2023年房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法練習(xí)題(一)及答案

2023年房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法練習(xí)題（一）

及答案

單選題（共40題）

1、收集什么樣的實例資料，主要取決于擬采用的估價方法，對于比較法而言，

主要是（）。

A.成本實例資料

B.交易實例資料

C.收益實例資料

D.成交實例資料

【答案】B

2、《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》針對不同的估價方法，提出了遵循謹慎原則的

要求，在運用比較法估價時，不應(yīng)選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例

作為可比實例，并應(yīng)對可比實例進行必要的（）。

A.規(guī)范估價行為

B.防范估價風(fēng)險

C.保障估價質(zhì)量

D.實地查勘

【答案】D

3、城鎮(zhèn)街道兩側(cè)的商業(yè)用地，即使形狀相同，面積相等，位置相鄰，但由于

（）不同，價值也會有所不同，而且差異可能很大。

A.區(qū)域規(guī)劃

B.臨街狀況

C.周圍環(huán)境

D.地形地勢

【答案】B

4、采用收益法評估某商業(yè)房地產(chǎn)的抵押價值時，樂觀、折中、保守預(yù)測其凈收

益分別為1600萬元、1550萬元、1500萬元，市場上平均報酬率為4%?5乳估

價中選取估價數(shù)據(jù)及參數(shù)時，正確的是（）。

A.年凈收益為1500萬元，報酬率為4%

B.年凈收益為1500萬元，報酬率為5%

C.年凈收益為1550萬元，報酬率為5%

D.年凈收益為1600萬元，報酬率為5%

【答案】B

5、當(dāng)建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿時，其土地使用權(quán)可以自動續(xù)期的是（）。

A.寫字樓

B.生產(chǎn)用房

C.加油站

D.住宅

【答案】D

6、其性收引的邪氣是

A.風(fēng)邪

B.寒邪

C.燥邪

D.暑邪

【答案】B

7、每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的

()倍。

A.10

B.12

C.13

D.15

【答案】D

8、面色白，肢冷，水腫，匚益消瘦，煩躁抽搐的病機是

A.陰偏勝

B.亡陽

C.陽偏衰

D.陰陽互損

【答案】D

9、某房地產(chǎn)估價機構(gòu)向委托人甲出具了估價報告，估價作業(yè)期為2005年5月

20日至5月30日，估價報告應(yīng)用有效期為1年。2006年5月20日，甲利用該

估價報告向銀行申請辦理了16年的抵押貸款，則該估價報告的存檔期應(yīng)不少于

()年。

A.15

B.16

C.17

D.30

【答案】B

10、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地使用期限為50年，項目建設(shè)期為5年，自估價時

點至建成還需2.5年，建成后的建筑面積為11000m2,年凈收益為350萬元，

若報酬率為7%,折現(xiàn)率為10%建筑物經(jīng)濟壽命與土地使用期限同時結(jié)束，則

建成后的房地產(chǎn)于估價時點的價值為（）萬元。

A.3752

B.3806

C.4128

D.4830

【答案】A

11、價格指數(shù)中如果是以上一時期作為基期的，稱為（）°

A.前期價格指數(shù)

B.定基價格指數(shù)

C.長期價格指數(shù)

D.環(huán)比價格指數(shù)

【答案】D

12、人臥則血歸于

A.心

B.肝

仁脾

D.肺

【答案】B

13、某住宅房地產(chǎn)開發(fā)用地，其土地面積為10000m2,規(guī)劃容積率為1.2,樓面

地價為1500元加2。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，其容積率提高到1.6,樓面地價不變，則

該住宅房地產(chǎn)開發(fā)用地囚規(guī)劃調(diào)整所需的補地價為（）萬元。

A.375

B.450

C.500

D.600

【答案】D

14、某房地產(chǎn)的重建價格為2000萬元，己知在建造期間中央空調(diào)系統(tǒng)因功率大

較止常情況多投入150萬兀，投入使用后每年多耗電費0.8萬兀。假定該空調(diào)

系統(tǒng)使用壽命為15年，估價對象房地產(chǎn)的報酬率為12%,則該房地產(chǎn)扣除該項

功能折舊后的價值為（）萬元。

A.1838.00

B.1844.55

C.1845.87

D.1850.00

【答案】B

15、運用長期趨勢法測算房地產(chǎn)未來價格，當(dāng)房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上

