房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅合規(guī)報告

房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅合規(guī)報告（2025）前 言201912產(chǎn)行業(yè)的深入觀察以及房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅案件代理經(jīng)驗的深刻目 錄一、2024年房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟數(shù)據(jù)觀察1二、2025年房地產(chǎn)土地增值稅征管趨勢3三、2025年房地產(chǎn)土地增值稅風(fēng)險分析8四、房地產(chǎn)土地增值稅爭議典型案件解析19五、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅風(fēng)險管理與合規(guī)建議24一、2024年房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟數(shù)據(jù)觀察20242019—20241-101-10109603202120228.8%9.3%10%，直至2024年同期投資額下降至86309億元。2019—202411：201911101.16，10011100，20221194.42，2023202493.4292.62，進一步反映了房地產(chǎn)市場處于較低景氣水平的態(tài)勢。根據(jù)《202420231429.20257.9421.9517.86%面，2023101784.881.71%；11-30強上市房企均值約335.1017.63%；31-50強上市房企均值約167.73億元，同比下降12.46%。根據(jù)東方財富網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至12月27日，共有94家房企發(fā)布2024年三6570%。凈利潤同比下降的7478%，整個行業(yè)的利潤空間顯得尤為狹窄。以行業(yè)龍頭930202015%6.70%。成為今后幾年內(nèi)房地產(chǎn)土地增值稅征管趨勢和風(fēng)險演變的重要誘因。二、2025年房地產(chǎn)土地增值稅征管趨勢（一）土地增值稅收入變化觀察201920211-11201920216442202239%、15.1%、8.1%。20241-1145742021644228.9%。再觀各省份土地增值稅的收入，以云南與山東兩省數(shù)據(jù)為例。1-1124.92021107.5元億下降至2024年的60.1億，降幅超過44%。1-1115.6%20224572023202414.4%2024322呈現(xiàn)疲軟狀態(tài)，地方財政收入來源受到一定沖擊。（二）土地增值稅政策變化觀察國家層面土地增值稅政策變化土地增值稅預(yù)征率下調(diào)降低房企負(fù)擔(dān)202411132024100.51%0.5%土地增值稅優(yōu)惠政策助力農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革2024年4月16日，財政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布的《關(guān)于農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革土地增值稅政策的公告（20243流轉(zhuǎn)與優(yōu)化配置，體現(xiàn)了國家對于該項改革制度的保障與支持。土地增值稅立法進展國務(wù)院于1993年12月13日發(fā)布《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（1381995127（19956構(gòu)成了土地增值稅領(lǐng)域的主要法規(guī)框架。2024718社會公平、市場統(tǒng)一的稅收制度，優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)?！?02495稅等稅收立法?！?0192019716（征求意見稿2022712020—2024定原則后，是否能為之前暫緩的土地增值稅立法進程注入新動力尚需觀察。各地土地增值稅政策變化體要素規(guī)定并不完善，各地稅務(wù)機關(guān)只能出臺大量規(guī)范性文件以指導(dǎo)其工作。以土地增值稅扣除項目金額標(biāo)準(zhǔn)為例，202420244102020告》（20242號一有關(guān)清算所附送的憑證資料不符合清算要求或不實情形的，稅務(wù)機關(guān)通過適用（二2024362020地增值稅扣除項目金額標(biāo)準(zhǔn)的公告》（20241安裝、裝飾裝修、市政設(shè)施、園林綠化’工程造價成本，并據(jù)以計算扣除。