房地產(chǎn)市場報告 -2024年度房地產(chǎn)市場總結(jié) -泉州

2024年度房地產(chǎn)市場總結(jié)保利和潤研究院POLYHARMONY2025年1月目錄Contents01b24年泉州市場分析&25年市場展望02b附件土拍地圖&明細|樓市排名土拍地圖&明細|樓市排名PART01泉州市場分析及25年市場研判特征特征市場微觀二手u上半年試水微松，效果不顯：放寬限購、公積金階價等工具，降低客戶的購房門檻，促進新一波購房需求的釋放，助力樓201819泉州24年月度商品住宅月度供銷價走勢15151516..9510●101月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月5.18下調(diào)公積金6.14晉江賣舊買新6.14晉江賣舊買新9.20石獅購房補貼11.29德化優(yōu)化生育政策補充①舊房成交傭金在原有傭金優(yōu)惠基礎上額外享受8.5折優(yōu)惠。新房享受售樓部原有優(yōu)惠基礎上額外享受購房總價9.8折優(yōu)惠。②強化人才購房優(yōu)惠：購房將享受原優(yōu)惠基礎上額外總價最高9.65折優(yōu)惠。①購買一手商品住宅的，給予購房款總額1%的購房補貼，執(zhí)行期：2024年9月20日-2025年6月30日①對生育三孩的德化縣戶籍家庭給予一次性生育補貼1萬元。對二、三孩購買商品房給與，購房總價5%-10%的優(yōu)惠（最高優(yōu)惠20萬）。有效期至2026年12月31日。備注：數(shù)據(jù)截止2024年12月31日，源于克而瑞，范圍大泉州不含安永德，商品住宅一覽表一覽表24年泉州政策全面放松，跟進國家性政策市場市場微觀二手政策戶籍條件限購所有購房人群全面接觸限購：鯉城區(qū)、豐澤區(qū)、泉州開發(fā)區(qū)新出讓的房地產(chǎn)住宅用地項目不再執(zhí)行公證搖號政策，由開發(fā)企業(yè)自行銷售，不設置購房條件。已出讓的房地產(chǎn)住宅用地項目根據(jù)相關文件要求，認籌總?cè)藬?shù)超過總房源套數(shù)200%的，觸發(fā)搖號銷售（原：除鯉城區(qū)、豐澤區(qū)、泉州開發(fā)區(qū)部分房源外，在泉州市全域新購買一手、二手住房不限購。認籌達120%以上進行公開搖號）限售所有購房人群自2024年10月1日起，在泉州市行政區(qū)域范圍內(nèi)新購買的一、二手住房不再執(zhí)行限售政策。有特定銷售要求的商品住房從其規(guī)定執(zhí)行。屬于改善性需求，再次新購買一手商品住房后，可將第1套取得不動產(chǎn)權(quán)證未滿限售年限的商品住房轉(zhuǎn)讓。（原：自2023年4月14日起，在泉州市全域新購買的一手、二手住房不限售。此前買入的被限售房源，限售年限根據(jù)購買時間分階段調(diào)整，由5年縮短至2年或1年。自2023年4月14日起，在鯉城區(qū)、豐澤區(qū)、泉州開發(fā)區(qū)新購買的二手住房，限售1年。）限貸購房情況住房公積金貸款差別化信貸政策首套/二套最低首付比例15%：自2024年10月1日起，泉州市住房商業(yè)性個人住房貸款首付比例統(tǒng)一調(diào)整為不低于15%，不再區(qū)分首套房和二套房。本市擁有2套或暫停發(fā)放貸款利率泉州首套/二套房貸利率為3.1%（LPR-50bp）。取消泉州市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限和第二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。限價1）全市根據(jù)轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場實際情況，新出讓的房地產(chǎn)住宅用地在招拍掛時不再限制商品住宅、車位銷售價格。2）已出讓的房地產(chǎn)住宅用地根據(jù)土地出讓合同約定和相關文件要求繼續(xù)執(zhí)行商品住房“限房價”要求。公積金1）首次申請公積金貸款，最低首付比例15%；第二次申請公積金貸款或購買第二套住房的，最低首付款比例20%（原30%）2）使用公積金貸款購買保障性住房的最低首付比例為15%（原20%）3）夫妻雙方最高貸款額度為100萬元；單方最高貸款額度為60萬元；二孩及以上家庭貸款額度可再另加10萬元。備注：數(shù)據(jù)截止2024年12月31日五區(qū)市場分析及25年市場研判特征一特征一政策微觀二手u整體縮量明顯，樓面價持續(xù)提高：受供應節(jié)奏與大環(huán)境走冷影響，全年供銷下滑，供應89萬㎡（環(huán)比下降21%）。共成交8幅地塊，總建約89萬㎡（環(huán)比下降21%成交規(guī)模連降5年。邊界收縮，洛江、臺商鄉(xiāng)鎮(zhèn)等地供應減少，集中核心板塊，樓面價持續(xù)攀升。成交均價8527元/㎡（環(huán)比上升4%）。u政府推地信心不足，節(jié)奏先慢后快：一、二季度供應緩慢，均只成交1宗地塊，核心區(qū)城東南濱江地塊由城建底價獲得，整體拉高了區(qū)域樓面價。三季度土地市場供應加速占全年7成，成交占比超6成。四季度土地市場五區(qū)19-24年土地供銷價走勢五區(qū)19-24年土地供銷價走勢16630819969755424819969755424501742094357852720013149200·840881658179100l61456463ss—100957950464413100△0020年21年0020年21年22年23年24年22326019221521511289174170187174134112898435742095017542469758199852722Q122Q222Q322Q423Q123Q223Q323Q424Q124Q224Q324Q4 供應總建(萬㎡)0868544051620165635 成交總建(萬㎡)041173602458——樓面價（元/㎡）09579504661450646384081663013149816581794413備注：數(shù)據(jù)截止2024年12月31日，扣除安置房及安置商品房特征二特征二政策微觀二手u聚焦核心區(qū)，邊界回收明顯：土拍聚焦核心區(qū)，東海、城東、橋南三個熱門板塊供銷6幅，占比75%；外圍臺商、經(jīng)開區(qū)域多數(shù)地塊底價成交，僅鯉城萬達地塊省五建溢價1.6%獲得，為今年唯一溢價地塊。