大型商業(yè)建筑設(shè)計(jì)

大型商業(yè)建筑設(shè)計(jì)原則時(shí)”是指商家對(duì)投資時(shí)機(jī)的把握以及在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的時(shí)令性的把握；“人和”是商品在管理上的技巧，包括服務(wù)態(tài)度、促銷(xiāo)手段、廣告宣傳等方面。而“地利”也是一個(gè)非常重要的因素，屬于建筑策劃的范疇。店址選擇適當(dāng)，占有“地利”之勢(shì)，廣泛吸收消費(fèi)者促進(jìn)銷(xiāo)售，實(shí)現(xiàn)更好的經(jīng)濟(jì)效益。城市商業(yè)活動(dòng)是以追求最高利潤(rùn)為目的的，這是商業(yè)設(shè)計(jì)選址與布局的經(jīng)濟(jì)原則。同時(shí)，顧客是商業(yè)活動(dòng)過(guò)程中不可缺少的重要組成部分，因此，建筑之布局與城市人口分布形態(tài)密切相關(guān)。城市商業(yè)中心的形成和發(fā)展是城市、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和科技等領(lǐng)域綜合作用的產(chǎn)物，按其相互作用的規(guī)模和范圍的層次來(lái)分，可分為宏觀的社會(huì)經(jīng)濟(jì)影響，中觀的空間區(qū)位條件和微觀的空間模式三個(gè)不同的層次。商業(yè)設(shè)施選址的意義就在于它是一項(xiàng)長(zhǎng)期性的投資，直接關(guān)系企業(yè)經(jīng)營(yíng)的戰(zhàn)略決策，是零售企業(yè)貫徹以消費(fèi)者為中心觀點(diǎn)的重要體現(xiàn)，是影響企業(yè)效益的一個(gè)決定性因素，同時(shí)也是制定企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和經(jīng)營(yíng)策略的重要依據(jù)。商業(yè)設(shè)施的選址應(yīng)該考慮以下因素：(1)客流規(guī)律；(2)交通狀況；(3)商業(yè)環(huán)境；(4)地形特點(diǎn)；(5)符合城市規(guī)劃要求。1、客流規(guī)劃是選擇店址的最重要的因素商業(yè)中心是消費(fèi)中心，從經(jīng)濟(jì)效益上講，商業(yè)中心必須滿足整個(gè)城市消費(fèi)市場(chǎng)的要求，爭(zhēng)取盡可能多的顧客；從成本效益上講，要爭(zhēng)取最大的聚集效益，要求最大限度地利利城市的各種基礎(chǔ)設(shè)施。所以，城市人口分布的空間形態(tài)是商業(yè)中心形成發(fā)展的重要制約因素。(1)相同客流規(guī)模的不同地區(qū)，因客充的目的、速度、時(shí)間不同，對(duì)選址條件有不同差別。在商業(yè)集中的繁華地區(qū)客流目的一般是以購(gòu)買(mǎi)商品為主流，或是與購(gòu)買(mǎi)商品有聯(lián)系的觀光瀏覽，為以后購(gòu)買(mǎi)作準(zhǔn)備，這類(lèi)地區(qū)的客流特點(diǎn)一般是速度緩慢，停留時(shí)間較長(zhǎng)，流動(dòng)時(shí)間相對(duì)分散。有些時(shí)候，除了人口的密度因素之外，人口的職業(yè)分布、收入狀況、年齡也是影響購(gòu)買(mǎi)能力、購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣的主要因素，必須加以考慮。前者可以作為商業(yè)規(guī)模的主要參考指標(biāo)，后者則除影響規(guī)模之外，還決定了商業(yè)的特色和內(nèi)容。(2)選擇店址需要調(diào)查分析街道兩側(cè)的客流量規(guī)模，選擇客流較多的街道(3)選擇店址要分析街道特點(diǎn)與客流規(guī)模的關(guān)系，街道交叉路口客流最多，是選址的最好位置。(4)對(duì)于大型的購(gòu)物中心和商業(yè)街，除了被動(dòng)適應(yīng)客流規(guī)律之外，還可以在原有路網(wǎng)基礎(chǔ)上加以改善開(kāi)發(fā)，選擇有開(kāi)發(fā)前景的區(qū)域，開(kāi)辟新的道路交通系統(tǒng)，主動(dòng)地引導(dǎo)客流，制造客流，進(jìn)而創(chuàng)造新的商業(yè)環(huán)境。2、交通狀況城市道路交通是聯(lián)系顧客與商業(yè)設(shè)施的載體。因此，它是制約商業(yè)聚集與選址的又一個(gè)重要因素。商業(yè)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)原則要求有盡可能大的吸引范圍，保證盡可能多的顧客方便地到達(dá)商店。因此商業(yè)設(shè)施的選址必須是交通可達(dá)性最佳的地點(diǎn)。在商業(yè)的追求最大貨物銷(xiāo)售范圍的原則下，選址應(yīng)使交通費(fèi)用達(dá)到最小。所以商業(yè)中心交通可達(dá)性最佳的實(shí)質(zhì)是：所有購(gòu)物出行者到達(dá)中心的出3、商業(yè)環(huán)境選擇店址應(yīng)考慮設(shè)店地點(diǎn)附近的商店的規(guī)模和數(shù)量，如果在同一地區(qū)內(nèi)已有過(guò)多的同行業(yè)商店，勢(shì)必影響商店的經(jīng)營(yíng)效果，此為趨異性。但是另一方面，由于顧客希望就近廣泛地比較選擇商品，以及希望一次購(gòu)足所需的商品，有些商店又有集中趨勢(shì)，相鄰而廟，此為趨同性。一般來(lái)說(shuō)，比較專(zhuān)一的商品，顧客希望有廣泛的比較和選擇余地，希望有集中的專(zhuān)門(mén)店。這種顧客以購(gòu)買(mǎi)一類(lèi)商品為目的，對(duì)商業(yè)氣氛、娛樂(lè)性、環(huán)境沒(méi)有過(guò)多要求，把注意力全部集中在商品，并比較其質(zhì)量、價(jià)格等因素。另外一此顧客，購(gòu)物的范圍比較雜，也比較隨意，或完全以休閑為主要目的，當(dāng)然不會(huì)去逛上面提到的結(jié)構(gòu)單一的商業(yè)區(qū)，而是希望到集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑等需要為一體的綜合商場(chǎng)。一般大商場(chǎng)就是以此為目標(biāo)而設(shè)置的，盡可能豐富功能來(lái)滿足這類(lèi)顧客的要求。還有一種特性就是共生性，即指商店依賴(lài)于為其他原因而來(lái)的顧客，如商業(yè)中心區(qū)的小型商店設(shè)于大型商店附近，主要經(jīng)營(yíng)小商品，以品種齊全而取得優(yōu)勢(shì)?；蜷_(kāi)辦大商場(chǎng)不能提供的小型服務(wù)業(yè)，有的經(jīng)營(yíng)連帶消費(fèi)商品的商店相互鄰攔，互為補(bǔ)充，便利顧客。4、地形特點(diǎn)選擇店址還要分析地形特點(diǎn)，主要選擇能見(jiàn)度高的地點(diǎn)，如選擇在兩面臨街的地點(diǎn)能見(jiàn)度就最高，并且可以擴(kuò)充櫥窗面積，增辟出入口以減緩擁擠，這是最好的設(shè)址地點(diǎn)。位于街道的入口處、公共場(chǎng)所的迎面處都是能見(jiàn)度高的地點(diǎn)。有的地點(diǎn)如位于街道的凹進(jìn)部位能見(jiàn)度就差。5、城市規(guī)劃的要求城市總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃，都根據(jù)城市現(xiàn)狀和發(fā)展要求對(duì)商業(yè)中心的分布、商業(yè)建筑的布局等作出一系列的規(guī)定，商業(yè)建筑的選址應(yīng)該符合城市規(guī)劃的要求，服從城市總體發(fā)展的需要。在選擇店址過(guò)程中要對(duì)以上因素進(jìn)行實(shí)際調(diào)查，搜集資料，具體分析研究，了解建店的有利和不利條件，不僅要考慮現(xiàn)狀，還要了解未來(lái)的發(fā)展變化，尤其要了解城市建設(shè)的長(zhǎng)期規(guī)劃，如所選地區(qū)的街道、交通市政、公共設(shè)施、居民住宅及其它建設(shè)或改造項(xiàng)目的規(guī)劃，有的地點(diǎn)從當(dāng)前分析是優(yōu)越條件，而隨著城市的改造將會(huì)出現(xiàn)新的變化，而不適合設(shè)店。反之，從當(dāng)前分析不適合設(shè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃與競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境調(diào)查謀定而后動(dòng)為投資任何事業(yè)成功的要件。謀者于事前計(jì)劃，并運(yùn)用投資估價(jià)技術(shù)作為投資可行性評(píng)估。購(gòu)物中心投資計(jì)劃的前階段，必需在購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)地點(diǎn)所設(shè)定的商圈內(nèi)鎖定服務(wù)客層，擬訂各種服務(wù)項(xiàng)目的組合，對(duì)這些業(yè)態(tài)業(yè)種先調(diào)查需求面，再設(shè)定供給的配置。在擬訂的狀況下，設(shè)定對(duì)商圈內(nèi)面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)或排除競(jìng)爭(zhēng)作互補(bǔ)的服務(wù)項(xiàng)目的配置，通過(guò)計(jì)劃可行評(píng)估作投資效益的評(píng)析，產(chǎn)生最初步的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃。在這個(gè)階段，投資者已有完整的計(jì)劃輪廓，其后雖可投資估價(jià)之前必需先行擬訂購(gòu)物中心的整體經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，例如主題商店、娛樂(lè)、精品店、飲食街、觀光飯店、文藝活動(dòng)等，其后把類(lèi)似具有競(jìng)爭(zhēng)性的業(yè)態(tài)匯總，以經(jīng)營(yíng)面積、營(yíng)業(yè)額來(lái)計(jì)算其坪效及依商圈內(nèi)客層的所得核算需求量。在此過(guò)程中決定特定商圈客層的有效需求，并取得競(jìng)爭(zhēng)者的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)，再按消費(fèi)潛力計(jì)算后求得供給不足量，據(jù)以與擬開(kāi)發(fā)的購(gòu)物中心相比較，從經(jīng)營(yíng)者能力、才力、財(cái)力及經(jīng)營(yíng)特色、立地條件等方面決定承受風(fēng)險(xiǎn)度，作為擬制購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的初步基礎(chǔ)。具有擬訂的購(gòu)物中心預(yù)期經(jīng)營(yíng)績(jī)效，即可順利進(jìn)行投資估價(jià)。1.競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)兵家常言知己知彼百戰(zhàn)百勝，購(gòu)物中心在先前階段了解競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)即是知彼的要件。競(jìng)爭(zhēng)者在同一商圈內(nèi)所居的競(jìng)爭(zhēng)地位，在商圈內(nèi)供給量所估的比例，需求者有無(wú)欲望的特性，但亦有其他限制條件，即使購(gòu)物狂亦將遭受破產(chǎn)的命運(yùn)。當(dāng)購(gòu)物中心進(jìn)入市場(chǎng)爭(zhēng)取了需求者的認(rèn)同，在現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者的供給壓力下，可采取市場(chǎng)需求的補(bǔ)足，從競(jìng)爭(zhēng)者手中攻克市場(chǎng)，或采用創(chuàng)新的手法創(chuàng)造吸引競(jìng)爭(zhēng)是進(jìn)步的源泉，沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài)即屬壟斷的市場(chǎng)，并非消費(fèi)者之福。(1)大規(guī)模經(jīng)營(yíng)：由于大規(guī)模經(jīng)營(yíng)，有能力聘請(qǐng)專(zhuān)家作各種專(zhuān)案的規(guī)劃，尤其購(gòu)物中心組織專(zhuān)案的開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)，完全擺脫一般傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)模式。