房地產(chǎn)案例與分析-《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》真題匯編7

房地產(chǎn)案例與分析-《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》真題匯編7問答題（共5題，共5分）(1.)（一）甲上市公司為收購其大股東某處空置的商業(yè)用房，委托乙評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該商業(yè)用房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，由（江南博哥）于甲上市公司要求出具評(píng)估報(bào)告的時(shí)間短，乙評(píng)估機(jī)構(gòu)未能對(duì)該商業(yè)用房進(jìn)行實(shí)地查勘，但要求甲上市公司提供了該商業(yè)用房的全面詳細(xì)狀況，并詢問了其評(píng)估期望值。估價(jià)中選用收益法為主要的估價(jià)方法，搜集了3宗類似房地產(chǎn)。分別測(cè)算得到該商業(yè)用房的月租金為280元/m2、300元/m2和350元/m2。然后根據(jù)最高最佳利用原則選取350元/m2作為該商業(yè)用房的有效毛收入，扣除30%的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后，求出年凈收益為2940元/m2，再選用銀行貸款利率為折現(xiàn)率，測(cè)算出了該商業(yè)用房的市場(chǎng)價(jià)值。請(qǐng)問：上述估價(jià)工作中有哪些錯(cuò)誤或不當(dāng)之處？正確答案：參考解析：上述評(píng)估工作中的錯(cuò)誤或不當(dāng)之處及其理由具體如下：（1）不當(dāng)之處：乙評(píng)估機(jī)構(gòu)未對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘（或：未對(duì)甲公司提供的資料進(jìn)行核實(shí)，未對(duì)估價(jià)對(duì)象拍照）。理由：估價(jià)師在完成任何估價(jià)項(xiàng)目時(shí)，都需要親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，觀察、檢查、記錄估價(jià)對(duì)象狀況。俗話說“百聞不如一見”、“眼見為實(shí)”，對(duì)于房地產(chǎn)來說尤其如此，因?yàn)榉康禺a(chǎn)具有獨(dú)一無二特性，且其價(jià)值與區(qū)位密切相關(guān)。實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象是做好房地產(chǎn)估價(jià)不可省略的工作步驟。任何房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目，估價(jià)師都必須對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘。實(shí)地查勘有利于估價(jià)師加深對(duì)估價(jià)對(duì)象的認(rèn)知，形成一個(gè)直觀、具體的印象，獲取文字、圖紙、照片等資料無法或難以反映的細(xì)節(jié)。另外，對(duì)于偽造房地產(chǎn)權(quán)屬證書或虛構(gòu)估價(jià)對(duì)象的情況，只要通過認(rèn)真的實(shí)地查勘，與被查勘房地產(chǎn)內(nèi)的有關(guān)人員和四鄰進(jìn)行交談，是可以發(fā)覺的。本案例，乙評(píng)估機(jī)構(gòu)未能對(duì)該商業(yè)用房進(jìn)行實(shí)地查勘，僅要求甲公司提出詳細(xì)狀況且未進(jìn)行核實(shí)的做法錯(cuò)誤。（2）不當(dāng)之處：乙評(píng)估機(jī)構(gòu)向甲上市公司詢問評(píng)估期望值。理由：評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估應(yīng)遵守“獨(dú)立、客觀、公正”原則，該原則要求站在中立的立場(chǎng)上，實(shí)事求是、公平正直地評(píng)估出對(duì)各方估價(jià)利害關(guān)系人均是公平合理的價(jià)值或價(jià)格。所謂“獨(dú)立”，就是要求估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)與估價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒有利害關(guān)系，在估價(jià)中不受包括估價(jià)委托人在內(nèi)的任何單位和個(gè)人的影響，應(yīng)憑自己的專業(yè)知識(shí)、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和職業(yè)道德進(jìn)行估價(jià)。所謂“客觀”，就是要求估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)在估價(jià)中不帶著自己的情感、好惡和偏見，應(yīng)按照事物的本來面目、實(shí)事求是地進(jìn)行估價(jià)。所謂“公正”，就是要求估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)在估價(jià)中不偏袒估價(jià)利害關(guān)系人中的任何一方，應(yīng)堅(jiān)持原則、公平正直地進(jìn)行估價(jià)。因此，估價(jià)機(jī)構(gòu)不得詢問委托人的評(píng)估期望值。（3）不當(dāng)之處：確定有效毛收入時(shí)未考慮適當(dāng)?shù)姆课菘罩寐剩ɑ颍翰粦?yīng)把租金直接作為有效毛收入）。理由：有效毛收入是指從潛在毛收入中扣除空置和租金損失以后得到的歸因于房地產(chǎn)的收入。有效毛收入=潛在毛租金收入－空置和租金損失＋其他收入。因此，確定有效毛收入時(shí)應(yīng)考慮房屋的空置率。（4）不當(dāng)之處：選用350元/m2作為估價(jià)對(duì)象的客觀租金（或應(yīng)采用三個(gè)可比實(shí)例的平均值；曲解了最高最佳利用原則）（或：未說明收益年限）。理由：采用收益法確定客觀租金水平時(shí)，三宗可比實(shí)例相似，可采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)確定估價(jià)對(duì)象的客觀租金水平，不能曲解最高最佳利用原則取最高值作為客觀租金水平。收益法是以預(yù)期收益原理為基礎(chǔ)，其主要的工作是測(cè)算商業(yè)房地產(chǎn)的凈收益、收益年限和收益率。因此，采用收益法進(jìn)行分析時(shí)，應(yīng)該明確收益年限。（5）不當(dāng)之處：選用銀行貸款利率作為折現(xiàn)率。理由：折現(xiàn)率是在采用動(dòng)態(tài)分析法時(shí)需要確定的一個(gè)重要參數(shù)，具體應(yīng)等同于同一市場(chǎng)上相同或相似的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的平均報(bào)酬率，它體現(xiàn)了資金的利潤(rùn)和開發(fā)利潤(rùn)兩部分。估價(jià)人員確定折現(xiàn)率時(shí)，一般采取安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法。安全利率選用同一時(shí)期中國人民銀行公布的一年定期存款年利率。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值包括投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償、管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償、缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償以及投資帶來的優(yōu)惠率等。(2.)甲公司擁有的某汽車加油站，于1年前進(jìn)行了裝修改造。站內(nèi)建有營(yíng)業(yè)樓及加油棚各1幢。