《房地產(chǎn)行業(yè)償債能力的探析與評價案例探析-萬科公司為例》17000字（論文）

IIAbstractPAGEII房地產(chǎn)行業(yè)償債能力的分析與評價案例分析—萬科公司為例目錄摘要 I1緒論 41.1研究背景及意義 41.1.1研究背景 41.1.2研究意義 41.2研究內(nèi)容及框架 51.2.1研究內(nèi)容 51.2.2研究框架 51.3文獻綜述 61.3.1國內(nèi)研究現(xiàn)狀 61.3.2國外研究現(xiàn)狀 71.3.3國內(nèi)外研究總結(jié) 82核心概念和相關(guān)理論 82.1償債能力的概念 82.2償債能力分析的目的與意義 82.3償債能力分析的內(nèi)容 92.3.1短期償債能力 92.3.2長期償債能力 103萬科集團的償債能力分析 103.1萬科公司簡介 103.2資產(chǎn)負債表分析 113.3損益表分析 124萬科集團的償債能力評價 134.1對萬科短期償債能力分析的重要性 134.2萬科短期償債能力的分析 134.3萬科長期償債能力分析的重要性 154.4萬科長期償債能力的分析 154.5影響萬科償債能力的因素分析 185問題及建議 196結(jié)論 21參考文獻 22 1緒論1.1研究背景及意義1.1.1研究背景衣食住行在歷史上古往今來都一直認為是可以引起人們高度關(guān)注的，其中住尤為重要。21世紀的今天，在市場經(jīng)濟迅速繁榮和發(fā)展的大環(huán)境下，當(dāng)今我國各行各業(yè)同樣也在發(fā)生著翻天覆地的巨大變化，同時國家政策以及地方改革的更新都時時刻刻的影響著我國房地產(chǎn)行業(yè)。由于近些年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，我國居民對于房子的需求不斷的增加，推動著房價不斷上升，導(dǎo)致現(xiàn)在很多地方房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為促進當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的重要支柱，因此我國根據(jù)現(xiàn)如今的人口需求以及經(jīng)濟發(fā)展趨勢對住房政策進行了一定程度上的調(diào)整。2020年已經(jīng)到了可以說是不算不平凡的一年，突如其來的新冠疫情給當(dāng)時屬于我國的政治經(jīng)濟社會和我國國民經(jīng)濟的快速發(fā)展都隨之帶來了巨大的經(jīng)濟政治和社會經(jīng)濟上的沖擊，各行各業(yè)也因此受到了不同程度的安全威脅，同樣房地產(chǎn)領(lǐng)域也始終未能完全避免。2020年也是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展史上意義深遠的一年。重點房地產(chǎn)公司資金監(jiān)控、融資管理、房地產(chǎn)貸款集中管理等政策的相繼出臺，標(biāo)志著行業(yè)正式進入管理紅利時代，未來的競爭將更加全面和充分。公司能不能夠及時地償還已到期的債務(wù)，就一定會被認為是直接影響一個公司財務(wù)狀況好與壞的重要因素。因此本論文從中國房地產(chǎn)市場和行業(yè)未來發(fā)展的角度考慮出發(fā)，萬科集團公司是目前中國房地產(chǎn)市場和行業(yè)龍頭和領(lǐng)軍之一，有著雄厚的市場和資本，較大的市場營銷規(guī)模和廣泛的業(yè)務(wù)輻射區(qū)域，在當(dāng)代中國的房地產(chǎn)市場和行業(yè)也都有著非常不可替代的作用和地位，在社會上也被認為是一家非常具有很大代表性的房地產(chǎn)公司。所以我選擇了萬科作為一個案例，研究了房地產(chǎn)領(lǐng)域現(xiàn)如今的資金和償債能力。企業(yè)前期投入資金大，貸款資金金額高，資金回籠年限長的問題,深入企業(yè)的償債能力指標(biāo)分析及其發(fā)展中遇到的問題。根據(jù)國內(nèi)外背景和對比本行業(yè)內(nèi)的償債能力分析，提出相關(guān)建設(shè)性建議，為房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展獻上一份力量。1.1.2研究意義（1）理論意義企業(yè)的債務(wù)償債承擔(dān)能力評定既是直接真實反映一個大型企業(yè)的日常財務(wù)運營情況與其日常經(jīng)營管理活動中的能力，又是對一個企業(yè)健康、可持續(xù)發(fā)展的主要基本保證之一,同時它也反映了投資人對此企業(yè)的投資信心。房地產(chǎn)商業(yè)作為老百姓，國家等各界領(lǐng)導(dǎo)人一直以來的著眼于其重點和關(guān)注的對象，銀行借貸也就是其主要的資金來源，主營業(yè)務(wù)收入主要用于還貸。房地產(chǎn)行業(yè)長期面對貸款資金大，還款壓力大的情況。通過對于萬科集團的研究，使得理論與實踐有機結(jié)合，豐富了目前我國對于房地產(chǎn)企業(yè)償債能力進行分析與評估的案例庫。（2）現(xiàn)實意義本文以上市萬科集團為主要研究對象，通過對該集團企業(yè)近五年的財務(wù)資料數(shù)據(jù)進行了償債能力的評估與分析，幫助萬科企業(yè)的經(jīng)營者以及決策者及時發(fā)現(xiàn)企業(yè)過去或者現(xiàn)在存在的償債問題并提出建設(shè)性意見，最后制定出有利于公司發(fā)展的決策。為房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展提供理論支持，并且促進行業(yè)整體健康快速地發(fā)展。1.2研究內(nèi)容及框架1.2.1研究內(nèi)容本文以萬科地產(chǎn)企業(yè)為主要重點研究課題對象，在深入系統(tǒng)研究了國內(nèi)外相關(guān)學(xué)術(shù)文獻后，通過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近五年平均財務(wù)收入統(tǒng)計與經(jīng)營數(shù)據(jù)的深入分析和相關(guān)理論基礎(chǔ)研究，總結(jié)出這五年期間萬科企業(yè)存在的償債問題，并且根據(jù)相應(yīng)的問題，給出解決對策。本論文一共詳細的分為六章，分別是：第1章：緒論。主要內(nèi)容介紹了其學(xué)術(shù)的研究歷史背景與重要意義，研究的主要內(nèi)容與理論框架以及國內(nèi)外及其相關(guān)科學(xué)研究的成果綜述。分析我國現(xiàn)如今的經(jīng)濟背景，總結(jié)現(xiàn)如今房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景，以此作為研究對象的前提。最后總結(jié)了前輩們關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)償債能力的分析，評價方法的理論研究，利用案例分析法和文獻研究法進行自己的研究。第2章：相關(guān)理論基礎(chǔ)。對企業(yè)償債能力的概念以及其意義進行概念闡述，界定和總結(jié)。相關(guān)理論依據(jù)：短期償債能力，長期償債能力。第3章：萬科公司的整體財務(wù)狀況及其運作成果。