升或者下降，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，則宜選用（）進行測

算。

A.平均增減量法

B.平均發(fā)展速度法

C.移動平均法

D.指數(shù)修勻法

【答案】B

16、出租或營業(yè)型房地產(chǎn)最適宜采用的估價方法是（）。

A.成本法

B.長期趨勢法

C.收益法

D.假設(shè)開發(fā)法

【答案】C

17、當(dāng)新房地產(chǎn)的價值減去將現(xiàn)有房地產(chǎn)改變?yōu)樾路康禺a(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利

潤小于現(xiàn)有房地產(chǎn)的價值時，應(yīng)以（）為前提進行估價。

A.維持現(xiàn)狀

B.更新改造

C.改變用途

D.重新開發(fā)

【答案】A

18、頭脹頭痛、甚則嘔血、昏厥，屬于

A.怒則氣上

B.驚則氣亂

C.悲則氣消

D.恐則氣下

【答案】A

19、確定估價對象及其范圍和內(nèi)容時，應(yīng)根據(jù)（），依據(jù)法律法規(guī)，并征求委托

人同意后綜合確定。

A.估價原則

B.估價目的

C.估價方法

D.估價程序

【答案】B

20、用成本法估價房地產(chǎn)時，房屋現(xiàn)值為（）。

A.房屋重置成本一房屋年折舊額

B.房屋重置成本X房屋成新度

C.房屋重置成本一年折舊額X耐用年限

D.房屋重置成本一年折舊額X尚可使用年限

【答案】B

21、手三陽經(jīng)行于

A.肩胛部

B.口唇

C.咽部

D.腋下

【答案】A

22、某酒店5年來年均有效毛收入為420萬元，運營費用為220萬元，去年底

該酒店附近新建一工廠，因噪聲污染將造成該酒店今年有效毛收入減少40萬

元，運營費用減少25萬元，該酒店剩余收益期為10年，假設(shè)降低后的收益水

平在剩余收益期內(nèi)保持不變，報酬率為8.5%。目前該酒店房地產(chǎn)的價值減損額

為（）萬元。

A.66.34

B.98.42

C.984.20

D.1213.85

【答案】B

23、某在建工程在假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值為6000萬元，房地產(chǎn)估

價師知悉該項工程尚拖欠到期應(yīng)付的工程款為1000萬元，同時還有一筆抵押率

為50%,余額為1000萬元的抵押貸款，該在建工程的再次抵押價值為（）萬

yco

A.2500

B.3000

C.3500

D.4000

【答案】B

24、在依法判定的估價對象使用權(quán)利方面，應(yīng)以（）為依據(jù)。

A.相關(guān)合同

B.法律、法規(guī)、政策

C.土地用途管制

D.國家的價格政策

【答案】C

25、價格指數(shù)中如果是以上一時期作為基期的，稱為（）。

A.前期價格指數(shù)

B.定基價格指數(shù)

C.長期價格指數(shù)

D.環(huán)比價格指數(shù)

【答案】D

26、由房地產(chǎn)凈收益求取房地產(chǎn)價值的公式屬于凈收益與（）相匹配的內(nèi)容。

A.資本化率

B.實際報酬率

C.名義報酬率

D.自有資金報酬率

【答案】A

27、現(xiàn)擬開發(fā)建設(shè)某寫字樓，預(yù)計3年后建成并全部售出，總建筑面積為

10000m2,可售建筑面積為8000m2,銷售單價為1.6萬元/m2,若報酬率為8%,

折現(xiàn)率為10%。則測算該寫字樓開發(fā)完成后的現(xiàn)值是（）萬元。

A.9616.83

B.10161.05

C.12021.04

D.12800

【答案】A

28、身以前皆熱，其有余于胃，則消谷善饑，溺色黃可見于

A.足陽明氣不足

B.足陽明氣盛

C.少陰氣血衰極

D.太陰終者

【答案】B

29、某房地產(chǎn)的建筑面積為2500m2,現(xiàn)狀價值為2000萬元，若現(xiàn)在將該房地

產(chǎn)拆除重建，拆除費用為100萬元，殘值為45萬元，后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤

為4000元加2,重建后的房地產(chǎn)市場價格為15000元/m2。該房地產(chǎn)的市場價值

為（）萬元。

A.1945

B.2000

C.2695

D.2750

【答案】C

30、循行特點為“離、合、出、入”的是

A.十二經(jīng)脈

B.奇經(jīng)八脈

C.十二經(jīng)別

D.十五別絡(luò)

