大廈物業(yè)管理作業(yè)規(guī)程樣本大全

物業(yè)人員儀容儀表與行為舉止

儀容儀表

個人衛(wèi)生至關(guān)重要，所有員工必須始終保持干凈，

以良好的個人形象為公司服務(wù)，因此，必須做到：

1、著裝統(tǒng)一分明，舉止文明大方、得體，精神振著，佩戴

齊全。

2、嚴(yán)禁披衣，敞懷，挽袖，卷褲腿，戴歪帽（貝蕾帽除外）,

穿拖鞋或赤腳，不戴飾物，口袋內(nèi)不裝過多物品。

3、男員工不留胡須，頭發(fā)梳理整齊，頭發(fā)長度不擋眉，后

不觸及衣領(lǐng)，兩則不蓋耳，禁止怪異發(fā)型，女員工頭發(fā)

梳理整齊，發(fā)式與其在公司的身份相符，可施淡雅輕妝,

程度適宜，不可過度施用香水，化妝品及配戴飾物，不

留長指甲，鼻毛不露鼻孔，無體臭和口臭。

4、精神振作，姿態(tài)良好，抬頭挺胸，不彎腰駝背，東倒西

歪，倚物靠物，不袖手叉腰或?qū)⑹植迦胙澊?，工作場?/p>

內(nèi)不吸煙，不喝酒，不吃零食，不勾肩搭背，不哼歌，

不打口哨，不看書報，不聽收音機。

5、不挖耳，摳鼻、不敲桌椅，不隨地吐痰，不亂丟雜物，

不跺腳或玩弄其它物品。

6、工服需保持清潔整齊，熨平、皮鞋保持光亮，鞋襪干凈,

整潔，工牌正確配戴于左胸前。

7、著裝、領(lǐng)帶、領(lǐng)結(jié)、外套、襯衣、皮鞋搭配得當(dāng)

8、工作時間不穿牛仔褲、運動衫、短褲、休閑服、T恤衫、

裝飾物及證章，不穿旅游鞋、運動鞋、涼鞋、拖鞋及赤

腳穿鞋或其它奇異服裝。

9、站姿迎客，微笑點頭，熱情周到。

第二十九條行為舉止

講究文明禮貌，注重行為舉止，表明公司期望在公眾

面前樹立這樣一個形象：在為客戶服務(wù)方面，我們是

最專業(yè)的，在客戶眼里，員工代表了公司，客戶對公

司的第一印象來自于員工的接人待物，言談舉止，因

此，保持良好的行為舉止，就成了服務(wù)工作的一部份,

下列要求須牢記在心，并認(rèn)真執(zhí)行。

1、站立要直，精神要振奮。

2、注意面部表情，微笑，微笑不僅表示友善，也能提高工

作情緒和效率。

3、走路要穩(wěn)，要迅速，不要跑。

4、不要在公共場所打哈欠或打噴嚏，如無法控制，應(yīng)轉(zhuǎn)身

捂住嘴。

5、不挖鼻，摳指甲或做其它小動作。

6、不要在非吸煙區(qū)吸煙。

7、不要高聲叫嚷或打架、罵架。

8、應(yīng)在員工活動區(qū)域梳理頭發(fā)。

9、禁止隨地吐痰或亂扔棄物。

10、禁止使用污言穢語。

第三十條禮貌用語

1、見到客戶或上級領(lǐng)導(dǎo)時主動打招呼，稱呼XX先生或小姐,

保安人員必須行舉手禮。

2、根據(jù)不同場合使用下列禮貌用語：

?先生/小姐，早上好/下午好/晚上好。

?謝謝/不用客氣。

?勞駕/對不起

?對不起，打攪您了。

?您需要幫忙嗎？

?請。

?我可以進(jìn)來嗎？

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?請稍等。

?是的，我會盡力來幫您。

?再見。

3、接聽電話

?電話鈴響三聲內(nèi)須拿起話筒。

?拿起話筒時說：早上好/下午好/晚上好，XX公司/XX部門,

我姓X,請問有什么可以幫您嗎？

?仔細(xì)聽，反應(yīng)迅速，當(dāng)聽清對方要找誰時，應(yīng)答：請稍等。

?當(dāng)對方要找的人不在時說：對不起，XX先生/小姐不在，

方便留言嗎？

?記下留言后說：謝謝，再見。

4、上門服務(wù)

?您好，我是管理處的，我姓X（出示工作證）

?打擾您了，謝謝，再見。

5、檢查證件

?先生/小姐，請出示一下您的證件

?請您到這邊登記；

?麻煩您了，謝謝！

?請您到管理處辦理證件。

物業(yè)人員晉升制度

第三十一條晉升條件

1、擬晉升主任、主管、領(lǐng)班人員，必須具備良好的職

業(yè)素質(zhì)，熱

愛本職工作，有創(chuàng)業(yè)精神。

2、廉潔奉公，作風(fēng)正派，團結(jié)同事，遵章守紀(jì)，起模

范作用。

3、有較強的政治責(zé)任感和工作責(zé)任心，有充分勝任擬

晉升職務(wù)的

工作能力和技術(shù)業(yè)務(wù)水平。

第三十二條審批程序及考核

1、公司將依據(jù)崗位職責(zé)對晉升者進(jìn)考核，報總經(jīng)理審批

后辦理聘

任手續(xù)，試用期為三個月。

2、晉升者在擬晉升崗位試用三個月后，依據(jù)晉升條件再

次進(jìn)行考核，考核形式

分為考評、筆試和口頭答辯相結(jié)合，考核內(nèi)容為公共

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部分和崗位職責(zé)、業(yè)務(wù)知識、業(yè)務(wù)技能，具體考核項

目如下：

?敬業(yè)精神和工作責(zé)任心

?禮節(jié)禮貌、儀容儀表、舉止風(fēng)范

?業(yè)務(wù)技能、業(yè)務(wù)素質(zhì)（含英語）

?督導(dǎo)能力、應(yīng)變能力、處理問題的能力

?部門創(chuàng)收情況及費用指標(biāo)控制能力

?語言表達(dá)能力及在員工中的威信

?消防、安全、衛(wèi)生意識

考核小組成員由公司相關(guān)人員組成。

第三十三條新晉升為主任、主管、領(lǐng)班等職務(wù)的人員，根

據(jù)其本人的工作績效，在三個月試用期后，經(jīng)考核合格,

方可享受該職務(wù)待遇。

物業(yè)人員員工辭職與辭退規(guī)范

第三十四條員工辭職與調(diào)動

1、員工因個人原因提出辭職或調(diào)動，須提前十五天向

所屬單位遞交書面申請，須逐層領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，方可

進(jìn)入辭職或調(diào)動程序，申請之期滿，方可辦理相關(guān)

手續(xù)。

2、申請辭職或調(diào)動未獲批準(zhǔn)前，必須堅守崗位，不得

以任何借口拒絕接受領(lǐng)導(dǎo)安排的工作或請假、消極

怠工，違者將按情節(jié)輕重予以處罰，造成經(jīng)濟損失

或嚴(yán)重事故者，將追究法律責(zé)任。

3、員工申請辭職或調(diào)動經(jīng)批準(zhǔn)后，按其批準(zhǔn)日期其單

位不再安排工作，應(yīng)按規(guī)定辦理業(yè)務(wù)，財、物移交

等手續(xù)和調(diào)、離職手續(xù)。

第三十五條凡在合同期內(nèi)被辭退或除名的人員，同時解除

勞動合同關(guān)系，從辭退或除名通知下達(dá)之日起，一

周之內(nèi)必須按規(guī)定迅速辦理工作，財、物等移交手

續(xù)。

第三十六條符合下列條件的，用人單位可提出辭退建議

1、試用期未滿，被證明不符合錄用條件或能力較差，表

現(xiàn)不佳而不能保質(zhì)完成任務(wù)的；

2、嚴(yán)重違反勞動紀(jì)律或公司規(guī)章制度的；

3、患有非本職工作引起的疾病，各類傳染病，或非因公

負(fù)傷，醫(yī)療期滿后，經(jīng)醫(yī)療部門證實身體不適，不能

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勝任本職工作的；

4、能力明顯不適應(yīng)本職工作需要，在內(nèi)部勞動力市場找

不到適當(dāng)工作的；

5、參加崗位適應(yīng)性培訓(xùn)后經(jīng)考核仍不合格或在內(nèi)部勞

動力市場找不到適當(dāng)工作的；

6、勞動態(tài)度差，工作缺乏責(zé)任心和主動性的；

7、通過崗位適應(yīng)性培訓(xùn)后，上崗工作表現(xiàn)仍然較差的；

8、其它情形。

第三十七條有下列情形之一者，公司將不予警告，立即予

以開除

1、工作責(zé)任心差，多次違反公司規(guī)章制度，屢教不改者;

