房地產(chǎn)案例與分析-《房地產(chǎn)估價案例與分析》真題匯編6

房地產(chǎn)案例與分析-《房地產(chǎn)估價案例與分析》真題匯編6問答題（共5題，共5分）(1.)某房地產(chǎn)估價機構接受委托評估A寫字樓的市場價值，注冊房地產(chǎn)估價師擬采用收益法作為其中一種估價（江南博哥）方法。在進行實地查勘和市場調(diào)查時，發(fā)現(xiàn)相鄰的B寫字樓在周邊環(huán)境、交通條件、建筑規(guī)模、外觀形象等方面均與A寫字樓有很好的可比性，但該兩幢寫字樓的單位租金有較大差異。請問：1．造成該兩幢寫字樓單位租金差異的主要原因可能有哪些?2．在用市場法確定A寫字樓的市場租金時，如選取B寫字樓作為其中一個可比實例，那么應當對B寫字樓的租金做哪些方面的處理?正確答案：參考解析：1．（1）租金內(nèi)涵可能不同。比如一個是凈租金，一個是毛租金。（2）租金單位可能不同。比如一個是建筑面積租金，一個是使用面積租金。（3）可能一個是潛在毛租金（不包含租賃保證金或押金的利息收入等租金外收入），一個是潛在毛收入（包含租賃保證金或押金的利息收入等租金外收入）。（4）是否包含物業(yè)服務費、電費、水費、空調(diào)費、電梯費等雜費。（5）是合同租金（租約租金）還是市場租金。2．（1）統(tǒng)一租金內(nèi)涵，將B寫字樓租金內(nèi)涵調(diào)整到A寫字樓租金內(nèi)涵上。（2）具體調(diào)整內(nèi)容有：①如是否有租約；②是否有押金或租賃保證金的利息收入等租金外收入；③可出租面積比率；④出租方式；⑤租金交納方式；⑥租金項目中哪些是應當扣除的費用，如物業(yè)服務費、維修費、管理費、保險費、房地產(chǎn)稅金等。(2.)某市因進行道路建設，需征收王某擁有的一處獨院住宅，甲房地產(chǎn)估價機構接受委托對該房屋及其室內(nèi)裝飾裝修的價值進行了評估。王某對估價報告中房屋部分的評估結果沒有異議，但認為室內(nèi)裝飾裝修評估結果僅為15萬元被嚴重低估，理由是他3年前裝修連同購置家具的實際費用超過30萬元，為此向甲房地產(chǎn)估價機構申請復核評估。請問：1．如果甲房地產(chǎn)估價機構復核后認為該房屋室內(nèi)裝飾裝修的評估結果并無差錯，你認為可以從哪些方面對王某的疑問進行解釋和說明?2．一般而言，評估房屋室內(nèi)裝飾裝修價值主要適宜采用哪種估價方法?請簡要說明采用該種方法評估的主要步驟。正確答案：參考解析：1．可以從以下三個方面對王某的疑問進行解釋和說明：（1）30萬元包含家具費用，而15萬元僅是室內(nèi)裝飾裝修費用；（2）3年前的裝飾裝修是有折舊的，而且折舊率較高；（3）3年前裝飾裝修價格與現(xiàn)在裝修的重新購建價格是不同的，如裝修材料、人工費、機械費等有變化，不能以3年前價格作為現(xiàn)在估價時點評估的重新購建價格。2．（1）一般而言，評估房屋室內(nèi)裝飾裝修價值主要適宜采用成本法。（2）成本法的主要步驟①選擇具體估價路徑；②測算重置成本或重建成本；③測算估價對象的折舊；④求取估價對象的成本價值價值。(3.)李某有意購買一間商鋪用于出租，以獲取較穩(wěn)定的租金收益，并期望收益率不低于現(xiàn)行一年期銀行存款利率。李某為此委托房地產(chǎn)估價機構評估其對該商鋪的最高出價。請問：1．該估價項目屬于鑒證性估價還是咨詢性估價?估價時應采用哪種價值類型?2．該估價項目主要適宜采用哪種估價方法?請簡述該方法的估價技術路線。正確答案：參考解析：1．（1）該估價項目屬于咨詢性估價理由：為委托人自己使用而提供的估價，即估價報告是供委托人自己使用，如為委托人購買房地產(chǎn)確定出價、出售房地產(chǎn)定價提供參考的估價，通常屬于咨詢性估價。（2）該估價項目估價時應采用投資價值。理由：投資價值是指估價對象對某個特定單位或個人的價值。為委托人自己使用而提供的估價通常屬于咨詢性估價，應采用投資價值。2．（1）該估價項目主要適宜采用收益法。理由：收益法適用的估價對象是收益性房地產(chǎn)，包括住宅、寫字樓、商店、旅館、餐館、游樂場、影劇院、停車場、汽車加油站、標準廠房（用于出租的）、倉庫（用于出租的）、農(nóng)地等。這些估價對象不限于其本身目前是否有收益，只要其同類似房地產(chǎn)有收益即可。（2）收益法的估價技術路線為：①確定未來收益期限；②預測未來各期的凈收益；③求取報酬率，根據(jù)委托方要求，求其最高出價，報酬率確定為一年期銀行存款利率；④選用合適的報酬資本化法公式計算收益價值。(4.)房地產(chǎn)估價報告項目名稱：××市××街××號商業(yè)用房及車庫房地產(chǎn)司法鑒定估價估價委托人：××法院估價機構：××房地產(chǎn)估價有限公司估價人員：××××××估價作業(yè)日期：2011年6月23日至2011年7月5日估價報告編號：××[2011]第××號目錄（略）致估價委托人函××法院：受貴院委托，我公司本著獨立、客觀、公正的原則，對產(chǎn)權屬于××有限公司，位于××市××街××號，建筑面積為411.45m2的商業(yè)用房及建筑面積為38m2的車庫的市場價值進行了評估。