上海珊瑚灣營(yíng)銷成功案例分享49p

獻(xiàn)給我熱愛的中原地產(chǎn)“珊瑚灣”姑娘嫁人記2012中原策劃項(xiàng)目比賽---逆勢(shì)下的突圍之道2012上海中原倪夢(mèng)彬這里，只是上海邊角一個(gè)小漁村。。這里，是全上海人口密度最低的地方，居民稀少。。這里，有上海難得一見的藍(lán)海和綠地，卻鮮為人知。。海灣鎮(zhèn)

。。曾經(jīng)，似乎什么都無法打破這里的沉默。。綠地、世茂，開始漸漸放棄；易居，來了又走。。有一天，中原踏上了這片土地。。對(duì)這片眾人眼中的貧瘠之地開始了他的征戰(zhàn)。。海灣鎮(zhèn)。。珊瑚灣開盤前,全鎮(zhèn)5個(gè)項(xiàng)目公寓月總銷量?jī)H111套開盤后,全鎮(zhèn)公寓月銷量達(dá)262套中原代理的珊瑚灣單個(gè)項(xiàng)目月均銷量即達(dá)136套，超出另五個(gè)項(xiàng)目的總和持續(xù)4個(gè)月月銷量120套以上連續(xù)19周南上海銷量排名第一這一切真實(shí)發(fā)生在調(diào)控中的2011年下半年……中原的職責(zé)是做好“媒人”且看我們?nèi)绾螏蜕汉鳛彻媚镂饺缫饫删邦I(lǐng)證”簽約這是個(gè)大家都在觀望的年代，待售的房子如同待嫁的姑娘。。單身漢們翹首企盼姑娘們自降身價(jià)。。而存量巨大的單身女郎們使盡渾身解數(shù)釣著她們的準(zhǔn)龜婿。。媒婆把脈我是誰？誰要我？我是誰——自我把脈出身不凡：上市公司佳兆業(yè)家族知名度有限：佳兆業(yè)在上海的第一個(gè)項(xiàng)目，滬上知名度低家宅偏遠(yuǎn)：項(xiàng)目隱居奉賢海灣，門庭稀落之地我是誰——自我把脈不可復(fù)制的自然資源，滬上唯一真正的一線海景滬上唯一不受污染的海景資源，上海最美的13.7公里南向海岸線1.6萬畝海灣國(guó)家森林公園，370公頃濕地公園，670公頃申隆生態(tài)園，300畝的世紀(jì)林園我是誰——自我把脈住得太偏，門庭稀落

——“準(zhǔn)夫君”沒機(jī)會(huì)打門前過。。。地處奉賢海灣，除旅游旺季外，平日人流稀少端莊大方，亮點(diǎn)不足

——產(chǎn)品品質(zhì)良好，但缺乏特別出彩之處50平迷你一房、90平玲瓏三房，戶型簡(jiǎn)約雅致，但比下有余，比上不足，在競(jìng)品眾多的市場(chǎng)中難以出挑我是誰——自我把脈十二五規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展旅游區(qū)，升值潛力無限！滬上真正的一線海景！不可復(fù)制的優(yōu)質(zhì)自然資源！高端齊全的娛樂配套！豪華會(huì)所，優(yōu)質(zhì)物業(yè)！品牌開發(fā)商！地處外郊環(huán)，區(qū)位偏遠(yuǎn)！除旅游旺季外，平日周邊人流鮮少，交通欠便捷！產(chǎn)品本身沒特別亮點(diǎn)，難以在周邊眾多產(chǎn)品脫穎而出！缺優(yōu)誰要我——夫君把脈丈母娘說：無房不婚！最低限度接受兩代置換，但至少要有房！在。上海。養(yǎng)老型兩代置換，依舊剛需剛需型婚房需求/首置誰要我——夫君把脈將婚的TA們

有哪些特征？注重感覺害怕麻煩渴望品質(zhì)易受氣氛帶動(dòng)從眾性強(qiáng)相對(duì)年輕誰要我——夫君把脈“案場(chǎng)體驗(yàn)”是客戶對(duì)全案的判斷的第一依據(jù)它直接決定了客戶對(duì)后面了解項(xiàng)目詳情的“接受程度”及“接受情緒”區(qū)域成熟度產(chǎn)品包裝客戶訴求區(qū)域規(guī)劃價(jià)格接受度案場(chǎng)體驗(yàn)配套設(shè)施其它障礙核心障礙從客戶來訪的第一刻起什么在牽動(dòng)

TA們的心？誰要我——夫君把脈感受到：得到〉付出感受到：人格滿足—愿意了解—樂于接受感受決定行為體驗(yàn)！創(chuàng)造滿足、制造感動(dòng)什么

