房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略思考

房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略思考1北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理參謀今日議題戰(zhàn)略管理概述為什么要戰(zhàn)略管理什么是戰(zhàn)略管理如何進行戰(zhàn)略管理房地產(chǎn)戰(zhàn)略思考與戰(zhàn)略規(guī)劃房地產(chǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃的方法戰(zhàn)略思路商業(yè)模式核心能力戰(zhàn)略舉措2北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理參謀為什么要戰(zhàn)略管理？----做大做強是所有企業(yè)的夢想3北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理參謀但即使大企業(yè)也不能保證成為“百年老店〞根據(jù)統(tǒng)計，七十年代初名列財富雜志“500強〞排行榜的公司，有三分之一已經(jīng)銷聲匿跡。也即大型企業(yè)平均壽命不到四十年，約為人類壽命的一半。諸位，您將有百分之五十的時機目睹您現(xiàn)在所效勞的公司關(guān)門大吉。

摘自?第五項修煉?P19案例：安然的失敗、錦宏地產(chǎn)的倒閉、順馳的衰落4北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理參謀中國企業(yè)戰(zhàn)略管理的常見落后面錯誤認為“企業(yè)有戰(zhàn)略在管理，沒有戰(zhàn)略也在管理〞。因此還沒有意識到?jīng)]有戰(zhàn)略就活不下去企業(yè)、尤其是國營企業(yè)，甚至應(yīng)該由誰來制定戰(zhàn)略都沒搞清楚。企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃的制定不按市場規(guī)律來跟進而是按國家標準來擬就。無法集中在核心業(yè)務(wù)贏利問題上，不能找到業(yè)務(wù)增長發(fā)動機業(yè)務(wù)開展的層次不清執(zhí)行的決心不堅決組織架構(gòu)中各層的業(yè)績考核不清晰5北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理參謀中外企業(yè)戰(zhàn)略管理的差距戰(zhàn)略規(guī)劃一般5-10年戰(zhàn)略目標明確，可以量化依據(jù)戰(zhàn)略制定詳細的業(yè)務(wù)發(fā)展計劃有統(tǒng)一明確的效果評價體系大多只制定短期經(jīng)營目標戰(zhàn)略目標不明確缺乏可執(zhí)行的業(yè)務(wù)計劃缺乏效果評價體系缺乏明確的競爭模式過分依賴價格戰(zhàn)略和廣告宣傳以犧牲企業(yè)短期利潤和長期利益為代價的(惡性競爭)競爭模式多元化全面評價自身的優(yōu)勢與劣勢以企業(yè)的核心能力為多元化的基礎(chǔ)盲目跟蹤市場熱點簡單模仿同行企業(yè)管理模式?jīng)]有因業(yè)務(wù)而異跨國公司中國企業(yè)成本優(yōu)先細分市場戰(zhàn)略結(jié)盟標新立異6北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理參謀企業(yè)開展的三階段對企業(yè)管理提出了不同要求階段I階段II階段III收入或盈利階段I：進入階段II：擴張階段III：適者生存勝利者掙扎者淘汰者進入階段財力和人力資源奇缺確定市場需求和位置制造出產(chǎn)品管理要求：迅速進入，生產(chǎn)管理擴張階段規(guī)模化生產(chǎn)規(guī)?