《順豐產(chǎn)業(yè)園類REIT的發(fā)行過程案例探析》5500字

順豐產(chǎn)業(yè)園類REIT的發(fā)行過程案例分析綜述目錄TOC\o"1-2"\h\u46921.1順豐產(chǎn)業(yè)園類REIT概述 116151.1.1產(chǎn)品類型 169841.1.2發(fā)行基本情況 260301.1.3主要參與方 318841.2順豐產(chǎn)業(yè)園類REIT基礎(chǔ)資產(chǎn) 619191.2.1基礎(chǔ)資產(chǎn)簡介 6246031.2.2基礎(chǔ)資產(chǎn)價值狀況 9133511.3順豐產(chǎn)業(yè)園類REIT構(gòu)建過程 1091101.3.1成立私募基金和SPV 10171581.3.2成立資產(chǎn)支持專項計劃 11189931.3.3股權(quán)置換，注入資產(chǎn) 12143791.3.4債務(wù)置換 1320441.1.5信用增級 14電商的快速發(fā)展拉動了物流的需求，為了確保物流的速度和穩(wěn)定，需要有足夠且合適的倉儲設(shè)施，而現(xiàn)代化的物流產(chǎn)業(yè)園正好滿足了這種需求。順豐控股響應(yīng)國家降杠桿的號召，根據(jù)自身的發(fā)展戰(zhàn)略，在2018年發(fā)行了首單物流地產(chǎn)倉儲式類REITs。本章主要介紹了順豐產(chǎn)業(yè)園類REIT發(fā)行的概況、基礎(chǔ)資產(chǎn)的情況和產(chǎn)品的成立步驟。1.1順豐產(chǎn)業(yè)園類REIT概述1.1.1產(chǎn)品類型順豐此次發(fā)行的產(chǎn)品以資產(chǎn)專項計劃為載體，以私募的方式募集，屬于類REITs，故稱為“順豐產(chǎn)業(yè)園類REIT”。2015年7月，鵬華基金公司發(fā)行了公募基金——鵬華前海萬科REITs，這是中國探索公募REITs做出的積極試點，但公募REITs并沒有因此推廣開來，這導(dǎo)致其成為國內(nèi)至今首只也是唯一的一只公募REITs。與此同時，私募REITs卻發(fā)展迅速，發(fā)行規(guī)模不斷創(chuàng)新高，但此類產(chǎn)品和成熟市場的REITs存在部分核心差異，不算嚴(yán)格意義上的REITs，因此業(yè)內(nèi)將其稱為類REITs。它又可以歸類為倉儲物流領(lǐng)域的權(quán)益型類REITs。本產(chǎn)品的基礎(chǔ)資產(chǎn)是順豐旗下的集倉儲和辦公于一體的高端物流產(chǎn)業(yè)園，而且在產(chǎn)品成立后，產(chǎn)業(yè)園的所有權(quán)會從原始權(quán)益人手中轉(zhuǎn)移到了私募基金里，成功做到了資產(chǎn)的剝離。此外，有別于普通的類REITs，它具有儲架式結(jié)構(gòu)，發(fā)行更加靈活。儲架式發(fā)行源于美國，在發(fā)行得到監(jiān)管許可后，發(fā)行人可以將擬定的發(fā)行募集說明書“儲”于架上，在有效期內(nèi)按照市場行情或項目進(jìn)度擇機分批發(fā)行證券，相當(dāng)于“一次注冊，多次發(fā)行”，這給融資方提供了極大的靈活性。2018年12月，深交所發(fā)函同意順豐發(fā)行儲架式資產(chǎn)專項計劃，規(guī)模合計50億元，有效期2年。1.1.2發(fā)行基本情況2018年8月22日，順豐控股在董事會會議上審議同意其下屬全資子公司深圳市豐泰電商產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)管理有限公司以其持有的物流產(chǎn)業(yè)園為標(biāo)的資產(chǎn)設(shè)立資產(chǎn)支持專項計劃（以下簡稱“專項計劃”），并發(fā)行資產(chǎn)支持證券募集資金。同年12月，深圳證券交易所批復(fù)其發(fā)行儲架式專項計劃。截止2021年4月2號，順豐控股已成功發(fā)行了三次專項計劃，累計發(fā)行金額45.92億元。每期的資產(chǎn)支持證券都分成兩級，優(yōu)先級優(yōu)先獲得資產(chǎn)支持證券的預(yù)期收益/本金，預(yù)期收益率從4.8%-5.05%不等，剩余收益/本金再分配給權(quán)益級。順豐產(chǎn)業(yè)園類REIT的發(fā)行情況如表1.1所示。