公司項(xiàng)目市場推廣的全方位策略

XX企業(yè)項(xiàng)目全程營俏籌劃方案房地產(chǎn)項(xiàng)目全程營銷籌劃方案

帶格士的：左.W&e:M.18?符.莊司齊)

xxx投問育?企業(yè)

?目錄

目錄

第一部分青島市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析64

1.1青島市國民經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行狀況.……...64

1.2承接奧運(yùn)項(xiàng)目給青島帶來的影響…...75

1.3區(qū)位優(yōu)勢和發(fā)展方向.............86

第二部分青島市房地產(chǎn)市場狀況分析JOH

2.1供應(yīng)求與需求病................IOX

青島市近6年商品房屋竣工面積........IOS

青島市歷年商品房銷?面積.........H9

2.2價(jià)格..........................]29

2.3近期巾場重點(diǎn)及未來發(fā)展預(yù)測…….13-W

第三部分項(xiàng)目周用項(xiàng)目及可類比項(xiàng)目調(diào)查成果]44^

第四部分項(xiàng)目所在地板塊市場分析232Q

4.1版塊綜述..........................2320

4.2目前調(diào)查現(xiàn)實(shí)狀況簡析................................................................2420

4.2地塊價(jià)值發(fā)現(xiàn)........................................................................2424

笫五部分項(xiàng)目SWOT分析及總體開發(fā)思緒硝定2523

5.1項(xiàng)目SWOT（優(yōu)劣勢）分析...........................................................,2522

優(yōu)勢分析....................................................................................................................................................2522

劣勢分析..............................................................................二

市場機(jī)會(huì)分析.............................................................................................................................................272^

威脅分析....................................................................................................................................................302S

5.2總體籌劃思緒及關(guān)鍵價(jià)值體系.........................................................3126

有關(guān)公寓....................................................................................................................................................W

有關(guān)商業(yè)....................................................................................................................................................現(xiàn)

商業(yè)物業(yè)前期運(yùn)作方式初探:............................................................登以

項(xiàng)目總體定位......................................................................

6.1CONDO目的客戶群定位.............................................................駕H

6.2商業(yè)客戶群定位.....................................................................4(m

第七部分項(xiàng)目開發(fā)主題定位及整體概念設(shè)計(jì)提議以招

7.I開發(fā)主題定位......................................................................H第

7.2擅體設(shè)計(jì)提議......................................................................43^5

規(guī)劃設(shè)計(jì)..........................................................................43^

戶型提議..........................................................................44^

建筑風(fēng)格..............................................................................卻

物業(yè)管理..........................................................................5240

笫八部分營俏籌劃

8.I獨(dú)特鉗售主張......................................................................5344

8.2廣告籌劃..........................................................................544+

8.3展會(huì)..............................................................................5542

第九部分銷售方案”43

9.I定價(jià)方略..........................................................................5542

9.2銷售控制..........................................................................5542

9.3銷售管理..........................................................................5542

第十部分售樓處及售后服務(wù)中心5643

10.I售樓處設(shè)計(jì)及裝修.................................................................

10.2售樓處銷售物料準(zhǔn)備...............................................................56?

10.3售后服務(wù)中心設(shè)置.................................................................56?

10.4售樓處管理制度...................................................................一彳

笫十一部分開盤5643

11.1日期.............................................................................564^

II.2主題..............,5644

11.3邀請人員..........,5744

11.4日程安排..........,5744

II.5媒體計(jì)劃及現(xiàn)場包裝,5744

第卜二部分結(jié)語5744

?第一部分青島市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

1.1*島市國民經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行狀況

。九九”以來，青島市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展展現(xiàn)逐年加緊的J態(tài)勢，2023年青島市國民生產(chǎn)總值比2023年增長I5.9也

青島市主要年份國內(nèi)生產(chǎn)電值情況

2D23年】?5月份工業(yè)總產(chǎn)值（現(xiàn)價(jià)）947.2億元，合計(jì)增長23.1%,工業(yè)產(chǎn)品銷售收入906億元，利稅總額達(dá)

57.86億元，社會(huì)商品零售總額為197.6億元，合計(jì)增氏13%,固定資產(chǎn)投資128.3億元，增長56.4樂外貿(mào)出口

額達(dá)78.75億元，增長25.4%。

1.2承接奧運(yùn)項(xiàng)目給青島帶來的影響

青島巾主要年份固定資產(chǎn)投資完成情況

19B01990199519%?W199920W3?12W22003

作為2023年奧運(yùn)會(huì)帆船賽場，奧運(yùn)會(huì)將給青島市的經(jīng)濟(jì)帶來巨大的活力和競爭■刀，增進(jìn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)如環(huán)境保護(hù)、

通訊、交通、餐飲等的發(fā)展。

青島后計(jì)劃總投資780億元全面改造和建設(shè)青島舊的旅游基礎(chǔ)設(shè)施、交通、比賽場館等設(shè)施。每年將投資40?

60億元建設(shè)生態(tài)環(huán)境保護(hù)都市，擬投資59億元建設(shè)“五大通訊工程”，投資57.5億元興建20座立交橋,新增高

速公路1660千米，完畢環(huán)青島海岸線的“濱海觀光大道”，建設(shè)旅游網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和中央指示導(dǎo)游系統(tǒng)，實(shí)行綠色奧運(yùn)

“七大工程”。奧運(yùn)會(huì)將為增進(jìn)青島市的入境旅游市場提供良好機(jī)遇。到2023年，海外游客將到達(dá)79.53萬人，外

匯收入將到達(dá)4.34億美元，屆時(shí)將在全國型點(diǎn)旅游都市中位次居前。同步2023年奧運(yùn)會(huì)估計(jì)會(huì)為青島市增長2

萬個(gè)全日制就業(yè)機(jī)會(huì)。

1.3區(qū)位優(yōu)勢和發(fā)展方向

吉島市作為環(huán)黃渤海經(jīng)濟(jì)圈和沿黃流域經(jīng)濟(jì)帶的重要中心都市，通過區(qū)域經(jīng)濟(jì)分工與合作，將充足發(fā)揮與口、

韓、朝合作的前沿和窗口作用，發(fā)揮經(jīng)濟(jì)構(gòu)造的互補(bǔ)性，鞏固已經(jīng)有的制造業(yè)的合作，增進(jìn)技術(shù)合作。伴隨保稅區(qū)