二、納稅人對稅務(wù)機關(guān)按照公告標(biāo)準(zhǔn)核定的扣除成本金額有異議的，應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)證據(jù)材料，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)認(rèn)定后，予以調(diào)整。”20243222020（國家稅務(wù)20242）一（房地產(chǎn)開發(fā)成本）中的工程造價金額參照本《標(biāo)準(zhǔn)》據(jù)以計算扣除成本。（二2024127稅務(wù)總局舟山市稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告》（20242）稅的，按照以下規(guī)定實行差別化預(yù)征率：（一）2%；（二）2.5%（的房產(chǎn)等2024222省土地增值稅預(yù)征率有關(guān)事項的公告》（202411.5%、3%、4%?！?024也從側(cè)面反映出當(dāng)前土地增值稅制度框架下的不足以及土地增值稅立法工作的緊迫性。三、2025年房地產(chǎn)土地增值稅風(fēng)險分析（一）土地增值稅風(fēng)險特征及成因土地增值稅風(fēng)險特征觀察本年度土地增值稅爭議案件可以看到，土地增值稅風(fēng)險更多集中在稅收讓納稅人難以準(zhǔn)確預(yù)測自己的稅收負(fù)擔(dān)，增加了其經(jīng)營風(fēng)險。法通過簡單的協(xié)調(diào)手段得以化解，制度層面的風(fēng)險點不斷顯化。土地增值稅風(fēng)險成因趨勢，不難對土地增值稅的風(fēng)險成因進行總結(jié)：將在后文中進行逐一剖析。（二）土地增值稅具體風(fēng)險點分析扣除項目歸集期不確定的風(fēng)險（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；（四與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（五）一取得（二（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本一取得土地使用權(quán)（二（四（五國家規(guī)定的其他扣除省稅務(wù)局土地增值稅清算工作規(guī)程》（國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局公告2021年8值稅征收管理若干問題的公告》（20242號36（202210一二時未支付款項而在清算后支付的?！睍媾R不同的標(biāo)準(zhǔn)和要求，增加了納稅人的合規(guī)風(fēng)險。政府收回土地情形下土地增值稅征納風(fēng)險（二（財稅〔2006〕21）又對《實施細則》第十一條第四款所涉擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況；綜上，對于因國家建設(shè)需要而產(chǎn)生的土地增值稅稅收優(yōu)惠可以分為兩大類：第一，因國家建設(shè)需要依法征收、收回房地產(chǎn)的免征土地增值稅。針對該優(yōu)惠政針對這一問題，制度上存在兩類缺陷，導(dǎo)致了稅務(wù)風(fēng)險：第一，能否將“收回”行為延展到“轉(zhuǎn)讓”行為存疑。從物權(quán)法角度來看，地區(qū)縣級規(guī)劃作出的自行轉(zhuǎn)讓行為就會存在無法適用稅收優(yōu)惠政策的風(fēng)險。接，沒有給出制度上的閉環(huán)安排，由此引發(fā)免稅爭議風(fēng)險。分?jǐn)偡椒ㄟx擇風(fēng)險四可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)?，或按建筑面積計算分?jǐn)?，和特征。第三十條（五）屬于多個清算單位共同的土地成本，原則上應(yīng)當(dāng)按清算單位占地面國家稅務(wù)總局山東積占土地總面積的比例計算分?jǐn)偂o法取得清算單位占地面積的，按清算單位規(guī)劃建省稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布筑面積占總規(guī)劃建筑面積的比例計算分?jǐn)??！秶叶悇?wù)總局山屬于多個清算單位共同的其他成本費用，按清算單位規(guī)劃建筑面積占規(guī)劃總建筑面積東省稅務(wù)局土地增的比例計算分?jǐn)偂Ｖ刀惽逅愎芾磙k（六）同一清算單位中的土地成本、其他成本費用，按不同類型房地產(chǎn)可售建筑面積法》的公告占總可售建筑面積的比例計算分?jǐn)?。對于清算項目能夠提供獨立的土地出讓合同、劃撥協(xié)議、投資協(xié)議的，土地成本可直接歸集到受益對象。國家稅務(wù)總局江蘇省稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知例或轉(zhuǎn)讓建筑面積占總面積比例等分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M用。