影響著TA們的決定？融入驚喜滿足不滿足不平憤怒X：時(shí)間Y：整體體驗(yàn)媒婆秘籍怎么變？怎么秀？怎么變——全面迎合打造注重感覺TA們有哪些特征？化妝！給你足夠的感覺！渴望品質(zhì)融入驚喜滿足不滿足不平憤怒X：時(shí)間Y：整體體驗(yàn)豪裝會(huì)客廳+布置后花園會(huì)所包裝海灣最大水景會(huì)所，從運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館到休閑茶吧應(yīng)有盡有社區(qū)環(huán)境打造迎合海灣度假氛圍，打造地中海風(fēng)格絕美花園會(huì)所內(nèi)的開發(fā)商介紹板讓客戶了解“家世”社區(qū)植皮打造精美使人仿佛置身地中海即招看房車打造精美每個(gè)角落各有特色閨房全面裝修樣板區(qū)精美打造從會(huì)所到樣板房，走道全程布制精美，美不勝收充滿純熟海濱度假氛圍的看房通道布置極富情趣的樣板房樓道擋板充滿純熟海濱度假氛圍的看房通道布置怎么變——全面迎合打造害怕麻煩TA們有哪些特征？代勞！做完你要做的事！融入驚喜滿足不滿足不平憤怒X：時(shí)間Y：整體體驗(yàn)路途遠(yuǎn)，裝修麻煩？周邊在售全部為毛坯公寓，看上去都差不多我們讓你拎包入住精裝修！當(dāng)時(shí)海灣唯一

一個(gè)精裝全配的項(xiàng)目！摸準(zhǔn)需求，與周邊競(jìng)品“主動(dòng)尋求差異”海灣首個(gè)精裝全配公寓開盤時(shí)珊瑚灣是海灣地區(qū)首個(gè)也是唯一一個(gè)拎包入住的項(xiàng)目精致妝容PK

