《A公司地鐵融資租賃項目風(fēng)險應(yīng)對措施探析綜述》6800字

A公司地鐵融資租賃項目風(fēng)險應(yīng)對措施分析綜述目錄TOC\o"1-2"\h\u6647A公司地鐵融資租賃項目風(fēng)險應(yīng)對措施分析綜述 1266491.1關(guān)鍵風(fēng)險應(yīng)對措施 1261761.1.1承租人經(jīng)營風(fēng)險應(yīng)對措施 157191.1.2政策風(fēng)險應(yīng)對措施 266161.1.3租金逾期風(fēng)險應(yīng)對措施 3229651.2中度風(fēng)險應(yīng)對措施 6271211.2.1資信報告不完善風(fēng)險應(yīng)對措施 6319871.2.2關(guān)鍵人才缺乏風(fēng)險應(yīng)對措施 779931.2.3承租人非法處置租賃設(shè)備風(fēng)險應(yīng)對措施 8294921.2.4利率風(fēng)險應(yīng)對措施 883961.2.5審計報告不規(guī)范風(fēng)險應(yīng)對措施 81.1關(guān)鍵風(fēng)險應(yīng)對措施1.1.1承租人經(jīng)營風(fēng)險應(yīng)對措施承租人津市地下鐵道集團有限公司是天津市地鐵項目建設(shè)及運營的主體，其主要的經(jīng)營業(yè)務(wù)包括地鐵運行與資源開發(fā)。在應(yīng)對承租人經(jīng)營風(fēng)險時，A公司應(yīng)做到以下幾點：（1）密切關(guān)注承租人主營業(yè)務(wù)收入變化情況承租人天津市地下鐵道集團有限公司，其主要的業(yè)務(wù)包括地鐵運行與資源開發(fā)。地鐵運營業(yè)務(wù)即車票銷售，2019年的地鐵運營收入占所有業(yè)務(wù)收入的77.17%；資源開發(fā)包括銷售與租賃房地產(chǎn)、買賣土地等等，其中房地產(chǎn)銷售收入占比為2.29%，房屋租賃收入為占比8.04%，勞務(wù)收入為占比12.40%，其他收入占比0.10%，所有資源開發(fā)收入共計百分比為22.83%。地鐵運營收入是承租人最重要的收入來源，占比77.17%，主營業(yè)務(wù)收入既是承租人還款能力的最根本保證，是承租人企業(yè)管理真實水平的體現(xiàn)。因此客流量與單客票價是承租人運營風(fēng)險的關(guān)鍵要素。由于地鐵是公共交通工具，票價的制定需要考慮社會效益，票價的制定受到政府的管控，而且單客票價制定過高可能造成客流量的降低，因此單客票價制定不易過高。同時，如果票價水平過低，地鐵的運營收入就會減少，也不利于地鐵公司的長足發(fā)展。在票價制定方案上，可以建議承租人參照香港地鐵的運營模式，與政府有關(guān)部門溝通，獲得自主定價權(quán)，從而能夠根據(jù)市場調(diào)節(jié)合理定制票價，在保證客流量的情況下獲取更多收益。同時，地鐵公司應(yīng)積極回應(yīng)市場需求開展?fàn)I銷策略，比如推出年卡、季卡、月卡、優(yōu)惠卡等等優(yōu)惠政卡，采取實名制管理，增強客戶黏性，從而增加地鐵公司的運營收入。在資源開發(fā)模塊上，商品房銷售收入是目前承租人主營業(yè)務(wù)收入中最有潛力的一項，2017年該項收入曾經(jīng)占全公司收入的41.51%。應(yīng)該密切關(guān)注和督促承租人加快TOD板塊的開發(fā)力度，加大對地鐵周圍沿線的房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)與投入力度，提高商品房銷售收入，提高周轉(zhuǎn)，形成連續(xù)性項目入市，切實提高主營業(yè)務(wù)收入水平。同時可以建議承租人加大資源開發(fā)力度，可以考慮加入潮玩文化風(fēng)潮，開發(fā)地鐵模型、地鐵IP等文化產(chǎn)業(yè)。