表1.1順豐產(chǎn)業(yè)園類REIT發(fā)行情況第N號專項計劃1號2號3號成立日期2018-12-112019-9-262020-11-17標(biāo)的資產(chǎn)上海豐預(yù)泰、無錫豐預(yù)泰深圳順航、義烏豐泰、淮安豐泰嘉興豐泰、寧波豐泰、無錫豐泰、鹽城豐泰、泉州豐泰發(fā)行期限3+3n+2（n=0,1,2,…）年，不高于物業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)年限40年，每三年延展運作一次3+3n+2（n=0,1,2,…）年，不高于物業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)年限優(yōu)先級預(yù)期年化收益率5.05%4.90%4.80%優(yōu)先級規(guī)模（億元）11.27.657.88權(quán)益級規(guī)模（億元）7.265.955.98合計（億元）18.4611.611.86增信措施運營收入差額補足、流動性支持掛牌交易所深圳證券交易所數(shù)據(jù)來源：順豐控股關(guān)于資產(chǎn)支持專項計劃的公告1.1.3主要參與方(1)計劃管理人華泰證券（上海）資產(chǎn)管理有限公司（以下簡稱“華泰資管”）擔(dān)任專項計劃的計劃管理人。截止2019年6月4日，成立于2014年的華泰資管（前身為華泰證券資產(chǎn)管理總部）注冊資本26億元整，法定代表人崔春。2020年第三季度，華泰資管私募資產(chǎn)管理月均規(guī)模超過5522億元，行業(yè)排行第4。在2019年，其經(jīng)辦的企業(yè)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)發(fā)行規(guī)模達(dá)到909億元，行業(yè)排名第2。(2)基金管理人深圳匯智聚信投資管理有限公司（以下簡稱“匯智投資”）擔(dān)任信盛順豐產(chǎn)業(yè)園一期、二期和三期私募投資基金的管理人，每年收取61.6萬元基金管理費作為管理私募投資基金的報酬。中信資本股權(quán)投資（天津）股份有限公司（以下簡稱“中信資本（天津）”）于2009年1月23日，以1億元注冊了匯智投資。中信資本（天津）是中信資本控股有限公司（以下簡稱“中信資本”）的全資子公司，因此匯智投資的失控人為中信資本。中信資本總部位于香港，核心業(yè)務(wù)包括私募股權(quán)投資、房地產(chǎn)基金、結(jié)構(gòu)融資、資產(chǎn)管理等，管理資金超過200億美元。順豐控股董事張懿宸在中信資本（天津）擔(dān)任董事長職務(wù)，因此匯智投資為順豐控股的關(guān)聯(lián)方。匯智投資2019年度的營業(yè)收入為人民幣20214.2萬元人民幣，凈利潤為人民幣7856.1萬元人民幣。截至2019年12月31日，凈資產(chǎn)為人民幣12211.35萬元人民幣。(3)發(fā)起人（原始權(quán)益人）深圳市豐泰電商產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)管理有限公司（下稱順豐豐泰）為專項計劃的發(fā)起人/原始權(quán)益人，公司成立于2013年04月16日，注冊資本58.6億元，主要經(jīng)營電商產(chǎn)業(yè)園。順豐豐泰致力于成為基于現(xiàn)代物流的產(chǎn)業(yè)園運營商，公司已布局51個城市，運營項目23個，在建和運營面積超過784萬㎡，服務(wù)客戶超過1500家，打造全國性產(chǎn)業(yè)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。順豐豐泰的產(chǎn)業(yè)園概況如表1.2所示。表1.2順豐豐泰的產(chǎn)業(yè)園概況順豐豐泰產(chǎn)業(yè)園總建筑面積（萬㎡）消費等級?？?.6丙二類/冷庫西安15丙二類南昌10.2丙二類拉薩4.8丙二類杭州11.5丙二類/冷庫貴陽12.3丙二類贛州9.2丙二類成都15.9丙二類無錫濱湖9.3丙二類重慶9.7丙二類/丙一類/冷庫南京14.5丙二類/冷庫鄭州18丙二類溫州6.7-佛山9-香港16-泉州5.4-淮安5.4戊類義烏10丙二類無錫碩放12.7丙二類馬鞍山18丙二類鹽城4.1丙二類合肥19.3-蕪湖6.5丙二類上海11.8-嘉興1.5丙二類南通6.8丙一類續(xù)表順豐豐泰產(chǎn)業(yè)園總建筑面積（萬㎡）消費等級天津19丙二類/冷庫長春14.5丙二類威海6丙二類長沙12丙二類/冷庫武漢22丙二類/冷庫數(shù)據(jù)來源：順豐豐泰產(chǎn)業(yè)園官網(wǎng)順豐控股持有深圳順豐泰森控股（集團(tuán)）有限公司（下稱順豐泰森）100%的股權(quán)，而順豐豐泰是順豐泰森的全資子公司，因此穿透下來順豐控股是順豐豐泰的全資控股股東。