老君山景區(qū)產(chǎn)權式度假酒店項目可行性研究報告1

河南省欒川縣老君山景區(qū)產(chǎn)權式度假酒店項目可行性研究報告1.1項目名稱河南省欒川縣老君山景區(qū)產(chǎn)權式度假酒店項目1.1.1項目承辦單位1.1.2項目承辦單位法人代表孫欣欣1.1.3項目擬建地點1.2編制依據(jù)和范圍1.2.1編制依據(jù)：(1)國家有關法律、法規(guī)依據(jù)(2)有關標準、規(guī)范①國家有關編制項目可行性研究報告的規(guī)定④國家計委、建設部1993年頒布的《建設項目經(jīng)濟評價方法及參數(shù)》(第二版)(3)有關規(guī)劃文本1.2.2編制范圍1.3結(jié)論和建議欒川為全國旅游強縣，是國內(nèi)唯一一個具有6家AAAA級旅游景區(qū)的縣市場前景看好。在旅游大環(huán)境依托下，旅游業(yè)已經(jīng)成為欒川經(jīng)濟發(fā)展的一個支柱產(chǎn)業(yè)，同時，老君山又是國家級自然保護區(qū)、省級風景名勝區(qū)。老君山景區(qū)服務設施建設滯后，制約旅游業(yè)發(fā)展。項目的實施能夠有效改善景區(qū)服務接待能力，技術可行，經(jīng)濟回報豐厚，因此本項目是切實可行的。在項目建設過程中，應做好環(huán)境保護工作，注意污水排放，防止揚塵飛塵污染，選擇合適的料場，工程完工后對廢渣進行徹底清理，并搞好植被恢復。2項目概況及項目建設的必要性2.1項目地概況該項目地為老君山林場舊場址，位于欒川縣城大南溝，地表附屬物已拆遷賠償?shù)轿?，可利用建設用地60畝，開發(fā)條件成熟。該處距欒川縣城1.5公里，行車時間5分鐘，位于國家AAAA景區(qū)老君山風景區(qū)內(nèi)，緊鄰蝴蝶谷景區(qū)，海拔800米，盛夏溫度低于20℃,依山傍水，山清水秀，空氣宜人，是建造與旅游配套的產(chǎn)權式度假酒店、培訓中心或旅游地產(chǎn)開發(fā)的首選地。2.2項目影響區(qū)概況①洛陽市洛陽市位于河南省中西部，東臨嵩岳，西依秦嶺，南望伏牛，北靠太行，面積1.52萬平方公里。全市共轄1市8縣6區(qū)。2008年末，全市總?cè)丝?30萬人，人口密度404人/平方公里。洛陽屬于暖溫帶大陸性季風氣候，全年光照充裕，無霜期長，為農(nóng)作物和花木生長提供了良好條件，特別是有利于牡丹的生長，因此，洛陽成洛陽是一座馳名中外的歷史文化名城，我國七大古都之一。素有“九朝古都”之稱的洛陽，有譽滿世界的石刻藝術寶庫“龍門石窟”,有馳名中外的佛都“祖庭”白馬寺，有重要考古價值的夏都斟鄂、商都西毫、周都洛邑、漢魏洛陽故城、隋唐東都城五大古城遺址和被譽為“無臥牛之地”的邙山古墓群。北部有我國的母親河——黃河和享譽世界的小良底水利樞紐。洛陽悠久的歷史孕育了燦爛的河洛文化，成為海外游子尋根問祖的熱點。此外，還有嵩縣白云山、宜陽花果山、欒川龍峪灣等國家森林公園和老君山生態(tài)旅游區(qū)、雞冠洞、滑雪場、重渡溝等風景區(qū)，與魯山堯山風景名勝區(qū)等構(gòu)成了河南省西部最重要的伏牛山旅游區(qū)。②欒川縣社會經(jīng)濟概況欒川縣地處豫西山區(qū)，洛陽市西南部，縣城距省會鄭州320公里，距洛陽市區(qū)140公里。欒川為典型的內(nèi)陸深山縣，北盤熊耳山，南踞伏牛山，中部有熊耳山分支遏遇嶺，三條山脈縱貫全境，將全縣分割為南北兩大溝川。欒川境內(nèi)峰巒迭嶂，溝壑縱橫，山峰林立，地貌起伏跌宕，有“八山一水一分田”之稱。特殊的地理環(huán)境構(gòu)成了欒川礦產(chǎn)、旅游、林業(yè)、食用菌、中藥材等五大資源優(yōu)勢。