估價對象土地使用權性質(zhì)為出讓，用途為商住綜合用地，土地使用權分攤面積為61.23m2，土地使用權剩余年限為27年。估價時點為2011年6月23日，估價目的是為委托人執(zhí)行案件需要而評估房地產(chǎn)市場價值。本公司根據(jù)估價目的，遵循估價原則，根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，采用收益法和市場法進行了評估，在認真分析現(xiàn)有資料、市場狀況的基礎上，結合估價經(jīng)驗與影響房地產(chǎn)市場的價格因素，經(jīng)過測算，確定估價對象于估價時點2011年6月23日的市場價值評估結果如下：評估單價：7983元/m2評估總價：408.29萬元人民幣大寫：肆佰零捌萬貳仟玖佰元整××房地產(chǎn)估價有限公司（蓋章）法定代表人：（簽名、蓋章）二0一一年七月五日注冊房地產(chǎn)估價師聲明我們鄭重聲明：1．我們在本估價報告中陳述的事實是真實和準確的。2．本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限定條件的限制。3．我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或?qū)ζ浯嬖谄姟?．估價人員依據(jù)國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB／T50291－1999）和當事人要求進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。5．注冊房地產(chǎn)估價師×××，×××已于2011年6月23日對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘，并對查勘的客觀性、真實性、公正性承擔責任，但我們對估價對象的實地查勘僅限于其外觀和使用情況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托人提供的資料進行評估。除非另有委托，我們不承擔對估價對象建筑結構質(zhì)量進行調(diào)查的責任。6．沒有人對本估價報告提供重要的專業(yè)幫助。姓名執(zhí)業(yè)資格注冊號簽名×××注冊房地產(chǎn)估價師×××（略）×××注冊房地產(chǎn)估價師×××（略）估價假設和限制條件1．本次評估涉及的權屬資料均由委托人提供，委托人對所提供資料的真實性和合法性負責。2．估價對象在估價時點達到最高最佳利用狀態(tài)，其運作方式合法。3．估價對象房地產(chǎn)本身不存在質(zhì)量問題。4．房地產(chǎn)市場在本估價報告應用的有效期內(nèi)不發(fā)生較大變化。5．估價對象房地產(chǎn)在本估價報告應用的有效期內(nèi)不遭受重大損壞。6．至估價時點，第二層商業(yè)用房帶有尚未到期的租約，鑒于本次評估的特定估價目的，評估時不考慮租賃情況對估價對象評估價值的影響。7．至估價時點，估價對象已抵押給××銀行××支行，權利價值共計240萬元。由于本次估價目的是為委托人執(zhí)行借款合同糾紛案件而評估房地產(chǎn)市場價值，故本次評估未考慮已抵押他項權利對房地產(chǎn)價值的影響。（其他假設和限制條件略）房地產(chǎn)估價結果報告一、估價委托人（略）二、估價機構（略）三、估價對象估價對象為位于××市××街××號××大樓中的商業(yè)用房及車庫，該大樓建于2000年，為鋼筋混凝土結構，共12層，其中一至四層為非住宅，五至十二層為住宅。商業(yè)用房位于第二層，房屋所有權人為××有限公司，用途為商業(yè)，建筑面積為411.45m2，層高為4m，業(yè)主對部分結構進行了加層，加層面積共100m2，合計可利用面積為511.45m2。車庫位于第一層，建筑面積為38m2。估價對象土地使用權人為××有限公司，土地用途為商住綜合用地，使用權性質(zhì)為出讓，土地使用權分攤面積為61.23m2，土地使用權剩余年限為27年。所在宗地基礎設施完備，宗地內(nèi)外達到“五通一平”。估價對象商業(yè)用房目前出租給相鄰的超市使用，租賃合同尚有2.5年到期。至估價時點，估價對象已抵押給××銀行××支行，權利價值共計240萬元。（估價對象其他情況略）四、估價目的因××法院審理案件的需要，委托本公司對××有限公司所有的位于××市××街××號第二層商業(yè)用房及車庫市場價值進行評估，為委托人執(zhí)行案件了解房地產(chǎn)公開市場價格提供參考。五、估價時點2011年6月23日六、價值定義（略）七、估價依據(jù)（略）八、估價原則（略）九、估價方法（略）十、估價結果（略）十一、估價人員（略）十二、估價作業(yè)日期（略）十三、估價報告應用的有效期因本次估價目的所限，本估價報告自出具之日起一年內(nèi)有效。