估價(jià)原理與方法-房地產(chǎn)估價(jià)師《估價(jià)原理與方法》點(diǎn)睛提分卷2

估價(jià)原理與方法-房地產(chǎn)估價(jià)師《估價(jià)原理與方法》點(diǎn)睛提分卷2單選題（共60題，共60分）(1.)某宗房地產(chǎn)在現(xiàn)狀下持續(xù)經(jīng)營的價(jià)值為5000萬元。假定對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行重新裝修后（江南博哥）的價(jià)值為6500萬元，裝修費(fèi)用為800萬元，裝修期為1年，裝修費(fèi)用均勻投入，裝修期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬元。如果對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行改變用途的改造，改造后的價(jià)值為8000萬元，改造費(fèi)用為2160萬元，改造期為1年，改造費(fèi)用均勻投入，改造期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬元；折現(xiàn)率均為10%，該地區(qū)不適合拆除重建。根據(jù)上述資料，該宗房地產(chǎn)的最高最佳利用應(yīng)是（）。A.維持現(xiàn)狀B.改變用途C.重新裝修D(zhuǎn).重新開發(fā)正確答案：B參考解析：最高最佳利用，是指法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行并使價(jià)值最大的合理、可能的利用。A項(xiàng)，如果維持現(xiàn)狀，該物業(yè)的價(jià)值為5000萬元；B項(xiàng)，如果改變用途，則改造后的價(jià)值－改造費(fèi)用現(xiàn)值－改造期間凈損失現(xiàn)值＝8000－2160÷（1＋10%）0.5－500＝5441（萬元）；C項(xiàng)，如果重新裝修，則更新改造后房地產(chǎn)的價(jià)值－更新改造的必要支出現(xiàn)值－裝修期間凈損失現(xiàn)值＝6500－800÷（1＋10%）0.5－500＝5237（萬元）；D項(xiàng)，該地區(qū)不適合重建，即重建不符合最高最佳利用原則。因此，根據(jù)最高最佳利用原則，此房屋應(yīng)該改變用途。(2.)關(guān)于合法原則具體應(yīng)用的說法，錯(cuò)誤的是()。A.估價(jià)對(duì)象的狀況應(yīng)依法判定，但可以不是實(shí)際狀況B.抵押估價(jià)中具有合法權(quán)屬證明的房地產(chǎn)都可以作為估價(jià)對(duì)象C.未經(jīng)登記的房地產(chǎn)經(jīng)政府有效認(rèn)定處理后可以作為征收估價(jià)對(duì)象D.司法鑒定估價(jià)中被查封的房地產(chǎn)不應(yīng)考慮查封因素的影響正確答案：B參考解析：A項(xiàng)，依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況通常是估價(jià)對(duì)象實(shí)際狀況，但也可能不是實(shí)際狀況，而是有關(guān)合同、招標(biāo)文件等中約定的狀況或者根據(jù)估價(jià)目的的需要設(shè)定的狀況。B項(xiàng)，法律法規(guī)和政策規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為以抵押為估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象。C項(xiàng)，對(duì)于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)按照市、縣級(jí)人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。D項(xiàng)，在房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)中，估價(jià)對(duì)象實(shí)際狀況為被查封的房地產(chǎn)，但估價(jià)中假定估價(jià)對(duì)象未被查封。(3.)收益遞增遞減原理可以幫助我們確定()。A.最佳用途和最佳規(guī)模B.最佳集約度C.最佳規(guī)模和最佳集約度D.最佳用途正確答案：C參考解析：收益遞增遞減原理可以幫助確定估價(jià)對(duì)象的最佳集約度和最佳規(guī)模。它揭示的是兩種投入產(chǎn)出關(guān)系（投入產(chǎn)出關(guān)系是指投入量的變動(dòng)與相應(yīng)產(chǎn)出量的變動(dòng)之間的關(guān)系）：①在一種投入量變動(dòng)而其他投入量固定的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系；②在所有的投入量都變動(dòng)的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系。(4.)在房地產(chǎn)市場不景氣的情況下，房屋征收估價(jià)應(yīng)采用()測(cè)算結(jié)果。A.成本法B.收益法C.比較法D.假設(shè)開發(fā)法正確答案：A參考解析：在房地產(chǎn)市場不景氣的情況下，房地產(chǎn)抵押估價(jià)應(yīng)采用比較法的測(cè)算結(jié)果，而被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)采用成本法的測(cè)算結(jié)果。(5.)根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地單價(jià)求得一宗臨街深度為50m、臨街寬度為20m的土地總價(jià)為280萬元。標(biāo)準(zhǔn)臨街深度為100m，假設(shè)相同臨街深度的矩形宗地以臨街寬度20m為基準(zhǔn)，每增加臨街寬度1m單價(jià)增加1%。根據(jù)四三二一法則，求取臨街深度為75m，臨街寬度為25m的矩形宗地單價(jià)為()元/m2。A.2000B.2100C.2400D.2520正確答案：D參考解析：“四三二一法則”是指將臨街深度為100英尺的臨街土地，劃分為與街道平行的四等份，各等份因離街道的遠(yuǎn)近不同，價(jià)值有所不同。從街道方向算起，第一、二、三、四個(gè)25英尺等份的價(jià)值，分別占整塊土地價(jià)值的40%、30%、20%和10%。根據(jù)題意得，設(shè)臨街深度為100m、臨街寬度為20m的總價(jià)為V，根據(jù)四三二一法則，280＝V（40%＋30%），解得V＝400（萬元），V75×20＝V×（40%＋30%＋20%）＝360（萬元），臨街深度為75m、臨街寬度為20m的地塊單價(jià)為：3600000/（75×20）＝2400（元/m2），據(jù)題意，臨街深度為75m、臨街寬度為25m的地塊單價(jià)為：2400×（1＋5%）＝2520（元/m2）。(6.)基準(zhǔn)地價(jià)修正法的估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性，主要取決于基準(zhǔn)地價(jià)的準(zhǔn)確性以及()的完整性和合理性。A.市場狀況調(diào)整B.調(diào)整系數(shù)C.基準(zhǔn)地價(jià)信息D.土地狀況調(diào)整正確答案：B參考解析：基準(zhǔn)地價(jià)修正法，是在政府或其有關(guān)部門已公布基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)，對(duì)估價(jià)對(duì)象宗地所在位置的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行調(diào)整后得到估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)值或價(jià)格的方法。該方法本質(zhì)上是一種比較法，并且是一種間接估價(jià)方法，因?yàn)榛鶞?zhǔn)地價(jià)是一種評(píng)估價(jià)。因此，基準(zhǔn)地價(jià)修正法的估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性，主要取決于基準(zhǔn)地價(jià)的準(zhǔn)確性以及調(diào)整系數(shù)（修正系數(shù)）的完整性和合理性。(7.)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)時(shí)，無論是實(shí)際存在的還是虛擬的，都要對(duì)其()作出明確界定。A.實(shí)物狀況B.基本狀況C.權(quán)屬狀況D.區(qū)位狀況正確答案：B參考解析：標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)是指一個(gè)組內(nèi)具有代表性的典型房地產(chǎn)。標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)最好是實(shí)際存在的，在沒有合適的實(shí)際房地產(chǎn)作為標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的情況下，可以虛擬某種狀況的房地產(chǎn)作為標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)。標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)無論是實(shí)際存在的還是虛擬的，都要對(duì)其基本狀況（如用途、位置、樓層、朝向、戶型、面積等影響同一組內(nèi)不同房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的主要因素）作出明確界定。(8.)暫定期內(nèi)的三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，能承接的估價(jià)業(yè)務(wù)有()。A.在建工程抵押估價(jià)業(yè)務(wù)B.城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)業(yè)務(wù)C.該機(jī)構(gòu)執(zhí)行合伙人所擁有的房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)D.正在使用中的星級(jí)賓館抵押貸款評(píng)估業(yè)務(wù)正確答案：D參考解析：《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》第二十四條規(guī)定，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)依法取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，并在其資質(zhì)等級(jí)許可范圍內(nèi)從事估價(jià)業(yè)務(wù)。一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事各類房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。二級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。暫定期內(nèi)的三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、城鎮(zhèn)房屋拆遷、在建工程抵押以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。(9.)下列影響一套住房價(jià)格的因素中，不屬于實(shí)物因素的是()。A.朝向B.保溫C.隔音D.戶型正確答案：A參考解析：建筑物實(shí)物因素包括：①建筑規(guī)模（面積、體積、開間、進(jìn)深、層高、室內(nèi)凈高、層數(shù)、高度）；②建筑結(jié)構(gòu)；③設(shè)施設(shè)備；④裝飾裝修；⑤空間布局；⑥建筑功能（防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照）；⑦外觀（建筑式樣、風(fēng)格、色調(diào)、可視性）；⑧新舊程度；⑨其他可間接反映建筑物實(shí)物狀況的有關(guān)情況。其中，通風(fēng)、采光、日照既有實(shí)物因素性質(zhì)，又有區(qū)位因素性質(zhì)（對(duì)應(yīng)于朝向、樓層），將它們與防水、保溫、隔熱、隔聲放在一起，是為便于敘述和理解。A項(xiàng)，朝向?qū)儆诜康禺a(chǎn)區(qū)位因素。(10.)某房地產(chǎn)每年凈收益為20萬元，加裝空調(diào)系統(tǒng)后不考慮空調(diào)系統(tǒng)重置提撥款下的每年凈收益為25萬元，空調(diào)系統(tǒng)需在10年后以15萬元更換，更換空調(diào)系統(tǒng)后立即轉(zhuǎn)售的價(jià)格為260萬元，償債基金儲(chǔ)蓄的年利率為4%，貸款年利率為7%，報(bào)酬率為10%，在考慮重置提撥款下，該房地產(chǎn)價(jià)值為()萬元。A.223.13B.246.18C.247.18D.253.86正確答案：B參考解析：重置提撥款通常利用償債基金系數(shù)計(jì)算。根據(jù)題意，每年需留出的重置提撥款＝150000×4%/[（1＋4%）10－1]＝12493.64（元），考慮重置提撥款的年凈收益＝250000－12493.64＝237506.36（元），在考慮重置提撥款下房地產(chǎn)價(jià)值為：V＝（237506.36/10%）×[1－1/（1＋10%）10]＋2600000/（1＋10%）10＝2461786.32（元）＝246.18（萬元）(11.)在英國和其他英聯(lián)邦國家，在估價(jià)委托人起訴估價(jià)師的法庭訴訟中，法官使用的誤差范圍通常是()。A.±15%B.±10%C.對(duì)于難度很大的估價(jià)業(yè)務(wù)可放寬至±25%D.有時(shí)可放寬至±20%正確答案：B參考解析：不能用一般物理量測(cè)量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)允許估價(jià)有較大的誤差，但估價(jià)的誤差又要適度。