地價3421元/㎡地價3421元/㎡地價5764元/㎡城東16萬㎡橋南23萬㎡地價13149元/㎡地價6629元/㎡中心東海37萬㎡地價9136元/㎡ 30萬方以上20-30萬方10-20萬方湖東塊地塊編號住宅限價成交時間區(qū)域板塊總建面成交總價樓板價(元/溢價率房企豐2023-7號精裝338002024/2/22豐澤城東15.9721131490%泉州城建集團鯉2023-10號17000（改善型22000）2024/6/27鯉城橋南4.6281651.6%省五建建設集團（泉州發(fā)展）鯉2023-8號170002024/7/31鯉城橋南18.2711.4062400%泉州市第一建設豐2024-3號22800（改善型29900）2024/8/2豐澤東海16.8110.916491（住0%泉州城建集團豐2022-11-1號華潤城建悅府230002024/08/06豐澤東海14.3715.827534（住宅11007）0%泉州城建集團豐2024-19號23800（改善型29900）2024/09/12豐澤東海5.85121360%省五建建設集團（泉州發(fā)展）洛2023-6號不限價2024/10/16洛江萬安雙陽34210%泉州市開源房地產(chǎn)豐2023-8號2024/11/27豐澤西湖5.4557640%泉州市交發(fā)建設工程備注：數(shù)據(jù)截止2024年12月31日，扣除安置房及安置商品房，地價為綜合樓面價特征三特征三橋南、東海等地塊均可做第四代住宅。同時要求用于建設住房戶型面積144㎡以上，其中180㎡以上的不少于50%的改善型住宅。南濱江、東海地塊精裝交付，由有住房到住好房進行轉(zhuǎn)變。（南安、永春、石獅等地均推出第四代住宅，推動品質(zhì)改善住房加速建設。）政策50%。市區(qū)不再限制觸頂搖號，土拍規(guī)則改為競現(xiàn)房+價高者得。下半年豐澤和洛江地塊均開始不設置限價，自17年土拍限房價后首次取消，自此開啟不限價時代。（新政規(guī)定：全市根據(jù)轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場實際情況，新出讓的房地產(chǎn)住宅用地在招拍掛時不再限制商品住宅、車位銷售價格。）政策微觀二手嚴格限房價、限地價、競現(xiàn)房銷售微觀二手嚴格限房價、限地價、競現(xiàn)房銷售城建南濱江豐2023-7號、城建豐2024-3號放松限房價、競地價、價高者得華潤城建悅府、省五建鯉2023-10號、泉州一建鯉2023-8號、省五建豐2024-19號放開不限地價、不限房價、價高者得洛2023-6號、豐2023-8號區(qū)域項目產(chǎn)品限價是否入市城東城建南濱江豐2023-7號泉州首個第四代住宅，住房戶型面積144㎡以上，其中180㎡以上的不少于50%，同時全項目采取全裝修交付（裝修標準不低于3K）33800（精裝）否東海華潤城建悅府東海首個第四代住宅，130-202㎡4房、143㎡以上為第23000（毛坯）12月開盤城建豐2024-3號不低于30%的商品住房（整棟）采取全裝修交付（裝修標準2/3/5K)、要求做第四代住宅144㎡以下22800/144㎡以上29900（毛坯）否省五建豐2024-19號不低于30%的商品住房(整棟)采取全裝修交付裝修標準2/3/5K)144㎡以下23800(毛坯)，144㎡以上29900元/㎡(毛坯)否橋南省五建鯉2023-10號戶均144㎡以上，其中180㎡以上的不少于50%的改善型住宅、可做第四代144㎡以下17000/144㎡以上22000（毛坯）否泉州一建鯉2023-8號可做第四代住宅17000（毛坯）否成交走勢成交走勢政策微觀u年度供銷價下滑3成創(chuàng)新低：24年供應55萬㎡（環(huán)比下降23%）。成交為50萬㎡（環(huán)比下降25%容量持續(xù)縮減，為近10年新低。市場維持供求平衡態(tài)勢，成交均價19588元/㎡（環(huán)比上升35%）。01月2月3月4月5月6月7月8月9月10月01月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月供應（萬㎡）3596010050279成交（萬㎡）653533431468總額（億元）1110695776371117月均成交均價（元/㎡）20196204102283020441212881949119919191761667418002183251777418300008642200001000000300019588250195881449014523200120001121812087121151200011218993010047993010047102601005015年15年16年17年18年19年20年21年22年23年24年供應（萬㎡）1351471352401651932061277255成交（萬㎡）1061951812321921802051636750總額（億元）1061961862792152172482359798 。均價（元/㎡）99301004710260120001121812087121151449014523195882500020000150001000050000備注：數(shù)據(jù)截止2024年12月31日；口徑為普通住宅,別墅區(qū)域分析區(qū)域分析政策微觀襲首位，容量占比79%。鯉城區(qū)在23年集中推售后，24年僅一盤在售，退出熱銷舞臺。臺商無新盤供應，多項目尾盤續(xù)銷，持續(xù)以價換量，供銷價均下滑，熱度維持低位。洛江配套欠佳，各項1007060403020010859943312640156061243612710-104701095811070\111351075711360957089431132720-24年五區(qū)商品住宅供銷價走勢908050203231957401007060403020010859943312640156061243612710-104701095811070\111351075711360957089431132720-24年五區(qū)商品住宅供銷價走勢9080502032319574020212223242021222324202122232420212223242021222324豐澤鯉城臺商洛江經(jīng)開供應625042244643134349029成交594846113831161733633價格1318108510956%0%1%25%54%0%12%1%0%1%環(huán)比+238%環(huán)比-82%環(huán)比-84%環(huán)比-72%開盤分析開盤分析u東海區(qū)域項目表現(xiàn)亮眼，其余新項目開盤去化不佳：自年初水墨觀海、萬科四期后，泉州市區(qū)多個新盤入市，認籌量均未達到總房源數(shù)的1.2倍，無需公證搖號由開發(fā)商自行銷售。從高峰期瘋狂的“千人搖、萬人搖”，回到“開盤轉(zhuǎn)順銷”正常速度，市場格局轉(zhuǎn)變明顯。