2、無正當(dāng)理由，無故曠工三天或一個月內(nèi)累計曠工三天

者；

3、對公司負(fù)責(zé)人和部門主管或其他人員及家屬有恐嚇、

強暴、協(xié)迫和重大侮辱者；

4、貪污、盜竊、賭博、吸毒、腐化、打架斗毆、煽動怠

工、破壞工作和生活、環(huán)境秩序者；

5、盜用公司名義在外招搖撞騙、泄漏公司秘密、擅離職

守，使公司蒙受重大損失者；

6、服務(wù)態(tài)度惡劣，客戶投訴強烈，破壞公司聲譽和形象

者；

7、觸犯國家法律而被拘留、勞教、逮捕或判刑者；

8、對公司有嚴(yán)重的欺騙行為者；

9、違反國家計劃生育政策者；

10、提供虛假證件者。

第三十八條辭退員工的操作流程

1、部門主管根據(jù)公司規(guī)定的辭退條件，實事求是地對照

員工的現(xiàn)實能力、表現(xiàn)或某些特定的事實，提出辭退

建議，并將辭退單上交經(jīng)理。

2、經(jīng)理接到辭退單后，調(diào)查了解相關(guān)情況，進(jìn)行條件審

查，如果符合辭退條件，簽署意見后上報總經(jīng)理核準(zhǔn)。

3、總經(jīng)理接到辭退單后可根據(jù)具體情況與擬辭退的員

工談話，了解擬辭退員工的思想反應(yīng)和意見，根據(jù)實

事情況確認(rèn)是否需要辭退，如確認(rèn)需辭退的，即簽署

辭退意見，如屬不應(yīng)辭退的，與有關(guān)部門主管溝通后,

協(xié)商安排工作。

4、對被辭退員工的處理結(jié)果轉(zhuǎn)行政部備案。

5、由部門主管通知被辭退員工辦理辭退手續(xù)。

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6、時限要求

?經(jīng)理收到辭退單后在3個工作日內(nèi)作出明確答復(fù)。

?總經(jīng)理收到辭退單后在5個工作日內(nèi)做出最終處

理決定。

第三十九條申訴

擬辭退的員工有權(quán)在總經(jīng)理約見談話時或在未收到辭

退最終決定單時主動向經(jīng)理或總經(jīng)理進(jìn)行申訴，但不得

擾亂正常秩序和公司正常的工作。

第四十條辦理移交手續(xù)

1、辭職、辭退或開除的人員經(jīng)批準(zhǔn)后，須首先與所在部

門做好交接工作，才可辦理離職手續(xù)；

2、辦理離職手續(xù)須將工作、財、物移交清楚并持有關(guān)證

明方可根據(jù)出勤情況結(jié)算本人工資；

3、辭職、試用不合格或給公司造成重大損失被開除的無

任何經(jīng)濟補償，試用期滿因公司經(jīng)營狀況發(fā)生變化或

因冗員等而辭退的，按照勞動合同約定給予經(jīng)濟補

償。

物業(yè)人員獎懲制度

第四十一條員工獎勵分下列四種

1、嘉獎：每次獎勵30元；

2、記功：每次獎勵60元；

3、記大功：每次獎勵100元；

4、獎金或晉升：一次獎勵若干元或提職加薪。

第四十二條有下列情形之一者，予以嘉獎

1、品行端正，工作努力，能適時完成重大或特殊交辦

任務(wù)者；

2、拾金不昧（價值在300元以上）者；

3、熱心服務(wù)，有具體事實者；

4、有顯著的善行佳話，足為公司爭得榮譽者；

5、忍受、克服困難，骯臟，難受之工作足為楷模者。

第四十三條有下列情形之一者，予以記功

1、對生產(chǎn)技術(shù)或管理制度建議改進(jìn)，經(jīng)采納施行，有顯

著成效者；

2、節(jié)約物料或廢料利用，有顯著成效者；

3、遇有災(zāi)難，勇于負(fù)責(zé)，處置得宜者；

4、檢舉違規(guī)或損害公司利益屬實者；

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5、發(fā)現(xiàn)職守外故障，予以速報或妥為防止損害足以嘉許

者；

第四十四條有下列事情之一者，予以記大功

1、遇有意外事件或災(zāi)害，奮不顧身，不避危難，因而減

少損害者；

2、維護員工安全，冒險執(zhí)行任務(wù)，確有功績者；

3、維護公司重大利益，避免重大損失者；

4、有其他重大功績者；

第四十五條有下列事情之一者，予以獎金或晉升

1、研究發(fā)明，對公司確有貢獻(xiàn)并使成本降低，利潤增加

者；

2、對公司有特殊貢獻(xiàn)，足為公司同事表率者；

3、一年內(nèi)記大功兩次者；

4、服務(wù)滿五年，考績優(yōu)良，未曾曠工或受過記過以上處

分者。

第四十六條公司各部門每月對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，表現(xiàn)特別突

出，無違章，無違紀(jì)，出全勤的評為先進(jìn)個人，給

予現(xiàn)金獎勵

1、獎勵標(biāo)準(zhǔn)為30元/次.人；

2、各部門先進(jìn)個人的評選比例按總?cè)藬?shù)的10%進(jìn)行；

3、各部門必須在公平、公正、實事求是的原則下將評出

的先進(jìn)個人名單上報行政部、經(jīng)審核批準(zhǔn)后實施獎

勵；

4、主管職務(wù)以上人員不予評選。

第四十七條員工懲罰分為

1、警告：每次罰款30元；

2、記過：每次處罰60元；

3、記大過：每次處罰100元；

4、降級：按所任職務(wù)發(fā)放工資；

5、開除：予以解雇，解除勞動合同。

第四十八條：有下列事情之者，予以警告

1、當(dāng)月內(nèi)遲到或早退兩次或遲到早退之和兩次以上或

未經(jīng)同意私自調(diào)班者；

2、不按規(guī)定著裝或配戴工牌或著裝，配戴不整或穿拖鞋

上班者；

3、儀容儀表不整，留長發(fā)、長指甲、長胡須、衣冠不整

者；

4、工作拖拉，懶散，擅自離崗者；

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5、當(dāng)班時串崗、扎堆、聊天、抽煙、喧嘩、吹口哨，發(fā)

出噪音者；

6、當(dāng)班時聽收音機、錄音機、看電視（培訓(xùn)或工作需要

除外）者；

7、當(dāng)班時拔打私人電話或未經(jīng)允許接待親友或客人或

帶親友進(jìn)入宿舍者；

8、對上司、同事或客人不禮貌者；

9、不按規(guī)定使用車輛或騎車或不排隊橫過馬路者；

10、與同事不合或不服從上級合理安排、指導(dǎo)、情節(jié)輕微

者；

11、不遵守安全規(guī)定或不按操作規(guī)程作業(yè)尚未造成損失

者；

12、隨地吐痰或亂扔垃圾及煙頭者；

13、妨害工作或團體秩序，情節(jié)輕微者；

14、因個人過失發(fā)生工作錯誤，情節(jié)輕微或非工作時間進(jìn)

入管區(qū)閑逛或穿工衣處出者；

15、違反〈宿舍管理規(guī)定〉或〈食堂管理規(guī)定〉者；

第四十九條有下列事情之一者，予以記過

1、當(dāng)月曠工半日以上或委托他人打卡或代人打卡或打

連卡；

2、不服從上級的工作安排或工作指示，因工作疏忽導(dǎo)致

客戶投訴者；

3、未經(jīng)許可擅自使用公司的設(shè)備、工具、機器、車輛者;

4、于禁煙區(qū)吸煙未造成損失者；

5、在工作場所喧嘩、嬉戲、吵鬧、妨礙他人工作而不聽

勸告者；

6、對同事惡意攻擊或誤害、偽證、制造事端者；

7、工作中酗酒，影響自己或他人工作者；

8、因疏忽致機器設(shè)備或物料遭受損害或傷及他人者；

9、威脅、侮辱使用粗言穢語對待客戶或同事者；

10、直接或間接接受客戶任何好處者；

11、上班時間消極、怠工、干私事者；

12、故意損壞公物，在公共區(qū)域亂寫亂畫者；

第五十條有下列事情之一者，予以記大過

1、擅離職守，致公司蒙受重大損失者；

2、在工作場所或工作中酗酒滋事，影響生產(chǎn)，業(yè)務(wù)、

事務(wù)等秩序者；

3、損毀、涂改重要文件或公物者；

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4、怠慢工作或擅自變更工作方法，使公司蒙受重大

損失者；

5、不服從上級領(lǐng)導(dǎo)合理指導(dǎo)，屢勸不聽者；

6、一個月內(nèi)曠工達(dá)兩天者；

7、機器、車輛、儀器及具有技術(shù)性工具，非經(jīng)常使

用人員及單位主管同意擅自操作者（如因此造成

損失，則另負(fù)賠償責(zé)任）；

8、在管區(qū)內(nèi)以任何形式賭博或進(jìn)行不恰當(dāng)異性行為

者；

9、上班睡覺者；

10、泄漏公司機密者；

11、行賄受賄，為己謀私利者；

12、在公司內(nèi)售賣私人物品或募捐者；

第五十一條有下列事情之一者，予以開除

1、毆打客人，同事或同事間相互斗毆者；

2、偷竊或侵占同事、客人、公司財物經(jīng)查實者；

3、吸食毒品者；

4、未經(jīng)許可，兼營其它公司或本公司同類業(yè)務(wù)者；

5、利用公司名義在外招搖撞騙，致公司名義受損者;

