做賬實(shí)操-房地產(chǎn)會(huì)計(jì)賬務(wù)處理實(shí)例開(kāi)發(fā)成本的核算

會(huì)計(jì)實(shí)操文庫(kù)PAGE1-做賬實(shí)操-房地產(chǎn)會(huì)計(jì)賬務(wù)處理實(shí)例-開(kāi)發(fā)成本的核算一、土地開(kāi)發(fā)成本1.土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)-某房地產(chǎn)公司參與競(jìng)拍一塊土地，最終以8000萬(wàn)元競(jìng)得土地使用權(quán)，支付土地出讓金8000萬(wàn)元，同時(shí)繳納契稅320萬(wàn)元（假設(shè)契稅稅率4%）、印花稅4萬(wàn)元（按土地出讓合同金額0.05%計(jì)算），款項(xiàng)均已通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬支付。借：開(kāi)發(fā)成本-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)-土地出讓金8000開(kāi)發(fā)成本-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)-契稅320開(kāi)發(fā)成本-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)-印花稅4貸：銀行存款8324這里將土地獲取的各項(xiàng)直接成本細(xì)分入賬，土地出讓金是土地成本的核心部分，契稅和印花稅作為取得土地使用權(quán)的必要支出，一并歸入土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)明細(xì)，清晰反映土地開(kāi)發(fā)初始投入。2.土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)-若該地塊涉及拆遷安置，公司與拆遷戶簽訂補(bǔ)償協(xié)議，支付貨幣補(bǔ)償1000萬(wàn)元，以新建房屋安置拆遷戶，房屋建造成本預(yù)估為1500萬(wàn)元（實(shí)際成本核算后續(xù)跟進(jìn)），已支付拆遷戶臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)200萬(wàn)元。借：開(kāi)發(fā)成本-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)-貨幣補(bǔ)償1000開(kāi)發(fā)成本-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)-房屋安置成本1500（暫估，后續(xù)調(diào)整）開(kāi)發(fā)成本-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)-臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)200貸：銀行存款2700應(yīng)付賬款-房屋建造（用于安置，若有施工方墊資等情況）1500（暫估）對(duì)于拆遷補(bǔ)償費(fèi)，無(wú)論是貨幣形式還是實(shí)物安置，都準(zhǔn)確歸集到開(kāi)發(fā)成本相應(yīng)明細(xì)，確保土地開(kāi)發(fā)成本完整，暫估房屋安置成本便于及時(shí)核算，后續(xù)根據(jù)實(shí)際結(jié)算調(diào)整。二、前期工程費(fèi)1.項(xiàng)目可行性研究費(fèi)-公司委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究，支付費(fèi)用80萬(wàn)元，取得合規(guī)發(fā)票，款項(xiàng)銀行轉(zhuǎn)賬支付。借：開(kāi)發(fā)成本-前期工程費(fèi)-可行性研究費(fèi)80貸：銀行存款80可行性研究是項(xiàng)目前期關(guān)鍵環(huán)節(jié)，其費(fèi)用明確計(jì)入前期工程費(fèi)，為項(xiàng)目決策提供依據(jù)，同時(shí)保證成本核算準(zhǔn)確。2.勘察設(shè)計(jì)費(fèi)-聘請(qǐng)勘察單位進(jìn)行地質(zhì)勘察，費(fèi)用50萬(wàn)元；委托設(shè)計(jì)公司進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)費(fèi)300萬(wàn)元，均已付款開(kāi)票。借：開(kāi)發(fā)成本-前期工程費(fèi)-勘察費(fèi)50開(kāi)發(fā)成本-前期工程費(fèi)-設(shè)計(jì)費(fèi)300貸：銀行存款350勘察與設(shè)計(jì)工作直接服務(wù)于項(xiàng)目前期籌備，費(fèi)用按明細(xì)歸入前期工程費(fèi)，為后續(xù)工程施工提供技術(shù)支撐，其成本核算關(guān)乎項(xiàng)目整體成本把控。三、建筑安裝工程費(fèi)1.基礎(chǔ)工程施工-項(xiàng)目基礎(chǔ)工程由專業(yè)施工隊(duì)承接，合同金額1200萬(wàn)元，施工過(guò)程中按進(jìn)度支付工程款，本期支付400萬(wàn)元，取得發(fā)票。借：開(kāi)發(fā)成本-建筑安裝工程費(fèi)-基礎(chǔ)工程400貸：銀行存款400基礎(chǔ)工程是建筑的根基，按實(shí)際支付進(jìn)度確認(rèn)成本，將費(fèi)用精準(zhǔn)歸集到建筑安裝工程費(fèi)相應(yīng)明細(xì)，便于與施工方結(jié)算及成本監(jiān)控。2.