對萬科公司進行背景介紹，包括發(fā)展概況，業(yè)務(wù)輻射范圍，發(fā)展理念情況。通過對萬科公司近五年的財務(wù)數(shù)據(jù)進行分析，以進一步了解企業(yè)現(xiàn)狀。第4章：關(guān)于萬科公司的近五年償債能力指標(biāo)分析，通過對萬科公司近五年償債能力指標(biāo)資料搜集，對其短期、長期的償債能力指標(biāo)進行了分析。第5章：關(guān)于萬科公司償債能力的評價與建議。在第4章的基礎(chǔ)上，根據(jù)其償債能力這些指標(biāo)分析的結(jié)果，發(fā)現(xiàn)其中所有存在的問題。最后提出了解決問題的對策。第6章：結(jié)論?？偨Y(jié)了自己的研究論文，并提出了自己目前存在的不足之處及有必要加以改進的地方。1.2.2研究框架本文的主要研究內(nèi)容框架用以圖1-1表示：閱讀國內(nèi)外文獻，查找相關(guān)理論，確定選題研究背景及意義閱讀國內(nèi)外文獻，查找相關(guān)理論，確定選題研究背景及意義研究內(nèi)容及框架國內(nèi)外研究現(xiàn)狀相關(guān)概念及理論基礎(chǔ)企業(yè)償債能力的概念以及分析指標(biāo)和理論基礎(chǔ)萬科公司的現(xiàn)狀公司概況收集數(shù)據(jù)，進一步了解公司現(xiàn)狀償債能力分析萬科公司短期償債能力，長期償債能力的各項指標(biāo)分析解決對策以及最后的總結(jié)構(gòu)建多元化融資渠道；注重存貨管理，加快銷售速度；充分利用好無息負債；多元化經(jīng)營；適應(yīng)政策改變；優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)圖1-1本文框架圖1.3文獻綜述1.3.1國內(nèi)研究現(xiàn)狀房地產(chǎn)市場一直以來受到社會各界的普遍關(guān)注，特別是政府部門對我國現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展引起高度重視，相繼制定了一些加強我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)政策與措施。但是，在實際工作中，我們可以發(fā)現(xiàn)經(jīng)營者對于常見公司的償債能力進行分析仍然存在一定的局限性。惠瑞玲在《企業(yè)償債能力分析指標(biāo)研究》(2018)中表明企業(yè)償債能力指標(biāo)的數(shù)據(jù)分析主要來源于企業(yè)財務(wù)報表，沒有考慮到企業(yè)的實際情況以及其他因素的影響，但是有的時候正是這些其他因素對企業(yè)償債能力分析的影響更大。李偉中《償債能力分析》(2018)文章中的研究結(jié)果顯示，該指標(biāo)的數(shù)值和企業(yè)長期償債能力呈相對逆方向運動而行走的趨勢,資產(chǎn)負債率在最低值不應(yīng)超過50%，這種觀點是保守派學(xué)者所普遍持有的想法,而且在國際上普遍認為，當(dāng)資產(chǎn)負債率大約等于60%時較為合適。李亞男在《企業(yè)償債能力分析及方法改進--以A公司為例》(2019)文中認為企業(yè)償債能力的分析方法是企業(yè)財務(wù)內(nèi)部償債能力的分析重要理論基礎(chǔ)和組成部分之一，反應(yīng)了企業(yè)財務(wù)管理水平和實際經(jīng)營情況，目前普遍采用的償債能力分析方法很難完全分析一個企業(yè)的償債能力，其結(jié)果具有一定的技術(shù)局限性,因此應(yīng)擴展了在償債能力分析中實際應(yīng)用的各個指標(biāo)，完善了對償債能力分析的工作流程。蘇劍，馮路《企業(yè)償債能力分析指標(biāo)研究》(2018)中已經(jīng)提及到謝海黎(2014)認為一個企業(yè)通過各種方式和渠道來籌措的資金是一個企業(yè)正常的生產(chǎn)和經(jīng)營的必然需要，適當(dāng)?shù)呐e債也許就可以給一個企業(yè)自身創(chuàng)造更多的利潤和財富，此時，對一個企業(yè)的償債能力指標(biāo)進行綜合分析，這樣就可以對一個企業(yè)的發(fā)展前景和未來做出更加準(zhǔn)確科學(xué)的判斷和預(yù)測，以此作為依據(jù)基礎(chǔ)，從而使企業(yè)的債權(quán)人做出正確、合理的信貸決策。王玉?！镀髽I(yè)償債能力分析及其優(yōu)化措施》(2019)認為如果在對企業(yè)償債能力的分析這一仍然存在著諸多的問題，將直接地導(dǎo)致整個企業(yè)的償債能力和經(jīng)營風(fēng)險的大大增加，導(dǎo)致整個企業(yè)的社會經(jīng)濟效益也都受到了很大的影響，同時還可能會直接導(dǎo)致整個企業(yè)在激烈的國際市場競爭中始終處于劣勢地位，最終直接影響甚至涉及到整個企業(yè)的發(fā)展。1.3.2國外研究現(xiàn)狀國外針對于企業(yè)的負債償債能夠承擔(dān)的風(fēng)險這一問題所做的研究主要包括了針對于企業(yè)財務(wù)的籌資、投融資與融資、分配等不同時期企業(yè)財務(wù)管理中的資金應(yīng)用情況所做的幾個重點。美國Modigliani和Miller(1958、1963)先后在國際上發(fā)表了兩篇文章，首次深入地進行了分析和研究世界性的資本市場結(jié)構(gòu)與其企業(yè)核心價值之間的密切關(guān)系。于此國外專家學(xué)者們就其所處世界的經(jīng)濟資本市場結(jié)構(gòu)優(yōu)化變動的主要幾個影響經(jīng)濟因素中最重要的一個問題就是對于企業(yè)實際償債承擔(dān)能力的問題進行了很多相關(guān)理論數(shù)據(jù)說明以及相關(guān)實證分析探討。Harris(1990)和Eriotis等(2007)通過探索性地研究我們認為償債能力,中長期償債能力與資產(chǎn)負債率明顯呈負相關(guān)。而Fosberg(2004)等人通過研究分析后發(fā)現(xiàn)，該公司的規(guī)模越大，負債比率愈高。而對于每個企業(yè)來說，現(xiàn)金流無疑都是正常運營的重要資產(chǎn)，企業(yè)一旦陷入了財務(wù)上的困境且很有可能會造成其破產(chǎn)，那么最主要的一個直接原因便是公司目前所存在的現(xiàn)金流已經(jīng)無法償付其到期債務(wù)。基于這一點，DuhovnikMetka(1998)認為，上市公司企業(yè)首先就需要把一份更加合理的公司現(xiàn)金資產(chǎn)流量表直接提供給公司財務(wù)報表的具體使用者。以此種形式的企業(yè)財務(wù)報表作為基礎(chǔ)，上市企業(yè)在公司盈利實現(xiàn)能力與企業(yè)現(xiàn)金流的回報兩個關(guān)鍵方面均能夠?qū)ζ湄攧?wù)進行正確、合理的財務(wù)評估，同時有關(guān)企業(yè)現(xiàn)金流的計算比率將被明確視為，這是在企業(yè)編制資產(chǎn)負債表與企業(yè)利潤預(yù)報表時必須首先要有的一種完全可以有效控制的計算機制，從而充分體現(xiàn)它的內(nèi)在價值。對于如何辨認和識別健康公司財務(wù)管理困境的問題，CoyneJosephS&SinghSherG.(2002)在深入地分析健康公司和破產(chǎn)企業(yè)之間的財務(wù)體制基礎(chǔ)上，提出一系列預(yù)測其財務(wù)損失和成功的相關(guān)因素并準(zhǔn)確地顯示出明確的表現(xiàn)顯示健康公司和破產(chǎn)企業(yè)有區(qū)別的財務(wù)指標(biāo)。