恒益老年地產(chǎn)可行性研究報告

2025/1/19中國·云南·騰沖恒益集團市場運營中心研發(fā)設計部2013-12-31匯聚世界精彩，超越所有想象GATHERTHEWORLDWONDERS,BEYONDALLEXPECTATIONS恒益老年地產(chǎn)可行性研究報告研發(fā)設計部2014.4》》前言

1、人口老齡化問題研究

2、國外老年住宅分析

3、國內(nèi)老年住宅案列分析

4、本案項目優(yōu)勢前言1，養(yǎng)老旅游地產(chǎn)的概念養(yǎng)老旅游地產(chǎn)是老年化商品經(jīng)濟時代特有的概念。它詮釋了養(yǎng)老這一社會主題和地產(chǎn)這一商業(yè)主題。正是全社會性質(zhì)的老年人口過多和經(jīng)濟發(fā)展水平較高，才使得這一特殊的產(chǎn)業(yè)誕生，并且隨著老年人口的進一步增加和經(jīng)濟水平的進一步發(fā)展，越來越成為人們關(guān)注的焦點。因此，在發(fā)達資本主義國家，養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)由于其發(fā)達的分工體系早在上個世紀六十年代就開始走上歷史舞臺。在美國，養(yǎng)老地產(chǎn)一般稱作為老年住宅。2，老年住宅產(chǎn)業(yè)化老年住宅產(chǎn)業(yè)化是后現(xiàn)代經(jīng)濟的主要增長點，也是后現(xiàn)代文明的重要標志?；仡櫧覀兙筒浑y發(fā)現(xiàn)老年產(chǎn)業(yè)誕生、發(fā)展的線索。上個世紀是人類社會篇章中最為壯觀也最為精彩的一章。人類先后經(jīng)歷兩次世界大戰(zhàn)，倒是人口波動加劇，進而使得每一階段的人口比例失調(diào)，這是老齡化產(chǎn)生的一個重要原因。二次大戰(zhàn)結(jié)束，人類社會進入了一個飛躍式的發(fā)展階段，各種先進的技術(shù)被廣泛應用，人類生活水平顯著提高，人們的壽命也因此而增加。老年人口的增加反過來作用老年產(chǎn)業(yè)，一大批與老年群體相關(guān)的產(chǎn)業(yè)相繼誕生，如醫(yī)藥，老年保健、護理以及我們著重研究的老年住宅產(chǎn)業(yè)。除了絕大多數(shù)老年人采取住在自己的住宅中居家養(yǎng)老外，還有一部分老年人住在老年住宅中養(yǎng)老。為此，世界各國（含我國）的城市都根據(jù)自己的經(jīng)濟實力和實際需要，建設和發(fā)展一批專門供老年人居住的老年住宅。概括起來，各城市的老年住宅主要有以下幾種形：前言2.1、老年公寓強制性行業(yè)標準《老年人建筑設計規(guī)范》JGJ122-99第條，將老年公寓定義為專供老年人集中居住，符合老年體能心態(tài)特征的公寓式老年住宅，具備餐飲、清潔衛(wèi)生、文化娛樂、醫(yī)療保健服務體系，是綜合管理的住宅類型。筆者認為該定義應該加上“由專門機構(gòu)按照市場原則開發(fā)和經(jīng)營的內(nèi)涵。一般的情況是，在住宅小區(qū)內(nèi)，專門規(guī)劃出一兩幢樓，按照適于老年人居住的要求來進行設計和建設，稱為老年公寓。這種公寓主要按老兩口住在一起來設計的，因而一室一廳一廚一衛(wèi)的一室戶占有一定比重，又考慮老人有時要與親人住在一起或雇褓姆等需要，因而二室戶仍然占有主體地位。在我國，限于經(jīng)濟條件，三室戶較少。老年公寓除了在建設方面要滿足老年人居住的需要外，還在老年人的生活服務、醫(yī)療服務以及娛樂交往等各方面，都有妥善的安排。這種公寓，可以出售，也可以出租。老人住入老年公寓，雖然住房面積一般會比原來自已的住房要小一些，但仍是一家一戶，可以保證老年人的私密性、獨立性和領(lǐng)域，既能保持家庭的溫情，又加上公寓對老年人周到的照顧和服務，必會受到不少老年人的歡迎。老年公寓是多種專業(yè)化經(jīng)營項目的綜合體，其管理與經(jīng)營更加強調(diào)服務的質(zhì)量。主要特征有：1），在時間特征上，老年公寓的入住群體入住時間較長。它不同于托老所的流動性。暫時性。雖然老年人入住老年公寓的時間長短，由他們根據(jù)需要自愿決定，但多數(shù)入住老人相對穩(wěn)定，居住時間比較長。2），在經(jīng)濟特征上，老年公寓形成投入產(chǎn)出的良性循環(huán)。