在英國和其他英聯(lián)邦國家，在估價(jià)委托人起訴估價(jià)師的訴訟中，法官使用的誤差范圍通常是±10%，有時(shí)放寬到±15%，對(duì)于難度很大的估價(jià)業(yè)務(wù)甚至放寬到±20%。如果評(píng)估價(jià)值超出了誤差范圍，即可認(rèn)為估價(jià)師有“專業(yè)疏忽”。(12.)待開發(fā)的土地一般不適用()來估價(jià)。A.比較法B.收益法C.成本法D.假設(shè)開發(fā)法正確答案：C參考解析：估價(jià)方法有時(shí)可以同時(shí)運(yùn)用于同一估價(jià)對(duì)象，如商品住宅、寫字樓一般可同時(shí)采用比較法、收益法和成本法估價(jià)，以相互驗(yàn)證，但不應(yīng)相互替代。不同的估價(jià)方法有時(shí)是互補(bǔ)的，如特殊廠房一般不適用比較法估價(jià)，但適用成本法估價(jià)；待開發(fā)的土地一般不適用成本法估價(jià)，但適用假設(shè)開發(fā)法和比較法估價(jià)；在建工程一般不適用比較法估價(jià)，但適用成本法和假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。(13.)在城鎮(zhèn)住房制度改革中，出售公有住房的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、成本價(jià)屬于()。A.政府定價(jià)B.政府指導(dǎo)價(jià)C.市場指導(dǎo)價(jià)D.市場調(diào)節(jié)價(jià)正確答案：A參考解析：從政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的管制或干預(yù)程度來劃分，可將房地產(chǎn)價(jià)格分為市場調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)。其中，政府定價(jià)是指由政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價(jià)權(quán)限和范圍制定的價(jià)格。對(duì)于實(shí)行政府定價(jià)的房地產(chǎn)，因經(jīng)營者應(yīng)執(zhí)行政府定價(jià)，所以估價(jià)結(jié)果應(yīng)以政府定價(jià)為準(zhǔn)。例如在城鎮(zhèn)住房制度改革中，出售公有住房的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、成本價(jià)就屬于政府定價(jià)。(14.)某套商品住宅期房的面積為90m2，尚需10個(gè)月才能入住。類似商品住宅現(xiàn)房的市場價(jià)格為4500元/m2，每月末的租賃凈收益為2500元/套。估計(jì)年折現(xiàn)率為10%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為現(xiàn)房價(jià)格的2%。該期房目前的市場價(jià)格為()元/m2。A.3555.54B.4144.54C.4555.54D.5144.54正確答案：B參考解析：期房價(jià)格是指以目前尚未建成而在將來建成后的房屋及其占用范圍內(nèi)的土地為交易標(biāo)的的房地產(chǎn)價(jià)格。期房價(jià)格與現(xiàn)房價(jià)格之間的關(guān)系為：期房價(jià)格＝現(xiàn)房價(jià)格－預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值－風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。則本題中，該期房目前的市場價(jià)格為：V＝4500－[2500/（10%/12）]×[1－1/（1＋10%/12）10]/90－4500×2%＝4144.54（元/m2）(15.)關(guān)于房地產(chǎn)位置固定性的說法，錯(cuò)誤的是()。A.房地產(chǎn)位置固定性決定了房地產(chǎn)市場是一個(gè)地區(qū)性市場B.房地產(chǎn)位置固定性意味著房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置也固定不變C.房地產(chǎn)位置固定性決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費(fèi)D.房屋平移技術(shù)不能完全改變房地產(chǎn)位置固定這一特性正確答案：B參考解析：不可移動(dòng)特性也稱為位置固定性，即房地產(chǎn)的位置不可移動(dòng)。A項(xiàng)，由于不可移動(dòng)，每宗房地產(chǎn)與重要場所的距離、對(duì)外交通、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境等，均有一定的相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場通常不是全國性市場，更不是全球性市場，而是地區(qū)性市場，房地產(chǎn)的供求狀況、價(jià)格水平和價(jià)格走勢(shì)等都是地區(qū)性的，在不同地區(qū)之間有所不同，甚至是反方向變化的。B項(xiàng)，房地產(chǎn)的不可移動(dòng)主要是其自然地理位置固定不變，房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置在經(jīng)過一段時(shí)間之后可能會(huì)發(fā)生變化。因?yàn)閷?duì)外交通、外部配套設(shè)施等，均可以影響房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置，而這些通常是隨著城市建設(shè)和發(fā)展而發(fā)生變化的。C項(xiàng)，房地產(chǎn)的不可移動(dòng)特性，決定了它只能就地開發(fā)、利用或消費(fèi)，并要受制于其所在的空間環(huán)境。D項(xiàng)，土地里的土壤、砂石等雖然可以移動(dòng)、搬走，但是作為空間場所、完整意義上的土地，其位置是固定的，不能移動(dòng)。(16.)炫耀性物品是用以顯示人們的身份和地位的物品。由于這種物品只有在高價(jià)位時(shí)才能起到炫耀的作用，所以其需求量與價(jià)格呈()關(guān)系。A.同方向變化B.反方向變化C.無變化D.無法確定正確答案：A參考解析：需求規(guī)律是指需求量與價(jià)格負(fù)相關(guān)的關(guān)系，需求規(guī)律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以顯示人們的身份和社會(huì)地位的物品。因?yàn)檫@種物品只有在高價(jià)位時(shí)才能夠起到炫耀作用，所以其需求量與價(jià)格成同方向變化。(17.)一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的估價(jià)時(shí)點(diǎn)，本質(zhì)上是由()決定的。A.估價(jià)委托合同簽訂時(shí)間B.估價(jià)目的C.實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象的時(shí)間D.委托人意愿正確答案：B參考解析：由于同一估價(jià)對(duì)象在不同的時(shí)間會(huì)有不同的價(jià)值或價(jià)格，所以必須確定評(píng)估估價(jià)對(duì)象是在哪個(gè)時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格，即要確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)。這個(gè)特定時(shí)間既不是委托人也不是估價(jià)師可以隨意假定的，必須根據(jù)估價(jià)目的來確定。(18.)對(duì)一幢住宅樓進(jìn)行整體估價(jià)時(shí)，不能作為區(qū)位因素的是()。A.朝向B.樓層C.交通條件D.樓前綠化正確答案：B參考解析：房地產(chǎn)的區(qū)位因素主要包括：①位置，包括方位、與相關(guān)場所的距離、臨街狀況、朝向、樓層；②交通；③外部配套設(shè)施；④周圍環(huán)境，包括大氣環(huán)境、水文環(huán)境、聲覺環(huán)境、視覺環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境、人文環(huán)境。該題中，對(duì)一幢住宅樓進(jìn)行“整體估價(jià)”時(shí)，則不應(yīng)考慮樓層的因素。(19.)某幢電梯已落后的辦公樓，重建價(jià)格為2500萬元，該功能落后電梯的重置成本為40萬元，已計(jì)提折舊36萬元，拆除費(fèi)用為2萬元，可回收的殘值為5萬元，現(xiàn)安裝新的功能先進(jìn)的電梯需要120萬元，該新的功能先進(jìn)的電梯假設(shè)在重置建造辦公樓時(shí)一同安裝只需要100萬元。則該辦公樓扣除電梯落后引起的折舊后的價(jià)值為()萬元。A.21B.27C.2473D.2479正確答案：D參考解析：求取物質(zhì)折舊的過程和方法為：①將物質(zhì)折舊項(xiàng)目分為可修復(fù)項(xiàng)目和不可修復(fù)項(xiàng)目兩類；②對(duì)可修復(fù)項(xiàng)目，估算其在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的修復(fù)成本作為折舊額；③對(duì)不可修復(fù)項(xiàng)目，根據(jù)其在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的剩余壽命是否短于整體建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命，將其分為短壽命項(xiàng)目和長壽命項(xiàng)目兩類；④把各個(gè)可修復(fù)項(xiàng)目的修復(fù)費(fèi)用、短壽命項(xiàng)目的折舊額、長壽命項(xiàng)目的折舊額相加，即為物質(zhì)折舊額。因此，在本題中，該辦公樓因電梯落后引起的折舊＝（40－36）＋（2－5）＋120－100＝21（萬元），該辦公樓扣除電梯落后引起的折舊后的價(jià)值＝2500－21＝2479（萬元）。(20.)1984年11月8日，原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部發(fā)布了()，同年12月12日發(fā)布了《經(jīng)租房屋清產(chǎn)估價(jià)原則》。A.《房屋損壞等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》B.《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》C.《房屋自然損壞評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》D.《房屋維修等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》正確答案：B參考解析：房屋完損等級(jí)是用來檢查房屋維護(hù)狀況的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，是確定房屋實(shí)際新舊程度和測(cè)算房屋折舊的一個(gè)重要參考依據(jù)。房屋的完好程度越高，其折舊后價(jià)值就越接近于重新購建成本。1984年11月8日，原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部發(fā)布了《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（試行）》（城住字[1984]第678號(hào)），并于同年12月12日發(fā)布了《經(jīng)租房屋清產(chǎn)估價(jià)原則》。(21.)運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，對(duì)于資金的時(shí)間價(jià)值()。A.不必考慮B.根據(jù)實(shí)際情況而定C.必須考慮D.無法確定正確答案：C參考解析：房地產(chǎn)特別是大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)周期一般較長，其待開發(fā)房地產(chǎn)的購置價(jià)款、后續(xù)開發(fā)的各項(xiàng)支出、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)銷售回款等發(fā)生的時(shí)間相隔較長。因此，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)應(yīng)考慮資金的時(shí)間價(jià)值。(22.)標(biāo)準(zhǔn)深度是道路對(duì)地價(jià)影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn)：由此接近道路的方向，地價(jià)逐漸升高；由此遠(yuǎn)離道路的方向，地價(jià)()。A.逐漸降低B.逐漸升高C.可視為基本不變D.為零正確答案：C參考解析：標(biāo)準(zhǔn)臨街深度簡稱標(biāo)準(zhǔn)深度，從理論上講，是街道對(duì)地價(jià)影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn)：①由此點(diǎn)接近街道的方向，地價(jià)受街道的影響而逐漸升高；②由此點(diǎn)遠(yuǎn)離街道的方向，地價(jià)可視為基本不變。但在實(shí)際估價(jià)中，設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)臨街深度通常是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)或平均數(shù)。(23.)整理收集到的歷史價(jià)格資料，將其轉(zhuǎn)化為同一標(biāo)準(zhǔn)，并按照()的先后順序?qū)⑺鼈兙幣懦蓵r(shí)間序列，畫出時(shí)間序列圖。