6、無故損毀公司財務(wù)，損失重大或第二次損毀、涂

改重大文件或公物者；

7、煽動怠工或罷工者；

8、無故曠工三日以上者；

9、損公肥私，徇私舞弊，有貪污行為者；

10、有意制造部門、個人之間矛盾，影響團結(jié)或

違反公司保密制度者；

11、有不道德行為，下流行為侮辱他人的；

12、非法攜帶槍支彈藥者；

13、散播不利于公司之謠言或挑拔勞資雙方感情

者；

14、參加非法組織者；

15、違反國家法律法規(guī)者；

第五十三條功過抵消規(guī)定

1、嘉獎與警告抵消；

2、記功一次或嘉獎三次抵消記過一次或警告三次；

3、記大功一次或記功三次抵消記大過一次或記過三

次；

4、功過相抵以發(fā)生于同一月度內(nèi)者為限；

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第五十三條處罰程序由當(dāng)事人簽署違章確認(rèn)單，由部門

主管上報經(jīng)理核準(zhǔn)，按處罰內(nèi)容執(zhí)行，無正當(dāng)理由

拒不簽署確認(rèn)單者將加倍處罰。

物業(yè)人員福利制度

第五十四條食宿規(guī)定

1、住宿

?本地區(qū)員工公司不安排住宿；

?外地員工由公司統(tǒng)一安排住宿，保安、維修工必須

集中住勤；

2、伙食

?員工伙食由公司員工食堂定時提供中、晚餐（早餐

不設(shè)）；

?伙食標(biāo)準(zhǔn)：200元/人.月

?不在食堂用餐者不享受伙食費補貼；

第五十五條工資待遇

1、員工工資由基本工資、浮動工資、崗位補貼、醫(yī)療

補貼、加班費組成；

2、試用期員工只發(fā)放基本工資和加班費，其它補貼不

予發(fā)放，試用期滿，經(jīng)考核合格發(fā)放全部工資和所

有補貼；

3、員工入職滿一年、兩年以上的，可根據(jù)其具體表現(xiàn)、

業(yè)績及技能情況按公司薪金調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)給予適當(dāng)加

薪；

4、新提職的員工經(jīng)試用三個月合格后發(fā)放新崗位工

資待遇，試用階段只發(fā)放原崗位工資待遇；

5、公司實行月薪制度，每月按30天計算薪金，發(fā)放

時間為每月的20日左右；

6、加班費按國家規(guī)定發(fā)放，按本人的基本工資計算，

日常加班L5倍，公休日加班2倍，法定節(jié)假日加

班3倍；

7、主任級以上人員平時超過工作無加班費；

8、春節(jié)期間公司人員值班按每日三天計；

第五十六條休假

1、公休假

公司實行六天工作制，星期日屬公休假日，每月工資

中已包括每周一天的加班費；

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2、法定假日

法定假日指元旦、春節(jié)、勞動節(jié)、國慶節(jié)等法律規(guī)定

的假日，休假天數(shù)按國家或當(dāng)?shù)卣撘?guī)定執(zhí)行；

3、病假

?員工因病請假治療，持有關(guān)證明可休病假，無法事

先請假者須及時電話請示部門領(lǐng)導(dǎo)征得同意，事后

必須辦理補假手續(xù)，凡未辦理手續(xù)者按曠工論；

?員工請病假二天內(nèi)（不含一天）扣發(fā)當(dāng)月浮動工資

10%,三天扣發(fā)當(dāng)月浮動工資30%,四天扣發(fā)當(dāng)月浮

動工資60%,五天不發(fā)當(dāng)月浮動工資，超過五天每

天加扣10%基本工資，超過三十天后無任何報酬；

?員工因公負(fù)傷工資按勞動保險法規(guī)定執(zhí)行，醫(yī)療費

用公司按工傷保險有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；

4、事假

員工因辦理私事，經(jīng)審批同意后，可以請事假，事

假半天扣浮動工資10%,事假一天扣浮動工資30%,

事假二天扣發(fā)當(dāng)月浮動工資60%,三天以上不發(fā)浮

動工資，事假五天以上無任何補貼，十天以上者扣

除相應(yīng)的基本工資和生活費；

5、婚假

員工達(dá)到法定年齡結(jié)婚，可享受有薪婚假三天，晚

婚加假兩天；

6、喪假

員工父母、子女、配偶或直系親屬去世，可給予三

天有薪假期，另加數(shù)天路程假；

7、產(chǎn)假

?女員工符合計劃生育條件，享受全薪假九十天，難

產(chǎn)加十五天，男員工配偶生育（符合計劃生育條件

的）給予三天有薪假期；

?已婚女員工懷孕不滿四個月流產(chǎn)，給予十五天有薪

假期，滿四個月流產(chǎn)的給予二十天有薪假期；

8、年休假

凡公司員工均享受有薪年假，其標(biāo)準(zhǔn)為

?經(jīng)理級以上員工：15天

?主任級以上員工：12天

?主管級以上員工：8天

?主管級以下員工：5天

有薪年假必須在當(dāng)年休完，不能安排休假的，按本

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人日薪工資的雙倍發(fā)放，經(jīng)公司總經(jīng)理以上領(lǐng)導(dǎo)另

外批準(zhǔn)，安排的除外。

有下列情形之一者，不能休年假

?當(dāng)年累計病假三十天以上者

?當(dāng)年累計事假二十天以上者

?當(dāng)年累計事假、病假三十天以上者

?嚴(yán)重違紀(jì)或受過各種嚴(yán)重處分的

?崗位工作特殊的

9、特殊獎勵假

員工有特殊貢獻(xiàn)或因公負(fù)傷等立功行為經(jīng)總經(jīng)理以

上領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)可享受特殊獎勵假。

第五十七條年終獎

根據(jù)公司的實際經(jīng)營情況，年終獎在春節(jié)放假前發(fā)

放給在職員工，標(biāo)準(zhǔn)由總經(jīng)理決定，在發(fā)放年終獎

前離職的員工，不享受此待遇。

第五十八條其它

1、中秋節(jié)補助

?凡在職員工均享受該福利；

?發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)由公司另行決定；

2、開工利是

凡在職員工均享受此待遇，發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)由公司另行決定,

發(fā)放時間為春節(jié)放假后公司第一個工作日。

物業(yè)大廈員工宿舍管理規(guī)定

1.0目的

規(guī)范宿舍管理，隨時保持員工有一個潔、靜、齊、文

明的生活、工作、居住環(huán)境。

2.0范圍

公司員工宿舍

3.0宿舍管理

3.1宿舍分配

3.1.1公司所有保安員、機電維修工必須統(tǒng)一住勤；

3.1.2工作崗位調(diào)動，宿舍隨即調(diào)整安排，任何人員不

得拒絕；

3.1.3凡辭退或辭職的員工，必須按規(guī)定時間離開；

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3.1.4宿舍實行軍事化管理

3.2宿舍物品

3.2.1宿舍配備基本生活用品，不得隨意調(diào)換、處理；

3.2.2嚴(yán)禁私自加設(shè)其它家具物品；

3.2.3私人物品擺放合適，不占用他人地方；

3.2.4床單、枕被疊放整齊，鞋襪衣帽擺放得當(dāng)；

3.2.5貴重物品和私人證件等妥善保管，丟失后果自負(fù);

3.3宿舍衛(wèi)生

3.3.1輪流值日，各班組安排值日表，負(fù)責(zé)每天清掃兩

遍；

3.3.2每日上、下午各打掃一次，清倒垃圾各一次；

3.3.3保持室內(nèi)衛(wèi)生、自覺將紙屑、果皮、雜物等放入

垃圾籃內(nèi)，禁止打飯回宿舍；

3.4宿舍電器限制

3.4.1宿舍允許使用電視機、VCD、收錄機、電風(fēng)扇、電

熨斗、電吹風(fēng)；

3.4.2宿舍禁止使用電熱絲、電烙管、電炒鍋、電飯煲

其它超過100W以上的電器；

3.5休息時間：中午12：00—14：00,晚上23：00—07：

00；

3.6宿舍禁止行為

3.6.1出入不關(guān)門；

3.6.2休息時間閑聊，講不文明語言，放電視，收錄機;