任何為達(dá)到經(jīng)營(yíng)目的的不利因素，應(yīng)由專(zhuān)家立即作出有效的計(jì)劃預(yù)以克服，快速地達(dá)成經(jīng)營(yíng)商圈的特性。(2)整合需求：購(gòu)物中心多功能的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，試圖給予消費(fèi)者全方位需求的滿足。購(gòu)物中心充分掌握消費(fèi)者多樣化的需求，利用此一特性，并結(jié)合大規(guī)模經(jīng)營(yíng)的多變可塑的特性，于規(guī)劃階段實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者導(dǎo)向，以整合商圈內(nèi)的消費(fèi)者需求。這項(xiàng)整合性需求將使一般商店經(jīng)營(yíng)者束手無(wú)策。(3)消費(fèi)資訊提供者：消費(fèi)市場(chǎng)的成熟度即為消費(fèi)水準(zhǔn)，消費(fèi)水準(zhǔn)的提升又必需依賴(lài)供給者如何提供有效的資訊，形成教育消費(fèi)者的積極效果。購(gòu)物中心采取精耕商圈的經(jīng)營(yíng)模式，不斷提供資訊及定期刊物，呈現(xiàn)積極經(jīng)營(yíng)的策略。(4)扮演社區(qū)必要設(shè)施的角色：近年來(lái)國(guó)際間購(gòu)物中心的角色功能逐漸步入社區(qū)機(jī)能化，成為必要的公共服務(wù)設(shè)施。購(gòu)物中心以其大規(guī)模的經(jīng)營(yíng)形勢(shì)，改變營(yíng)利的單一目標(biāo)，為滿足社區(qū)居民生活提供其必須的服務(wù)功能。這一種革命性的變化，使購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)成功的機(jī)會(huì)大幅提升，政府開(kāi)始重視購(gòu)物中心的發(fā)展，并列入政策，促進(jìn)其發(fā)展及給予實(shí)質(zhì)的獎(jiǎng)勵(lì)措施。(5)行銷(xiāo)策略的配合使購(gòu)物中心的營(yíng)業(yè)狀況一波波地計(jì)劃性提升，并通過(guò)“時(shí)間區(qū)分使用”有效地規(guī)劃，降低坪效。時(shí)間區(qū)分使用的定義，指行銷(xiāo)計(jì)劃階段，掌握各個(gè)時(shí)間區(qū)段，消費(fèi)者進(jìn)入賣(mài)場(chǎng)的變化，通過(guò)業(yè)種的安排，使高峰、低峰的差異降低，達(dá)到高坪效的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。由于購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)者經(jīng)營(yíng)購(gòu)物中心，賣(mài)場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效與業(yè)者的收益息息相關(guān)。開(kāi)發(fā)者脫離房東的心態(tài)，利用每個(gè)商店的經(jīng)營(yíng)者聯(lián)合成立的組織及累積的基金，適時(shí)有效地用于行銷(xiāo)策略的推動(dòng)，形成良性循環(huán)，以更佳的業(yè)績(jī)、更雄厚的資金，衍生更積極有效的行銷(xiāo)策略。2.經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)購(gòu)物中心采取計(jì)劃性經(jīng)營(yíng)的模式，因此在初期即設(shè)定預(yù)期經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，根據(jù)規(guī)定商圈鎖定客層，依消費(fèi)者需求條件，預(yù)估可能的消費(fèi)額，設(shè)定預(yù)期的營(yíng)業(yè)額。營(yíng)業(yè)額為決定投資者是否投入如此巨大資金的指標(biāo)，為使一個(gè)購(gòu)物中心增加經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者可采用下列的手段加以提升：(1)賣(mài)場(chǎng)滿載：賣(mài)場(chǎng)面積的設(shè)計(jì)是依據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)劃初期，預(yù)定集客力所創(chuàng)造的賣(mài)場(chǎng)人潮，產(chǎn)生賣(mài)場(chǎng)集客效果，只要有客人進(jìn)門(mén)就有商機(jī)。購(gòu)物中心計(jì)劃性經(jīng)營(yíng)是以顧客導(dǎo)向、長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)為目標(biāo)，故不應(yīng)認(rèn)為顧客進(jìn)門(mén)一定有購(gòu)買(mǎi)行為的發(fā)生，否則顧客會(huì)產(chǎn)生不受歡迎的心態(tài)；而采取希望顧客進(jìn)門(mén)總會(huì)有商機(jī)的經(jīng)營(yíng)心態(tài)。為使賣(mài)場(chǎng)滿載應(yīng)采取經(jīng)營(yíng)客層策略的步驟為：A、創(chuàng)造集客效果，提高集客力。B、對(duì)進(jìn)入賣(mài)場(chǎng)的顧客群加以明確的分類(lèi)，再與設(shè)定的客層比較。C、由以上步驟比較的結(jié)果，評(píng)估原始客層經(jīng)營(yíng)的比例，掌握客源。D、促進(jìn)與再次、多次進(jìn)入賣(mài)場(chǎng)的顧客建立客層關(guān)系。E、主動(dòng)提供資訊，把顧客關(guān)系CustomerRelation的建立，改變?yōu)檠由斓念櫩完P(guān)系CustomerRetention,如基于顧客的家庭及其親子關(guān)系，逐漸引導(dǎo)主力客層，由顧客關(guān)系的建立逐漸滿足其生活必需。F、利用服務(wù)的熱忱、專(zhuān)業(yè)的產(chǎn)品推介，使顧客產(chǎn)生消費(fèi)行為。G、提升顧客對(duì)購(gòu)物中心的認(rèn)同感。H、讓購(gòu)物中心走入消費(fèi)者的心，形成市場(chǎng)心理占有的根深狀態(tài)，爭(zhēng)取市場(chǎng)占有率。以下說(shuō)明前面所敘述的經(jīng)營(yíng)手段：(2)集客力：賣(mài)場(chǎng)吸引顧客能力必需努力營(yíng)造形象，使顧客成為永久的顧客并成為義務(wù)的宣傳者。其積極的做法例如促銷(xiāo)活動(dòng)、結(jié)合電子化的資料歸集運(yùn)用與快速服務(wù)、商業(yè)與社會(huì)責(zé)任結(jié)合以達(dá)到經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的目標(biāo)。(3)需求整合：運(yùn)用整合性需求最有利于經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)目標(biāo)的達(dá)成。由于購(gòu)物中心具有全方位服務(wù)、多功能的特性，使進(jìn)場(chǎng)的顧客能享受美倫美奐的硬件設(shè)計(jì)與親切的服務(wù)，他們停留的時(shí)間較長(zhǎng)，創(chuàng)造許多商機(jī)，整合顧客需求一次滿足，賣(mài)場(chǎng)產(chǎn)生了滿足消費(fèi)者需求的整合效果。購(gòu)物中心亦可采取區(qū)隔市場(chǎng)的設(shè)計(jì)配合行銷(xiāo)計(jì)劃，展現(xiàn)強(qiáng)而有力的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，呈現(xiàn)較佳的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。3.創(chuàng)造附加的營(yíng)業(yè)面積從坪效的指標(biāo)觀察，坪效仍表現(xiàn)每坪的平均收益，其主要手段在于創(chuàng)造賣(mài)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)效益，從開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者分析，亦可采取創(chuàng)造附加的經(jīng)營(yíng)面積著手。其主要項(xiàng)目如下：(1)中庭新產(chǎn)品發(fā)表會(huì)，不但可以創(chuàng)造更高集客效果，亦可創(chuàng)造附加的營(yíng)業(yè)面積。(2)活動(dòng)造型銷(xiāo)售點(diǎn)，并可配合作節(jié)度商品銷(xiāo)售。4.讓具有較高經(jīng)營(yíng)能力、創(chuàng)造經(jīng)營(yíng)效益者進(jìn)入賣(mài)場(chǎng)購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者掠取高知名度品牌商品的商店參與購(gòu)物中心的經(jīng)也接受一宗低于市場(chǎng)租金50%的租賃契約，評(píng)估該案的整體經(jīng)營(yíng)效益及該契約5.經(jīng)營(yíng)者的能力與財(cái)力從現(xiàn)有的市場(chǎng)中吸引大量的消費(fèi)者?雖然購(gòu)物中心擁有大規(guī)模經(jīng)濟(jì)利益及專(zhuān)業(yè)6.經(jīng)營(yíng)特色通過(guò)各個(gè)商店以及建立營(yíng)運(yùn)后的完整合作關(guān)系及其他開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者、廣告代理商的努力和參與。市場(chǎng)組合的特色并非由市場(chǎng)專(zhuān)家設(shè)計(jì)出來(lái)，加上計(jì)劃并不是完整而無(wú)缺點(diǎn)，對(duì)這一點(diǎn)，商圈應(yīng)予接受，經(jīng)大多數(shù)商店經(jīng)營(yíng)者同意才能執(zhí)行；反對(duì)者也必須全力合作，力量才有整合的可能。而力量整合之后生產(chǎn)力才能夠發(fā)揮出來(lái)，在經(jīng)營(yíng)展開(kāi)后還要追蹤調(diào)查，如果效果不好，各種配合性的促銷(xiāo)計(jì)劃及全盤(pán)的營(yíng)運(yùn)計(jì)劃，必須重新調(diào)整并立刻改正。購(gòu)物中心的特色在于定位過(guò)程中，掌握主要、次要市場(chǎng)，并維持市場(chǎng)計(jì)劃與改變互動(dòng)，這就是一項(xiàng)最重要的特色：“融合于角色功能并隱藏于日常的營(yíng)運(yùn)之中”。購(gòu)物中心的定位并不止于樹(shù)立形象并植入消費(fèi)者心中。經(jīng)營(yíng)者必需有效掌握任何變化，諸如購(gòu)物中心的參與經(jīng)營(yíng)模式、交通、各商店店?yáng)|對(duì)于中心事物的參與程度、購(gòu)物中心參與社會(huì)性及其他足以影響購(gòu)物中心的任何因素。因此購(gòu)物中心的定位，應(yīng)為發(fā)展服務(wù)客層、注意社區(qū)的貢獻(xiàn)，以產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)效益的特色。7.立地條件(1)立地條件分析購(gòu)物中心之所以講究顧客導(dǎo)向，是因?yàn)轭櫩褪琴?gòu)物中心所賴(lài)以生存的元素，因此人口量、集居、遷移等均足以影響購(gòu)物中心的成敗，故必須分析購(gòu)物中心的立地條件。因此下列重點(diǎn)必須探討：A、商圈內(nèi)究竟有多少可掌握的客層人數(shù)。B、有多少人可能成為購(gòu)物中心的顧客。C、經(jīng)過(guò)購(gòu)物中心的營(yíng)運(yùn)，實(shí)際的來(lái)客數(shù)如何。影響上述三個(gè)課題的因素尚有人口成長(zhǎng)率，包含自然成長(zhǎng)與社會(huì)成長(zhǎng)、人口的都市化與流動(dòng)人口。除購(gòu)物中心有效的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃促使消費(fèi)者惠顧，并確定能成為購(gòu)物中心的業(yè)績(jī)外，亦應(yīng)考慮一些非有效因素，諸如：掌握消費(fèi)者消費(fèi)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)變，如飲食、衣物、鞋類(lèi)、電器用品等。(2)商圈客層分析在經(jīng)營(yíng)計(jì)劃中研究商圈客層，主要的目的在于通過(guò)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的貫徹，使實(shí)際來(lái)客數(shù)有多少、有多少提袋率、客單價(jià)多少這些量化的指標(biāo)與經(jīng)營(yíng)績(jī)效間產(chǎn)生指標(biāo)性的關(guān)聯(lián)。