順豐于1993年成立，2016年在A股上市，2017年更名為順豐控股（002352）。順豐控股是國內(nèi)領(lǐng)先的綜合物流服務(wù)商，2020年公司實現(xiàn)營收1539.87億元，凈利潤71.26億元，加權(quán)平均ROE為15.2%。截止2020年末，公司總資產(chǎn)1111.60億元，凈資產(chǎn)564.43億元。順豐控股的股權(quán)結(jié)構(gòu)簡圖如圖1.1所示。100%控股100%100%控股100%控股圖1.1順豐控股的股權(quán)結(jié)構(gòu)簡圖(4)托管人招商銀行股份有限公司上海分行（以下簡稱“招商銀行”）擔(dān)任專項計劃的托管人。由香港招商局集團(tuán)有限公司于1987年4月創(chuàng)辦的招商銀行，是中國第一家完全由企業(yè)法人持股的股份制商業(yè)銀行，2002年4月成功在境內(nèi)上市。至2020年末，招商銀行總資產(chǎn)規(guī)模達(dá)8.36萬億元，全年營業(yè)收入2904.82億元，ROA、ROE分別為1.23%和15.73%，保持行業(yè)領(lǐng)先；不良貸款率1.07%，連續(xù)四年下降，資產(chǎn)質(zhì)量保持優(yōu)良；撥備覆蓋率達(dá)437.68%，風(fēng)險抵補能力持續(xù)強化。(5)增信方深圳順豐泰森控股（集團(tuán)）有限公司為本次的資產(chǎn)支持專項計劃提供流動性支持、擔(dān)保，增強本計劃的信用度，提高投資者的信心。順豐泰森成立于2008年8月15日，注冊資本20.1億元，法定代表人王衛(wèi)，順豐控股持有順豐泰森100%的股權(quán)。1.2順豐產(chǎn)業(yè)園類REIT基礎(chǔ)資產(chǎn)1.2.1基礎(chǔ)資產(chǎn)簡介在“華泰佳越-順豐產(chǎn)業(yè)園一期第1號資產(chǎn)支持專項計劃”中，交易標(biāo)的為上海豐預(yù)泰和無錫豐預(yù)泰100%的股權(quán)，之所以采用股權(quán)交易主要是為了規(guī)避房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓帶來的高稅收，穿透下來其底層基礎(chǔ)資產(chǎn)為兩家公司分別持有的上海青浦產(chǎn)業(yè)園、無錫碩放產(chǎn)業(yè)園。第1號資產(chǎn)支持專項計劃的基礎(chǔ)資產(chǎn)基本情況如表1.3所示。表1.3第1號資產(chǎn)支持專項計劃的基礎(chǔ)資產(chǎn)基本情況上海豐預(yù)泰無錫豐預(yù)泰注冊資本20000萬5500萬成立時間2016-4-252017-8-8住所上海市青浦區(qū)華新鎮(zhèn)華南路333、555號3幢201室無錫市新吳區(qū)華友三路8號主營業(yè)務(wù)物業(yè)管理、自有房屋租賃等物業(yè)管理、自有房屋租賃等股東順豐豐泰續(xù)表上海豐預(yù)泰無錫豐預(yù)泰主要資產(chǎn)上海青浦產(chǎn)業(yè)園物業(yè)：上海市青浦區(qū)華新鎮(zhèn)華南路333、555號1幢－8幢房屋無錫碩放產(chǎn)業(yè)園物業(yè)：江蘇省無錫市新吳區(qū)華友三路8號房屋產(chǎn)業(yè)園建筑面積（萬㎡）14.324.73數(shù)據(jù)來源：順豐控股公告在“華泰佳越-順豐產(chǎn)業(yè)園一期第2號資產(chǎn)支持專項計劃”中，交易標(biāo)的為深圳順航、義烏豐泰、淮安豐泰100%的股權(quán)，穿透下來其底層基礎(chǔ)資產(chǎn)為順豐華南轉(zhuǎn)運中心、順豐義烏電商產(chǎn)業(yè)園、淮安順豐豐泰產(chǎn)業(yè)園。第2號資產(chǎn)支持專項計劃的基礎(chǔ)資產(chǎn)基本情況如表1.4所示。