（2）切實關(guān)注承租人經(jīng)營層的變化和穩(wěn)定性情況承租人天津市地下鐵道集團有限公司董事長盧志永為1961年出生，2021年即將年滿60周歲，因此天津地鐵的一把手大概率為在2021年出現(xiàn)變動，需要密切關(guān)注即任者的有關(guān)情況。近年來，天津市從外地選調(diào)了一批城市軌道交流領(lǐng)域的高端人才充實到天津地鐵公司，總經(jīng)理劉純潔曾經(jīng)擔(dān)任上海申通地鐵的總工程師。但外來人才與本地人才的融合情況需要關(guān)注，未來領(lǐng)導(dǎo)班子的穩(wěn)定性也需要重點關(guān)注。假如出現(xiàn)人事上的非正常變動，需要立即進行評估并對項目風(fēng)險進行再評價。（3）建議承租人提高內(nèi)部管理流程規(guī)范化程度作為資歷深厚的國有企業(yè)，承租人天津市地下鐵道集團有限公司的企業(yè)管理較為規(guī)范嚴格，有著較為嚴謹?shù)膬?nèi)部管理流程和機制。但部分機制也存在過于僵化與實際情況不符、落實不到位流于形式等問題。近年來發(fā)生的兩次安全生產(chǎn)事故，也充分表明承租人在內(nèi)部管理特別是應(yīng)急管理方面還存在一定問題，這會對項目租賃物的價值產(chǎn)生潛在風(fēng)險。因此，應(yīng)特別關(guān)注承租人內(nèi)部管理流程的規(guī)范化提升程度，督促和提醒承租人加強內(nèi)部管理特別是應(yīng)急管理，利用信息化手段提升全流程智能化管理水平。（4）保持對承租人其他情況的經(jīng)常性關(guān)注目前，承租人天津市地下鐵道集團有限公司的財務(wù)狀況較為健康，融資能力較強，但仍需要保持對評價體系里各項指標(biāo)的持續(xù)性關(guān)注，假如出現(xiàn)明顯變化，需要及時進行再評估。1.1.2政策風(fēng)險應(yīng)對措施國家相關(guān)制度與政策，例如國家對租賃項目的準入制度、金融行業(yè)的監(jiān)管制度、租賃稅務(wù)與會計制度以及國家宏觀經(jīng)濟政策、土地管理政策等等，都會對融資租賃項目會產(chǎn)生較大的影響。在應(yīng)對政策風(fēng)險時，A公司應(yīng)分幾個方面應(yīng)對：（1）關(guān)注國家和政府對地鐵支持政策的變化國家宏觀經(jīng)濟政策、產(chǎn)業(yè)政策以及地方政府政策都對A公司天津地鐵融資租賃項目都會產(chǎn)生重要影響。A公司應(yīng)多關(guān)注國家對軌道交通行業(yè)政策方針變化，還要特別關(guān)心天津市政府對地鐵行業(yè)的財政支持政策，以及天津市政府其他公共交通工具對如公交車、出租車、網(wǎng)約車等的政策變化，以便應(yīng)對其他公共交通工具的競爭。（2）關(guān)注融資租賃行業(yè)政策變化國家對企業(yè)的稅收政策、利率政策直接影響企業(yè)的收入和效益。A公司應(yīng)關(guān)注與融資租賃行業(yè)緊密的金融政策的變化，特別是稅收政策的變化，可以成為融資租賃行業(yè)協(xié)會的會員，并且及時推動行業(yè)協(xié)會與政府努力協(xié)商談判，爭取給予企業(yè)更大的優(yōu)惠。（3）關(guān)注國家土地政策變化目前，我國就土地出讓與轉(zhuǎn)讓權(quán)等問題制定了較為嚴格的政策與法律規(guī)定，地鐵的建設(shè)與運行涉及到土地的轉(zhuǎn)讓與買賣，由于存在限制，地鐵的建設(shè)可能會出現(xiàn)問題。同時，城市軌道交通并不是簡單的交通問題，軌道交通帶動的房地產(chǎn)市場也在隨時波動。地鐵建設(shè)項目主要在地下作業(yè)，不占用地上空間，但地鐵作為城市的主要交通工具，建成后會帶動地鐵沿線的房價上升，因此地鐵的規(guī)劃與建設(shè)對房地產(chǎn)市場帶來的影響較大。