；癄I銷需要大量人力/財力資源管理要求：標準化管理，經(jīng)營管理需求是主要驅(qū)動力適者生存階段環(huán)境動態(tài)變化營銷和生產(chǎn)精益求精新產(chǎn)品頻繁推出市場/客戶細分降低和控制本錢管理要求：如何競爭，戰(zhàn)略管理競爭是主要驅(qū)動力7北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理參謀企業(yè)戰(zhàn)略管理的產(chǎn)生源于企業(yè)規(guī)模擴大和競爭的需要企業(yè)管理開展的三階段：生產(chǎn)管理：現(xiàn)場管理，只考慮提高效率經(jīng)營管理：從企業(yè)的投入與產(chǎn)出去考慮企業(yè)的經(jīng)營問題戰(zhàn)略管理：對周圍的各項要素及未來的投入產(chǎn)出進行深入透徹的分析，考慮生存與開展企業(yè)戰(zhàn)略管理產(chǎn)生的背景企業(yè)規(guī)模日益擴大，管理層次越來越多企業(yè)開展的途徑已經(jīng)開始由集中化轉(zhuǎn)為多樣化企業(yè)與社會的關(guān)系變得日益緊密，企業(yè)的社會責任大大提高企業(yè)之間的競爭已經(jīng)從本國、本地區(qū)開展到國際未來的投入投入生產(chǎn)過程產(chǎn)出未來的產(chǎn)出生產(chǎn)管理經(jīng)營管理戰(zhàn)略管理8北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理參謀“知天“－－生死之理〞知地〞－－存活之理“知己知彼百戰(zhàn)不殆〞－－致勝之理“不戰(zhàn)而屈人之兵，善之善者也〞－－持續(xù)之理孫子兵法約公元前360年什么是戰(zhàn)略？--戰(zhàn)略就是道理9北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理參謀戰(zhàn)略的內(nèi)容戰(zhàn)略設(shè)計要解決的問題具體內(nèi)容知天－－凝聚人心：戰(zhàn)略指導思想（Convergence）憑什么來指導我們的思想？愿景（Vision）核心價值觀（Core-value）戰(zhàn)略目標知地－－整合業(yè)務(wù)鏈：業(yè)務(wù)指導原則（Coordination）憑什么來指導我們對業(yè)務(wù)的安排？核心業(yè)務(wù)增長業(yè)務(wù)種子業(yè)務(wù)知已知彼－－核心業(yè)務(wù)：創(chuàng)造比較競爭優(yōu)勢Corebusiness憑什么獲得比較競爭優(yōu)勢？價值戰(zhàn)略(customer)競爭戰(zhàn)略(competitive)不戰(zhàn)而屈人之兵－－核心競爭力：創(chuàng)造持續(xù)競爭優(yōu)勢Corecompetence憑什么獲得持續(xù)競爭優(yōu)勢？核心競爭力認定與培育基于核心競爭力的戰(zhàn)略安排10北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理參謀公司戰(zhàn)略體系是一個復(fù)雜的體系，而最核心的就是基于戰(zhàn)略目標和戰(zhàn)略思想答復(fù)“在哪里競爭、如何競爭和何時競爭？〞這三個問題業(yè)務(wù)模式???增長階梯核心能力產(chǎn)品價值鏈目標市場戰(zhàn)略目標在哪里競爭如何競爭何時競爭企業(yè)定位、使命與愿景戰(zhàn)略思想戰(zhàn)略目標業(yè)務(wù)戰(zhàn)略11北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理參謀如何進行戰(zhàn)略思考----正確的認識自己，正確的應(yīng)對環(huán)境和正確的武裝自己是關(guān)于公司戰(zhàn)略思考的邏輯方法正確的認識自己正確的應(yīng)對環(huán)境正確的武裝自己12北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理參謀今日議題戰(zhàn)略管理概述為什么要戰(zhàn)略管理什么是戰(zhàn)略管理如何進行戰(zhàn)略管理房地產(chǎn)戰(zhàn)略思考與戰(zhàn)略規(guī)劃房地產(chǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃的方法戰(zhàn)略思路商業(yè)模式核心能力戰(zhàn)略舉措13北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理參謀在外部環(huán)境、內(nèi)部資源能力、關(guān)鍵成功因素分析的根底上，借鑒成功經(jīng)驗，是戰(zhàn)略規(guī)劃的邏輯思考框架外部環(huán)境分析