為了切實地提高和不斷改進財務(wù)預(yù)警模型的分析精度計算的準(zhǔn)確性，ChenWei-Sen&DuYin-Kuan(2003)通過實際應(yīng)用臺灣股票交易公司對被勒令暫停公司證券業(yè)務(wù)經(jīng)營行為規(guī)則作為財務(wù)分析的主要研究對象，應(yīng)用了財務(wù)變量比率、非財務(wù)變量比率及其他各種影響上市證券公司財務(wù)因素綜合分析方法來對其進行計算和分析提取可用的財務(wù)變量，并且其中引入人造財務(wù)神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)(ANN)和人工數(shù)據(jù)挖掘(DM)兩種技術(shù)是為上市證券公司所設(shè)計構(gòu)造的一套對財務(wù)風(fēng)險預(yù)警分析模型。ChenWS&DuYK本文提出，人工智能的統(tǒng)計方法在分析預(yù)測企業(yè)潛在的財務(wù)經(jīng)營困境時比分析傳統(tǒng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)更有效。在企業(yè)進行重要財務(wù)管理風(fēng)險指標(biāo)分析時不能只是一味地僅以資產(chǎn)償債風(fēng)險比率等重要財務(wù)指標(biāo)數(shù)據(jù)作為主要依據(jù)。在準(zhǔn)確識別公司財務(wù)潛在風(fēng)險的同時也應(yīng)該特別注意當(dāng)前宏觀經(jīng)濟的變化形式、以及公司的長期戰(zhàn)略決策等也可能會對一些上市企業(yè)公司財務(wù)比率波動產(chǎn)生一定影響。例如當(dāng)一家企業(yè)的流動比率或者說也就是償債比率都有所提高或者增大時，并且不能僅僅以此為基礎(chǔ)來判斷任何一家企業(yè)的經(jīng)營狀況都會有所改善，BaumChristopherF,采用美國COMPUSTAT季度報表中的非財務(wù)性企業(yè)公司在1993-2003年之間的流動資產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，開發(fā)和制作提供一種關(guān)于流動資產(chǎn)的風(fēng)險預(yù)警與平衡模型。1.3.3國內(nèi)外研究總結(jié)通過查閱大量的文獻資料我們已經(jīng)可以初步了解和得出，本文從當(dāng)前我國大型民營企業(yè)償債能力評估與其分析的各個方面指標(biāo)角度出發(fā)，分析了當(dāng)前對于我國大型民營企業(yè)償債能力評估與其分析中所需要發(fā)現(xiàn)的一些問題和局限性等方面存在的問題，并且深入探討了當(dāng)前對于我國企業(yè)償債能力評估與其各個方面指標(biāo)提出的改進措施與對策。這篇論文對我們的研究和工作都具有一定的理論價值與實踐意義。通過對本文的探討，我們一致認為在當(dāng)前市場經(jīng)濟運作情況下，為了更加準(zhǔn)確切合實際地能夠去準(zhǔn)確識別和有效防范一些企業(yè)的長期償債運營能力中仍然存在一些風(fēng)險，應(yīng)對一些企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)金面對流動性的直接影響可以采取一些過程性的跟蹤，并且不是只簡單地直接使用一個企業(yè)自身現(xiàn)有的負債比率作為指標(biāo)。同時，力求更加可靠切合實際的準(zhǔn)確提高估計固定流動資產(chǎn)的穩(wěn)定可靠性和資產(chǎn)變現(xiàn)率的能力，客觀地準(zhǔn)確評價資產(chǎn)流動比率這個重要比率。在充分地利用資產(chǎn)流動性比率來評估一個企業(yè)的償債能力時，應(yīng)該通過結(jié)合各種分析方法和工具，對企業(yè)的現(xiàn)金流運行情況采取綜合判定的方法和措施，從而準(zhǔn)確地識別和評估其償債能力的風(fēng)險。同時也要充分地關(guān)注到國際這個巨大的環(huán)境對于企業(yè)所造成的影響，還有國內(nèi)的各種優(yōu)惠政策等等，都可以說是我們必須要認真地去關(guān)心一些將會直接影響到企業(yè)的償債能力的問題。2核心概念和相關(guān)理論2.1償債能力的概念所謂的償債能力就是一個企業(yè)清償?shù)狡谪搨哪芰蛘哒f有著現(xiàn)金的保證水平。企業(yè)償債能力主要是一種泛指企業(yè)及其所有者到期償付債務(wù)本息的一種現(xiàn)金保護能力，它包括企業(yè)的長期償債和短期償債兩種能力，即一個企業(yè)在其生產(chǎn)和經(jīng)營活動的過程中，為了彌補自身的資金不足就需要進行對外舉債。進行舉債經(jīng)營的一個基本條件是必須做到能夠按時向其償還自己的本金和收益，否則將會導(dǎo)致企業(yè)處于困境乃至可能危及其生存。2.2償債能力分析的目的與意義站在各自不同的立場上，其分析的目標(biāo)也可能會與之產(chǎn)生區(qū)別。雖然投資人更加地注重了企業(yè)的實際盈利能力，但是他們也認為企業(yè)良好的財務(wù)情況和實際償債能力更加有助于提高他們和改善企業(yè)實際盈利的能力，因此，他們同樣會更加關(guān)注企業(yè)的實際償債能力。如果從一個大型企業(yè)角度來考慮，任何一家公司或企業(yè)都希望自己想要長期維持正常生產(chǎn)經(jīng)營運行和管理活動，就必須確保自己能夠擁有充裕的現(xiàn)金或是可以在不同階段進行變現(xiàn)的流動性資產(chǎn)，以便于為自己支付不同的各項費用性賬單和已經(jīng)到期的負債。因此，進行對企業(yè)償債能力評價分析的主要目標(biāo)之一就是為了：（1）準(zhǔn)確地掌握企業(yè)的整體財務(wù)情況。從對于企業(yè)財務(wù)現(xiàn)狀這一定義界限的分析和定義上我們可以清楚地看出，企業(yè)的償債能力水平高低往往是直接決定企業(yè)財務(wù)經(jīng)營現(xiàn)狀的重要衡量指標(biāo)，輔之以衡量企業(yè)未來發(fā)展趨勢的穩(wěn)健性和成本變化情況。（2）揭示公司所需要承擔(dān)的財務(wù)\o"稅務(wù)風(fēng)險"風(fēng)險嚴重程度。但是當(dāng)一個大型企業(yè)需要進行再次舉債時,就很一定的幾率可能會導(dǎo)致再次出現(xiàn)一些企業(yè)債務(wù)無法按時進行還款的特殊可能,這或許正是企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險的一個本質(zhì)問題所在。而且,企業(yè)的固定負債資產(chǎn)比例愈來越高,到期還款無法按時付息還款的風(fēng)險可能性也就愈來越多,企業(yè)所面臨需要長期承擔(dān)的各種財務(wù)和社會風(fēng)險也就越多。(3)證券投資者可以預(yù)測上市公司前期籌資的發(fā)展前景。當(dāng)一個合資公司實際償債能力強時,說明了該合資公司實際的財務(wù)和經(jīng)營狀況相對良好,信譽管理水平也比較高,債權(quán)人就比較有可能想把自己的剩余資金直接借給其他合資公司;否則,債權(quán)人就更加沒有甘心情愿地把自己剩余的資金直接借到貸款中去或者通過借錢給其他公司。