【答案】C

31、關(guān)于房地產(chǎn)估價的特點或本質(zhì)的說法，正確的是（）。

A.房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價格而不是價值

B.房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是代替市場定價

C.房地產(chǎn)估價是一種價格保證而不是僅提供參考意見

D.房地產(chǎn)估價有誤差且不能把誤差控制在合理范圍內(nèi)

【答案】B

32、（）年建設(shè)部發(fā)出了《關(guān)于建立房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員信用檔案系

統(tǒng)的通知》（建住房函[2002]192號），決定建立包括房地產(chǎn)估價機構(gòu)和房地

產(chǎn)估價師在內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)C

A.2001

B.2002

C.2003

D.2005

【答案】B

33、一套商品住宅總價為30萬元，首期支付10萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支

付，每半年支付10萬元，則該住宅的實際總價為（）萬元（假定年折現(xiàn)率為

5%）o

A.30

B.29

C.29.28

D.28.29

【答案】C

34、價值時點通常的表示方法是（）。

A.時、分、秒

B.公歷年、月、日

C.陰歷年、月、日

D.進行估價時的時間

【答案】B

35、資本化率構(gòu)成中，流動性補償?shù)牧鲃有允侵福ǎ?/p>

A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金周轉(zhuǎn)的速度

B.估價對象房地產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金的速度

C.估價對象房地產(chǎn)帶來凈收益的速度

D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金周轉(zhuǎn)的速度

【答案】B

36、人們常用距離來衡量房地產(chǎn)區(qū)位的好壞，下列距離中越來越受重視的是

（）。

A.空間直線距離

B.交通路線距離

C.交通時間距離

D.至市中心距離

【答案】C

37、某工廠經(jīng)所在街道負責(zé)人同意，將一幢權(quán)屬登記為工業(yè)用途的沿街廠房改

造為若干個小商鋪出租，某估價機構(gòu)接受委托以實際用途為估價前提對該房地

產(chǎn)的抵押價值進行評估。這種做法忽略了最高最佳利用應(yīng)滿足條件中的（）。

A.技術(shù)上可能

B.財務(wù)上可行

C.價值最大化

D.法律上允許

【答案】D

38、某房地產(chǎn)的土地面積為500m2,土地價格為2000元/m2,建筑面積為

1000m2,成本法估算的建筑物重置成本為1800元/m2,市場上同類房地產(chǎn)的正

里房地價格為2500元/m2。則該房地產(chǎn)中建筑物的實際價值比重置成本低（）

元/m2。

A.200

B.300

C.700

D.1000

【答案】B

39、估價資料保存的目的是建立資料庫和備案，以方便今后的估價及管理工

作。保存估價資料的主要作用不包括（）。

A.有助于估價機構(gòu)和估價師展現(xiàn)估價業(yè)績

B.有助于解決日后可能發(fā)生的估價糾紛

C.有助于保持估價機構(gòu)工作的連續(xù)性

D.有助于行政主管部門和行業(yè)組織對估價機構(gòu)進行資質(zhì)審查司考核

【答案】C

40、（）是指權(quán)利人對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利。

A.物權(quán)

B.債權(quán)

C.租賃權(quán)

D.所有權(quán)

【答案】A

多選題（共20題〉

1、一名合格的房地產(chǎn)估價師應(yīng)具備（）。

A.扎實的估價理論知識

B.良好的社會關(guān)系

C.良好的職業(yè)道德

D.深厚的語言文字表述功底

E.豐富的實踐經(jīng)驗

【答案】AC

2、按開發(fā)程來對房地產(chǎn)進行劃分，可以分為（）。

A.自有房地產(chǎn)