房地產(chǎn)估價技術報告一、估價對象實物狀況描述與分析（略）二、估價對象權益狀況描述與分析（略）三、估價對象區(qū)位狀況描述與分析（略）四、市場背景描述與分析（略）五、最高最佳利用分析（略）六、估價方法適用性分析1．估價方法選用的理由估價對象為已建成的商業(yè)用房和車庫，故不宜采用假設開發(fā)法；估價對象區(qū)域內(nèi)的土地取得成本難以客觀確定，故也不宜采用成本法。第一層車庫和第二層商業(yè)用房均具有租金收益，同時該區(qū)域存在車庫和商業(yè)用房的轉(zhuǎn)讓交易實例，故可選用收益法和市場法進行評估。2．估價方法原理和公式（1）收益法收益法原理：采用適當?shù)膱蟪曷剩瑢⒐纼r對象未來各期（通常為年）的客觀凈收益折算到估價時點，求其之和得出估價對象的總價值。收益法公式式中：V——房地產(chǎn)價值；A——未來第一年房地產(chǎn)凈收益；Y——報酬率；g——凈收益逐年遞增的比率；n——房地產(chǎn)剩余收益年限。（2）市場法（略）七、估價測算過程（一）收益法1．年有效毛收入估價對象商業(yè)用房為可出租型房地產(chǎn)，故可以獲得市場的正常租金價格。根據(jù)對估價對象附近區(qū)域商業(yè)用房的租金及空置率調(diào)查，通過比較調(diào)整后得到估價對象的租金，詳細情況見表1、表2和表3。表1商業(yè)用房租賃情況調(diào)查表表2因素條件說明表表3商業(yè)用房租金測算表3個可比實例修正后的租金較為接近，故取三者的簡單算術平均值作為估價對象客觀租金水平，即估價對象商業(yè)用房的租金為72.2元/（m2·月）。根據(jù)市場調(diào)查和分析，估價對象商業(yè)用房有效出租率確定為95%。年潛在毛收入=月租金×12=72.2×12=866.4（元／m2）年有效毛收入=年潛在毛收入×有效出租率=866.4×95%=823.08（元／m2）2．年總費用①稅金：包括房產(chǎn)稅12%、營業(yè)稅5%、城市建設維護稅（營業(yè)稅的7%）、教育費附加（營業(yè)稅的3%），綜合取年有效毛收入的17.5%。②維修費：按建筑物重置成本的2%計算，根據(jù)估價對象建筑物的實際情況和造價資料，本估價對象建筑物的重置成本按1800元／m2計算。年維修費=1800×2%=36（元/m2）③保險費：保險費率一般為有效毛收入的1.5‰～3‰，本次取2‰。年保險費=823.08×2‰=1.65（元/m2）④管理費：包括管理人員經(jīng)費、辦公費、廣告費等，根據(jù)××市一般水平，管理費約占年有效毛收入的2%～4%，根據(jù)估價對象現(xiàn)狀特點，結合估價人員經(jīng)驗，按年有效毛收入的3%計算。年管理費=年有效毛收入×3%=866.4×3%=25.99（元/m2）⑤年總費用：①～④項的合計。年總費用=144.04＋36＋1.65＋25.99=207.68（元／m2）3．年凈收益年凈收益=年有效毛收入－年總費用=823.08－207.68=615.4（元／m2）4．報酬率報酬率確定為6.5%。（確定過程略）5．收益年限估價對象為鋼筋混凝土結構，根據(jù)有關規(guī)定，其經(jīng)濟耐用年限為40年。該房地產(chǎn)竣工于2000年，至估價時點已使用11年，剩余使用年限為29年，因此估價對象的可收益年限確定為29年。6．求取房地產(chǎn)評估單價計算公式為：估價對象單價=615.4÷6.5%×[1－1÷（1＋6.5%）29]=7943（元/m2）（取整）（二）市場法經(jīng)測算，估價對象比準單價為8023元／m2。（測算過程略）（三）綜合確定估價對象評估價格由上述測算過程得到的收益價格為7943元／m2，比準價格為8023元/m2，兩個結果比較接近，客觀反映了估價對象的市場價值。因此本次評估采用兩者的簡單算術平均值作為估價對象評估結果。估價對象評估單價=（7943＋8023）÷2=7983（元／m2）；估價對象評估總價=7983×511.45=408.29（萬元）。八、估價結果確定本估價機構根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學合理的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎上，經(jīng)估價人員綜合分析測算，確定估價對象在估價時點2011年6月23日的評估單價為7983元／m2，評估總價為408.29萬元，人民幣大寫：肆佰零捌萬貳仟玖佰元整。附件（略）正確答案：參考解析：上述房地產(chǎn)估價報告存在多處錯誤，具體為：（1）封面中“估價人員”應為“注冊房地產(chǎn)估價師”。理由：封面上所寫的注冊房地產(chǎn)估價師，主要是負責本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師的姓名及其注冊號。（2）致估價委托人函及技術報告中的估價結果中缺車庫部分價格。理由：致估價委托人函的內(nèi)容包括估價對象，估價對象必須完整，應特別注意估價結果與估價結果報告或者估價技術報告中的結果必須一致。