因此,當(dāng)中小型企業(yè)的償債能力相對薄弱時,企業(yè)的經(jīng)營和籌資前景就變得不容樂觀,或者中小型的企業(yè)將必然需要承擔(dān)更多的財務(wù)和風(fēng)險。(4)為開展企業(yè)各類理財工作提供了必要依據(jù)。2.3償債能力分析的內(nèi)容2.3.1短期償債能力一般采用兩種方法來衡量和判斷企業(yè)償債能力的好壞：一種方式是通過比較一個企業(yè)的資產(chǎn)中可供償還債務(wù)的短期資產(chǎn)和負債，如果其資產(chǎn)中的短期負債儲備存量遠低于期資產(chǎn)中短期儲備存量的話，我們就會普遍認為這個企業(yè)的短期償債能力比較強；另一類則是用一個企業(yè)在其經(jīng)營中所需要創(chuàng)造的現(xiàn)金流與其他企業(yè)需要償還的現(xiàn)金流來做一個比較，如果其經(jīng)營中所產(chǎn)生的現(xiàn)金已超過了其企業(yè)需要償還的現(xiàn)金流，我們便會認為這樣一個企業(yè)具備了較強的償債能力。（1）流動比率所謂流動比率也就是流動資產(chǎn)與流動負債之間的比值。一般而言，一個企業(yè)的短期資金償債能力是和其流動比率值成正比，但是也一定是需要遵循適度的流動原則，如果它的流動比率太大的話，資金因為被長期地滯留在這些流動資產(chǎn)上往往無法得不到合理的分配利用，一旦是在流動資產(chǎn)中長期不斷地流動產(chǎn)生了資短期金滯留，就很可能又會直接影響導(dǎo)致整個企業(yè)資金周轉(zhuǎn)速率變化過程發(fā)生困難，影響整個企業(yè)最終的長期盈利實現(xiàn)能力。通常的情況下我們會認為，在一個公司的流動性比率已經(jīng)達到了2的時候其償債能力應(yīng)該是相對充分的。（2）速動比率速動比率代表一個企業(yè)所持有的流動資產(chǎn)和它所持有的存貨之間的差額及它所持有的流動負債之間的比率。速動比率主要用于衡量某一個企業(yè)能夠利用多大資產(chǎn)進行變現(xiàn)或者償還流動負債的實際能力。相關(guān)數(shù)據(jù)也直接反映了一個企業(yè)是否能夠充分利用隨時都在持有并且可能全部發(fā)生或者可能變現(xiàn)的流動資金負債去有效償還即將全部到期的企業(yè)負債的經(jīng)濟能力,從某些方面上也可以看作是對流動比率的一個重要補充數(shù)據(jù)。在一般的條件下，速動指標(biāo)比率也應(yīng)該是跟一個企業(yè)的短期資產(chǎn)償債業(yè)務(wù)能力規(guī)模大小之間成正比的，這個速動指標(biāo)在1左右的財務(wù)情況下應(yīng)該是相對良好的，不過這也許就需要我們根據(jù)實際的財務(wù)情況對其進行詳細分析。（3）現(xiàn)金比率現(xiàn)金比率主要指的也就是流動貨幣資金與具有交易性質(zhì)的財務(wù)基金資產(chǎn)之間價值總和對應(yīng)的流動負債的使用比率?，F(xiàn)金流動比率主要指的是一種廣泛用于用來衡量或是使用一個企業(yè)為了從事其產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營運作或者是其經(jīng)營業(yè)務(wù)活動整個過程所需要產(chǎn)生的固定現(xiàn)金流而為其償還資產(chǎn)流動性或負債債務(wù)能力的一個重要衡量指標(biāo)。2.3.2長期償債能力長期償債能力是指一個企業(yè)償還長期負債的能力，它被廣泛用于用來表示一個企業(yè)資產(chǎn)是否已經(jīng)存在或其有沒有具備足夠的經(jīng)濟能力可以去自行償還其企業(yè)長期負債所可能帶來的高額本金和長期利息。而且其長期資產(chǎn)償債承擔(dān)能力也還是可以直接體現(xiàn)在作為一個大型企業(yè)自有全部資產(chǎn)財務(wù)質(zhì)量管理狀況及其自有財務(wù)資產(chǎn)杠桿合理運行的基本情況。一般而言,企業(yè)的一個整體資產(chǎn)財務(wù)經(jīng)營狀態(tài)與其資產(chǎn)安全性較高程度都相關(guān)應(yīng)該特別是通過其長期資產(chǎn)償債業(yè)務(wù)能力這一財務(wù)重要性相關(guān)指標(biāo)之間的巨大差異性來進行綜合反映。（1）資產(chǎn)負債率資產(chǎn)負債率是負債總額與資產(chǎn)總額的比值。資產(chǎn)負債率指的就是一個企業(yè)在進行籌措資產(chǎn)時，無論其債權(quán)人的所有資本或者收集到的財產(chǎn)是否已經(jīng)在整個企業(yè)內(nèi)部得到了合理地利用，都應(yīng)該說就是從其債權(quán)人手中所收集到的資本占整個企業(yè)全部的資產(chǎn)或者財產(chǎn)收集到總額的一定比例。（2）負債經(jīng)營率負債經(jīng)營率=負債權(quán)益總額/所有者權(quán)益總額負債經(jīng)營率也可以叫做所有者產(chǎn)權(quán)比率，所反映的就是所有者權(quán)益對于償債和財務(wù)風(fēng)險的承擔(dān)能力。（3）利息保障倍數(shù)如果一個企業(yè)的長期負債大多被用于投資非流動資產(chǎn)，形成長期資產(chǎn)，企業(yè)在正常管理和經(jīng)營的過程中，應(yīng)當(dāng)以生產(chǎn)和經(jīng)營活動所得來進行償還債務(wù)，而非是通過轉(zhuǎn)讓或者變賣資產(chǎn)來清償債務(wù)。因此一個企業(yè)的償債能力和盈利水平緊密地息息相關(guān)，如果企業(yè)能夠提高自己的盈利水平，它就會得到相應(yīng)地提高。本文主要目的是通過利息保障倍數(shù)對萬科的長期償債能力進行了分析。其公式為：利息保障倍數(shù)=（利潤總額+利息費用）/利息費用公式中的利息費用包括財務(wù)費用中的利息支出和資本化利息。利息保障倍數(shù)反映了企業(yè)整體實現(xiàn)預(yù)期盈利活動能力和企業(yè)利息保障開銷實際支出的基本關(guān)系。一般而言，該評價指標(biāo)越大，企業(yè)的長期固定資產(chǎn)和資金償債管理能力就越強，反之，企業(yè)的長期固定資產(chǎn)和資金償債管理能力則相對來說較差。3萬科集團的償債能力分析3.1萬科公司簡介深圳萬科企業(yè)股份有限公司于1984年在中國深圳市經(jīng)濟特區(qū)正式登記注冊成立,1988年經(jīng)過了中國深圳市人民政府“深府辦(1988)1509號”等相關(guān)文件的同意和審批,公司正式啟動并開始了公司股份制管理體系和機構(gòu)改革;1991年1月29日,公司首次進行了公開募資發(fā)行的上市公司A股在深交所深圳創(chuàng)業(yè)板掛牌上市;1993年5月28日,公司首次進行了公開募集和發(fā)行的上市公司B股在深交所創(chuàng)業(yè)板掛牌上市;2014年6月25日,該司B股以外資者介紹的方式在聯(lián)交所中國大陸主板(H股)掛牌上市。主要業(yè)務(wù)為開發(fā)用于出售及出租的房地產(chǎn)產(chǎn)品。