范圍和功能的拓展，逐漸實(shí)現(xiàn)向自由貿(mào)易區(qū)疑化，從保稅區(qū)到自由貿(mào)易區(qū)，育島極有但愿趕上第一班車，還沒有哪

個(gè)保稅區(qū)像青島這樣較早地、系統(tǒng)地做向自由貿(mào)易區(qū)轉(zhuǎn)型的研究和準(zhǔn)備。青島港即將建成北方國際航運(yùn)中心，青島

將形成全方位、多層次、寬領(lǐng)域的開放型經(jīng)濟(jì)格局。

在充斥但愿的新世紀(jì)里，青島將圍繞建設(shè)區(qū)域性航運(yùn)中心、貿(mào)易中心、金融中心、信息中心和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中

心的目的，加緊建設(shè)現(xiàn)代化、國際化都市的步伐。方興未艾的都市經(jīng)營、良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和可期待的發(fā)展前景對

本案時(shí)開發(fā)比較有利.

不停增強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、日益發(fā)展的北方大港、獨(dú)具優(yōu)勢的海洋科研，莫定了青島在中國的經(jīng)濟(jì)與文化地位。20

數(shù)年內(nèi)改革開放，更使青島煥發(fā)了蓬勃的生機(jī)和活力。海爾、青啤、海信、澳柯瑪?shù)葒鴥?nèi)外著名企業(yè)及其產(chǎn)品已成

為音吊蓬勃發(fā)展的象征。近年來，青島市致刀于改善投資環(huán)境，不停擴(kuò)大對外開放，己經(jīng)有95家世界500強(qiáng)企業(yè)

在吉圖投資，其中，可口可樂、朗訊、德固薩、雀巢、三菱重工等大財(cái)團(tuán)、大企業(yè)在青島投資I內(nèi)項(xiàng)目已投產(chǎn)或已動(dòng)

工運(yùn)行，并獲得成功。

上述狀況表明，青島的發(fā)展正處在一種新經(jīng)濟(jì)周期的上升階段，加入WT0、奧運(yùn)會(huì)的籌辦建設(shè)、對外開放力度

的加大等都將會(huì)對青島的發(fā)展起到新的剌激作用.宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，優(yōu)越的發(fā)展環(huán)境給房地產(chǎn)業(yè)帶來了很大的

發(fā)展空間。社會(huì)、文化環(huán)境和經(jīng)濟(jì)環(huán)境均對房地產(chǎn)開發(fā)十分有利，本項(xiàng)目面臨良好的發(fā)展機(jī)遇。

?第二部分青島市房地產(chǎn)市場狀況分析

2.1供應(yīng)■與需求，

青島市近6年商品房屋竣工面積

青島市.商品房竣工面積從98年開始展現(xiàn)出隔年大幅增長的發(fā)展趨勢，從柱形圖上我們可以看出兩條線：?條

是98年、2023年、2023年構(gòu)成的上升線，一條是99年、2023年、2023年形成的上升線,這兩條線所體現(xiàn)出的都

是稔步上升，增幅逐漸變小的發(fā)展趨勢。

青島市歷年商品房銷售面積

T-埔長糊度《、）

青島市商品房銷售面積99年~2023年呈穩(wěn)定增長勢頭，從99年的236萬平方米煙長到2023年的453萬平方

米：均幅99年?2023年基本保持不變，為28%左右:2023年?2023年、2023年增幅較小，h5.6%,增幅下降較

明顯。

從產(chǎn)品構(gòu)造來看，去年商品住宅投資94憶元，施工和新動(dòng)工面積到達(dá)1417萬平方米和800萬平方米，分別占

房地產(chǎn)開發(fā)總量的81%和87%,經(jīng)濟(jì)合用房占整個(gè)商品住宅的15%。

2.2價(jià)格

受供求關(guān)系影響，2023年1?4月份，育島房屋價(jià)格與2023年同期相比上漲9.2樂僅市內(nèi)四區(qū)商品房的平均

成交價(jià)格便到達(dá)3151.56元/平方米，同比上漲30.6s

青島市商品房銷售額從99年?2023年逐年搟長，從99年的42.94億元增長至2023年的92億元，用幅超過

100%：各年增幅從99年?2023年穩(wěn)定增長,分別是20.9與、31.5%和39.7%；2023年?2023年增幅有所回落,為

14.7%,2023年的增幅為15.7%.

2.3近期市場重點(diǎn)及未來發(fā)展預(yù)測

2。23年及2023年青島的土地市場空的活躍，土地拍賣市場更是高潮迭起，涌現(xiàn)出兩個(gè)“天價(jià):其一，市南區(qū)

芝泉路地塊每平方米樓面地價(jià)創(chuàng)出5500元“天價(jià)”：其二，中南區(qū)CBD中心區(qū)的海門珞8號地塊每平方米樓面地價(jià)

拍出5120元，更是創(chuàng)出了每畝一千一百多萬元的青島土地市場的“世紀(jì)天價(jià)工土地價(jià)格的攀高勢必強(qiáng)烈拉動(dòng)肖?島

房價(jià)向繼續(xù)攀升。

此外由于青島作為北京奧運(yùn)會(huì)的協(xié)辦都市，其投資潛力巨大，吸引了眾多島城內(nèi)外的投資者的目光，作為投資

型的物業(yè)，將會(huì)吸引大量當(dāng)?shù)睾屯鈦硗顿Y者的眼球。

從2023年大青島發(fā)展思緒確實(shí)立、土地制度的改革、土地出讓量的逐漸增長，青島市區(qū)內(nèi)的可開發(fā)土地逐漸

減少，讓青島供不應(yīng)求的房地產(chǎn)市場增量發(fā)展。同步，由于青島土地市場在2023年終首國土資源管理局審查過程

中出現(xiàn)的一系列問題，導(dǎo)致了諸多項(xiàng)目無法正常動(dòng)工建設(shè)，因此在市場上也留下一塊空白機(jī)會(huì)點(diǎn).