其中，已探明鉬金屬儲量206萬噸，居亞洲第一，世界第三。同時，欒川的森林覆蓋率達83.4%,居河南省第一位，“全國生態(tài)示范區(qū)”。欒川縣有14個鄉(xiāng)(鎮(zhèn)),209個行政村，土地面積247736公頃，農(nóng)業(yè)用地面11601公頃，林業(yè)用地162667公頃。欒川縣工業(yè)門類眾多，有礦產(chǎn)、冶金、化工、機構(gòu)、食品、紡織、服裝等數(shù)十個行業(yè)，擁有一批競爭力強的骨干企業(yè)和拳頭鋅、金、銀、銅、鐵，螢石、石墨、硅、灰石、白云巖、水晶石、滑石、大理石等。欒川交通四通八達。公路總里程1352公里，其中干線136公里，二級249公里。通往鄭州、洛陽、三門峽、南陽、西安等地都有直達客車。境內(nèi)有206個行政村通車。欒川山青水秀，氣候宜人，自然、人文景觀豐富集中，是避暑、療養(yǎng)、游覽勝地和洛陽旅游熱線。自2000年以來，欒川縣委、縣政府強力實施旅游帶動戰(zhàn)略，不斷加大投資力度，相繼開發(fā)了雞冠洞、老君山、龍峪灣、九龍山溫泉、重渡溝等旅游景區(qū)，先后建成了君山飯店(四星級)、伊水灣大酒店、老君山商務酒店、弘電賓館、欒川賓館等旅游賓館，旅游專線公路60公里，旅游出租車300余臺，開通了景區(qū)光纜通訊線路，國內(nèi)國際通訊方便快捷。初步形成了以“國家衛(wèi)生縣城”、旅游景區(qū)為龍頭，以交通、商貿(mào)、賓館服務為紐帶的大旅游框架。目前，欒川已成為豫西的一條“黃金旅游熱線”,出現(xiàn)了節(jié)假日游人如織、車流如潮的喜人景象，推動了第三產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，旅游帶動戰(zhàn)略煥發(fā)勃勃生機。③地理位置洛陽老君山生態(tài)旅游區(qū)位于河南省西部的欒川縣城東南部，距縣城3徑113°37'40"之間，是一個東西長、南北窄的狹長地帶，東與嵩縣接壤，西與三川鎮(zhèn)為鄰，北依城關鎮(zhèn)，南毗西峽縣，總面積10000公頃。老君山，古稱景室山，是八百里伏牛山主峰，海拔2200米。因道教始祖老子李耳歸隱修煉于此而得名，是世界地質(zhì)公園、國家級自然保護區(qū)、老君山氣勢渾厚，雄奇峻拔，有“北國張家界”之稱，景區(qū)內(nèi)峰、崖、石、谷星羅棋布，澗、瀑、潭、洞步換景移。潭秀瀑美，峰險峽幽。正所避暑山莊”,而老君山則是欒川八大景之首。老君山生態(tài)旅游區(qū)有著瑰麗的自然景觀。老君山地處亞熱帶向暖溫帶過渡地帶，加之復雜的地形，特殊的高山氣候，獨特的巖石結(jié)構(gòu)，形成了這里動植物品種的豐富多樣性，其森林覆蓋率達97%,有維管束植物1661種，僅國家重點保護的珍稀、瀕危植物有18種；有陸棲脊椎動物180余種，國家重點保護的鳥獸26種，有“中州地區(qū)天然生物種質(zhì)資源基因庫”譽稱。景區(qū)內(nèi)保存著近5000畝原始森林和多種生物群落，既有三五人合抱的千年大樹，也有攀緣數(shù)十米的林間古藤；既有數(shù)松踵頂相接的“松上松”,也有古松穴內(nèi)抽出青枝綠葉的“松內(nèi)松”和楓樹、漆樹、黃櫨等觀葉樹種。春季，可踏芳草、賞百花，杜鵑、海棠、連翹、玉蘭等百花爭艷，俏滿山間，從初春到初夏，從山腳到山頂，漸次開放，嫩香四溢。夏季，可棲綠蔭聽蟬鳴，炎陽酷暑時節(jié)，茂密幽靜的森林里，到處是高曠的蟬聲，動聽的鳥鳴。秋季，可觀紅葉嘗山果，滿山紅遍的板栗、核桃、柿子、獼猴桃等各種山果既讓人賞心悅目，又可大飽口福。