B.生地

C.毛地

D.熟地

E.現(xiàn)房

【答案】BCD

3、下列估價假設(shè)中，屬于背離事實假設(shè)的有（）。

A.房屋已被查封，司法拍賣估價中假設(shè)其未被查封

B.未進入被征收房屋內(nèi)實地查勘，估價中對其內(nèi)部狀況進行的合理設(shè)定

C.受專業(yè)能力限制，未對估價對象建筑安全進行專業(yè)鑒定，假設(shè)其是安全的

D.估價對象已出租，征收估價中假設(shè)其無租約限制

E.受托對估價委托人擬購買的尚無規(guī)劃條件的土地進行評估，對可能的容積率

等指標(biāo)進行的合理設(shè)定

【答案】AD

4、下列估價假設(shè)中，屬于背離事實假設(shè)的有（）。

A.房屋已被查封，司法拍賣估價中假設(shè)其未被查封

B.未進入被征收房屋內(nèi)實地勘察，估價中對內(nèi)部狀況進行的合理設(shè)定

C.受專業(yè)能力限制，未對估價對象建筑安全進行專業(yè)鑒定，假設(shè)其是安全的

D.估價對象已出租，征收估價中假設(shè)其無租約限制

E.受托對估價委托人擬購買的尚無規(guī)劃條件的土地進行評估，對可能的容積率

等指標(biāo)進行的合理設(shè)定

【答案】AD

5、在求取凈收益中，運營費用包括（）。

A.房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收

B.房地產(chǎn)折舊費

C.房屋保險費

D.房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額

E.為承租人提供的服務(wù)費

【答案】AC

6、下列估價目的中，對已被查封的房地產(chǎn)應(yīng)視為未被查封的房地產(chǎn)來估價的有

（）O

A.房地產(chǎn)抵押估價

B.房屋征收評估

C.房地產(chǎn)司法拍賣估價

D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價

E.房地產(chǎn)投資信托基金估價

【答案】BC

7、運用市場法時，估價人員根據(jù)基本要求選取可比實例后，需要建立價格可比

基礎(chǔ)，主要包括（）等。

A.統(tǒng)一采用總價

B.統(tǒng)一采用單價

C.統(tǒng)一幣種和貨幣單位

D.統(tǒng)一面積內(nèi)涵E統(tǒng)一付款方式

【答案】BCD

8、關(guān)于路線價法中選取標(biāo)準(zhǔn)宗地的說法，正確的有（）。

A.應(yīng)一面臨街

B.土地形狀應(yīng)為矩形

C.臨街寬度與臨街深度之比應(yīng)為1：1

D.用途應(yīng)為所在區(qū)段的代表性用途

E.容積率一般設(shè)定為1.0

【答案】ABD

9、下列屬于建筑物實物因素的有（）。

A.開間.進深.樓層

B.電梯.中央空調(diào).集中供熱

C.通風(fēng).采光.日照

D.風(fēng)格.色調(diào)

E.層高.朝向

【答案】BCD

10、下列各項中，不屬于房地產(chǎn)價格影響因素中區(qū)域因素的有（）°

A.土地形狀

B.地形

C.城市規(guī)劃調(diào)整

D.環(huán)境狀況

E.配套設(shè)施狀況

【答案】AB

11、反映一般物價變動的指標(biāo)有（）。

A.城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長率

B.農(nóng)村居民人均純收入增長率

C.居民消費價格指數(shù)

D.生產(chǎn)資料價格指數(shù)

E.居民可支配收入指數(shù)

【答案】CD

12、房地產(chǎn)租賃包括（）。

A.房屋租賃

B.土地租賃

C.土地使用權(quán)出租

D.動產(chǎn)租賃

E.不動產(chǎn)租賃

【答案】ABC

13、關(guān)于評估帶租約房地產(chǎn)的說法，錯誤的有（）。

A.合同租金與市場租金的差異程度對無租約限制條件下的評估價值有影響

B.抵押估價、轉(zhuǎn)讓估價應(yīng)評估承租人權(quán)益價值

C.在其他條件相同時，無租約限制條件下的評估價值大于有租約限制條件下的

出租人權(quán)益價值

D.房屋征收評估應(yīng)評估無租約限制價值

E.只要合同約定租金不變，市場租金下跌或上漲時，承租人權(quán)益價值始終不變

【答案】ABC

14、關(guān)于建筑物物質(zhì)折舊的可修復(fù)費用的說法，正確的有（）°

A.采用最合理修復(fù)方案進行修復(fù)發(fā)生的必要費用

B.修復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況的必要費用

C.大于修復(fù)后所能帶來房地產(chǎn)增加額的費用

D.小于或者等于修復(fù)后所能帶來房地產(chǎn)增加額的費用

E.包括長壽命項目發(fā)生的修復(fù)費用，不包括短壽命項目發(fā)生的修復(fù)費用

【答案】ABD

15、未來凈收益流的類型有（）。

A.每年基本上固定不變

B.每年基本上按某一個固定的數(shù)額遞增或遞減

C.每年基本上按某一個固定的比率遞增或遞減

D.其他有規(guī)則的變動情形

E.每年根據(jù)市場價格變化而變化

【答案】ABCD

16、下列房地產(chǎn)中，屬于按權(quán)益狀況劃分的類型有（）。

A.已依法公告列入征收、征用范圍內(nèi)的房地產(chǎn)

B.已滅失的房地產(chǎn)

C.有租約限制的房地產(chǎn)