A.整理B.邏輯C.收集D.時(shí)間正確答案：D參考解析：運(yùn)用長期趨勢(shì)法進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格預(yù)測(cè)的步驟之一是整理收集到的歷史價(jià)格資料，將其化為同一標(biāo)準(zhǔn)（如為單價(jià)，土地還有樓面地價(jià)?；癁橥粯?biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容與方法與比較法中“建立比較基礎(chǔ)”的內(nèi)容和方法相同），并按照時(shí)間的先后順序?qū)⑺鼈兙幣懦蓵r(shí)間序列，畫出時(shí)間序列圖。(24.)在房屋征收中，評(píng)估被征收房屋價(jià)值的價(jià)值時(shí)點(diǎn)為()。A.房屋征收決定公告發(fā)布起一周內(nèi)任一時(shí)點(diǎn)B.房屋征收決定公告之日C.房屋征收委托之日D.房屋征收完畢之日正確答案：B參考解析：在實(shí)際中，價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)是估價(jià)師根據(jù)估價(jià)目的并經(jīng)委托人認(rèn)可后確定的。多數(shù)情況下是評(píng)估現(xiàn)在的價(jià)值或價(jià)格，但在某些情況下需要評(píng)估過去或?qū)淼膬r(jià)值或價(jià)格。價(jià)值時(shí)點(diǎn)究竟是現(xiàn)在還是過去或?qū)?，是由估價(jià)目的決定的。例如，房屋征收評(píng)估的價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)為房屋征收決定公告之日。(25.)某宗房地產(chǎn)，已知建筑物的重置價(jià)格為每平方米1000元，成新率為70%，房地產(chǎn)年凈收益為每平方米140元，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，則該房地產(chǎn)的價(jià)格為()元/m2。A.1700B.2000C.2100D.2400正確答案：C參考解析：建筑物的價(jià)值＝1000×70%＝700（元/m2），建筑物的凈收益＝700×8%＝56（元/m2）；土地的凈收益＝140－56＝84（元/m2），土地的價(jià)值＝84÷6%＝1400（元/m2）。由V0＝VL＋VB可得，房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格＝700＋1400＝2100（元/m2）。(26.)甲房地產(chǎn)的收益期限為30年，樓面地價(jià)為2700元/m2；乙房地產(chǎn)的收益期限為40年，樓面地價(jià)為2800元/m2。報(bào)酬率均為6%，其他條件相同。則兩宗房地產(chǎn)的價(jià)格相比()。A.甲大于乙B.甲小于乙C.甲等于乙D.無法確定正確答案：A參考解析：在比較兩宗相似的房地產(chǎn)的價(jià)格高低時(shí)，如果該兩宗房地產(chǎn)的土地使用期限或收益期不同，則直接比較是不妥的，需要先將它們轉(zhuǎn)換成相同期限下的價(jià)格，然后再進(jìn)行比較。轉(zhuǎn)換成相同期限下的價(jià)格的方法，與不同期限房地產(chǎn)價(jià)格之間的換算方法相同。當(dāng)報(bào)酬率相同時(shí)，不同期限房地產(chǎn)價(jià)格之間的換算公式為：本題中：甲房地產(chǎn)V∞＝V30×1/K30＝2700÷[1－1/（1＋6%）30]＝3269（元/m2）；乙房地產(chǎn)V∞＝V40×1/K40＝2800÷[1－1/（1＋6%）40]＝3101（元/m2）。因此，甲房地產(chǎn)的價(jià)格高于乙房地產(chǎn)的價(jià)格。(27.)某房地產(chǎn)在正常情況下，每年可獲得有效毛收入30萬元，運(yùn)營費(fèi)用需要10萬元，報(bào)酬率為10%，該房地產(chǎn)所在的土地是通過有償出讓獲得使用權(quán)的，在價(jià)值時(shí)點(diǎn)剩余的使用權(quán)年限為40年，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為()萬元。A.180B.196C.200D.300正確答案：B參考解析：該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為：(28.)征收集體土地的土地成本中，相關(guān)稅費(fèi)不包括()。A.征地管理費(fèi)B.耕地占用稅C.安置補(bǔ)助費(fèi)D.耕地開墾費(fèi)正確答案：C參考解析：征收集體土地的土地成本一般包括土地征收補(bǔ)償費(fèi)用、相關(guān)稅費(fèi)和其他費(fèi)用。①土地征收補(bǔ)償費(fèi)用一般包括下列費(fèi)用：a．土地補(bǔ)償費(fèi)；b．安置補(bǔ)助費(fèi)；c．地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)；d．安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用。②相關(guān)稅費(fèi)一般包括下列費(fèi)用和稅金：a．新菜地開發(fā)建設(shè)基金（征收城市郊區(qū)菜地的）；b．耕地開墾費(fèi)（占用耕地的）；c．耕地占用稅（占用耕地的）；d．征地管理費(fèi)；e．政府規(guī)定的其他有關(guān)費(fèi)用。③其他費(fèi)用一般包括：a．地上物拆除費(fèi)；b．渣土清運(yùn)費(fèi)；c．場地平整費(fèi)；d．城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；e．建設(shè)用地使用權(quán)出讓金等。(29.)估價(jià)中的不同意見和估價(jià)報(bào)告定稿之前的重大調(diào)整或修改意見()。A.應(yīng)作為估價(jià)資料歸檔B.不應(yīng)作為估價(jià)資料歸檔C.由估價(jià)機(jī)構(gòu)決定是否歸檔D.依委托人的意見決定是否歸檔正確答案：A參考解析：保存的估價(jià)資料應(yīng)全面、完整，一般包括：①估價(jià)報(bào)告；②估價(jià)委托書和估價(jià)委托合同；③估價(jià)所依據(jù)的委托人提供的資料；④估價(jià)項(xiàng)目來源和溝通情況記錄；⑤估價(jià)作業(yè)方案；⑥估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘記錄；⑦估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核記錄；⑧估價(jià)中的不同意見記錄；⑨外部專業(yè)幫助的專業(yè)意見。(30.)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中估價(jià)師聲明的內(nèi)容不包括()。A.估價(jià)師對(duì)其估價(jià)職業(yè)道德的承諾和保證B.估價(jià)師對(duì)其專業(yè)勝任能力的承諾和保證C.估價(jià)師對(duì)其勤勉盡責(zé)估價(jià)的承諾和保證D.估價(jià)師對(duì)估價(jià)結(jié)果成立條件的提示和說明正確答案：D參考解析：一份完整的敘述式估價(jià)報(bào)告應(yīng)包括以下8個(gè)部分：①封面；②致估價(jià)委托人函；③目錄；④估價(jià)師聲明；⑤估價(jià)假設(shè)和限制條件；⑥估價(jià)結(jié)果報(bào)告；⑦估價(jià)技術(shù)報(bào)告；⑧附件。其中，估價(jià)師聲明應(yīng)寫明所有參加估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)其估價(jià)職業(yè)道德、專業(yè)勝任能力和勤勉盡責(zé)估價(jià)的承諾和保證。(31.)假設(shè)開發(fā)法估價(jià)在選取估價(jià)對(duì)象最佳開發(fā)利用方式時(shí)，其中最重要的是選取()。A.最佳用途B.最佳規(guī)模C.最佳集約度D.最佳開發(fā)時(shí)機(jī)正確答案：A參考解析：在選取最佳的開發(fā)利用方式中，最重要的是選取最佳的用途。選取最佳的用途要考慮該土地位置的可接受性及這種用途的現(xiàn)實(shí)社會(huì)需要程度和未來發(fā)展趨勢(shì)，或者說，要分析當(dāng)?shù)厥袌龅慕邮苣芰?，即在?xiàng)目建成后市場上究竟需要什么類型的房地產(chǎn)。(32.)評(píng)估某底層商鋪的價(jià)格時(shí)，估價(jià)師選取可比實(shí)例甲和乙均為底層商鋪，丙為二層商鋪（其成交價(jià)格經(jīng)調(diào)整后為底層商鋪價(jià)格），在求取最終價(jià)格時(shí)，對(duì)甲、乙、丙三個(gè)可比實(shí)例比較價(jià)值依次選取的權(quán)重，最合適的是()。A.0.4、0.4、0.2B.0.3、0.4、0.3C.0.4、0.2、0.4D.0.4、0.3、0.3正確答案：A參考解析：根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的替代原則，相似的房地產(chǎn)具有相似的價(jià)值。甲、乙實(shí)例與估價(jià)對(duì)象最相似（均為底層商鋪），故應(yīng)取較高的權(quán)重。A項(xiàng)，甲、乙的權(quán)重均高于丙的權(quán)重，符合替代原則的要求；BCD三項(xiàng)，丙的權(quán)重均不是最小，不符合房地產(chǎn)估價(jià)替代原則的要求。(33.)明確估價(jià)基本事項(xiàng)是實(shí)施估價(jià)的重要前提，實(shí)際估價(jià)中不能明確估價(jià)事項(xiàng)的責(zé)任主要應(yīng)歸屬于()。A.估價(jià)委托人B.估價(jià)利害關(guān)系人C.承擔(dān)估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)師D.估價(jià)對(duì)象的權(quán)利人正確答案：C參考解析：估價(jià)基本事項(xiàng)是指估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象和價(jià)值類型，把弄清它們稱為明確估價(jià)基本事項(xiàng)。在實(shí)際中，一些估價(jià)師寄希望于委托人提出明確的估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、價(jià)值時(shí)點(diǎn)和價(jià)值類型，甚至抱怨委托人不能明確地提出它們。這種思想是不正確的。估價(jià)基本事項(xiàng)不能明確的責(zé)任主要在估價(jià)師。(34.)某宗房地產(chǎn)的收益期限為8年，未來第一年的有效毛收入為80萬元，運(yùn)營費(fèi)用為45萬元，此后每年的有效毛收入和運(yùn)營費(fèi)用在上年基礎(chǔ)上分別遞增4%和3%，該房地產(chǎn)的報(bào)酬率為6%。該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為()萬元。A.183.78B.257.55C.873.19D.1427.16正確答案：B參考解析：凈收益等于有效毛收入減去運(yùn)營費(fèi)用。如果有效毛收入與運(yùn)營費(fèi)用逐年遞增或遞減的比率不等，也可以利用凈收益按一定比率遞增或遞減的公式計(jì)算估價(jià)對(duì)象的收益價(jià)值。假設(shè)有效毛收入逐年遞增的比率為gI，運(yùn)營費(fèi)用逐年遞增的比率為gE，有效毛收入為I，運(yùn)營費(fèi)用為E，收益期為有限年，則根據(jù)題意得，該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為：(35.)公共建筑及綜合性建筑通常是按照建筑總高度來劃分的，總高度超過()m的為高層。A.12B.20C.24D.48正確答案：C參考解析：建筑物通常根據(jù)總層數(shù)或總高度，分為低層建筑、多層建筑、中高層建筑、高層建筑和超高層建筑。住宅通常是按照總層數(shù)來劃分的：1～3層為低層住宅；4～6層為多層住宅；7～9層為中高層住宅；10層以上（含10層）為高層住宅。公共建筑及綜合性建筑通常是按照總高度來劃分的，總高度超過24m的為高層（但不包括總高度超過24m的單層建筑）；總高度超過100m的，不論是住宅還是公共建筑、綜合性建筑，均稱為超高層建筑。(36.)根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)要素估價(jià)當(dāng)事人的內(nèi)容，估價(jià)結(jié)果的合理與否直接影響其利益的單位和個(gè)人是指()。A.估價(jià)報(bào)告使用人B.估價(jià)對(duì)象權(quán)利人C.估價(jià)利害關(guān)系人D.估價(jià)委托人正確答案：C參考解析：C項(xiàng)，估價(jià)利害關(guān)系人是指估價(jià)結(jié)果會(huì)直接影響其合法權(quán)益的單位和個(gè)人。估價(jià)利害關(guān)系人除了估價(jià)對(duì)象權(quán)利人，還有估價(jià)對(duì)象的潛在投資者、受讓人等。A項(xiàng)，估價(jià)報(bào)告使用者簡稱報(bào)告使用者，是指依法使用估價(jià)報(bào)告的單位和個(gè)人。估價(jià)報(bào)告使用者可能是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人、投資者、受讓人、債權(quán)人、政府及其有關(guān)部門和社會(huì)公眾等。B項(xiàng)，估價(jià)對(duì)象權(quán)利人是指估價(jià)對(duì)象的所有權(quán)人、使用權(quán)人、抵押權(quán)人等權(quán)利人。估價(jià)對(duì)象權(quán)利人一般是估價(jià)利害關(guān)系人，但可能是也可能不是估價(jià)委托人、估價(jià)報(bào)告使用者。D項(xiàng)，估價(jià)委托人是指委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為其提供估價(jià)服務(wù)的單位或個(gè)人。