房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）課件 第5章 房地產(chǎn)市場；第6章 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材謝經(jīng)榮呂萍喬志敏○編著2本章共分三節(jié)。第一節(jié)主要講述房地產(chǎn)市場的類型和特點。第二節(jié)主要介紹房地產(chǎn)供需、運行機制和影響因素。第三節(jié)主要介紹房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容和方法。[本章內(nèi)容提要]第5章房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材5.1.1.1按照用途劃分可以分為住宅市場、寫字樓市場、商業(yè)樓房市場、工廠廠房市場、倉庫市場、特殊用途房地產(chǎn)市場。5.1.1.2按照發(fā)育程度劃分可以分為房地產(chǎn)萌芽市場、發(fā)育市場、成熟市場。35.1房地產(chǎn)市場的類型和特點5.1.1房地產(chǎn)市場的類型房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材5.1.1.3按照覆蓋（影響）范圍劃分可以分為國際性、全國性、地方性房地產(chǎn)市場。5.1.1.4按照層次劃分房地產(chǎn)市場常被劃分為一級市場、二級市場、三級市場，但是這種劃分方式并不是統(tǒng)一的。45.1房地產(chǎn)市場的類型和特點5.1.1房地產(chǎn)市場的類型房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材55.1房地產(chǎn)市場的類型和特點5.1.1房地產(chǎn)市場的類型房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材土地使用權(quán)出讓市場土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場土地出租市場土地市場增量房屋交易市場（簡稱新房交易市場）存量房屋交易市場（簡稱舊房交易市場）出賣市場出租市場出賣市場出租市場（包括工業(yè)廠房、商業(yè)用房和住房）（包括工業(yè)廠房、商業(yè)用房和住房）房地產(chǎn)市場圖5—1我國房地產(chǎn)市場的分類和稱謂5.1.2.1地區(qū)性房地產(chǎn)的實體由土地及地上建筑物構(gòu)成，土地的不可移動性決定了房地產(chǎn)實體是不可移動的。5.1.2.2供給調(diào)節(jié)滯后性由于房地產(chǎn)開發(fā)周期比較長，從獲得土地到建成出售需要短則一年長則數(shù)年的時間，因而在市場供不應(yīng)求時，供給的增加需要相當(dāng)長的時間。65.1房地產(chǎn)市場的類型和特點5.1.2房地產(chǎn)市場的特點房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材5.1.2.3壟斷競爭性市場上交易的房地產(chǎn)存在區(qū)位、質(zhì)量、新舊、面積價格等方面的較大差異。房地產(chǎn)自身的特性和時間的結(jié)合使得房地產(chǎn)市場具有較強的壟斷競爭性。5.1.2.4投機性房地產(chǎn)市場的地區(qū)性、供給調(diào)節(jié)滯后性、壟斷競爭性都決定了房地產(chǎn)投資具有很強的投機性，房地產(chǎn)是一種很好的投機對象。75.1房地產(chǎn)市場的類型和特點5.1.2房地產(chǎn)市場的特點房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)市場的主要參與者有政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)建筑承包商、房地產(chǎn)金融機構(gòu)、企事業(yè)單位及個人。85.2房地產(chǎn)市場的運行5.2.1房地產(chǎn)市場的參與者房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材5.2.2房地產(chǎn)市場的供給和需求需求量價格d1d0d圖5—2房地產(chǎn)需求供給量價格S1S0S圖5—3房地產(chǎn)供給5.2.2.1房地產(chǎn)需求房地產(chǎn)需求是指在一個特定時期內(nèi)，消費者在各種可能的價格下，愿意而且能夠購買的房地產(chǎn)數(shù)量。5.2.2.2房地產(chǎn)供給房地產(chǎn)供給是指在一個特定時期內(nèi)，開發(fā)商在各種可能的價格下，愿意而且能夠供給的房地產(chǎn)數(shù)量。5.2.2.3房地產(chǎn)供求均衡同一般商品一樣，房地產(chǎn)市場需求和供給二者相互作用共同決定房地產(chǎn)價格。95.2房地產(chǎn)市場的運行5.2.2房地產(chǎn)市場的供給和需求房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材5.2.2.3房地產(chǎn)供求均衡105.2房地產(chǎn)市場的運行5.2.2房地產(chǎn)市場的供給和需求房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材數(shù)量價格sQ0d圖5—4房地產(chǎn)供求均衡P05.2.2.4房地產(chǎn)供求彈性房地產(chǎn)需求（價格）彈性是指房地產(chǎn)價格上升（下降）1%，消費者對房地產(chǎn)的需求量將會下降（上升）到百分?jǐn)?shù)，反映了需求量對于價格變化的敏感性。如下圖所示。115.2房地產(chǎn)市場的運行5.2.2房地產(chǎn)市場的供給和需求房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材數(shù)量價格S0圖5—5房地產(chǎn)供給彈性S1S25.2.3.1房地產(chǎn)市場運行機制長期供給成本曲線向右上方傾斜地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢是影響房地產(chǎn)市場長期走勢的根本原因125.2房地產(chǎn)市場的運行5.2.3房地產(chǎn)市場的運行房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材供求數(shù)量價格s1d2d1ba供求數(shù)量價格s1s2s3d1d2d3abcdefgLs圖5—6a短期房地產(chǎn)供求圖5—6b長期房地產(chǎn)供求135.2.3.2房地產(chǎn)市場運行特征單元類型、質(zhì)量、規(guī)模大小、位置相近的房地產(chǎn)，以相近的價格出售。