（3）注冊房地產(chǎn)估價師聲明中不能依據(jù)當事人要求進行評估。理由：估價報告中的分析、意見和結論是注冊房地產(chǎn)估價師獨立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受到估價報告中已經(jīng)說明的估價假設和限制條件的限制。（4）在估價假設和限制條件中，強制拍賣目的估價應充分考慮租約對價格的影響。理由：估價的假設和限制條件的寫作應注意，必須披露對估價結果有重大影響的事項或者因素，并就其對估價結果的影響進行說明。（5）未明確說明加層部分面積是否屬于產(chǎn)權登記面積，計入總價的理由未說明。理由：估價結果應分別表述總價和單價，并附大寫金額。估價結果應表述清晰、說明內(nèi)涵，即說明是否與估價假設和限制條件一致，例如是否扣除土地出讓金、相關費用及稅金等。（6）估價對象中缺土地使用權出讓年限或土地使用權起始日期。理由：估價對象的寫作應包括四方面的內(nèi)容：①估價對象范圍：土地、房屋、構筑物、樹木等；同時應說明估價對象范圍是否包含動產(chǎn)、債權債務、特許經(jīng)營權等其他財產(chǎn)或者權益；②估價對象基本狀況：名稱、坐落、規(guī)模、用途、權屬等；③土地基本狀況：四至、面積、形狀、周圍環(huán)境、景觀、基礎設施完備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)、水文狀況、規(guī)劃限制條件、利用現(xiàn)狀、權屬狀況、土地使用期限；④建筑物基本狀況：層數(shù)，用途，建筑結構，裝修，設施設備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護保養(yǎng)和使用情況，公共配套設施完備程度，對估價對象的描述應做到層次清晰、用語表達簡單、準確。（7）估價對象中缺裝飾裝修部分的描述或說明。理由：估價對象的寫作應包括四方面的內(nèi)容：①估價對象范圍：土地、房屋、構筑物、樹木等；同時應說明估價對象范圍是否包含動產(chǎn)、債權債務、特許經(jīng)營權等其他財產(chǎn)或者權益；②估價對象基本狀況：名稱、坐落、規(guī)模、用途、權屬等；③土地基本狀況：四至、面積、形狀、周圍環(huán)境、景觀、基礎設施完備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)、水文狀況、規(guī)劃限制條件、利用現(xiàn)狀、權屬狀況、土地使用期限；④建筑物基本狀況：層數(shù)，用途，建筑結構，裝修，設施設備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護保養(yǎng)和使用情況，公共配套設施完備程度，對估價對象的描述應做到層次清晰、用語表達簡單、準確。（8）估價對象中缺是否有共有權的說明。理由：估價對象的寫作應包括四方面的內(nèi)容：①估價對象范圍：土地、房屋、構筑物、樹木等；同時應說明估價對象范圍是否包含動產(chǎn)、債權債務、特許經(jīng)營權等其他財產(chǎn)或者權益；②估價對象基本狀況：名稱、坐落、規(guī)模、用途、權屬等；③土地基本狀況：四至、面積、形狀、周圍環(huán)境、景觀、基礎設施完備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)、水文狀況、規(guī)劃限制條件、利用現(xiàn)狀、權屬狀況、土地使用期限；④建筑物基本狀況：層數(shù)，用途，建筑結構，裝修，設施設備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護保養(yǎng)和使用情況，公共配套設施完備程度，對估價對象的描述應做到層次清晰、用語表達簡單、準確。（9）技術報告中估價方法適用性分析中，選用市場法的理由不充分，應該是該區(qū)域中在估價時點近期有較多類似房地產(chǎn)的交易實例。理由：估價方法適用性分析要逐一分析比較法、收益法、成本法、假設開發(fā)法等方法是否適用于估價對象。對于理論上不適用的，簡述理由；對于理論上適用但客觀條件不具備而不能選用的，充分說明理由。由于居住房地產(chǎn)交易較頻繁、交易量較大，很容易獲取交易實例，因此市場法是居住房地產(chǎn)估價最常用的方法，主要用于各種類型的商品房、房改房、經(jīng)濟適用住房轉(zhuǎn)讓價格、抵押價格、征收補償價格等的評估，也可用于為商品房預售價格定位而進行的估價。（10）不應選用凈收益按一定比率遞增的收益法計算公式（或者說選用凈收益按一定比率遞增的公式與后面采用凈收益每年不變有限年限公式矛盾）。理由：選用凈收益按一定比率遞增的公式與后面采用凈收益每年不變有限年限公式矛盾。（11）用市場法求租金時，所在層、總樓層因素應屬于區(qū)位因素而不是個別因素。理由：區(qū)域因素是指對估價對象周圍一定區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)價格有所影響的因素。