素顏TA們有哪些特征？HIGH起來！制造所有沖動(dòng)氣氛！怎么滿足——全面迎合打造易受氣氛帶動(dòng)從眾性強(qiáng)融入驚喜滿足不滿足不平憤怒X：時(shí)間Y：整體體驗(yàn)五月訪客：266組！六月訪客：389組！七月訪客：651組！八月訪客：925組！九月訪客：625組！十月訪客：443組！是什么吸引了月均660組訪客？珊瑚灣四期自5月24日開盤至10月底短短五個(gè)月內(nèi)共接待訪客3299組，認(rèn)購(gòu)套數(shù)高達(dá)678套成交比高達(dá)4.8：1綠地、世茂等另五個(gè)強(qiáng)銷期項(xiàng)目五個(gè)月總銷僅631套1>5！是什么氛圍讓他們來了就忍不住買？！娛樂營(yíng)銷+體驗(yàn)營(yíng)銷珊瑚灣姑娘家天天有免費(fèi)活動(dòng)，不買房的也忍不住想來玩玩兒區(qū)位偏遠(yuǎn)你不來？天天給你小恩小惠，免費(fèi)招待你吃喝玩樂給你玩家里玩不到的，讓你在這里忘記時(shí)間你不買房，我也挺你從早玩到晚區(qū)域成熟度產(chǎn)品包裝客戶訴求區(qū)域規(guī)劃價(jià)格接受度案場(chǎng)體驗(yàn)配套設(shè)施其它障礙核心障礙客戶來訪的第一刻起用親身體驗(yàn)讓你產(chǎn)生歸屬個(gè)性家居夢(mèng)想征集活動(dòng)滬上創(chuàng)意青年最愛！給你家的感覺!打扮她想擁有她買下她…………歡樂水果季每周不同種類鮮果不限量任你吃激情運(yùn)動(dòng)季連續(xù)四周運(yùn)動(dòng)會(huì)，10余種不同體育項(xiàng)目小朋友每周鬧著來玩白領(lǐng)呼朋喚友結(jié)群前來家居拍賣活動(dòng)高檔家具家電價(jià)值不菲零元起拍吸引你忍不住想來博博手氣！奧迪A4車友會(huì)活動(dòng)百輛A4齊聚男士們擠爆案場(chǎng)端午節(jié)吃出百萬金“財(cái)迷”們呼朋喚友舉家前來案場(chǎng)氣氛空前熱烈“你洗車，我買單”個(gè)性車貼活動(dòng)來珊瑚灣，12生肖車貼任你選，還可以憑車貼免費(fèi)洗車青年個(gè)性男女最愛，爭(zhēng)相來案場(chǎng)貼車貼，拿免費(fèi)洗車券還有異國(guó)美食節(jié)。。養(yǎng)身營(yíng)養(yǎng)咨詢。。月餅、餅干DIY。。你想玩的、想吃的這里統(tǒng)統(tǒng)可以找到天天那么多人爭(zhēng)相來看我那么多人爭(zhēng)相來娶我不怕你不動(dòng)心姑娘不在于有多美，人氣夠高她就美！房子不在于多好，看得人夠多就是好房子！吸引你來、把你留住！不買也夠高人氣！媒婆帶出門怎么展？怎么露？不在乎天長(zhǎng)地久只求每天在你眼前飄過無論你坐車、看報(bào)、聽廣播、玩手機(jī)或者只是在小區(qū)散個(gè)步，甚至只是上廁所用個(gè)紙巾我都能讓你發(fā)現(xiàn)“我”的存在。。。360度全方位窒息式包圍360度窒息式包圍《時(shí)代報(bào)》連載，地鐵里珊瑚灣信息鋪天蓋地,煽情文字觸動(dòng)每個(gè)上班族的心。。。白領(lǐng)地鐵《時(shí)代報(bào)》有人在地鐵隨便想想……有人在海邊實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想……360度窒息式包圍全上海50多個(gè)精選社區(qū)，共投放海報(bào)120余份給兩代置換的剛需客一個(gè)印象……讓父母發(fā)現(xiàn)我們，喜歡上我們……置換養(yǎng)老中心社區(qū)360度窒息式包圍搜狐、新浪、愛房，處處合作最大眾！最有效！最快增強(qiáng)品牌影響力短信周周發(fā)廣播周周打精選報(bào)廣，只打目標(biāo)“網(wǎng)”羅天下，全面造勢(shì)新聞晨報(bào)、東方早報(bào)——直擊目標(biāo)客群全面覆蓋——精選人群及時(shí)傳遞——項(xiàng)目產(chǎn)品信息、活動(dòng)信息簡(jiǎn)潔！有力風(fēng)趣！過耳不忘精準(zhǔn)定位“準(zhǔn)夫君”位置相關(guān)區(qū)域沿線重點(diǎn)導(dǎo)入閔行&徐匯浦東本案時(shí)時(shí)追蹤來訪及成交客戶信息隨時(shí)調(diào)整重點(diǎn)目標(biāo)人群重點(diǎn)區(qū)域集中派單！沿線樓盤截客！沿線道路道旗路牌高炮！360度窒息式包圍360度窒息式包圍珊瑚灣全面拿下海灣旅游客必去的“海鮮一條街”免費(fèi)向沿街餐館派送印有珊瑚灣信息的紙巾盒銷售員主動(dòng)走出案場(chǎng)輪流沿海鮮一條街截客與餐廳合作相互推薦客戶專門印制合作餐廳優(yōu)惠券360度窒息式包圍連來回案場(chǎng)的巴士也絕不放過定點(diǎn)班車接送！車前清晰導(dǎo)示！專職人員跟車！隨車人員對(duì)客戶進(jìn)行項(xiàng)目講解！根據(jù)項(xiàng)目不同階段，做不同內(nèi)容的班車導(dǎo)示牌項(xiàng)目策劃或銷售人員親自跟車，進(jìn)行預(yù)熱講解360度窒息式包圍不放過任何一個(gè)老帶新的機(jī)會(huì)定期與成交業(yè)主溝通，維護(hù)感情傳遞項(xiàng)目最新信息，傳遞案場(chǎng)活動(dòng)信息給老業(yè)主一定帶看獎(jiǎng)勵(lì)有計(jì)劃地露！有執(zhí)行力地露！徹底展露到位！媒婆經(jīng)驗(yàn)談完勝！在哪里？TA的感覺TA的心?戰(zhàn)略？攻心！心戰(zhàn)為上！兵戰(zhàn)為下！融入驚喜滿足不滿足不平憤怒X：時(shí)間Y：整體體驗(yàn)區(qū)域成熟度產(chǎn)品包裝客戶訴求區(qū)域規(guī)劃價(jià)格接受度案場(chǎng)體驗(yàn)配套設(shè)施其它障礙核心障礙從客戶來訪的第一刻起從客戶感官出發(fā)，激發(fā)情緒。讓客戶從“被講解”到“主動(dòng)了解”從“被相親”到“自己戀上”這是一個(gè)“媒婆”拼內(nèi)功的年代好的媒人，能幫姑娘們找到最合適自己的那個(gè)郎君其實(shí)“媒人們”都在做著些差不多事但結(jié)果，卻往往取決于是否在每一個(gè)細(xì)節(jié)上用心每一個(gè)細(xì)節(jié)上用心我們每發(fā)一次短信要寫至少3個(gè)版本，反復(fù)斟酌……我們每派一次單頁(yè)都會(huì)統(tǒng)計(jì)當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)赜行收{(diào)整下次派放的時(shí)間地點(diǎn)……我們每搞一次活動(dòng)都會(huì)給客戶拍照留念用照片布置