敬老院、福利院是以國家、集體供養(yǎng)為主，屬福利救濟型，而老年公寓是以個人繳費為主，絕大多數(shù)老年人要用自己的退休金、子女的贍養(yǎng)費或其他經(jīng)濟收入，交付老年公寓的各項費用。老年公寓已經(jīng)呈現(xiàn)了不同的檔次，以滿足不同經(jīng)濟負擔能力的老年人的需要。3），在社會特征上，老年公寓實行同吃同住、同活動的群居生活方式。4），在服務特征上，老年公寓有較為完善、配套、系統(tǒng)的生活、娛樂、保健、醫(yī)療等服務。5），在產(chǎn)權(quán)特征上，老年公寓的經(jīng)營管理機構(gòu)可以擁有所有權(quán)，也可以只具有使用權(quán)，入住的老人則是租賃的形式。6），在開發(fā)特征上，要根據(jù)老年人的生理特征和生活需要，提供無障礙的居住環(huán)境。前言2.3普通型養(yǎng)老院有的老年人老伴去世，自己年老體衰，身邊又無親人，較多的愿意或者被“社會工作”動員住進養(yǎng)老院。因此，國內(nèi)外住養(yǎng)老院的，主要是單身老人。在改革開放前，我國各地就辦有一定數(shù)量的養(yǎng)老院。改革開放以后，養(yǎng)老院的數(shù)量又有新的發(fā)展。據(jù)不完全統(tǒng)計，截止2004年末，城市有養(yǎng)老院或敬老院4500多個，農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)有敬老院37000多個。總的說來，一是數(shù)量少，二是水平低。例如，許多養(yǎng)老院是三、四個老人合住一間房，有的甚至六個老人合住一間房。目前我國城市的居住水平已經(jīng)顯著提高，老年人一般都有一套自已的住房，他們都有自已的私密，都有不同的生活習慣，特別是不同的起居習慣，要讓幾個老人合住一間房，很多老人就不愿意去住。據(jù)出國調(diào)查資料顯示，美國和英國的養(yǎng)老院，都是一個老人住一套一居室，包括一間臥室、一間客廳、一廚、一衛(wèi)。相比之下，差距甚大。除了住房這個硬件條件差外，還有軟件條件，諸如生活服務、醫(yī)療服務以及伙食水平，我國的養(yǎng)老院大多處于較低的檔次。因此，今后我國的養(yǎng)老院建設，不僅要穩(wěn)步地、適度地增加數(shù)量，而且更要注意提高水平。也就是要從硬件條件和軟件條件兩個方面努力提高養(yǎng)老院的水平，使老人們在養(yǎng)老院里住得好，生活得舒適，使許多老年人愿意住養(yǎng)老院。前言2.4醫(yī)護型養(yǎng)老院在西方國家，醫(yī)護型養(yǎng)老院雖然也叫養(yǎng)老院，但卻與醫(yī)院比較類似，這種養(yǎng)老院已經(jīng)有了一定數(shù)量。有些老年人，因患了某些生活不能自理的病，例如癱瘓在床等，就可以申請住醫(yī)護型養(yǎng)老院。這種養(yǎng)老院，多為每個老人住一間類似旅館的房間，即臥室與衛(wèi)生間在一起。因為這些老人一天到晚躺在床上不能行動，一般不需要帶有客廳和廚房。養(yǎng)老院對這些老人進行24小時的醫(yī)護，包括診斷、治療、吃藥、打針、穿衣、吃飯、大小便、洗臉、洗澡直至睡覺翻身(有的病人自己無力翻身)，都由醫(yī)護人員進行護理。住這種養(yǎng)老院與住醫(yī)院進行特護差不多，但費用比醫(yī)院特護便宜得多。在我國，目前還沒有專門的醫(yī)護型養(yǎng)老院。但在有的養(yǎng)老院（敬老院）中，拿出幾間房照顧生活不能自理的老人，進行24小時的醫(yī)護，使這個養(yǎng)老院也兼有醫(yī)護型養(yǎng)老院的職能。世界各國城市眾多，情況各異。以上4種老年住宅，只是概括出的有代表性的形式。由于有的形式目前還處于萌芽狀態(tài)，因而適當?shù)亟榻B了一些西方國家的老年住宅形式。由于我國各城市存在著較大的差異，應該允許各個城市的專門老年住宅的形式多種多樣，有的老年公寓還可能兼有以上兩種或三種專門老年住宅的功能。前言一、人口老齡化問題全球人口老齡化問題全球進入人口老齡化的國家和地區(qū)已達到72個1999年全球老年人口已達到5.93億全球80歲以上高齡老人占世界老年人口總數(shù)的11%。世界百歲老人約14.5萬備注：進入老齡社會的標準標準是：0-14歲的少年在總?cè)丝谥猩儆?0%；65歲及以上的老年人口大于7%或60歲以上人口大于10%；中位年齡人口大于30歲。中國老齡化趨勢