全國房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析

全國房地產(chǎn)市場分析省域房地產(chǎn)行業(yè)分析

城市房地產(chǎn)行業(yè)分析內(nèi)部資源分析

土地和政府關(guān)系

財務(wù)資源

人力資源品牌

管理能力

業(yè)務(wù)能力戰(zhàn)略規(guī)劃

制定總體戰(zhàn)略制定戰(zhàn)略目標戰(zhàn)略支撐體系設(shè)計職能戰(zhàn)略戰(zhàn)略舉措與行動方案標桿企業(yè)研究專業(yè)房地產(chǎn)公司模式單一區(qū)域地產(chǎn)公司開展模式14北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理參謀外部環(huán)境分析主要關(guān)注房地產(chǎn)宏觀環(huán)境、行業(yè)以及區(qū)域市場分析分析要點思考要點和說明宏觀環(huán)境分析房地產(chǎn)行業(yè)分析分析方法和模型PEST分析行業(yè)分析市場分析城市房地產(chǎn)市場分析過去3-5年城市房地產(chǎn)的市場運行情況分析，基于此，預(yù)測城市房地產(chǎn)行業(yè)未來開展趨勢城市各物業(yè)市場現(xiàn)狀及趨勢分析：住宅、商業(yè)、交通市場現(xiàn)狀及趨勢分析，包括供給、需求、價格和趨勢等15北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理參謀經(jīng)濟環(huán)境社會環(huán)境國際金融社會統(tǒng)計因素……貸款信托……16北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理參謀CAGR=19.68%資料來源：國家統(tǒng)計局、鈞涵參謀資料庫、數(shù)據(jù)截止日期2021年1月1日17北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理參謀如要進入其他城市，那么要對目標城市進行對區(qū)域規(guī)劃及經(jīng)濟狀況進行分析案例：北京某高端別墅地產(chǎn)商在武漢的失利----不是有好的產(chǎn)品就一定能成功！18北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理參謀內(nèi)部資源分析主要從公司擁有的各類資源和能力的角度評估分析要點思考要點和說明土地儲藏及政府關(guān)系財務(wù)資源與務(wù)能力管理〔管理能力和業(yè)務(wù)能力〕品牌資源分析方法和模型人力資源了解企業(yè)土地儲藏資料：分布區(qū)域、地塊位置、地塊現(xiàn)狀、土地性質(zhì)、土地價值等了解企業(yè)獲取土地信息的主要來源，明確企業(yè)獲取土地的主要手段及議價能力等分析目前組織機構(gòu)和管控模式的合理性與清晰度，組織與戰(zhàn)略匹配性了解工程運行的順暢性分析組織功能的完整性分析公司品牌形象公司品牌溢價分析企業(yè)目前人力資源配置了解企業(yè)招聘、培訓、試用、轉(zhuǎn)正體系分析企業(yè)績效考核、薪酬管理體系的合理性判斷目前人力資源管理體系是否適合未來戰(zhàn)略開展需要benchmarking注意積累隱形的資源—品牌、口碑、管理能力19北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理參謀標桿企業(yè)研究也能夠帶來有益的開展啟示---防止犯別人同樣的錯誤，借鑒別人好的思路2000年前2000年2000年后2006年業(yè)務(wù)模式利潤來源業(yè)務(wù)模式單一純粹的地產(chǎn)商土地批租政府補貼房地產(chǎn)開發(fā)土地批租某知地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)務(wù)模式開展歷程舉例20北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理參謀在做出內(nèi)部外環(huán)境分析與標桿研究的根底上，首先定出我們的整體戰(zhàn)略思路---先做大還是先做強？-新鴻基與帕爾迪21北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理參謀產(chǎn)品區(qū)域應(yīng)進入哪一類城市？大城市？中小城市？進入一個城市后，是扎根開展還是“打一槍換一個地方〞在重點關(guān)注哪些城市？目標城市的選擇標準是什么？…產(chǎn)品專攻商業(yè)地產(chǎn)？還是多元化？主要面向何種收入的家庭人群或目標客戶？〔如何細分目標客戶群？〕檔次是低檔還是中高檔？產(chǎn)品是規(guī)模化〔復(fù)制〕還是個性化…價值鏈開發(fā)？經(jīng)營？還是兼顧？進入產(chǎn)業(yè)鏈的哪些環(huán)節(jié)？…同時需要清晰的回到有關(guān)區(qū)域、產(chǎn)品和價值鏈的選擇這三個核心問題----在哪里競爭？--田忌賽馬原理22北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理參謀區(qū)域選擇是重要的戰(zhàn)略維度---選對池塘釣大魚！23北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理參謀？目標客戶群定位？產(chǎn)品定位有著豐厚收入的中年成功人士？青年才??？一般白領(lǐng)？有著一定積蓄，但是收入不算豐厚的一般城市居民？…近郊別墅？市區(qū)中高檔公寓樓？安居房？旅游地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)工業(yè)地產(chǎn)…品牌定位？而產(chǎn)品戰(zhàn)略中最關(guān)鍵的是目標客戶定位和產(chǎn)品定位24北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理參謀價值鏈的選擇：周轉(zhuǎn)型物業(yè)和持有型物業(yè)的選擇必須要慎重思考，二者對公司的資源能力要求有很大的差異，同時收益模式也有很大的差異酒店、寫字樓持有經(jīng)營建設(shè)開發(fā)前期規(guī)劃運營管理營銷品牌商業(yè)物業(yè)持有經(jīng)營開發(fā)招商商業(yè)規(guī)劃品類業(yè)態(tài)管理運營管理營銷品牌建設(shè)開發(fā)價值實現(xiàn)：依靠前期準確的定位和后期良好的經(jīng)營，實現(xiàn)長期穩(wěn)定的租金回報，有屢次物業(yè)增值的空間運作特點：前期工程籌劃對工程成功至關(guān)重要，特別是商業(yè)物業(yè)要充分考慮到后期的商業(yè)經(jīng)營需要良好的后期經(jīng)營能力以獲得更大的價值提升。