標(biāo)志和“萬(wàn)科地產(chǎn)”字樣的組合標(biāo)志，建筑物懸拄公司統(tǒng)宣

傳標(biāo)語(yǔ)。

現(xiàn)場(chǎng)道路

現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)施工道路采用硬地路基，路旁有良好的排水設(shè)施，交通暢通，路面平整、清潔。

衛(wèi)生間

工程現(xiàn)場(chǎng)衛(wèi)生間由總承包商安排專人及時(shí)清理以保持清潔干凈。

10.2旅工過(guò)程管理

工程開工前，工程經(jīng)理部協(xié)助監(jiān)理公司對(duì)總承包商《施工組織設(shè)計(jì)》中的平安文明要求

進(jìn)行審核，檢查其與萬(wàn)科公司Q形象標(biāo)識(shí)系統(tǒng)符合性，是否滿足北京市平安文明要求。

監(jiān)理公司負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)的日常巡視工作，檢查承包商現(xiàn)場(chǎng)各種材料是否按規(guī)定分類堆放

整齊、臨時(shí)道路是否暢通清潔、各種設(shè)備標(biāo)識(shí)是否完整準(zhǔn)備、現(xiàn)場(chǎng)垃圾是否分類存于固定的

垃圾站、基坑邊是否按規(guī)定作了平安防護(hù)、腳手架平安防護(hù)措是否得力、現(xiàn)場(chǎng)夜間照明是否

足夠、易燃易爆品是否存放于專門的庫(kù)房?jī)?nèi)。對(duì)于發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，要求承包商在規(guī)定期限內(nèi)整

改，整改后報(bào)監(jiān)理公司進(jìn)行復(fù)查。

11成品保護(hù)措施

鋁合金門窗在業(yè)主入住驗(yàn)收前不得撤除型材外表的保護(hù)摸，窗執(zhí)手用保護(hù)膜包裝保護(hù)，

嚴(yán)禁用各類硬物直接敲打鋁框，以免損壞型材；嚴(yán)禁用帶尖物品在鋁框上劃動(dòng)，以免劃傷型

材外表。

樣板房施工完畢后，任何人進(jìn)出，必須穿塑料鞋套，以防污染地板。在房間內(nèi)走動(dòng)，動(dòng)

作要輕，對(duì)房間內(nèi)的物品要輕拿輕放，防止損壞。

樓梯間石材鋪貼完畢后，上面用套木條加以保護(hù)。

外墻石材完活后，易破損局部的棱角處要釘護(hù)先保護(hù)，市政園林等其他工種施工時(shí)不得

劃傷、碰壞石材。

屋面、廚廁間淋水試驗(yàn)和閉水試驗(yàn)驗(yàn)收通過(guò)后，嚴(yán)禁在其上鑿眼開洞，破壞防水層，造

成隱患。

12信息協(xié)調(diào)管理

12.1工程印章管理

印章使用范圍

工程部印章適用于施工過(guò)程中發(fā)給監(jiān)理公司、總包單位及物資材料供給商相關(guān)文件。主

要用于進(jìn)場(chǎng)施工質(zhì)量、進(jìn)度、開復(fù)工等；不適用于公司呈文報(bào)告及部門之間地文件傳閱；有

關(guān)工程竣工備案或?qū)φ毮懿块T控制行業(yè)的配套專業(yè)施工單位及有關(guān)變更洽商均應(yīng)蓋公

司印章。

12.1.2印章管理

工程部印章由工程部行政崗保管，采取統(tǒng)一的審批制度，卬章使用權(quán)由公司總經(jīng)理對(duì)工

程總經(jīng)理授權(quán)，使用過(guò)程中須由工程總經(jīng)理簽字前方可使用。

12.