因此，商圈客層分析已直接切入消費(fèi)對(duì)象、經(jīng)營(yíng)績(jī)效與投資可行性指標(biāo)。由于本項(xiàng)分析聚焦于集客力，購(gòu)物中心不但要自我評(píng)估、了解競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，并且要為直接有效客層提供適當(dāng)?shù)姆?wù)。雖然購(gòu)物中心走向社區(qū)化，但其績(jī)效仍足以反映社區(qū)化服務(wù)成就，終究購(gòu)物中心仍屬于營(yíng)利事業(yè)，一切服務(wù)必須依賴(lài)財(cái)務(wù)的命脈，否則理想亦無(wú)從實(shí)現(xiàn)。通過(guò)商圈內(nèi)客層分析及投資估價(jià)，可以作出兩個(gè)以上具體經(jīng)營(yíng)方向的比較，篩選出最適當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)計(jì)劃，而這些事實(shí)均非理論分析可以成就，必須通過(guò)購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，及投資估價(jià)的實(shí)際評(píng)估結(jié)果歸納出來(lái)具體的結(jié)論。購(gòu)物街空間設(shè)計(jì)的分析由于購(gòu)物中心的設(shè)計(jì)發(fā)展，相當(dāng)重視購(gòu)物街部份所扮演的角色與意義，因此，這些公共空間的設(shè)計(jì)重點(diǎn)，就圍繞著由建筑類(lèi)型所呈現(xiàn)之建筑設(shè)計(jì)的議題打轉(zhuǎn)。誠(chéng)如前文所指出，第一代之室內(nèi)型購(gòu)物街的特色，比較像簡(jiǎn)單的有頂蓋的街道，其中最主要的元素，就是店面的垂直墻面，同時(shí)在這條有頂蓋的購(gòu)物街里，以樓板、天花板、以及店面之間與店面周邊的某些共同的小構(gòu)件(通常指的是相同式樣的招牌，或是指出租店面間共用之隔戶(hù)墻，其露在立面上的墻厚部分，以同樣的設(shè)計(jì)手法處理),代表著街道上公共的建筑式樣。于是，購(gòu)物街空間的建筑特徵并不夠強(qiáng)烈，因此，整條街的風(fēng)格，完全受到各個(gè)店面?zhèn)€別的展示方式所主宰，由于街面被細(xì)分成一個(gè)一個(gè)的小店家，因此，沿著購(gòu)物街的長(zhǎng)度，從這一側(cè)到另一側(cè)，建筑特徵的起伏出現(xiàn)了相當(dāng)大的變動(dòng)。北美地區(qū)在接下來(lái)的設(shè)計(jì)發(fā)展階段中，商場(chǎng)的規(guī)劃試圖使購(gòu)物街更具一致性，自我風(fēng)格更強(qiáng)烈，為了達(dá)到這個(gè)目標(biāo)，基本上必須提高空間陳設(shè)的水準(zhǔn)，因此，例如在伍德菲爾德商場(chǎng)的例子當(dāng)中，其所模仿的室內(nèi)空間形態(tài)，就是在購(gòu)物街的末端，都配置了百貨公司主力店。此一設(shè)計(jì)的效果，使店面與購(gòu)物街之間的界線，不再劃分得那么清楚，購(gòu)物街部份的設(shè)計(jì)，就像是商店的裝潢，使建筑物內(nèi)部的結(jié)構(gòu)體，以及購(gòu)物街類(lèi)似獨(dú)立空間的線性特質(zhì)，完全被掩飾。不過(guò)，當(dāng)設(shè)計(jì)師意識(shí)到這一類(lèi)延續(xù)性的室內(nèi)空間，其所具有之戲劇性的潛力時(shí)，前述之『店面與購(gòu)物街融為一體』的設(shè)計(jì)手法，自然被取而代之了，特別是針對(duì)多樓層的購(gòu)物中心，全力發(fā)展購(gòu)物街的剖面設(shè)計(jì)，以誘導(dǎo)購(gòu)物者產(chǎn)生興趣，到各個(gè)樓層逛逛，同時(shí)，更進(jìn)一步發(fā)展出將自然光引入室內(nèi)的設(shè)計(jì)手法。演進(jìn)到這個(gè)階段，購(gòu)物街終于被發(fā)展成一個(gè)建筑的獨(dú)立個(gè)體，不受不同出租店面切割特性的影響，其結(jié)構(gòu)體與屋頂造型，都具有強(qiáng)烈的性格。隨著這樣的設(shè)計(jì)發(fā)展，購(gòu)物街的設(shè)計(jì)開(kāi)始考量三個(gè)不同系統(tǒng)(或稱(chēng)之為模距秩序)的整合，這三種購(gòu)物街中最常見(jiàn)的系統(tǒng)，分別都有其獨(dú)特的特質(zhì)與偏好的向度。第一種模距，是最主要的系統(tǒng)——購(gòu)物街的結(jié)構(gòu)，它支撐著購(gòu)物街的樓板載重，一般而言，結(jié)構(gòu)體是由樓板與承重柱所組成，柱距大約是6公尺到10公尺左右；第二種模距，是購(gòu)物街的次要結(jié)構(gòu)——購(gòu)物街的屋頂，重量輕、不一定是防火材料，同時(shí)基于經(jīng)濟(jì)方面的考量，屋頂玻璃板的寬度，以不超過(guò)1.5公尺寬為原則；第三種模距，是出租店面的分割原則，從購(gòu)物街沿街的墻面上，可以清楚地看出不同的店面分割模式，店面面寬從4公尺到40公尺不等。設(shè)計(jì)的兩難點(diǎn)在于，如何使三種模距在同一規(guī)格的墻面板之間，相互搭配出一致性，在使購(gòu)物街呈現(xiàn)出一種整體協(xié)調(diào)造型的前提之下，同時(shí)又容許購(gòu)物街后面的出租區(qū)域，可以自由分割其店面大小。整合三種模距的方法之一，就是根據(jù)購(gòu)物街的主要結(jié)構(gòu)體的系統(tǒng)韻律，來(lái)將模距統(tǒng)一。購(gòu)物中心綠地維護(hù)及管理(一)設(shè)施維護(hù)1.維護(hù)管理生態(tài)綠地配置設(shè)施原則，應(yīng)明確訂定如下：生態(tài)綠地應(yīng)為開(kāi)放性，且僅供行人、游客進(jìn)入。除必要外不得供汽車(chē)進(jìn)入。生態(tài)綠地需全面綠化，硬件設(shè)施數(shù)量應(yīng)減少，且作為休息游憩使用。生態(tài)綠地設(shè)置的硬件設(shè)施需盡量自然，以減少維護(hù)管理工作。2.設(shè)施維護(hù)管理項(xiàng)目：(1)土木設(shè)施維修考慮維護(hù)管理的難易度，定期修繕及養(yǎng)護(hù)。*散步道一具生態(tài)性(如透水性高)及自然性，每日清掃。*水溝一考慮清理的難易度，2-3個(gè)月清理。*鋪面一易管理維護(hù)、清潔，每日清掃。*游憩設(shè)備一自然易清潔，零件易購(gòu)買(mǎi)，零件維修更換。*景觀家具一盡量采用自然材質(zhì)，易維護(hù)管理，易清潔。(2)水電設(shè)施維修*燈具一燈泡的更新、管線的維修。*水池一設(shè)備的維護(hù)定期檢視、管線的檢修換新。*灌溉系統(tǒng)一噴頭更換、控制線路維修、水量控制調(diào)整、水管的檢視。(3)植栽維護(hù)除了施肥、灌溉、清潔等一般工作外，尚有如下事項(xiàng)：*喬木一定期修剪花枝或樹(shù)型，防風(fēng)支架設(shè)置。*灌木一修剪、補(bǔ)植、疏植。*草花一疏植、更換。*草皮一修剪、雜草清除等。(二)設(shè)施維護(hù)原則設(shè)施維護(hù)原則依維護(hù)項(xiàng)目不同而有所差別，現(xiàn)就各項(xiàng)目簡(jiǎn)述如下：1.土木、水電：每年定期修繕、檢測(cè)、更新。2.草坪修剪及草屑清運(yùn)：平均每年修剪12次。3.喬木修剪及清運(yùn)：依樹(shù)冠生長(zhǎng)情況而定，以每年修剪一次為原則。4.除草：植穴及花壇每天需除草一次。5.中耕、施肥：每年中耕、施肥三次。6.零星維護(hù)事項(xiàng)：花木補(bǔ)植、病蟲(chóng)害防治及其他零星事宜。針對(duì)上述各項(xiàng)目，擬訂維護(hù)人力及維護(hù)計(jì)劃。購(gòu)物中心的交通改善計(jì)劃大型購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)，對(duì)周邊交通勢(shì)必造成影響，而且?guī)缀蹩深A(yù)期的是其影響負(fù)面多于正面。因此在分析完基地周邊的背景交通量及基地開(kāi)發(fā)衍生的交通量及服務(wù)水準(zhǔn)后，必然會(huì)發(fā)現(xiàn)許多因本基地開(kāi)發(fā)所造成的交通問(wèn)題。一般對(duì)于交通問(wèn)題的改善策略，不外乎運(yùn)輸系統(tǒng)管理(TSM)及運(yùn)輸需求管理(TDM)。TSM指的是現(xiàn)有的運(yùn)輸系統(tǒng)上，以短期且低成本的系統(tǒng)改善策略，有效地增加運(yùn)輸系統(tǒng)功能的方法。TDM指的是對(duì)于一個(gè)已充分發(fā)展的地區(qū)，增加供給已不能改善交通問(wèn)題時(shí)，必須籍由需求管理的手段來(lái)解決交通問(wèn)題。以問(wèn)題一：道路擁堵。由于大型購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)將吸引大量消費(fèi)者，因此無(wú)可避免地將造成周邊道路的交通量增加，至于其影響程度如何，可由背景交通量分析及衍生需求推測(cè)估算而得到基地開(kāi)發(fā)后的道路交通量變化情形。改善對(duì)策：可能造成基地周邊道路擁堵的原因有很多，例如路口標(biāo)志、信號(hào)的無(wú)法配合、路邊停車(chē)影響道路容量、購(gòu)物中心推出干道選擇不當(dāng)或行人太多干擾車(chē)流等均可能造成基地周邊道路的擁堵。1、路口標(biāo)志、信號(hào)無(wú)法配合，路邊停車(chē)影響道路容量：重新調(diào)整標(biāo)志、信號(hào)設(shè)置，實(shí)施干道連鎖，禁止主要干道路邊停車(chē)，由大型購(gòu)物中心提供足夠的停車(chē)空間供車(chē)輛停放。2、購(gòu)物中心進(jìn)出干道選擇不當(dāng)：規(guī)劃時(shí)即慎選大型購(gòu)物中心的連外干道，避免以背景交通量本身就很大的道路或流動(dòng)交通量很大的道路作為連外道路。3、行人干擾車(chē)流：審慎規(guī)劃行人動(dòng)線及車(chē)行動(dòng)線，最好此二者的動(dòng)線予以問(wèn)題二：停車(chē)問(wèn)題。大型購(gòu)物中心吸引大量的小汽車(chē)及機(jī)車(chē)來(lái)往，造成停車(chē)問(wèn)題。改善對(duì)策：除了依相關(guān)法規(guī)規(guī)定計(jì)算所需的停車(chē)位數(shù)外，應(yīng)同時(shí)依先前運(yùn)輸規(guī)劃研究所得的小汽車(chē)及機(jī)車(chē)的來(lái)往數(shù)來(lái)計(jì)算所需的停車(chē)位數(shù)，因?yàn)橐勒障嚓P(guān)法規(guī)規(guī)定的停車(chē)位數(shù)，通常較以來(lái)往吸引模式計(jì)算所得的停車(chē)位數(shù)少，因此，法定停車(chē)位數(shù)應(yīng)為停車(chē)位數(shù)的下限值。除了提供足夠的停車(chē)位數(shù)外，也應(yīng)配合其他相關(guān)停車(chē)措施的妥善規(guī)劃來(lái)解決停車(chē)問(wèn)題，例如出入口的設(shè)計(jì)、收費(fèi)方式、停車(chē)場(chǎng)距大型購(gòu)物中心的距離等，問(wèn)題三：行人、車(chē)行動(dòng)線混雜，互相干擾改善對(duì)策：妥善規(guī)劃行人設(shè)施，對(duì)于行人與車(chē)流的沖突點(diǎn)以立體化設(shè)施處理，避免其動(dòng)線互相干擾，同時(shí)對(duì)于停車(chē)場(chǎng)、公共汽車(chē)場(chǎng)、站也應(yīng)妥善規(guī)劃其與大型購(gòu)物中心間的聯(lián)絡(luò)動(dòng)線。問(wèn)題四：衍生交通需求超過(guò)周邊運(yùn)輸系統(tǒng)所能提供的容量。在經(jīng)過(guò)衍生交通需求評(píng)估后發(fā)現(xiàn)，即使在未來(lái)計(jì)量的交通建設(shè)均已完成的情況下，交通設(shè)施的服務(wù)水準(zhǔn)仍然不佳。個(gè)可被照顧的場(chǎng)所，同時(shí)也成為一個(gè)地標(biāo)，這個(gè)地標(biāo)也可塑造出購(gòu)物中心的特色。在兒童游戲區(qū)內(nèi)也可以考慮置放一些電動(dòng)游戲設(shè)施，它們對(duì)于購(gòu)物中心而言也是一種財(cái)源。其他游戲設(shè)施則可作成動(dòng)物的形態(tài)，能讓兒童穿進(jìn)穿出、爬上爬下。另外，立體的預(yù)制玩具也是兒童所喜愛(ài)的。三、地景設(shè)置(一)入口大廳入口大廳為進(jìn)入購(gòu)物中心后第一處場(chǎng)所，為室內(nèi)與室外的轉(zhuǎn)換空間，對(duì)于購(gòu)物者而言，這是建立購(gòu)物中心意想的首站。