.第三部分項(xiàng)目周圍項(xiàng)目及可類比項(xiàng)目調(diào)查成果

物業(yè)名稱數(shù)碼港

開發(fā)商新世界（青島）置業(yè)有限企業(yè)

物業(yè)管理企業(yè)青島雅園物業(yè)管理有限企業(yè)

地理位置香港中路和南京路交匯處

總建筑面積10萬平方米

竣工時(shí)間2023年終

銷售率95%以上

銷售價(jià)格均價(jià)9500元：現(xiàn)二手房市場均價(jià)110（）0元/平方米

物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及價(jià)格綜合服務(wù)費(fèi)5元/月；電梯費(fèi)0.4元/月；空調(diào)費(fèi)0.25元/月：熱水&2元/噸

租金水平酒店式公寓2.0—3.0元/平方米?日；寫字樓3.0—36元/平方米?日

二手市場掛牌狀況諸多

項(xiàng)目賣點(diǎn)地理位置優(yōu)越，CBD關(guān)鍵位置：在青島首推酒店式公寓概念

其中酒店式公寓總建筑面枳13000平方米，全裝修：地板、廚具、碗具、床、桌椅、電器（電

備注

視、冰箱等）：主力戶型52平方米（80%）、109平方米（15%）

物業(yè)名稱百隆重廈

開發(fā)商青島第一仃盛有限企業(yè)

物業(yè)管理企業(yè)百盛物業(yè)

地理位置中山路和曲阜路交匯處

總建筑面積13萬平方米

竣工時(shí)間1998年

目前銷售價(jià)格13-26層均價(jià)6000元/平方米：28-37層均價(jià)7300元/平方米

物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及價(jià)格13-26層包括中央空調(diào)，電梯費(fèi)等10.8元/平方米?月：2&37層不包括空調(diào)費(fèi)6.5元

租金水平13-26平均2.3元/平方米?日：28-37平均2.6元/平方米?日

項(xiàng)目賣點(diǎn)中山路地標(biāo)性建筑，南觀棧橋

二手市場掛牌狀況少

共49層，其中1-8層購物中心;9-11層集團(tuán)辦公：13-26國際商務(wù)中心：28-37天卜君臨（以

備注

辦公為主）：38-48美食城：其他為設(shè)備層

物業(yè)名稱發(fā)達(dá)商廈

開發(fā)商山東發(fā)達(dá)集團(tuán)

物業(yè)管理企業(yè)發(fā)達(dá)企業(yè)保安部代管

地理位置中山路和蘭山路交匯處

總建筑面積55000平方米

竣工時(shí)間1996年終

銷售率

目前銷售價(jià)格商住6100元，平方米

物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及價(jià)格包括中央空調(diào)，電梯費(fèi)等5.15元/平方米?月

租金水平平均2元/平方米?H

項(xiàng)目賣點(diǎn)基本上沒有明顯優(yōu)勢

二手市場掛牌狀況有

備注目前該物業(yè)部分樓層被南方投資企業(yè)買斷分割對外銷存

物業(yè)名稱山東國際貿(mào)易大型

開發(fā)商

物業(yè)管理企業(yè)山東國貿(mào)物業(yè)

地理位置火車站廣場南側(cè)

般建筑面積40384平方米

竣工日期1993年

銷售率\

目前銷售價(jià)格\

物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及價(jià)格\

租金水平按使用面積2.14元/平方米?日（含物業(yè)管理費(fèi)）

二手市場掛牌狀況\

備注不對外銷售：目前只剩二樓230平方一套

物業(yè)名稱如意大廈

開發(fā)商脊島悅海置業(yè)有限企業(yè)

物業(yè)管理企業(yè)吉品凱公物業(yè)管理企業(yè)

地理位置火車站廣場北側(cè)

主力戶型120—14。平方米

竣工日期2023年

銷售率90%

目前銷售價(jià)格二手市場25層如下均價(jià)5500元/平方米：29層紅式7900元/平方米（新居）

物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及價(jià)格2元/平方米?月（含電梯費(fèi)）

租金水平0.8元/平方米?天

項(xiàng)目賣點(diǎn)項(xiàng)目銷售時(shí)老城區(qū)的高層住宅市場空白（金田公寓售罄,雙星?金色海岸未售）

二手市場掛牌狀況較多

備注目前由凱會(huì)物業(yè)管理企業(yè)負(fù)貢銷售，并旦其銷傳人員不悌得開發(fā)商是哪家企業(yè)

物業(yè)名稱貝蒙特大廈

開發(fā)商貝蒙特房地產(chǎn)

物業(yè)管理企業(yè)自管

總建筑面積

竣工日期

銷售率90%

目前銷售價(jià)格二手市場平均5500元/平方米

物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及價(jià)格含電梯費(fèi)2.3元/平方米?月

租金水平0.8元/平方米

二手市場持牌狀況有

開發(fā)商是美國貝蒙特（青島）油業(yè)有限企業(yè)旗下的子企業(yè)，項(xiàng)目重耍為自用，未做正式市場推

備注

廣

其他信息:

項(xiàng)目名稱開發(fā)商二手市場均價(jià)租金答注

海富樓雙星地產(chǎn)5100-5300元/平方米0.8元/平方米?日

起價(jià)5280元/平方米（網(wǎng)上1樓）放9層平均

雙星?金色海岸雙星地產(chǎn)新項(xiàng)目

5650元/平方米

金田公寓金H1城建5900元/平方米（2層）、6500元/平方米（20層）

主力戶型

叁邦?新天地魯邦地產(chǎn)9樓5200元/平方米15樓5680元/平方米

54.5740平方米

火車站周用飯店原則件價(jià)格及折扣率

酒店名稱星級掛牌價(jià)格目前折扣率總間數(shù)裝修原則

金海大酒店400：2888折168三星

鐵道大廈二星460；260：6806.5折130

貝蒙特酒店220；2605折三星

碧海賓館280：300：2204.5折

五星賓館680；3805折全海景

泛海名人四星780：9606折960看海；780不看海

298:398:498:598：100

棧橋賓館5折

698；1400

華能賓館4366折

國風(fēng)大酒店298：3086折三星

旅行社調(diào)查成果，周圍二星級酒店對旅行社價(jià)格平均在低價(jià)80元/天/間，高價(jià)160元/天/間。酒店經(jīng)營旺季

為4月至11月，淡季為12月至次年3月。測算地塊周圍年平均酒店消費(fèi)價(jià)格在126元/天/間，酒店消費(fèi)總量超過

6000萬元。

?第四部分項(xiàng)目所在地板塊市場分析

4.1版塊綜述

項(xiàng)目所在地塊屬于青島市區(qū)西部，可以稱作中心西區(qū)，即該地塊既有市中心的多種優(yōu)勢和特性，又在地埋位坦

上偏r西部。

從未來發(fā)展來看，伴隨沿海二大區(qū)域建設(shè)逐漸成型，吉島市沿海?線將成為?種集商務(wù)辦公、文化休閑、旅游

等多種功能于一身的整體，環(huán)政府區(qū)域?qū)⒊蔀檎麄€(gè)沿海的中心，東為中央商務(wù)區(qū)，西為旅游休闈勝地，其位置優(yōu)勢