D.整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)

E.手續(xù)不齊全的房地產(chǎn)

【答案】AC

17、下列房地產(chǎn)交易中，需要進行交易情況修正的有（）°

A.以正常市場價格成交的交易

B.急于出售的交易

C.以協(xié)議方式進行的房地產(chǎn)交易

D.受迷信影響的交易

E.相鄰房地產(chǎn)的合并交易

【答案】BD

18、收益性房地產(chǎn)包括（）。

A.餐館

B.旅店

C.加油站

D.農(nóng)地

E.未開發(fā)的土地

【答案】ABCD

19、比較法可用于（）的求取。

A.經(jīng)營收入

B.空置率

C.報酬率

D.土地用途

E.入住率

【答案】ABC

20、在傳統(tǒng)方法中，正確測算投資利息需要把握（）等幾個方面。

A.應(yīng)計息項目

B.預(yù)售、預(yù)租和延遲銷售情況

C.計息周期

D.計息期

E.計息方式

【答案】ACD

大題（共10題）

一、某舊廠房的建筑面積26400m2,占地面積12500m2,經(jīng)分析，有下列兩種可

能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補繳地價，取得

40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，己知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費用為每

平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該

費用預(yù)計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元

/m2天，可出租面積為建筑面積的60%,運營費用率為25%,根據(jù)調(diào)查，10年持

有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為

2.5%,批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費為轉(zhuǎn)

售價格的7%,房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地

價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600成；預(yù)計改造期為

1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完

成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為公寓售價的3%；改造完

成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的

6%0根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2,現(xiàn)狀容積率條

件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2,70年期居住用地樓面地價為

4000元/m2；容積率每增加0.1,商業(yè)用地樓面地價下降5%,居民用地樓面地

價下降2機補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為

15%,改造建設(shè)成本、管理費用以及營銷費用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上

述資料，求取該舊廠房的市場價格(1年按365天計)。

【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一：(舊廠房-批發(fā)市場)第一年存租金收益=

3X365X26400X60%X(1-25%)=1300.86(萬元)開發(fā)完成后的價值Vl=

A/(Y-g)[1-(1+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+Vt/(1+R)n=1300.86/

(7.5%-

2.5%)[1-(1+

2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=857

2.35+0.32VlVl=12606.39(萬元)(改造期1年，出租期10年，11年后才

能轉(zhuǎn)售)補地價=4500X26400—1500X12500=10005萬元

契稅=(補地價+舊廠房價值VO)X4%=400.2+0.04V0改

造建設(shè)成本及管理費用=1000X26400/(1+15%)0.5=2461.87萬元營銷費用

=1300.86X0.5/(1+15%)0.75=585.71萬元

二、某幢寫字樓，土地面積4000nf,總建筑面積為9000肝，建成于2002年

10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1日?2047年10月1日。現(xiàn)在獲

得類似的40余年土地使用權(quán)價格為5000%/m\建筑物重建成本為3000元/

m2,建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）

門窗等損壞的修復(fù)費用為3萬元，裝修的重置價格為8

2.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更

換，舊系統(tǒng)己提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費用為10萬元，可回收殘值30萬

元，重新構(gòu)建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費用為8

萬元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)

為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字

樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投

產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預(yù)計每年租金損失

為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%,銀行貸款年利率為5%,土地報酬

率為8%。（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10

月1日的折舊總額和現(xiàn)值。

【答案】

三、某舊廠房的建筑面積26400m2,占地面積12500m2,經(jīng)分析，有下列兩種可

能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補繳地價，取得

40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費用為每

平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該

費用預(yù)計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元

/m2天，可出租面積為建筑面積的60%,運營費用率為25%,根據(jù)調(diào)查，10年持

有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為

2.5%,批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費為轉(zhuǎn)

售價格的7肌房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地

價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計改造期為

1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完

成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為公寓售價的3初改造完

成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的

6%o根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2,現(xiàn)狀容積率條

件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2,70年期居住用地樓面地價為

4000元/m2；容積率每增加0.1,商業(yè)用地樓面地價下降5%,居民用地樓面地

價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為

15%,改造建設(shè)成本、管理費用以及營銷費用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上

述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）。

【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場）第一年凈租金收益=

3X365X26400X60%X（1-25%）=1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值Vl=

A/(Y-g)[1-(1+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+Vt/(1+R)n=1300.86/