表1.4第2號資產(chǎn)支持專項計劃的基礎(chǔ)資產(chǎn)基本情況深圳順航義烏豐泰淮安豐泰注冊資本5100萬5500萬8000萬成立時間2016-4-112014-1-162014-3-7地址深圳市寶安區(qū)福永街道國際機場航站四路1111號浙江省義烏市城西街道龍海路801號淮安市清河區(qū)深圳東路16號主營業(yè)務(wù)航空基礎(chǔ)設(shè)施投資和管理、物業(yè)、設(shè)備租賃等物業(yè)管理、自有房屋租賃等物業(yè)管理、自有房屋租賃等股東順豐豐泰持有深圳順航、義烏豐泰和淮安豐泰的100%股權(quán)主要資產(chǎn)順豐華南（深圳）轉(zhuǎn)運中心順豐義烏電商產(chǎn)業(yè)園淮安順豐豐泰產(chǎn)業(yè)園主要資產(chǎn)建筑面積（萬㎡）1.2165.4數(shù)據(jù)來源：順豐控股公告在“華泰佳越-順豐產(chǎn)業(yè)園一期第3號資產(chǎn)支持專項計劃”中，交易標(biāo)的為嘉興豐泰、寧波豐泰、無錫豐泰、鹽城豐泰、泉州豐泰100%的股權(quán)，穿透下來其底層基礎(chǔ)資產(chǎn)為嘉興豐泰電商產(chǎn)業(yè)園、寧波豐泰電商產(chǎn)業(yè)園、無錫濱海豐泰產(chǎn)業(yè)園、鹽城豐泰產(chǎn)業(yè)園、泉州豐泰產(chǎn)業(yè)園。第3號資產(chǎn)支持專項計劃的基礎(chǔ)資產(chǎn)基本情況如表1.5所示。表1.5第3號資產(chǎn)支持專項計劃的基礎(chǔ)資產(chǎn)基本情況嘉興豐泰寧波豐泰無錫豐泰鹽城豐泰泉州豐泰注冊資本6000萬6700萬25000萬7000萬7100萬成立時間2014-2-282014-3-72014-5-82015-8-252017-9-4地址嘉興市華玉路1598號浙江省寧波市海曙區(qū)鄞縣大道古林段288號無錫市新吳區(qū)南開路110，112鹽城市鹽都區(qū)新204國道東、鹽瀆路北物聯(lián)大廈301室（B）福建省泉州市晉江市磁灶鎮(zhèn)中國包裝印刷產(chǎn)業(yè)（晉江）基地永昇路12號主營業(yè)務(wù)電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園管理、倉儲物流服務(wù)、自由房屋租賃等電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園管理、物業(yè)管理、自由房屋租賃等電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園管理、自由房屋租賃等電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園管理、自由房屋租賃等電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園管理、自由房屋租賃等股東順豐豐泰持有深圳順航、義烏豐泰和淮安豐泰的100%股權(quán)主要資產(chǎn)嘉興豐泰電商產(chǎn)業(yè)園寧波豐泰電商產(chǎn)業(yè)園無錫濱海豐泰產(chǎn)業(yè)園鹽城豐泰產(chǎn)業(yè)園泉州豐泰產(chǎn)業(yè)園建筑面積（萬㎡）1.5-9.34.15.4數(shù)據(jù)來源：順豐控股公告1.2.2基礎(chǔ)資產(chǎn)價值狀況表1.6描述了順豐產(chǎn)業(yè)園類REIT基礎(chǔ)資產(chǎn)價值狀況。順豐產(chǎn)業(yè)園類REIT的基礎(chǔ)資產(chǎn)評估價值為29.6億元，評估價值前三名的基礎(chǔ)資產(chǎn)分別為上海豐預(yù)泰（93609.39萬元）、深圳順航（64838.24）、無錫豐泰（34156.17），前三大資產(chǎn)占比超過65%。表1.6順豐產(chǎn)業(yè)園類REIT基礎(chǔ)資產(chǎn)價值狀況（萬元）上海豐預(yù)泰無錫豐預(yù)泰2017年2018上半年2017年2018上半年總資產(chǎn)80119.0380427.5422805.8920897.68總負(fù)債59752.3559977.9614602.0512487.53凈資產(chǎn)20366.6820449.588201.848410.15營業(yè)收入4484.32640.47609.45930.77營業(yè)利潤508.17108.56-24.55287.65凈利潤449.8282.9-19.88206.12CFO凈額2351.262901.36594.68438.71評估價（2018/5/31)93609.3920071.91續(xù)表深圳順航義烏豐泰淮安豐泰2018年2018年2018年總資產(chǎn)41644.8529221.529934