年末華潤城建悅府憑借第四代住宅和高性價比首推售罄為下半年開盤政策u限價形同虛設，城東橋南項目開盤降價為常態(tài)，市場進入新一輪降價潮：開盤9折/92折、開盤前啟動分銷或開盤后立馬開分銷等優(yōu)惠不斷加碼。各項目也不再頂著限價銷售，開發(fā)商開始卷價格、卷優(yōu)惠、卷分銷，利用簡單粗暴的“促銷手段”吸引眾多政策100%90%80%70%60%100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%800070006000500040003000200010000微觀20上20下21上21下22上22下23上23下24上24下數(shù)據(jù)范圍：泉州五區(qū)，截止2024年12月31日數(shù)據(jù)；數(shù)據(jù)口徑：保利和潤研究院海西整理，含項目首開及加推，除安置商品房近6月備案(元/m2)2024/1/24東海6825400組(搖號)100%2050020304→28723%2498018878↓2024/3/22東海4001277組(搖號)85%（返場去化100%）1800017991→335約55組12%2300018300↓10321%3747029353↓358約230組51%1700015377↓178160+組44%1800018426↑13589%2990029107→28029%2200021756→2024/12/25東海220100%2300022517→微觀透析一微觀透析一政策u改善住宅時代來臨，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)項目成交表現(xiàn)亮眼：改善產(chǎn)品180㎡以上占比17%（上漲15%300萬以上產(chǎn)品占比23%上漲20%成為市場新寵。主要集中在東海板塊，由保利天瓚、東海瓏璽臺、城建水墨觀海、泉州悅府四個項目貢獻近9成。u改善型樓盤托舉帶動新房價格：180㎡以上成交均價可達2.36萬，五區(qū)均價1.96萬，較180㎡以下產(chǎn)品均價高出30%。其中保層產(chǎn)品在售或待入市，整體競爭壓力增大。主要集中在市區(qū)核心區(qū)東改善產(chǎn)品均價托舉市場高20%初改/改善占比47%上升38%3%180以上改善產(chǎn)品均價托舉市場高20%初改/改善占比47%上升38%3%180以上19%140-160㎡7%130-140㎡27%120-130㎡16%110-120㎡8%100-110㎡ 6%90-100㎡13%90㎡以下 23%7%17%4%300萬元以上280-300萬元3%250-280萬元初改/改善占比34%上升11%19588元/㎡2%180㎡以下18133元/㎡17%15%17%2%180㎡以下18133元/㎡17%15%17%高30%180㎡以上23598元/㎡8%230-250萬元200-230萬元180-200萬元150-180萬元120-150萬元100-8%230-250萬元200-230萬元180-200萬元150-180萬元120-150萬元100-120萬元100萬元以下9%剛改占比35%剛改占比45%18%14%17%19% 17%mm11%13%2%w7%7%9%3%2%下降6%剛需占比21%下降6%下降5%剛需占 17%mm11%13%2%w7%7%9%3%2%下降6%剛需占比21%下降6%下降5%剛需占比18%11%6%16%下降33%4%2024年2023年2024年2023年25年市區(qū)新房改善型產(chǎn)品分布圖鯉2023-10號鯉2023-8號南濱江2023-7號 省五建2024-19號 城建2024-3號華潤城建悅府 微觀透析二微觀透析二政策u成交面積段分析：市場需求以中高面積產(chǎn)品為主，100㎡以下剛需產(chǎn)品逐漸退出市場。120-140㎡剛改/初改面積段青睞度較高占比34%，主要為城建水墨觀海、國貿(mào)江南璟上、保利隆恩百宏清源瑧悅貢獻。其次剛需產(chǎn)品100-120㎡，主要以萬科城市之光、城建水墨觀海為主力成交。受核心區(qū)改善項目集中供應，180-200㎡產(chǎn)品成交較好，占比9%，以保利天瓚、東海政策u成交總價段分析：市區(qū)為剛改、改善客戶主陣地，低總價產(chǎn)品市占低。中高總價產(chǎn)品開始顯露，隨著市區(qū)改善項目供應，主力300萬以上產(chǎn)品占比23%，保利天瓚、泉州悅府、城建水墨觀海為主。其次200-230萬之間產(chǎn)品占比19%，萬科城市之表：2024年泉州五區(qū)住宅成交面積段&總價段交叉分析100萬元及以下100-120萬元120-150萬元150-180萬元180-200萬元200-230萬元230-250萬元250-280萬元280-300萬元300萬元及以上匯總90㎡以下83331015162477%90-100㎡37110672%100-110㎡4321655814945613%110-120㎡294024622637811%120-130㎡383625941877914226560517%130-140㎡135755122314584862717%140-160㎡11537287312315815755615%160-180㎡1352562%180-200㎡42903079%200-220㎡10161632%220-250㎡78782%250㎡以上21521544%158621073222586723156092488433594/4%2%3%9%7%19%9%17%7%23%100%/備注：數(shù)據(jù)截止2024年12月31日；口徑為普通住宅,別墅微觀透析三政策微觀透析三政策u19年正式啟動精裝推售，集中試點臺商投資區(qū)：泉州精裝交付政策自2019年正式實施，執(zhí)行精裝交付的樓盤主要集中在臺商投資區(qū)，如美的云璽臺、保利時光印象、中海學府世家等，在19-21年期間推出，22年后無精裝交付的土地推出。u24年重啟精裝交付土拍要求，集中在東海、南濱江核心區(qū)域：24年再次推出土拍精裝交付要求，南濱江、東?；盍^(qū)，均集中在熱門核心板塊。