有若干個(gè)儲(chǔ)油罐、加油機(jī)和加油槍?，F(xiàn)因公司經(jīng)營(yíng)方向調(diào)整，甲公司擬放棄加油站業(yè)務(wù)，為此轉(zhuǎn)讓該加油站，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該加油站的市場(chǎng)價(jià)值。請(qǐng)問：1．該估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)對(duì)象范圍具體應(yīng)包括哪些？2．乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)要求甲公司提供哪些資料？正確答案：參考解析：1．（1）該估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)對(duì)象范圍具體包括：①加油站的房屋、構(gòu)筑物及其占用范圍內(nèi)的使用權(quán)。②加油站的設(shè)施設(shè)備以及工器具等動(dòng)產(chǎn)。③加油站的特色裝飾裝修。④加油站的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)。理由：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中，估價(jià)對(duì)象范圍有：土地、房屋、構(gòu)筑物、樹木等，同時(shí)說明估價(jià)對(duì)象范圍是否包含動(dòng)產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等其他財(cái)產(chǎn)或者權(quán)益。在界定估價(jià)對(duì)象的范圍時(shí)，應(yīng)注意同一標(biāo)的物在不同的估價(jià)目的下，如抵押估價(jià)、房屋征收估價(jià)、自愿轉(zhuǎn)讓估價(jià)、人民法院拍賣估價(jià)，估價(jià)對(duì)象的范圍可能應(yīng)有所不同。對(duì)繼續(xù)經(jīng)營(yíng)下的自愿轉(zhuǎn)讓估價(jià)，其估價(jià)范圍包括：特色裝飾裝修、動(dòng)產(chǎn)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、抵押貸款和其他債務(wù)等。2．加油站是一種特殊用途的房地產(chǎn)，有其自身特點(diǎn)，在估價(jià)中只有充分了解其特點(diǎn)，才能正確把握其價(jià)格的影響因素和影響關(guān)系，才可能通過科學(xué)評(píng)估得到其合理的價(jià)格。本案例，乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)要求甲公司提供的資料有：（1）加油站的房地產(chǎn)權(quán)屬證書（房屋所有權(quán)證、國有土地使用證）。（2）加油站的設(shè)施設(shè)備情況（儲(chǔ)油罐、加油機(jī)等的數(shù)量、型號(hào)、規(guī)格等）。（3）加油站的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、特許經(jīng)營(yíng)資質(zhì)證書、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)出讓合同。（4）加油站近3年的經(jīng)營(yíng)狀況及財(cái)務(wù)報(bào)表。(3.)某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托，評(píng)估位于歷史文化街的一座臨街小型商鋪的市場(chǎng)價(jià)值。該商鋪形狀方正，權(quán)利狀況完整，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師張某對(duì)該商鋪進(jìn)行實(shí)地查勘后，擬選用市場(chǎng)法作為主要的估價(jià)方法。但又搜集到A、B、C、D四個(gè)交易實(shí)例。實(shí)例A交易時(shí)帶有3年尚未到期的租約，合同租金明顯低于市場(chǎng)租金；實(shí)例B是兄弟之間的轉(zhuǎn)讓；實(shí)例C是相鄰商鋪業(yè)主購買后擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模；實(shí)例D平面形狀為“L”形，是業(yè)主將原為矩形的商鋪臨街面1/2寬度、1/3深度的部分轉(zhuǎn)讓給某銀行安裝自動(dòng)取款機(jī)。除以上情況外，四個(gè)交易實(shí)例與估價(jià)對(duì)象均具有較好的可比性。請(qǐng)問：1．四個(gè)交易實(shí)例是否可以選作可比實(shí)例？2．四個(gè)交易實(shí)例中若有可以選作可比實(shí)例的，應(yīng)如何對(duì)他們的成交價(jià)格進(jìn)行修正或調(diào)整？正確答案：參考解析：1．（1）四個(gè)交易實(shí)例不可直接作為可比實(shí)例，經(jīng)過修正或調(diào)整后可以選作可比實(shí)例。（2）理由：采用市場(chǎng)法進(jìn)行測(cè)算應(yīng)針對(duì)估價(jià)對(duì)象的功能及特點(diǎn)，對(duì)與估價(jià)對(duì)象在同一區(qū)域內(nèi)的類似房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查和比較分析，從中選取可比性較強(qiáng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目?？杀葘?shí)例是類似房地產(chǎn)中真實(shí)成交且符合一定條件的，具體是指交易實(shí)例中交易方式適合估價(jià)目的、成交日期接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)、成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格的估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益。A、B、C、D四個(gè)交易實(shí)例，除了案例中的特殊情況與外，與估價(jià)對(duì)象均具有較好的可比性，經(jīng)過修正可以選作可比實(shí)例。2．四個(gè)交易實(shí)例若選作可比實(shí)例，應(yīng)分別根據(jù)其成交情況對(duì)其成交價(jià)格進(jìn)行修正調(diào)整：（1）對(duì)實(shí)例A應(yīng)進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整，具體思路是對(duì)剩余3年租期中市場(chǎng)租金與租約租金的差價(jià)折現(xiàn)后加總，即調(diào)整至完整權(quán)利狀態(tài)下的價(jià)格。（2）對(duì)實(shí)例B應(yīng)進(jìn)行利害關(guān)系人之間交易的交易情況修正，具體思路是進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，一般情況下其成交價(jià)格會(huì)低于正常市場(chǎng)價(jià)格。（3）對(duì)實(shí)例C應(yīng)進(jìn)行相鄰房地產(chǎn)合并交易的交易情況修正，具體思路是進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，一般情況下其成交價(jià)格會(huì)高于正常市場(chǎng)價(jià)格。即測(cè)算合并后的增值收益。（4）對(duì)實(shí)例D應(yīng)進(jìn)行臨街寬度（寬深比）修正和形狀（平面布局）修正。(4.)