而地鐵公司本身也會參與地鐵沿線房地產(chǎn)項目的銷售與租賃，資源開發(fā)收入中房地產(chǎn)銷售與租賃所得收入占比例較大，因此本項目的承租人天津市地下鐵道集團有限公司的資源開發(fā)業(yè)務(wù)包括銷售與租賃房地產(chǎn)、買賣土地等等，其中房地產(chǎn)銷售收入占比為2.29%，房屋租賃收入為占比8.04%，如果土地政策法律改變，不僅可能影響地鐵的建設(shè)，還會影響公司的資源開發(fā)收益，因此A公司應(yīng)關(guān)注政府發(fā)布的土地買賣、出讓及轉(zhuǎn)讓的政策與法律條文，以便根據(jù)變化及時做出應(yīng)對策略。1.1.3租金逾期風(fēng)險應(yīng)對措施由于租金收入是地鐵融資租賃項目的主要來源，租金逾期風(fēng)險是A公司需要重點防范的風(fēng)險。如果租金順利回收，那么A公司的資產(chǎn)和企業(yè)利益將得到保障。為了避免租金預(yù)期風(fēng)險的發(fā)生，A公司應(yīng)對承租人天津市地下鐵道集團有限公司進行資產(chǎn)情況調(diào)查，在簽訂租賃合同之前盡可能全面的了解承租人的各種信息尤其是信用背景，看承租人是否出現(xiàn)過租金逾期的情況。另外，租金預(yù)期風(fēng)險的應(yīng)對是一個長期過程，不僅在事前，還要貫穿在項目的運行過程中，是一個動態(tài)演進的過程。如果承租人天津市地下鐵道集團有限公司在項目進行過程中已經(jīng)發(fā)生租金逾期的情況，A公司則需要進入催收工作階段。租金催收不僅是一門技術(shù)，也是一門藝術(shù)。在催收租金時，一方面應(yīng)該以公司利益為主，盡可能快地將租金收回，另一方面，又要講究方式方法，特別是要維護好與承租人的關(guān)系，使雙方利益均得到保障，實現(xiàn)長足發(fā)展。另外，A公司應(yīng)當(dāng)考慮催收的成本，采取低成本的催收方式，以保障A公司的利益最大化。由于承租人經(jīng)營狀況的變化，可能出現(xiàn)的租金逾期情況也有很多種情況。依據(jù)不同企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展、拖欠金額與拖欠期限等將租金逾期情況分為四種類型，A公司可以視不同情況而言采取不同的催收方法，以達到成功催收的目標(biāo)。在進入催收流程之前，首先要分析天津地鐵融資租賃項目此次發(fā)生逾期的情況是以下哪一種，然后再采取相對應(yīng)的解決措施。情況一：承租人天津市地下鐵道集團有限公司有充分的還款意愿，也具有一定的還款能力，但是因為遺忘或則手續(xù)問題等特殊原因暫時逾期。如果沒有特殊說明，這種情況一般發(fā)生在租金拖欠的早期，持續(xù)時間不會太長，一般也不會影響到貸款的安全。如果承租人天津市地下鐵道集團有限公司出現(xiàn)上述的逾期情況，A公司要講究催收的方式方法，不能直接采用強硬的和敵對的追討方法，要以溝通為主，一般是能夠收回的。當(dāng)然，A公司也不能坐以待斃，要采取必要的手段。一方面，A公司可以從公司內(nèi)部自查，確認貸后管理的工作嚴格按照項目的操作流程與工作標(biāo)準進行，考察客戶經(jīng)理的工作是否盡職，確認已經(jīng)將還款手續(xù)清晰準確告知承租人；另一方面，A公司要嘗試與承租人溝通，并想法設(shè)法讓承租人了解按時還款的重要性與逾期不還的嚴重后果。情況二：承租人天津市地下鐵道集團有限公司擁有良好的還款意愿，但由于最近一段時間資金周轉(zhuǎn)不靈或者無法提現(xiàn)等等，不能及時支付租金。這種情況是逾期風(fēng)險中比較常見的。如果出現(xiàn)此類逾期情況，首先，A公司應(yīng)該指派客戶經(jīng)理或者專業(yè)工作人員進行實地走訪，調(diào)查承租人逾期的真實原因，可以從承租人提供相關(guān)資料的配合程度，發(fā)布承諾書的意愿、籌措資金的積極性等方面來判斷承租人的還款意愿是否良好，重點通過企業(yè)的運營情況、實際收益等分析其還款能力。其次，在明確承租人還款能力的情況下，A公司客戶經(jīng)理應(yīng)要求承租人提供真實、準確的資料以證明其還款能力，然后根據(jù)承租人的真實情況與還款能力調(diào)整還款計劃。