隨著消費者對居住品質(zhì)要求的提高，精裝交付能夠更好地滿足市場需求，提高開發(fā)商競爭力，提高項目土拍時間精裝要求限價豐2023-7號2024/2/22l項目采取全裝修交付l項目土拍時間精裝要求限價豐2023-7號2024/2/22l項目采取全裝修交付l裝修標準不低于3K精裝33800豐2024-3號2024/8/2l不低于30%的商品住房（整棟）采取全裝修交付l裝修標準2/3/5K毛坯22800豐2024-19號2024/09/12毛坯23800裝修標準可選檔位（2/3/5k）項目土拍時間首開時間精裝標準限價金茂陽光城檀悅2018/03/282018/102000毛坯11000、精裝13000泉州星河城2018/03/282018/102000毛坯11000、精裝13000美的公園天下2019/02/212019/122000毛坯11000、精裝13000龍湖春江悅茗2019/07/242020/042000毛坯11000、精裝13000力高大港樾瀾山2019/08/192020/112000毛坯9000、精裝11000保利時光印象2020/01/082020/082000毛坯10000、精裝12000南飛鴻樂薈港2020/02/142021/102000毛坯10500、精裝12500陽光城公園壹號2020/07/032021/092000毛坯9900、精裝11900美的云璽臺2020/12/022021/052000毛坯12500、精裝14500中海學府世家2021/03/102021/122000毛坯12500、精裝14500備注：數(shù)據(jù)截止2024年12月31日；口徑為普通住宅,別墅亮點項目一亮點項目一u基本情況：2022年12月29日，城建底價競得，總建21萬㎡，毛坯限價20500元/㎡，配備商業(yè)綜合體、7幢辦公、12幢住宅。住宅規(guī)劃12棟23-26層，涵蓋110-185㎡三-五房剛改、改善產(chǎn)政策21月9日76套高層次人才房源全部售罄，去化率100%。76套高層次人才房源報名超300組，創(chuàng)下高層次人才1月10日啟動認籌，合計認籌超5400組，其中剛需認籌約3200+組，非剛需認籌約2000+組，創(chuàng)下24年認籌數(shù)最高。1月24日選房售罄，項目剛需與非剛需合計454套，認籌比11.9，為近兩年最高。政策21月9日76套高層次人才房源全部售罄，去化率100%。76套高層次人才房源報名超300組，創(chuàng)下高層次人才1月10日啟動認籌，合計認籌超5400組，其中剛需認籌約3200+組，非剛需認籌約2000+組，創(chuàng)下24年認籌數(shù)最高。1月24日選房售罄，項目剛需與非剛需合計454套，認籌比11.9，為近兩年最高。取地時間營銷中心開放取證房票選房高層次人才選房剛需非剛需認籌開盤售罄2022年12月29日2023年9月16日2023年12月12日2024年1月5日2024年1月9日2024年1月10日2024年1月24日1月5日152套房票房源全部售罄，去化率100%。152套房票房源報名超286張房票，同時高溢價購買微觀微觀亮點項目二泉州保利天瓚-首個純改善項目、半年清盤、新房價格天花板、超出均線41%五區(qū)u基本情況：2023年10月31日，山西星河房地產(chǎn)溢價15%搖號競得，總建6萬㎡，容積率3，毛坯限價23000元/㎡。面積不低于180㎡，銷售價格在“限房價”[23000元/㎡(毛坯)]基礎上上浮不超過30%。規(guī)劃6棟22-25層住宅，193-351㎡四房純粹大平層，僅270席。社區(qū)配置酒店式藝奢豪門、精裝雙入戶大堂和風雨歸家連廊等，匠造“雙軸、u營銷亮點：保利天瓚泉州第一個保利天字號產(chǎn)品，從2024年3月的宣傳，6月開盤，12月收官，僅僅半年時間售罄。全新豪宅作品，成為了泉州乃政策政策州180㎡以上大平層豪宅成交總價、成交面積、成交套數(shù)三大榜單。同時憑一己之力拉高泉州市區(qū)成交均價，備案均價27538元/㎡，高于五區(qū)均 151天151天165天236天189天亮點項目三亮點項目三政策華潤城建悅府-市區(qū)首個在售四代宅、13華潤城建悅府-市區(qū)首個在售四代宅、13u基本情況：2024年8月6日，城建底價競得，總建20萬㎡，毛坯限價23000元/㎡。由城建集團與華潤置地共同打造，規(guī)劃有萬象商業(yè)+四代生態(tài)住宅+五星級酒店+寫字樓等多元業(yè)態(tài)于一體的綜合體項目。住宅規(guī)劃15棟25-32層，涵蓋130-330㎡天空平墅產(chǎn)品，共902套。其中163㎡以上空層泛會所等。配套齊全，產(chǎn)品新穎，涵蓋范圍廣，市場接受度高。象商業(yè)，引入【萬象匯】超級IP。12月25日一期220套住宅及240個車位雙雙售罄，12月熱銷金額8個億，榮登大泉州12月面積、金額、套數(shù)三取地時間入市異地營銷中心開放取證實景展示區(qū)&樣板房開放開盤2024年8月6日2024年9月20日2024年10月1日2024年12月19日2024年12月21日2024年12月25日45天135天56天137天141天45天135天二手走勢二手走勢u量漲價跌，倒掛消失，二手成交量遠高于新房：24年五區(qū)二手掛牌庫存1.9萬套，新增掛牌量1.6萬套（環(huán)比上升1.4倍）。二手成交套數(shù)約8560套，是新房成交套數(shù)2.38倍。二手成交均價1.71萬元/㎡（環(huán)比下降11%掛牌均價1.95萬元/㎡（環(huán)比持平以價2312345678924123456789政策土地市場微觀24年市區(qū)掛牌套數(shù)25000200002312345678924123456789政策土地市場微觀24年市區(qū)掛牌套數(shù)25000200001500010000500002500020000150001000050000+19%24年市區(qū)成交套數(shù)+3%6409套1200010000800060004000200002019年2020年2021年2022年2023年2024年備注：數(shù)據(jù)截止2024年12月31日；一手數(shù)據(jù)源于克而瑞，口徑為普通住宅,別墅，二手數(shù)據(jù)源掛牌于貝殼外網(wǎng)（住宅+別墅），成交套數(shù)供銷價預判供銷價預判25年供應潛力值測試顯示，按照目前待入市及主力在售量與23年土地入市率及各項目供應系數(shù)計算，在市場穩(wěn)定情況下，25年預計將有50萬㎡供應，結(jié)合24年各個性質(zhì)的的開盤去化率、供求比、月均流速等計算，25年整體中性成交量約為55萬㎡左右，環(huán)比微升；城東、東海核心高價項目增加，帶動價格提升，外圍持續(xù)以價換量，整體價格持平，預計2525年泉州市區(qū)2011-2025年市場供銷價走勢250200 195882000020015014543150100726755505002011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年供應面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)成交均價(元/㎡)市場競爭市場競爭25年u以東海為主力成交，城東維持第二：①東海量穩(wěn)價微降：目前25年主力在售盤僅2盤（華潤城建悅府、瑞景灣城建及省五建雙盤推出，預計整體與24年持穩(wěn)。