估價(jià)委托人可能是也可能不是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人、估價(jià)利害關(guān)系人、估價(jià)報(bào)告使用者。(37.)現(xiàn)評(píng)估一個(gè)半年前停工的在建工程價(jià)值，經(jīng)測(cè)算，完成全部工程的建造費(fèi)用為1500元/m2，其中主體工程900元/m2，安裝及裝飾裝修工程費(fèi)為600元/m2。該在建工程主體部分已完成，未施工的安裝及裝飾裝修工程按原設(shè)計(jì)要求在1年內(nèi)完成，未完成部分的費(fèi)用均勻投入。若折現(xiàn)率為15%，則在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的續(xù)建費(fèi)用為()元/m2。A.486.52B.521.74C.559.50D.1398.76正確答案：C參考解析：價(jià)值時(shí)點(diǎn)又稱估價(jià)時(shí)點(diǎn)、評(píng)估基準(zhǔn)日、評(píng)估期日，是指所評(píng)估的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格對(duì)應(yīng)的某一特定時(shí)間。根據(jù)時(shí)間價(jià)值原理，價(jià)值時(shí)點(diǎn)是現(xiàn)在，續(xù)建費(fèi)用＝600÷（1＋15%）0.5＝559.50（元/m2）。(38.)下列對(duì)房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性的說法，錯(cuò)誤的是()。A.不可移動(dòng)特性是指房地產(chǎn)的位置不可移動(dòng)B.房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性決定了其受制其所在的空間環(huán)境C.房地產(chǎn)市場是一個(gè)全球性的市場D.房地產(chǎn)市場按照地域可分為若干個(gè)子市場正確答案：C參考解析：A項(xiàng)，可移動(dòng)特性也稱為位置固定性，即房地產(chǎn)的位置不可移動(dòng)。B項(xiàng)，房地產(chǎn)的不可移動(dòng)特性，決定了它只能就地開發(fā)、利用或消費(fèi)，并要受制于其所在的空間環(huán)境（如當(dāng)?shù)氐闹贫日?、?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r、鄰里關(guān)系等），而不像其他商品那樣，原料地（房地產(chǎn)開發(fā)的最主要原料是土地）、生產(chǎn)地和消費(fèi)地可以不在同一個(gè)地方。C項(xiàng)，房地產(chǎn)市場不是一個(gè)全國性市場，更不是一個(gè)全球性市場，而是一個(gè)地區(qū)性市場，房地產(chǎn)的供求狀況、價(jià)格水平及價(jià)格走勢(shì)等都是地區(qū)性的，在不同地區(qū)之間可能不同，甚至其變動(dòng)方向是相反的。D項(xiàng)，一般可將一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場視為一個(gè)市場，但較大城市內(nèi)的不同區(qū)域，其房地產(chǎn)供求狀況有時(shí)也有較大差異，可細(xì)分為若干個(gè)子市場。(39.)現(xiàn)擬開發(fā)建設(shè)某寫字樓，預(yù)計(jì)3年后建成并全部售出，總建筑面積為10000m2，可售建筑面積為8000m2，銷售單價(jià)為1.6萬元/m2，若報(bào)酬率為8%，折現(xiàn)率為10%。則測(cè)算該寫字樓開發(fā)完成后的現(xiàn)值是()萬元。A.9616.83B.10161.05C.12021.04D.12800正確答案：A參考解析：由題意，該寫字樓開發(fā)完成后的現(xiàn)值＝年金終值FV×（10%，3）＝8000×1.6/（1＋10%）3＝9616.83（萬元）。(40.)若價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場狀況是公開、平等、自愿的交易市場，要求估價(jià)對(duì)象在較短時(shí)間內(nèi)達(dá)成交易，則評(píng)估價(jià)值應(yīng)是()。A.謹(jǐn)慎價(jià)值B.市場價(jià)值C.快速變現(xiàn)價(jià)值D.投資價(jià)值正確答案：C參考解析：快速變現(xiàn)價(jià)值是指估價(jià)對(duì)象在沒有充足的時(shí)間進(jìn)行營銷情況下的價(jià)值，即在不符合市場價(jià)值形成條件中“適當(dāng)營銷”下的價(jià)值。例如，賣者因某種原因急于脫手房地產(chǎn)而要求評(píng)估的價(jià)值即為快速變現(xiàn)價(jià)值。房地產(chǎn)因難以變現(xiàn)，如果在短時(shí)間內(nèi)（如銷售期短于正?；蚝侠淼匿N售期）需要將其賣出，則價(jià)格較低。因此，快速變現(xiàn)價(jià)值一般低于市場價(jià)值。(41.)路線價(jià)法與一般的比較法主要的不同點(diǎn)不包括()。A.利用路線價(jià)法求取街道兩側(cè)的土地價(jià)值時(shí)不進(jìn)行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”和“市場狀況調(diào)整”，僅進(jìn)行“交易情況修正”B.利用路線價(jià)法求取街道兩側(cè)的土地價(jià)值時(shí)不進(jìn)行“交易情況修正”和“市場狀況調(diào)整”，僅進(jìn)行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”C.先對(duì)多個(gè)“可比實(shí)例價(jià)格”進(jìn)行綜合，然后再進(jìn)行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”，而不是先分別對(duì)每個(gè)“可比實(shí)例價(jià)格”進(jìn)行修正和調(diào)整，然后再進(jìn)行綜合D.利用相同的“可比實(shí)例價(jià)格”即路線價(jià)，同時(shí)評(píng)估出許多“估價(jià)對(duì)象”即街道兩側(cè)的所有土地的價(jià)值，而不是僅評(píng)估出一個(gè)估價(jià)對(duì)象的價(jià)值正確答案：A參考解析：路線價(jià)法與一般的比較法主要有三點(diǎn)不同：①利用路線價(jià)求取臨街土地價(jià)值或價(jià)格時(shí)不進(jìn)行“交易情況修正”和“市場狀況調(diào)整”，僅進(jìn)行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”；②先對(duì)多個(gè)“可比實(shí)例價(jià)格”進(jìn)行綜合，然后再進(jìn)行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”，而不是先分別對(duì)每個(gè)“可比實(shí)例價(jià)格”進(jìn)行修正和調(diào)整，然后再進(jìn)行綜合；③利用相同的“可比實(shí)例價(jià)格”即路線價(jià)，同時(shí)評(píng)估出許多“估價(jià)對(duì)象”，即所有臨街土地的價(jià)值或價(jià)格，而不是僅評(píng)估出一個(gè)估價(jià)對(duì)象的價(jià)值或價(jià)格。(42.)在保險(xiǎn)事故發(fā)生后，房地產(chǎn)保險(xiǎn)需要評(píng)估()，以為確定賠償金額提供參考依據(jù)。A.市場價(jià)格B.保險(xiǎn)價(jià)值C.商品價(jià)值D.所遭受的財(cái)產(chǎn)損失正確答案：D參考解析：房地產(chǎn)保險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要主要表現(xiàn)在：①在投保時(shí)需要評(píng)估保險(xiǎn)標(biāo)的的實(shí)際價(jià)值，為投保人和保險(xiǎn)人約定保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)價(jià)值和保險(xiǎn)金額提供參考依據(jù)；②在保險(xiǎn)事故發(fā)生后需要評(píng)估因保險(xiǎn)事故發(fā)生造成的財(cái)產(chǎn)損失，為保險(xiǎn)人確定賠償保險(xiǎn)金的數(shù)額提供參考依據(jù)。(43.)某可比實(shí)例賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)由買方承擔(dān)，若買方付給賣方的金額不變，當(dāng)賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)增加時(shí)，該可比實(shí)例的正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格會(huì)()。A.上升B.下降C.不變D.無法確定正確答案：A參考解析：可比實(shí)例的價(jià)格公式為：正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格＝賣方實(shí)得金額÷（1－應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率），若買方付給賣方的金額不變，當(dāng)賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)增加時(shí)，則正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格會(huì)上升。(44.)房地產(chǎn)權(quán)利的種類中，屬于自物權(quán)的是()。A.所有權(quán)B.典權(quán)C.抵押權(quán)D.地役權(quán)正確答案：A參考解析：在物權(quán)中，所有權(quán)屬于自物權(quán)，其余屬于他物權(quán)。自物權(quán)是對(duì)自己的物依法享有的權(quán)利。他物權(quán)是在他人的物上依法享有的權(quán)利，是對(duì)所有權(quán)的限制。在他物權(quán)中，建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、地役權(quán)屬于用益物權(quán)，抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)。(45.)某住宅小區(qū)附近新建了一座釀酒廠，由此引起的該住宅小區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值貶損屬于()。A.物質(zhì)折舊B.功能折舊C.經(jīng)濟(jì)折舊D.會(huì)計(jì)折舊正確答案：C參考解析：根據(jù)引起建筑物折舊的原因，建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊。其中，外部折舊又稱經(jīng)濟(jì)折舊，是因建筑物以外的各種不利因素造成的建筑物價(jià)值減損。不利因素可能是經(jīng)濟(jì)因素（如市場供給過量或需求不足）、區(qū)位因素（如周圍環(huán)境改變，包括原有的較好景觀被破壞、自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變等），也可能是其他因素（如政府政策變化、采取市場調(diào)控措施等）。A項(xiàng)，物質(zhì)折舊是指因自然力作用或使用導(dǎo)致建筑物老化、磨損或損壞造成的建筑物價(jià)值減損。B項(xiàng)，功能折舊又稱無形損耗，是指因建筑物功能不足或過剩造成的建筑物價(jià)值減損。(46.)某成交實(shí)例成交總價(jià)為24萬元，分三期付款，首期付8萬元，6個(gè)月后支付8萬元，余款于一年后付清，假設(shè)年利率為5%，則該實(shí)例的實(shí)際價(jià)格是()萬元。A.24B.23.42C.23.43D.22.86正確答案：C參考解析：如果以在成交日期一次性付清為基準(zhǔn)，當(dāng)時(shí)人民幣的年利率為5%，則根據(jù)公式計(jì)算可得：該實(shí)例的實(shí)際價(jià)格＝8＋8÷（1＋5%）0.5＋（24－8－8）÷（1＋5%）＝23.43（萬元）。(47.)長期趨勢(shì)法主要是用于推測(cè)、判斷房地產(chǎn)的()。A.實(shí)際價(jià)格B.市場價(jià)格C.未來價(jià)格D.成本價(jià)格正確答案：C參考解析：長期趨勢(shì)法是運(yùn)用預(yù)測(cè)科學(xué)的有關(guān)理論和方法，特別是時(shí)間序列分析，來推測(cè)、判斷房地產(chǎn)未來價(jià)值或價(jià)格的方法。長期趨勢(shì)法主要用于推測(cè)、判斷房地產(chǎn)的未來價(jià)值和價(jià)格，如用于假設(shè)開發(fā)法中預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的價(jià)值。(48.)征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照()計(jì)算。A.農(nóng)業(yè)人口B.需要安置的農(nóng)業(yè)人口C.原占用耕地的人口D.原耕地供養(yǎng)的人口正確答案：B參考解析：征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4～6倍。(49.)直線法求取建筑物折舊時(shí)，從粗到細(xì)來進(jìn)行劃分的是()。A.綜合折舊法→分類折舊加總法→個(gè)別折舊加總法B.分類折舊加總法→個(gè)別折舊加總法→綜合折舊法C.個(gè)別折舊加總法→分類折舊加總法→綜合折舊法D.綜合折舊法→個(gè)別折舊加總法→分類折舊加總法正確答案：A參考解析：直線法求取建筑物折舊，可分為綜合折舊法、分類折舊加總法和個(gè)別折舊加總法。這三種方法是從粗到細(xì)。