主體建筑施工-主體建筑工程發(fā)包給大型建筑公司，合同總價(jià)6000萬(wàn)元，根據(jù)工程進(jìn)度，本期確認(rèn)工程進(jìn)度款1500萬(wàn)元，尚未支付，施工方提供了工程進(jìn)度報(bào)告及發(fā)票。借：開(kāi)發(fā)成本-建筑安裝工程費(fèi)-主體建筑1500貸：應(yīng)付賬款-[建筑公司名稱]1500對(duì)于主體建筑施工成本，依據(jù)工程進(jìn)度合理確認(rèn)，以應(yīng)付賬款形式記錄負(fù)債，確保成本核算與工程實(shí)際進(jìn)展同步，反映項(xiàng)目資金流動(dòng)與成本累積。四、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1.小區(qū)道路鋪設(shè)-為小區(qū)鋪設(shè)道路，與施工方簽訂合同金額300萬(wàn)元，道路施工完成驗(yàn)收合格，支付工程款250萬(wàn)元，預(yù)留50萬(wàn)元質(zhì)保金，質(zhì)保期2年，取得發(fā)票。借：開(kāi)發(fā)成本-基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)-道路工程300貸：銀行存款250其他應(yīng)付款-質(zhì)保金（道路工程）50小區(qū)道路是基礎(chǔ)設(shè)施重要部分，按合同總價(jià)計(jì)入基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，區(qū)分已付款與質(zhì)保金，既保障成本完整又合理管控資金支付，確保工程質(zhì)量后續(xù)保障。2.供水供電設(shè)施安裝-供水供電設(shè)施安裝工程外包，合同價(jià)400萬(wàn)元，安裝完成并通電通水，支付工程款320萬(wàn)元，剩余款項(xiàng)待結(jié)算，取得發(fā)票。借：開(kāi)發(fā)成本-基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)-供水供電設(shè)施400貸：銀行存款320應(yīng)付賬款-[施工方名稱]80供水供電設(shè)施關(guān)乎居民生活基本需求，其安裝成本全額計(jì)入基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，根據(jù)付款情況記錄資金流向，準(zhǔn)確核算項(xiàng)目該環(huán)節(jié)成本。五、公共配套設(shè)施費(fèi)1.小區(qū)幼兒園建設(shè)-規(guī)劃在小區(qū)內(nèi)建設(shè)幼兒園，預(yù)估建設(shè)成本800萬(wàn)元，本期投入建設(shè)資金300萬(wàn)元，包括建筑材料采購(gòu)、施工人員工資等，款項(xiàng)支付。借：開(kāi)發(fā)成本-公共配套設(shè)施費(fèi)-幼兒園300貸：銀行存款300小區(qū)幼兒園作為公共配套設(shè)施，服務(wù)業(yè)主，其建設(shè)成本單獨(dú)核算，按實(shí)際投入歸集費(fèi)用，便于后續(xù)成本管控與配套設(shè)施完善。2.休閑廣場(chǎng)建設(shè)-打造小區(qū)休閑廣場(chǎng)，景觀設(shè)計(jì)及施工費(fèi)用共計(jì)200萬(wàn)元，已完工驗(yàn)收，支付180萬(wàn)元，留20萬(wàn)元質(zhì)保金，質(zhì)保期1年。借：開(kāi)發(fā)成本-公共配套設(shè)施費(fèi)-休閑廣場(chǎng)200貸：銀行存款180其他應(yīng)付款-質(zhì)保金（休閑廣場(chǎng)）20休閑廣場(chǎng)提升小區(qū)品質(zhì)，建設(shè)成本歸入公共配套設(shè)施費(fèi)，合理處理質(zhì)保金，確保項(xiàng)目成本核算精準(zhǔn)，公共配套設(shè)施交付使用后能有效服務(wù)居民。會(huì)計(jì)做賬流程一、建賬1.根據(jù)企業(yè)所屬行業(yè)、規(guī)模以及核算要求，選擇適用的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，如企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、小企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則等。2.確定會(huì)計(jì)科目體系，涵蓋資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益、成本、損益等五大類科目，依據(jù)企業(yè)業(yè)務(wù)特點(diǎn)，細(xì)化設(shè)置明細(xì)科目，例如制造業(yè)需細(xì)分原材料、生產(chǎn)成本等科目，服務(wù)業(yè)則側(cè)重于服務(wù)收入、服務(wù)成本相關(guān)科目。3.建立賬簿，包括總賬、日記賬（現(xiàn)金日記賬、銀行存款日記賬）、明細(xì)賬（如往來(lái)明細(xì)賬、存貨明細(xì)賬、固定資產(chǎn)明細(xì)賬等），可以選擇手工記賬或借助財(cái)務(wù)軟件創(chuàng)建電子賬簿，手工記賬時(shí)需準(zhǔn)備規(guī)范的賬頁(yè)格式，按序編號(hào)登錄，財(cái)務(wù)軟件記賬則要完成系統(tǒng)初始化設(shè)置，錄入企業(yè)基本信息、科目期初余額等。二、日常賬務(wù)處理1.