企業(yè)榮譽:公司連續(xù)第十年蟬聯(lián)"中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)綜合實力TOP1",連續(xù)第六年蟬聯(lián)"中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強首選物業(yè)品牌"榜首,連續(xù)三年獲得"中國特色物業(yè)服務(wù)領(lǐng)先企業(yè)——企業(yè)總部基地"榮譽稱號,并蟬聯(lián)中國物業(yè)服務(wù)品牌價值榜首。報告期內(nèi),本年度集團公司累計新建或增加萬科項目廠房開發(fā)建設(shè)工程168個,按照深圳萬科地產(chǎn)股份有限公司項目權(quán)益轉(zhuǎn)讓價格基準(zhǔn)計算的項目總體規(guī)劃廠房建設(shè)建筑面積約2,058.8萬平方米,總體規(guī)劃廠房建筑面積約3,366.5萬平方米。該公司股本結(jié)構(gòu)當(dāng)中有限售股份：高管股和其他內(nèi)資持股是相對持平的，均是664.33萬股；另外股份種類構(gòu)成有境外上市外資股（H股）有189353.57萬股，以及人民幣普通股（A股）972419.65萬股。在流通A股當(dāng)中，限售流通股664.33萬股，無限流通股971755.33萬股。這就是萬科企業(yè)A股指數(shù)的基本股本結(jié)構(gòu)。3.2資產(chǎn)負債表分析資產(chǎn)負債表分析如下圖所示:表3-1萬科集團2016年-2020年資產(chǎn)圖根據(jù)資產(chǎn)負債分析圖，可以得出如下結(jié)論：從圖中不難看出，萬科企業(yè)的總資產(chǎn)一直在不斷的增加，當(dāng)然流動負債也是在逐年的增加，而所有者權(quán)益卻是先上升后減少的趨勢。縱觀整個大體上的趨勢，萬科企業(yè)的整體上是處于一個上升的趨勢的。3.3損益表分析損益表的分析如下圖所示表3-2萬科集團2016年-2020年損益圖從上表中可以看出，萬科企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入一直在處于逐年上升的趨勢，不僅僅是收入方面，在利潤方面也是處于逐年增加的過程，這也就表明，萬科企業(yè)在整體利潤，經(jīng)營方面都是處于一個較好的狀態(tài)的。4萬科集團的償債能力評價4.1對萬科短期償債能力分析的重要性萬科的短期償債能力就是泛指萬科公司以其自身的流動資產(chǎn)作為其償還公司流動負債的重要資本和對現(xiàn)金進行保障的程度，它直接地反映了一個企業(yè)在日常短期債務(wù)中的償債能力。它的重要性對其公司自身的經(jīng)營是顯而易見的必不可少。(1)對于一個萬科公司的經(jīng)營管理人員與其他經(jīng)營服務(wù)主體來說:其能夠償還萬科公司日常的短期資產(chǎn)負債的債務(wù)能力就等于意味著獲得公司所有權(quán)的股東與其能夠共同承擔(dān)的公司財務(wù)經(jīng)營風(fēng)險最大程度的差別大小。短期償債承擔(dān)能力弱最有可能直接造成的三種后果:①一個企業(yè)在日常經(jīng)營中及時獲得一家商業(yè)銀行信貸的成功概率和盈利可能性將會大大降低,喪失了信貸折扣所可能帶來的資本福利;②為了有效地及時償還已經(jīng)辦理到期的公司債務(wù),可能會強行地出賣掉所有資產(chǎn)投資或者其他所有資產(chǎn),從而將會大大降低一家公司的短期盈利償債能力;③如果無法及時償還已辦理到期的公司債務(wù),將會致使這家公司繼續(xù)面臨企業(yè)破產(chǎn)或者清算的巨大風(fēng)險。(2)對于專業(yè)投資者來說:短期盈利償債經(jīng)營能力的資質(zhì)優(yōu)劣和能力強弱就直接意味著一個企業(yè)想要實現(xiàn)短期盈利償債能力的困難程度及其長期投資中的機遇多少。企業(yè)的短期資產(chǎn)償債債務(wù)能力的巨大下降往往可能是其長期盈利能力水平的巨大降低及其在長期投資資本市場中可能發(fā)生的各種機會成本變化所直接造成的一種先兆,這也就可能意味著其所向資本市場投入的巨大流失。(3)對于一個企業(yè)的主要利息債權(quán)人而言:一個企業(yè)的短期利息償債經(jīng)營業(yè)務(wù)素質(zhì)優(yōu)劣與其是否有效性的強弱就直接決定了其中固定資產(chǎn)本金支付及長期利息余額是否全部都能夠按期足額地支付。(4)對于企業(yè)的產(chǎn)品提供給了客戶和企業(yè)的消費者而言:一個企業(yè)短期契約償債義務(wù)能力的高低就是意味著其自身在履行契約時的能力高低。投資者是否可以直接通過數(shù)據(jù)判斷該企業(yè)的短期資產(chǎn)償債服務(wù)能力如何，最后決定是否對該企業(yè)進行投資。債權(quán)人對于企業(yè)的短期償債能力進行預(yù)測以此來得出未來企業(yè)所要承擔(dān)的財務(wù)風(fēng)險有多大。4.2萬科短期償債能力的分析短期償債能力主要指標(biāo)是流動比率、速動比率和現(xiàn)金比率。短期償債能力主要受多種客觀因素的影響，包括企業(yè)的行為特征、經(jīng)營條件、生產(chǎn)周期、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、流動資產(chǎn)的運用效益等。表4-1萬科企業(yè)2016年-2020年各項短期償債能力指標(biāo)2016年2017年2018年2019年2020年流動資產(chǎn)72129542.79101755283.21129507185.63143898935.46154738706.12流動負債57999848.5584735542.99112191393.68127261028.40131749268.89存貨46736133.6159808765.7675030262.7489701903.56100206300.82流動比率1.241.21.151.131.17速動比率（%）0.440.50.490.430.41現(xiàn)金比率（%）0.150.210.170.130.15資產(chǎn)負債比率（%）80.5483.9884.5984.3681.28產(chǎn)權(quán)比率（%）413.79505.36527.48539.34434.29表4-2萬科集團2016年-2020年短期償債能力指標(biāo)變化趨勢從這個表中可以明顯看出，萬科企業(yè)指標(biāo)整體的趨勢是先下降后面緩緩上升的一個趨勢，但是其中速動比率近幾年一直處于緩慢下降的過程。因此根據(jù)研究的數(shù)據(jù)表明，一般而言，流動比率2：1是最好的，但從上述數(shù)據(jù)中我們可以清楚地看出來萬科近5年的流動比率均低于2，這就說明了萬科企業(yè)的流動資產(chǎn)在其短期債務(wù)屆滿之前，可以被大幅度地用來進行變現(xiàn)或者償還負債的流動性資產(chǎn)并不是很多，因此萬科企業(yè)償還流動負債的風(fēng)險壓力明顯加大。同時萬科企業(yè)的流動性存貨也在不斷地增加，尤其特別是2019年-2020年由于新冠疫情的突然爆發(fā)，導(dǎo)致其萬科企業(yè)本身的流動性存貨忽然之間出現(xiàn)了劇增，最后也就會直接導(dǎo)致萬科自身的流動性比率逐年降低，這也會直接使得萬科自身的短期償債能力逐年變大，但好在其自身的債務(wù)增速和盈利增速相互保持一個平衡狀態(tài)。總而言之，萬科現(xiàn)如今的資產(chǎn)流動性與短期償債能力相對薄弱。從表中我們可以清楚地看出，速動比率在2016年-2017年是一個上升的狀態(tài)，但是到2017年-2020年萬科速動比率一直處于下降趨勢。