泰禾集團財務狀況分析案例綜述5800字

泰禾集團自2012年以來的兩輪擴張使總資產規(guī)模迅速增加，2016年總資產突破千億，2019年雖較2018年有所下降，仍高達2243億元。也是從2012年開和凈利潤在2012到2018年間均快速增長。但在行業(yè)政策調控趨緊且公司過快的年均出現(xiàn)了下滑，營業(yè)總收入同比下降23.77%,凈利潤同比下降81.39%。2019年公司房地產業(yè)務收入為218.54億元，較上年下降26.05%,結轉面積94.50萬平方米，比去年減少24.08%。其中，商業(yè)地產結轉面積的減少使商業(yè)地產銷售收入縮減71.95%。相應的，公司的預收賬款持續(xù)增長，由于項目不能及時交付，預收就無法及時結轉，預收賬款占營業(yè)收入比重逐年提高，由下表3-12可以看出，2020年前三季度預收賬款占營業(yè)收入的比重大幅增加，達到11.93%。2020年受疫情影響，房地產潮退加速，前三季度營業(yè)收入僅有28.07億元，凈利潤虧損19.73億元。2016年2016年2017年2018年2019年2020年Q1-Q3營業(yè)收入(億元)營業(yè)利潤(億元)凈利潤(億元)——銷售毛利率(%)——營業(yè)利潤率(%)---銷售凈利率(%)00圖3-1泰禾集團盈利能力情況數(shù)據(jù)來源：公司年報財務數(shù)據(jù)營業(yè)總收入(億元)房地產業(yè)務收入合計(億元)預收賬款(億元)/預收賬款/營業(yè)收入1表3-1泰禾集團盈利情況數(shù)據(jù)來源：公司年報從銷售毛利率、營業(yè)利潤率以及銷售凈利率來看公司的盈利能力。由上圖3-5所示，公司整體的銷售毛利率從2016年到2018年逐年增長，但2018年的增幅較2017年有所下降，2019年到2020年三季度持續(xù)下降，2019年公司結轉的營業(yè)成本中，2019年營業(yè)成本共分攤溢價9.27億元，導致公司房地產行業(yè)毛利率大幅降至15.89%。泰禾集團2016年到2020年三季度營業(yè)利潤率與銷售凈利率整體趨勢基本一致，2016-2018年逐年上升，2019年到2020年三季度連續(xù)大幅下降。2019年公司的營業(yè)收入為236.21億元，營業(yè)利潤僅有3.7億元，主要為收并購溢價項目隨收入結轉至營業(yè)成本使營業(yè)成本相對增加，2019年銷售費用同比增長15.89%,主要是公司加大銷售推廣力度，相應的宣傳推廣支出增加所致，費用化的利息支出增加使財務費用同比增長11.68%。所以，營業(yè)利潤率在2019年也大幅下滑，由2018年的17.38%下降至1.57%。2019年凈利潤為7.28使得本期所得稅費用為-6.78億元，致使2019年凈利潤大于當期營業(yè)利潤。所以，2019年的銷售凈利率略高于營業(yè)利潤率。2020年受疫情以及自身經營問題的影降至負值。2018年以后公司盈利能力的下降加重了債券違約風險。50——總資產收益率(%)-·-凈資產收益率(%)圖3-2泰禾集團總資產收益率、凈資產收益率數(shù)據(jù)來源：公司年報從總資產收益率和凈資產收益率來看公司的盈利能力。由上圖3-6可以看出，泰禾集團總資產收益率在近年來一直在2%以下，2018年小幅上升，2019到2020年三季度又連續(xù)下降，2020年前三季度總資產收益率均為負值?？傎Y產收益率是指企業(yè)運用資產所產生利潤的能力。2018年凈利潤的增加使總資產收益有所上升，但從整體來看，泰禾運用資產獲取收益的能力不是很強。與泰禾具有可比性質的榮盛發(fā)展的總資產收益率近年來維持在3%以上，所以，泰禾的競爭實力與發(fā)展能力不足。泰禾集團2017年的凈資產收益率同比上升了1.71個百分點，行業(yè)13.39的均值，2020年一到三季度的凈資產收益率直接下降至負值。通過下表3-13杜邦分析進行縱向對比，可以發(fā)現(xiàn)凈資產收益率2017-2020年Q3逐年下滑主要是由于盈利能力和營運能力的下降即銷售凈利率和總資產周轉率的下降。表3-2泰禾集團杜邦分析2017年2018年2020年Q1-Q3銷售凈利率(%)總資產周轉率(%)權益乘數(shù)(倍)凈資產收益率(%)0榮發(fā)展凈資產收益率(%)圖3-3可比公司近年來凈資產收益率通過凈資產收益率指標來比較泰禾集團與其可比公司華發(fā)股份、榮盛發(fā)展的盈利能力。