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告項(xiàng)目名稱：××市××區(qū)××東街××號(hào)商業(yè)用房征收補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估報(bào)告估價(jià)委托人：××市房屋征收管理辦公室估價(jià)機(jī)構(gòu)：××市房地產(chǎn)估價(jià)有限公司估價(jià)人員：×××（注冊(cè)號(hào)：×××）×××（注冊(cè)號(hào)：×××）估價(jià)作業(yè)日期：2011年8月8日至8月18日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：××估字第××號(hào)目錄（略）致委托人函（略）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明（略）估價(jià)假設(shè)和限制條件（略）估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、估價(jià)委托人（略）二、估價(jià)機(jī)構(gòu)（略）三、估價(jià)對(duì)象（一）實(shí)物狀況1．土地狀況估價(jià)對(duì)象位于××區(qū)××街，四至：東至××劇院，西至××東街，南至××商場(chǎng)，北至××餐廳。土地使用權(quán)面積為1000m2，地塊形狀規(guī)則，呈矩形，地勢(shì)平坦，土地開發(fā)程度為“三通一平”（其他情況略）。2．建筑物狀況估價(jià)對(duì)象建于1999年8月，坐東面西，為鋼混結(jié)構(gòu)建筑，總層數(shù)為4層。建筑面積為3000m2，分割為9個(gè)零售商鋪和餐飲賣場(chǎng)，統(tǒng)一由某資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司裝修、經(jīng)營(yíng)（其他情況略）。（二）權(quán)益狀況1．土地使用權(quán)根據(jù)委托人提供的資料，《國有土地使用權(quán)證》證號(hào)為×××號(hào)，用地面積為1000m2，使用權(quán)類型為出讓，用途為商業(yè)，起止日期為1997年8月8日至2037年8月7日，約定不可續(xù)期。2．房屋所有權(quán)估價(jià)對(duì)象已辦理了《房屋所有權(quán)證》，證號(hào)為×××號(hào)，產(chǎn)權(quán)人為××公司，建筑面積為3000m2（其他情況略）。3．他項(xiàng)權(quán)利估價(jià)對(duì)象已于2010年11月辦理了抵押貸款，貸款額度為1000萬元人民幣，抵押貸款期限為1年，至今尚未償還。4．租賃情況估價(jià)對(duì)象由某資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司租賃使用，根據(jù)雙方簽訂的租賃合同，月租金為65元/m2，租賃期從2010年8月8日至2030年8月7日，租賃期內(nèi)不調(diào)整租金，租賃稅費(fèi)按規(guī)定各自承擔(dān)。合同到期后，資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司可優(yōu)先租賃。（三）區(qū)位狀況（略）四、估價(jià)目的為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)2011年8月8日，即房屋征收決定公告之日。六、價(jià)值定義被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在估價(jià)時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額。七、估價(jià)依據(jù)1．《中華人民共和國物權(quán)法》。2．《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。3．《中華人民共和國土地管理法》。4．中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—1999）。5．《城市房屋征收管理?xiàng)l例》。6．《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》。7．《房屋征收評(píng)估委托書》。8．《房屋征收評(píng)估委托合同》。9．委托人提供的《國有土地使用權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》。10．估價(jià)對(duì)象的《房屋租賃合同》。11．注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)地查勘獲得的資料和市場(chǎng)調(diào)查資料。八、估價(jià)原則1．獨(dú)立、客觀、公正原則（說明略）。2．合法原則（說明略）。3．最高最佳利用原則（說明略）。4．替代原則（說明略）。5．估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則（說明略）。九、估價(jià)方法經(jīng)綜合分析，確定選用市場(chǎng)法和收益法作為本次估價(jià)的估價(jià)方法。市場(chǎng)法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚齺砬笕」纼r(jià)對(duì)象價(jià)值的一種估價(jià)方法。收益法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)值的一種估價(jià)方法。十、估價(jià)結(jié)果評(píng)估總價(jià)：4001.24萬元。大寫金額：人民幣肆仟零壹萬貳仟肆佰圓整（單價(jià)略）。十一、估價(jià)人員注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：×××（蓋章）；注冊(cè)號(hào)：×××。十二、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期（略）十三、估價(jià)作業(yè)日期2011年8月8日至2011年8月18日。估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述與分析（略）二、估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述與分析（略）三、估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述與分析（略）四、市場(chǎng)背景描述與分析（略）五、最高最佳利用分析（略）六、估價(jià)方法適用性分析（略）七、估價(jià)測(cè)算過程1．市場(chǎng)法測(cè)算市場(chǎng)法具體估價(jià)思路：由于目前類似房地產(chǎn)交易實(shí)例較多，估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)對(duì)象的狀況和估價(jià)目的搜集了大量交易實(shí)例，從中選取可比實(shí)例；將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與這些可比實(shí)例房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行比較，進(jìn)行交易情況修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況（實(shí)物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況）調(diào)整；結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，依據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況計(jì)算出一個(gè)綜合結(jié)果作為比準(zhǔn)價(jià)格，以此估算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格。