因而設(shè)計(jì)的重點(diǎn)應(yīng)在于利用組合植栽、座椅、水池、鋪面、指標(biāo)等地景設(shè)施，塑造歡迎、愉悅的氣氛，以提升購(gòu)物意念。同時(shí)也以空間設(shè)計(jì)及地景設(shè)施配置的方式，塑造出清楚的購(gòu)物路線指示，使購(gòu)物者進(jìn)入購(gòu)物中心后能清楚地了解自身所在及欲往的方向，去除可(二)中庭中庭為購(gòu)物中心的焦點(diǎn)，對(duì)于機(jī)能而言，它除具有視線引導(dǎo)、休息、展示、表演等實(shí)質(zhì)上的功能外，它同時(shí)也是一個(gè)重要的空間指標(biāo)。購(gòu)物者在范圍廣闊、尤其是多核心或多端點(diǎn)的Ma11內(nèi)選逛時(shí)，常會(huì)喪失方向感，因而有別于商店等營(yíng)業(yè)空間如中庭、入口大廳、挑空等場(chǎng)所經(jīng)常具有空間指向性。故中庭的地景設(shè)計(jì)除利用植栽、座椅、水池、鋪面、指標(biāo)等地景設(shè)施塑造輕松、休閑的氣氛以舒緩購(gòu)物者的身心外，中庭亦應(yīng)能具有強(qiáng)烈且有別于營(yíng)業(yè)空間的空間特色，以吸引購(gòu)物者注意，也借此使購(gòu)物者了解本身在空間中的位置。若購(gòu)物中心內(nèi)有一個(gè)以上的中庭，則除了在建筑設(shè)計(jì)上盡量使各中庭的形狀、高度有所差異外，地景設(shè)施亦應(yīng)配合設(shè)計(jì)，使各個(gè)中庭能各有不同的特色或主題，以便購(gòu)物者辨識(shí)，借以做為空間指標(biāo)，而可在空間中尋求定位。對(duì)于購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)者而言，入口大廳及中庭為塑造企業(yè)形象的最佳場(chǎng)所，(三)樓面裝飾幅等都是可以應(yīng)用的素材。在購(gòu)物中心設(shè)計(jì)時(shí)，鋪面的問(wèn)題不能單獨(dú)被提出來(lái)討論，它必須考慮整個(gè)基地的紋理、模式、尺度、顏色等才能決定。其他影響鋪面選擇的因素包括：1、花費(fèi)及效益：牽涉到保養(yǎng)維護(hù)、耐久性、是否易碎、瑕疵等。2、外觀：牽涉其紋理、顏色等。3、工程特性：如安全性、吸音性、光線反射性等。4、土壤特性：以下便針對(duì)材料原則及其特性，及其使用性一并討論：(一)碎石鋪面碎石鋪面可創(chuàng)造出非正式的氣氛，由于這種鋪面能允許空氣及水分通過(guò)，因而特別利于敷設(shè)于樹(shù)木的周?chē)?，使空氣與水分能到達(dá)植物根部。同時(shí)它很便宜，適用于停車(chē)場(chǎng)?；旧纤娜秉c(diǎn)是鋪設(shè)于停車(chē)場(chǎng)時(shí)，可能會(huì)因?yàn)檩喬L動(dòng)使石頭飛起而造成危險(xiǎn)。(二)卵石鋪面卵石鋪面可直接鋪設(shè)于土壤或碎石層上，適用于鋪設(shè)人行步道，尤其是樹(shù)木旁。它可以散亂的排列，但同時(shí)也適合于整齊的鋪設(shè)。它們因受水沖擊因而是圓形無(wú)尖角的，較碎石具有安全性。具有多種顏色，大多為淡黃褐色或灰色，(三)硬鋪面最普通的硬鋪面就像混凝土鋪面，便宜且易于使用，但在鋪設(shè)時(shí)需注意其紋理及工程品質(zhì)。它通常與其它材料混合使用。若利用不同形式的施工方式則可有許多裝修的樣式，包括清水式、條紋式、噴霧式、噴沙式、粉刷式等。(四)室內(nèi)鋪面室內(nèi)鋪面設(shè)計(jì)的主要原則是不要與室外鋪面有太突兀的差異。理想的設(shè)計(jì)是在特殊機(jī)能的地區(qū)以有別于其他鋪面的特殊材料予以顯示，如樓梯、坡道、焦點(diǎn)及展示場(chǎng)等。(五)大型單元鋪面鋪面的尺寸通常都做成由455公分*455公分至910公分*610公分，通常厚50公分，但如果允許交通工具在其上運(yùn)行的話，則65公分較為適當(dāng)。一般而言，鋪面的表面是平滑的，部分則有表面的紋路。若選擇人造石，則有較多的顏色及紋理可供選擇。(六)小型單元鋪面小型單元鋪面可使用的材料包括磚、丁掛磚、瓷磚、馬賽克、圓卵石、碎石等，這些材料都有其獨(dú)特的性質(zhì)。磚必須先做防酸等處理。磚及鋪面材料必須鋪設(shè)于水泥沙漿上。瓷磚及馬賽克對(duì)于紋理、模式及顏色的選擇上可以有很在建筑物興建之前，開(kāi)發(fā)者應(yīng)能針對(duì)未來(lái)承租戶(hù)設(shè)計(jì)一套發(fā)展計(jì)劃。雖然如此，在進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)、商店單元設(shè)計(jì)時(shí)仍應(yīng)能保持彈性，以倍數(shù)的形式來(lái)加大尺度，即所謂模矩概念的應(yīng)用，保持設(shè)計(jì)的彈性，以適應(yīng)未來(lái)可能的用途改變的需要。(一)建筑的通用性任一建筑的結(jié)構(gòu)均應(yīng)能在該棟建筑物的生命期中滿足安全的需求，同時(shí)亦應(yīng)能有部分的彈性以適應(yīng)未來(lái)可能改變用途時(shí)所需。但是經(jīng)濟(jì)層面亦應(yīng)同時(shí)考慮。若掌握合適的跨距，則材料的選擇及施工技術(shù)通常為成功與否的關(guān)鍵。購(gòu)物中心需要高度的適應(yīng)性。承租戶(hù)、傳輸方式及販?zhǔn)蹖蛹?jí)皆可完全地變更。因而空間必須可以依不同的需求而做再區(qū)分，樓梯及樓板抬高的部分可以被重新安裝或移動(dòng)，建筑物中任一部分的空間照明及給排水系統(tǒng)均能徹底地更(二)商店單元(ShopUnits)有兩種形式的結(jié)構(gòu)經(jīng)常被使用。中小型商店可使用一至數(shù)個(gè)標(biāo)準(zhǔn)單位，但大型商店因?yàn)橛刑厥獾男枨笠蚨赡苄枰厥獾慕Y(jié)構(gòu)。典型的矩形格狀的柱列其跨距為5到10公尺。經(jīng)濟(jì)的跨距應(yīng)為5到5.5公尺。對(duì)于有大空間需求者可將上列數(shù)據(jù)乘以2。即使是在最經(jīng)濟(jì)的情況下，結(jié)構(gòu)形式及跨距的選定乃是依據(jù)結(jié)構(gòu)本身所能提供的條件，所以沒(méi)有一種結(jié)構(gòu)形式可稱(chēng)為是最好的，但其形1.梁板結(jié)構(gòu)的主要優(yōu)點(diǎn)是可在不造成削弱樓板結(jié)構(gòu)的情況下提供大面積的挑空；其主要缺點(diǎn)為梁容易受服務(wù)管線的影響而造成樓層凈高的減少。2.平板結(jié)構(gòu)的最大優(yōu)點(diǎn)在于其所提供的樓層凈高最大，但在挑空時(shí)，尤其3.預(yù)鑄鋼筋混凝土系統(tǒng)運(yùn)用于購(gòu)物中心的情況并不廣泛，主要是因?yàn)樗鼈內(nèi)灰揽苛?，這使得它們?cè)诓灰?guī)則平面及特殊要求時(shí)并不適用。但無(wú)論如何，預(yù)鑄一些建筑元素如梁、樓板等，在興建時(shí)為較快速及較經(jīng)濟(jì)的方式。4.鋼骨結(jié)構(gòu)通常用于跨距超過(guò)15公尺以上的建筑物。盡管在多層建筑內(nèi)需在鋼骨上施做防火被覆，但是在特殊的情況下仍可無(wú)須其它的外裝而輕易地使用，尤其是柱子需要大量荷重時(shí)更佳。(三)停車(chē)場(chǎng)及地下室需要建筑地下室時(shí)，開(kāi)挖、護(hù)堤壁、下水道、防水及機(jī)械通風(fēng)等項(xiàng)目為主要的工程，因而建筑地下室遠(yuǎn)比在地面上建筑所需的花費(fèi)要高的多。意外問(wèn)題通常在開(kāi)挖地下室時(shí)產(chǎn)生，而其發(fā)生的原因，通常與毛細(xì)水壓力或水路的阻斷有關(guān)。地下室開(kāi)挖越深，地下室的墻面越高，所需的花費(fèi)越大。雖然如此，以地下室空間作為汽車(chē)停車(chē)場(chǎng)、服務(wù)入口及通路或儲(chǔ)藏空間都是不錯(cuò)的配置。當(dāng)然如果最低樓層位于可支持整棟建筑物的土壤上或可打樁的巖層上，且建筑物外圍的排水系統(tǒng)可以降低周?chē)寥赖乃畨毫Γ寥赖拈_(kāi)挖為柱間的空間應(yīng)能適于停車(chē)所需，方為理想的購(gòu)物空間柱距。雖然如此，最經(jīng)濟(jì)的柱距應(yīng)被求出，因?yàn)橹虚g層再分配的柱載重總是被高估。在水平配置的購(gòu)物中心，汽車(chē)停車(chē)場(chǎng)可以放在購(gòu)物層的上層。例如一組停車(chē)位所需空間為16.5m×5.5m,則可以5.5m×5.5m的柱距面積作為商店空間的單位，梁深60cm,12-15cm厚的樓板，便可適用停車(chē)及商店所需的機(jī)能空間。(四)大跨距屋頂1.鋼構(gòu)架及空間衍架。2.拉美拉式構(gòu)架(LaminatedTimber)或porta1式衍架。3.混凝土制的皺板或薄殼。4.預(yù)力梁。影響大跨距屋頂結(jié)構(gòu)最大的兩項(xiàng)因素為跨距及面積?？缇嘣酱?，重量的減輕便越重要，鋼結(jié)構(gòu)便越需取代鋼筋混凝土及木架構(gòu)。有關(guān)室內(nèi)空間的部分主要是建立親切感、對(duì)比及活動(dòng)。在購(gòu)物中心上方加頂蓋不是只為了擁有平和的天氣--冬暖夏涼--,同時(shí)也利用特殊的植物、鳥(niǎo)類(lèi)、聲音及香味，并要求商家將店面及其貨品直接開(kāi)放至人行步道，以塑造獨(dú)特、良好的購(gòu)物空間。無(wú)論如何，購(gòu)物中心因此在其環(huán)境中更加獨(dú)特。商家的店面不宜距離太遠(yuǎn)。由人行步道的兩側(cè)上、特別是作為注意力焦點(diǎn)的開(kāi)放性空間上便應(yīng)能看見(jiàn)商店內(nèi)的展示細(xì)部。另外根據(jù)購(gòu)物者的人數(shù)，空間應(yīng)勿過(guò)窄以至感覺(jué)太過(guò)擁塞。人行步道9-4公尺寬似乎是合宜的。購(gòu)物中心應(yīng)該不要太長(zhǎng)以至于令人打消由一端走至另一端之念頭，在大型購(gòu)物中心內(nèi)，建議使用沿街商店及其它方式使賣(mài)場(chǎng)更緊湊。雙層式的商店街有時(shí)可用來(lái)使商店更加靠近。雙層式商店可以一層在停車(chē)層上半層處、另一層在下半層處，以縮短上坡及下坡的距離。在水平配置型式的大型購(gòu)物中心內(nèi)，有時(shí)很難誘使購(gòu)物者離開(kāi)樓層，前往另一個(gè)樓層購(gòu)物，因而很可能產(chǎn)生一層賣(mài)得很好另一層卻很差的情況。因此，停車(chē)場(chǎng)也可分為兩層，每一層停車(chē)位數(shù)都不要超過(guò)停車(chē)總位數(shù)的60%,以避免加上頂蓋主要便是籍此控制室內(nèi)的環(huán)境。但如下數(shù)項(xiàng)論點(diǎn)則是無(wú)意義的：1.室內(nèi)與室外的溫度應(yīng)有很大的不同(冬天較暖、夏天較涼)。雖然需維持購(gòu)物中心內(nèi)合宜的溫度，但并不代表全年需維持一定的溫度，相反的，這反而可能是不利的因素，例如在冬季時(shí)購(gòu)物者必須脫下大衣，反而不利購(gòu)物。2.巨大的聲響能夠創(chuàng)造生命力及活力。若依此概念，所有的樓層都應(yīng)較其它樓層更為大聲以便吸引顧客，整個(gè)購(gòu)物空間可能因此變得嘈雜混亂。3.對(duì)外在環(huán)境而言，Ma11的入口應(yīng)大而顯著,但對(duì)內(nèi)則不需要。事實(shí)上，入口對(duì)于在購(gòu)物中心內(nèi)的顧客而言，也是一項(xiàng)重要的空間指標(biāo)，因而也應(yīng)能有(二)焦點(diǎn)中庭在圍封型的購(gòu)物中心內(nèi)，多會(huì)有中庭作為購(gòu)物中心的焦點(diǎn)。中庭廣場(chǎng)多位于各個(gè)主要商店形成的動(dòng)線交匯點(diǎn)，亦即人行活動(dòng)最頻繁處。它一方面提供場(chǎng)所供購(gòu)物以外的活動(dòng)使用，如集會(huì)、流行展示、動(dòng)態(tài)表演等，另一方面也是公共活動(dòng)及休息的場(chǎng)所。在此應(yīng)利用照明及裝修、家具等塑造空間張力，使其成(三)挑空在購(gòu)物中心內(nèi)設(shè)挑空及屋頂采光，具有將購(gòu)物者的視線引導(dǎo)向上的效果，對(duì)于吸引購(gòu)物者上樓選逛有良好的推動(dòng)力。(四)垂直動(dòng)線垂直動(dòng)線分有各種形式，各有其特點(diǎn)及適用性：自動(dòng)手扶梯提供一個(gè)購(gòu)物者的連續(xù)動(dòng)線且減輕Ma11內(nèi)的擁擠情形，同時(shí)它連接不同水平標(biāo)高的樓層，也能將位于下層的購(gòu)物者視線引導(dǎo)至較高的樓層。但它有兩個(gè)缺點(diǎn)：所占的空間過(guò)大，且需要運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用。