如所在地區(qū)的城市規(guī)劃調(diào)整、環(huán)境狀況、配套設施狀況等。個別因素是指僅對特定房地產(chǎn)的價格有所影響的因素，主要是該房地產(chǎn)的自身因素，如該房地產(chǎn)的區(qū)位、用途、規(guī)模、土地形狀、地形、地勢、建筑結構、建筑物新舊程度等。（12）選取可比實例的租金內(nèi)涵未說明，如是否有租約，是否有押金或租賃保證金的利息收入等租金外收入，可出租面積比率、出租方式、租金交納方式、租金項目中哪些是應當扣除的費用，如物業(yè)服務費、維修費、管理費、保險費、房地產(chǎn)稅金等。理由：選取了可比實例后，一般應先對這些可比實例的成交價格進行換算處理，對價格內(nèi)涵和形式進行“標準化”，使它們之間的口徑一致、相互可比，為后續(xù)對可比實例成交價格進行修正和調(diào)整建立一個共同的基礎。建立比較基礎一般要做以下工作：①統(tǒng)一財產(chǎn)范圍；②統(tǒng)一付款方式；③統(tǒng)一稅費負擔；④統(tǒng)一計價單位。租金構成內(nèi)涵的差異必然導致租金水平的差異，因此在用市場法求取待估商務房地產(chǎn)租金時，應詳細了解交易實例租金的構成內(nèi)涵，最好選擇具有同一租金構成內(nèi)涵的實例，否則應該進行適當?shù)男拚?。?3）可比實例2成交日期與估價時點相距較遠，未說明交易日期修正系數(shù)為100／100的理由。理論：由于可比實例的成交日期與價值時點不同，房地產(chǎn)市場狀況可能發(fā)生了變化，導致了估價對象或可比實例這類房地產(chǎn)的市場供求關系等發(fā)生了變化，進而即使是同一房地產(chǎn)在這兩個不同時間的價格也會有所不同。因此，應將可比實例在其成交日期的價格調(diào)整到在價值時點的價格。（14）可比實例3的樓層與估價對象不同，未說明不調(diào)整的理由。理由：運用比較法估價需要將可比實例狀況與估價對象狀況進行比較，如果兩者不同，還應對可比實例的成交價格進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，因為房地產(chǎn)自身狀況的好壞還關系到其價值高低。房地產(chǎn)狀況調(diào)整可分解為區(qū)位狀況調(diào)整、實物狀況調(diào)整和權益狀況調(diào)整。樓層屬于房地產(chǎn)實物狀況調(diào)整。（15）可比實例的租金收租損失情況未說明?；谧赓U收入測算凈收益的基本公式為：凈收益=潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入－運營費用=有效毛收入－運營費用。對可比實例的租金收租損失情況需要說明。（16）在確定租金時未考慮租賃保證金或押金的利息收入等租金外收入。理由：住宅、寫字樓、商鋪等出租型房地產(chǎn)的潛在毛收入，為潛在毛租金收入加上各種其他收入。潛在毛租金收入等于全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積。各種其他收入是租賃保證金或押金的利息收人，以及洗衣房、自動售貨機、投幣電話等的收入。（17）維修費取值依據(jù)未說明。理由：出租的房地產(chǎn)是收益法估價的典型對象，其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負擔的費用后的余額。出租人負擔的費用，一般為維修費、管理費、保險費、房地產(chǎn)稅、租賃費用、租賃稅費。（18）維修費不應按本估價對象的重置成本計算而應按該類房地產(chǎn)的客觀平均成本計算。（19）保險費率的確定未說明理由。理由：估價測算過程就是要詳細說明運用各種估價方法的全部測算過程及相關參數(shù)的確定。尤其是技術復雜的估價報告，報告的寫作者要在準確掌握各種估價方法的基礎上，按照估價方法的操作步驟，因果關系明確、條理清楚地表述每種方法的測算過程，對于相關參數(shù)的確定既符合有關數(shù)學公式的要求，又要符合邏輯推理。（20）在租約期內(nèi)應采用租約租金，租約期外采用市場租金計算。理由：租金的測算要區(qū)分租約期內(nèi)和租約期結束兩種情況。在租期內(nèi)（毀約除外）應根據(jù)租賃合同中有關租金、費用等的約定計算凈收益，租期結束后，應根據(jù)市場客觀租金水平、管理費用、稅金等利用市場法求取待估商務房地產(chǎn)凈收益，并根據(jù)市場租金變化趨勢判斷未來租金水平。（21）沒有對年凈收益進行預期或期望調(diào)整（或者未說明年凈收益是預測值）理論：采用收益法要對年凈收益進行預期或期望調(diào)整。簡要地說，收益法是根據(jù)估價對象的預期收益來求取估價對象價值或價格的方法。具體地說，它是預測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來收益轉(zhuǎn)換為價值得到估價對象價值或價格的方法。