未來十年內(nèi)，城鎮(zhèn)仍然是兩頭小中間大的良好人口結(jié)構(gòu)

往后，人口結(jié)構(gòu)中的40歲以上人口比例逐漸增加中國老齡化社會五大特點：

我國老年人口的絕對數(shù)量大。我國老齡人口絕對值為世界之冠，占世界老齡人口總數(shù)的１／５。到２０５０年，我國老年人口總量將超過４億。高齡化趨勢顯著。隨著我國經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展和人民生活水平的提高，我國人均預期壽命大大延長。我國人口老齡化已經(jīng)表現(xiàn)出明顯的高齡化趨勢。“未富先老”。發(fā)達國家在進入老齡化社會時，人均國民生產(chǎn)總值基本上在５０００美元至１萬美元，目前平均達到２萬美元左右。而我國在進入老齡化社會時，人均國民生產(chǎn)總值尚不足１０００美元?！翱粘病崩先耍椽毦永先撕蛢H與配偶居住在一起的老年人）迅速增加。關(guān)于老年人居住情況調(diào)查結(jié)果顯示，“三代同堂”式的傳統(tǒng)家庭越來越少，“四二一”的人口結(jié)構(gòu)（一對夫婦同時贍養(yǎng)４個老人和１個小孩）愈加明顯。隨著城市化的發(fā)展和人民生活方式的變化，空巢老人的比例還將進一步增加。城鄉(xiāng)老齡人口差異被填平，農(nóng)村養(yǎng)老問題嚴重。農(nóng)村青年勞動力大量外出，導致家庭養(yǎng)老功能降低。人口流動已經(jīng)填補了城鄉(xiāng)在老齡化程度上的差異：鄉(xiāng)村年齡在65歲及以上人口的比例達到8.1%，已經(jīng)高于鎮(zhèn)6.0%和城市6.7%的水平。二、國外老年住宅分析1、發(fā)達國家老年住宅的研究背景建立在“先富后老”基礎(chǔ)上的養(yǎng)老模式發(fā)達的生產(chǎn)力水平良好的社會保障體系從關(guān)注老年人的心理感受出發(fā)1、發(fā)達國家老年住宅的研究背景比較項西方型社會東方型社會傳統(tǒng)家庭觀社會風尚是獨立自主，互不拖累社會公德應贍養(yǎng)老人，敬老愛幼主體家庭結(jié)構(gòu)親子分居小家庭為主體多代同堂大家庭為主體老年福利體制政府立法，社會保險政府立法，社會家庭共擔老年福利對策增強老人獨立生活能力增強家庭養(yǎng)老功能老年住宅形式低層獨立式住宅或公寓對層集合式住宅或公寓社區(qū)服務目標援護純老年家庭援護住宅養(yǎng)老環(huán)境老年居住福利設施滿足老人對居住環(huán)境多樣性需求開發(fā)社區(qū)服務網(wǎng)點，收養(yǎng)在宅養(yǎng)老有困難者2、發(fā)達國家老年住宅的范例——德國與家人同住的老人僅占老年家庭總數(shù)的1/4截止到2002年，60歲及以上的老年人口比重已占德國總?cè)丝诘?4%入住養(yǎng)老院的老年人以平均年齡為82歲的老年女性為主20世紀90年代德國倡導“照料護理式住宅”,并迅速發(fā)展為德國老年住房的主要模式。2、發(fā)達國家老年住宅的范例——美國60年代末美國進入老齡社會，截止到2002年，60歲及以上的老年人口比重已占美國總?cè)丝诘?6%。經(jīng)濟實力強，70年代中開始社會養(yǎng)老設施的興建和老年社區(qū)的開發(fā)。據(jù)統(tǒng)計，家人同居的老人很少，75％的老人擁有自己的住宅，因此只是到年齡高到生活無法自理時才進入社會養(yǎng)老設施。美國老年住房五種模式

