房地產市場報告 -仲量聯(lián)行2024年天津房地產市場回顧及2025年展望

整體回顧??全市凈吸納量緩步回升，乙級市場表現(xiàn)活躍。?全年共入市四個項目，市場邊界不斷拓展。?全市租金加速下滑。市場概況及趨勢?2024年，天津辦公樓市場發(fā)展現(xiàn)韌性，全市凈吸納量錄得10.4萬平方米，較2023年提升了42%。乙級辦公樓市場活躍度較高，以性價比吸引了大面積的新租需求，占全市辦公樓市場凈吸納量的80%以上。而在甲級市場中，需求主要來自于存量市場的搬遷，新增需求未見明顯回升，凈吸納量同比回落。?截至2024年12月底，天津市辦公樓市場的總體量維持在411萬平方米，其中甲級辦公樓總體量為152萬平方米。全年新增供應達到16.9萬平方米，共有四個項目，這些新增供應主要集中在海河沿岸的乙級辦公樓市場。多個新項目在河東區(qū)建成，區(qū)域內商業(yè)氛圍日漸成熟。受新增供應的影響，全市空置率小幅上升0.3個百分點至31.2%。甲級辦公樓有效需求不斷減少，退租和縮租情況頻發(fā)，但得益于供應側壓力降低，年末錄得空置率35.9%，同比下降0.7個百分點。?天津市辦公樓市場的凈有效租金同比下降4.6%，至71元/平方米/月。甲級辦公樓租金下降幅度顯著，四季度甲級凈有效租金環(huán)比下降2.4%，同比下降5.7%。在經濟緩解的跡象并不明顯的同時，客戶持續(xù)收緊的租金預算繼續(xù)制約著租金回漲，越來越多的甲級辦公樓在下半年開始快速降價以期吸引租戶，提高入駐率。市場展望?2025年，預計市場將持續(xù)“以價換量”的市場策略，以較大租金降幅全面刺激需求。在未來，寬松經濟政策的刺激將作用于經濟領域并傳導至辦公樓市場，隨著需求的持續(xù)增長和經濟環(huán)境的逐步改善，辦公樓市場的租金水平有望逐步企穩(wěn)回升。.2|?2025仲量聯(lián)行版權所有.天津甲級辦公樓地圖全市租金全市租金2.5元/平方米/天空置率35.9%房地產周期表201720182019202020212022202320242025*漲幅放緩租金上漲租金房地產周期表201720182019202020212022202320242025*漲幅放緩租金上漲租金下降跌幅放緩●天津租戶市場平衡市場業(yè)主市場南京路-小白樓子市場租金2.7元/平方米/天空置率25.7%甲級辦公樓數據一覽指標2024Q4環(huán)比變化同比變化總體量(平方米)→→租金(元/平方米/天)空置率35.9%甲級辦公樓新增供應及需求(千平方米)新增供應凈吸納量2016201720182019202020212022202320242025*甲級辦公樓空置率60%60%40%20%2016201720182019202020212022202320242025*甲級辦公樓平均凈租金(元/平方米/月)2016201720182019202020212022202320242025**為2025年年末預測值整體回顧?租金降幅持續(xù)擴大。市場概況及趨勢?2024年全年數據顯示，娛樂行業(yè)在市場中展現(xiàn)出穩(wěn)定的增長，占據了全市成交量的34%。其中，影院、兒童游樂場及KTV的大面積租賃需求不斷出現(xiàn)，反映了市場的實際需求狀況。同時，餐飲品牌也占據了市場成交的23%，尤其是正餐類別，餐飲行業(yè)快速的更新?lián)Q代成為推動市場需求的重要因素。由于新入市項目的高出租率，全年凈吸納量顯著增長27%達到26.7萬平方米。?2024年，全市共四個新項目入市，合計有31.7萬平方米。這些項目主要集中在中心城區(qū)，大部分為老舊資產盤活項目，例如和平吾悅廣場和泰達薈。同時，龍湖梅江天街作為2024年入市的郊區(qū)項目，填補了梅江區(qū)域的商業(yè)空白。得益于全市需求的穩(wěn)定增長，較大面積的供應未對市場造成擾動，空置率穩(wěn)定下降，截至2024年12月底，全市優(yōu)質零售商業(yè)市場空置率為12.2%，環(huán)比下降0.1個百分點，同比下降0.8個百分點。?截至第四季度，天津優(yōu)質零售物業(yè)首層平均凈有效租金為282.9元/平方米/月，同比下降3.1%，較2023年降幅擴大1.9個百分點。為吸引品牌效益強的店鋪，業(yè)主愿意給出較大租金降幅，以期更有效地吸引客流，進而提升整體商業(yè)項目的運營水平和市場表現(xiàn)。市場展望?作為中國國際消費中心城市之一的天津，政府在2024年積極推動新建綜合體開業(yè)，盤活老舊資產，引進超120家首店品牌。全市深入實施擴內需促消費政策措施，實體經濟穩(wěn)步增長。預計未來兩年，市場將迎來86.5萬平方米的新入市項目，80%以上的新增供應將集中在郊區(qū)市場，多樣化、大體量的供應項目將為消費者帶來更加豐富和優(yōu)質的購物體驗。.3|?2025仲量聯(lián)行版權所有.天津地圖房地產周期表201720222018201920232024202020212025*漲幅放緩租金房地產周期表201720222018201920232024202020212025*漲幅放緩租金下降租金上漲跌幅放緩天津●租戶市場平衡市場業(yè)主市場數據一覽指標市場2024Q4環(huán)比變化同比變化總體量(平方米)整體區(qū)域4,749,775↑317,000有效凈租金(元/平方米/天)整體區(qū)域空置率(僅購物中心)整體區(qū)域優(yōu)質零售物業(yè)新增供應及需求(千平方米)新增供應凈吸納量2016201720182019202020212022202320242025*18%15%12%3%18%15%12%3%2016201720182019202020212022202320242025*優(yōu)質零售平均凈租金(元/平方米/月)400272.62016201720182019202020212022202320242025**為2025年年末預測值SEEABRIGHTERWAY向光而為本文件中包含的信息為仲量聯(lián)行所有，僅用于評估本建議書。所有此類文件和信息均歸仲量聯(lián)行所有，并