其中，分類折舊加總法是把建筑物分解為結(jié)構(gòu)、設(shè)備和裝修三大類，分別根據(jù)它們的重新購建成本和有效年齡、預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命或預(yù)期剩余經(jīng)濟(jì)壽命來求取折舊后相加；個(gè)別折舊加總法是把建筑物分解為各個(gè)更為具體的組成部分，分別根據(jù)它們的重新購建成本和有效年齡、預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命或預(yù)期剩余經(jīng)濟(jì)壽命來求取折舊后相加。(50.)()是指在一定時(shí)期內(nèi)因遷入和遷出因素的消長導(dǎo)致的人口數(shù)量增加或減少，即遷入人數(shù)與遷出人數(shù)的凈差值。A.人口機(jī)械增長B.人口自然增長C.人口凈增長D.人口負(fù)增長正確答案：A參考解析：人口增長可分為人口自然增長和人口機(jī)械增長。人口機(jī)械增長是指在一定時(shí)期內(nèi)因遷入和遷出因素的消長導(dǎo)致的人口數(shù)量增加或減少，即遷入的人數(shù)與遷出的人數(shù)的凈差值。反映人口機(jī)械增減速度的指標(biāo)主要是人口機(jī)械增長率。(51.)在房地產(chǎn)市場存在泡沫的情況下，比較法求得的價(jià)值()收益法求得的價(jià)值。A.低于B.高于C.等于D.無法確定正確答案：B參考解析：從某種意義上講，比較價(jià)值趨向于成交價(jià)格，收益價(jià)值、開發(fā)價(jià)值趨向于最高買價(jià)，成本價(jià)值趨向于最低賣價(jià)。從另一方面來看，比較價(jià)值趨向于市場價(jià)格，收益價(jià)值趨向于理論價(jià)格。當(dāng)房地產(chǎn)市場較成熟且處于正常狀況時(shí)，比較價(jià)值、收益價(jià)值、成本價(jià)值和開發(fā)價(jià)值應(yīng)基本一致。而在房地產(chǎn)價(jià)格有泡沫的情況下，比較價(jià)值會(huì)大大高于收益價(jià)值和成本價(jià)值。換句話說，如果比較價(jià)值大大高于收益價(jià)值和成本價(jià)值，則說明房地產(chǎn)價(jià)值被市場所高估或房地產(chǎn)價(jià)格有泡沫。(52.)預(yù)計(jì)某地區(qū)某類房地產(chǎn)的需求不變，但開發(fā)成本趨升，供給量趨增，則預(yù)計(jì)其價(jià)格會(huì)()。A.上升B.下降C.不變D.升降難定正確答案：B參考解析：房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)需求正相關(guān)，與房地產(chǎn)供給負(fù)相關(guān)。當(dāng)供給一定時(shí)，如果需求增加，則價(jià)格上漲；如果需求減少，則價(jià)格下降。當(dāng)需求一定時(shí)，如果供給增加，則價(jià)格下降；如果供給減少，則價(jià)格上漲。本題中，雖然開發(fā)成本趨升，但供給量趨增，供給量增加，需求不變，價(jià)格會(huì)下降。(53.)為評(píng)估某房地產(chǎn)2014年10月1日的市場價(jià)格，選取的可比實(shí)例資料是：成交日期為2014年4月1日，成交單價(jià)為8000元/m2，合同約定建筑面積為95m2，并約定面積有誤差時(shí)總價(jià)不調(diào)整。在2014年6月1日房屋登記時(shí)建筑面積為100m2。自2014年1月1日至10月1日，當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)價(jià)格平均每月比上月上漲0.3%。該可比實(shí)例經(jīng)調(diào)整后的比較單價(jià)為()元/m2。A.7737.83B.8145.08C.8423.75D.8573.77正確答案：A參考解析：采用逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行市場狀況調(diào)整的公式為：可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格×（1±價(jià)格變動(dòng)率）期數(shù)＝可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。由題意，該可比實(shí)例經(jīng)調(diào)整后的比較單價(jià)＝（8000×95/100）×（1＋0.3%）6＝7737.83（元/m2）。(54.)因公共利益的需要征收處于正常生產(chǎn)經(jīng)營中企業(yè)的房屋，該房屋占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)為劃撥性質(zhì)，對(duì)該企業(yè)給予的補(bǔ)償不包括()。A.該房屋占用范圍內(nèi)的建設(shè)地使用權(quán)價(jià)值的補(bǔ)償B.搬遷后可繼續(xù)使用的機(jī)器設(shè)備價(jià)值的補(bǔ)償C.因征收房屋造成的企業(yè)搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償D.因征收房屋造成的企業(yè)停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償正確答案：B參考解析：房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用一般由下列5項(xiàng)費(fèi)用組成：①被征收房屋補(bǔ)償費(fèi)；②搬遷費(fèi)；③臨時(shí)安置費(fèi)；④停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)；⑤補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)，一般包括房屋征收評(píng)估費(fèi)，房屋征收服務(wù)費(fèi)，政府規(guī)定的其他有關(guān)費(fèi)用。劃撥用地也有價(jià)值，也需要進(jìn)行補(bǔ)償?？衫^續(xù)使用的機(jī)器設(shè)備價(jià)值不應(yīng)補(bǔ)償。(55.)收集交易實(shí)例時(shí)應(yīng)注意所收集內(nèi)容的統(tǒng)一性和()。A.條理性B.代表性C.規(guī)范化D.相關(guān)性正確答案：C參考解析：收集的交易實(shí)例信息應(yīng)能滿足比較法運(yùn)用的需要，并盡可能收集較多的信息。為了避免在收集交易實(shí)例時(shí)遺漏重要的信息并保證所收集的信息統(tǒng)一和規(guī)范，最好事先將房地產(chǎn)分為居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、體育和娛樂、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等不同類型，分別針對(duì)這些類型的房地產(chǎn)將需要收集的信息制成表格。(56.)中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)簡稱為()。A.CAREAB.CAIREC.CIREAD.CEIRA正確答案：C參考解析：2004年7月12日，為了加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)自律管理，“中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)”更名為“中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)”（中文簡稱為中房學(xué)，英文名稱為ChinaInstituteofRealEstateAppraisersandAgents，英文名稱縮寫為CIREA）。(57.)某宗土地總面積7500m2，容積率為3，相應(yīng)的土地單價(jià)為4500元/m2，現(xiàn)允許容積率提高到5，假設(shè)容積率每提高0.1，樓面地價(jià)下降1%，則理論上因容積率提高應(yīng)補(bǔ)交的地價(jià)款為()萬元。A.1125B.1800C.2250D.3375正確答案：A參考解析：應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)款計(jì)算如下：原樓面地價(jià)＝土地單價(jià)÷原容積率＝4500÷3＝1500（元/m2），提高容積率后的新樓面地價(jià)＝1500×[1－（5－3）÷0.1×1%]＝1200（元/m2），此時(shí)的土地單價(jià)＝新容積率×新樓面地價(jià)＝6000（元/m2），應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)款（6000－4500）×7500＝1125（萬元）。(58.)關(guān)于房地產(chǎn)抵押，下列說法正確的是()。A.房地產(chǎn)抵押只有初次抵押估價(jià)、再次抵押估價(jià)、續(xù)貸抵押估價(jià)B.處置抵押房地產(chǎn)估價(jià)，即債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，需要將抵押房地產(chǎn)折價(jià)或者拍賣、變賣的，為其提供相關(guān)價(jià)值參考依據(jù)C.房地產(chǎn)抵押后，所擔(dān)保債權(quán)的余額部分大于該房地產(chǎn)的價(jià)值，可以再次抵押D.抵押權(quán)不可以轉(zhuǎn)讓正確答案：B參考解析：A項(xiàng)，房地產(chǎn)抵押對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要，歸納起來主要有：①初次抵押估價(jià)；②再次抵押估價(jià)；③續(xù)貸抵押估價(jià)；④抵押期間估價(jià)；⑤抵押房地產(chǎn)處置估價(jià)。B項(xiàng)，抵押房地產(chǎn)處置估價(jià)，即債務(wù)人不履行到期債務(wù)或發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，需要將抵押房地產(chǎn)折價(jià)或拍賣、變賣的，為折價(jià)或拍賣、變賣提供相關(guān)價(jià)值參考依據(jù)，對(duì)該房地產(chǎn)的市場價(jià)值等進(jìn)行評(píng)估。C項(xiàng)，財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。D項(xiàng)，抵押權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，即轉(zhuǎn)讓抵押估價(jià)。(59.)某類房地產(chǎn)2006～2010年的價(jià)格見表9-2，根據(jù)平均發(fā)展速度法，預(yù)測(cè)該類房地產(chǎn)2011年的價(jià)格為()元/m2。表9-2某類房地產(chǎn)2006～2010年的價(jià)格A.10300B.10400C.11165D.11265正確答案：C參考解析：2011年該房地產(chǎn)價(jià)格V5＝3800×1.240555＝11165（元/m2）。(60.)采用百分率法進(jìn)行市場狀況調(diào)整的一般公式為()。A.可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格×市場狀況調(diào)整系數(shù)＝可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格B.可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格÷市場狀況調(diào)整系數(shù)＝可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格C.可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格＋市場狀況調(diào)整數(shù)額＝可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格D.可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格－市場狀況調(diào)整數(shù)額＝可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格正確答案：A參考解析：市場狀況調(diào)整的方法主要是百分比調(diào)整，其進(jìn)行市場狀況調(diào)整的一般公式為：可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格×市場狀況調(diào)整系數(shù)＝可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。其中，市場狀況調(diào)整系數(shù)一般應(yīng)以成交日期的價(jià)格或基準(zhǔn)來確定。多選題（共40題，共40分）(61.)下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有（）。A.稅收政策B.城市規(guī)劃調(diào)整C.環(huán)境狀況D.城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況E.匯率正確答案：C、D參考解析：房地產(chǎn)區(qū)位因素是一個(gè)綜合性因素，如果對(duì)其進(jìn)行分解，可分為位置、交通條件、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境等因素。A項(xiàng)，稅收政策屬于房地產(chǎn)外部影響因素中制度政策因素；B項(xiàng)，城市規(guī)劃屬于房地產(chǎn)自身因素的房地產(chǎn)權(quán)益因素中的房地產(chǎn)使用管制；E項(xiàng)，匯率屬于房地產(chǎn)外部影響因素中的經(jīng)濟(jì)因素。(62.)關(guān)于估價(jià)方法選用的說法，正確的有（）。A.所有適用的估價(jià)方法都應(yīng)選用，不得隨意取舍B.商品住宅一般應(yīng)以比較法為常用的估價(jià)方法C.現(xiàn)狀空置的商鋪不宜采用收益法估價(jià)D.