可見一斑。

該板塊屬于音島市老的居住和商業(yè)中心，在都市改造過程中，該板塊又起著極其市要的銜接作用，是吉島和下

?步青島的經(jīng)濟(jì)中心一黃島的連接跳板，同步由于緊電火車站、輪渡碼頭、中山路、棧橋等標(biāo)志性景點(diǎn)建筑和重要

交通口岸，板塊所在地的升值空間較大。由于目前該板塊各項(xiàng)目的定位和建筑設(shè)計(jì)等存在著多種缺陷，導(dǎo)致了許

多項(xiàng)目的銷售不力，同步也為市場化運(yùn)作留二了機(jī)會(huì)和空白。

4.2目前調(diào)查現(xiàn)實(shí)狀況簡析

?單純的大戶型住宅在周困的銷售價(jià)格平均在50006500元左右，商住樓價(jià)格在60007500元/平方米左右，

總價(jià)均在50萬以上，銷售狀況不理隹，競爭對手較多.因此我們要避開大戶型純住宅的市場風(fēng)險(xiǎn)，必須采

用小戶型、精設(shè)計(jì).

?結(jié)合目前周圍項(xiàng)目的狀況來分析，該地塊距離火車站僅100米距離，在動(dòng)靜分區(qū)性能上講，屬于動(dòng)區(qū)，不

利丁?營造大戶型高檔的住宅項(xiàng)目。從如意大廈（主力戶型120—140平方米）目前普遍被某些企業(yè)企業(yè)租賃

作為辦公用房，但其租金收益率就非常低，也可以看出，所在地塊不適合作大戶型高檔住宅項(xiàng)目.

4.2地塊價(jià)值發(fā)現(xiàn)

樹立開發(fā)商品牌.：進(jìn)出百島重要門戶，人流量大，順利打造開發(fā)商強(qiáng)勢品牌：地塊獨(dú)特，社會(huì)關(guān)注率高，輕易塑

造開發(fā)商高端品牌。該項(xiàng)目也是華藝家團(tuán)進(jìn)駐青島的第?種項(xiàng)目，給進(jìn)駐青島市場打卜.堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ).

社會(huì)效益：將建筑當(dāng)作雕塑建設(shè)，做成青島市標(biāo)志性建筑甚至是脊島的一種獨(dú)特啊名片工程，只要提起吉島就可

以想到本項(xiàng)目，首先獲得了較大的社會(huì)效益，更重要的是可以增進(jìn)開發(fā)商品牌啊樹立。

經(jīng)濟(jì)效益：銷售價(jià)格按保守估計(jì)7000元/平方米就可以發(fā)明靠近40%的投資回報(bào)率，買家輕松置業(yè)，開發(fā)商順利

掙錢。同步通過項(xiàng)目概念、建筑品質(zhì)、戶型設(shè)計(jì)和物業(yè)服務(wù)等方面的提高，售價(jià)可以到達(dá)8000-10000元/平方米,

投資回報(bào)率可以到達(dá)60%-100%?

?第五部分項(xiàng)目SWOT分析及總體開發(fā)思緒確定

5.1項(xiàng)目SWOT（優(yōu)劣勢）分析

5.1.1優(yōu)勢分析

1、景觀優(yōu)勢：三面環(huán)海，一面觀中山路，擁有360度無障礙的景觀，適合推廣海景休閑度假高級酒店式

公寓：同步由于項(xiàng)目緊鄰青島市標(biāo)志性景點(diǎn)一棧橋，其景觀優(yōu)勢愈加突出，

2、商業(yè)優(yōu)勢：位于老式商圈中山路商業(yè)圈內(nèi)，商業(yè)價(jià)值高：尤其是中山路改造工程的啟動(dòng)，中山路將建

成以旅游為關(guān)鍵，其他輔助功能相結(jié)合的多種規(guī)模和類型的度假賓館區(qū)，同步具有旅游有關(guān)的信息服務(wù)、

餐飲娛樂和旅游商業(yè)，充足發(fā)揮和運(yùn)川濱海的土地和旅游資源。

3、人流優(yōu)勢：緊靠火車站，是進(jìn)出青島的重要通道，人流量大，人氣旺，商業(yè)價(jià)值高；

4、交通優(yōu)勢：交通樞紐，適合推廣站前物業(yè)。

5、行業(yè)優(yōu)勢：中山路附近老城區(qū)土地資源稀缺，既有高層住宅項(xiàng)目大多數(shù)為爛尾樓改建，在戶型及配

套設(shè)施上局限很大。本項(xiàng)目新開發(fā)的優(yōu)勢讓我們有無限的空間，將產(chǎn)品從規(guī)劃到設(shè)計(jì)做到盡善盡美，從

周圍項(xiàng)目中脫穎而出。

劣勢分析

1、市場對該地塊的熟悉程度

此項(xiàng)目擱置已久，會(huì)有部分市場成見和顧慮存在，在項(xiàng)目重新入市的定位和包裝上的投入要大某些。

2,未來市場放最的競爭

由于青島市2023年動(dòng)工總量和正在施工總量共2200多萬平方米，其中市內(nèi)四區(qū)共占約20%,合計(jì)430

多萬平方米，再加上今年即將動(dòng)工的經(jīng)濟(jì)合用房，2023年和2023年時(shí)竣工總量估計(jì)要比2023年有大幅增

長，給房地產(chǎn)市場帶來一定的銷售壓刀。

3、噪音劣勢，靠近火車站，噪音污染比較嚴(yán)再，不適合開發(fā)高檔住宅：

4、規(guī)模劣勢，土地規(guī)模小，不能發(fā)揮房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模效益；