自動(dòng)步行走道比自動(dòng)手扶梯更好的地方在于它可以承載嬰兒車(chē)及手推車(chē)，雖然目前也有一些自動(dòng)手扶梯的階梯夠?qū)挘阋猿休d嬰兒車(chē)等，但它主要的缺點(diǎn)便是它需要比自動(dòng)手扶梯更大的空間以能達(dá)到合適的坡度。電梯比上述二者更為普通，且它所使用的面積比上述二者都少很多。顧客使用時(shí)也比較不會(huì)緊張。若與自動(dòng)手扶梯比較，它的運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用也比較便宜。它可運(yùn)載大多數(shù)物品，小至嬰兒車(chē)大至輪椅皆可運(yùn)載。同時(shí)它也比自動(dòng)手扶梯快，安裝費(fèi)用也較為便宜。但反過(guò)來(lái)說(shuō)，它形成擁塞，且容易故障。雖然有透明電梯可以選擇，但大部分電梯在移動(dòng)時(shí)仍沒(méi)有可見(jiàn)的景觀。然而電梯對(duì)于連接Ma11及停車(chē)場(chǎng)時(shí)是非常重要的工具，故需確定它有足夠的尺寸以容納嬰兒車(chē)及手推車(chē)，所以一臺(tái)大容量的電梯比兩臺(tái)小容量的電梯來(lái)購(gòu)物中心的入口以大片的雙向玻璃門(mén)最為普通。自動(dòng)門(mén)也經(jīng)常被使用，但當(dāng)出入的顧客很多時(shí)容易產(chǎn)生問(wèn)題。在入口處應(yīng)有清晰的引導(dǎo)系統(tǒng)以引領(lǐng)顧客(六)亭式攤位(Kiosk)及自動(dòng)販賣(mài)機(jī)獨(dú)立的亭式攤位可作為香煙販?zhǔn)蹟?、咖啡店、?bào)攤、花店及美發(fā)店等，同時(shí)也適合販?zhǔn)奂o(jì)念品、藝術(shù)品、手工藝品等。在Ma11內(nèi)空白的墻面或其它不常用的角落放置自動(dòng)販賣(mài)機(jī)，也是一種收入來(lái)源。它們可以販?zhǔn)鄹鞣N物品，包括面紙、飲料、零食、香煙等，但避免販?zhǔn)蹆r(jià)值過(guò)高的物品，以避免盜竊、搶劫事件的發(fā)生。獨(dú)立的亭式攤位雖然不能有許多的收入，但它可以成為顯著的視覺(jué)焦點(diǎn)，所以也具有展示的效能。在購(gòu)物中心內(nèi)通常也設(shè)有寄物柜，也有地方將亭式攤位作成儲(chǔ)物柜。雕塑作品能在購(gòu)物中心中創(chuàng)造出強(qiáng)烈的視覺(jué)焦點(diǎn)，但需注意其尺度應(yīng)與Ma11的尺度相配合，卵石通常用來(lái)作為雕刻周?chē)牡孛娌牧?，以避免顧客接觸開(kāi)放式的噴泉在圍封式的購(gòu)物中心內(nèi)較難看到，但水是一種很有吸引力的裝飾，因而像SOGO百貨中庭及福華飯店中庭流水的做法是頗為適當(dāng)?shù)摹Ｔ谀承┵?gòu)物中心是以鐘作為重點(diǎn)裝飾，如SOGO百貨入口廣場(chǎng)即是。在購(gòu)物中心內(nèi)背景音樂(lè)也應(yīng)該當(dāng)成一種家具來(lái)設(shè)計(jì)，因?yàn)樗阋杂绊戀?gòu)物者的心情與購(gòu)買(mǎi)欲望，背景音樂(lè)應(yīng)統(tǒng)一由控制中心做全自動(dòng)播放。超過(guò)50家商店單元的購(gòu)物中心，其商店位置標(biāo)示板及引導(dǎo)地圖便很重要，集中放在購(gòu)物中心各入口處及服務(wù)臺(tái)的印有商店名稱(chēng)的簡(jiǎn)單平面圖、背景說(shuō)明等便是最有效的指導(dǎo)與廣告。(八)圖案與招牌招牌應(yīng)該大而簡(jiǎn)單、以一至兩色顯著地書(shū)寫(xiě)與于單純的底色上。對(duì)于購(gòu)物中心而言，應(yīng)發(fā)展出自己的商標(biāo)，并將該符號(hào)用于所有的招牌上。(九)裝修在地板部分，吸音狀況不佳的材料如橡膠等應(yīng)該避免。當(dāng)然有時(shí)相對(duì)的高分貝環(huán)境可用來(lái)創(chuàng)造“市場(chǎng)意象”的氣氛，但這并不適用所有的案例，如在以強(qiáng)調(diào)氣氛格調(diào)的精品服飾店等為主的購(gòu)物中心便不適用此種設(shè)計(jì)。(十)購(gòu)物中心內(nèi)單元商店的典型外觀裝修標(biāo)準(zhǔn)店面裝修的材料使用通常因個(gè)別的商店設(shè)計(jì)而有所差異，但仍有一些一般性的原則：應(yīng)采用適宜的高品質(zhì)裝修材料裝飾商店的墻壁?？墒褂枚喾N材質(zhì)以塑造高品質(zhì)而多樣化的設(shè)計(jì)，但過(guò)于沖突、對(duì)立的組合應(yīng)避免。2.地下室層(1)服務(wù)區(qū)的最小凈高，即到樓板下方或梁底為5.5公尺。(2)在商店儲(chǔ)藏區(qū)內(nèi)的最小凈高為5.0公尺。樓板荷重應(yīng)可達(dá)730千克/平方米。(3)在商店儲(chǔ)藏區(qū)內(nèi)的墻面即天花應(yīng)有防火的被覆。3.地面層(1)商店單元的最小凈高，即到樓板下方或梁底為4.8公尺。(2)樓板荷重應(yīng)可達(dá)390千克/平方米。(3)商店單元的墻面及天花應(yīng)不抹上石膏，且樓板不可用粉光混凝土，便利承租戶(hù)進(jìn)行內(nèi)部裝修。2及3所要求的凈高及荷重為最小的要求，在一些跨距較大的案例其凈高及荷重皆需加大。4.樓梯混凝土樓梯在開(kāi)發(fā)期配置商店單元時(shí)便需一并被設(shè)計(jì)。裝修及欄桿則可依承租戶(hù)所需由承租戶(hù)自行負(fù)責(zé)。5.盥洗設(shè)備盥洗設(shè)備的設(shè)置比例可以用一間商店單元、男女盥洗設(shè)備各一套的標(biāo)準(zhǔn)配(1)隔間墻及天花板需上二度漆。(2)地板需用防水材料。(3)木工部分需上三度油漆。(4)在每一間廁所內(nèi)皆有一組馬桶及洗手臺(tái)。6.服務(wù)區(qū)(1)電力系統(tǒng)皆統(tǒng)一集中于地下室的服務(wù)區(qū)內(nèi)。開(kāi)發(fā)者應(yīng)在每一間商店單元儲(chǔ)藏區(qū)裝設(shè)光源及盥洗室的水龍頭，承租戶(hù)則應(yīng)與開(kāi)發(fā)者的建筑師及水電顧問(wèn)討論后于其承租的商店單元內(nèi)裝設(shè)電器用品。(2)給水及排水系統(tǒng)皆接往各商店單元的廁所。(3)統(tǒng)一考慮是否供應(yīng)瓦斯。(4)消防設(shè)備依法規(guī)要求設(shè)置于各處。7.商店店面及招牌商店店面及招牌的設(shè)計(jì)需要在開(kāi)發(fā)早期由承租戶(hù)向建筑師咨詢(xún)后，與開(kāi)發(fā)者的建筑師共同設(shè)計(jì)。8.法令的遵行開(kāi)發(fā)者在進(jìn)行開(kāi)發(fā)時(shí)應(yīng)能就法規(guī)部分做完善的檢查，避免日后因法規(guī)的問(wèn)題造成使用的禁止或中斷，導(dǎo)致承租戶(hù)損失。承租戶(hù)部分也應(yīng)對(duì)法令限制有所了解，避免不當(dāng)?shù)氖褂茫绕涫亲兏褂玫?，以免造成自身及開(kāi)發(fā)者的損失。9.其他開(kāi)發(fā)者的工作并不包括如下各項(xiàng)：(1)商店店面及入口大門(mén)。(2)商店的裝修。(3)油漆、地板裝修。(4)除廁所外的天花板。(5)除廁所外的裝潢。(6)服務(wù)線路的安裝。以上數(shù)項(xiàng)依歐、美的慣例都是承租戶(hù)的工作，需與開(kāi)發(fā)者協(xié)商后進(jìn)行。臺(tái)灣地區(qū)在實(shí)際開(kāi)發(fā)時(shí)對(duì)歐、美的做法可采取參考的態(tài)度，是否依循仍要取決于開(kāi)發(fā)者與承租戶(hù)的協(xié)商結(jié)果。建筑設(shè)計(jì)主要是建構(gòu)于了解每一棟建筑物的兩個(gè)方面：其一是環(huán)境本身及建筑物可能對(duì)其造成的影響及改變，其二是建筑物的需求及設(shè)計(jì)本身所能提供的程度。(一)影響面環(huán)境中的每件元素對(duì)于環(huán)境本身、建筑物以及在其間活動(dòng)的人們都是具有影響力的，且其影響都顯著可見(jiàn)。因而如果有任何對(duì)于環(huán)境上的影響，建筑師(二)設(shè)計(jì)準(zhǔn)則建筑物外墻的實(shí)際功能是作為內(nèi)部空間的屏障與隔離，同時(shí)也提供安全的屏障。因而建筑師需注意每一立面的品質(zhì)。建筑外墻立面的設(shè)計(jì)對(duì)于建筑物的成功與否有相當(dāng)大的關(guān)系。種種的立面裝修使建筑物能融合入環(huán)境中、賦予周?chē)h(huán)境生氣、定義其范圍、創(chuàng)造公眾的認(rèn)同感及好奇心，創(chuàng)造公司的意象并給予建筑物藝術(shù)層面的表現(xiàn)。另一方面立面能配合地景規(guī)劃，提供一舒適愉悅的都市空間。(三)地面層立面(四)雨棚及突出物1.雨棚的寬度，以達(dá)到適當(dāng)?shù)谋Ｗo(hù)。常用的準(zhǔn)則是由人行道的邊緣劃452.人行道上方的高度不會(huì)破壞立面，多半是2.5公尺左右。3.人行道上能使適當(dāng)大小的光線進(jìn)入，而無(wú)須過(guò)多的人工輔助光線。4.避免影響到交通信號(hào)、指示系統(tǒng)及標(biāo)志、旗幟及光源。5.避免影響店門(mén)口的招牌。7.建筑設(shè)計(jì)上的需要。雨棚是比較具有可行性的，它同時(shí)也較能控制室內(nèi)陽(yáng)光的射入量。(五)二樓立面在水平配置形式的購(gòu)物中心，二樓多作為儲(chǔ)藏空間及服務(wù)空間，因而容易形成無(wú)開(kāi)口的空白立面。此時(shí)需與雨庇、廣告招牌、企業(yè)標(biāo)志等結(jié)合，塑造活潑有力的立面。(六)服務(wù)區(qū)由于服務(wù)區(qū)作業(yè)量很大，因而對(duì)于購(gòu)物空間的景觀來(lái)說(shuō)有較為不利的影響。服務(wù)區(qū)的立面以磚砌及混凝土皆可，不必使用精美的面材或裝修，因?yàn)樗鼈兒苋菀滓蜇浳锏陌徇\(yùn)造成瑕疵。服務(wù)區(qū)通常會(huì)有一些無(wú)法確定的位置或預(yù)知的孔、管線等需要在墻面上開(kāi)口，因而使用較小尺寸的裝修單元較為適當(dāng)(如墻磚、可塑性材料如混凝土等)。四、商店店面及可見(jiàn)的內(nèi)部圍封式的購(gòu)物中心比起傳統(tǒng)的商店有一突破性的特點(diǎn)，即是它將商店的店面及展示的櫥窗放在購(gòu)物中心的內(nèi)部，而將天氣的限制排除在外。在圍封式的購(gòu)物中心內(nèi)，沒(méi)有天氣的問(wèn)題。商店櫥窗則喪失了傳統(tǒng)的展示功能，因?yàn)樵诖祟?lèi)購(gòu)物中心內(nèi)，就像在百貨公司，顧客與貨品的關(guān)系成為直接面對(duì)面的形式。而且在夜晚的時(shí)候，購(gòu)物中心安全上的要求可以很輕易地滿足，因?yàn)樗灰獙a11的入口關(guān)閉即可。在商店店面及可見(jiàn)的內(nèi)部設(shè)計(jì)上，具有如下一般性原則：(一)商店位于購(gòu)物道上每一間商店單元與Ma11的關(guān)系乃取決于商業(yè)準(zhǔn)則，但每一個(gè)商店單元關(guān)系的影響層面則是取決于各家單元的設(shè)計(jì)。在某些案例中，開(kāi)發(fā)者會(huì)對(duì)某些方面(二)商店的外觀及大小很明顯的，有不同的承租戶(hù)會(huì)塑造不同外觀及大小的商店。這樣的結(jié)果會(huì)導(dǎo)致在開(kāi)發(fā)購(gòu)物中心時(shí)會(huì)有很多“標(biāo)準(zhǔn)單元”出現(xiàn)。因而，在規(guī)劃每一個(gè)零售店時(shí)應(yīng)建立在同一個(gè)基礎(chǔ)上，避免設(shè)計(jì)出很多專(zhuān)用、獨(dú)特卻無(wú)更改彈性的空間單元。例如，家具店需要大片的樓地板面積但僅需小的正面，它們同時(shí)希望能有足夠長(zhǎng)度的櫥窗來(lái)展示它們的產(chǎn)品；糖果店不僅需要小的正面(3公尺-5.5公尺之間),而且需要小的販?zhǔn)蹍^(qū)深度(6公尺-9公尺之間)。這兩種不同空間需求的店面應(yīng)能找出其間的模矩關(guān)系，最好的結(jié)果即最大的賣(mài)場(chǎng)乃是最小賣(mài)場(chǎng)的樓地板面積的倍數(shù)組合。每一個(gè)承租戶(hù)對(duì)于商店的外觀及大小都有其獨(dú)特的注重點(diǎn)。因而在商店的設(shè)計(jì)及配置的細(xì)部討論時(shí)，承租戶(hù)及其建筑師應(yīng)該要參與，使它們的店能符合購(gòu)物中心的一般形式。在法國(guó)，購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)者必須提出一份完整的規(guī)劃給未來(lái)的承租戶(hù)。其中包括販?zhǔn)垲A(yù)測(cè)及預(yù)算，商店室內(nèi)配置計(jì)劃，建筑師所建議的商店店面形式等。