（1）選取可比實(shí)例（見表1）表1可比實(shí)例相關(guān)情況（2）比較因素說明表（見表2）表2估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例比較因素說明表（3）比較因素情況修正表（見表3）表3估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例比較因素修正表房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)中，實(shí)物狀況權(quán)重確定為30%，權(quán)益狀況權(quán)重確定為35%，區(qū)位狀況權(quán)重確定為35%；權(quán)重、修正系數(shù)確定過程略。市場(chǎng)法評(píng)估單價(jià)：16670.81元/m2；市場(chǎng)法評(píng)估總價(jià)：16670.81×3000=50012430元。2．收益法測(cè)算收益法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)值的一種估價(jià)方法。其計(jì)算公式為：V=A/Y×［1－1/（1+Y）n］式中：V——收益法評(píng)估的價(jià)格；A——房地產(chǎn)凈收益；Y——房地產(chǎn)報(bào)酬率；n——房地產(chǎn)收益年限。（1）房屋收益、空置率和重置價(jià)格確定根據(jù)租賃合同，月租金為65元/m2，期間不調(diào)整租金，且租賃合同到期后資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司可優(yōu)先續(xù)租，因此本次評(píng)估月租金取65元/m2，空置率取0。根據(jù)估價(jià)對(duì)象房屋造價(jià)審計(jì)報(bào)告，經(jīng)造價(jià)指數(shù)修正和成新修正后，確定房屋重置成本為1200元/m2（測(cè)算過程略）。（2）報(bào)酬率確定報(bào)酬率的確定方法有累加法、市場(chǎng)提取法、排序插入法等。本次估價(jià)采取累加法。無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率選取估價(jià)時(shí)點(diǎn)中國人民銀行公布的一年期存款基準(zhǔn)利率為3.5%；依據(jù)對(duì)影響估價(jià)對(duì)象的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素的分析結(jié)果，確定風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為3%（過程略），最終求出：報(bào)酬率＝無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率＋風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，即6.5%。（3）收益年限確定根據(jù)委托人提供的資料，估價(jià)對(duì)象為鋼混結(jié)構(gòu)的建筑，建筑經(jīng)濟(jì)壽命為60年。商業(yè)用地最高使用年限為26年。根據(jù)孰短原則，確定收益年限為26年。（4）價(jià)格評(píng)估確定（見表4）表4價(jià)格評(píng)估表參數(shù)選取及具體計(jì)算過程略。收益法評(píng)估單價(jià)：7444.35元/m2；收益法評(píng)估總價(jià)：22333038.05元。八、估價(jià)結(jié)果確定考慮到市場(chǎng)法測(cè)算結(jié)果能較客觀地反映估價(jià)對(duì)象的正常市場(chǎng)價(jià)值，而收益法測(cè)算結(jié)果背離市場(chǎng)交易價(jià)格，故收益法測(cè)算結(jié)果僅供參考，不予采用。綜合分析確定估價(jià)對(duì)象××市××區(qū)××東街××號(hào)××商業(yè)用房于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2011年8月8日的被征收房屋價(jià)值為：人民幣50012430元。由于該宗房地產(chǎn)目前尚未償還的貸款為1000萬元，應(yīng)作為法定優(yōu)先受償款予以扣除，即50012430－1000000=40012430（元）因此評(píng)估總價(jià)為40012430元，即：4001.24萬元大寫金額：人民幣肆仟零壹萬貳仟肆佰元整（單價(jià)略）?！痢练康禺a(chǎn)估價(jià)有限公司二0一一年八月十八日附件（略）正確答案：參考解析：上述房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，具體如下：（1）價(jià)值定義表述不準(zhǔn)確，缺少“但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響”等內(nèi)容。理由：被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在不被征收的情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。不考慮租賃的影響，是指評(píng)估被征收房屋無租約限制的價(jià)值；不考慮抵押、查封因素的影響，是指評(píng)估價(jià)值中不扣除被征收房屋已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、拖欠的建設(shè)工程價(jià)款和其他法定優(yōu)先受償款。本估價(jià)結(jié)果報(bào)告中的價(jià)值定義應(yīng)該表述清楚。（2）估價(jià)依據(jù)中《城市房屋征收管理?xiàng)l例》錯(cuò)，應(yīng)為《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》。理由：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人（被征收人）給予公平補(bǔ)償。對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。因此，對(duì)征收房屋進(jìn)行估價(jià)重要估價(jià)依據(jù)為《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》。（3）結(jié)果報(bào)告和技術(shù)報(bào)告的總價(jià)均表述為萬元錯(cuò)，應(yīng)該精確到元。理由：根據(jù)規(guī)定，房屋征收評(píng)估價(jià)值結(jié)果應(yīng)當(dāng)以人民幣為計(jì)價(jià)的貨幣單位，精確到元。（4）結(jié)果報(bào)告只有估價(jià)師蓋章而無簽字，根據(jù)規(guī)定“不得以印章代替簽字”，并且應(yīng)由兩名以上注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字。理由：房屋征收評(píng)估中，分戶初步評(píng)估結(jié)果公示期滿后，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供委托評(píng)估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告。整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)由負(fù)責(zé)房屋征收評(píng)估項(xiàng)目的兩名以上注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，并加蓋房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章。不得以印章代替簽字。（5）結(jié)果報(bào)告中估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期與估價(jià)作業(yè)日期順序顛倒（或：結(jié)果報(bào)告中第（十二）與（十三）項(xiàng)順序顛倒）。理由：房屋征收估價(jià)中估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容順序?yàn)椋孩俟纼r(jià)委托人；②估價(jià)機(jī)構(gòu)；③估價(jià)對(duì)象；④估價(jià)目的；⑤估價(jià)時(shí)點(diǎn)；⑥價(jià)值定義；⑦估價(jià)依據(jù)；⑧估價(jià)原則；⑨估價(jià)方法；⑩估價(jià)結(jié)果；估價(jià)人員；估價(jià)作業(yè)日期；估價(jià)報(bào)告使用期限。