獨立式住宅老年公寓（集合住宅）養(yǎng)老院護理院老年養(yǎng)生社區(qū)（綜合老年人住宅小區(qū)）2、發(fā)達國家老年住宅的范例——日本截止到2002年，60歲及以上的老年人口比重已占日本總?cè)丝诘?4%，日本是世界上人口老齡化速度最快的國家之一。目前，90％以上的老年住戶現(xiàn)有居住的住宅標準高于政府規(guī)定的日本最低居住水平，95.5％的老人在家中養(yǎng)老，4.2％的老人住在療養(yǎng)院和老人中心等老人福利設施中。日本雖有與子女同住的習慣，但近些年在逐步降低。日本老年住房三種模式在宅養(yǎng)老機構(gòu)養(yǎng)老“兩代居”3、結(jié)論在財富積累充分、社會保障體系健全的情況下，以政府通過政策引導為主的方式解決老年人的居住問題。企業(yè)需從建造以人為本的人居環(huán)境的層面上重視社區(qū)中的老年問題，并從專業(yè)上解決老年住宅實施中的技術(shù)問題。

把老年居住建筑的規(guī)劃納入居住區(qū)的規(guī)劃當中，是老年住宅的發(fā)展趨勢。日本、新加坡的老年建筑模式對中國的老年住宅規(guī)劃設計更具有借鑒意義。老年住宅設計不僅關(guān)注老年人的居住環(huán)境，同樣關(guān)注老年人的心理感受。老年住宅設計應注重周圍配套設施以及護理體系的完善。三、國內(nèi)老年住宅案例分析案列北京東方太陽城項目項目規(guī)模：總建筑面積80萬平方米，其中配套公建近5萬平方米。建筑類型：現(xiàn)代獨棟、水畔聯(lián)體別墅、中式四合院以及四層電梯公寓等。項目亮點：七個風格各異的小區(qū)，約16萬平方米人工湖和75萬平方米的景觀綠地。全社區(qū)無障礙設計，紅外無線安防、水源/地源熱泵等高科技智能產(chǎn)品應用于社區(qū)各項安全保障與服務設施。案列北京東方太陽城項目歐式風格，塑造田園式社區(qū)。建筑類型：聯(lián)體別墅、點式公寓、板式公寓和連廊式公寓四種。戶型面積：單元面積從70至230平米不等。配套設施：與中日友好醫(yī)院合作的醫(yī)療服務中心、郵政代辦中心、超市、餐廳等社區(qū)基礎(chǔ)配套已經(jīng)投入使用，設有乒乓球俱樂部、太極拳俱樂部、棋牌俱樂部、釣魚俱樂部。