這對(duì)于塑造整體的空間形式及企業(yè)形象有很大的幫助。五、殘障者使用計(jì)劃區(qū)內(nèi)供公眾使用的室內(nèi)、外空間的各類(lèi)通道及設(shè)施，均應(yīng)依照相關(guān)規(guī)范及法令規(guī)定，就殘障者使用的便利性、安全性妥為規(guī)劃設(shè)計(jì)。需管制的要點(diǎn)如下：(一)在購(gòu)物中心內(nèi)設(shè)有供殘障者使用的設(shè)施，應(yīng)于明顯處設(shè)置殘障者使(二)依建筑技術(shù)規(guī)則規(guī)定，百貨商場(chǎng)必須設(shè)置的殘障者使用設(shè)備包括：1.室外引導(dǎo)通路。2.坡道及扶手。3.避難層出入口。4.室內(nèi)出入口。5.廁所盥洗室。3.升降機(jī)。(三)供殘障者使用的坡道，其坡度不得超過(guò)1:12。供殘障者使用的內(nèi)外(四)前項(xiàng)坡道、通路、走廊之高低差未達(dá)75公分者，其坡度不得超過(guò)規(guī)(五)供殘障者使用的避難層出入口、室內(nèi)出入口、剪(收)票口，其凈寬度不得小于80公分，且地板應(yīng)順平，以利輪椅通行。(六)其余，如樓梯、升降梯、衛(wèi)浴設(shè)備、觀眾席構(gòu)造及停車(chē)位皆需依法T建筑美學(xué)]崇尚色彩建筑色彩：建筑的霓裳建筑色彩關(guān)系一個(gè)城市的形象，特色和品位至關(guān)重要。北京大學(xué)教授朱自煊說(shuō)，以老北京來(lái)說(shuō)，灰墻、灰瓦和綠樹(shù)構(gòu)成了北京城市色彩的基調(diào)，透出古都渾厚、樸實(shí)、寧?kù)o的文化底蘊(yùn)，也襯托出紫禁城金碧輝煌的帝都?xì)馀?。老城青島的紅瓦朱色外墻、碧海、藍(lán)天，也充分顯示出這座美麗濱海城市的風(fēng)采。城市色彩是與環(huán)境相互融合，長(zhǎng)期形成的，貴在統(tǒng)一與和諧。談到如何從城市設(shè)計(jì)的角度看城市色彩時(shí)，中國(guó)建設(shè)文協(xié)環(huán)境藝術(shù)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)王明賢對(duì)此頗有共識(shí)。他舉例說(shuō)，深圳的高樓和道路構(gòu)成新的城市空間形態(tài)，具有強(qiáng)烈的現(xiàn)代色彩，頗有視覺(jué)沖擊力；廈門(mén)以碧藍(lán)色的大海為背景，帶有裝飾性的建筑色彩鮮艷，三角梅點(diǎn)綴在大街小巷，顯出城市的特殊魅力。建筑更新與色彩的混亂現(xiàn)在城市的發(fā)展迅速，使許多城市在色彩中迷失了自己。一些城市對(duì)色彩缺乏認(rèn)真研究，競(jìng)相模仿，相互攀比，追求豪華，反倒形成了色彩上的混亂與無(wú)序，失去了特色。中國(guó)建筑師學(xué)會(huì)建筑理論與創(chuàng)作委員會(huì)學(xué)術(shù)委員、高級(jí)建筑師布正偉從建筑師的角度，提出了清除城市色彩的視覺(jué)污染的措施。他認(rèn)為，面對(duì)城市色彩問(wèn)題，我們不僅要從現(xiàn)代環(huán)境藝術(shù)理論方面去提高，而且，更應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化我們?cè)诔鞘薪ㄔO(shè)中的務(wù)實(shí)精神。首先，從視覺(jué)心理衛(wèi)生的高度，下決心去抵制甚至最終禁止那些色澤惡劣的屋頂琉璃瓦、室內(nèi)外墻瓷磚、幕墻玻璃、廣場(chǎng)鋪裝等材料的使用和生產(chǎn)。其二，大張旗鼓地整頓雜亂無(wú)章的大小廣告和字標(biāo)，還城市建筑原形、原色以清白。再者，不能讓煙灰、沙塵奪去城市的色彩。我們有信心系統(tǒng)而深入地從民族傳統(tǒng)、地域文化、城市文脈、場(chǎng)所意義以及個(gè)性表現(xiàn)等不同層次和層面上去探索未來(lái)城市的色彩創(chuàng)造。傳承文明負(fù)載歷史城市色彩的美感建立在和諧的秩序之上，這種和諧應(yīng)體現(xiàn)于城市環(huán)境中的統(tǒng)一與變化的關(guān)系中。過(guò)去的城市建筑由于取材于自然，更由于有較持久而穩(wěn)定的文化觀念、倫理習(xí)俗的影響，往往能夠獲得協(xié)調(diào)的色彩效果，古都北京即為一例。隨著社會(huì)的發(fā)展，面對(duì)多元文化的沖擊和新材料新工藝的出現(xiàn)，建筑色彩在城市環(huán)境中逐漸呈現(xiàn)混亂的局面，這多少反映出社會(huì)轉(zhuǎn)型過(guò)程中缺乏整體意識(shí)的社會(huì)價(jià)值觀。城市是一個(gè)非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，而城市的顏色在這系統(tǒng)工程中決不是可有可無(wú)的。城市的色彩訴說(shuō)著城市的歷史和今天的文化意味，讓市民直接體會(huì)到城市的精神。城市的色彩是歷史積淀的過(guò)程，不能人為地規(guī)定在短時(shí)間內(nèi)滿城涂上一種顏色，弄得整個(gè)街道像劣質(zhì)的布景，缺乏歷史的真實(shí)性。而立交橋等構(gòu)筑物，化妝似地刷上各種涂料也沒(méi)什么必要，應(yīng)以混凝土的本色顯出力量感。畫(huà)蛇添足既是金錢(qián)的浪費(fèi)，又是美學(xué)的墮落。規(guī)劃內(nèi)容上應(yīng)考慮的重點(diǎn)艾柏哈德，柴德勒(EberhardZcider)長(zhǎng)期以來(lái)大力倡導(dǎo)復(fù)合式使用開(kāi)發(fā)計(jì)劃的先進(jìn)，他認(rèn)為這種開(kāi)發(fā)方式，可以為市區(qū)環(huán)境帶來(lái)很多正面的影響。他的公司所開(kāi)發(fā)的港灣廣場(chǎng)購(gòu)物街(GdlleryatHarborplace),是一個(gè)集合四種使用機(jī)能的開(kāi)發(fā)計(jì)劃，有獨(dú)門(mén)精品商店、餐廳、辦公室、旅館，還有停車(chē)空間，這一些東西全部都出現(xiàn)在一個(gè)街廓之內(nèi)，該案就緊鄰班哲明·湯普森聯(lián)合建筑師事務(wù)所在巴爾地摩內(nèi)灣畔所設(shè)計(jì)的港灣廣場(chǎng)北面。柴德勒簡(jiǎn)單的解說(shuō)圖，很清楚地解釋了，如何將建筑物內(nèi)部使用的計(jì)畫(huà)與外部都市空間的規(guī)劃內(nèi)容，相互結(jié)合在一起。建筑師以圖文并茂的解說(shuō)文字，說(shuō)明如下：規(guī)劃內(nèi)容方面的考量重點(diǎn)1.雖然港灣廣場(chǎng)，已經(jīng)抓到一個(gè)都會(huì)型人行空間場(chǎng)所的重要精神，不過(guò)，這些人行通道與市中心地區(qū)的連系關(guān)系，還是相當(dāng)薄弱?！抖咧饕倪B系，是透過(guò)卡佛特街(CalvertStreet,是往北通往市中心商業(yè)區(qū)的主要道路)》。2.之想要在這一塊介于普瑞特街(PrattStreet,通往巴爾地摩內(nèi)灣)與卡佛特街之間的街廓上開(kāi)發(fā)成功，最關(guān)鍵的因素，就是要把這一條人行軸線上的活動(dòng)，延伸越過(guò)卡佛特街，并創(chuàng)造出一個(gè)很能吸引人目光的焦點(diǎn)(包括許多家商店、餐廳、街道活動(dòng)、表演)。3.將這一類(lèi)人行軸線的活動(dòng)焦點(diǎn)再往下延伸，延著普瑞特街的港邊散步道，來(lái)到東端的旅館入口；另一方面，延著卡佛特街，一條騎樓空間通到市中心以及辦公大樓的大廳。4.除了西南角有活動(dòng)焦點(diǎn)之外，其他三個(gè)角落也都有不同的【活動(dòng)J,以便在環(huán)繞基地四周的街道上，創(chuàng)造出一個(gè)適合人行的環(huán)境。但除此之外，還賦予這一棟建筑物三個(gè)面向的立面，都各具不同的格調(diào)，以區(qū)分出其不同的使用機(jī)能—一分別是購(gòu)物、旅館及辦公空間。5.為了把西南角的人行焦點(diǎn)，在視覺(jué)上及實(shí)質(zhì)空間上，延伸進(jìn)入建筑物，就必須注入各種不同活動(dòng)的活力泉源(例如：商店、餐廳、酒吧、旅館大廳及辦公大樓),使這一棟建筑物更加豐富。6.電扶梯把人潮往上帶，穿過(guò)整棟建筑物空間到達(dá)高處，這一個(gè)舉動(dòng)，可以俯瞰到整個(gè)采光大廳，而且也可以看旅館、辦公大樓與海港。7.在第五層樓配置了旅館的公共性機(jī)能，但是也同時(shí)在南側(cè)提供了一個(gè)公共平臺(tái)，海港美麗的景色，盡收眼底，同時(shí)也可以感受到海港的活力。8.把旅館的入口放在西南角的目的，在于使人潮可以由普瑞特街的港邊散步道，或是南大街(SouthStreet),進(jìn)入本旅館。9.旅館的走道，增加了景觀，并且可以通達(dá)空中花園的平臺(tái)，使走道空間更為豐富、有變化性。10.本建筑物的量體高度，與旁邊的IBM大樓相仿，并且與其他港邊的建筑群，維持和諧的量體關(guān)系。11.辦公大樓的入口從卡佛特街的騎樓空間進(jìn)入，讓辦公大樓有其獨(dú)特的自明性，并與市中心的方向，產(chǎn)生緊密的銜接。而辦公大樓的大廳，也透過(guò)電扶梯與購(gòu)物廊之間產(chǎn)生連結(jié)。12.汽車(chē)與巴士可以?？吭诼灭^的南大街入口。有很充裕的停等空間，并可從此處直接進(jìn)入旅館的停車(chē)場(chǎng)。13.旅館大廳的接待區(qū)，設(shè)置于一樓，可以由普瑞特街及南大街進(jìn)入。14.旅館的附屬性設(shè)施：餐廳、會(huì)議廳、酒吧，可以由旅館的大廳或是購(gòu)15.公共停車(chē)場(chǎng)，可以由卡佛特街與南大街進(jìn)入。所有的裝卸貨與服務(wù)動(dòng)線，都設(shè)于建筑物內(nèi)部的室內(nèi)通道中，也一樣可以由卡佛特街與南大街進(jìn)入。建筑意象方面的考量重點(diǎn)16.創(chuàng)造建筑物外觀的整體感，在視覺(jué)上整合成一棟建筑物的感覺(jué)(而不是17.將本建筑物的造型，作為銜接市中心的高層建筑群之量體尺度，與港18.運(yùn)用既有的元素，讓這一棟建筑物融入基地所在的環(huán)境當(dāng)中，但是同19.在視覺(jué)上展現(xiàn)出動(dòng)線垂直移動(dòng)的特性，以增加此建筑物的動(dòng)感。20.電扶梯持續(xù)不斷的往上移動(dòng)，將活動(dòng)以對(duì)角線的方向，帶進(jìn)本建筑物里。這種手法有點(diǎn)類(lèi)似羅馬西班牙大階梯的效果。21.透過(guò)各個(gè)平臺(tái)，把這一棟建筑物內(nèi)的各種活動(dòng)，在人們一踏入大廳時(shí)，22.透過(guò)這一棟建筑物的造型，使之與基地的既存條件產(chǎn)生關(guān)聯(lián)性，并將之轉(zhuǎn)換，使它與環(huán)境結(jié)合成一個(gè)整體的都市景觀。從上述這一系列的論述，我們了解設(shè)計(jì)如何處理建筑物的量體、在基地上引入的活動(dòng)、入口設(shè)置的位置、以及建筑立面上的特色，甚至包括建筑物內(nèi)部公共空間的安排，以及這些元素如何延伸或強(qiáng)化基地與周遭環(huán)境之間的關(guān)系等等，這就是任何一位設(shè)計(jì)者，在做一個(gè)都會(huì)型購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)案時(shí)，應(yīng)當(dāng)表現(xiàn)出來(lái)的都市設(shè)計(jì)觀點(diǎn)。在這個(gè)案例中，這種都市設(shè)計(jì)的觀點(diǎn)，關(guān)心如何在一個(gè)全面推動(dòng)的都市更新案中，強(qiáng)化該地區(qū)的特色，并且修正現(xiàn)存都市環(huán)境中，空間在尺度上、人行動(dòng)線上、視覺(jué)上的不連續(xù)性。在其他不同的都市環(huán)境條件下，可能需要考慮不同的因素，但是，都是以同樣的論述觀點(diǎn)來(lái)發(fā)展。方式，以商場(chǎng)內(nèi)主力商店的數(shù)目為依據(jù)，盡量使正面入口到商場(chǎng)最冷清的角概念圖。2.之想要在這一塊介于普瑞特街(PrattStreet,通往巴爾地摩內(nèi)灣)與商店、餐廳、街道活動(dòng)、表演)。3.將這一類(lèi)人行軸線的活動(dòng)焦點(diǎn)再往下延伸，延著普瑞特街的港邊散步道，來(lái)到東端的旅館入口；另一方面，延著卡佛特街，一條騎樓空間通到市中心以及辦公大樓的大廳。4.除了西南角有活動(dòng)焦點(diǎn)之外，其他三個(gè)角落也都有不同的『活動(dòng)J,以便在環(huán)繞基地四周的街道上，創(chuàng)造出一個(gè)適合人行的環(huán)境。但除此之外，還賦予這一棟建筑物三個(gè)面向的立面，都各具不同的格調(diào)，以區(qū)分出其不同的使用機(jī)能——分別是購(gòu)物、旅館及辦公空間。5.