如果承租人天津市地下鐵道集團有限公司只是在短期時間內(nèi)沒有還款能力，比如是因為承租人的應(yīng)收賬款未到賬等原因?qū)е沦Y金周轉(zhuǎn)不暢，只要給與一定的緩沖時間，還款人的還款能力就會恢復(fù)，應(yīng)當(dāng)對承租人適當(dāng)延期，等承租人資金周轉(zhuǎn)暢通后，再回收租金。延期時注意及時承租人簽訂延期協(xié)議，特別是要約定好違約責(zé)任，如果再次出現(xiàn)違約情況要加重處罰；如果承租人天津市地下鐵道集團有限公司需要較長的周期恢復(fù)還款能力的周期太長，A公司面臨的風(fēng)險太大，那就需要其他方式來保障A公司的利益不受到損害，一方面，應(yīng)積極尋找承租人的其他資產(chǎn)，充分挖掘其他還款來源，想辦法讓承租人配合處置資產(chǎn)以償還債務(wù)，必要時可以協(xié)助承租人進行再次融資，或者勸承租人進行債務(wù)重組。情況三：承租人天津市地下鐵道集團有限公司具有一定的還款能力，但由于各種原因拒不配合租金的給付工作。出現(xiàn)這種逾期情況的原因可能是很復(fù)雜的，如承租人未意識到逾期的嚴重后果、或者故意欺騙、以及雙方溝通不暢，也不排除A公司催收服務(wù)有問題等。如果出現(xiàn)此類逾期問題，A公司客戶經(jīng)理首先要通過承租人的客觀表現(xiàn)，判斷承租人的還款意愿。如果承租人并無逾期還款的正當(dāng)理由，也不愿意明確提出還款計劃，那么我們認為承租人可能是故意逾期。如果承租人天津市地下鐵道集團有限公司出現(xiàn)明確表明拒絕還款、正在轉(zhuǎn)移資產(chǎn)等行為就可以認為承租人還款意愿有問題，如果出現(xiàn)這些行為，A公司首先應(yīng)分析承租人天津市地下鐵道集團有限公司的資產(chǎn)情況和信用情況，確認承租人的還款能力。如果承租人具有一定的還款能力，可以采取軟硬皆施、先協(xié)商后施壓的方法來提高承租人的還款意愿，催收租金。在逾期前期，A公司可以以協(xié)商為主，如果協(xié)商不成可以適當(dāng)采取必要措施，如利用社會輿論等給承租人施加壓力，增強承租人的還款意愿，如果運用了以上各類方法，承租人仍沒有表示出一定的還款意愿，可以考慮提出訴訟或申請法院仲裁。情況四：承租人天津市地下鐵道集團有限公司已經(jīng)基本喪失還款能力，拒絕還款。出現(xiàn)這種情況的原因可能是承租人的故意欺詐，也可能是A公司風(fēng)險評審部的工作失誤以及員工道德風(fēng)險。如果出現(xiàn)以上所述的逾期情況，承租人還款的可能性變得微乎其微了，此時A公司應(yīng)當(dāng)收集相關(guān)資料，準備走法律途徑，同時通過擔(dān)保人加強對承租方的控制，以及利用社會輿論等方式向承租人施加壓力。如果承租人天津市地下鐵道集團有限公司存在商業(yè)欺騙等行為，A公司可直接啟動訴訟程序，付諸法律手段。另外A公司還應(yīng)組織員工學(xué)習(xí)，加強對員工的管理，開始啟動公司內(nèi)部審計程序，分析理清項目工作失誤的原因，采取一定的措施，避免此類情況再次發(fā)生。確定完承租人天津市地下鐵道集團有限公司的租金逾期情況和催收措施之后需要啟動租金催收流程，A公司應(yīng)按照以下方式，分六個步驟向承租人催收租金。第一步，到期未付款。此時由客戶經(jīng)理與承租方天津市地下鐵道集團有限公司的項目負責(zé)人電話溝通，詢問對方有沒有收到本公司的到期付款通知單，并提醒對方按時付款。第二步，逾期15天未付款。此時應(yīng)向承租方天津市地下鐵道集團有限公司發(fā)出第一封正式收帳信，并與承租方的項目負責(zé)人進行初步溝通，詢問逾期未付的具體情況，了解其對租金逾期的態(tài)度。第三步，逾期一個月未付款。此時應(yīng)初步了解承租人天津市地下鐵道集團有限公司逾期的原因，并與承租人進行溝通，使承租人出具書面證明，列出支付租金的具體時間與流程。第四步，逾期兩個月未付款。此時應(yīng)向承租人天津市地下鐵道集團有限公司提出支付租金提醒，并書面通知擔(dān)保人天津軌道交通集團有限公司。第五步，逾期三個月未付款。