3.6.3吵架、斗毆；

3.6.4聚眾賭博，收放黃色影視；

3.6.5無故徹夜不歸；

3.6.6私帶外人留宿；

3.7節(jié)約用水用電，做到人去燈滅，關(guān)閉水喉；

3.8禁止在宿舍內(nèi)做飯菜，燒開水；

3.9防火防盜，及時排除不安全隱患。

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物業(yè)大廈員工食堂管理規(guī)定

1.0目的

規(guī)范食堂管理，杜絕浪費，保障全體員工的伙食生活

正規(guī)化；

2.0范圍

公司員工食堂

3.0規(guī)定

3.1.1中餐：12：00—13：00晚餐：18：00-19：00

3.2就餐規(guī)定

3.2.1各就餐人員應(yīng)嚴(yán)格遵守就餐時間（保安可提前20

分鐘），如有違者，食堂管理員有權(quán)拒絕；

3.2.2全體員工均統(tǒng)一在食堂就餐，包食者統(tǒng)一由公司

支付餐費，非包食者按用餐數(shù)額在生活費中支

付，另有約定者從其約定；

3.2.3需用餐或臨時停餐者必須提前一天掛牌，否則按

標(biāo)準(zhǔn)扣除；

3.2.4就餐人員不得私自要求食堂加菜或自己動手制作;

3.2.5非公司員工一律不得在食堂用餐；

3.2.6節(jié)假日需加餐由公司統(tǒng)一安排；

3.2.7保持食堂秩序，禁止在食堂聚眾吵鬧，高聲喧嘩;

3.3餐費管理

3.3.1炊事員按員工就餐標(biāo)準(zhǔn)，實行餐費定額預(yù)支

（500-1000元/次）；

3.3.2物業(yè)管理員對餐費采購實行監(jiān)控、報銷按財務(wù)制

度執(zhí)行；

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3.3.3每月月初公布員工餐費收支情況；

3.4食堂衛(wèi)生管理

3.4.1就餐人員必須講秩序，愛衛(wèi)生，不隨地亂倒剩飯

剩菜；

3.4.2炊事員勤打掃衛(wèi)生，垃圾及時清倒，清除蠅、蚊、

鼠、蜂螂滋生地；

3.4.3炊事員講究個人衛(wèi)生，勤洗澡，不蓄長指甲；

3.4.4物業(yè)管理員每天對食堂衛(wèi)生檢查一次。

大廈物業(yè)管理處員工培訓(xùn)方案樣本

1.0目的

規(guī)范員工管理、熟練掌握各項業(yè)務(wù)知識，努力為公司和

廣大用戶服務(wù)；

2.0范圍

公司全體員工均需參加；

3.0培訓(xùn)內(nèi)容

3.1入職培訓(xùn)（剛?cè)肼毜膯T工培訓(xùn)統(tǒng)一由行政部安排）

3.1.1公司簡介；

3.1.2員工守則；

3.1.3禮節(jié)禮貌、職業(yè)道德；

3.1.4消防基礎(chǔ)知識；

3.1.5法律法規(guī)；

3.1.6物業(yè)管理基礎(chǔ)知識；

3.2崗位培訓(xùn)

3.2.1員工守則；

3.2.2禮節(jié)禮貌、職業(yè)道德；

3.2.3工作職責(zé)、工作紀(jì)律；

3.2.4操作規(guī)程、檢驗標(biāo)準(zhǔn)；

3.2.5突發(fā)事件的處理；

3.2.6其它由各主管視情況決定；

4.0外派培訓(xùn)

公司將根據(jù)實際情況安排主管人員參加政府或其它行業(yè)

指導(dǎo)部門安排的資格涪訓(xùn)或組織主管以上人員外出參觀學(xué)

習(xí)。

5.0培訓(xùn)規(guī)定

5.1入職培訓(xùn)最少三天以上、自學(xué)或口授；

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5.2崗位培訓(xùn)各部門每星期必須有兩次以上，時間為4

個小時每星期；

5.3保安部必須進(jìn)行軍事、消防培訓(xùn)。

6.0培訓(xùn)考核

6.1入職培訓(xùn)結(jié)束后，由公司統(tǒng)一根據(jù)培訓(xùn)內(nèi)容出題考

試，85分以上者為合格，85分以下者淘汰，培訓(xùn)期間只供

生活不供薪金；

6.2崗位培訓(xùn)結(jié)束后經(jīng)考核85分以上者試用合格，85分

以下者繼續(xù)試用一個月，仍不合格者淘汰；

6.3每位員工加薪必須經(jīng)考核，考核為全面考核，綜合

成績達(dá)不到85分以上者不予加薪，考核內(nèi)容根據(jù)該員工的

職位、崗位臨時確定。

7.0每位員工的培訓(xùn)、考核結(jié)果統(tǒng)一存檔，作為員工的加

薪、晉升的考核標(biāo)準(zhǔn)。

8.0記錄

《會議/培訓(xùn)簽到表》

大廈物業(yè)管理處保密工作制度

1.0管理處辦公室設(shè)保密員（由文員兼任），負(fù)責(zé)秘密文

件、資料以及涉密業(yè)務(wù)的管理工作；

2.0保密內(nèi)容

2.1人事檔案資料、電腦資料、財務(wù)室、經(jīng)理辦公室、

干部考察材料與管理處有關(guān)的調(diào)查案件、檢舉揭發(fā)材料等；

管理處辦公會議記錄；財務(wù)會計憑證，會計報表，統(tǒng)計報表

等；與質(zhì)量體系有關(guān)的文件資料。

3.0秘密文件、資料的管理

3.1所有秘密文件未經(jīng)制發(fā)機關(guān)批準(zhǔn)或授權(quán)不得擅自翻印,

如需復(fù)制，須按規(guī)定申請審批。

3.2收發(fā)秘密文件資料由文員負(fù)責(zé)，有關(guān)調(diào)查材料，檢舉

揭發(fā)材料由辦公室或部門專人負(fù)責(zé)，凡署名領(lǐng)導(dǎo)親啟件，由

領(lǐng)導(dǎo)拆封，秘密文件的收發(fā)、分送、傳閱、移交、歸檔等環(huán)

節(jié)都要登記，履行簽字手續(xù)，嚴(yán)禁將秘密文件、資料放在不

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安全的地方。

3.3秘密文件、資料必須存放保密柜內(nèi)，由文員管理，個

人不得保存，定期清查清退，如發(fā)現(xiàn)丟失，要及時報告并追

查處理。

4.0通訊保密規(guī)定

4.1辦公室的電腦打字機、復(fù)印機、傳真機由專人管理，非

本機使用人員未經(jīng)許可不得擅自使用。

4.2電腦工作人員要嚴(yán)守保密制度，避免重要業(yè)務(wù)資料和

檔案外泄，更改或丟失。

4.3任何個人在通信、通話中不得涉及秘密或商業(yè)競爭中

的重要信息，個人不得偷看秘密文件和打聽秘密性的會議內(nèi)

容。

5.0凡發(fā)生遺失秘密文件、資料或泄密案件時，應(yīng)立即向

領(lǐng)導(dǎo)反映，并及時采取補救措施，發(fā)生竊密案件時，還應(yīng)向

當(dāng)?shù)毓膊块T報告。

大廈物業(yè)管理處物業(yè)管理員崗位職責(zé)

1、協(xié)助經(jīng)理對管理處的九大管理三大服務(wù)工作進(jìn)行管理、

監(jiān)督、協(xié)調(diào)、負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)域的日巡視和管理處的質(zhì)量檢查工

作；

2、協(xié)助經(jīng)理參與物業(yè)竣工驗收和接管工作，準(zhǔn)備交樓資料,

辦理交樓手續(xù)，陪同業(yè)主看房驗房并管理好空置房屋；

3、協(xié)助經(jīng)理辦理業(yè)主或用戶裝修審批手續(xù)，負(fù)責(zé)裝修巡視,

辦理裝修驗收手續(xù)；

主動加強與業(yè)主或用戶的溝通與聯(lián)系；

4、協(xié)助經(jīng)理與政府各職能部門的聯(lián)系工作與關(guān)系，配合居

委會、城管辦、派出所搞好環(huán)境達(dá)標(biāo)和治安聯(lián)防工作；

5、努力做好質(zhì)量檢查工作，做好不合格服務(wù)的糾正跟蹤，

加強員工培訓(xùn)；

6、接待客戶來訪，做好對投訴人和違章人士的解釋工作，

對違章操作或違章行為及時制止，匯報或按規(guī)定處理；

7、負(fù)責(zé)對物品采購、倉庫、員工宿舍、食堂進(jìn)行監(jiān)督管理;

8、負(fù)責(zé)管理處的商務(wù)服務(wù)活動；

9、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作任務(wù)。

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大廈物業(yè)管理處投訴處理程序

1.0目的

方便用戶報修處理或監(jiān)督本管理處提供的管理服務(wù)質(zhì)量，促

進(jìn)管理服務(wù)中的不合格項能及時得以糾正，以提高管理服務(wù)