（22）鋼筋混凝土結構非生產(chǎn)用房的耐用年限為60年而不是40年。理由：鋼筋混凝土結構的耐用年限為：①生產(chǎn)用房為50年；受腐蝕的生產(chǎn)用房為35年；非生產(chǎn)用房為60年。（23）在確定收益年限時未考慮土地使用權剩余年限。理由：受益年限不得超過剩余土地使用年限。（24）根據(jù)孰短原則，應以土地使用權剩余年限（27年）為收益年限而不是建筑物剩余使用年限。理由：根據(jù)國家相關法律法規(guī)，收益年限的確定遵循孰短原則，建筑物使用年限晚于土地使用期限結束，收益期根據(jù)建設用地使用權剩余期限確定。（25）選用凈收益每年不變有限年限公式未說明理由（或者說沒有對年凈收益未來變化趨勢進行分析）。理由：估價測算過程就是要詳細說明運用各種估價方法的全部測算過程及相關參數(shù)的確定。尤其是技術復雜的估價報告，報告的寫作者要在準確掌握各種估價方法的基礎上，按照估價方法的操作步驟，因果關系明確、條理清楚地表述每種方法的測算過程，對于相關參數(shù)的確定既符合有關數(shù)學公式的要求，又要符合邏輯推理。（26）在最后確定收益價格時，未說明在出讓合同約定土地出讓期限屆滿需要無償收回國有建設用地使用權時，對收回的建筑物不予補償?shù)那疤?。理由：《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。對無償收回的前提應予以說明。（27）在最后確定估價對象總價時，估價對象商業(yè)部分建筑面積按511.45m2計算致估價委托人函中的建筑面積411.45m2不一致。(5.)本次估價背景情況如下：估價對象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務問題需轉(zhuǎn)讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估價機構評估其市場價值。以下是該房地產(chǎn)估價報告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術上可能，經(jīng)濟上允許，經(jīng)過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價對象相關權屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價對象按照商業(yè)用途使用在法律上應視為許可。2．技術上的可能性。雖然估價對象為已建成住宅，但經(jīng)估價人員實地查勘，為適應改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術方面是可能的。3．經(jīng)濟上的可行性。結合估價對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況，經(jīng)過分析測算，若估價對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來的收入現(xiàn)值。所以，估價對象改建為商鋪使用經(jīng)濟上可行。4．價值最大化分析。經(jīng)調(diào)查，于估價時點估價對象類似住宅市場均價為8000元／m2，類似商鋪市場均價為20000元／m2。若估價對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應得利潤后，其剩余價值大于作為住宅使用的價值。所以，估價對象作為商鋪利用的價值為最大。綜上所述，估價對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價以重新開發(fā)為前提。正確答案：參考解析：估價報告是估價機構出具的關于估價對象價值的專業(yè)意見，是估價機構履行估價委托合同、給予委托人關于委托對象價值的正面答復，也是記述估價過程、反映估價成果的文件及關于估價對象價值的分析報告。上述估價報告片段中的錯誤、修改及理由具體如下：（1）錯誤：估價對象按照商業(yè)用途使用在法律上視為許可。改為：估價對象按照商業(yè)用途使用不合法，應按住宅用途評估。理由：雖然李某已申請改建，但尚未辦理完用途變更手續(xù)，因此從法律上講，估價對象仍應按住宅用途評估。（2）錯誤：若估價對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用的收入現(xiàn)值，大于作為住宅使用的收入現(xiàn)值，則估價對象改建為商鋪使用經(jīng)濟上可行。改為：若估價對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本、用途變更費用及應得利潤后，其剩余價值大于作為住宅使用的價值，則估價對象改建為商鋪使用經(jīng)濟上可行。理由：經(jīng)濟可行性檢驗的一般做法，是針對每種利用，首先預測它未來的收入和支出流量，然后將未來的收入和支出流量用現(xiàn)值表示，再將這兩者進行比較。