根據(jù)萬科公司研究的數(shù)據(jù)表明，速動比率在1:1的情況下是最合適的，所以近五年萬科公司的速動比率均低于1，但是保持在一個均值左右，這也就可以看出萬科企業(yè)潛在違約風(fēng)險是較為容易預(yù)測出來的，是在可以控制風(fēng)險的范疇之內(nèi)。由于萬科企業(yè)開發(fā)的成本一般情況下是比較高的，還會受各種各樣大環(huán)境的影響，與此同時分析了多家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)現(xiàn)均處于此水平上，所以我們國家認為房地產(chǎn)行業(yè)的速動比率低于標(biāo)準(zhǔn)1是合理的。經(jīng)過分析研究，我們發(fā)現(xiàn)萬科企業(yè)是由于存貨占的比重很大，占用了過多的企業(yè)資金，使得企業(yè)的速動比率不是那么的高，進一步影響了企業(yè)的短期償債能力。從表中可以看出，萬科企業(yè)的現(xiàn)金比率在2016年-2017年是上升的，但是在2017年-2020年是下降的趨勢。一般而言，現(xiàn)金比率相對于流動比率和速動比率來說，能更加準(zhǔn)確的反應(yīng)萬科企業(yè)直接償還短期負債能力的能力，根據(jù)以往數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)的比較結(jié)果來看，現(xiàn)金比率一般控制在20%-30%左右，看表中我們可以了解到萬科近五年的短期債務(wù)現(xiàn)金比率大約是13%-21%左右，這也就是說明了萬科企業(yè)的短期債務(wù)按時償還的風(fēng)險加大，現(xiàn)金類資產(chǎn)的盈利能力偏低，流動負債沒能有效的合理加以運用，用于可以馬上支付短期債務(wù)的現(xiàn)金類資產(chǎn)也少，說明企業(yè)也未經(jīng)過加強管理及改革，流動資產(chǎn)運用的不合理，從而會導(dǎo)致企業(yè)一些成本的增加。同時，也說明萬科企業(yè)到期無力以現(xiàn)有現(xiàn)金償還所欠短期債務(wù)的風(fēng)險會增大，存在債務(wù)到期償還不上的可能性，即現(xiàn)金類資產(chǎn)變現(xiàn)能力較弱。，這可能受如今大環(huán)境影響。4.3萬科長期償債能力分析的重要性看一個大型企業(yè)管理公司的長期資本償債管理能力，不僅僅只是意味著只有短期的資本償債管理能力，長期的資本償債管理能力也是企業(yè)公司持續(xù)發(fā)展壯大過程中必須扮演的一個不可或缺的重要角色。企業(yè)長期償債的能力不同于短期的資產(chǎn)負債，因此企業(yè)長期的資產(chǎn)負債具有投資金額大、期限長、還本付息等特點，因此對于企業(yè)償還長期負債來說歸根結(jié)底就是依靠一個企業(yè)保持持續(xù)和穩(wěn)定的良好經(jīng)營狀況，長期的資產(chǎn)負債能力也就是保證一定盈利的能力。短期的現(xiàn)金流量必須是建立在企業(yè)能夠創(chuàng)造價值的基礎(chǔ)上才對償還長期負債有意義。4.4萬科長期償債能力的分析表4-3資產(chǎn)負債率指標(biāo)數(shù)據(jù)負債總額資產(chǎn)總額資產(chǎn)負債率（%）2016年66899764.2683067421.3980.54%2017年97867297.86116534691.7883.98%2018年129295862.65152857935.6584.59%2019年145935033.50172992945.0484.36%2020年151933262.07186917709.4081.28%表4-5資產(chǎn)負債率趨勢圖一般而言，資產(chǎn)的實際流動比率越高，債權(quán)人就越有能力得到償付的保障，但是如果實際流動性的比率過大，就很有可能導(dǎo)致促使一部分的流動資金停留在其他一些流動資產(chǎn)的形式上，影響到企業(yè)的長期獲利。因此，企業(yè)應(yīng)該將其流動比率進行測定一個更加較為合理的范圍，如果流動比率低于這個范圍，說明其資產(chǎn)負債率很快就可能會逐漸變得更高，企業(yè)信用也可能受到嚴重破壞，再次進行舉債時很容易會可能出現(xiàn)困難；

如果經(jīng)營者價值高于此界限，就說明了一些經(jīng)營主體的資金已經(jīng)出現(xiàn)了閑置，資金的利用和管理效率不高，造成了經(jīng)營者和社會人力資源資金的嚴重浪費。如上圖所示，萬科企業(yè)的資產(chǎn)負債率2016年到2018年均有所提升，從2019年到2020年該指標(biāo)有所下降，總體來說是呈現(xiàn)先上升后下降的趨勢。從這個折線曲線圖中我們已經(jīng)可以清楚地明顯看出，萬科近五年的預(yù)期資產(chǎn)負債率基本上都是處于77%～85%的范圍內(nèi)，但是對于企業(yè)來說：一般實際情況下，資產(chǎn)負債率的最佳預(yù)期適宜執(zhí)行程度一般應(yīng)該是40%～60%。因此萬科的資產(chǎn)負債率相對于標(biāo)準(zhǔn)來說，是較為高的了。該企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險也在加劇是由于2018年企業(yè)又增加了長期借款，使得企業(yè)資產(chǎn)負債率出現(xiàn)上升，究其主要的風(fēng)險原因之一就是由于該企業(yè)的負債增長速度遠遠快于資產(chǎn)增長速度，說明資金不充足且資金利用率不高。從萬科的企業(yè)報表中我們可以清楚地看出來，近五年來進行了對股權(quán)和債券的融資，如超短期融資券、中期票據(jù)等融資，但是企業(yè)仍然保持著一定的資產(chǎn)負債率,更大的程度上充分利用了其財務(wù)的杠桿,這對萬科企業(yè)的長期償債能力有著重要影響。表4-6負債經(jīng)營率指標(biāo)數(shù)據(jù)長期負債所有者權(quán)益負債經(jīng)營率（%）2016年5640606.1316167657.1334.89%2017年9602904.4718667393.9251.44%2018年12092905.5423562073.0051.32%2019年11431977.8527057911.5442.25%2020年13203678.3134984447.3337.74%表4-7負債經(jīng)營率趨勢圖從上圖可以看出，萬科2016年到2017年的負債經(jīng)營率在上升階段，但是2018年到2020年卻處于下降階段，尤其是2019年到2020年萬科企業(yè)的負債經(jīng)營率下降了4.51%，由于長期負債的增加，以及所有者權(quán)益變多，導(dǎo)致萬科自身的負債經(jīng)營率也在慢慢下降。一般認為負債的經(jīng)營率在25%～35%之間是比較合理，但是通過觀察折線圖我們就可以知道萬科近幾年的企業(yè)負債經(jīng)營率大約是在30%-52%左右，這也就說明萬科的企業(yè)負債經(jīng)營比率相對較高，其自身用于企業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營資金也會增加，同時其他企業(yè)的負債經(jīng)營資金來源也會隨之增大；并且由于企業(yè)本身的自有資金能夠充分運用外部融資水平的提高，自身企業(yè)的融資潛力也能夠得到進一步充分挖掘。