質(zhì)量。

2.0基本標(biāo)準(zhǔn)

2.1登記投訴：不缺項、詳細(xì)認(rèn)真、轉(zhuǎn)呈及時；

2.2解釋投訴：耐心細(xì)致、用語禮貌、用詞準(zhǔn)確、不含糊其

詞；

2.3處理投訴及時、不刁難、不推諉、做到事事有著落，件

件有回音。

3.0具體規(guī)定

3.1本著“用戶至上、服務(wù)第一”的宗旨，對用戶的投訴熱

情接待，使用禮貌用語，不允許對用戶有冷淡和不禮貌行為;

3.2接到投訴的人員將內(nèi)容登記完之后，應(yīng)立即轉(zhuǎn)呈，屬維

修的、轉(zhuǎn)呈水電工處理，屬投訴服務(wù)質(zhì)量的應(yīng)轉(zhuǎn)呈相關(guān)部門

處理，必要時書面轉(zhuǎn)呈；

3.3對于用戶的投訴，管理人員要耐心詢問、詳細(xì)認(rèn)真的進(jìn)

行登記；

3.4管理人員明確投訴內(nèi)容后，應(yīng)立即與投訴所涉及的部門

聯(lián)系，調(diào)查并判斷投訴的有效性，無論是否有效均應(yīng)兩天內(nèi)

與投訴人聯(lián)系，并做好解釋工作或跟蹤處理其結(jié)果；

4.0如投訴涉及其它單位，無法及時將問題解決，在三天內(nèi)

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與投訴人聯(lián)系，做好解釋工作，同時盡快與有關(guān)部門取得聯(lián)

系將問題解決，并及時將處理結(jié)果告知投訴人。

5.0質(zhì)量記錄

5.1《投訴登記表》

5.2《投訴處理表》

大廈物業(yè)管理處質(zhì)檢工作程序

1.0目的

通過質(zhì)量檢查，糾正不合格服務(wù)，規(guī)范員工服務(wù)工作態(tài)度、責(zé)任心、禮節(jié)禮貌、儀容儀表、崗位知識、操作

規(guī)程和將屋宇本體及配套設(shè)施、設(shè)備的不良因素控制在萌芽狀態(tài)，保持物業(yè)的完好。

2.0范圍

適用于公司整個范圍的質(zhì)量檢杳工作。

3.0工作程序

3.1物業(yè)管理員根據(jù)每周質(zhì)檢安排表對公司辦公室、各部門、各管理處按照《員工守則》和各工作要求，按

標(biāo)準(zhǔn)實施檢查。

3.2將質(zhì)檢工作中所檢查出的不合格項轉(zhuǎn)呈各部門、各單位進(jìn)行整改、處理，對某些細(xì)微的不合格項可以當(dāng)

即予以糾正。

3.3對質(zhì)檢工作中的比較突出的不合格項必須填寫不合格項處理單，并及時跟蹤相關(guān)部門的整改和處理結(jié)果。

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3.4對不合格項處理結(jié)果中涉及到賠償、罰款的事項，必須記錄在冊，以便在月底核算工資時扣除。

3.5每個星期安排二次夜間查崗工作。每天應(yīng)盡量安排時間對各裝修單元進(jìn)行監(jiān)督檢查，杜絕違章裝修行為

的發(fā)生。

4.0檢查內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)

4.1辦公室

4.1.1儀容儀表

A、按規(guī)定統(tǒng)一著裝，戴工作證；

B、舉止文明、大方、精神飽滿、儀表整潔：

C、上班不穿拖鞋、不蓬頭散發(fā)，遵守辦公室管理規(guī)定；

4.1.2服務(wù)態(tài)度

A、使用規(guī)范的文明禮貌用語；

R、主動熱情、耐心、微笑、周到的文明服務(wù)：

C、服務(wù)態(tài)度端正、有良好的職業(yè)道德;

4.1.3工作紀(jì)律

A,不抽煙、喝酒、遵紀(jì)守法、遵守公司各項管理制度;

B、上班不遲到、不早退、不做與工作無關(guān)的事：

3服從領(lǐng)導(dǎo)安排、團結(jié)同事、不挑拔是非；

D、保守公司機密。

4.1.4工作績效

A、費用收取是否正常：

B、客戶投訴處理記錄：

C、有償服務(wù)記錄；

D、物業(yè)租賃記錄。

4.2保安部

4.2.1儀容儀表

A、按規(guī)定著裝、佩戴工作證；

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B、精神飽滿,姿態(tài)良好;

3舉止文明、大方；

D、不袖手、背手、插手、不勾肩搭救臂。

4.2.2服務(wù)態(tài)度

A、禮貌待人、說話和氣、微笑服務(wù)、遇到客戶和上司立正敬禮：

B、主動、熱情、耐心、周到細(xì)為用戶服務(wù)；

C、無爭吵、打斗事件發(fā)生。

4.2.3工作紀(jì)律

A、按時交接班、不遲到、不早退、忠于職守：

B、崗位上無坐臥、依靠、閑談、吃東西、看書報、吸煙、會客、聽收音機、嬉戲、打鬧等:

C、處理問題講原則、講方法、以理服人：

D、保守內(nèi)部機密。

4.2.4服務(wù)要求

A、各項記錄不超過30秒鐘（不出錯）；

B、按規(guī)定巡邏簽到；

C、無發(fā)生被盜、被搶事件和大堂秩序混亂場面：

D、無發(fā)生車輛被盜、被碰撞和交通事故；

E、接警不超過2分鐘趕到現(xiàn)場；

F、處理違章文明禮貌、及時有效、機動靈活、不失原則；

G、發(fā)現(xiàn)事故隱患及時，無發(fā)生因失職而出現(xiàn)意外。

4.2.5工作要求

A、服從領(lǐng)導(dǎo)、聽從指揮：

B、熟練掌握管區(qū)的基本情況和重點防范單位、地點；

C、熟練掌握管區(qū)的保安設(shè)備和樓宇配套的設(shè)施、設(shè)備地點及使用方法;

D、善于發(fā)現(xiàn)事故隱患和可疑人員、并能及時正確的處理各類突發(fā)事件;

E、遵守公司各項規(guī)章制度。

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4.3環(huán)衛(wèi)部

4.3.1儀容儀表

A、按規(guī)定著裝，佩戴匚作證：

B、精神飽滿、姿態(tài)良好；

C、舉止文明大方、不蓬頭散發(fā).

4.3.2服務(wù)態(tài)度

A、使用規(guī)范文明禮貌用語；

B、主動、熱情、耐心、微笑、周到；

C、服務(wù)態(tài)度端正、有良好的職業(yè)道饃。

4.3.3工作紀(jì)律

A、按時上下班、不遲到、不早退、忠于職守;

R、遵紀(jì)守法、遵守公司規(guī)章制度；

C、工作中不做與工作無關(guān)的事，不做有損公司形象的事

4.3.4檢驗標(biāo)準(zhǔn)

4.3.4.1室外

A、路面、綠地、散水坡無瓜果皮殼、紙屑等雜物、無積水、無污漬，每10m，內(nèi)的煙頭及相應(yīng)大小的雜物不

超過一個；

B、果皮箱內(nèi)部垃圾及時清理、外表無污跡、粘附物：

3垃圾屋地面無散落垃圾、無污水、污漬、無明顯污跡；

D、垃圾中轉(zhuǎn)站地面無散落垃圾、無污水、污漬、墻面無粘附物、無明顯污跡；

E、標(biāo)識牌、雕塑無亂張貼、目視表面無明顯灰塵、無污跡：

F、沙井底部無垃圾、無積水、積沙、蓋板無污漬；

G、雨、污水管、井內(nèi)壁無粘附物，井底無沉淀物、水流暢通、井蓋上無污跡；

H、化糞池不外溢污水。

4.3.4.2地下室

A、地面無垃圾、雜物、無積水、無泥沙；

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B、墻面目視無污跡、無污漬、無明顯灰塵；

3標(biāo)識牌、消防栓、公用門、設(shè)備設(shè)施目視無污跡、無明顯灰塵；

D、車庫和天臺管線目視無積塵、無污跡。

4.3,4,3室內(nèi)