冬季，可賞白雪動詩情，白雪皚皚，銀裝素裹，冰凌垂掛，玉樹瓊枝。山下已是冰雪消融的初春，山頭依然是冰清玉潔的嚴冬；山下已春綠遍地，山上仍白老君山又是中原聞名遐邇的道教圣地，有豐富的人文資源。景區(qū)內(nèi)歷史古跡老君廟、道德府、菩薩殿、救苦殿、靈官殿、十方院等都有著淵源的文化蘊涵和神奇的傳說。山頂老君廟始建于北魏，唐太宗時，由大臣尉遲敬德監(jiān)修。鑄于明萬歷19年的大鐵鐘，上有“皇帝萬歲，太子千秋，風調(diào)雨順，國泰民安"16個大字，是保存完好的珍貴文物。明萬歷皇帝，于萬歷三十一年四月初八頒賜老君道德經(jīng)詔諭。由此開始，歷代各地香客結(jié)隊朝山進香，文人游客搭伴登山攬勝。港臺同胞、各地商賈千里迢迢連年朝圣，著名作家賈平凹贊譽道“老君山成千年香火，道德經(jīng)為萬世詠誦”。近年來，在欒川縣委、縣政府實施的大旅游戰(zhàn)略中，確定要把老君山作為欒川主要景區(qū)在全國叫響的建設目標。根據(jù)《河南省旅游產(chǎn)業(yè)“十五”發(fā)展計劃和2015年遠景目標綱要》,老君山被列為伏牛山生態(tài)旅游區(qū)建設的重點景區(qū)之一，是河南著力打造的豫西南旅游黃金區(qū)。圍繞生態(tài)旅游區(qū)建設這一目標而完成的《老君山生態(tài)旅游區(qū)總體規(guī)劃》,將景區(qū)劃分為道教文化、生態(tài)觀光、森林游覽、野營探險、休閑度假和生活管理6大功能區(qū)，總面積10萬畝。有維管束植物1661種，僅國家重點保護的珍稀、瀕危植物有18種；有陸棲脊椎動物180余種，國家重點保護的鳥獸26種，有“中州地區(qū)天然生物種質(zhì)資源基因庫”譽稱。自2000年到2007年，景區(qū)建設累計投入5500余萬元，按國家AAAA級景區(qū)標準，大規(guī)模進行硬件建設：完成了21公里旅游公路，34公里景區(qū)步道；澆筑了4000米公路防護墩，焊制了1500米步道護欄；新建觀景臺13處，星級公廁2處，環(huán)保公廁8處；設置公路標志牌30處，安裝公路凸鏡15面，環(huán)保垃圾箱270個；制作景點標志牌500塊，復綠裸露山體栽植爬山虎21萬余株，種植景區(qū)綠化苗木11.2萬棵；復建了老君廟、救苦殿、中天門牌坊等廟宇設施；建成3個生態(tài)停車場，總面積9000平方米；建成了老君山觀光索道、游客服務中心、購物市場等。2008年8月景區(qū)與欒川縣瑞豐工貿(mào)有限公司成功合作，實現(xiàn)融資3.6億元，用于景區(qū)開發(fā)，加上政府籌資1.4億元建設的與景區(qū)配套的游客中心、地質(zhì)廣場、地質(zhì)博物館項目，總投資將達5億元，對景區(qū)大規(guī)模進行深度開發(fā)建設。目前，景區(qū)深度開發(fā)項目整體形象進度已達60%以上，其中建筑面積達8000平方米的游客中心正在內(nèi)外裝飾；占地18萬平方米，新增車位3000個的地質(zhì)廣場，已完成綠化，正在鋪裝，與游客中心相呼應，投資達5000萬元的地質(zhì)博物館已經(jīng)開工；中靈索道的相關進口設備已運抵現(xiàn)場；老子藝術造像、道德經(jīng)文化墻正在現(xiàn)場安裝。預計整個項目將于今年年底全部竣工，實現(xiàn)投資5億元以上，屆時，一個全新的老君山將呈現(xiàn)在世人面前。2.3項目建設的必要性(1)旅游業(yè)作為新興朝陽產(chǎn)業(yè)，正在全國迅速發(fā)展，我國已經(jīng)加入非常必要。(2)欒川縣地處豫西山區(qū)，屬國家級貧困縣。