即估計(jì)報(bào)告中估價(jià)作業(yè)日期和估價(jià)報(bào)告使用期限的順序?yàn)椋合茸鳂I(yè)日期后估價(jià)報(bào)告使用期限。（6）市場(chǎng)法測(cè)算未列出計(jì)算公式。理由：房屋征收評(píng)估中，市場(chǎng)法評(píng)估技術(shù)路線為：①收集和測(cè)算類似房地產(chǎn)價(jià)格；②修正類似房地產(chǎn)價(jià)格，將被征收房屋與類似房地產(chǎn)進(jìn)行交易情況、市場(chǎng)狀況、房地產(chǎn)狀況的比較和修正，確定比準(zhǔn)價(jià)格；③確定被征收房屋價(jià)格。確定比準(zhǔn)價(jià)格和被征收房屋的價(jià)格必須根據(jù)公式確定，因此，采用市場(chǎng)法進(jìn)行測(cè)算時(shí)，應(yīng)列出市場(chǎng)法的計(jì)算公式。（7）市場(chǎng)法比較因素中，將樓層歸為實(shí)物狀況錯(cuò)，樓層應(yīng)屬于區(qū)位狀況。理由：估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述與分析，主要描述估價(jià)對(duì)象位置狀況、交通狀況、環(huán)境狀況、外部配套設(shè)施狀況等。其中，位置狀況描述內(nèi)容包括：坐落、方位、與重要場(chǎng)所（設(shè)施）的距離、臨街（路）狀況、朝向、樓層等，即樓層屬于區(qū)位狀況。（8）市場(chǎng)法比較因素系數(shù)確定未說明比較基準(zhǔn)。理由：運(yùn)用市場(chǎng)法進(jìn)行測(cè)算時(shí)，應(yīng)根據(jù)搜集的估價(jià)對(duì)象和可比實(shí)例的相關(guān)資料，將比較實(shí)例相應(yīng)因素條件與估價(jià)對(duì)象所在地塊相比較，確定相應(yīng)指數(shù)，根據(jù)可比指數(shù)確定比較因素修正系數(shù)。即市場(chǎng)法比較因素系數(shù)確定應(yīng)說明指數(shù)確定的理由及比較基準(zhǔn)。（9）市場(chǎng)法交易日期修正系數(shù)確定無依據(jù)。理由：運(yùn)用市場(chǎng)法測(cè)算，各修正系數(shù)都需要根據(jù)相關(guān)資料確定，即都需要有一定依據(jù)。例如，可比實(shí)例交易時(shí)間與估價(jià)時(shí)點(diǎn)較近，交易日期修正系數(shù)為100/100；因可比實(shí)例A、B、C的交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近，故不作修正；本次評(píng)估根據(jù)同類用地總體上漲水平確定交易日期修正系數(shù)取1.10。（10）市場(chǎng)法可比實(shí)例樓層修正，多層和高層不適宜采用統(tǒng)一修正系數(shù)。（或：交易實(shí)例B、C為高層，不宜選作可比實(shí)例）。理由：采用市場(chǎng)法進(jìn)行測(cè)算應(yīng)針對(duì)估價(jià)對(duì)象的功能及特點(diǎn)，對(duì)與估價(jià)對(duì)象在同一區(qū)域內(nèi)的類似房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查和比較分析，從中選取可比性較強(qiáng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。交易實(shí)例B、C為高層與估價(jià)對(duì)象可比性較差，不宜選為可比實(shí)例。（11）未說明求取估價(jià)對(duì)象最終比準(zhǔn)價(jià)格的方式。理由：運(yùn)用市場(chǎng)法進(jìn)行測(cè)算時(shí)，在進(jìn)行個(gè)別因素修正后，需要根據(jù)比準(zhǔn)價(jià)格的計(jì)算公式計(jì)算估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格，并根據(jù)估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格，確定估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。因此，運(yùn)用市場(chǎng)法進(jìn)行測(cè)算必須說明比準(zhǔn)價(jià)格的計(jì)算方式和求取估價(jià)對(duì)象價(jià)格的方式，例如估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格×交易日期修正系數(shù)×交易情況修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)。因比準(zhǔn)單價(jià)比較接近，采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法計(jì)算估價(jià)對(duì)象的最終比準(zhǔn)價(jià)格。（12）收益法公式選取未說明理由。理由：收益法公式選用應(yīng)分析未來收益變化趨勢(shì)，根據(jù)未來收益是否變化，收益法應(yīng)選用不同的計(jì)算公式。凈收益每年不變或者有規(guī)律變化時(shí)，適宜采用的公式為：P=A/Y×［1－1/（1+Y）n］，式中，P代表房地產(chǎn)收益價(jià)格；A代表年凈收益；Y代表報(bào)酬率；n代表收益期。因此在選用此公式時(shí)，應(yīng)分析未來收益變化趨勢(shì)，說明選用的理由。（13）收益法的潛在毛收益不能直接使用租約租金，應(yīng)采用客觀租金。理由：被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在不被征收的情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。其中，不考慮租賃的影響，是指評(píng)估被征收房屋無租約限制的價(jià)值。即在計(jì)算潛在毛收益時(shí)，應(yīng)采用客觀租金。（14）收益法測(cè)算未考慮押金利息收入等其他收入。理由：潛在毛收入是假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀況下可獲得的收入（包括租金收入和租賃保證金或押金的利息收入）。即在運(yùn)用收益法測(cè)算時(shí)應(yīng)考慮押金利息收入和其他收入。（15）收益法測(cè)算中，空置率取“0”不妥，應(yīng)根據(jù)資料考慮適當(dāng)?shù)目罩寐?。理由：運(yùn)用收益法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，應(yīng)搜集交易實(shí)例資料。具體應(yīng)搜集的內(nèi)容，要針對(duì)估價(jià)方法中的計(jì)算所需要的數(shù)據(jù)進(jìn)行。例如，對(duì)出租的寫字樓擬采用收益法估價(jià)，則需要搜集租金水平、出租率或空置率、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用等方面的資料。即收益法空置率的取值要根據(jù)搜集到的資料、市場(chǎng)行情和其他條件確定，一般要考慮適當(dāng)?shù)目罩寐?。本?bào)告中，空置率取0沒有依據(jù)。（16）收益法測(cè)算中建筑物重置成本應(yīng)是客觀成本。理由：重置成本法，以重置各項(xiàng)生產(chǎn)要素為假設(shè)前提，根據(jù)委托評(píng)估的分項(xiàng)資產(chǎn)的具體情況，選用適宜的方法，分別評(píng)定估算各分項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值和規(guī)劃調(diào)整后的影響系數(shù)（損失率%）相乘并累加求和，得出委托評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值。