A、雨蓬目視無垃圾、無青苔、無積水：

B、天臺轉(zhuǎn)換層目視無垃圾、無積水、無污跡、明溝暢通；

C、水磨石、水泥、大理石、地毯地面無垃圾雜物、無泥沙、無污漬、大理石地面光澤，地毯無明顯灰塵、

無污漬；

D、墻面無污跡、無明顯灰塵；

E、天花板、天棚跑1米處目視無蜘蛛網(wǎng)、無明顯灰塵；

F、燈罩、煙感、吹風(fēng)口、指示燈、目視無污漬、無明顯灰塵；

G、玻璃門、窗無污跡、清刮后用紙巾擦拭。無明顯灰塵：

H、公用衛(wèi)生間地面無積水、無污漬、無雜物、墻面、門、窗無明顯灰塵，便謂無污漬，天花、燈具目視無

明顯灰塵,玻璃、鏡面無灰塵、無污跡；

I、公用門、窗、消防栓、標(biāo)牌、扶手、欄桿目視無明顯污跡，用紙巾擦拭無明顯灰塵。

4.3.4.4消殺

A、老鼠密度不超過1%,鼠洞每2萬疔不超過一個、樓道內(nèi)無明顯鼠跡；

B、蚊幼蟲孳生在5%以下、地下室在10%以下，目視無明顯蚊蟲在飛：

3每一萬平方米暴露的蒼蠅孳生地不超過一處，商場、酒樓、辦公室無蒼蠅孳生地；

D、蟬螂室內(nèi)不超過5%,室外污、雨水井不超過10樂

4.4維修部

4.4.1儀容儀表

A、按規(guī)定著裝、佩戴工作證；

B、精神飽滿、姿態(tài)良好：

C、舉止文明、不蓬頭散發(fā)。

4.4.2服務(wù)態(tài)度

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A、使用規(guī)范文明禮貌用語；

B、主動、熱情、耐心、周到；

C、服務(wù)態(tài)度端正，有良好的職業(yè)道德：

4.4.3工作紀(jì)律

A、按時上下班、不遲到、不早退、忠于職守：

B、遵紀(jì)守法、遵守公司規(guī)章制度；

C、工作中不做與工作無關(guān)的事，不做有損公司形象的事。

4.4.4檢查標(biāo)準(zhǔn)

A、房屋本體無明顯損壞，缺棱少角、開裂、變形等質(zhì)量問題；

B、房屋附屬配套設(shè)施完好，無明顯損壞、變形、脫漆等現(xiàn)象：

C、房屋附屬配套的設(shè)備運行正常、維修保養(yǎng)及時，各設(shè)備機房衛(wèi)生整潔無小動物;

D、用戶報修處理及時，有償服務(wù)記錄清楚明了；

E、管理范圍內(nèi)公共配套的市政設(shè)施完好，無脫漆，損毀等現(xiàn)象：

F、各操作規(guī)程，保養(yǎng)、維修制度上墻。

G、各裝修單元的巡視情況記錄。

大廈物業(yè)管理處房屋驗收標(biāo)準(zhǔn)及檢驗辦法

一、梁、柱、板主體

1、按圖紙設(shè)計逐間檢查，無變形、弓凸、剝落、開裂、傾斜、移位和非收縮性裂縫。

2、無鋼筋外露。

二、頂棚

1、抹灰面平整，面層涂料均勻,無漏刷,無脫皮。

2、無裂紋，無霉點，無滲水痕跡，無污漬。

三、墻面

1、抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬。

第47頁，共278頁

2、塊料（如窗磚）面層：

（1）粘貼牢固，無缺棱掉角。

（2）面層無裂紋、損傷、色澤一致。

（3）對縫沙漿飽滿線條順直。

3、外墻面：無裂紋、起砂、麻面等缺陷，無滲水現(xiàn)象。

四、地（樓）面

1、毛地面：平整、無裂紋。

2、塊料（如瓷磚）面層：

（1）粘貼牢固，無缺楂掉角。

（2）面層無裂紋、損傷、色澤一致，對縫線條順直。

（3）對縫砂漿飽滿、線條順直。

3、水泥砂漿面層：

抹灰平整，壓光均勻，無空鼓，無裂紋，無起泡等缺陷

4、衛(wèi)生間和前后陽臺地面：

（1）用小桶或塑料膠管向地面沖倒水，觀察水流向準(zhǔn)確到地漏，不應(yīng)有積水、倒泛水。

（2）第二天到樓下檢查露面有無滲漏。

五、門窗

1、開啟自如，手輕搖足門窗與墻面接觸牢固，無足動和裂縫出現(xiàn)。目視零配件裝配齊全，位先準(zhǔn)確，無翹

曲變形。

2、從室內(nèi)輕搖足門鎖與門連接牢固，開啟靈活。

3、木門油漆均勻，觀察門縫線條均勻，不掉角，無變形。

4、單指輕擊玻璃安裝牢固，無輕微晃動現(xiàn)象，玻璃膠縫密實，玻璃面層無裂縫，無損傷和無刮花痕跡。

5、窗臺泛水正常，無向室內(nèi)倒流缺陷?？蛇x擇以卜檢查方法：

（1）先關(guān)緊所有的窗戶，從天面或頂層房間窗戶自上而下均勻澆水，停止?jié)菜蟀胄r逐間檢查每個窗臺

（墻面）是否有水滲入。

（2）雨后逐間檢杳墻面和窗臺泛水。

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六、樓梯、扶手

1、碎結(jié)構(gòu)的樓梯：無裂縫，面層無剝落，鋼筋無外露。

2、鋼木結(jié)構(gòu)的樓梯：

（I）用力搖動無晃動，安裝牢固。

（2）鋼筋無銹蝕，無彎曲。

（3）木扶手表面無龜裂，油漆無脫落，色澤一致，表面平滑。

七、插座

1＞電器插座：

單指輕擊檢查蓋板安裝是否牢固，無晃動并緊貼墻面。蓋板無損壞，符合安全要求,用試電筆檢查每個

插座電源接通是否正常。

2、共用電視天線插座：

單指輕擊蓋板安裝是否牢固，蓋板無損壞，收視效果由用戶入住后檢測。

3、電話插座:

單指輕山蓋板安裝牢冏，蓋板無損壞。

八、開關(guān)

1、安裝牢固，目視蓋板無損壞。

2、檢查開關(guān)靈活，開啟接觸效果良好。

九、照明燈具

1、輕觸燈具檢查有無輕微晃動，是否緊貼樓面，零配件齊全，燈罩完好無損。

2、打開所有燈具，檢查電源接通和發(fā)光是否正常。

3、所有燈具連續(xù)照明三日，檢查有多少白然損壞。

十、供水系統(tǒng)

1、打開供水總閥，檢查管道是否漏水或銹漬嚴(yán)重，安裝是否牢固。

2、檢查管道接頭有無滲水。

3、水龍頭和室內(nèi)水閥開通關(guān)閉是否良好，流水暢通。

十一、排污管道

第51頁，共278頁

1、安裝牢固，外觀完好無損，配件齊全。

2、從樓上各排水口倒水，檢查管道接頭有無滲水，排水是否暢通。

3、鑄鐵管：

灌水后無滲漏水，表面無銹跡，無裂紋，面層油漆均勻。

十二、地漏

過濾鐵篦安放穩(wěn)固，管縫密實，無滲漏水，無堵塞，排水暢通。

十三、生潔具

1、安裝牢固，配件齊全，完好無損，面層無污漬和刮花痕跡。

2、灌水后排水口接口密實，無滲水，接軟管無銹跡。

3、便器：

水箱沖水正常，不堵塞，排水暢通。

十四、防盜網(wǎng)

安裝牢固，焊接點密實，面漆均勻，無脫皮和漏刷現(xiàn)象，無明顯銹跡。

十五、室內(nèi)配電箱

1、安裝牢固，配件齊全，試操作空氣開關(guān)等控制是否正常

2、開關(guān)符合型號規(guī)定。

3、導(dǎo)線與設(shè)計相符，布線規(guī)范。

4、目視箱蓋無損壞，開關(guān)操作靈活。

十六、水電表

1、安裝牢固，無搖晃，運轉(zhuǎn)正常。

2、外觀良好，面層被璃清楚無損。

第53班共278頁

大廈物業(yè)管理處公共設(shè)施驗收標(biāo)準(zhǔn)及檢驗辦法

一、基礎(chǔ)設(shè)施

1、房屋墻體露出地面部分無傾斜、移位、裂縫、扭曲等

2、散水坡：

(1)無下陷、斷裂，與墻體分離。

(2)面層平整，無脫層。

(3)無倒泛水現(xiàn)象。

二、天臺

1、屋面隔熱層、防水層：

(1)板端縫、伸縮縫油膏緊貼。

(2)隔熱板、防水層表面無裂縫.