以上折線圖3-7可以直觀的看出泰禾集團自2018年開始凈資產收益率逐年下降，華發(fā)股份與榮盛發(fā)展2016-2019年凈資產收益率逐年上升，2020二償債能力分析主要是預收賬款和一年內到期的非流動負債的增加與貨幣資金和存貨的減少綜合作用所致。存貨的減少是因為泰禾集團2019年1月被聯(lián)合評級列入評級觀察力。流動比率2020年一到三季度下滑到1.05,主要是因為貨幣資金的減少使流2016年以后泰禾集團的快速擴張使存貨大規(guī)模增加，速動比率逐年下跌。2019年公司現(xiàn)金比率低于0.1,2020年一到三季度更是接近于0,表明公司的即時付現(xiàn)能力極差，2018年以來，公司的貨幣資金不斷減少，2020年三季度大幅減少至35.87億元，而到期償還借款增加，公司短期負債高達706.78億元，短期償債210圖3-4泰禾集團短期償債能力指標其次分析泰禾集團的長期償債能力。2016年泰禾集團開始第二輪擴張，拿地激進導致公司有息債務快速增加，2015-2017年有息債務億元、755.08億元、1358.10億元，同比增長15.16%、68.14快速擴張使財務杠桿顯著提高，導致2015-2017上升，由下圖3-9可以看出，2017年泰禾集團資產負債率提升至87.83%,遠高于同年房地產行業(yè)79%的平均資產負債率水平。泰禾集團通過出售資產、減少拿威脅。泰禾集團的財務杠桿和融資成本雙高，再融資困難。泰禾集團2017年利息保障倍數(shù)較2016年降低了2.89個百分點，主要為公司高杠桿下的利息費用大幅增加所致，2018年利息保障倍數(shù)上升主要為2018年銷售回款的增加使利潤增加所致，公司2019年的利潤總額急劇減少使利息保障倍數(shù)下降至1.05。由此看來，泰禾集團近年來的長期償債能力也大幅下滑。0—權益乘數(shù)(倍)——利息保障倍數(shù)(倍)0圖3-5泰禾集團長期償債能力指標數(shù)據(jù)來源：公司年報0——泰禾集團速動比率(倍)——華發(fā)股份速動比率(倍)----榮盛發(fā)展速動比率(倍)圖3-6可比公司近年來速動比率數(shù)據(jù)來源：公司年報其可比公司華發(fā)股份、榮盛發(fā)展的短期償債能力。根據(jù)上圖3-10可以發(fā)現(xiàn)2016年到2020年三季度泰禾集團的速動比率始終處于華發(fā)股份和榮盛發(fā)展之下，且自2018年開始與他們的差距越來越大。所以，泰禾集團在同行業(yè)與可以公司相比短期償債能力較差。0——泰禾集團利息保障倍數(shù)(倍)——華發(fā)股份利息保障倍數(shù)(倍)---榮盛發(fā)展利息保障倍數(shù)(倍)圖3-7可比公司近年來利息保障倍數(shù)數(shù)據(jù)來源：公司年報償債能力。由上圖3-11可以看出，泰禾集團2020年前三季度的利息保障倍數(shù)跌華發(fā)股份近年來的利息保障倍數(shù)也基本都處于5倍以上，到2020年三季度躍升至25.73,疫情影響之下其利潤總額也沒有大幅減少。泰禾集團遠低于同行業(yè)可比公司的長期償債能力。三營運能力分析從泰禾集團的營業(yè)周期來看，由下圖3-12可以看出，2016年以來公司的營使存貨大規(guī)模增加，近幾年的存貨周轉天數(shù)遠高于2015到2019年上市房企的均值1202.50,2019年公司通過一系列的項目甩賣使存貨有所降低，但存貨周轉天數(shù)仍居高不下。表明泰禾在擴張的時候并沒有對存貨做好管理，導致回收現(xiàn)金的周期越來越長。350035002000存貨周轉天數(shù)(天)應收賬款周轉天數(shù)(天)——營業(yè)周期(天)圖3-8泰禾集團存貨周轉天數(shù)、應收賬款周轉天數(shù)及營業(yè)周期數(shù)據(jù)來源：公司年報從主要的營運能力指標來看，由下表3-14所示，泰禾集團2016年到2020年三季度的存貨周轉率逐年下降，從2016年的0.22下降到2020年三季度的0.02,接近于0。泰禾存貨周轉率逐年降低是由于公司近年來的快速擴張使存貨迅速增加，從而使周轉率逐年下降，存貨運營效率逐年降低，雖然2019年甩賣項目使的周轉效率；公司的應收賬款周轉率在2018年有所上升，主要是2018年銷售回款的增加使應收賬款周轉率有所上升；2019、2020兩年應收賬款率大幅下降，周轉率以及總資產的周轉率也是逐年下降，流動資產周轉率和總資產周轉率在2020年三季度都趨近于0。