在運(yùn)用成本法時(shí)，各項(xiàng)成本費(fèi)用原則上應(yīng)該取客觀成本。本案例，收益法測(cè)算中，應(yīng)運(yùn)用成本法測(cè)算建筑物的重置成本，該重置成本應(yīng)該是客觀成本。（17）收益法測(cè)算中建筑物重置成本不應(yīng)做成新修正。理由：重置成本法評(píng)估建筑物的價(jià)格，是按現(xiàn)在市場(chǎng)狀況、企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平及建筑材料、人工價(jià)格，施工機(jī)械費(fèi)用等，重新開發(fā)建造與估價(jià)對(duì)象一樣的建筑物所需的全部支出。在此基礎(chǔ)上，根據(jù)建筑物的實(shí)際使用情況，折舊扣除建筑物已使用的價(jià)值，得到被征收房屋重置價(jià)格的現(xiàn)值。不應(yīng)做成新修正。（18）市場(chǎng)法與收益法測(cè)算結(jié)果的價(jià)值內(nèi)涵不一致。理由：被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在不被征收的情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。本案例，采用兩種方法測(cè)算被征收房屋的價(jià)值都應(yīng)該由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但市場(chǎng)法測(cè)算結(jié)果比收益法測(cè)算結(jié)果多了裝修價(jià)值，市場(chǎng)法的測(cè)算結(jié)果不應(yīng)該包含裝修價(jià)值。（19）確定估價(jià)結(jié)果時(shí)扣除了抵押貸款余額，按照規(guī)定“評(píng)估價(jià)值中不扣除被征收房屋已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額”。理由：被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在不被征收的情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。其中，不考慮抵押、查封因素的影響，是指評(píng)估價(jià)值中不扣除被征收房屋已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、拖欠的建設(shè)工程價(jià)款和其他法定優(yōu)先受償款。(5.)本次估價(jià)背景如下：估價(jià)對(duì)象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2，估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)的抵押價(jià)值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告中“估價(jià)方法適用性分析”內(nèi)容片斷：（六）估價(jià)方法適用性分析1．根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價(jià)方法有市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。因估價(jià)對(duì)象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)；估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測(cè)算開發(fā)完成的價(jià)值；估價(jià)對(duì)象成本造價(jià)等資料較為齊全，故可以采用成本法估價(jià)。因此，綜合確定本次估價(jià)采用假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法三種估價(jià)方法。2．假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，然后將開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。由于本次估價(jià)目的是在建工程抵押，所以在采用假設(shè)開發(fā)法時(shí)按自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價(jià)。3．收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益，利用合適的報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。由于估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價(jià)資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值。4．成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格的折舊，然后將重新購建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計(jì)價(jià)的方式進(jìn)行，用市場(chǎng)法評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格，用成本法評(píng)估在建工程建筑物價(jià)格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價(jià)格。用成本法評(píng)估在建工程建筑物價(jià)格時(shí)，根據(jù)委托人提供的該在建工程項(xiàng)目造價(jià)資料等據(jù)實(shí)測(cè)算。由于估價(jià)對(duì)象已停工3年，故在成本法估價(jià)中應(yīng)考慮其折舊因素。正確答案：參考解析：估價(jià)報(bào)告是估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的關(guān)于估價(jià)對(duì)象價(jià)值的專業(yè)意見，是估價(jià)機(jī)構(gòu)履行估價(jià)委托合同、給予委托人關(guān)于估價(jià)對(duì)象價(jià)值的正式答復(fù)，也是記述估價(jià)過程、反映估價(jià)成果的文件及關(guān)于估價(jià)對(duì)象價(jià)值的分析報(bào)告。上述估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤、修改及理由具體如下：（1）錯(cuò)誤：綜合確定本次估價(jià)采用假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法三種估價(jià)方法。改為：綜合確定本次估價(jià)采用假設(shè)開發(fā)法、成本法兩種估價(jià)方法。理由：根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—1999），通行的估價(jià)方法有市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。因估價(jià)對(duì)象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)；又根據(jù)謹(jǐn)慎原則，估價(jià)對(duì)象為在建工程，故采用成本法進(jìn)行測(cè)算、驗(yàn)證（具體采用房地分別估價(jià)綜合計(jì)價(jià)的方式進(jìn)行估價(jià)，用市場(chǎng)法評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格，用成本法評(píng)估在建工程房產(chǎn)價(jià)格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價(jià)格），并將兩種估價(jià)方法的估算結(jié)果分析綜合后得出估價(jià)對(duì)象價(jià)值。（2）錯(cuò)誤：采用假設(shè)開發(fā)法時(shí)按自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價(jià)。