只有收入現(xiàn)值大于或等于支出現(xiàn)值的利用才具有經(jīng)濟可行性，否則應被淘汰。（3）錯誤：估價對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應得利潤后，其剩余價值大于作為住宅使用的價值，所以，估價對象作為商鋪利用的價值為最大。改為：估價對象在目前住宅用途現(xiàn)狀情況下，在維持現(xiàn)狀、更新改造且改變用途、重新開發(fā)三種前提下，定量分析的結果是第二種前提下利用價值最大，所以，估價對象作為商鋪利用價值最大。理由：價值最大化是指在所有具有經(jīng)濟可行性的利用中，能夠使估價對象的價值達到最大的利用，這便是最高最佳利用。價值最大化應考慮維持現(xiàn)狀、更新改造且改變用途、重新開發(fā)三種前提，不能只分析一種前提就得出結論。（4）錯誤：綜上所述，估價對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價以重新開發(fā)為前提。改為：綜上所述，估價對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價以更新改造且改變用途為前提。理由：更新改造前提，是指經(jīng)分析、判斷，以更新改造再予以利用最為合理的，應選擇更新改造前提進行估價。現(xiàn)有房地產(chǎn)應更新改造的條件是：（更新改造后的房地產(chǎn)價值一更新改造的必要支出及應得利潤）>現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值。改變用途前提，是指經(jīng)分析、判斷，以改變用途再予以利用最為合理的，應選擇改變用途前提進行估價。現(xiàn)有房地產(chǎn)應改變用途的條件是：（新用途下的房地產(chǎn)價值一改變用途的必要支出及應得利潤）>現(xiàn)用途下的房地產(chǎn)價值。估價對象用途變更為商鋪，屬于更新改造且變更用途。單選題（共10題，共10分）(6.)甲房地產(chǎn)估價機構接受乙公司委托，對其擁有和經(jīng)營的××酒樓的市場價值進行評估。該酒樓位于××市繁華商業(yè)區(qū)，是該市著名的老字號餐飲店。根據(jù)乙公司提供的經(jīng)營資料，該酒樓年總經(jīng)營收入為5320萬元，其中老字號品牌帶來的收入占8%；年主營業(yè)務成本和稅金為2260萬元，管理費用為130萬元，財務費用為250萬元，市場推廣及銷售費用為210萬元。根據(jù)市場調(diào)查，該市餐飲業(yè)的平均年利潤率為10%。該酒樓歸屬于房地產(chǎn)的年經(jīng)營收入為()萬元。A.4362.40B.4788.00C.4894.40D.5320.00正確答案：A參考解析：該酒樓歸屬于房地產(chǎn)的年經(jīng)營收入=5320×（1－8%－10%）=4362.40（萬元）。(7.)甲房地產(chǎn)估價機構接受乙公司委托，對其擁有和經(jīng)營的××酒樓的市場價值進行評估。該酒樓位于××市繁華商業(yè)區(qū)，是該市著名的老字號餐飲店。根據(jù)乙公司提供的經(jīng)營資料，該酒樓年總經(jīng)營收入為5320萬元，其中老字號品牌帶來的收入占8%；年主營業(yè)務成本和稅金為2260萬元，管理費用為130萬元，財務費用為250萬元，市場推廣及銷售費用為210萬元。根據(jù)市場調(diào)查，該市餐飲業(yè)的平均年利潤率為10%。該酒樓房地產(chǎn)的年凈收益為()萬元。A.1512.40B.1554.96C.1938.00D.1980.56正確答案：B參考解析：凈收益為經(jīng)營收入減去經(jīng)營成本、經(jīng)營費用、經(jīng)營稅金及附加、管理費用、財務費用以及應歸屬于商服經(jīng)營者的利潤后的余額。本案例中，該酒樓房地產(chǎn)的年凈收益=4362.40－2260－130－250-210－10%×4362.40=1554.96（萬元）。(8.)甲房地產(chǎn)估價機構接受乙公司委托，對其擁有和經(jīng)營的××酒樓的市場價值進行評估。該酒樓位于××市繁華商業(yè)區(qū)，是該市著名的老字號餐飲店。根據(jù)乙公司提供的經(jīng)營資料，該酒樓年總經(jīng)營收入為5320萬元，其中老字號品牌帶來的收入占8%；年主營業(yè)務成本和稅金為2260萬元，管理費用為130萬元，財務費用為250萬元，市場推廣及銷售費用為210萬元。根據(jù)市場調(diào)查，該市餐飲業(yè)的平均年利潤率為10%。對該酒樓內(nèi)部進行實地查勘時，一般不作為重點查勘內(nèi)容的是()。A.采光通風B.建筑層高C.內(nèi)部布局D.