但是這也意味著萬科公司的企業(yè)融資成本的上升，長期負債壓力加劇，利息開支的減少，如果后期萬科企業(yè)的風(fēng)險增大，一旦企業(yè)需要償還長期負債，陷入經(jīng)營困境，這也就使得萬科長期負債的能力更加具有壓力。表4-8利息保障倍數(shù)利息保障倍數(shù)（倍）2016年9.982017年9.242018年6.972019年7.202020年6.90表4-9利息保障倍數(shù)趨勢圖從以上表我們可以清楚地知道，盡管目前萬科企業(yè)的利息保障倍數(shù)在2016年-2018年呈現(xiàn)下降的態(tài)勢，但在2018-2020是逐年快速上升的趨勢，這就說明了萬科企業(yè)所擁有的償還利息緩沖性資金已經(jīng)充裕得足夠，一般情況認為利息保障倍數(shù)在3為合理的，但是觀察折線圖，萬科近五年的利息保障倍數(shù)在6-10之間，這也是我們可以看出萬科公司所擁有的償付利息緩沖費用的資本相對較多。表明萬科公司不能及時償還到期的利息負債風(fēng)險相對較小。4.5影響萬科償債能力的因素分析（一）存貨在萬科企業(yè)存貨與總資產(chǎn)的數(shù)據(jù)中?？梢郧宄乜闯?，5年間存貨的總量占比一直保持在50%左右，存在著明顯的存貨積壓。但2016年～2020年中存貨金額占固定資產(chǎn)的百分比一直在大幅下降，說明了企業(yè)在有意地調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。分析其主要原因：一是萬科公司基于審慎的市場策略，對其存在投資風(fēng)險的項目進行計提，并按照存貨和跌價準(zhǔn)備進行計提的幅度變化；二是由于宏觀經(jīng)濟政策變化使得萬科企業(yè)新獲到的項目在不斷減少。萬科企業(yè)在市場上擁有大批的存貨，而這些存貨之所以能夠獲得巨額資金積存主要原因就是由于受到了國家政策和市場調(diào)控的限制，但同時也被認為是萬科企業(yè)經(jīng)營中風(fēng)險的主要來源和其發(fā)展方式所必須的保證。與此同時，存貨市值和存貨成本之間存在更為明顯的差異，這種明顯的差異在房地產(chǎn)企業(yè)中很普遍。對于萬科企業(yè)來說，存貨過多會削弱其快速變現(xiàn)的能力，直接會使資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金或負債償還時間變長，進而對償還短期債務(wù)產(chǎn)生更大的影響。(二)負債結(jié)構(gòu)萬科公司2018年前的資產(chǎn)負債其中以預(yù)收賬款、應(yīng)付賬款和應(yīng)付票據(jù)作為負債中主體的構(gòu)成組件，尤其特別是預(yù)收賬款。在2016年～2017年萬科公司中預(yù)收賬款在其整體資產(chǎn)和負債中所占比例已經(jīng)超40%，而預(yù)收賬款所占比例之所以比較大，這主要是由于萬科所隸屬于房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域和行業(yè)特殊性決定的，預(yù)收賬款一般就是指公司未來仍然可能需要進行償還的資產(chǎn)和債務(wù)，并且資本成本也低，而且還不需要用現(xiàn)金立即進行償還。所以，預(yù)收的賬款是不可能直接形成萬科公司真正的實際負債，因為未來萬科公司可能沒有任何現(xiàn)金流入的壓力。而且萬科公司的短期貸款和企業(yè)長期貸款基本上已經(jīng)發(fā)展成為了萬科公司企業(yè)的主要融資收入來源，長期借款的資本成本較高，相對來說企業(yè)來說償還壓力較大。過度依賴借款，企業(yè)償債壓力也可能會逐漸增大，側(cè)面表明了萬科公司企業(yè)融資方式和途徑過于簡單，會給企業(yè)自身帶來很多的風(fēng)險和安全隱患，假如一旦資產(chǎn)市場發(fā)生變動，資金的鏈條必然就會緊張，嚴重時甚至?xí)?dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。在過去的5年里，萬科企業(yè)長期借款增加,這表明企業(yè)開始關(guān)注長期債務(wù)融資的方式。而債務(wù)的總體結(jié)構(gòu)從短期負債融資轉(zhuǎn)向長期負債融資。但由于2018年企業(yè)依據(jù)財政部頒布新收入準(zhǔn)則進行了相關(guān)會計政策調(diào)整，預(yù)收賬款出現(xiàn)巨大的變化。負債結(jié)構(gòu)的變化會引起償債能力不同程度的變化。(三)宏觀經(jīng)濟政策萬科企業(yè)的償債能力變化與政府的宏觀調(diào)控政策的變化緊密相連。2018年對房地產(chǎn)調(diào)控力度再次加強。從2010年，以穩(wěn)定住宅房價市場為主的房地產(chǎn)調(diào)控進入重要階段，被稱之為“史上最嚴格的調(diào)控政策”。2017年十九大報告中提出政策實施的連續(xù)性、規(guī)范市場秩序、土地供給以及加強貸款管理控制等，調(diào)控措施不斷升級加碼，對未來房地產(chǎn)調(diào)控政策依然抓緊。萬科企業(yè)面臨著限購政策以及貸款收緊的雙重壓力。特別是2018年政策的出臺對于萬科企業(yè)影響是巨大的。所以當(dāng)國家調(diào)控政策逐漸收緊時，此時市場經(jīng)濟環(huán)境和社會有效需求金融視線也就會隨之減少變?nèi)?，萬科公司存貨將較難地從銷售方式轉(zhuǎn)化成貨幣資金，存貨產(chǎn)品就可能會在市場上形成積壓，從而導(dǎo)致企業(yè)由于周轉(zhuǎn)的資金不是那么快速，進而影響萬科公司的償債能力。5問題及建議5.1問題本論文主要是以萬科企業(yè)近5年的財務(wù)報表所提供的萬科公司相關(guān)財務(wù)統(tǒng)計資料為依據(jù)，對萬科公司的長期償債能力和短期償債能力指標(biāo)進行了評價，得出的結(jié)論如下：（一）對于萬科公司短期償債能力的評價本文主要是通過對萬科公司近5年的財務(wù)統(tǒng)計資料分析、償債能力等指標(biāo)進行了分析，萬科企業(yè)的負債較多，主要以負債中的預(yù)收賬款為主。預(yù)收賬款是企業(yè)未來仍需要償還的債務(wù)，不會形成萬科企業(yè)真正的實際負債，因為未來沒有現(xiàn)金流出的壓力，因此預(yù)收賬款對于萬科企業(yè)來說償還壓力并不大。而就這5年的波動時間跨度來看，萬科公司企業(yè)資產(chǎn)的流動比率、速動比率和現(xiàn)金比率仍然是在相對穩(wěn)定的一個比率范圍內(nèi)上下波動。但是需要特別注意，存貨在流動資產(chǎn)中所占的比重問題，以免形成積壓和管理方面的問題，從而導(dǎo)致短期償債能力的問題。(二)關(guān)于萬科企業(yè)長期償債能力的評價目前由于萬科受到了政府對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策的影響，萬科房地產(chǎn)企業(yè)為了順應(yīng)當(dāng)下環(huán)境及時采用不同的銷售方式來出售房屋住宅，比如采用促銷降價，打折扣等方式來銷售存貨，從而降低存貨的比例，增加企業(yè)資金的流動性，提高資金的利用率。萬科公司的資產(chǎn)負債率、債務(wù)保障比率與知識產(chǎn)權(quán)保護比率均已經(jīng)呈現(xiàn)了逐年向上遞增的趨勢，與該行業(yè)其他企業(yè)相比較雖然在行業(yè)中處于較高，但還在行業(yè)均值內(nèi)。