建設旅游區(qū)服務配套設施，有利促進景區(qū)服務能力的提高，把資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟效益，增加就業(yè)崗位，對景區(qū)發(fā)展是非常必要的。(3)隨著我國現(xiàn)代化建設的迅速發(fā)展，工業(yè)污染嚴重，土地荒漠化，人口膨脹，綠地日益減少，環(huán)境急劇惡化，人們迫切需要走進大森林，擁抱大自然，呼吸新鮮空氣，返樸歸真，建設生態(tài)旅游區(qū)服務配套設施迎合了人們的心態(tài)，非常必要。2.4有利條件(1)國家政策機遇欒川地處河南省西部山區(qū)，處在西部大開發(fā)的前沿，旅游資源十分豐富，是全國唯一擁有6家AAAA旅游景區(qū)的縣份，發(fā)展旅游業(yè)有一定的基礎，旅游業(yè)也是國家今后重點發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。老君山生態(tài)旅游區(qū)是洛陽市確定的南線旅游重要開發(fā)區(qū)，已被納入河南省旅游“十五”規(guī)劃，本建設項目符合國家加快西部大開發(fā)的戰(zhàn)略。(2)地理位置優(yōu)越，交通便利老君山旅游區(qū)位于縣城南部3公里處，距繁華的古都洛陽140公里，北有北國水鄉(xiāng)重渡溝，東接白云山國家森林公園和堯山等著名風景區(qū)，西臨北國第一洞一雞冠洞，各景區(qū)各具特色，互為補充，構(gòu)成了一個較大范圍的旅游網(wǎng)絡，省內(nèi)外游客均能很方便地到達此地進行游覽、觀光。(3)自然資源、人文資源豐富，品位高項目地群山連綿，峽谷幽深，溪流潺潺，叮咚作響，潭水幽靜，清澈見底，野花爛漫，野菜遍山，風光優(yōu)美，是聞名遐邇的道教圣地，它山巍、水澈、峰奇、石怪、谷狹、洞幽、瀑壯、泉清，99座山峰森列競秀，尤其是以石林為主要特征的老君山花崗巖峰林地貌在國內(nèi)罕見。區(qū)內(nèi)森林茂密，動植物資源豐富，是我國北亞熱帶向暖溫帶過度地段典型的動植物群落，具有較高的保護、科普宣傳和觀賞價值。(4)具有一定的基礎條件和知名度，客源豐富欒川為全國旅游強縣，是國內(nèi)唯一一家具有6家AAAA級旅游景區(qū)的縣份，加上項目地緊鄰縣城，優(yōu)美的自然環(huán)境和便利的交通條件，客源穩(wěn)定，市場前景好；尤其是隨著洛欒高速和武西高速欒川段興建，欒川與周邊城市聯(lián)接更為便捷，每年會有200多萬游客到欒川旅游度假，也會有更多的城市中產(chǎn)階級期望在中原最佳宜居城市一欒川擁有自己的住房，實現(xiàn)避暑、度假、旅游、投資和養(yǎng)老，客源豐富，具有一定的開發(fā)潛力。3項目建設方案3.1建設指導思想老君山景區(qū)產(chǎn)權式度假酒店建設物在建筑風格上要與道教圣地和國家級自然保護區(qū)的景致要求一致，與景區(qū)大環(huán)境相協(xié)調(diào)，以方便游客，服務游客為原則，以提高景區(qū)整體服務水平為目標，因地制宜，合理規(guī)劃，使建成后的項目工程成為集住宿、餐飲、娛樂、休閑為一體的游客之家。3.2建設條件3.2.1老君山景區(qū)自然條件(1)地形地貌相對高差400-700米。主要山峰老君山(海拔2192米)、中鼎山(海拔2052米)、華室山(海拔2072米)、馬鬃嶺(海拔2200米)、帽盔山(海拔1929米)。谷峰相間多為U形，坡形為直坡形，由于受長期風化侵蝕及然景象。(2)氣候、氣象①氣候晴朗，日照時間長。