市場機(jī)會(huì)分析

1、市場空白點(diǎn)

?縱觀吉島房地產(chǎn)市場，假如在市南區(qū)置業(yè)，其總投費(fèi)額度要不小于50萬元人民幣，因此低于50萬

元的小戶型物業(yè)是市南區(qū)市場空白，更是海景公寓的市場空白。

?該地塊所在中心西區(qū)板塊既有項(xiàng)目包括百隆重膽、發(fā)達(dá)商廈等均由于定位不明確，一直在住宅和寫

字樓之間徘徊，以至于目前的商業(yè)辦公和居住任意劃分銷售，給項(xiàng)目的美譽(yù)度導(dǎo)致了嚴(yán)重影響，同

步，也使其項(xiàng)目在市場中難于立腳。因此，從版塊市場來講，小戶型的酒店式公寓是市場空白點(diǎn)，

機(jī)會(huì)較多。

?投資空白點(diǎn)：由于青島房地產(chǎn)市場中，真正提出來酒店式公甫概念的應(yīng)當(dāng)是數(shù)碼港的三度空間，不

過由于該項(xiàng)目的后期管理空白,使該項(xiàng)目大打折扣，失去酒店式公寓的主線優(yōu)勢，使得這種在市場

上低投資商回報(bào)的酒店式公寓整體稀缺。此外，由于中山路改造工程龐大，估計(jì)需要較長時(shí)間，因

此，由于中山路改造形成的拆遷戶客戶以及臨時(shí)撤離中山路的投資客戶大量產(chǎn)生，我項(xiàng)目恰好可以

彌補(bǔ)這個(gè)空白點(diǎn)，搶占市場制高點(diǎn)。

?戶型設(shè)計(jì)上的空白點(diǎn)：青島的房地產(chǎn)項(xiàng)目由于缺乏前瞻性的規(guī)劃設(shè)計(jì)，導(dǎo)致了許多項(xiàng)目的平席低俗,

完全無法融入漂亮啊海濱都市青島。尤其是青島啊戶型設(shè)計(jì)，片面追求面積大導(dǎo)致了許多功能構(gòu)造

不合理的項(xiàng)目。假如我項(xiàng)目可以從戶型設(shè)計(jì)采用復(fù)式、躍式、三錯(cuò)層、入戶花園等設(shè)計(jì)上的創(chuàng)新，

則存在著較大的市場機(jī)會(huì)點(diǎn).

?建筑材料上的空白點(diǎn)：運(yùn)用水泥玻纖管、清水混凝土等新型建筑材料，新型節(jié)能技術(shù)，能有效處理

項(xiàng)目所存在劣勢，增長層高（甚至增長層數(shù)）、隔絕噪音、提高出房率，在減少成本的基砂匕深入

提高產(chǎn)品品質(zhì)。

2、火車提速

?火車提速帶來的影響是巨大的，伴隨火車提速，將有大批本來選擇大巴、飛機(jī)等出行的人士轉(zhuǎn)乘火

車，因此，該項(xiàng)目位置的預(yù)期商業(yè)價(jià)值將大大提高。

?伴隨火車提速，該地塊的旅游接待優(yōu)勢將深入顯現(xiàn)。

?火車站周圍的賓館旅店普遍檔次較低，星級不高，服務(wù)不佳，由于未來火車提速，必將產(chǎn)生一批高

層次消費(fèi)群體乘坐火車，而該板塊缺乏一種高檔次的接待酒店，假如我項(xiàng)目引入星級酒店的物業(yè)管

理，必將可以搶占該板塊的市場空白點(diǎn)。

3、中山路改造

?百年中山路改造工程，全力打造青島市的旅游商業(yè)和休閑商業(yè)中心，給項(xiàng)目提供了無限的增值空間和

想象力。

4、以奧運(yùn)為契機(jī)的都市配套日新月異

為了迎接2023年奧運(yùn)會(huì)，濱海步行道、濱海大道、東西迅速路一期、二期、延吉路打通、鞍山路、

南京路綜合整改、29條沙土路改建等等，整個(gè)都市的交通功能正在悄然之間進(jìn)行著革命性的提高。

垃圾所有無害處理、加速開發(fā)清潔能源：到2023年，全市基本實(shí)現(xiàn)衛(wèi)星、光纜等多種形式的立體式

通訊.在搞好浮山灣地區(qū)建設(shè)和中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃建設(shè)的基礎(chǔ)上，將充足運(yùn)用海濱旅游資源的優(yōu)勢，嚴(yán)格

控制前海一線的用地以及開發(fā)建設(shè)，此前海一線原有的旅游海濱通道為基礎(chǔ)，補(bǔ)充完善配套設(shè)施。爭取

用兩年時(shí)間完畢渤海天然氣的引進(jìn)項(xiàng)目，并加緊當(dāng)?shù)靥烊粴馐袌龀鯦開發(fā)。都市配套的全面提高、前海一

線用地的嚴(yán)格控制，都為本項(xiàng)目帶來了福音。

威脅分析

I、競爭者的威脅：青島市各大開發(fā)商開發(fā)的多種住宅物業(yè)和商鋪物業(yè)都會(huì)稀稀整個(gè)市場啊消費(fèi)總量，

給項(xiàng)目帶來一定的威脅。

2,選擇運(yùn)行企業(yè)的威脅：假如開發(fā)酒店式公寓，后期的物業(yè)管理和運(yùn)行企業(yè)非常重要，否則很輕易做

成簡樸的小戶型住宅項(xiàng)目，失去其原有的投資價(jià)值。

5.2總體籌劃思緒及關(guān)鍵價(jià)值體系

規(guī)劃限定木項(xiàng)目為住宅、商棉型項(xiàng)目，怎樣在市場上以差異化的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品脫穎而出，綜合多種內(nèi)外部資源條件,

我們內(nèi)總體籌劃思緒定位于以酒店式公寓為主體，突出星級酒店服務(wù)內(nèi)涵、全新錯(cuò)、躍層小戶型設(shè)計(jì)內(nèi)涵、青島