(7.5%-

2.5%)[1-(1+

2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=857

2.35+0.32VlVl=12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才

能轉(zhuǎn)售）補地價=4500X26400—1500X12500=10005萬元

契稅=（補地價+舊廠房價值VO）X4%=400.2+0.04V0改

造建設(shè)成本及管理費用=1000X26400/（1+15%）0.5=2461.87萬元營銷費用

=1300.86X0.5/（1+15%）0.75=585.71萬元

四、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，

選取了三個可比實例，有關(guān)資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下

表。假設(shè)美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民

幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率

2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人

民幣等于1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30日用人民

幣計價的市場價格。

【答案】（1）建立比較基礎(chǔ)可比實例A1）建筑面積=60m2/0.72=

83.33m22）房地產(chǎn)價格=含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格一非房地產(chǎn)成分

的價值=112萬元一3.5萬元=108.5萬元可比實例B1）統(tǒng)一計價單位

6.61X16.5萬美元=109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費負擔(dān)正常負擔(dān)下

的價格二賣方實得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費）=109.065萬/（1一

7%）=117.274萬元人民幣可比實例C1）統(tǒng)一計價單位115萬元

港幣-1.2=95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數(shù)是以人民幣為

基準(zhǔn)的，取實際成交日的匯率）

五、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000ni2,容積率為4,土地使用期限為

40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)

構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70機根據(jù)市

場調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2,年平均空

置率為20%,平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔(dān)的稅費約占

租金收入的8%,該房地產(chǎn)現(xiàn)時土地單價為2100元/m2,土地報酬率為8%,建筑

物報酬率為10%o請計算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價值。（8分）

【答案】具體計算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000X0.7X（1

一20%）X40X12=1075.2（萬元）；（2）總運營費用：

030X12+1075.2X8臟446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A—01075.2

-446.02=629.18（萬元）；或a=4X0.7X（1-20%）X40X12X（1-

8%）-30X12=629.18（萬元）；（4）土地總價：上40000/4X2100=2100

（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100X8%/[1-1/（1+8%）40-5]

=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a-aL=629.18-

180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價：B=448.99/10%X[1-1/

（1+10%）40-5]=4330.13（萬元）；（8）房地產(chǎn)價值：

V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。

六、某宗房地產(chǎn)占地2000m2,容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方

式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟壽命

為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場價格是500元/m2,同

類建筑物重置價格是1000元加2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等

可修復(fù)部分進行修復(fù)需花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經(jīng)濟壽命5年；設(shè)

備的重置價格50萬元，經(jīng)濟壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，報酬率為8機

求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場價格。（10分）

【答案】

七、某商場的建筑面積6000m2,土地使用期限40年，從2008年10月1日起

計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬

元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償

還本息。抵押當(dāng)時的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實社會一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得

知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、

560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報

酬率為8機請計算該商場20：3年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件

下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購

買者購買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購買者一次性償還剩余貸款后購

買）。（10分）

【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值=未設(shè)立法定

優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值一已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額一其他法定優(yōu)先受償款=未

設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值一（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)）一

其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場價值

抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應(yīng)采用較保守估計

值500萬元，收益期限為40年-5年二35年，利用公式：V=A/YX[1-1/（1+Y）

n],可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值為：

V=500/8%X[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解己抵押貸款余額先求年

償還額600=A/6%X[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額

P=81.52/6%X[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押

價值=5827.28—（455.08/0.5）=4917.12（萬元）

八、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2,容積率為4,土地使用期限為

40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)

構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市

場調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2,年平均空

置率為20%,平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔(dān)的稅費約占

租金收入的8%,該房地產(chǎn)現(xiàn)時土地單價為2100元/m2,土地報酬率為8%,建筑

物報酬率為10%。請計算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價值。（8分）

【答案】具體計算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000X0.7X（1

一20%）X40X12=1075.2（萬元）；（2）總運營費用：

030X12+1075.2X8臟446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A-C=1075.2

-446.02=629.18（萬元）；或a=4X0.7X（1-20%）X40X12X（1-

8%）-30X12=629.18（萬元）；（4）土地總價：L=40000/4X2100=2100

（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100X8%/[1-1/（1+8%）40-5]

=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a-aL=629.18-

180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價：B=448.99/10%X[1-1/

（1+10%）40-5]=4330.13（萬元）；（8）房地產(chǎn)價值：

V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。

九、某宗房地產(chǎn)占地2000in2,容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方

式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟壽命

為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場價格是500元/m2,同

類建筑物重置價格是1000元加2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等

可修復(fù)部分進行修復(fù)需花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經(jīng)濟壽命5