裝飾裝修正確答案：A參考解析：經(jīng)營性房地產(chǎn)主要包括商鋪、寫字樓、酒店、餐飲、娛樂等房地產(chǎn)，這類房地產(chǎn)實地查勘重點主要包括：①估價對象位置、四至；②估價對象建筑規(guī)模、結構、樓層、地下室；③估價對象周邊的商業(yè)繁華程度，如距商業(yè)中心的距離、規(guī)模、客流量、主要商業(yè)物業(yè)等；④估價對象周邊辦公集聚度，如距商務中心和政府部門的距離、規(guī)模、主要寫字樓物業(yè)等；⑤估價對象周邊交通便捷度，如距主要干道和地鐵的距離、公交線路規(guī)模等；⑥估價對象周邊公共配套設施；⑦估價對象使用狀況，如目前是自用、空置、出租等；⑧估價對象內(nèi)部設施及物業(yè)管理狀況；⑨估價對象內(nèi)部裝修狀況；⑩估價對象實地查勘時間、人員、聯(lián)系方式。(9.)注冊房地產(chǎn)估價師張某采用市場法和收益法對一間辦公用房的市場價值進行評估，測算出的估價對象比準價格為10000元／m2，收益價格為12000元／m2，兩個測算結果存在一定差異。如果測算的收益價格偏高，則其原因可能是()。A.空置率取值偏大B.報酬率取值偏小C.運營費用率取值偏大D.租金增長率取值偏小正確答案：B參考解析：根據(jù)公式，收益價格與報酬率成反比，報酬率取值偏小，測算的收益價格偏高。(10.)注冊房地產(chǎn)估價師張某采用市場法和收益法對一間辦公用房的市場價值進行評估，測算出的估價對象比準價格為10000元／m2，收益價格為12000元／m2，兩個測算結果存在一定差異。如果兩個測算結果均無誤，則一般而言比準價格低于收益價格的原因不包括()。A.通脹率上升B.存款利率下調(diào)C.辦公用房銷售市場降溫D.辦公用房租賃市場升溫正確答案：A參考解析：市場狀況調(diào)整是指應將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為在估價時點時的價格。當存款利率下調(diào)、辦公用房銷售市場降溫、辦公用房租賃市場升溫時，比準價格會低于收益價格。A項，當通貨膨脹率上升時，估出的比準價格高于收益價格。(11.)注冊房地產(chǎn)估價師張某采用市場法和收益法對一間辦公用房的市場價值進行評估，測算出的估價對象比準價格為10000元／m2，收益價格為12000元／m2，兩個測算結果存在一定差異。如果兩個測算結果均無誤，在房屋征收評估和房地產(chǎn)抵押估價兩種估價目的下，將上述比準價格和收益價格進行加權平均時，合理的權重取值方式是()。A.對房屋征收評估，比準價格權重大于收益價格權重B.對房屋征收評估，比準價格權重小于收益價格權重C.對房地產(chǎn)抵押估價，比準價格權重等于收益價格權重D.對房地產(chǎn)抵押估價，比準價格權重小于收益價格權重正確答案：B參考解析：對房屋征收評估，被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權在不被征收的情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響，因此比準價格權重應小于收益價格權重。對房地產(chǎn)抵押估價，房地產(chǎn)抵押價值是抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款，因此比準價格權重應大于收益價格權重。(12.)甲公司兩年前以出讓方式取得一宗住宅用地使用權，該地塊南面為乙公司擁有的坐落于護城河旁的一宗倉儲用地。甲公司以河景為賣點設計開發(fā)了商品住宅樓，并已售出部分河景房。為確保該商品住宅樓放入河景特色，甲公司在開發(fā)該商品住宅樓前與乙公司協(xié)商簽訂了書面合同（但未經(jīng)登記），約定乙公司不得在其地塊上建造高層建筑，甲公司一次性向乙公司支付了500萬元作為賠償。后乙公司因故將該宗倉儲用地轉(zhuǎn)讓給丙公司，但未披露其與甲公司簽訂的上述合同事宜。丙公司購得該地塊并辦理用途變更手續(xù)后，經(jīng)規(guī)劃批準開始建造高層住宅樓。該案例中，甲公司被侵害的權利是()。A.相鄰權B.租賃權C.地役權D.共有使用權正確答案：C參考解析：地役權是指房地產(chǎn)所有權人或土地使用權人按照合同約定利用他人的房地產(chǎn)，以提高自己的房地產(chǎn)效益的權利。甲乙公司用合同這一法律形式明確了乙公司有義務不得在其地塊上建高層建筑，乙公司在轉(zhuǎn)讓該地塊時未依約告知丙公司這一限制條件，乙公司存在違反甲乙雙方合同的事實。因此乙公司侵犯了甲公司的地役權。(13.)甲公司兩年前以出讓方式取得一宗住宅用地使用權，該地塊南面為乙公司擁有的坐落于護城河旁的一宗倉儲用地。甲公司以河景為賣點設計開發(fā)了商品住宅樓，并已售出部分河景房。為確保該商品住宅樓放入河景特色，甲公司在開發(fā)該商品住宅樓前與乙公司協(xié)商簽訂了書面合同（但未經(jīng)登記），約定乙公司不得在其地塊上建造高層建筑，甲公司一次性向乙公司支付了500萬元作為賠償。后乙公司因故將該宗倉儲用地轉(zhuǎn)讓給丙公司，但未披露其與甲公司簽訂的上述合同事宜。丙公司購得該地塊并辦理用途變更手續(xù)后，經(jīng)規(guī)劃批準開始建造高層住宅樓。若甲公司要求丙公司停止其開發(fā)方案，根據(jù)相關法律規(guī)定，