②氣溫景區(qū)年平均氣溫9.7℃;極端最低氣溫為零下17℃,極端最高氣溫為③降雨量景區(qū)多年平均降雨量1100毫米。降雨多集中在7-9月份，占年降雨量的51%。④蒸發(fā)景區(qū)平均年蒸發(fā)量為907.8毫米，六月份蒸發(fā)量最大，平均為160.5毫米，十二月份最小，平均為42.1毫米。⑤霜凍景區(qū)無霜期150天左右，年平均日照時數(shù)1600小時。海拔1500米以下，最大凍深20—30厘米，海拔1500米以上最大凍深30—40厘米。(3)地質(zhì)與土壤①地質(zhì)景區(qū)位于伏牛山北坡，伏牛山是秦嶺東延最長的一支山脈，山體是由太古界與遠古界變質(zhì)巖、震旦紀硅石灰?guī)r和燕山期花崗巖等構(gòu)成，但山脊部主要是燕山期的粗粒云母花崗巖，成土母質(zhì)主要是上述風化的殘積和坡積物，首先形成母質(zhì)，伴之以枯枝落葉，在一定條件下，經(jīng)細菌分解活動②土壤-1500m以上，為山地棕壤，1300-1500m以下為褐土類中的砂石土、石渣土和紅粘土等。質(zhì)地多砂壤和輕壤，呈微酸性反映，PH值5.6-6.5之間，土層厚度多在15-50厘米之間，土壤肥沃，有較厚的枯枝落葉和腐殖質(zhì)層。(4)水文大南溝河全長20公里，支流約10公里，河道最寬處20米，最窄處3米，該河有兩條河流交匯而成，其主河道由雞冠山谷、百石崖、望香臺、小界嶺等山坡小溪匯合而成，另一條河流經(jīng)官草坪、嶺壕、十里溝、五里石墻等山坡小溪匯合進入主河床。該河河水的來源，一是靠降水，二是靠地下水，不受當?shù)毓I(yè)和人為污染，水流清澈，含有多種礦物質(zhì)，水質(zhì)甘甜，符合飲用標準，是欒川縣城市民主要飲用水源地之一。根據(jù)目前河水流量情況，能夠保障項目工程建設的順利實施和今后生產(chǎn)生活用水的需要。3.2.2建設材料及運輸條件(1)建設材料①砂、石料、機磚朝陽、雙臺機磚廠能滿足項目工程建設需要，平均運距8公里。石料主要有當?shù)靥峁瑱璐h多為山地，石料藏量豐富，平均運距2②工程用水、用電③四大材料來源及供應水泥：欒川縣圣瑞水泥廠可提供水泥，運距約15公里。鋼材：均需從洛陽市購買，運距約145公里。(2)運輸條件項目地緊鄰洛欒快速通道，公路交通十分便利，各類3.3項目建設內(nèi)容及規(guī)模項目總建筑面積8000m2,其中主樓建筑面積為6500m2,擁有床位120張；獨立小別墅(一室一廳一廚一衛(wèi)和兩室一廳一廚一衛(wèi))式度假賓館8棟15套，面積1200m2;其它輔助設施300m2。項目工程完工并投入使用后，共擁有床位165張，餐位200席和相當3.4結(jié)構(gòu)選型及地震設防3.4.1結(jié)構(gòu)選型根據(jù)項目工程的使用要求和建設施工條件等因素，客房部分均采用磚泥結(jié)構(gòu)，餐廳及娛樂廳均為全框架鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，所有建筑物均采用坡3.4.2地震設防根據(jù)洛陽市抗震設防區(qū)劃公文說明，設防烈度為6度(地震基本烈度6度)建筑物安全等級為二級。4給排水工程4.1給水區(qū)內(nèi)給水采用集取天然地表水和地下泉水相結(jié)合的方式，修建500立方米蓄水池1個，埋設地下供水管道，經(jīng)過過濾、凈化、消毒處理，符合飲用水標準后用自動供水設備分送到各用水點。4.2排水排水主要是天然降水、生活生產(chǎn)污水排放，室外天然降水主要借地勢自然排放，生活污水處理后經(jīng)導流引入山溝或排污設施內(nèi)進行排放。