天瓚項目備案基本結(jié)束，價格回歸區(qū)域限價2.3萬以下。②城東量穩(wěn)價微漲：25年主力去化清源瑧悅進入尾盤，中海國貿(mào)穩(wěn)步去化，城建雙盤低位維穩(wěn)，城建南濱江地塊預計入市熱銷，精裝及第四代產(chǎn)品價格帶動區(qū)域價格微漲；③鯉城橋南量漲價穩(wěn)：25年國貿(mào)江南璟上預計下半年進入尾盤，新增一盤u土地端供銷平衡、樓面價/溢價維持現(xiàn)狀或小幅上升：25年預計仍聚焦核心區(qū)，24年在售4個庫存72萬㎡洛江城區(qū)板塊在售1個庫存8萬㎡24年在售1個24年在售4個庫存72萬㎡洛江城區(qū)板塊在售1個庫存8萬㎡24年在售1個庫存38萬㎡24年在售4個庫存37萬㎡24年在售0個24年在售1個庫存27萬㎡經(jīng)濟開發(fā)區(qū)24年在售3個庫存65萬㎡板塊在售庫存預計成交量預計去化周期371617658209385150274122420008812429412133312272143總計3116455備注：數(shù)據(jù)截止2024年12月31日；扣除尾盤、死盤晉江市場分析及25年市場研判土地供銷價走勢土地供銷價走勢微觀二手u整體量增質(zhì)減，樓面價回落明顯：供應總建213萬㎡（環(huán)比上升63%成交總建185萬（環(huán)比上升86%綜合成交樓面價3932元/㎡（環(huán)比下降27%主要為鄉(xiāng)鎮(zhèn)地塊供應較多，拉低樓面價。房企拿地謹慎，溢價率僅2%（環(huán)比下降13%為近10年最低。u上半年供應停滯，下半年提速：24年上半年供銷低位，僅供應1宗商品宅，位于外圍安海鎮(zhèn)，總建28萬方，素質(zhì)較差，無人報名流拍。下半年三季度供應提速，成交2宗8萬方；四季度供應狂飆，成交占比超全年9成。晉江10-24年土地供銷走勢1000800600400200010008006004002000600050004000300020001000041853932321530692794231021003776751250591114851084731042939025746546205732010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年37236137108441853932321530692794231021003776751250591114851084731042939025746546205732010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年37236137108411%2372179141855%13012365530615%17616990530518%14914346321561%2572457524306952%2131857339322%539354742821005%353586231029%2872727626279450%15216320125049%911809934111486%31024025104217%53535896381%4895555730%時間成交總建成交幅數(shù)樓面價平均溢價率拿地房企一季度無成交二季度無成交三季度212670%個人+本土國企四季度176.631540552%民企+本土國企合計184.81739322%/備注：數(shù)據(jù)截止2024年12月31日，扣除安置房特征一u政府回收長期未開發(fā)土地，二次土拍模式推出：回收四宗前期已出讓未進行開發(fā)地塊，主要位于環(huán)住城區(qū)域。提高地價、表：晉江24年回收地塊二次土拍對比情況圖：22-24年各區(qū)域成交總建走勢圖特征一u政府回收長期未開發(fā)土地，二次土拍模式推出：回收四宗前期已出讓未進行開發(fā)地塊，主要位于環(huán)住城區(qū)域。提高地價、表：晉江24年回收地塊二次土拍對比情況圖：22-24年各區(qū)域成交總建走勢圖微觀二手26%50.039%222324晉江市區(qū)晉東池店.環(huán)住城鄉(xiāng)鎮(zhèn)金井，內(nèi)坑，安海，東石，紫帽，磁灶、晉東板塊指標首次成交重拍變化P2022—9號晉江市P2024-53號260003380011643無2870033800P2022一39號晉江市P2024-52號570005950016100無5700059500P2022-34號、P2022-10號晉江市P2024-51號36400、197006540015423、15981無38900、2100065400特征二u土拍兩極分化，市場仍較為低迷：供應18宗土地中，僅晉東新區(qū)、金井第四代住宅、安海學區(qū)房存在溢價，最高溢價57%。1252024年1122312023年特征二u土拍兩極分化，市場仍較為低迷：供應18宗土地中，僅晉東新區(qū)、金井第四代住宅、安海學區(qū)房存在溢價，最高溢價57%。1252024年1122312023年23年拿地企24年拿地企9122022年7752021年296央企占比0%國企占比71%民企占比29%央企占比10%國企占比65%民企占比25%2020年331142019年0510152025備注：數(shù)據(jù)截止2024年12月31日；口扣除安置房微觀二手成交走勢成交走勢微觀供應量腰斬，成交量價齊跌，月均去化量3.7萬方供應量腰斬，成交量價齊跌，月均去化量3.7萬方u市場表現(xiàn)持續(xù)低迷，成交量價齊跌：24年供應25萬㎡（環(huán)比下滑63%）。成交45萬㎡（環(huán)比下滑20%供求比0.52。受晉東多盤集中供應，板塊內(nèi)促銷嚴重，價格戰(zhàn)激烈，均價12654元/㎡（環(huán)比下降2%）。01月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月供應（萬㎡）49420201月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月供應（萬㎡）494202101020成交（萬㎡）447333333644總額（億元）559434333854 月均成交4.04.04.04.0 。