改為：采用假設(shè)開發(fā)法時(shí)按被迫轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價(jià)。理由：假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)前提有三種：①自己開發(fā)，即估價(jià)對(duì)象仍然由其擁有者或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)；②自愿轉(zhuǎn)讓，估價(jià)對(duì)象要被其擁有者或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自愿轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)；③被迫轉(zhuǎn)讓，估價(jià)對(duì)象要被迫轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)。同一估價(jià)對(duì)象在這三種不同的估價(jià)前提下運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，評(píng)估出的價(jià)值往往是不同的。在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法時(shí)究竟應(yīng)采用上述哪種估價(jià)前提進(jìn)行估價(jià)，必須根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象所處的實(shí)際情況來選擇，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中充分說明理由。房地產(chǎn)抵押估價(jià)和人民法院拍賣房地產(chǎn)估價(jià)，一般應(yīng)采用“被迫轉(zhuǎn)讓”前提。（3）錯(cuò)誤：由于估價(jià)對(duì)象為商業(yè)用房，且成本造價(jià)資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算開發(fā)完成后的價(jià)值。改為：由于估價(jià)對(duì)象為商業(yè)用房，故可采用收益法（或市場(chǎng)法結(jié)合長(zhǎng)期趨勢(shì)）估算開發(fā)完成后的價(jià)值。理由：①當(dāng)被征收房屋為商業(yè)用途時(shí)，應(yīng)當(dāng)采用收益法，其技術(shù)路線是通過市場(chǎng)法測(cè)算被征收房屋的租金，進(jìn)而確定被征收房屋當(dāng)前的凈收益并預(yù)測(cè)其未來的凈收益，然后將其折現(xiàn)來求取被征收房屋市場(chǎng)價(jià)值。②假設(shè)開發(fā)法評(píng)估技術(shù)路線要首先根據(jù)在建工程規(guī)劃條件、現(xiàn)狀，利用市場(chǎng)法和長(zhǎng)期趨勢(shì)法測(cè)算續(xù)建完成后的價(jià)值。（4）錯(cuò)誤：用成本法測(cè)算建筑物價(jià)格時(shí)，根據(jù)委托人提供的該在建工程項(xiàng)目造價(jià)資料等據(jù)實(shí)測(cè)算。改為：用成本法測(cè)算建筑物價(jià)格時(shí)，根據(jù)修建該類在建工程項(xiàng)目的客觀造價(jià)資料進(jìn)行測(cè)算。理由：在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)注意：①應(yīng)采用客觀成本而不是實(shí)際成本；②應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等分析進(jìn)行調(diào)整；③應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場(chǎng)供求分析進(jìn)行調(diào)整。即用成本法測(cè)算建筑物價(jià)格時(shí)，根據(jù)修建該類在建工程項(xiàng)目的客觀造價(jià)資料進(jìn)行測(cè)算。單選題（共10題，共10分）(6.)2009年10月1日，甲公司以其擁有的一幢總建筑面積為25000m2的綜合樓申請(qǐng)了期限為1年的抵押貸款，該綜合樓的市場(chǎng)價(jià)值和抵押價(jià)值經(jīng)評(píng)估均為12億元。2010年3月1日，甲公司再次以該綜合樓申請(qǐng)了期限為2年的抵押貸款，經(jīng)評(píng)估，該綜合樓的市場(chǎng)價(jià)值為15億元。截至該時(shí)點(diǎn)，2009年申請(qǐng)的抵押貨款余額為2億元。當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)抵押貸款成數(shù)一般為50%；2011年7月1日，政府因公共利益需要，對(duì)該綜合樓做出了征收決定并公告，經(jīng)評(píng)估，該綜合樓在完全產(chǎn)權(quán)狀況下的市場(chǎng)價(jià)值為16億元，甲公司尚未償還的抵押貨款余額為4億元。2010年3月1日該綜合樓的再次抵押價(jià)值為()億元。A.10B.11C.13D.15正確答案：B參考解析：將已抵押的房地產(chǎn)再次抵押的，其抵押價(jià)值可稱為再次抵押價(jià)值，具體為：本案例，未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值為15億元，已抵押貸款余額為2億元，社會(huì)一般貸款成數(shù)為50%，未涉及拖欠的建設(shè)工程價(jià)款和其他法定優(yōu)先受償款，則該綜合樓的再次抵押價(jià)值=15－2/50%=11（億元）。(7.)2009年10月1日，甲公司以其擁有的一幢總建筑面積為25000m2的綜合樓申請(qǐng)了期限為1年的抵押貸款，該綜合樓的市場(chǎng)價(jià)值和抵押價(jià)值經(jīng)評(píng)估均為12億元。2010年3月1日，甲公司再次以該綜合樓申請(qǐng)了期限為2年的抵押貸款，經(jīng)評(píng)估，該綜合樓的市場(chǎng)價(jià)值為15億元。截至該時(shí)點(diǎn)，2009年申請(qǐng)的抵押貨款余額為2億元。當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)抵押貸款成數(shù)一般為50%；2011年7月1日，政府因公共利益需要，對(duì)該綜合樓做出了征收決定并公告，經(jīng)評(píng)估，該綜合樓在完全產(chǎn)權(quán)狀況下的市場(chǎng)價(jià)值為16億元，甲公司尚未償還的抵押貨款余額為4億元。2011年7月1日該綜合樓的被征收價(jià)值為()億元。A.12B.14C.15D.16正確答案：D參考解析：被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。不考慮租賃的影響，是指評(píng)估被征收房屋無租約限制的價(jià)值；不考慮抵押、查封因素的影響，是指評(píng)估價(jià)值中不扣除被征收房屋已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠的建設(shè)工程價(jià)款和其他法定優(yōu)先受償款。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)明確評(píng)估價(jià)值內(nèi)涵為：市場(chǎng)價(jià)值，即指評(píng)估對(duì)象由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但政府對(duì)評(píng)估對(duì)象定價(jià)有特別規(guī)定的除外。因此，本案例該綜合樓的被征收價(jià)值即該綜合樓在完全產(chǎn)權(quán)狀況下的市場(chǎng)價(jià)值為16億元。(8.)2009年10月1日，甲公司以其擁有的一幢總建筑面積為25000m2的綜合樓申請(qǐng)了期限為1年的抵押貸款，該綜合樓的市場(chǎng)價(jià)值和抵押價(jià)值經(jīng)評(píng)估均為12億元。