第三條納稅人分期分批開發(fā)房地產(chǎn)項目或同時開發(fā)多個房地產(chǎn)項目，各清算項目取國家稅務(wù)總局四川得土地使用權(quán)所支付的金額，按照占地面積法（即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占可轉(zhuǎn)讓土省稅務(wù)局關(guān)于土地地使用權(quán)總面積的比例）進行分?jǐn)?；其他共同發(fā)生的成本費用，按照建筑面積法（即增值稅清算單位等轉(zhuǎn)讓的建筑面積占可轉(zhuǎn)讓總建筑面積的比例）進行分?jǐn)?。有關(guān)問題的公告同一清算單位內(nèi)包含不同類型房地產(chǎn)的，其共同發(fā)生的成本費用按照建筑面積法進行分?jǐn)?。國家稅?wù)總局廈門第二十四條（一）納稅人簽訂的開發(fā)成本相應(yīng)合同明確受益對象且能夠辨明的，直市稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布接計入對應(yīng)的受益對象。有多個受益對象或未明確受益對象的，房地產(chǎn)開發(fā)成本按照《廈門市房地產(chǎn)開以下方法進行分?jǐn)偅喊l(fā)項目土地增值稅1.納稅人同時開發(fā)多個房地產(chǎn)開發(fā)項目或者分期開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)項目的，按可售建筑清算管理辦法》的面積計算分?jǐn)偢鱾€房地產(chǎn)開發(fā)項目、分期項目房地產(chǎn)開發(fā)成本；公告2.同一清算項目不同房產(chǎn)類型共同發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)成本按可售建筑面積比例分?jǐn)?；國家稅?wù)總局廣東第二十八條同一清算單位內(nèi)發(fā)生的成本、費用，能按照受益對象直接歸集的，按照費。省稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程》的公告第十條（二）同一個清算項目，取得土地使用權(quán)所支付的金額應(yīng)分?jǐn)傊帘卷椖克虚_發(fā)產(chǎn)品中。屬于多個清算項目共同發(fā)生的取得土地使用權(quán)所支付的金額、土地征用國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算審核管理辦法》的公告地面積的，按規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)測算的計容面積分?jǐn)?；（三）的計容面積分?jǐn)?；（四）同一清算項目含有不同類型房地產(chǎn)的，其成本費用按各類型房地產(chǎn)可售建筑面積占總可售建筑面積的比例分?jǐn)?；（五）同一個清算項目中已售房地產(chǎn)成本費用的分?jǐn)偅匆咽劢ㄖ娣e占總可售建筑面積的比例分?jǐn)?；分地區(qū)則賦予了納稅人一定的選擇權(quán)，但選擇權(quán)的行使程度各不相同。（地稅發(fā)〔2009〕72）第二十一條規(guī)定：“納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)積比例等分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M用?！?0231）第一納稅人簽訂的開發(fā)成本相應(yīng)合同明確受益對象且能夠辨納稅人同時開發(fā)多個房地產(chǎn)開發(fā)項目或者分同一清算項目不同房產(chǎn)類型共同發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)成本納稅人以房屋銷售為目的而實際發(fā)生的合理裝修費計入對應(yīng)房產(chǎn)類型的房地產(chǎn)開發(fā)成本?！逼笤诔杀練w集方法選擇上存在風(fēng)險。85%權(quán)重法有效解決了同一項目不同類型房地產(chǎn)的土地增值差異過大且盈虧不能相土地增值稅分類型清算風(fēng)險一20％的?！薄秾嵤ㄒ皇腥嗣裾?guī)定。納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過本細則第七條（一（二（三（五六）20%20%（財稅字〔1995〕48號）規(guī)定：“對納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其（一（財稅〔2006〕21《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔200618720176）（其他類型房地產(chǎn)國家稅務(wù)總局廣東省稅20195）第十九條規(guī)定：“同一個項目既建造普通住宅，又建（含分期項目普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通住宅國家稅務(wù)總局廈門市稅務(wù)局公20231）第七條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目（含分期項目）中同時包含（普通標(biāo)準(zhǔn)住宅規(guī)程〉的公告》（20198）增值稅?！奔邮胀恋卦鲋刀悳{金的風(fēng)險（發(fā)〔2009〕91）90解繳稅款之日止。