影劇院一般適用比較法和成本法估價(jià)E.市場依據(jù)不充分而不宜采用比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的情況下，可以將成本法作為主要的估價(jià)方法正確答案：B、E參考解析：A項(xiàng)，只要是估價(jià)對(duì)象在理論上適用的估價(jià)方法，都應(yīng)初步入選，不得隨意取舍，但每種估價(jià)方法除了其適用的估價(jià)對(duì)象，還有需要具備的條件。有些估價(jià)對(duì)象因其所在地的房地產(chǎn)市場發(fā)育不夠成熟等客觀原因，可能會(huì)限制某些在理論上適用的估價(jià)方法的實(shí)際運(yùn)用。因此，在前面已根據(jù)估價(jià)對(duì)象初步選擇了估價(jià)方法的基礎(chǔ)上，再根據(jù)搜集到的資料的數(shù)量和質(zhì)量等情況，正式確定采用的估價(jià)方法。B項(xiàng)，現(xiàn)成的商品住宅、寫字樓、商場，理論上一般適用比較法、收益法和成本法估價(jià)；C項(xiàng)，商鋪具有收益性，即便現(xiàn)在空置，也可以采用收益法評(píng)估。D項(xiàng)，影劇院很少發(fā)生交易，但具有收縮性，不宜選用比較法，適用收益法；E項(xiàng)，在建的商品住宅、寫字樓、商場、賓館等市場依據(jù)不充分，不宜采用比較法、收益法，理論上一般適用假設(shè)開發(fā)法和成本法估價(jià)。(63.)成本法估價(jià)中采用市場提取法求取成本利潤率時(shí)，選取的類似房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的()。A.土地取得方式相同B.土地規(guī)劃用途相同C.項(xiàng)目規(guī)模大小相當(dāng)D.項(xiàng)目建設(shè)期長短相近E.項(xiàng)目經(jīng)營期長短相近正確答案：A、B、C、D參考解析：可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)是估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)，具體應(yīng)滿足的要求有：①與估價(jià)對(duì)象的區(qū)位相近；②與估價(jià)對(duì)象的用途相同；③與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同；④與估價(jià)對(duì)象的檔次相當(dāng)；⑤與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)；⑥與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同。由于要計(jì)算利息，則項(xiàng)目建設(shè)期長短也應(yīng)相近。(64.)下列影響房地產(chǎn)供給的因素中，能增加房地產(chǎn)供給量的有()。A.當(dāng)前該類房地產(chǎn)價(jià)格水平較高B.該類房地產(chǎn)的開發(fā)成本上升C.該類房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平提高D.預(yù)期該類房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上漲E.該類房地產(chǎn)未來持有成本增加正確答案：A、C參考解析：某種房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素有：①該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平；②該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本；③該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平；④房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者對(duì)未來的預(yù)期。A項(xiàng)，一般地說，某種房地產(chǎn)的價(jià)格越高，開發(fā)該種房地產(chǎn)就越有利可圖，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)愿意開發(fā)的數(shù)量就會(huì)越多；相反，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)愿意開發(fā)的數(shù)量就會(huì)越少。B項(xiàng)，在某種房地產(chǎn)的價(jià)格水平不變的情況下，當(dāng)其開發(fā)成本上升，房地產(chǎn)開發(fā)利潤率就會(huì)下降，從而會(huì)使該種房地產(chǎn)的供給減少。C項(xiàng)，在一般情況下，開發(fā)技術(shù)水平的提高可以降低開發(fā)成本，增加開發(fā)利潤，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就會(huì)開發(fā)更多的房地產(chǎn)。D項(xiàng)，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者對(duì)未來的房地產(chǎn)市場看好，如預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格未來會(huì)上漲，則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)增加房地產(chǎn)開發(fā)量，從而會(huì)使未來的房地產(chǎn)供給增加，同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者會(huì)“捂盤惜售”，從而會(huì)減少房地產(chǎn)的當(dāng)前供給。E項(xiàng)，房地產(chǎn)未來持有成本的增長，如預(yù)期會(huì)開征房地產(chǎn)稅，未來市場需要減少，存量房市場供給增加，房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期會(huì)下降，則會(huì)減少供給。(65.)之所以要建立房地產(chǎn)交易實(shí)例庫，是因?yàn)樗?)。A.可以滿足比較法估價(jià)的需要B.是從事房地產(chǎn)估價(jià)及相關(guān)咨詢、顧問業(yè)務(wù)的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作C.是形成房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)核心競爭力的全部手段D.有利于交易實(shí)例資料的保存和在需要時(shí)查找、調(diào)用E.能有效提高估價(jià)工作效率正確答案：A、B、D、E參考解析：建立房地產(chǎn)交易實(shí)例庫不僅是比較法估價(jià)的需要，而且是從事房地產(chǎn)估價(jià)及相關(guān)咨詢、顧問業(yè)務(wù)的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，也是形成房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)核心競爭力的重要手段之一。建立房地產(chǎn)交易實(shí)例庫有利于交易實(shí)例資料的保存和在需要時(shí)查找、調(diào)用，能有效提高估價(jià)工作效率。(66.)根據(jù)資本化方式的不同，收益法可分為()。A.直接資本化法B.投資法C.收益乘數(shù)法D.利潤法E.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法正確答案：A、E參考解析：收益法，又稱為收益資本化法、收益還原法，是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的預(yù)期收益來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。收益法根據(jù)資本化方式的不同，分為直接資本化法（含收益乘數(shù)法）和報(bào)酬資本化法。報(bào)酬資本化法是一種現(xiàn)金流量折現(xiàn)法。(67.)完全市場須同時(shí)具備的條件包括()。A.同質(zhì)商品，買者不在乎從誰的手里購買B.大部分的評(píng)估價(jià)值都有一定程度的誤差C.買者和賣者的人數(shù)眾多D.消費(fèi)者要求總效用最大化，銷售者要求總利潤最大化E.商品可轉(zhuǎn)讓且可發(fā)生空間位置的移動(dòng)正確答案：A、C、D、E參考解析：在經(jīng)濟(jì)學(xué)上，“完全市場”必須同時(shí)具備以下8個(gè)條件：①同質(zhì)商品，買者不在乎從誰的手里購買；②買者和賣者的人數(shù)眾多；③買者和賣者都有進(jìn)出市場的自由；④買者和賣者都掌握當(dāng)前價(jià)格的完全信息，并能預(yù)測(cè)未來的價(jià)格；⑤就成交總額而言，每個(gè)買者和賣者的購銷額是無關(guān)緊要的；⑥買者和賣者無串通共謀行為；⑦消費(fèi)者要求總效用最大化，銷售者要求總利潤最大化；⑧商品可轉(zhuǎn)讓且可發(fā)生空間位置的移動(dòng)。(68.)收益性房地產(chǎn)包括()。A.餐館B.旅店C.加油站D.農(nóng)地E.未開發(fā)的土地正確答案：A、B、C、D參考解析：按照房地產(chǎn)是否產(chǎn)生收益，可以把房地產(chǎn)分為收益性房地產(chǎn)和非收益性房地產(chǎn)。其中，收益性房地產(chǎn)是指能直接產(chǎn)生租賃收益或其他經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)，如商品住宅、寫字樓、賓館、餐館、游樂場、影劇院、高爾夫球場、停車場、汽車加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房（用于出租的）、倉庫（用于出租的）、農(nóng)地等。E項(xiàng)，未開發(fā)土地不產(chǎn)生收益，不屬于收益性地產(chǎn)。(69.)下列土地使用權(quán)的出讓最高年限為50年的是()。A.工業(yè)用地B.居住用地C.衛(wèi)生用地D.教育用地E.娛樂用地正確答案：A、C、D參考解析：由于壽命長久，房地產(chǎn)可以給其擁有者帶來持續(xù)不斷的利益。但需要指出的是，從具體使用者的角度看，土地在某些情況下是有壽命的，如以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)是有使用期限的。目前，建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限，居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年，綜合或者其他用地為50年。(70.)關(guān)于成交價(jià)格、市場價(jià)格、理論和評(píng)估價(jià)值的說法，正確的有()。A.在一筆成功的房地產(chǎn)交易中，買方最高出價(jià)≥成交價(jià)格≥賣方最低要價(jià)B.在買方的市場下，成交價(jià)格會(huì)偏向賣方最低要價(jià)C.市場價(jià)格和理論價(jià)格相比，市場價(jià)格是長期均衡價(jià)格，理論價(jià)格是短期均衡價(jià)格D.在正常市場或正常經(jīng)濟(jì)發(fā)展下，市場價(jià)格基本上與理論價(jià)格相吻合，圍繞著理論價(jià)格而上下波動(dòng)，不會(huì)偏離太遠(yuǎn)E.當(dāng)交易情況正常時(shí)，成交價(jià)格接近市場價(jià)格正確答案：A、B、D、E參考解析：C項(xiàng)，市場價(jià)格和理論價(jià)格相比，市場價(jià)格是短期均衡價(jià)格，理論價(jià)格是長期均衡價(jià)格。(71.)關(guān)于投資價(jià)值和市場價(jià)值的說法，正確的有()。A.投資價(jià)值與市場價(jià)值都可以采用收益法評(píng)估B.評(píng)估市場價(jià)值所采用的折現(xiàn)率是與該類房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般報(bào)酬率C.評(píng)估投資價(jià)值所采用的折現(xiàn)率是某個(gè)特定的投資者所要求的最高報(bào)酬率D.評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，凈收益應(yīng)采用稅前凈收益E.評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，要求對(duì)未來凈收益的估計(jì)是客觀的正確答案：A、B參考解析：A項(xiàng)，投資價(jià)值與市場價(jià)值都可以采用收益法評(píng)估——價(jià)值是預(yù)測(cè)的未來凈收益的現(xiàn)值之和，但對(duì)未來凈收益的預(yù)測(cè)和選取參數(shù)的立場不同。BC兩項(xiàng)，評(píng)估市場價(jià)值時(shí)所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般報(bào)酬率（即典型的投資者所要求的報(bào)酬率）；而評(píng)估投資價(jià)值時(shí)所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是某個(gè)特定的投資者所要求的最低報(bào)酬率（通常稱為最低期望收益率）。DE兩項(xiàng)，評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，凈收益應(yīng)采用稅后凈收益；評(píng)估市場價(jià)值時(shí)，要求對(duì)未來凈收益的預(yù)測(cè)是客觀的，或者說是折中的。(72.)房地產(chǎn)位置的優(yōu)劣直接影響其所有者或使用者的()。A.生活便利B.經(jīng)濟(jì)收益C.社會(huì)影響D.使用功能E.房地產(chǎn)需求正確答案：A、B、C參考解析：一宗房地產(chǎn)的區(qū)位是指該房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系。