2024年房地產(chǎn)行業(yè)分析

一、行業(yè)概況2023年房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)波動(dòng)中繼續(xù)筑底，土地投資、新開工持續(xù)低迷，庫存去化周期處于高位。行業(yè)銷售在一季度短暫回暖復(fù)蘇后二季度再次降溫，2023年7月以來利好政策集中釋放，但銷售下行趨勢(shì)仍未逆轉(zhuǎn)，行業(yè)仍處于探底狀態(tài)。一、行業(yè)概況2023724售下行趨勢(shì)仍未逆轉(zhuǎn)，行業(yè)仍處于探底狀態(tài)。2021300城住宅用地供求規(guī)模分別同比下降22.4%23.1%，土地市場(chǎng)仍維持低迷狀態(tài)。為吸引房企參與拍地，各地優(yōu)質(zhì)地塊不斷推出，20233007.6%，但成交溢價(jià)情況持續(xù)減少。20236.921.8%，但整體仍偏高。2023年，房地產(chǎn)行業(yè)開工竣工延續(xù)反向走勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積同7.2%83.8420.4%9.5417.0%9.98億平方米。2023年以來月度累計(jì)降幅呈擴(kuò)大態(tài)勢(shì)。20239.6%。從銷售情況看，2023但房地產(chǎn)行業(yè)仍處于底部階段，202345－6慢增長但同比仍保持下降；受此影響，2023年上半年全國商品房銷售面積同比下降5.3%5.95半年商品房銷售額同比微增1.1%至6.31萬億元。2023年7月中央政治局會(huì)議對(duì)房地88.5%6.5%半年商品房銷售額同比微增1.1%至6.31萬億元。2023年7月中央政治局會(huì)議對(duì)房地至2023年底，全國商品房待售面積為6.73億平方米，同比增長19%。圖1近年國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額、新開工面積及竣工面積同比變化情況資料來源：聯(lián)合資信根據(jù)Wind整理圖2近年國內(nèi)商品房銷售情況資料來源：聯(lián)合資信根據(jù)Wind整理二、信貸環(huán)境2023位資金繼續(xù)下降，房企資金仍承壓。2023202312.3稍??；2023年以來商品房銷售短暫復(fù)蘇后再次降溫，致使房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中占比最高的其他資金（定金、預(yù)收款以及個(gè)人按揭貸款）2023611.13%18.90減，房企資金仍承壓。表1近年來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源及占比情況資金來源2019年2020年2021年2022年2023年金額（億元）占比（%）金額（億元）占比（%）金額（億元）占比（%）金額（億元）占比（%）金額（億元）占比（%）國內(nèi)貸款25228.7714.1326675.9413.8123296.0011.5817388.0011.6715595.0412.24利用外資175.720.10192.000.10107.000.0578.000.0547.500.04自籌資金58157.8432.5663376.6532.8265428.0032.5352940.0035.5441989.1332.94其他資金95046.2653.21102870.3153.27112301.0055.8378573.0052.7469827.4854.78其中：定金及預(yù)收款61358.8834.3566546.8334.4673946.0036.7649289.0033.0843202.3333.90個(gè)人按揭貸款27281.0315.2729975.8115.5232388.0016.1023815.0015.9921489.1016.86合計(jì)178608.59100.00193114.90100.00201132.00100.00148979.00100.00127459.15100.00注：部分合計(jì)數(shù)與各相加數(shù)之和在尾數(shù)上存在差異，系四舍五入造成資料來源：Wind，聯(lián)合資信整理三、政策環(huán)境2023年以來，面對(duì)經(jīng)濟(jì)下行，為防范房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)、保持房地產(chǎn)7月的中央政治局會(huì)議定調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化為心修復(fù)預(yù)計(jì)仍需一定時(shí)間，需持續(xù)觀察政策傳導(dǎo)效果及后續(xù)市場(chǎng)反應(yīng)情況。2023471014表22023年以來中央層次房地產(chǎn)行業(yè)總基調(diào)政策時(shí)間政策來源主要內(nèi)容2023年1月央行、原銀保監(jiān)會(huì)建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限2023年3月全國兩會(huì)2023年4月中央政治局會(huì)議2023年4月央行地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡2023年7月中央政治局會(huì)議并加強(qiáng)金融監(jiān)管，穩(wěn)步推動(dòng)高風(fēng)險(xiǎn)中小金融機(jī)構(gòu)改革化險(xiǎn)2023年7月住建部2023年8月住建部、央行、金融監(jiān)管總局）城一策”工具箱，供城市自主選用2023年8月財(cái)政部、稅務(wù)總局、住建部1適用期限截止日由2023年12月31日延至2025年12月31日2023年8月央行、金融監(jiān)管總局LPR加20年5月以后發(fā)放的將降至LPR減20個(gè)基點(diǎn)2023年10月國務(wù)院（﹝2023﹞14（442023年10月中央金融工作會(huì)議會(huì)議房地產(chǎn)發(fā)展新模式?！辟Y料來源：聯(lián)合資信整理2022年底以來融資端利好不斷釋放，支持政策持續(xù)發(fā)力。20231月，相關(guān)部30整體優(yōu)化；361610一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。11月，央行、金融監(jiān)督管理總局齊民營房企在融資扶持紅利下的普惠短板。20241一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。11月，央行、金融監(jiān)督管理總局表32023年以來房地產(chǎn)融資相關(guān)政策時(shí)間政策來源主要內(nèi)容2023年1月央行、銀保監(jiān)會(huì)2130規(guī)則，在保持規(guī)則整體框架不變的基礎(chǔ)上，完善部分參數(shù)設(shè)置2023年1月央行、銀保監(jiān)會(huì)建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制2023年2月證監(jiān)會(huì)啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作2023年3月證監(jiān)會(huì)提出要推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行，優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。同時(shí)提出要優(yōu)化審核注冊(cè)流程，完善發(fā)行、信披制度等2023年3月發(fā)改委做好項(xiàng)目前期培育，支持消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，并支持符合條件的民間投資項(xiàng)目發(fā)行REITs2023年6月交易商協(xié)會(huì)（C增信支持，鼓勵(lì)多元化增信發(fā)債方式2023年7月央行、金融監(jiān)管總局202220241231120241231資，在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)分類；對(duì)債務(wù)新老劃斷后的承貸主體按照合格借款主體管理。對(duì)于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員已盡職的，可予免責(zé)2023年8月證監(jiān)會(huì)房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制2023年8月央行620245平穩(wěn)健康發(fā)展2023年10月中央金融工作會(huì)議會(huì)議會(huì)議提出“促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等‘三大工程’建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式?！?023年11月央行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會(huì)2024年1月中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局對(duì)規(guī)范經(jīng)營、發(fā)展前景良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，全國性商業(yè)銀行在風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)基礎(chǔ)上，還可發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款用于償還該企業(yè)及其集團(tuán)控股公司（含并表子公司）存量房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)貸款和公開市場(chǎng)債券2024年1月住房城鄉(xiāng)建