但以上制度中均未明確滯納金的起算時點?！栋不帐〉胤蕉悇?wù)局關(guān)于發(fā)布〈安徽省土地增值稅清算管理辦法〉的公告》（安20176）公告》（20167）間點存在不同的理解和執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，給企業(yè)帶來了較大的不確定性和操作難度。外的資金負(fù)擔(dān)與稅務(wù)風(fēng)險。四、房地產(chǎn)土地增值稅爭議典型案件解析（一）案例一：扣除項目的歸集期爭議2024BC（審核43002300CABCCABB扣除項目歸集期之內(nèi)，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)予扣除。C費用應(yīng)納入“開發(fā)間接費用”核算，作為土地增值稅扣除項目。（二）案例二：政府收回土地的土地增值稅征免爭議202012HC，HFFC9727.1520234FFHCFHFC（三）案例三：土地增值稅分?jǐn)偡椒ㄟx擇權(quán)爭議20197CAXX202111AX4616X要求將原本申報的“建筑面積占比分?jǐn)偡ā备臑椤疤變?nèi)建筑面積占比分?jǐn)偡ā?。對此，稅?wù)機關(guān)認(rèn)為不符合稅收相關(guān)法律規(guī)定，不予受理。A公司不服，先后申請行政復(fù)議，提起行政訴訟。XX有變更土地成本分?jǐn)偡椒ǖ臋?quán)利。CCX理性。X進而剝奪其更正分?jǐn)偡椒ㄒ詫崿F(xiàn)公平稅負(fù)的權(quán)利。（四）案例四：土地增值稅成本分?jǐn)傊惺杖霘w集期判斷爭議20221020AX90Q時完成申報，2023119YAX通知書》，指出X公司未對2018年8月27日—2023年1月31日之間的普通住20232202023322，YAXYAX2023118（包括31662.0378.32%，不符合85%（2023131YY85%才可以適用“收入權(quán)重法”。Y85%的歸集期限沒有YA20231312023118判斷錯誤，應(yīng)當(dāng)將納稅期限內(nèi)全部的銷售成本數(shù)據(jù)都納入清算考量。人選擇對其有利的分?jǐn)偡椒?。（五）案例五：房地產(chǎn)開發(fā)成本“二分法”下的增值額核算爭議TF200220127（如非普通住宅及商鋪示，F(xiàn)148716140。對此，NMF11101N（六）案例六：土地增值稅清算行政復(fù)議權(quán)爭議案例：2024129QTXX305559X3946X20243192024320X30X本案中，T區(qū)稅務(wù)機關(guān)于2024年1月29日送達《稅務(wù)事項通知書》，原告X20243202024319X其申請行政復(fù)議符合法律規(guī)定。五、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅風(fēng)險管理與稅務(wù)合規(guī)建議項目管理合規(guī)意識，減少因操作不當(dāng)引發(fā)的稅務(wù)爭議與一般性稅務(wù)風(fēng)險。（一）加強前期項目管理，建立精細化的風(fēng)險管理策略重視風(fēng)險合規(guī)管理納稅人需要密切關(guān)注土地增值稅法律法規(guī)變動趨勢，研究當(dāng)?shù)赝恋卦鲋刀愐?guī)范性文件以及政策口徑，確保稅務(wù)操作的準(zhǔn)確性和及時性。對國家與地方制度層面尚未明確規(guī)定的內(nèi)容，納稅人需謹(jǐn)慎作出稅務(wù)處理。特別關(guān)強化合同審核意識要完善房地產(chǎn)企業(yè)的合同審查制度和財務(wù)管理制度。一方面，合同應(yīng)當(dāng)明確土地平整等可約定事項的最終實施主體以及相關(guān)費用的最終承擔(dān)者，對相關(guān)支出進行確定性核算，對不屬于房地產(chǎn)開發(fā)費用的支出不列入扣除項目，避免引發(fā)土地增值稅調(diào)整。對于應(yīng)當(dāng)由政府承擔(dān)，但實際未承擔(dān)的前期工程，避免采用委托包干模式，盡可能轉(zhuǎn)化為自行開發(fā)，據(jù)實核算并申報扣除相應(yīng)成本、費用，以免后續(xù)引發(fā)稅企爭議。另一方面，做好會計審核工作，保證四流一致，杜絕不合規(guī)發(fā)票、虛開發(fā)票的流入。加強業(yè)務(wù)資料管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)對各項扣除項目取得發(fā)票，還需要注意發(fā)票是否合規(guī)。房地產(chǎn)企業(yè)財會崗位應(yīng)當(dāng)關(guān)注發(fā)票的開具主體、品名、金額、數(shù)量等信息與實際情況是否相符。對于向個人采購增值稅應(yīng)稅服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)要求其從稅務(wù)機關(guān)代開發(fā)票。此外，對于取得的發(fā)票等扣除項目憑證應(yīng)當(dāng)妥善留存，依法歸集成本、費用，做扣