2010年3月1日，甲公司再次以該綜合樓申請(qǐng)了期限為2年的抵押貸款，經(jīng)評(píng)估，該綜合樓的市場(chǎng)價(jià)值為15億元。截至該時(shí)點(diǎn)，2009年申請(qǐng)的抵押貨款余額為2億元。當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)抵押貸款成數(shù)一般為50%；2011年7月1日，政府因公共利益需要，對(duì)該綜合樓做出了征收決定并公告，經(jīng)評(píng)估，該綜合樓在完全產(chǎn)權(quán)狀況下的市場(chǎng)價(jià)值為16億元，甲公司尚未償還的抵押貨款余額為4億元。征收補(bǔ)償時(shí)，該綜合樓室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值和停產(chǎn)停業(yè)損失應(yīng)()。A.委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定B.由征收部門根據(jù)甲公司提供的發(fā)票、完稅憑證等確定C.由征收當(dāng)事人協(xié)商確定，協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定D.由征收部門根據(jù)甲公司提供的發(fā)票、完稅憑證等，結(jié)合市場(chǎng)情況綜合確定正確答案：C參考解析：被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、使用年限、裝飾裝修、新舊程度以及占地面積大小等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值，機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)通過評(píng)估確定。(9.)2009年10月1日，甲公司以其擁有的一幢總建筑面積為25000m2的綜合樓申請(qǐng)了期限為1年的抵押貸款，該綜合樓的市場(chǎng)價(jià)值和抵押價(jià)值經(jīng)評(píng)估均為12億元。2010年3月1日，甲公司再次以該綜合樓申請(qǐng)了期限為2年的抵押貸款，經(jīng)評(píng)估，該綜合樓的市場(chǎng)價(jià)值為15億元。截至該時(shí)點(diǎn)，2009年申請(qǐng)的抵押貨款余額為2億元。當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)抵押貸款成數(shù)一般為50%；2011年7月1日，政府因公共利益需要，對(duì)該綜合樓做出了征收決定并公告，經(jīng)評(píng)估，該綜合樓在完全產(chǎn)權(quán)狀況下的市場(chǎng)價(jià)值為16億元，甲公司尚未償還的抵押貨款余額為4億元。政府發(fā)布的征收決定公告中，一般不包括的內(nèi)容為()。A.征收補(bǔ)償方案B.行政訴訟權(quán)利C.行政復(fù)議權(quán)利D.搬遷期限正確答案：D參考解析：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十三條規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時(shí)公告。公告應(yīng)當(dāng)載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)。(10.)甲公司因債務(wù)糾紛被起訴，法院裁定拍賣甲公司開發(fā)的某幢辦公樓償還債務(wù)。乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受法院委托，評(píng)估該辦公樓的市場(chǎng)價(jià)格，經(jīng)調(diào)查，甲公司債務(wù)情況如下：拖欠施工單位工程款300萬元，銀行貸款余額2700萬元，第三方欠款為2000萬元。在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，該辦公樓全部可銷售面積為5萬m2，其中已售出3萬m2，經(jīng)評(píng)估，該辦公樓市場(chǎng)價(jià)格為6000元/m2，拍賣變現(xiàn)時(shí)費(fèi)用及稅金為2500萬元。法院第一次拍賣保留價(jià)應(yīng)為()萬元。A.7500B.9600C.12000D.18000正確答案：C參考解析：《最高人民法院關(guān)于人民法院委托評(píng)估、拍賣和變賣工作的若干規(guī)定》第十三條規(guī)定，拍賣財(cái)產(chǎn)經(jīng)過評(píng)估的，評(píng)估價(jià)即為第一次拍賣的保留價(jià)；未作評(píng)估的，保留價(jià)由人民法院參照市價(jià)確定，并應(yīng)當(dāng)征詢有關(guān)當(dāng)事人的意見。因此當(dāng)強(qiáng)制拍賣的房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)，評(píng)估價(jià)即為第一次拍賣的保留價(jià)，即評(píng)估公司只需評(píng)估估價(jià)對(duì)象在正常市場(chǎng)的價(jià)格水平。本案例中，法院第一次拍賣的保留價(jià)為評(píng)估價(jià)，即為6000×（5－3）=120000（萬元）。(11.)甲公司因債務(wù)糾紛被起訴，法院裁定拍賣甲公司開發(fā)的某幢辦公樓償還債務(wù)。乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受法院委托，評(píng)估該辦公樓的市場(chǎng)價(jià)格，經(jīng)調(diào)查，甲公司債務(wù)情況如下：拖欠施工單位工程款300萬元，銀行貸款余額2700萬元，第三方欠款為2000萬元。在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，該辦公樓全部可銷售面積為5萬m2，其中已售出3萬m2，經(jīng)評(píng)估，該辦公樓市場(chǎng)價(jià)格為6000元/m2，拍賣變現(xiàn)時(shí)費(fèi)用及稅金為2500萬元。拍賣完成后，首先應(yīng)支付的費(fèi)用為()。A.施工單位工程款B.銀行貸款C.第三方欠款D.拍賣變現(xiàn)時(shí)的費(fèi)用及稅金正確答案：D參考解析：債務(wù)人除借款本金之外還應(yīng)當(dāng)支付利息和費(fèi)用，當(dāng)其給付不足以清償全部債務(wù)時(shí)，并且當(dāng)事人沒有約定的，應(yīng)當(dāng)按照下列順序抵充：①實(shí)現(xiàn)債權(quán)的有關(guān)費(fèi)用；②利息或者違約金；③借款本金。本案例中，拍賣完成后，應(yīng)首先支付實(shí)現(xiàn)債權(quán)的有關(guān)費(fèi)用即拍賣變現(xiàn)時(shí)的費(fèi)用及稅金。(12.)甲公司因債務(wù)糾紛被起訴，法院裁定拍賣甲公司開發(fā)的某幢辦公樓償還債務(wù)。乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受法院委托，評(píng)估該辦公樓的市場(chǎng)價(jià)格，經(jīng)調(diào)查，甲公司債務(wù)情況如下：拖欠施工單位工程款300萬元，銀行貸款余額2700萬元，第三方欠款為2000萬元。在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，該辦公樓全部可銷售面積為5萬m2，其中已售出3萬m2，經(jīng)評(píng)估，該辦公樓市場(chǎng)價(jià)格為6000元/m2，拍賣變現(xiàn)時(shí)費(fèi)用及稅金為2500萬元。拍賣變現(xiàn)時(shí)的費(fèi)用及稅金不包括()。A.拍賣傭金B(yǎng).營(yíng)業(yè)稅及附加C.評(píng)估費(fèi)D.房地產(chǎn)稅正確答案：D參考解析：拍賣變現(xiàn)時(shí)的費(fèi)用、稅金，主要有強(qiáng)制拍賣費(fèi)用、拍賣傭金、訴訟律師費(fèi)