(1)天然降水的處理(2)污水處理與利用項目區(qū)內(nèi)污水的處理按以下流程來進行：污水—一化糞池或沉淀池——格柵——導流——自凈——排放經(jīng)處理后的污水在不影響環(huán)境衛(wèi)生的條件下可以作綠化、美化用水和4.3供電供電設計根據(jù)電源條件、用電負荷和供電方式，本著節(jié)約能源，經(jīng)濟合理，技術先進的原則進行設計，做到安全實用，維護管理方便。該項目工程需建配電室1個。為防止停電等意外情況，需配備1臺柴油發(fā)電機作后備電源，所有設備均考慮采用節(jié)能型。4.4通訊項目區(qū)移動通訊信號已經(jīng)覆蓋，固定電話設施的增容可與縣網(wǎng)通4.5防雷接地本建筑物防雷設施在屋頂設避雷帶，在屋面做不大于10m×10m的避雷金屬網(wǎng)絡，利用柱子內(nèi)鋼筋作防雷接地引下線，利用基礎及圈梁內(nèi)鋼筋作為接地極。高、低壓電氣設備在正常條件下與帶電部分絕緣金屬外殼均進行接地，接地系統(tǒng)采用TS-S制，設接地干線、動力配電箱、照明箱保護接地線由此引出。防雷接地、保護接地、工作接地共用接地裝置，接地電阻≤18。5環(huán)境保護本項目無特殊有害廢水、廢汽、廢物排放，不需要特殊處理，但考慮到項目工程在景區(qū)內(nèi)實施，建筑垃圾應集中處運處理，施工時應注意防塵項目工程完工后，應在建筑物周圍進行綠化、美化，除對停車場、道路等進行硬化外，對其它空地均應全部植樹或植草，不允許有土層裸露，以確保與周邊大環(huán)境協(xié)調(diào)一致。6.1依據(jù)《建筑設計防火規(guī)范》進行設計。6.2建筑耐火等級為二級。6.3設室外消火栓系統(tǒng)和室內(nèi)消火栓系統(tǒng)，并配置相應數(shù)量的滅火器7投資估算及資金籌措7.1建設投資估算建設項目估算總投資1541萬元。7.1.1編制方法及依據(jù)新建建筑物根據(jù)同類工程造價指標估算。公用工程根據(jù)設備清單和現(xiàn)行市場價格計算，其安裝費按同類工程造價指標計算。其他費用根據(jù)當時當?shù)赜嘘P部門規(guī)定計算?？辈煸O計費：按有關設計收費標準收取，具體以合同為準；工程監(jiān)理費：按工程費用的1.5%計算；工程保險費：按建筑工程費用的0.3%計取；供電貼費：按15元/KVA計算；不可預見費：按建安工程費用的6%計算。7.1.2投資構(gòu)成投資構(gòu)成見下表表7-1序號工程和費用名稱投資額(萬元)占總投資百分比1建筑工程2設備購置及安裝3其他費用4不可預見費5建設投資合計7.2資金籌措本項目總投資1541萬元，擬采用招商引資的辦法，解決所有建設資金8效益分析8.1經(jīng)濟效益8.1.1游人預測根據(jù)老君山景區(qū)所處的地理位置、景觀吸引能力、景區(qū)改善后的旅游條件、客源市場渠道、欒川的經(jīng)濟交通和鄰近景區(qū)的客流量等因素，預計2009年游人規(guī)模為10.13萬人，2009～2011年游人增長率50%,2012～2016年游人增長率25%,游客規(guī)模如下：年份游人數(shù)(萬)8.1.2床位預測該區(qū)內(nèi)現(xiàn)在基本無住宿和餐飲、娛樂條件，根據(jù)旅游規(guī)模和將來的開發(fā)建設、住宿、餐飲、娛樂等項目將是重要內(nèi)容。根據(jù)下式預測，床位需要量：年游客容量×游客住宿率×游客平均住宿老君山景區(qū)每年需要床位數(shù)預測表單位：萬人年游人數(shù)一年住宿數(shù)住宿率30%年可游天數(shù)住宿日數(shù)11111111床位數(shù)8.1.