人們的各種生產(chǎn)、生活活動(dòng)都需要房地產(chǎn)，并對(duì)其區(qū)位有一定要求。房地產(chǎn)區(qū)位的優(yōu)劣，直接關(guān)系到房地產(chǎn)所有者或使用者的經(jīng)濟(jì)收益、生活便利或社會(huì)影響。(73.)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的土地相關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃主要有()。A.土地控制性規(guī)劃B.土地利用年度計(jì)劃C.土地利用總體規(guī)劃D.土地供應(yīng)計(jì)劃E.土地修建性規(guī)劃正確答案：B、C、D參考解析：對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的土地相關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃主要包括：①土地利用總體規(guī)劃；②土地利用年度計(jì)劃；③土地供應(yīng)計(jì)劃。(74.)影響房地產(chǎn)價(jià)格的心理因素主要有()。A.購買或出售心態(tài)B.個(gè)人欣賞趣味C.時(shí)尚風(fēng)氣D.房地產(chǎn)投機(jī)E.講究風(fēng)水或吉祥號(hào)碼正確答案：A、B、C、E參考解析：影響房地產(chǎn)價(jià)格的心理因素主要有：①購買或出售時(shí)的心態(tài)；②個(gè)人的欣賞趣味或偏好；③時(shí)尚風(fēng)氣、跟風(fēng)或從眾心理；④接近名家住宅的心理；⑤講究風(fēng)水或吉祥號(hào)碼。(75.)對(duì)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)遵循的估價(jià)原則有()。A.合法原則B.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則C.替代原則D.最高最佳利用原則E.謹(jǐn)慎原則正確答案：A、B、C參考解析：估價(jià)原則是指估價(jià)活動(dòng)所依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)。在評(píng)估市場價(jià)值時(shí)，應(yīng)遵循以下原則：①獨(dú)立、客觀、公正原則；②合法原則；③價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則；④替代原則；⑤最高最佳利用原則。D項(xiàng)，在其他價(jià)值和價(jià)格評(píng)估中，有的除了要遵循市場價(jià)值評(píng)估應(yīng)遵循的原則，還要遵循其他原則，有的不一定要遵循市場價(jià)值評(píng)估應(yīng)遵循的所有原則。如現(xiàn)狀價(jià)值評(píng)估，是按估價(jià)對(duì)象在某一特定時(shí)間（通常為現(xiàn)在）的實(shí)際狀況而非最高最佳利用狀況進(jìn)行評(píng)估，因此不應(yīng)遵循最高最佳利用原則。E項(xiàng)，評(píng)估謹(jǐn)慎價(jià)值應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則。(76.)房屋結(jié)構(gòu)組成包括()。A.地基基礎(chǔ)B.承重構(gòu)件C.門窗D.暖氣E.管道煤氣正確答案：A、B參考解析：房屋結(jié)構(gòu)組成分為地基基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、屋面、樓地面；房屋裝修組成分為門窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚、細(xì)木裝修；房屋設(shè)備組成分為水衛(wèi)、電照、暖氣及特種設(shè)備（如消防栓、避雷裝置等）。(77.)現(xiàn)金流量折現(xiàn)法具體需要做到()，才能保證估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性。A.后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期究竟多長要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確B.各項(xiàng)支出、收入在何時(shí)發(fā)生要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確C.各項(xiàng)支出、收入在其發(fā)生時(shí)所發(fā)生的金額要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確D.銷售期多長要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確E.運(yùn)營期多長要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確正確答案：A、B、C參考解析：動(dòng)態(tài)分析法從某種意義上講要求“先知先覺”，具體需要做到三點(diǎn)：①后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期究竟多長要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確；②各項(xiàng)收入、支出在何時(shí)發(fā)生要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確；③各項(xiàng)收入、支出發(fā)生的金額要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確。(78.)下列關(guān)于重新購建成本的說法中正確的有()。A.房地產(chǎn)重新購建成本應(yīng)優(yōu)先選擇房地合估路徑B.將土地重置成本和建筑物重新購建成本相加求取房地產(chǎn)重新購建成本C.土地重新購置成本是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)重新開發(fā)土地的必要支出D.建筑物重新購建成本可分為建筑物重置成本和建筑物重建成本E.房地產(chǎn)重新購建成本應(yīng)優(yōu)先選擇房地分估路徑正確答案：A、B、D參考解析：ABE三項(xiàng)，房地產(chǎn)重新購建成本應(yīng)優(yōu)先選擇房地合估路徑，模擬房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程，根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成，采用成本法求取；也可以選擇房地分估路徑，先分別求取土地重置成本和建筑物重新購建成本，然后將兩者相加來求取。C項(xiàng)，土地重新購置成本是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)重新購置土地的必要支出；土地重新開發(fā)成本是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)重新開發(fā)土地的必要支出及應(yīng)得利潤。D項(xiàng)，建筑物重新購建成本分為建筑物重置成本和建筑物重建成本。(79.)下列可以測(cè)算出待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值是不同的情況有()。A.待開發(fā)房地產(chǎn)是繼續(xù)由其業(yè)主開發(fā)B.待開發(fā)房地產(chǎn)未被批準(zhǔn)繼續(xù)開發(fā)C.待開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)主自愿轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)D.待開發(fā)房地產(chǎn)“換手”期限不同E.待開發(fā)房地產(chǎn)被人民法院強(qiáng)制拍賣、變賣給他人開發(fā)正確答案：A、C、E參考解析：在實(shí)際運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，面臨著待開發(fā)房地產(chǎn)是繼續(xù)由其業(yè)主（擁有者或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）繼續(xù)開發(fā)完成，還是要被其業(yè)主自愿轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成，或是要被人民法院強(qiáng)制拍賣、變賣給他人開發(fā)完成。在這三種情形下，預(yù)測(cè)出的后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期的長短和后續(xù)開發(fā)的必要支出的多少是不同的，從而測(cè)算出的待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值是不同的。(80.)在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，首先要調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況，其基本內(nèi)容包括()。A.弄清土地的位置B.弄清土地的面積、形狀、地形和開發(fā)程度等C.弄清土地規(guī)劃條件D.弄清將擁有的土地權(quán)利E.測(cè)算開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤正確答案：A、B、C、D參考解析：調(diào)查、分析房地產(chǎn)開發(fā)用地的狀況主要包括下列幾個(gè)方面：①弄清土地的區(qū)位狀況，包括三個(gè)層次：a．土地所在城市的性質(zhì)；b．土地所在城市內(nèi)的區(qū)域的性質(zhì)；c．具體的區(qū)位狀況。②弄清土地的實(shí)物狀況，包括面積、形狀、地形、地勢(shì)、地質(zhì)、開發(fā)程度等。③弄清土地的權(quán)益狀況，包括搞清楚規(guī)劃條件（如土地用途、容積率、建筑密度、綠地率等）和將擁有的土地權(quán)利（如土地權(quán)利性質(zhì)、使用期限、能否續(xù)期，以及對(duì)該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及建成后的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、出租、價(jià)格等的有關(guān)規(guī)定等）。(81.)在劃分路線價(jià)區(qū)段時(shí)，應(yīng)將()的臨街土地劃為同一路線價(jià)區(qū)段。A.形狀相似B.通達(dá)性相當(dāng)C.面積接近D.位置相鄰E.地價(jià)相近正確答案：B、D、E參考解析：一個(gè)路線價(jià)區(qū)段是具有相同路線價(jià)的地段。在劃分路線價(jià)區(qū)段時(shí)，應(yīng)將“通達(dá)性相當(dāng)、位置相鄰、地價(jià)水平相近”的臨街土地劃為同一個(gè)路線價(jià)區(qū)段。兩個(gè)路線價(jià)區(qū)段的分界線，原則上是地價(jià)水平有明顯差異的地點(diǎn)，一般是從十字路或丁字路中心處劃分，兩個(gè)路口之間的地段為一個(gè)路線價(jià)區(qū)段。(82.)運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法估價(jià)，首先要確定估價(jià)范圍，估價(jià)范圍包括()。A.房地產(chǎn)的損壞程度B.房地產(chǎn)的權(quán)益情況C.區(qū)域范圍D.房地產(chǎn)的新舊程度E.房地產(chǎn)種類正確答案：C、E參考解析：運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法估價(jià)時(shí)，要確定的估價(jià)范圍包括估價(jià)的區(qū)域范圍和房地產(chǎn)種類。估價(jià)的區(qū)域范圍即需要對(duì)哪個(gè)地區(qū)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)；估價(jià)的房地產(chǎn)種類即需要對(duì)哪些用途和類型的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。(83.)權(quán)益狀況比較與調(diào)整的主要內(nèi)容包括()。A.土地使用期限B.土地出讓方式C.規(guī)劃條件D.樓層、朝向E.公共設(shè)施完備程度正確答案：A、C參考解析：由于在選取可比實(shí)例時(shí)要求可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同，所以權(quán)益狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容主要有：①規(guī)劃條件（如容積率）；②土地使用期限；③共有情況；④用益物權(quán)設(shè)立情況；⑤擔(dān)保物權(quán)設(shè)立情況；⑥租賃或占用情況；⑦拖欠稅費(fèi)情況；⑧查封等形式限制權(quán)利情況；⑨權(quán)屬清晰情況等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。(84.)建設(shè)成本的前期費(fèi)用，包括()等發(fā)生的費(fèi)用。A.可行性研究B.規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)C.“三通一平”D.建安工程費(fèi)E.開發(fā)期間稅費(fèi)正確答案：A、B、C參考解析：建設(shè)成本是指在取得的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)所必要的直接費(fèi)用、稅金等，主要包括：①前期費(fèi)用；②建筑安裝工程費(fèi)；③基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；④公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)；⑤其他工程費(fèi)；⑥開發(fā)期間稅費(fèi)。