2、天溝、落水口暢通，管道完好。

3、天面扶欄：無破損、變形，無明顯銹蝕。

三、共用天線

配件齊全，安裝到每個單元，效果良好。

第55頁，共278頁

四、屋面避雷措施

各種避雷裝置的所有連接點牢固可靠。

五、消防設(shè)施(消防栓、消防箱)

1、消防栓：

(1)油漆均勻，外觀良好。

(2)閥門完好，無滲漏水。

2、消防箱:

(1)消防管、消防帶等配套齊全。

(2)箱門上識別清楚，箱門玻璃安裝牢固，門鎖開啟自如

(3)消防管無滲漏水，閥門完好。

六、路燈

1、按設(shè)計要求安裝。

2、燈具安裝牢固，配件齊全，燈罩無損傷，燈泡照明正常

3、燈柱安裝牢固，柱面油漆均勻，無損傷和刮花。

七、綠化

1、綠化成活率達(dá)98%以上，無病蟲害發(fā)生，無雜草叢生。

2、綠化用水：

綠化水管布局合理，閥門開關(guān)靈活，無漏水，安裝稔固。

八、道路

1、道路面平整，無起砂，無空鼓，無損傷。

2、路沿砌筑整齊，灰縫飽滿，無損傷。

3、塊料面層：拼砌整齊，平整穩(wěn)固，塊料面無裂紋，無缺棱掉角。

4、路牌標(biāo)志清楚，地面線條順直。

九、垃圾池(箱)

1、沖洗水管：

(1)垃圾池通水率達(dá)100%,水管安裝牢固，接口處密實，無漏水。

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(2)水閥開關(guān)靈活無漏水。

(3)水閥箱裝鎖，箱面油漆均勻，開啟靈活。

2、砌筑類：

(1)砌筑平直，底層無起砂，無裂紋，無空鼓。

(2)裝飾面層磚線縫順宜，磚面無損傷，無缺棱掉角。

(3)投入口和出口鐵門油漆完好均勻，牢固方便。

(4)出口鐵門裝鎖，開啟靈活.

3、鐵箱類：

面層油漆均勻，無銹跡損傷，安放平稔。

4、塑料類：

桶身完好無損，橘底無裂紋，不漏水，配有桶蓋且完好無損。

十、崗?fù)?/p>

1、鋁材和不銹鋼類:

安裝牢固，配件齊全，型材面無損傷,玻璃無污漬。

2、電動道閘：

安裝牢固，配件齊全，開啟自如，道閘欄無損傷。

H^一、車庫

1、路面（地下）停車場：

路面平整，無起砂，無空鼓，無裂紋。

2、地下停車場：

（1）入口、出口車道標(biāo)識清楚，

（2）車位編號清楚合理,

3、照明設(shè)施：

配套齊全，燈具完好無損，開關(guān)靈活，照明正常。

4、排水通風(fēng)系統(tǒng)：

設(shè)有專門的排水溝和通風(fēng)口，臉收標(biāo)準(zhǔn)參照相關(guān)規(guī)定

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十二、沙井、檢查井和化糞池

1、池內(nèi)無垃圾雜物，進(jìn)排水暢通，池壁無裂痕。

2、檢查井和化糞池進(jìn)出水口高差不小于5CM,井蓋擱置穩(wěn)妥并設(shè)先井圈。

十三、明暗溝

1、溝底無斷裂，無積水，溝壁和底抹灰平整。

2、溝蓋板安裝平穩(wěn)、牢固，排水暢通。

十四、擋土墻、坡

1＞砌筑密實，沙漿溝縫飽滿。

2、按設(shè)計要求設(shè)有泄水孔。

十五、踏步

1、位砌：

踢面、踏面無破損，陰陽角無缺口和斷裂。

2、塊料砌:

參照房屋驗收相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。

十六、臺階

參照相關(guān)面層砌筑材料的驗收標(biāo)準(zhǔn)。

十七、水池、水箱

1、按設(shè)計要求和有關(guān)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗收。

2、無滲漏水現(xiàn)象。

3、內(nèi)外爬梯無銹蝕現(xiàn)象。

十八、信箱

信箱門鎖開啟靈活，房號標(biāo)志清楚、有序。

十九、景觀、雕塑和文化娛樂設(shè)施

按設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和要求達(dá)到的效果進(jìn)行驗收。

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大廈物業(yè)管理處監(jiān)控崗操作規(guī)程

L0目的

確保東融大廈范圍處于良好監(jiān)控狀態(tài)

2.0適用范圍

東融大廈監(jiān)控室

3.0職責(zé)

3.1負(fù)責(zé)監(jiān)控中心的正常運作；

3.2負(fù)責(zé)及時發(fā)現(xiàn)和處理消防監(jiān)控系統(tǒng)和設(shè)施的故障；

3.3負(fù)責(zé)大廈安全防范監(jiān)控管理，發(fā)現(xiàn)可疑人員、事件通知巡邏崗位前

往排查，重點加強出入口、電梯、電梯廳、車庫、車場和各通道的監(jiān)控力

度；

3.4監(jiān)控電梯使用運行及各控制點的情況，發(fā)現(xiàn)電梯困人通知相關(guān)人員

協(xié)助解救；

3.5發(fā)現(xiàn)火警險情立即通知相關(guān)人員撲救和報警，并利用廣播進(jìn)行人員

疏散；

3.6負(fù)責(zé)做好崗位日志和參加消防訓(xùn)練、消防管理。

4.0準(zhǔn)備工作

按《員工守則中儀容儀表規(guī)定》和《保安員交接班制度》做好上崗執(zhí)勤

的準(zhǔn)備工作和交接工作。

5.0工作程序

5?1工作時間安排

5.L1監(jiān)控崗保安工作實行24小時全天候值班制，三班倒，每崗每

班2人工作八小時；

5.2.2值班時間為：早班：08：00-16：00；中班：16：00-24：00；

晚班：24：00-08：00,各班每星期輪換倒班一次。

5.2程序

5.2.1留意機器設(shè)備運行情況，發(fā)現(xiàn)異常立即通知維修人員處理，并

上報領(lǐng)班；

5.2.2仔細(xì)觀察各出入口、辦公單位、車場、電梯、電梯廳，發(fā)現(xiàn)可

疑人員、事件立即用對講機通知巡邏領(lǐng)班前往檢查并記錄；

5.2.3密切留意消防監(jiān)控設(shè)備，發(fā)現(xiàn)報警，立即用對講機通知巡邏領(lǐng)

班前往檢查；

5.2.4發(fā)現(xiàn)火警屬實立即通知各相關(guān)人員前往撲救、并報警，再迅速

用廣播指揮樓內(nèi)人員撤離；

5.2.5值班期間若遇主管級以上領(lǐng)導(dǎo)或客人參觀必須起立，行舉手禮。

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6.0質(zhì)量記錄

《交接班記錄表》和《異常情況記錄表》

大廈物業(yè)管理處大堂崗操作流程

1.0目的

確保大堂處于受控狀態(tài)，保證用戶平安出入，秩序井然。

2.0適用范圍

東融大廈大堂值班

3.0職責(zé)

3.1嚴(yán)守大堂，對出入大堂的陌生人員實行嚴(yán)格的查驗制度；

3.2嚴(yán)格控制違禁品和違反裝修管理規(guī)定的工具、材料進(jìn)入大廈；

3.3對搬遷的用戶，按照有關(guān)規(guī)定認(rèn)真核對有關(guān)證件后放行；

3.4耐心解答用戶、客人提出的問題，及時反饋用戶提出的意見和建議;

3.5在特殊情況下，如遇匪情、火災(zāi)、報警等，要堅守崗位，把好大堂

關(guān)，協(xié)同其他保安員共同作戰(zhàn)，直到警報解除；

4.0準(zhǔn)備工作

按《員工守則中儀容儀表規(guī)定》和《保安員交接班制度》做好上崗執(zhí)勤

的準(zhǔn)備工作和交接班工作。

5.。工作程序

5.1工作時間安排

5.1.1大堂保安工作實行24小時全天候值班制，三班倒，早、中班

每崗1人工作八小時；

5.1.2值班時間分為早班：08：00-16：00；中班：16：00-24：00；

晚班：24：00-08：00,各班每星期倒班一次。

5.2大堂管理

5.2.1在規(guī)定的地方站立（立正、跨立、稍息三種站姿）遇有客人到

來，用戶出入、主管級以上人員到來必須立正行舉手禮；

5.2.2對外來客人一律實行進(jìn)出查驗、登記制度；

5.2.3必須登記有效證件、特指未過期的身份證、暫住證、回鄉(xiāng)證等;