案列北京東方太陽城項目聯(lián)排獨棟四合院歐式風格，創(chuàng)造和諧的生態(tài)社區(qū)。案列北京東方太陽城項目建筑類型：公寓、聯(lián)體別墅、獨棟別墅、四合院，公寓首層設私家花園。規(guī)劃特點：“萬畝森林，千坪庭院，獨棟別墅”的富春園獨棟別墅和四合院，有10萬株50年原生森林、75萬平米競技綠地。獨棟別墅設400—2400平米不等的超大私家花園，滿足領(lǐng)袖階層對私屬生活的珍視、對私密空間的原創(chuàng)動力。

案列北京東方太陽城項目案列北京東方太陽城項目專項調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前北京東方太陽城的主要業(yè)主是年齡在56歲以上的老年人，占現(xiàn)居住人口比例的80%，是適合生活、適合居住的老年住宅，是優(yōu)于養(yǎng)老院的養(yǎng)老產(chǎn)品。教育程度較高的職業(yè)明顯成為購房的主體，專業(yè)技術(shù)人員、科教文化從業(yè)者、黨政機關(guān)事業(yè)單位領(lǐng)導、大中型企業(yè)管理者占總居住人口的58.34%，這充分說明這四類客群是中國老年住宅消費的中堅力量。規(guī)劃設計方面：東方太陽城項目，以創(chuàng)新的規(guī)劃理念、豐富的產(chǎn)品線，完備的配套設施以及新技術(shù)的應用，取得了較好的市場口碑。市場運作方面：借鑒國外老年住宅的先進經(jīng)驗提出“第三養(yǎng)老模式”，即家庭養(yǎng)老與社會養(yǎng)老相結(jié)合，其運作思路：老年家庭買房的方式按揭或付清房款，一經(jīng)交付即可入?。婚_發(fā)商從次年起，逐年向業(yè)主回購部分產(chǎn)權(quán)，以解決老年家庭的養(yǎng)老金、醫(yī)療保健費。如果業(yè)主較早過世，而開發(fā)商還沒完全回購產(chǎn)權(quán)，子女可繼承住宅的部分產(chǎn)權(quán)；如果業(yè)主身體健康長壽，而開發(fā)商已經(jīng)全部購回了產(chǎn)權(quán)，開發(fā)商承諾無限期免費居住下去。案列北京東方太陽城項目四、項目優(yōu)勢分析1、區(qū)位優(yōu)勢西山東山高黎貢國際旅游城位于騰沖縣城東部。處于騰沖城市“一體兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略下的旅游重點區(qū)域（東山旅游發(fā)展片區(qū)）?？h城一期

項目地位于云南省保山市騰沖縣縣城以東，距離縣城中心約2公里左右。

騰沖縣位于中國云南省西部邊陲，隸屬于保山市管轄。其地理坐標為東經(jīng)98°05′—98°46′，北緯24°38′—25°52′，距省會昆明760千米，與緬甸接壤的國境線長達148.075公里，并擁有16個省級口岸和邊境通道，是中國大陸通向南亞最短的口岸，被稱為“中國極邊第一城”。借“國際大通道”建設契機，騰沖加快了交通基礎(chǔ)設施建設進度，提高旅游的可進入性。1.1.2交通區(qū)位打通國內(nèi)高端市場，成為通向南亞、東南亞的中轉(zhuǎn)站，成為國內(nèi)又一商務休閑度假目的地。騰沖駝峰機場已開通昆明、西雙版納、麗江、成都、重慶、北京等城市，未來將開通上海、西安、廣州、武漢等區(qū)域中心城市。騰沖駝峰機場正在申報國家口岸機場，到時將開通騰沖到東南亞各國航線。航空有效