原始憑證審核業(yè)務(wù)發(fā)生后，獲取相關(guān)原始憑證，如采購(gòu)業(yè)務(wù)的發(fā)票、入庫(kù)單，銷售業(yè)務(wù)的發(fā)貨單、銷項(xiàng)，費(fèi)用支出的報(bào)銷單、發(fā)票等，對(duì)原始憑證真實(shí)性、合法性、完整性進(jìn)行審核，檢查憑證內(nèi)容是否填寫(xiě)規(guī)范、簽章是否齊全、金額計(jì)算是否準(zhǔn)確，不符要求的及時(shí)退回更正補(bǔ)充。對(duì)于外來(lái)原始憑證，特別留意發(fā)票真?zhèn)尾轵?yàn)，可通過(guò)稅務(wù)部門(mén)官方平臺(tái)查詢，確保憑證有效，避免稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。2.記賬憑證編制依據(jù)審核無(wú)誤的原始憑證，按照復(fù)式記賬原理，確定每筆業(yè)務(wù)應(yīng)借記、貸記的會(huì)計(jì)科目及金額，編制記賬憑證，摘要簡(jiǎn)明扼要反映業(yè)務(wù)內(nèi)容，如“采購(gòu)辦公用品支付現(xiàn)金”“收到客戶貨款存入銀行”等，記賬憑證編號(hào)連續(xù)，附件張數(shù)準(zhǔn)確填寫(xiě)原始憑證數(shù)量。不同業(yè)務(wù)類型賬務(wù)處理示例：采購(gòu)原材料，若為一般納稅人，取得增值稅專用發(fā)票，價(jià)款10,000元，增值稅稅額1,300元，款項(xiàng)已付，材料入庫(kù)：借：原材料10,000應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）1,300貸：銀行存款11,300銷售產(chǎn)品，售價(jià)20,000元（含稅，稅率13%），貨物已發(fā)出，款項(xiàng)未收：不含稅銷售額=20,000÷(1+13%)≈17,699.12元增值稅銷項(xiàng)稅額=17,699.12×13%≈2,300.88元借：應(yīng)收賬款20,000貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入17,699.12應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）2,300.88計(jì)提當(dāng)月職工薪酬，生產(chǎn)工人工資8,000元，管理人員工資4,000元：借：生產(chǎn)成本8,000管理費(fèi)用4,000貸：應(yīng)付職工薪酬12,0003.記賬憑證審核與登錄賬簿對(duì)編制好的記賬憑證，由專人進(jìn)行審核，重點(diǎn)審核科目運(yùn)用是否正確、借貸金額是否相等、摘要是否清晰，審核無(wú)誤后簽字蓋章確認(rèn)。根據(jù)審核后的記賬憑證，將業(yè)務(wù)記錄登錄到相應(yīng)賬簿，按日期順序逐筆登錄總賬，依據(jù)明細(xì)科目分別登錄明細(xì)賬，做到賬賬相符，如現(xiàn)金日記賬、銀行存款日記賬每日按業(yè)務(wù)發(fā)生時(shí)序記錄收支，確保資金流清晰準(zhǔn)確；往來(lái)明細(xì)賬詳細(xì)登錄客戶、供應(yīng)商的每筆債權(quán)債務(wù)變動(dòng)；存貨明細(xì)賬實(shí)時(shí)反映原材料、庫(kù)存商品的收發(fā)存情況。登錄賬簿時(shí)，使用藍(lán)黑墨水鋼筆書(shū)寫(xiě)，數(shù)字規(guī)范、摘要完整，按規(guī)定方法更正錯(cuò)賬，如劃線更正法、紅字更正法、補(bǔ)充登錄法。三、期末處理1.賬項(xiàng)調(diào)整期末需對(duì)一些應(yīng)計(jì)未計(jì)、預(yù)提待攤等跨期業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)整，確保會(huì)計(jì)信息反映當(dāng)期真實(shí)財(cái)務(wù)狀況與經(jīng)營(yíng)成果。常見(jiàn)調(diào)整事項(xiàng)：計(jì)提固定資產(chǎn)折舊，若固定資產(chǎn)原值50,000元，預(yù)計(jì)使用年限5年，凈殘值2,500元，采用直線法，每月折舊額=(50,0002,500)÷5÷12=791.67元：借：制造費(fèi)用（生產(chǎn)用固定資產(chǎn)）或管理費(fèi)用（管理用固定資產(chǎn)）791.67貸：累計(jì)折舊791.67分?jǐn)傞L(zhǎng)期待攤費(fèi)用，如年初支付一年房租12,000元：每月分?jǐn)偡孔?12,000÷12=1,000元借：管理費(fèi)用1,000貸：長(zhǎng)期待攤費(fèi)用1,000確認(rèn)本期應(yīng)負(fù)擔(dān)但未支付的利息費(fèi)用，若借款合同約定年利率6%，本月應(yīng)計(jì)利息500元：借：財(cái)務(wù)費(fèi)用500貸：應(yīng)付利息5002.結(jié)賬完成賬項(xiàng)調(diào)整后，進(jìn)行結(jié)賬操作，對(duì)各損益類科目進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，將收入類科目余額結(jié)轉(zhuǎn)至“本年利潤(rùn)”貸方，成本、費(fèi)用類科目余額結(jié)轉(zhuǎn)至“本年利潤(rùn)”借方，計(jì)算出當(dāng)期凈利潤(rùn)（或凈虧損）。示例：結(jié)轉(zhuǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入50,000元：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入50,000貸：本年利潤(rùn)50,000結(jié)轉(zhuǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本30,000元、管