均價（元/㎡）122551309112628113701131013408116651251212609138271316212818102000098765432110000040012947126541400012000100008000600040002000010487108399798963599390350104871083997989635993908487300848769466901250694669012001501005020年20年246255254 均價（元/㎡）69466901848797989635993910487108391294712654供應（萬㎡）成交（萬㎡）總額（億元）24年25455723年68567322年775762211751339218年33629629016年12123516217215214206備注：數(shù)據(jù)截止2024年12月31日；口徑為普通住宅,別墅區(qū)域分析區(qū)域分析微觀u市場下滑明顯，板塊間持續(xù)分化：24年各板塊之間分化加劇，核心主城、池店重啟供應，整體上漲明顯。晉東區(qū)域雖多盤在晉江24年成交容量占比環(huán)主城143601022787472811807920106281324011511016148911181820491785457202122232420212223242021222324202122232420212223242021222324池店4711145767271139118130146143145晉晉南西晉北2211131017291130781809984107874晉東2352547621126311810511310214414119770418155456246867896666871621260182665478582874511110251526705558841晉江24年成交容量占比環(huán)主城143601022787472811807920106281324011511016148911181820491785457202122232420212223242021222324202122232420212223242021222324池店4711145767271139118130146143145晉晉南西晉北2211131017291130781809984107874晉東235254762112631181051131021441411977041815545624686789666687162126018266547858287451111025152670555884182094910610310220-24年晉江商品住宅供銷價走勢807060504030125531026310532144341414814650781098407356248678966402021222324核心主城供應6843929成交59611057價格11513111613412509%17%環(huán)主城3%池店20%晉東40%1%核心主城晉西晉北晉南10%2024年2023年2022年2021年2020年2019年成交量：環(huán)比+43%環(huán)比-67%環(huán)比-43%環(huán)比+217%環(huán)比-85%環(huán)比+18%環(huán)比-25%0%20%40%60%80%0%20%40%60%80%100%住宅成交結(jié)構(gòu)住宅成交結(jié)構(gòu)以初改善140-160㎡產(chǎn)品為主，總價150-230萬之間u初改善產(chǎn)品為主，主力在核心區(qū)項目：以140-160㎡產(chǎn)品為主，占比達27%，以龍湖雙盤為主力（御湖境、青云闕）。其次為110-120㎡，占比18%，龍湖青云闕、自在海等為成交主力。再次為130-140㎡，占比15%，中海學仕里、建發(fā)泉州灣海、晉悅柏悅府為主力。其余面積段均占比10%以內(nèi)。180㎡以上占比13%，主要由龍湖華越盛天御湖境、建發(fā)泉州灣海、龍u低總價仍是主力，集中在150萬-230萬之間：總價段230萬以內(nèi)為主力，占比超8成。其中為150-180萬，占比17%，建發(fā)泉州灣海、龍湖青云闕為成交主力。再者100萬以下，占比為16%，鄉(xiāng)鎮(zhèn)項目較多，整體拉低總價，以保利自在海、晉悅柏悅府力為成交主力。此外180-230萬總價段，亦有較好的成交表現(xiàn)，合計占比29%。300萬以上產(chǎn)品占比9%，由龍湖華表：2024年晉江市住宅成交面積段&總價段交叉分析面積段/總價段100萬元以下100-120萬元120-150萬元150-180萬元180-200萬元200-230萬元230-250萬元250-280萬元280-300萬元300萬元以上合計90㎡以下903481414%90-100㎡3280271394%100-110㎡925110252508%110-120㎡14128121288858618%120-130㎡5546423211111886%130-140㎡79111515718233047715%140-160㎡24858582164215186327%160-180㎡19219283115721144%180㎡以上135041011625427742713%匯總5143263705414304939477612793185/16%10%12%17%14%15%3%2%2%9%//備注：數(shù)據(jù)截止2024年12月31日；口徑為普通住宅,別墅8%8%m4%4%90-100㎡90㎡以下住宅成交結(jié)構(gòu)住宅成交結(jié)構(gòu)u成交面積段分析：市場需求以中端面積產(chǎn)品為主，剛需度較高，整體持穩(wěn)。其次是受核心區(qū)改善項目集中供應影響如晉東、池店等板塊，如青云闕、灣海等供初改/改善占比16%下降3%8%2%4%mm6%mm13%mn 11%mm14%mn14%初改/改善占比16%下降3%8%2%4%mm6%mm13%mn 11%mm14%mn14%11%19%9%2%.2%m3%mm15%mm14%17%12%10%16%300萬元以上280-300萬元250-280萬元230-250萬元200-230萬元180-200萬元150-180萬元120-150萬元100-120萬元100萬元以下剛改占比46%上升8%剛需占比38%下降5%2024年2023年初改/改善占比17%11%13%5%mn初改/改善占比17%11%13%5%mn4%上升1%24% 8%mm12%mw19%24% 8%mm12%mw19%10%mm6%27%剛改占比66%上升5%15% 6%18%剛需占比17%下降6%6%2023年2023年2024年2024年備注：數(shù)據(jù)截止2024年12月31日；口徑為普通住宅,別墅二手走勢二手走勢市場微觀主力區(qū)域掛牌套數(shù)4%27%4%3%6%8%13%20%15%安海鎮(zhèn)磁灶鎮(zhèn)SM廣場紫帽鎮(zhèn)主力區(qū)域成交套數(shù)市場微觀主力區(qū)域掛牌套數(shù)4%27%4%3%6%8%13%20%15%安海鎮(zhèn)磁灶鎮(zhèn)SM廣場紫帽鎮(zhèn)主力區(qū)域成交套數(shù)1600014000120001000080006000400020000120001000080006000400020000掛牌套數(shù)成交套數(shù)二手掛牌均價二手成交均價一手成交均價3%2%11%48%36%備注：數(shù)據(jù)截止2024年12月31日；一手數(shù)據(jù)源于克而瑞，3%2%11%48%36%市場預判市場預判25年供應潛力值測試顯示，按照目前待入市及主力在售量與24年土地入市率及各項目供應系數(shù)計算，在市場穩(wěn)定情況下，25年預計將有20萬㎡供應，結(jié)合24年各個性質(zhì)的的開盤去化率、供求比、月均流速等計算，25年整體中性成交量約為40萬㎡左右，環(huán)比微降。