商業(yè)物業(yè)是復(fù)合業(yè)態(tài)管理，對技能要求更高投入大、資金回收周期長，對資金能力要求高關(guān)鍵風險控制點：超前眼光、規(guī)劃定位、商圈管理操作模式，復(fù)合業(yè)態(tài)管理資金鏈，打通資本市場現(xiàn)金流時間只租不售帶約出售物業(yè)持有經(jīng)營現(xiàn)金流模型物業(yè)持有經(jīng)營增值模式土地獲得建成出售項目出售銷售利潤經(jīng)營增值土地增值經(jīng)營成本固定成本銷售收入曲線成本曲線開發(fā)商業(yè)經(jīng)營固定成本價格時間價值鏈25北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理參謀企業(yè)的關(guān)鍵資源與核心能力是企業(yè)競爭優(yōu)勢的來源資源能力資金資源人力資源核心能力工程運作和土地儲藏的前提資金資源對于房地產(chǎn)行業(yè)具有不可替代的關(guān)鍵地位工程運作精英企業(yè)管理骨干工程運作能力企業(yè)管理能力品牌價值標準的管理和科學的制度也能形成競爭能力！---中美政治制度的差異和新加坡的崛起26北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理參謀互為補充、協(xié)同開展品牌化與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)協(xié)同網(wǎng)絡(luò)化開展規(guī)?；瘮U張快銷,快速搶占市場滾動開發(fā)整合、提升品牌網(wǎng)絡(luò)化開展模式戰(zhàn)略住宅/商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)經(jīng)營組合對業(yè)務(wù)運營能力的要求組織能力保障深度的市場研究和準確的客戶定位產(chǎn)品標準化復(fù)制與創(chuàng)新能力良好的匹配良好的工程管理能力和開發(fā)全過程的本錢控制能力良好的品牌效應(yīng)優(yōu)秀的營銷和客戶效勞能力資本運作能力市場研究與產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計體系工程管理體系本錢控制體系知識管理體系客戶管理體系營銷體系總體規(guī)劃能力及工程規(guī)劃能力資本運作能力出眾的招商能力和運營能力整體營銷推廣、品牌建設(shè)和客戶管理能力與地產(chǎn)開發(fā)商協(xié)同的能力良好的商業(yè)經(jīng)營業(yè)績推動商業(yè)房地產(chǎn)的銷售商業(yè)規(guī)劃體系與資本市場對接的溝通體系招商體系商業(yè)運營體系……住宅房地產(chǎn)與商業(yè)房地產(chǎn)工程方案與資金安排的協(xié)調(diào)能力商業(yè)經(jīng)營與房地產(chǎn)開發(fā)之間的有效協(xié)調(diào)，工程滾動開發(fā)節(jié)奏的把握內(nèi)部資源的方案與協(xié)調(diào)體系良好的授權(quán)體系……物業(yè)管理為品牌提供支撐客戶效勞的標準化快速的客戶投訴反響能力較強的客戶關(guān)系管理能力物業(yè)管理品牌客戶效勞體系……舉例他們必須很好的與戰(zhàn)略匹配，才能保障戰(zhàn)略的有效實施—職能戰(zhàn)略27北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理參謀案例：萬科戰(zhàn)略之間的邏輯關(guān)系工廠化生產(chǎn)的前提是產(chǎn)品的標準化，標準化的前提是客戶細分；工廠化最終實現(xiàn)的是萬科的競爭力體系；客戶細分最終實現(xiàn)的是價值最大化；通過基于消費者生命周期的客戶細分，對客戶進行終生的鎖定。28北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理參謀案例：碧桂園“沃爾瑪式戰(zhàn)略〞的支撐點29北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理參謀30北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理參謀拓展并確保核心業(yè)務(wù)運作發(fā)展新業(yè)務(wù)開創(chuàng)未來的事業(yè)機會第一層面第二層面第三層面沒有第三層面源源不斷提出新待開發(fā)工程，第二層面新業(yè)務(wù)會逐漸枯竭，最后是第一層面業(yè)務(wù)喪失，無法實現(xiàn)企業(yè)長期穩(wěn)定地增長成長階梯---三層面業(yè)務(wù)規(guī)劃是企業(yè)長期持續(xù)穩(wěn)定增長的根底31北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理參謀例：某公司的增長戰(zhàn)略目標：2021年實現(xiàn)市值1000億元〔以持有的股份，按20倍市盈率計算〕。根本開展策略：銷售型物業(yè)與持有型物業(yè)兩條腿走路，長短結(jié)合；通過銷售型物業(yè)工程快速積累的巨額資金，分階段逐步投入到持有型經(jīng)營物業(yè)，并重點培養(yǎng)商業(yè)物業(yè)的開發(fā)、經(jīng)營能力。第一階段〔2021-2021年〕銷售型物業(yè)為主〔80％銷售型物業(yè)，20％持有型物業(yè)，包括現(xiàn)有的沈陽、杭州工程〕；第二階段〔2021-2021年〕銷售、持有型物業(yè)并重〔50-60％銷售型物業(yè)，40-50％持有型物業(yè)〕；第三階段〔2021-2021年〕持有型物業(yè)為主〔30-40％銷售型物業(yè)，60-70％持有型物業(yè)〕。32北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理參謀凈利潤2006－20072021－20212021－2021〔估