為了把西南角的人行焦點(diǎn)，在視覺(jué)上及實(shí)質(zhì)空間上，延伸進(jìn)入建筑物，就必須注入各種不同活動(dòng)的活力泉源(例如：商店、餐廳、酒吧、旅館大廳及辦公大樓),使這一棟建筑物更加豐富。6.電扶梯把人潮往上帶，穿過(guò)整棟建筑物空間到達(dá)高處，這一個(gè)舉動(dòng)，可以俯瞰到整個(gè)采光大廳，而且也可以看旅館、辦公大樓與海港。7.在第五層樓配置了旅館的公共性機(jī)能，但是也同時(shí)在南側(cè)提供了一個(gè)公共平臺(tái)，海港美麗的景色，盡收眼底，同時(shí)也可以感受到海港的活力。8.把旅館的入口放在西南角的目的，在于使人潮可以由普瑞特街的港邊散步道，或是南大街(SouthStreet),進(jìn)入本旅館。9.旅館的走道，增加了景觀，并且可以通達(dá)空中花園的平臺(tái)，使走道空間更為豐富、有變化性。10.本建筑物的量體高度，與旁邊的IBM大樓相仿，并且與其他港邊的建筑群，維持和諧的量體關(guān)系。11.辦公大樓的入口從卡佛特街的騎樓空間進(jìn)入，讓辦公大樓有其獨(dú)特的自明性，并與市中心的方向，產(chǎn)生緊密的銜接。而辦公大樓的大廳，也透過(guò)電扶梯與購(gòu)物廊之間產(chǎn)生連結(jié)。12.汽車(chē)與巴士可以?？吭诼灭^的南大街入口。有很充裕的停等空間，并可從此處直接進(jìn)入旅館的停車(chē)場(chǎng)。13.旅館大廳的接待區(qū)，設(shè)置于一樓，可以由普瑞特街及南大街進(jìn)入。14.旅館的附屬性設(shè)施：餐廳、會(huì)議廳、酒吧，可以由旅館的大廳或是購(gòu)15.公共停車(chē)場(chǎng)，可以由卡佛特街與南大街進(jìn)入。所有的裝卸貨與服務(wù)動(dòng)線，都設(shè)于建筑物內(nèi)部的室內(nèi)通道中，也一樣可以由卡佛特街與南大街進(jìn)入。建筑意象方面的考量重點(diǎn)16.創(chuàng)造建筑物外觀的整體感，在視覺(jué)上整合成一棟建筑物的感覺(jué)(而不是把低層部突顯出來(lái)，處理成一段基座的造型)。17.將本建筑物的造型，作為銜接市中心的高層建筑群之量體尺度，與港濱低矮的亭篷式建筑物之中介角色。18.運(yùn)用既有的元素，讓這一棟建筑物融入基地所在的環(huán)境當(dāng)中，但是同時(shí)也賦予其強(qiáng)烈的獨(dú)特性格，以助于本開(kāi)發(fā)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)之下，還可以存活下來(lái)。19.在視覺(jué)上展現(xiàn)出動(dòng)線垂直移動(dòng)的特性，以增加此建筑物的動(dòng)感。20.電扶梯持續(xù)不斷的往上移動(dòng)，將活動(dòng)以對(duì)角線的方向，帶進(jìn)本建筑物里。這種手法有點(diǎn)類(lèi)似羅馬西班牙大階梯的效果。21.透過(guò)各個(gè)平臺(tái)，把這一棟建筑物內(nèi)的各種活動(dòng)，在人們一踏入大廳時(shí)，就可以一覽無(wú)遺，而且可以掌握很清楚的方向感。22.透過(guò)這一棟建筑物的造型，使之與基地的既存條件產(chǎn)生關(guān)聯(lián)性，并將之轉(zhuǎn)換，使它與環(huán)境結(jié)合成一個(gè)整體的都市景觀。從上述這一系列的論述，我們了解設(shè)計(jì)如何處理建筑物的量體、在基地上引入的活動(dòng)、入口設(shè)置的位置、以及建筑立面上的特色，甚至包括建筑物內(nèi)部公共空間的安排，以及這些元素如何延伸或強(qiáng)化基地與周遭環(huán)境之間的關(guān)系等等，這就是任何一位設(shè)計(jì)者，在做一個(gè)都會(huì)型購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)案時(shí)，應(yīng)當(dāng)表現(xiàn)出來(lái)的都市設(shè)計(jì)觀點(diǎn)。在這個(gè)案例中，這種都市設(shè)計(jì)的觀點(diǎn)，關(guān)心如何在一個(gè)全面推動(dòng)的都市更新案中，強(qiáng)化該地區(qū)的特色，并且修正現(xiàn)存都市環(huán)境中，空間在尺度上、人行動(dòng)線上、視覺(jué)上的不連續(xù)性。在其他不同的都市環(huán)境條件下，可能需要考慮不同的因素，但是，都是以同樣的論述觀點(diǎn)來(lái)發(fā)展。購(gòu)物中心的交通改善計(jì)劃大型購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)，對(duì)周邊交通勢(shì)必造成影響，而且?guī)缀蹩深A(yù)期的是其影響負(fù)面多于正面。因此在分析完基地周邊的背景交通量及基地開(kāi)發(fā)衍生的交通量及服務(wù)水準(zhǔn)后，必然會(huì)發(fā)現(xiàn)許多因本基地開(kāi)發(fā)所造成的交通問(wèn)題。一般對(duì)于交通問(wèn)題的改善策略，不外乎運(yùn)輸系統(tǒng)管理(TSM)及運(yùn)輸需求管理(TDM)。TSM指的是現(xiàn)有的運(yùn)輸系統(tǒng)上，以短期且低成本的系統(tǒng)改善策略，有效地增加運(yùn)輸系統(tǒng)功能的方法。TDM指的是對(duì)于一個(gè)已充分發(fā)展的地區(qū)，增加供給已不能改善交通問(wèn)題時(shí)，必須籍由需求管理的手段來(lái)解決交通問(wèn)題。以問(wèn)題一：道路擁堵。由于大型購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)將吸引大量消費(fèi)者，因此無(wú)可避免地將造成周邊道路的交通量增加，至于其影響程度如何，可由背景交通量分析及衍生需求推測(cè)估算而得到基地開(kāi)發(fā)后的道路交通量變化情形。改善對(duì)策：可能造成基地周邊道路擁堵的原因有很多，例如路口標(biāo)志、信號(hào)的無(wú)法配合、路邊停車(chē)影響道路容量、購(gòu)物中心推出干道選擇不當(dāng)或行人太多干擾車(chē)流等均可能造成基地周邊道路的擁堵。1、路口標(biāo)志、信號(hào)無(wú)法配合，路邊停車(chē)影響道路容量：重新調(diào)整標(biāo)志、信號(hào)設(shè)置，實(shí)施干道連鎖，禁止主要干道路邊停車(chē)，由大型購(gòu)物中心提供足夠的停車(chē)空間供車(chē)輛停放。2、購(gòu)物中心進(jìn)出干道選擇不當(dāng)：規(guī)劃時(shí)即慎選大型購(gòu)物中心的連外干道，避免以背景交通量本身就很大的道路或流動(dòng)交通量很大的道路作為連外道路。3、行人干擾車(chē)流：審慎規(guī)劃行人動(dòng)線及車(chē)行動(dòng)線，最好此二者的動(dòng)線予以問(wèn)題二：停車(chē)問(wèn)題。大型購(gòu)物中心吸引大量的小汽車(chē)及機(jī)車(chē)來(lái)往，造成停改善對(duì)策：除了依相關(guān)法規(guī)規(guī)定計(jì)算所需的停車(chē)位數(shù)外，應(yīng)同時(shí)依先前運(yùn)輸規(guī)劃研究所得的小汽車(chē)及機(jī)車(chē)的來(lái)往數(shù)來(lái)計(jì)算所需的停車(chē)位數(shù)，因?yàn)橐勒障嚓P(guān)法規(guī)規(guī)定的停車(chē)位數(shù)，通常較以來(lái)往吸引模式計(jì)算所得的停車(chē)位數(shù)少，因此，法定停車(chē)位數(shù)應(yīng)為停車(chē)位數(shù)的下限值。除了提供足夠的停車(chē)位數(shù)外，也應(yīng)配合其他相關(guān)停車(chē)措施的妥善規(guī)劃來(lái)解決停車(chē)問(wèn)題，例如出入口的設(shè)計(jì)、收費(fèi)方式、停車(chē)場(chǎng)距大型購(gòu)物中心的距離等，問(wèn)題三：行人、車(chē)行動(dòng)線混雜，互相干擾改善對(duì)策：妥善規(guī)劃行人設(shè)施，對(duì)于行人與車(chē)流的沖突點(diǎn)以立體化設(shè)施處理，避免其動(dòng)線互相干擾，同時(shí)對(duì)于停車(chē)場(chǎng)、公共汽車(chē)場(chǎng)、站也應(yīng)妥善規(guī)劃其與大型購(gòu)物中心間的聯(lián)絡(luò)動(dòng)線。問(wèn)題四：衍生交通需求超過(guò)周邊運(yùn)輸系統(tǒng)所能提供的容量。在經(jīng)過(guò)衍生交通需求評(píng)估后發(fā)現(xiàn)，即使在未來(lái)計(jì)量的交通建設(shè)均已完成的情況下，交通設(shè)施的服務(wù)水準(zhǔn)仍然不佳。改善對(duì)策：在此種極端的情況下，必須重新審視大型購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)規(guī)模及強(qiáng)度，必要時(shí)縮小開(kāi)發(fā)規(guī)模，降低開(kāi)發(fā)強(qiáng)度。入口設(shè)計(jì)的詮釋方法在討論關(guān)于購(gòu)物街與中央空間的設(shè)計(jì)主題與問(wèn)題時(shí)，有時(shí)候也很難避免不談到空間高潮。計(jì)特色，通?？雌饋?lái)都是模仿歷史建筑物的造型(然而手法并不太高明),因?yàn)檫@些設(shè)計(jì)的出發(fā)點(diǎn)，都是基于類(lèi)似的設(shè)計(jì)考量-—都為了在建筑物的外觀立面規(guī)劃完成之班鐸購(gòu)物中心(Bental1Centre),其設(shè)計(jì)就清楚地說(shuō)明了一個(gè)最常入口設(shè)計(jì)還面對(duì)另一項(xiàng)難題，就是在既存的、尺度較大的構(gòu)件上，如何試著用一種具有說(shuō)服力的整合手法，將較小的元素結(jié)合上去，因此，設(shè)計(jì)手法的間尺度的元素)。舉例而言，位于巴爾地摩郡的白沼澤購(gòu)物中心(WhiteMarshCenter,于1981年開(kāi)幕),以及拉斯維加斯的時(shí)尚廣場(chǎng)(FashionShow),就是采用這樣的一種復(fù)制元素的手法，將大門(mén)元素的尺寸縮小，以形成商場(chǎng)真這個(gè)設(shè)計(jì)構(gòu)想，在三度空間上更真實(shí)呈現(xiàn)的一個(gè)案例，就是大洋洲建筑師事務(wù)慶市集廣場(chǎng)(HarboursideFestiva1Markets),這個(gè)案例令人想起，類(lèi)似于西入口設(shè)計(jì)策略的另一個(gè)詮釋手法，乃是將一層一層的墻面，穿插配置在進(jìn)入購(gòu)物中心的路徑上面，使該路徑穿透一道一道的墻，而且這種手法也不斷地提醒訪客入口路徑的設(shè)計(jì)主題，這種設(shè)計(jì)手法，在實(shí)際墻厚不足的情況下，或許也可以彌補(bǔ)從室外空間進(jìn)入商場(chǎng)室內(nèi)世界，空間轉(zhuǎn)換之緩沖區(qū)太短的情形。帕莎迪納廣場(chǎng)(PlazaPasadena)的入口，就是一個(gè)實(shí)例，在該商場(chǎng)中，有一條短的、圓拱形的入口購(gòu)物街，與主要的購(gòu)物街交錯(cuò)，同時(shí)以一道穿進(jìn)去的獨(dú)立墻面，拉開(kāi)入口空間的序幕，猶如位在圓拱立面盡頭的一道凱旋門(mén)。許多位于美國(guó)的城郊型購(gòu)物中心，其沒(méi)有開(kāi)窗、像一個(gè)箱子之量體的單調(diào)外觀，特別喜歡采用這種造型富某些變化、三度空間的設(shè)計(jì)手法，有的是將一層一層的墻面設(shè)計(jì)成不同的樣子，有的則是在整個(gè)箱型量體后面，再加上一個(gè)實(shí)的量體，只有在入口的部分，才裂開(kāi)一個(gè)口，例如：核心廣場(chǎng)/圣塔安娜商場(chǎng)的百貨公司的最后，這樣的入口特質(zhì)，可以被發(fā)展成真正的三度空間門(mén)廊，配置在建筑外墻上。在南灣蓋樂(lè)瑞雅購(gòu)物中心里，以及再度被點(diǎn)到名的水晶峰商場(chǎng)，其室內(nèi)購(gòu)物街不同的幾何形，被加以運(yùn)用而產(chǎn)生尺度較小的亭篷式建筑物，這些亭以及一些桌椅，從商場(chǎng)的中央空間到這個(gè)入口遮蔽物之間，散置在各個(gè)角落，這段空間的營(yíng)造，幾乎就像是商場(chǎng)內(nèi)部中央空間的縮小翻版。在南街海港的17號(hào)碼頭中，這個(gè)設(shè)計(jì)原則，更延伸至室外，創(chuàng)造出一個(gè)復(fù)層式的門(mén)廊空間，將室內(nèi)的劇院，往外延伸至建筑物的外觀上，來(lái)處理鄰接的開(kāi)放空間。購(gòu)物街外觀的表現(xiàn)手法，使人們開(kāi)始討論『新的購(gòu)物中心類(lèi)型在都市設(shè)計(jì)中所蘊(yùn)含之意義』的問(wèn)題，但是，在探討這一方面的問(wèn)題前，我們有必要先提出一個(gè)更進(jìn)一步的設(shè)計(jì)議題，這個(gè)議題在最近這幾年來(lái)，變得越來(lái)越重要。