.08總負(fù)債23121.1723489.173282.85凈資產(chǎn)18521.68572.356651.23營業(yè)收入3801.672979.98815.59營業(yè)利潤466.04637.03-14.82凈利潤349.32522.437.63CFO凈額2879.821341.15712.25評估價（2019/5/31)64838.2424902.838621.06續(xù)表嘉興豐泰寧波豐泰無錫豐泰鹽城豐泰泉州豐泰2019年2019年2019年2019年2019年總資產(chǎn)14491.3216628.5335557.2117337.5221105.57總負(fù)債791.949332.1325779.839708.4313711.42凈資產(chǎn)13699.387296.49777.387629.097394.14營業(yè)收入1359.71717.421407.061384.512561.02營業(yè)利潤380.53889.85601.65445.28621.06凈利潤377.3670.98450.36337.40484.78CFO凈額759.071061.531545.651224.511480.63評估價2020/6/308926.4912482.7834156.179021.7919316.13數(shù)據(jù)來源：根據(jù)順豐控股發(fā)布的相關(guān)公告整理而成1.3順豐產(chǎn)業(yè)園類REIT構(gòu)建過程1.3.1成立私募基金和SPV匯智投資作為基金管理人成立“信盛順豐產(chǎn)業(yè)園一期私募投資基金”，預(yù)計發(fā)行規(guī)模不超過20億份，華泰證券作為基金的托管人，順豐豐泰認(rèn)購所有的基金份額，分兩期繳納，首期實繳200萬元。私募基金在收到200萬元后，分別以100萬的注冊資本設(shè)立兩家特殊目的主體（SPV）：順豐順澤、順豐順泰。這兩家SPV又分別拿出100萬元成立兩家過渡主體，順豐順澤設(shè)立深圳意豐、順豐順泰設(shè)立深圳順鎧。成立私募基金和SPV的流程如圖1.2所示。④新設(shè)④新設(shè)③新設(shè)③新設(shè)②認(rèn)購全部份額①托管①成立順豐豐泰④新設(shè)④新設(shè)③新設(shè)③新設(shè)②認(rèn)購全部份額①托管①成立順豐豐泰信盛私募基金一期SPV1（深圳順澤）SPV2（深圳順泰）過渡主體1（深圳意豐）過渡主體2（深圳順鎧）基金管理人（匯智投資）基金托管人（華泰證券）圖1.2成立私募基金和SPV的流程1.3.2成立資產(chǎn)支持專項計劃華泰資管作為資產(chǎn)支持專項計劃的管理人，以私募基金的全部份額為標(biāo)的資產(chǎn)發(fā)行資產(chǎn)支持證券，并在深圳證券交易所掛牌轉(zhuǎn)讓交易。最終該計劃成功募集到18.46億元，優(yōu)先級11.2億元，權(quán)益級7.26億元（其中順豐豐泰認(rèn)購1.38億元）。同時，華泰資管與順豐豐泰、匯智投資以及華泰證券簽署《信盛順豐產(chǎn)業(yè)園一期私募投資基金份額轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，順豐豐泰將其全部基金份額184600萬份（包括實繳的200萬份的基金份額）轉(zhuǎn)讓給計劃管理人—華泰資管（代表專項計劃的利益），并且華泰資管在專項計劃成立日支付對價200萬元，最終華泰資管代表計劃成為基金份額的持有人，享有私募基金投資收益，另外招商銀行擔(dān)任專項計劃的托管人。成立資產(chǎn)支持專項計劃如圖1.3所示。①發(fā)行①托管②轉(zhuǎn)讓全部基金份額順豐豐泰①發(fā)行①托管②轉(zhuǎn)讓全部基金份額順豐豐泰資產(chǎn)支持證券計劃管理人（華泰資管）計劃托管人（招商銀行）權(quán)益級（7.26億）優(yōu)先級（11.2億）信盛私募基金一期圖1.3成立資產(chǎn)支持專項計劃流程1.3.3股權(quán)置換，注入資產(chǎn)股權(quán)置換前，順豐豐泰全資控股上海豐預(yù)泰（交易定價9.1億元）和無錫豐預(yù)泰（交易定價1.95億元），信盛基金通過兩個SPV全資控股兩個過渡主體，分別是深圳意豐（實繳100萬）、深圳順凱（實繳100萬）。置換的公司股權(quán)估值相差懸殊，因此信盛基金在進(jìn)行股權(quán)置換前要給兩個過渡主體注資，讓深圳意豐的估值達(dá)到9.1億元、讓深圳順