其中，前期費(fèi)用包括：市場調(diào)研、可行性研究、項(xiàng)目策劃、環(huán)境影響評(píng)價(jià)、交通影響評(píng)價(jià)、工程勘察、測(cè)量、規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)、工程造價(jià)咨詢、建設(shè)工程招標(biāo)，以及施工通水、通電、通路、場地平整和臨時(shí)用房等房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期工作的必要支出。DE兩項(xiàng)均屬于建設(shè)成本。(85.)下列房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動(dòng)中，符合估價(jià)行為規(guī)范的有()。A.估價(jià)師向某銀行說明其為借款人并回避該房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)B.估計(jì)師要求估價(jià)委托人提供房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件，同時(shí)查驗(yàn)原件C.估價(jià)師按貸款銀行要求對(duì)報(bào)酬率進(jìn)行取值D.估價(jià)師委托工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)估價(jià)對(duì)象的建安成本進(jìn)行核算，并在估價(jià)報(bào)告中說明E.估價(jià)師在提供估價(jià)報(bào)告之前征求貸款銀行對(duì)估價(jià)結(jié)果的意見正確答案：A、B、D參考解析：房地產(chǎn)估價(jià)職業(yè)道德是指房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在從事房地產(chǎn)估價(jià)這種職業(yè)時(shí)，應(yīng)遵循的道德規(guī)范和行業(yè)行為規(guī)范。CE兩項(xiàng)，房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)正直誠實(shí)，不得作任何虛假的估價(jià)，不得按估價(jià)委托人或其他單位、個(gè)人的高估或低估要求進(jìn)行估價(jià)，也不得按預(yù)先設(shè)定的價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行估價(jià)。(86.)下列關(guān)于具體的房地產(chǎn)估價(jià)工作中替代原則的說法，正確的有()。A.任何單位和個(gè)人不得干預(yù)估價(jià)活動(dòng)，包括不得干預(yù)估價(jià)過程和結(jié)果B.若存在著一定數(shù)量與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)并已知它們的價(jià)格時(shí)，可以通過這些相似的房地產(chǎn)的格推算出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格C.不能孤立地思考估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，應(yīng)考慮相似的房地產(chǎn)的價(jià)格牽掣D.同一個(gè)估價(jià)機(jī)構(gòu)在同一個(gè)城市的各種估價(jià)結(jié)果，不可以拿出來比較E.判定房地產(chǎn)使用權(quán)利時(shí)，應(yīng)以土地用途管制、規(guī)劃條件等使用管制為依據(jù)正確答案：B、C參考解析：替代原則對(duì)于具體的房地產(chǎn)估價(jià)工作，指明了下列兩點(diǎn)：①如果存在著一定數(shù)量與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)并已知它們的價(jià)格時(shí)，則可以通過這些相似的房地產(chǎn)的價(jià)格推算出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格；②不能孤立地思考估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，應(yīng)考慮相似的房地產(chǎn)的價(jià)格牽掣。A項(xiàng)是房地產(chǎn)估價(jià)獨(dú)立客觀公正原則的要求。D項(xiàng)，同一個(gè)估價(jià)機(jī)構(gòu)在同一個(gè)城市的各種估價(jià)結(jié)果，都應(yīng)當(dāng)可以拿出來比較，之間不會(huì)相互矛盾，能夠“自圓其說”。E項(xiàng)是房地產(chǎn)估價(jià)合法原則在估價(jià)對(duì)象權(quán)益方面應(yīng)做到的判定依據(jù)。(87.)下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，不符合職業(yè)道德的行為有()。A.某估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了該機(jī)構(gòu)某股東財(cái)產(chǎn)的司法鑒定評(píng)估B.某估價(jià)機(jī)構(gòu)在承接估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)，涉及特殊構(gòu)筑物估價(jià)，主動(dòng)聘請(qǐng)有關(guān)專家提供專業(yè)幫助C.某估價(jià)機(jī)構(gòu)把在估價(jià)工作中需要了解的估價(jià)委托人的商業(yè)資料提供給房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織檢查D.估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)結(jié)果提出了明確要求，由于時(shí)間緊，加上估價(jià)業(yè)務(wù)簡單，某估價(jià)機(jī)構(gòu)按其要求完成了估價(jià)E.某估價(jià)師臨時(shí)接到出差任務(wù)，實(shí)際負(fù)責(zé)估價(jià)業(yè)務(wù)的估價(jià)人員以該估價(jià)師名義在估價(jià)報(bào)告上簽字后提交估價(jià)報(bào)告正確答案：A、C、D、E參考解析：A項(xiàng)，如果估價(jià)機(jī)構(gòu)或估價(jià)師與估價(jià)需求者或相關(guān)當(dāng)事人有利害關(guān)系，或者與估價(jià)對(duì)象有利益關(guān)系，就應(yīng)回避相應(yīng)的估價(jià)業(yè)務(wù)。B項(xiàng)，對(duì)估價(jià)所涉及的其他專業(yè)性問題，可以聘請(qǐng)相關(guān)專家，咨詢相關(guān)研究機(jī)構(gòu)、生產(chǎn)廠家，或者采用“分包”方式或建議委托人聘請(qǐng)相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)＜页鼍邔I(yè)意見來解決，即可借用相關(guān)專業(yè)意見。D項(xiàng)，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師應(yīng)分析和評(píng)價(jià)擬承接的估價(jià)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)之所在及其程度。對(duì)于估價(jià)需求者或者有關(guān)單位和個(gè)人要求高估或低估的，要堅(jiān)守估價(jià)職業(yè)道德底線。CE兩項(xiàng)，估價(jià)業(yè)務(wù)應(yīng)以估價(jià)機(jī)構(gòu)的名義統(tǒng)一受理，統(tǒng)一收取費(fèi)用；估價(jià)師等估價(jià)專業(yè)人員不得私自接受委托從事估價(jià)業(yè)務(wù)、收取費(fèi)用，分支機(jī)構(gòu)應(yīng)以設(shè)立該分支機(jī)構(gòu)的估價(jià)機(jī)構(gòu)名義承攬估價(jià)業(yè)務(wù)。簽訂估價(jià)委托合同后，未經(jīng)委托人同意，估價(jià)機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的估價(jià)業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得允許其他個(gè)人和單位以自己的名義從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。(88.)下列估價(jià)目的中，對(duì)已被查封的房地產(chǎn)應(yīng)視為未被查封的房地產(chǎn)來估價(jià)的有()。A.房地產(chǎn)抵押估價(jià)B.房屋征收評(píng)估C.房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)E.房地產(chǎn)投資信托基金估價(jià)正確答案：B、C參考解析：依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況通常是估價(jià)對(duì)象實(shí)際狀況，但也可能不是實(shí)際狀況，而是有關(guān)合同、招標(biāo)文件等中約定的狀況或者根據(jù)估價(jià)目的的需要設(shè)定的狀況。在房屋征收評(píng)估中，估價(jià)對(duì)象實(shí)際狀況為已出租或抵押、查封的房地產(chǎn)，但估價(jià)中假定估價(jià)對(duì)象未出租或抵押、查封；在房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)中，估價(jià)對(duì)象實(shí)際狀況為被查封的房地產(chǎn)，但估價(jià)中假定估價(jià)對(duì)象未被查封。(89.)城市規(guī)劃對(duì)土地使用管制的內(nèi)容，主要包括()等。A.建筑高度B.建筑結(jié)構(gòu)C.容積率D.土地使用權(quán)來源E.土地用途正確答案：A、C、E參考解析：土地使用管制情況的內(nèi)容是指，具體說明土地是建設(shè)用地還是農(nóng)用地、未利用地。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)用地，還要說明規(guī)劃條件，包括：①土地用途；②容積率或建筑控制規(guī)模；③建筑高度；④建筑密度；⑤綠地率；⑥其他要求，如配套建設(shè)保障性住房、公共服務(wù)設(shè)施等要求。(90.)估價(jià)對(duì)象為一宗熟地，對(duì)其可比實(shí)例權(quán)益狀況進(jìn)行調(diào)整時(shí)，應(yīng)包括的內(nèi)容有()。A.建筑密度B.土地使用期限C.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度D.容積率E.周邊道路交通管制狀況正確答案：A、B、D參考解析：權(quán)益狀況調(diào)整是使可比實(shí)例在自身權(quán)益狀況下的價(jià)格成為在估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況下的價(jià)格的處理。由于在選取可比實(shí)例時(shí)要求可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同，所以權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容主要有：①規(guī)劃條件（如容積率、建筑密度、綠地率等）；②土地使用期限；③共有情況；④用益物權(quán)設(shè)立情況；⑤擔(dān)保物權(quán)設(shè)立情況；⑥租賃或占用情況；⑦拖欠稅費(fèi)情況；⑧查封等形式限制權(quán)利情況；⑨權(quán)屬清晰情況等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。CE兩項(xiàng)屬于區(qū)位狀況。(91.)關(guān)于運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估某酒店在建工程的投資價(jià)值（其中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值采用收益法測(cè)算）的說法。正確的有()。A.可選擇自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提或被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提估價(jià)B.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值可以是以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)價(jià)值C.收益法測(cè)算開發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)可采用投資者的預(yù)算收益測(cè)算D.后續(xù)開發(fā)的必要支出不應(yīng)包括家具、設(shè)備等房地產(chǎn)意外財(cái)產(chǎn)的購置費(fèi)用E.折現(xiàn)率應(yīng)等同于同一市場上類似在建工程項(xiàng)目所要求的平均報(bào)酬率正確答案：A、B、C參考解析：D項(xiàng)，未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況并不總是純粹的房地產(chǎn)，除了房地產(chǎn)，還可能包含房地產(chǎn)以外的動(dòng)產(chǎn)、權(quán)利等。特別是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)