首個(gè)全方位口岸物業(yè)（地鐵、火車站、輪渡、公共交通）的投資內(nèi)涵、青島首個(gè)全方位海洋物業(yè)的文化內(nèi)涵。在

整體規(guī)劃設(shè)計(jì)、局部細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)、設(shè)備與配套乃至前期營銷與后期物業(yè)管理等各方面，突出項(xiàng)目的整體優(yōu)勢，在具有

也許出現(xiàn)的共性競爭優(yōu)勢之外，賦予項(xiàng)目決勝千里的個(gè)性化優(yōu)勢，可以數(shù)年內(nèi)領(lǐng)先于行業(yè)，成為市場標(biāo)桿，以規(guī)避

目前以及此后潛在的競爭風(fēng)險(xiǎn)，差異+領(lǐng)先成為我們的關(guān)鍵價(jià)值所在。

5.2.1有關(guān)公寓

伴隨申奧向成功、產(chǎn)業(yè)構(gòu)造調(diào)整、及招商引資園區(qū)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，國際及區(qū)域型的經(jīng)濟(jì)以及商務(wù)活動(dòng)越來越

頻繁，越來越多的境內(nèi)外駐肯機(jī)構(gòu)傾向購置或租賃市區(qū)區(qū)位優(yōu)越、交通以便、價(jià)格僅為酒店房租的七、八分之一附

“酒店式公寓”，而如海天、香格里拉、環(huán)海凱萊等商務(wù)套房的出租率基本在90%以上。

所謂酒店式公寓是?種新的住宅形態(tài)，是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓，酒店式公寓?般分布在都市商圈或次

級商凰。酒店式公寓是目前在上海、北京、廠州等沿海發(fā)達(dá)都市逐漸走紅的一種新型物業(yè)形態(tài)，它集住宅、酒店、

會(huì)所多功能于一體，具有“自用”和“投資”兩大功能。與老式的酒店或公寓相比，它吸老式酒店與老式公寓的長

處，酒店式公寓在硬件配套設(shè)施上毫不遜色，而服務(wù)更勝一笄：除了提供老式酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，更重要的是向住

客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)。并且在國際匕酒店式公寓又逐漸向著更高層次叫住宅形式CONDO

轉(zhuǎn)移。

本案公寓的人群與一?般公寓的市場輻射是完全不?樣的。我們的目的客戶群體，他們受過高等的教育，擁有不

非的收入和超前的觀念，他們追求高品質(zhì)的生活，不愿被生活瑣事纏住，而酒店式公寓的適時(shí)推出，恰好滿足了這

部分人的需求。從國內(nèi)幾種已出現(xiàn)酒店式公寓的都市來看，這一形態(tài)的住宅受到極其熱烈的推崇.酒店式公寓因其

獨(dú)特內(nèi)長處，符合了市場的需求，相信在很快的未來，這一概念必將在青島的房地產(chǎn)舞臺(tái)占據(jù)非常重要的位置。

目前，酒店式公寓在青島的房地產(chǎn)市場仍然屬于一種新的概念，包括“新世界數(shù)碼港”、“天泰國際精英公寓”

在內(nèi)，還沒有一種到達(dá)國際原則叫酒店式公寓。有的只是借用“酒店式公寓”這一概念進(jìn)行炒作：亦或本者酒店式

公寓的想法運(yùn)行，最終卻做成了商住兩用樓或SOLO,

就青島而言，除建筑自身的缺陷外，目前最讓業(yè)主頭疼和準(zhǔn)業(yè)主索張的就是物業(yè)服務(wù)的問題，業(yè)主們普遍得不

到稱心的物業(yè)服務(wù)，如本案能提供真正意義上的酒店式的物業(yè)服務(wù)，使業(yè)主真正的擁有了上帝的感覺，加之地理

位置等優(yōu)越的客觀條件，則可使本案成為青島市含金量最高的經(jīng)典物業(yè)項(xiàng)目，飾演國際化都市先行倡導(dǎo)者而成為

本市的標(biāo)志性項(xiàng)目。

首先，硬件方面朝國際上流行的酒店公寓看齊，甚至向CONDO看齊，配置中央空調(diào)、集中熱水以及噴淋到戶，

整體精裝修，用料講究，舒適豪華，高檔家川設(shè)施應(yīng)有盡有；從外墻或到室內(nèi)門窗，從地板到浴缸、家俱，甚至水

泵、閥門等都會(huì)選用高級產(chǎn)品，這些表面上看不到的東西對于業(yè)主入住之后的生活來說發(fā)揮著里要作用，并旦將對

物業(yè)維護(hù)班高下產(chǎn)生巨大膨響，在這些部件1?使用國際著名品牌可使住戶真正享有到星級酒店的硬件設(shè)施，是開發(fā)

商對業(yè)主負(fù)責(zé)IKJ良苦專心：另一方面，軟件即服務(wù)管理方面聘任境外著名管理企業(yè)實(shí)現(xiàn)體貼入微的酒店式管理，提

供包括24小時(shí)保安、24小時(shí)便利店、24小時(shí)自助型洗衣店,24小時(shí)自助式健身房等:五類線入戶，集寬帶、、、

閉路電視電影為一體：商務(wù)中心、送餐、洗衣、維修、訂票、清潔等數(shù)十種專題服務(wù)，更設(shè)有室內(nèi)游泳池、桑那浴、

健身中心、酒吧、京球室、中西餐飲等會(huì)員制場所，全面滿足海內(nèi)外成功人士居住、商務(wù)、社交、休閑的需求。

陰：數(shù)碼港三度空間部分裝修配套設(shè)施原則（供參照）

東陶P浴設(shè)備

圣象木地板

奧迪斯電梯

特靈中央空調(diào)

有線衛(wèi)星電視系統(tǒng)

每戶25時(shí)海信電視

美的微波爐

喬吉抽油煙機(jī)

5.2.2有關(guān)商業(yè)

謖項(xiàng)目商業(yè)部分由于共緊鄰火車站和風(fēng)景名勝棧橋，其旅游商業(yè)和旅行商業(yè)的可操作性和空間牧人。旅游商業(yè)

重要指H勺是結(jié)合當(dāng)?shù)芈糜问袌鎏厣瞥隹谏讓ｉT針對外地游客采購當(dāng)?shù)鼗蚴澜绺鞯赜嘘P(guān)的旅游特色產(chǎn)品的一種商業(yè)

形態(tài)。而旅行商業(yè)則屬『重要為旅行外出人士提供多種生活平常用品的商業(yè)性質(zhì)，目的該項(xiàng)目周圍的華聯(lián)商廈就屬

于該類物業(yè)。

通過上述分析，由于該地的獨(dú)特地理位置，其商業(yè)應(yīng)當(dāng)是獨(dú)立于小區(qū)型商圈和地區(qū)型商圈的一種更高形態(tài)的商

圈形式。通過旅游商圈將其輻射半徑放大為國內(nèi)各地。因此，市場機(jī)會(huì)增大，可以采用產(chǎn)權(quán)式商鋪的方式進(jìn)行運(yùn)

作.