我國(guó)購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)策略在我國(guó)當(dāng)前條件下，開(kāi)發(fā)購(gòu)物中心大體上存在兩種主要的方式，一是，地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)性質(zhì)的購(gòu)物中心項(xiàng)目，二是商業(yè)管理公司開(kāi)發(fā)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的購(gòu)物中心項(xiàng)目。發(fā)展商的不同將決定未來(lái)購(gòu)物中心不同的經(jīng)營(yíng)思想。地產(chǎn)公司憑借多年開(kāi)發(fā)住宅和其它建筑的經(jīng)驗(yàn)，通常會(huì)采取將開(kāi)發(fā)好的購(gòu)物中心出售出去的做法，實(shí)行物業(yè)管理式的“商業(yè)管理”;而商業(yè)公司依靠自身多年的商業(yè)經(jīng)營(yíng)思想，通常會(huì)實(shí)行統(tǒng)一化的商業(yè)管理。這是對(duì)當(dāng)前條件下基本狀況的一種結(jié)論。而國(guó)外的購(gòu)物中心大多采取“三權(quán)分離”的做法，即把所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)、管理權(quán)相分離，把購(gòu)物中心交由專(zhuān)業(yè)的商業(yè)管理公司進(jìn)行管理。地產(chǎn)商發(fā)展購(gòu)物中心拓寬了地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目的新途徑本土化的概念對(duì)不同地區(qū)又將具有不同的特點(diǎn)，決不是一個(gè)簡(jiǎn)單的“土洋結(jié)正確的市場(chǎng)定位是最為重要的一點(diǎn)，所以，發(fā)展商和管理者一定要通過(guò)市場(chǎng)的周密調(diào)查，在最重要的因素的引導(dǎo)下去取得相應(yīng)的數(shù)據(jù)資料，并進(jìn)行縝密的研究分析，以滿足調(diào)查主題的需要。比如，商品的品類(lèi)、服務(wù)消費(fèi)者的范圍、競(jìng)爭(zhēng)性的價(jià)格、服務(wù)的質(zhì)量、租約的分類(lèi)以及相應(yīng)的鼓勵(lì)措施，等等，并且發(fā)展商和管理者還要全盤(pán)考慮如何增加購(gòu)物中心價(jià)值的課題。購(gòu)物中心的定位不應(yīng)脫離“特色”購(gòu)物中心已經(jīng)進(jìn)入到了追求特色化的時(shí)代，特色正在成為購(gòu)物中心生存與發(fā)展的靈魂。讓人欣喜的是，國(guó)內(nèi)已經(jīng)相當(dāng)一部分的購(gòu)物中心開(kāi)始了各種主題化的有益嘗試，并且取得了一定的成功。但同時(shí)讓人擔(dān)心的是，也有一些在建和正在招商的購(gòu)物中心還沒(méi)有對(duì)此引起高度的重視，仍然沒(méi)有對(duì)原有的模式進(jìn)行調(diào)整和完善，其實(shí)這在現(xiàn)在來(lái)說(shuō)，的確是令產(chǎn)業(yè)擔(dān)憂的一件事情。定位中高檔層面的廣州時(shí)代廣場(chǎng)目前引進(jìn)了旅游廣場(chǎng)和高檔家具中心，為時(shí)代廣場(chǎng)的特色增加了“分?jǐn)?shù)”;而天河娛樂(lè)廣場(chǎng)的定位就是娛樂(lè)運(yùn)動(dòng)，首先以電影院吸引消費(fèi)者，然后再加入攀巖等運(yùn)動(dòng)的元素；中華廣場(chǎng)也特意開(kāi)辟了數(shù)碼城和摩托城；而萬(wàn)國(guó)廣場(chǎng)引進(jìn)了史奴比餐廳和電器城。5、購(gòu)物中心要注重自身價(jià)值的創(chuàng)造與提高購(gòu)物中心通常是由一定數(shù)量的主力店及中小型店鋪組成的，購(gòu)物中心的主要收入就是來(lái)自于主力店和專(zhuān)業(yè)店鋪的租金。為了保證購(gòu)物中心從整體運(yùn)營(yíng)上進(jìn)入健康發(fā)展的軌道，并且獲得消費(fèi)者的認(rèn)同，購(gòu)物中心除了要規(guī)劃好市場(chǎng)的區(qū)隔、尋求差異化客層策略、建立舒適享受的購(gòu)物娛樂(lè)環(huán)境、完善良好的信息管理系統(tǒng)外，專(zhuān)業(yè)化的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)、購(gòu)物中心品牌形象的塑造都應(yīng)該成為購(gòu)物中心業(yè)者所關(guān)注的重點(diǎn)。總體而言，購(gòu)物中心的價(jià)值來(lái)源主要來(lái)自租金收入，而租金收入的支付者則需要依靠對(duì)來(lái)客信息的準(zhǔn)確掌握而帶來(lái)的營(yíng)業(yè)收入來(lái)維持持續(xù)的運(yùn)營(yíng)，購(gòu)物中心的管理者同樣也要在客流的統(tǒng)計(jì)與分析上積極為商戶(hù)中心自身的價(jià)值。比較強(qiáng)。承受水體。(一)污水處理設(shè)施配置污水處理設(shè)施的配置位置應(yīng)單獨(dú)位于較隱蔽的場(chǎng)所，避免破壞購(gòu)物中心商圈的景觀及活動(dòng)。若位于山坡地上等有坡度的基地上，則需配合地形及排水方向?qū)⑽鬯幚碓O(shè)施配置于地勢(shì)較低及基地內(nèi)的排水管線末端處，有利于完整地處理區(qū)內(nèi)所有的污水。污水處理設(shè)施最好配置于一處。其設(shè)置可配合購(gòu)物中心的分期分區(qū)發(fā)展，分期建設(shè)。所使用的處理方法應(yīng)由專(zhuān)業(yè)人員設(shè)計(jì)并決定。(二)計(jì)劃污水量污水量的計(jì)算可通過(guò)如下步驟進(jìn)行：1.處理對(duì)象人口數(shù)根據(jù)各使用空間如商店、電影院、餐廳、超級(jí)市場(chǎng)等的分類(lèi)，分別計(jì)算各空間內(nèi)的處理對(duì)象人口數(shù)，將各空間的人口數(shù)相加后匯總即為該全區(qū)的處理對(duì)象人口數(shù)。2.平均污水量用各使用空間的每人每日產(chǎn)生的污水量乘上各空間的處理對(duì)象人口數(shù)，所得的數(shù)值即為該空間每日的平均污水量。各空間的平均污水量相加匯總后即為購(gòu)物中心每日所產(chǎn)生的平均污水量。二、污水排水設(shè)備(一)基本原則1.排水系統(tǒng)應(yīng)避免出現(xiàn)終端管，但因清潔口的需要而延長(zhǎng)至合適的位置時(shí)則不在此限。2.雨水排水管不得與污水處理設(shè)備所接續(xù)的污水管及雜排水管相接續(xù)。3.含有對(duì)下水道及污水處理設(shè)備有害的油脂(grease)、可燃性廢水、土砂等排水系統(tǒng)，或含有能再生、再利用物質(zhì)的排水系統(tǒng)，應(yīng)設(shè)置截留器截留之。4.排水管應(yīng)設(shè)置清潔口或其他清潔方式清潔管內(nèi)，避免阻塞。5.排水系統(tǒng)上應(yīng)有排水口空間等防護(hù)措施以防止排水逆流；特定器具、裝置、設(shè)施等排水，應(yīng)行間接排水。6.與排水系統(tǒng)接續(xù)的器具類(lèi)，均應(yīng)具備存水彎。7.與排水系統(tǒng)接續(xù)之高溫排水，原則上應(yīng)冷卻至40度以下后才排放。(二)排水系統(tǒng)工程的配管1.排水管接合部應(yīng)具水密性，避免植物的根或土砂進(jìn)入。2.污水或雜排水配置，不得使用具有兩向或三向承口的接頭。3.無(wú)論橫管或立管，排水管皆不得在下游方向縮小其管徑。1.封水深度不得小于50mm,不得大于100mm。2.器具存水彎之水封部應(yīng)容易檢查，且在便于清潔處設(shè)置清潔口。1.截留器應(yīng)裝設(shè)于易于清潔保養(yǎng)的位置。2.截留器應(yīng)裝設(shè)通氣管。3.營(yíng)業(yè)用大廚房或類(lèi)似場(chǎng)所應(yīng)設(shè)置足夠容量的油脂截留器。4.營(yíng)業(yè)性質(zhì)的洗滌場(chǎng)，應(yīng)設(shè)置能分離不溶性物質(zhì)如線頭等的截留器。(一)需行間接排水裝置需行間接排水的裝置分為機(jī)械設(shè)備及配管、裝置的排水以及蒸氣系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)的排水。在購(gòu)物中心內(nèi)出水口需要使用間接排水的機(jī)械設(shè)備包括：1.冰箱、冰柜、洗滌槽、蒸氣柜等有關(guān)食品儲(chǔ)存或加工的設(shè)備。2.給水水池及水箱的溢、排水管。3.洗碗機(jī)、洗滌機(jī)、脫水機(jī)。4.飲水機(jī)、飲料用冷水器、給茶器等。1.排水立管上部，應(yīng)以伸頂通氣管向上延長(zhǎng)，并向大氣開(kāi)放。2.個(gè)別通氣方式或回路通氣方式應(yīng)設(shè)有通氣立管。3.間接排水系統(tǒng)或其它特殊排水系統(tǒng)的通氣管，不得與其它通氣系統(tǒng)相連接，應(yīng)單獨(dú)有效直接地排向大氣。若此等排水設(shè)施有兩套以上系統(tǒng)時(shí)，不同種4.通氣立管不得與雨水立管相連接。5.大型油脂截留器應(yīng)設(shè)置通氣管。6.含有油份等比空氣重的蒸汽，為防其冷卻凝結(jié)成液狀而積留在管底，其購(gòu)物中心的消防系統(tǒng)規(guī)劃提示：本文僅在于提供購(gòu)物中心消防系統(tǒng)的規(guī)劃中的內(nèi)容要點(diǎn)，資料列之具體指標(biāo)雖與我國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行核對(duì)，但不承諾沒(méi)有誤差。引用前，務(wù)必請(qǐng)會(huì)員認(rèn)真依據(jù)國(guó)家或地方之標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行核查，以防止出現(xiàn)任何偏差。特別聲明——準(zhǔn)確指標(biāo)和相關(guān)數(shù)據(jù)請(qǐng)嚴(yán)格依據(jù)我國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB來(lái)制定實(shí)行。(一)為了在火災(zāi)發(fā)生時(shí)能很快地?fù)錅缁鹈纾竺娣e的空間必須以防火墻、防火天花板、防火門(mén)及防火樓板做防火分隔。建筑技術(shù)規(guī)則第七十九條規(guī)定：窗區(qū)劃分隔。(二)入口大廳及過(guò)道等都必須以耐燃的材料來(lái)建筑。(三)煙塵的排出需藉由可開(kāi)啟的門(mén)窗及機(jī)械排煙來(lái)處理，可開(kāi)啟的門(mén)窗(四)所有的樓梯都必須能自成一封閉獨(dú)立空間，且該門(mén)需具有1.5小時(shí)防火時(shí)效。(五)自動(dòng)警報(bào)設(shè)備應(yīng)與管理中心及工程師辦公室連接，同時(shí)亦需依法設(shè)(六)可在各商店單元的店門(mén)處設(shè)置撒水設(shè)備，以形成一消防撒水網(wǎng)，阻斷火勢(shì)的蔓延。(七)玻璃制品不適用于做為防火區(qū)劃的墻面。(一)出入口商場(chǎng)的樓地板面積合計(jì)超過(guò)500平方公尺者，其直通樓梯應(yīng)在避難層的適當(dāng)位置，開(kāi)設(shè)兩處以上不同方向的出入口，每處寬度不得小于1.2公尺。其中最小一處應(yīng)直接通向道路，其他各處可開(kāi)向?qū)?.5公尺以上的通路，通路凈高不得小于3公尺，并應(yīng)接通道路。而在避難層的出入口，其總寬度不得小于該用途層最大一層之樓地板面積每100平方公尺寬36公分之計(jì)算值，但上述使用性質(zhì)之總樓地地板面積超過(guò)1500平方公尺時(shí)，36公分應(yīng)增加為60公分。但每處出入口之寬度不得小于2公尺，其他出入口每處寬度不得小于1.2公尺，高度不得小于1.8公尺。避難層以外之樓層，通達(dá)供避難使用的走道或直通樓梯間，其地面層以上各樓層的出入口不得小于各該樓層樓地板面積每100平方公尺寬27公分計(jì)算值；地面層以下的樓層，27公分應(yīng)增為36公分。但每處出入口寬度，不得小于1.2公尺，并應(yīng)裝設(shè)甲種防火門(mén)。在同一層樓內(nèi)的居室樓地板面積在200平方公尺以上(地下層時(shí)為100平方公尺以上),其走廊兩側(cè)有居室者，其走廊配置應(yīng)在1.6公尺以上，其他走廊在11公尺以上。走廊的地板面有高低時(shí)，其坡度不得超過(guò)1/10,并不得設(shè)置臺(tái)階。防火建筑內(nèi)各層連接直通樓梯的走廊通道的墻