主要因為熱門板塊土儲多數(shù)以城推出，綜合評估，整體去化量較24年微降。核心區(qū)推售放緩，成交以外圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)去庫存以價換量為主，價穩(wěn)微降，預計25晉江2011-2025年市場供銷價走勢400 1294712657350 1294712657300250一200——1501006856454050252002011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年供應面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)成交均價(元/㎡)市場預判u全區(qū)總庫存629萬㎡，其中顯性庫存88萬㎡，去化周期約24個月，隱性庫存542萬㎡。u庫存主要集中在晉南五鎮(zhèn)及核心主城近郊，多地塊含安置部分及高鐵新區(qū)和科創(chuàng)新區(qū)，配套待落地，主力為本地國企待圖：晉江23年12月板塊總庫存150萬㎡以上晉東36萬池店43萬晉北73萬晉西24萬27萬㎡30萬㎡以下281萬㎡晉南145萬核心主城市場預判u全區(qū)總庫存629萬㎡，其中顯性庫存88萬㎡，去化周期約24個月，隱性庫存542萬㎡。u庫存主要集中在晉南五鎮(zhèn)及核心主城近郊，多地塊含安置部分及高鐵新區(qū)和科創(chuàng)新區(qū)，配套待落地，主力為本地國企待圖：晉江23年12月板塊總庫存150萬㎡以上晉東36萬池店43萬晉北73萬晉西24萬27萬㎡30萬㎡以下281萬㎡晉南145萬核心主城環(huán)主城近郊晉北晉東晉南池店晉西mm顯性庫存?zhèn)渥ⅲ簲?shù)據(jù)由保利和潤研究院海西分院整理。數(shù)據(jù)截止12月31日統(tǒng)計口徑：晉江。數(shù)據(jù)剔除部分尾盤項目和少量未完成備案的存量25年南安市場分析及25年市場研判土地供銷價走勢土地供銷價走勢u成交腰斬，回撤至2015年，樓面價溢價率雙線再降低：2024年南安供應41萬㎡（環(huán)比下降68%）。成交總建41萬㎡（環(huán)比下降66%）。成交樓面價持續(xù)均下滑，均價2246元/㎡（環(huán)比下降5%）。溢價率維持0%，土拍市場熱度延續(xù)寒冬。40040003500300025002000150010005000微觀313522931999171621582615200235822462811129716990694714362540040003500300025002000150010005000微觀3135229319991716215826152002358224628111297169906947143625414391002012201320142015689094915930491705694699097122%7%0%7%1112229319991716215831352615235822464%110%9%15%3%10%0.2%0%0%201620172018201920202021202220232024214179361423819041111261182891016314812010412719814725717013743117648136414196地塊編號區(qū)域成交總價溢價率限房價㎡）房企古山村2024P01石井鎮(zhèn)7360%不限價源昌置業(yè)福溪社區(qū)2024P04南安市區(qū)4.6230540%中國武夷福溪社區(qū)2024P05南安市區(qū)4.4830580%中國武夷三梅村2024P03洪梅鎮(zhèn)13310%新區(qū)投資建設梅新社區(qū)2024P02洪梅鎮(zhèn)5.459360%發(fā)展投資集團古山村2024P06石井鎮(zhèn)16.834.7928470%能源工貿(mào)投資合計40.779.160%備注：數(shù)據(jù)截止2024年12月31日，扣除安置房成交走勢成交走勢u市場表現(xiàn)冷淡，供銷價下線下降，連降四年：24年供應22萬㎡（環(huán)比下降62%）。成交30萬㎡（環(huán)比下降47%）。供需逆轉(zhuǎn)，供小于求，房企推貨緩慢，市場持續(xù)縮量明顯。成交均價8095元/㎡（環(huán)比下降4%市區(qū)無熱門高價項目帶動。100000012月3437943供應（萬㎡）成交（萬㎡）總額（億元）月均成交均價（元/㎡）10月13211月1224月2100000012月3437943供應（萬㎡）成交（萬㎡）總額（億元）月均成交均價（元/㎡）10月13211月1224月2329月2215月1223月1336月2222月0328月0117月0221月83282928239836981097659779976958465818081527706987654321微觀8466831782788095084068466831782788095079007672250790076726628200559251601501005016年16年5777435592供應（萬㎡）成交（萬㎡）總額（億元）均價（元/㎡）15年314322516017年889965662824年223024809521年137156132846620年145134111827822年718671831723年595647840619年10311389790018年21013410376729000800070006000500040003000200010000備注：數(shù)據(jù)截止2024年12月31日，范圍克而瑞商品住宅區(qū)域分析區(qū)域分析u市場低位，各板塊成交均不同程度下滑：2024年南安僅成交30萬㎡，各板塊均下滑13%-58%不等。