5.2.4認(rèn)真核對證件和持有人是否相符，若不相符不予登記和放行；

5.2.5外來客人必須說準(zhǔn)所訪單位名稱，對支支吾吾者應(yīng)仔細(xì)盤查；

5.2.6當(dāng)接過來訪客人的證件時應(yīng)說“謝謝”等文明用語；

5.2.7認(rèn)真填寫《來訪登記表》要求字跡清楚，項目全面準(zhǔn)確；

5.2.8若遇不登記強行進(jìn)入的，應(yīng)通知巡邏領(lǐng)班或監(jiān)控室跟蹤監(jiān)控；

5.2.9若遇用戶親自帶客人進(jìn)入時，應(yīng)禮貌問清后予放行，并做好記

錄；

5.2.10若公司領(lǐng)導(dǎo)陪同指導(dǎo)、參觀、學(xué)習(xí)的客人到來應(yīng)立正行舉手禮,

第65頁，共278頁

以示歡迎，并熱情回答客人的詢問；

5.2.11當(dāng)外來客人離開時，應(yīng)核對后予以放行并做好記錄，如攜帶大

件物品（任何人員）必須憑公司的放行條查驗后放行；

5.2.12提高警惕嚴(yán)密注視出入大堂的各類人員，特別是陌生人員，如

有懷疑立即通知領(lǐng)班處理，并做好記錄；

5.2.13發(fā)現(xiàn)電梯困人事件應(yīng)立即善言安慰客人，同時通知維修工馬上

進(jìn)行搶修，并報告領(lǐng)班和公司協(xié)助做好善后工作和值班記錄；

5.2?14在上班高峰期應(yīng)禮貌引導(dǎo)客人乘坐電梯或出入大堂；

6.0服務(wù)要求

6.1熟悉大廈內(nèi)各用戶的基本情況，諸如人員、單位、相貌特征等；

6.2遵守公司制定的“禮貌用語規(guī)范”；

6.3引導(dǎo)新客人乘坐電梯的方法，同一天多次見面的客人應(yīng)微笑點頭以

示問候；

6.4有需要幫助的客人應(yīng)主動予其幫助；

6.5當(dāng)用戶搬遷時，應(yīng)協(xié)助維護進(jìn)出秩序，指定其使用專用電梯和車輛,

物品的停放位置。

7.0質(zhì)量記錄

《交接班記錄表》和《來訪人員登記表》

大廈物業(yè)管理處巡邏崗操作規(guī)程

1.0目的

全方位巡查管理區(qū)域，保證管區(qū)的安全，維持良好的工作秩序。

2.0適用范圍

笫67頁，共278頁

東融大廈保安巡邏。

3.0職責(zé)

3.1負(fù)責(zé)轄區(qū)外圍，停車場、塔樓內(nèi)的安全巡視工作；

3.2重點加強各隱蔽角落的巡視；

3.3負(fù)責(zé)管區(qū)內(nèi)各項設(shè)施、設(shè)備使用情況與安全系數(shù)的巡視工作；

3.4發(fā)現(xiàn)可疑的人進(jìn)行排查、驗證、責(zé)令其離開；

3.5發(fā)現(xiàn)盜竊、行兇等事件立即通知其他人員配合輯拿并扭送公安機關(guān);

3.6發(fā)現(xiàn)火災(zāi)，突發(fā)事件立即通知其他人員共同撲救；

3.7制止和預(yù)防違章行為的發(fā)生。

4.0準(zhǔn)備工作

按照〈員工守則中儀容儀表規(guī)定〉和〈保安員交接班制度〉做好上崗執(zhí)

勤的準(zhǔn)備工作和交接工作。

5.0內(nèi)容

5.1工作時間安排

5.1.1巡邏崗保安實行24小時值班制，三班倒，每班每崗1人工作

八小時；

5.1.2值班時間分為早班：08：00-16：00；中班：16：00-24：00；

晚班:24：00-08：00,各班每星期倒班一次；

5.2大廈巡邏

5.2.1巡邏周期每90分鐘巡邏簽到一次；

5.2.2巡邏規(guī)律：外圍、車場、無電梯的塔樓徒步巡邏，有電梯的塔

樓乘電梯到天面，從天面逐層往下巡視（必須按照規(guī)定路線），不留死角

偏角。

5.3檢查崗位執(zhí)勤情況：日常巡視檢查執(zhí)勤情況由各領(lǐng)班和主管負(fù)責(zé)；

5.3.1交接班時、交接雙方領(lǐng)班要到各崗位檢查，交接是否認(rèn)真、手

續(xù)是否辦妥，儀容儀表是否符合有關(guān)規(guī)定等，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，并做好

記錄；

5.3.2項目經(jīng)理每天對巡邏簽到檢查一次，對各崗位執(zhí)勤情況檢查兩

次；

5.3.3巡查時，發(fā)現(xiàn)有不認(rèn)真或違紀(jì)等情況，要及時糾正并做好記錄;

5.3.4執(zhí)勤中遇到疑難問題應(yīng)通知主管到場協(xié)助處理，不能解決時及

時報告公司處理。

6.0質(zhì)量記錄

《交接班記錄表》

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大廈物業(yè)管理處外圍崗操作規(guī)程

1.0目的

確保廣場無閑雜人員，車輛亂停亂放現(xiàn)象，樹造公司良好的品牌形象。

2.0范圍

東融大廈廣場崗

3.0職責(zé)

3.1負(fù)責(zé)廣場的R常安全防范管理工作；

3.2負(fù)責(zé)外來人員的引導(dǎo)工作；

3.3負(fù)責(zé)車輛的安全有序停放工作，并按規(guī)定收取臨時停放費；

3.4制止閑散人員進(jìn)入廣場，糾正違章事件；

4.0準(zhǔn)備工作

按照〈員工守則中儀容儀表規(guī)定〉和〈保安員交接班制度〉做好上崗執(zhí)

勤的準(zhǔn)備和交接工作。

第71頁，共278頁

5.0工作程序

5.1工作時間安排：

5.1.1廣場崗保安值班實行16小時白天執(zhí)班制，兩班每崗1人工作八

小時；

5.1.2值班時間為早班：08：00-16：00；中班16：00-24：00,各班

每星期輪換倒班一次；

5.2程序

5.2.1在規(guī)定的地點站立（立正、跨立、稍息三種站姿）遇有客戶、

主管以上領(lǐng)導(dǎo)或領(lǐng)導(dǎo)陪同客人到來應(yīng)立正行舉手禮；

5.2.2發(fā)現(xiàn)外來客人不熟悉環(huán)境的應(yīng)使用文明禮貌用語進(jìn)行引導(dǎo)；

5.2.3發(fā)現(xiàn)閑雜、散閑人員進(jìn)入轄區(qū)的應(yīng)立即予以驅(qū)逐；

5.2.4遇有車輛停放的應(yīng)立即上前指揮（動作要準(zhǔn)確、說話要注意禮

貌）并明示車輛停放管理規(guī)定和收費制度，并提醒車主鎖好車關(guān)好車窗、

門；

6.0質(zhì)量記錄

〈交接班表〉和〈車輛停放登記表〉

大廈物業(yè)管理處車輛出入口操作規(guī)程

I.0目的

確保車輛停放安全、出入有序，防止事故發(fā)生。

2.0適用范圍

停車場出入口

3.0職責(zé)

3.1負(fù)責(zé)對車場內(nèi)汽車、摩托車、單車的停放管理；

3.2遵守規(guī)章制度，按時上下班，認(rèn)真做好交接班手續(xù)，不擅離職守；

3.3按規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)收費，開具停車費票據(jù)，及時上繳營業(yè)款；

3.4完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作任務(wù)；

4.0準(zhǔn)備工作

按〈員工守則中儀容儀表規(guī)定〉和〈保安員交接班制度〉做好上崗前

的準(zhǔn)備工作和交接班工作。

5.0工作程序

5.1工作時間安排

5.1.1車輛總出、入口崗保安工作實行24小時全天候值班制，三班

第73頁，共278頁

倒，每崗每班一人工作八小時;

5.1.2值班時間為：早班：08：00-16：00；中班：16：00-24：00；

晚班：24：00-08：00o各班每星期輪換倒班一次。

5.2工作程序

5.2.1在規(guī)定的地點站立（立正、跨立、稍息三種站姿）遇有車輛出

入、客人、主管級以上領(lǐng)導(dǎo)或領(lǐng)導(dǎo)陪同客人走近時應(yīng)行舉手禮；

5.2.2車輛進(jìn)場

5.2.2.1當(dāng)有車輛需進(jìn)入車場，駛近道口擋車器時，應(yīng)立即走近車輛

向司機立正行舉手禮；

5.2.2.2當(dāng)司機開啟車窗時，遞上車輛停放卡同時說：先生/小姐，

請收好停放卡；

5.2.2.3發(fā)卡登記完畢，應(yīng)立即將擋車器打開放行，并提示行駛線路,

若后面有緊跟車輛排隊時，應(yīng)示意其停下，并致歉“對不起、久等了”然

后發(fā)卡；

5.2.2.4車輛安全進(jìn)入后，方可放下道閘，確保道閘不損壞車輛；

5.2.2.5當(dāng)遇到公安、警察，政府部門執(zhí)行公務(wù)的車輛要進(jìn)入時，查

證后放行，并做好記錄。

5.2.3車輛出場

5.2.3.1當(dāng)有車輛駛離車場時應(yīng)上前立正行舉手禮、并說“先生/小姐,

您好，請您交還停車卡”并核對車牌號；

5.2,3.2進(jìn)場時間如沒超過半小時，開啟道閘放行，如超過半小時，

則應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)收取停放費，隨手給予票據(jù)并說“謝謝”，收