商業(yè)物業(yè)前期運(yùn)作方式初探:

結(jié)合既有商業(yè)布局和國內(nèi)外多種商業(yè)物業(yè)的操作模式來看，商業(yè)物業(yè)前期運(yùn)作重要采用如下幾種方式：

1、整體發(fā)售：開發(fā)商只負(fù)貨規(guī)劃、建設(shè)，后期將物業(yè)整體銷售給?家專營企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營。這種方式?般要定向

生產(chǎn)建設(shè)，根據(jù)買家的需求,進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì)，然后建設(shè)。該方式操作屬于短平快的操作方式，開發(fā)商I內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)

較小，項(xiàng)目操作周期較短，資金回收速度較快，當(dāng)然利潤相對也較低。這種操作一般可以比較成功地進(jìn)行后期

經(jīng)營。

2、整體出租：開發(fā)商建設(shè)完畢后，將物業(yè)整體出租給一家專營企業(yè)，這樣一般不需要定向建設(shè)，開發(fā)商重要考

慮該地段功能定位，通過專家的論證進(jìn)行設(shè)計(jì)、建設(shè)、開發(fā)，完畢后整體出租，承租方自主經(jīng)營或者進(jìn)行二次

招商。該操作方式規(guī)定開發(fā)商對商業(yè)物業(yè)有一定的操作經(jīng)驗(yàn)，并且這種方式開發(fā)商對物業(yè)有長期11勺收益，屬于

同報(bào)速度慢，不過比較持久的方式。這種操作方式風(fēng)險(xiǎn)不大，不過對于整個(gè)商業(yè)物業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展會(huì)存?定

的影響。

3、自主招商經(jīng)營：一般是開發(fā)商建設(shè)完畢后，成立專門時(shí)經(jīng)營企業(yè)或部門對物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營.這種操作方式回報(bào)

期比較長，同步也是對開發(fā)商的商業(yè)物業(yè)經(jīng)營能力的嚴(yán)市:考收。假如前期招商經(jīng)營不善，會(huì)對整個(gè)物業(yè)的可持

經(jīng)件經(jīng)營導(dǎo)致嚴(yán)重傷害，因此有一定的風(fēng)險(xiǎn)。

4、分割發(fā)售，白主經(jīng)營：將物業(yè)分割成為獨(dú)立的商鋪，進(jìn)行產(chǎn)權(quán)銷俗，銷售后有業(yè)主自主經(jīng)營，或者出租。這

和方式的資金回收較快，銷售控制在前期經(jīng)營中比較重要。交付后由于業(yè)主自主經(jīng)營，沒有統(tǒng)?性，很難將整

個(gè)物業(yè)價(jià)值充足運(yùn)用起來,很輕易導(dǎo)致修業(yè)的后期頹廢。因此，這種方式雖然對開發(fā)商而言風(fēng)險(xiǎn)不大，但對于

該物業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展來看存在著較大的風(fēng)除。

5、產(chǎn)權(quán)商鋪，分割發(fā)售，統(tǒng)一經(jīng)營：將物業(yè)從空間上分割開，每一部分均有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，銷售的同步簽訂統(tǒng)一經(jīng)

營的協(xié)議，業(yè)主不可以自主經(jīng)營，必須要專門MJ經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一的經(jīng)營或者招商。這種方式首先可以使購置

產(chǎn)權(quán)口勺業(yè)務(wù)對投資回報(bào)放心，另首先也可以使經(jīng)營者不用投入太多資金（假如購置商鋪，投資額將會(huì)大增）既

可以入住比較繁華的商業(yè)地段，同步由于統(tǒng)一經(jīng)營，輕易形成統(tǒng)一的品牌力。這種方式對于開發(fā)商、投資業(yè)主、

經(jīng)營者三方面來說，風(fēng)險(xiǎn)都比較小，可以形成共赫的局面。

綜合以上五種運(yùn)作方式，對于該項(xiàng)目地段來說，最佳的運(yùn)作方式應(yīng)當(dāng)是采用第1、第2、第5種方式比較理想。

不過由于第一種方式，需要開發(fā)商有較大的前期投入，此外由于該地段業(yè)態(tài)選擇的面較窄，因此這種方式雖好，

但很難操作成功（即：難于成交）。對于笫2種方式，投資回收周期較長，并且需要選擇一家比較理想、忐同道合

的專營企業(yè)介入，也存在著一定叫不可預(yù)見性。而第5種方式投資的回收速度較快，此外由于統(tǒng)一經(jīng)營，對于該

物業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展比較有利。

項(xiàng)目總體定位

關(guān)鍵訶：投資、CONDO.產(chǎn)權(quán)式商鋪

要點(diǎn)：為了避開由于數(shù)碼港也許給酒店式公呂帶來的不良影響，我們提出CONDO概念，避而不談酒店式公寓，

從概念上導(dǎo)致區(qū)隔。同步不管是塔樓部分I內(nèi)CONDO還是裙樓I向商業(yè)部分，其重要的購置群體應(yīng)當(dāng)集中于投資性

客戶，因此強(qiáng)調(diào)共產(chǎn)品的投資網(wǎng)報(bào)率和低風(fēng)險(xiǎn)尤為電要。

6.1CONDO目的客戶群定位

1.“金領(lǐng)階級”