此時應(yīng)向承租方天津市地下鐵道集團有限公司發(fā)出書面文件催促其繳納租金，并及時查明承租方的經(jīng)營情況與債務(wù)狀況，發(fā)出律師函。另外發(fā)出書面文件要求擔(dān)保人履行擔(dān)保義務(wù)。第六步：逾期半年未付款。此時A公司應(yīng)想辦法收回租賃物，并走法律渠道，向承租方天津市地下鐵道集團有限公司提出訴訟，由法院對承租方進行控制，申請財產(chǎn)保全。1.2中度風(fēng)險應(yīng)對措施1.2.1資信報告不完善風(fēng)險應(yīng)對措施應(yīng)對資信報告不完善風(fēng)險，A公司的客戶經(jīng)理是第一負責(zé)人。依據(jù)資產(chǎn)調(diào)查與信用調(diào)查的獨立性和原則性，客戶經(jīng)理應(yīng)做到全面、深入、準確性地審查承租人的情況，可以通過實地考察、調(diào)查走訪等，不能被間接來源的虛假消息所蒙騙。在此項目中，A公司客戶經(jīng)理應(yīng)認真學(xué)習(xí)地鐵行業(yè)知識，根據(jù)地鐵行業(yè)的特性，將調(diào)查中遇到的風(fēng)險問題描述清楚，形成個人的明確意見，提交詳細、真實的資信調(diào)查報告。同時，A公司應(yīng)建立客戶經(jīng)理資信調(diào)查報告的監(jiān)督機制，成立專門的委員會對客戶經(jīng)理提交的資信調(diào)查報告進行評分，并將評分結(jié)果列入客戶經(jīng)理的年度評優(yōu)和績效考核之中?？梢酝ㄟ^以下幾個方面來判斷資信調(diào)查報告的有效性：（1）撰寫報告的完整性與合規(guī)性；（2）撰寫報告的客觀性與真實性；（3）所收集核心資料的全面性；（4）對客戶情況判斷的準確性；（5）響應(yīng)速度（簽訂合同時間及提交報告時間）。1.2.2關(guān)鍵人才缺乏風(fēng)險應(yīng)對措施 人才是公司發(fā)展的源泉，想要做好A公司天津地鐵融資租賃項目的風(fēng)險管理工作，既需要融資租賃相關(guān)專業(yè)的高級人才，也需要地鐵行業(yè)的相關(guān)人才，A公司可以通過以下方法應(yīng)對關(guān)鍵人才缺乏風(fēng)險：通過正規(guī)網(wǎng)絡(luò)平臺或者獵頭公司招聘高級人才，或者向有過融資租賃地鐵項目風(fēng)險管理經(jīng)驗的同行企業(yè)引進高級人才，特別是掌握風(fēng)險控制、審計以及信息技術(shù)的相關(guān)人才。在公司內(nèi)部開展培訓(xùn)，充分挖掘有潛力的員工，公司管理層以“導(dǎo)師學(xué)徒制”的形式培育員工，形成人才儲備。（3）與高校進行合作，校企合作培育融資租賃風(fēng)險管理專業(yè)人才，支持A公司員工工作之余到各大高校進行在職學(xué)習(xí)和繼續(xù)教育，A公司人事部綜合評估各員工的工作年限與崗位重要性，制定相應(yīng)政策報銷部分或全部學(xué)費。（4）建立相應(yīng)的激勵考核機制，可以采取提高工資、提高獎金、股權(quán)激勵、年底分紅等方式提高關(guān)鍵人才的收入水平，留住A公司現(xiàn)有人才。同時制定項目風(fēng)險連帶責(zé)任制度，賞罰分明。1.2.3承租人非法處置租賃設(shè)備風(fēng)險應(yīng)對措施地鐵融資租賃項目里租賃物設(shè)備基本上都是大型設(shè)備，A公司可以采取以下三種方法來避免或者降低承租人非法處置租賃設(shè)備風(fēng)險的發(fā)生：（1）在租賃設(shè)備上安裝定位系統(tǒng)進行位置監(jiān)控，隨時掌握設(shè)備的使用地點，如果承租人出現(xiàn)違約情況，可以及時對設(shè)備進行處理。（2）根據(jù)承租人天津市地下鐵道集團有限公司的實際經(jīng)營狀況，必要時可以通過實地考察，實時關(guān)注設(shè)備，定期了解設(shè)備的使用情況和維護情況。（3）簽訂租賃設(shè)備回收合約，保證在承租人違約的情況下租賃