泰禾2016年到2018年營業(yè)收入逐年增加，但快速擴張也使公司資產不斷增加，但運用資產的效率并沒有隨之提高，2019年到2020年三季度營業(yè)收入下滑又使資產周轉率降低，所以泰禾集團近年來銷售能力減弱，營運能力指標2016年2017年2018年存貨周轉率(次)應收賬款周轉率(次)流動資產周轉率(次)固定資產周轉率(次)/總資產周轉率(次)公司指標榮盛發(fā)展總資產周轉率(次)選取總資產周轉率來比較泰禾集團與其可比公司華發(fā)股份、榮盛發(fā)展的營運能力。由上表3-15可以看出，近年來泰禾集團總資產周轉率逐年降低，2020年前三季度低至0.01,華發(fā)股份的總資產周轉率波動較小營運能力較穩(wěn)定，榮盛發(fā)展2016-2019年的總資產周轉率維持在0.2以上，2020年前三季度營業(yè)收入減少，總資產增加使總資產周轉率下降0.13個百分點?？梢娞┖碳瘓F的營運能力低于同行業(yè)可比公司。四現(xiàn)金流量分析泰禾集團經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額和投資活動產生的現(xiàn)金流量凈額都是在2015-2017年逐年下降，2018到2019兩年連續(xù)增加，由下圖3-13所示，它們的趨勢變化基本一致，而籌資活動產生的現(xiàn)金凈流量趨勢變化正好相反，在2015-2017年逐年增加，2018到2019兩年連續(xù)下降。0下表3-16展現(xiàn)了泰禾集團近五年的現(xiàn)金流量情況。首先，從經營活動現(xiàn)金流來看，泰禾集團2015-2018年經營活動現(xiàn)金流入逐年增加，2018年經營活動現(xiàn)金流入同比增長53.39%,2019年同比下降8.61%,主要是由于政策調控使房地產行業(yè)銷售增速放緩；經營活動現(xiàn)金流出在2015-2017年逐年增加，2018年、2019年連續(xù)兩年下降。2019年公司減少新增取地，現(xiàn)金流流出減少，現(xiàn)金流情況有所改善。然而2020年公司受疫情沖擊，商業(yè)地產和住房銷售回款大幅下降，經營活動現(xiàn)金流由正轉負。其次，從投資活動現(xiàn)金流來看，泰禾集團2015-2019年投資活動現(xiàn)金流入逐年增加；2015-2017年投資活動現(xiàn)金流出逐年增加，2018年、2019年連續(xù)兩年下降。2018年公司處置投資、收回合作方財務資助、減少對外投資致使公司投資活動的現(xiàn)金流入增加，現(xiàn)金流出減少，但投資活動現(xiàn)金流量凈額仍然為負。2019年公司處置子公司、獲得子公司支付的現(xiàn)金、減少對外財務資助使投資活動現(xiàn)金流量凈額由負轉正大幅增加。2020年前三季度投資收回的現(xiàn)金較少使投資活動現(xiàn)金流量凈額由正轉負。然后，從籌資活動現(xiàn)金流來看，泰禾集團2015-2017年籌資活動現(xiàn)金流入逐年增加，2018年、2019年連續(xù)兩年下降，主要是由于融資渠道收緊，泰禾抓銷售促回款、降杠桿，融資收到的現(xiàn)金減少所致；籌資活動現(xiàn)金流出2015-2018年逐年增加，2019年有所下降，但2018到2019兩年的現(xiàn)金流出都大于現(xiàn)金流入，表明公司籌資成本上升，融資困難。2020年現(xiàn)金流入、流出都大幅減少，受新冠疫情下銷售不暢等綜合因素影響，公司融資面臨多重困難，籌資流入大幅下降下，伴隨償還借款增加，公司最終資金鏈陷入緊張，且在2020年7月發(fā)生違約，籌資更加困難。泰禾集團期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額2015-2017年逐年增加，2018-2020年Q3逐年下降，為了緩解現(xiàn)金流和債務帶來的危機，泰禾集團2019年以來持續(xù)出售地產項目。自2019年3月起不斷公布地產項目股權出售事項，緩解現(xiàn)金流和債務壓力。2019年公司股權轉讓交易達12起，轉讓金額高達107.22億元。公司由于處置投資及收回合作方財務資助使得投資活動現(xiàn)金流量不斷流入，但仍無法對公司償債能力提供強有力支持，2020年3月末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物41.79億元，難以覆蓋2020年