但企業(yè)所需負擔(dān)風(fēng)險增大，主要因為企業(yè)短期償債能力指標(biāo)的下降，而長期償債能力指標(biāo)的上升。5.2建議因此對于萬科企業(yè)未來發(fā)展有一些建議，如下：（一）構(gòu)建多元化融資渠道。由于政府出臺了一系列的資金借貸的政策，縮減了原有的資金的渠道，大大加重了萬科企業(yè)的壓力。要想能夠在這個競爭激烈和日益發(fā)展的市場中繼續(xù)生存發(fā)展下來，就應(yīng)該積極主動的去應(yīng)對挑戰(zhàn)。萬科企業(yè)應(yīng)采用多元化和多方位的籌資方式，從而拓寬融資渠道，獲得資金，而不是僅僅集中于銀行的借貸款。比如，最常用的方式為在二級市場上增大發(fā)股和發(fā)債的總數(shù)，也可以直接吸收外部的投資等方式以此來擴大外部融資，用于滿足資金的需求量，提高萬科企業(yè)的承擔(dān)債務(wù)的能力。合理的利用并且充分發(fā)揮公司財務(wù)杠桿的優(yōu)點來促進公司的發(fā)展，從而拓寬融資的渠道。企業(yè)任何的財務(wù)運作活動都往往需要依托于資金的支持，資金往往是整個企業(yè)的經(jīng)濟運作活動的起點，企業(yè)如果沒有缺乏必要的融資途徑和渠道，經(jīng)營的活動將有可能因為缺少資金而被迫終止，企業(yè)也有可能會因此而面臨嚴峻的財務(wù)運作困境，甚至可能導(dǎo)致倒閉或者破產(chǎn)。房地產(chǎn)商品住宅項目的資金投放量大、項目開發(fā)周期長、資金回籠慢，所以房地產(chǎn)商品住宅項目更加迫切地需要商品住宅項目的資金。目前，房地產(chǎn)項目開發(fā)投資企業(yè)主要融資資金來源是中國商業(yè)銀行的信用貸款，但是過分注重依賴于中國商業(yè)銀行的信貸資金這一單一的企業(yè)融資管理手段和金融渠道，一旦在整個國際貨幣市場發(fā)生變化，企業(yè)就會機會自身承擔(dān)較大的財務(wù)風(fēng)險，因此，企業(yè)可以考慮通過擴大融資方式和渠道，降低其融資的成本，進一步減少企業(yè)的償債能力風(fēng)險。（二）注重對存貨管理，加快銷量增長。在房地產(chǎn)行業(yè)中，存貨的實際倉儲數(shù)量和規(guī)模已在一定程度上直接反映了該公司的可供持續(xù)性增長和發(fā)展?jié)摿Γ捎谠摴緦Υ尕浀牧鲃有院唾Y金變現(xiàn)的能力都比較低，所以一旦該公司的存貨周轉(zhuǎn)能力有所改善或者有所減弱，就很有可能會給該公司的房地產(chǎn)企業(yè)帶來一定的資金償債壓力和一定的資金償債風(fēng)險，甚至可能會直接受損。影響該公司積極參與本公司的正常生產(chǎn)經(jīng)營管理活動。萬科認為其自身應(yīng)當(dāng)高度重視對庫存的管理，合理地優(yōu)化其銷售庫存結(jié)構(gòu)，采取與之相應(yīng)的手段措施來有效加快其銷售額的增長速度，提高其庫存周轉(zhuǎn)率，進而減少企業(yè)的財務(wù)負擔(dān)。在萬科集團里存貨占資產(chǎn)的比重較大，說明企業(yè)有較多的資金可以運轉(zhuǎn)并且發(fā)展空間良好。當(dāng)然，過多的存貨也會使企業(yè)要承擔(dān)更大的經(jīng)營風(fēng)險以及后續(xù)所帶來的諸多問題。比如萬科企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)率會影響到自身的償債能力。因此，萬科需要加大對于存貨的管理，以此來降低企業(yè)存貨數(shù)量，加速存貨的周轉(zhuǎn)，從而會降低資金在企業(yè)中的占用率，提高企業(yè)的變現(xiàn)和盈利能力，減少存貨成本，提升萬科企業(yè)的償債能力。（三）合理地充分運用好無息負債。一個企業(yè)如果能夠合理地利用無息負債，即使特別是在資產(chǎn)負債率稍微略高的情況下，也有可能完全保證自己的財務(wù)安全，因為一個企業(yè)不需要為了獲得無息負債所花費的資金或者代價。利用無息負債方式比較成功的一個例子就是格力電器，其公司自身擁有大批的應(yīng)收賬款，為格力電器企業(yè)的發(fā)展提供了良好的資金來源，并且大大降低了格力電器公司籌資的成本。萬科公司應(yīng)當(dāng)不斷增強自己的公司實力，充分利用好自己的無息負債，這樣的企業(yè)不但可以減少償債的風(fēng)險，而且還可以減少融資的成本，提高自己的企業(yè)效率。（四）堅持多元化管理。提高萬科公司的盈利能力和水平的問題是由于該公司的償債能力和盈利水平問題與目前萬科公司得盈利能力和水平問題休戚相關(guān)，近幾年來房地產(chǎn)行業(yè)一直飽受著中央和國家金融政策以及土地市場政策等宏觀調(diào)控的雙重沖擊,拿地即賣房賺錢的時代正式并且過去,因此房地產(chǎn)必須要完全建立在自己作為主業(yè)的基礎(chǔ)之上,尋求更加的多元化發(fā)展。這就是要求萬科首先必須做的就是要在自己原有的業(yè)務(wù)上繼續(xù)保持其核心競爭力,在此基礎(chǔ)上進一步走向與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展高度密切相關(guān)的領(lǐng)域,并在新興的領(lǐng)域中盡快力爭上游。(五)適應(yīng)政策改變。作為經(jīng)濟快速發(fā)展的一個增長點，萬科企業(yè)以極快的速度在發(fā)展，漸漸地國家和政府對其重視起來。隨著政府陸續(xù)出臺了一系列有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)方面的政策方針，來規(guī)避和解決房地產(chǎn)行業(yè)本身存在的一些風(fēng)險并對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進行人為的干預(yù)。在此當(dāng)前的巨大背景下，萬科企業(yè)必須以積極的心態(tài)去應(yīng)對政府所需要進行的宏觀調(diào)控，要對企業(yè)自身具有一定的自信心，這樣企業(yè)才能更好地生存下去。(六)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。萬科企業(yè)在進行投資時應(yīng)該多地結(jié)合其自身所處的市場經(jīng)濟環(huán)境以及實際生存和管理經(jīng)營的實際情況，合理地調(diào)整其資本結(jié)構(gòu)將其長期資產(chǎn)負債的水平逐步調(diào)整為至房地產(chǎn)行業(yè)的平均水準(zhǔn)，可以適當(dāng)?shù)募哟笃溟L期資產(chǎn)負債比例，實現(xiàn)穩(wěn)定的資本結(jié)構(gòu)，充分發(fā)揮其財務(wù)杠桿的調(diào)控作用，從而更好地分散財務(wù)風(fēng)險，進而促進萬科企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。6結(jié)論眾所周知，企業(yè)的償債能力一直以來都是深受大眾所重視和關(guān)注的，企業(yè)資產(chǎn)債務(wù)的債務(wù)償還能力水平和信譽程度都是由于企業(yè)的經(jīng)營決定的。對管理情況及財務(wù)狀態(tài)的改