其中市區(qū)成交12萬㎡位居榜首，占比41%，南安建發(fā)璞云、美的智慧城、南安華創(chuàng)和璟園成交為主。南安鄉(xiāng)鎮(zhèn)以多板塊聚集，成交9萬㎡位列其次，占比31%，以源昌銀河天悅、坤發(fā)香檳城成交為主，但整體各鄉(xiāng)鎮(zhèn)成交不足萬方。其次為官水石，成交6萬方，占比21%，以明發(fā)商業(yè)城、官橋建發(fā)和璽為主。各板塊24年成交容量占比20-24南安各板塊商品住宅供銷價走勢南安鄉(xiāng)鎮(zhèn)31%豐霞7%官水石21%南安市區(qū)41%8070605040302000微觀322819676100149871——一8344249023938794127132869147085726476275656595759146041633820年20年21年24年20年21年22年75各板塊24年成交容量占比20-24南安各板塊商品住宅供銷價走勢南安鄉(xiāng)鎮(zhèn)31%豐霞7%官水石21%南安市區(qū)41%8070605040302000微觀322819676100149871——一8344249023938794127132869147085726476275656595759146041633820年20年21年24年20年21年22年75726423年24年22年23年342234239023938721年24年20年21年22年23年石53442016465823159676100149871929422年23年鄉(xiāng)鎮(zhèn)23155914604124年685783222156564962821438235957670850683446691402713237627963389412成交量：環(huán)比-48%環(huán)比-58%環(huán)比-40%環(huán)比-13%備注：數(shù)據(jù)截止2024年12月31日，范圍克而瑞商品住宅住宅成交結(jié)構(gòu)住宅成交結(jié)構(gòu)成交集中110-120㎡&60-100萬，其次為90-100㎡&60-80萬u市場上剛需剛改客戶為主，總價承價低：集中在110-140㎡之間，其中110-120占比最多，占比25%，以源昌銀河天悅、明發(fā)商業(yè)城、保利源昌百宏朗閱貢獻為主。此次為90-100㎡，主力總價為60-80萬占比最表：2024年南安商品住宅面積段與總價段交叉分析面積段/總價段60萬元以下60-80萬元80-100萬元100-120萬元120-150萬元150-180萬元180-200萬元200-230萬元230-250萬元250萬元以上合計90㎡以下15840581923010%90-100㎡47180602931613%100-110㎡2410954518124710%110-120㎡152512534910458225%120-130㎡11381374425225711%130-140㎡143465541074428212%140-150㎡255540134214111647%150-160㎡2887251%160-180㎡31349824131014%180㎡以上116557232323661607%匯總27466964429023668524024672364/12%28%27%12%10%3%2%2%1%3%備注：數(shù)據(jù)截止2024年12月31日；口徑為普通住宅,別墅市場預判市場預判預計2025年成交量延續(xù)量價齊跌態(tài)勢，主要在于：25年25年PART02土拍地圖&明細|樓市排名附件1：2024年泉州五區(qū)土地出讓分布圖洛2023-6號3421（0%）鯉2023-10號8165（0%）17000（改善22000）豐2023-8號5674（0%）鯉2023-8號18.27萬㎡6240（0%）17000豐2024-19號12136（0%）23800（改善29900）豐2024-3號16.81萬㎡12680（0%）22800（改善29900）豐2023-7號15.97萬㎡13149（0%）精裝33800售罄在售待售售罄在售待售豐2022-11-1號華潤城建悅府，城建&14.37萬㎡11007（0%）23000u項目成交面積：TOP3為城建水墨觀海、清源瑧悅、保利天瓚憑借板塊稀缺性及產(chǎn)品設計等優(yōu)勢表現(xiàn)亮眼，分別市占18%、12%，11%。top3市占42%，top10市占87%，業(yè)績高度集中，項目主要集中在豐澤區(qū)東海和城東板塊。u房企成交金額：TOP10市占81%，TOP3市占60%，頭部房企進一步集中。城建憑借水墨觀海和悅府躍升榜首，市占23%。保利、國貿(mào)雙表：五區(qū)2024年商品住宅成交面積排行榜排行名稱板塊成交面成交套數(shù)成交均價成交金額9.0618%6732030426.1112%5091955535.7611%2642753845.0910%4101594854.8610%3911799164.018%2902196777%2142251785%10418426949121756表：五區(qū)2024年各房企商品住宅成交金額排行榜名稱成交金額成交面積22.7923%11.12802220.4621%508316.1216%65945.315%17654.034%10964%16773%13782%9191%351%84備注：保利和潤研究院海西分院整理，數(shù)據(jù)范圍：泉州五區(qū)，截止2024年12月31日數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)口徑：普通住宅,別墅，權(quán)益排行附件3：2024年晉江土地出讓明細表地塊編號公告時間成交時間板塊土地用途土地面積(㎡)容積率總建面積出讓底價成交總價溢價率房企性質(zhì)晉江市P2023-35號2024/4/82024/4/30安海純住宅11724228255363700流拍晉江市P2024-32號2024/7/222024/8/15英林純住宅1116624565210021008550%洪肇設晉江市P2024-17號2024/8/302024/9/24青陽純住宅21563571428250825014440%福建育才投資晉江市P2023—17號2024/9/202024/10/11羅山純住宅7606598884406004060041060%晉江新絲路文旅實業(yè)晉江市P2023-12號2024/10/172024/11/8晉東純住宅52561893544300055000615528%泉州市開源置業(yè)晉江市P2022-13號2024/11/32024/11/26羅山商住83253149855540005400036030%晉江茂新置業(yè)晉江市P2024-51號20