例如外國金融保險(xiǎn)貿(mào)易機(jī)構(gòu)、跨國企業(yè)亞青企業(yè)高管等；對于來自于此外的文化的這一群體，與異域文化融合

的最佳結(jié)合點(diǎn)就是生活在同胞或朋友匯集的區(qū)域，且購物、休閑以便，則他們在任何國家都會(huì)首選頂級物業(yè)，這里

有他們相對熟悉的文化小環(huán)境和社交圈,有助于其生意的順利開展和對市場的逐漸理解和接軌。

2.“中產(chǎn)階級”

外企高管、企業(yè)主、歸國創(chuàng)業(yè)人員。

3.“資產(chǎn)階級”

在青島投資及置業(yè)的當(dāng)?shù)赝獾厣踔镣饧?、三次置業(yè)的富裕人群和投資者。吉島得天獨(dú)厚的地理及氣候優(yōu)勢、

沿海漂亮的山海風(fēng)光及提供優(yōu)越的生活居家條件，其稀缺性又保證了其良好的升值保值效應(yīng)。而伴隨沿海地段開發(fā)

和投資的逐漸飽和、物業(yè)素質(zhì)提高與價(jià)格提高之間的不一樣步，許多青島當(dāng)?shù)囟?、三次置業(yè)的富裕人群和投資者將

熱情轉(zhuǎn)向同樣擁有景觀資源、而功能和品質(zhì)逐漸完善的物業(yè)，閑置資金得到有效運(yùn)用，而物業(yè)在二級市場的接受程

度，決定其投資導(dǎo)向。據(jù)青島記錄部門數(shù)據(jù)，近幾年此區(qū)域房價(jià)近兩年的漲幅以30%左右的速度遞增！

4.外來置業(yè)者

盧多外地黃業(yè)音島的J人群，重要目的就是選擇?處海景房，山于我項(xiàng)目的獨(dú)特的地理位置.，可以說是戶戶有景，

東、南、西可以觀海聽濤，北面可以看到改造后的中山路，選擇我們的項(xiàng)目就是選擇棧橋、選擇大海、選擇百年

中山路，也就是等于選擇青島！

5、個(gè)體旅行社經(jīng)營者

本項(xiàng)目無可替代的位置優(yōu)勢及獨(dú)有的星級酒店服務(wù)體系，為私營旅行社的經(jīng)營者提供了一種可投資購置用于

酒店接待，將原木交給酒店的費(fèi)用變?yōu)樽约旱睦麧镜拇蠛脵C(jī)會(huì)。此類人群將成為我們一種特殊的購置群體，同步

可為酒店式公寓的后期運(yùn)作經(jīng)營帶來廣闊的商業(yè)機(jī)會(huì)。

此外，尚行?批游離于城際線之間的投資客，他們的重要置業(yè)方向就是投資，因此，更輕易被我項(xiàng)目的獨(dú)特優(yōu)

勢所吸引。

6.2商業(yè)客戶群定位

根據(jù)以上分析，該商業(yè)物業(yè)應(yīng)當(dāng)采用產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售比較有利，因此其客戶群體應(yīng)當(dāng)如下界定：

h大買家

也就是大型連鎖商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營者，他們?般對各地的商業(yè)布局和商業(yè)規(guī)劃IT者比較敏感和獨(dú)特的認(rèn)識(shí),

一般狀況下針對此類買家應(yīng)當(dāng)采用按單定做比較切實(shí)可行。

2、投資者

重要是某些中小投資者，其投資總額度在50-300萬元之間。這也是我們商業(yè)部分的重要目的客戶群體。

3、詳細(xì)經(jīng)營者

購置后用于自主經(jīng)營的投資者，一股狀況下這部分完戶目前已經(jīng)在其他地方搠有正在營業(yè)的物業(yè)。

第七部分項(xiàng)目開發(fā)主題定位及整體概念設(shè)計(jì)提議

7.1開發(fā)主題定位

宜家宜商-CONDO國際公寓

附一：CONDO八大生活準(zhǔn)則

都市的一定是繁華都市，都市必須是現(xiàn)代化的具有國際水準(zhǔn)的

年輕的CONDO是年輕人H勺精神樂園，多種各樣的性格可以兼容、不拒絕另類

關(guān)鍵的一定是在稱市關(guān)秋反域，義與關(guān)林區(qū)城保持一種蛤到好處的距離，工件科生活兩不誤

CONDO一定是小戶型。勺，把最基本的私密生活保持在最基本的私密空間，快樂空間無限

小尺度的

延伸

陽光。勺、景觀的51大程度H勺享有相光和景現(xiàn).齊春因比而飛揚(yáng)

軌道上的對于匆匆的都市年輕一族，交通是最■重要。勺生活原則交通以便節(jié)省時(shí)間成本

便利晌依存于社會(huì)史套，用國有完善的生活就套，享有才能理所當(dāng)然

共享的有一種豐富n勺小區(qū)共享空間，參與和分享，快樂才可以倍增

附二：Condo釋義

Cond。源自國外，全稱為Condominiums,中文可譯為“共管式獨(dú)立產(chǎn)權(quán)公寓”，專指具有臥

室、起居室、浴室、廚房等常用房屋功能，配置生活必備的全套家保電器及住戶可共享的完備

的酒店式配卷和休閑設(shè)施，并由嫵一的管理企業(yè)提供酒店式服務(wù)的公寓式住房。Cond。產(chǎn)權(quán)一

軀歸個(gè)人所有，但其內(nèi)外設(shè)施H勺江護(hù)、維修及管理則由專門的企業(yè)統(tǒng)一負(fù)*,公寓所有者按月

交納一定的管理黃。Condo的公關(guān)部分一般附有功能齊備H勺酒店配套設(shè)施，包括運(yùn)動(dòng)健身、養(yǎng)

生體檢、娛樂休閑、商務(wù)交流等題目，并可為住客提供比較完善周到口勺軟性腹務(wù)，從而使住客

享有到一種簡易以便、輕松自如的生活。作為一種房屋形態(tài)，Conde，來源于上世紀(jì)八十年代的

美國。如今作為一種高檔物業(yè)，Condo普遍流行于歐美及東南亞地區(qū)，是酒店式公寓的升級換

代產(chǎn)品。在其發(fā)展歷程中，Condo還體現(xiàn)出一種地區(qū)上口勺自然取向，Condo重要集中在風(fēng)景優(yōu)美、

自然環(huán)境良好、交通以便、距離都市中心較近