如果房地產(chǎn)供求均衡則價格穩(wěn)定。如果供過于求，則形成買方市場，價格下降，開發(fā)項目減少；反之成立。市場利率下降，房地產(chǎn)開發(fā)信貸成本降低，房地產(chǎn)開發(fā)量可能增加，同時消費、信貸成本也下降，消費者購房支付能力提高，房地產(chǎn)需求也增加；反之成立。房地產(chǎn)市場運行良好，需要維持適量的房地產(chǎn)“存貨”，即維持適量的空置房地產(chǎn)（或空置率）。5.2房地產(chǎn)市場的運行5.2.3房地產(chǎn)市場的運行房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材145.2.4.1人口5.2.4.2就業(yè)及工資水平5.2.4.3利率及抵押貸款的條件5.2.4.4稅率、土地利用控制、租金水平控制5.2.4.5建筑工人的工資、建筑材料價格5.2.4.6建筑技術(shù)的變化、建筑質(zhì)量5.2.4.7售價、租金水平、空置率5.2房地產(chǎn)市場的運行5.2.4影響房地產(chǎn)供求的因素房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材15房地產(chǎn)市場分析就是市場的參與者收集市場中的一切有用信息，按照科學(xué)的分析方法，通過分析加工處理，透過市場活動的表象，發(fā)現(xiàn)市場的特征和內(nèi)在規(guī)律，找出市場運行存在的問題及原因，預(yù)測市場未來的發(fā)展趨勢，以知道參與者未來的行為。5.3房地產(chǎn)市場分析5.3.1房地產(chǎn)市場分析的概念房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材165.3.2.1宏觀經(jīng)濟(jì)的分析5.3.2.2地區(qū)市場的分析5.3.2.3專業(yè)市場的分析5.3.2.4項目市場的分析5.3房地產(chǎn)市場分析5.3.2房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材17

房地產(chǎn)市場分析的技術(shù)因分析的內(nèi)容和深度不同而有所不同。5.3.3.1市場環(huán)境及市場總體情況的分析有專門的分析方法，可以借助政府部門的專業(yè)分析成果。5.3.3.2專業(yè)市場的分析其分析的內(nèi)容主要是供需量及其平衡關(guān)系。5.3.3.3項目市場的分析調(diào)查方法包括實地調(diào)查法、問卷訪問法、座談會等。5.3房地產(chǎn)市場分析5.3.3房地產(chǎn)市場分析的技術(shù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材18房地產(chǎn)市場分析的結(jié)果通常用分析報告的形式出現(xiàn)。市場分析報告根據(jù)實際需要，可以包括宏觀分析、地區(qū)分析、專業(yè)市場和具體項目的不同組合內(nèi)容。5.3房地產(chǎn)市場分析5.3.4房地產(chǎn)市場分析的結(jié)果房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材19房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材關(guān)鍵術(shù)語房地產(chǎn)市場市場分析供給需求彈性20房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材1.房地產(chǎn)市場有哪些分類?2.房地產(chǎn)市場的特征是什么？3.房地產(chǎn)市場是個易受壟斷的市場嗎？4.簡述房地產(chǎn)市場運行的一般原理。5.房地產(chǎn)市場供求平衡是怎樣達(dá)到的？6.房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容有哪些？7.對應(yīng)不同的分析內(nèi)容，房地產(chǎn)市場分析的主要方法有哪些？8.請收集近期政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策和管理措施，并闡述對房地產(chǎn)供求的影響。9.請分析當(dāng)前本地區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)市場或住宅市場的運行特征。10.選擇若干樓盤，分析其市場競爭力，并寫出市場研究報告。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材謝經(jīng)榮呂萍喬志敏○編著22本章共分七節(jié)。第一節(jié)概述房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的含義和類型。第二節(jié)講解房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的影響因素。第三節(jié)闡述房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的運行機理。第四節(jié)分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的指標(biāo)。第五節(jié)研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動與宏觀經(jīng)濟(jì)波動的關(guān)系。第六節(jié)講述房地產(chǎn)周期的概念、運行階段、測定和典型國家的實例。第七節(jié)分析房地產(chǎn)泡沫的概念、運行機理和判斷指標(biāo)。[本章內(nèi)容提要]第6章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動就是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)總量圍繞著長期趨勢上下振蕩所形成的運行狀態(tài)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動包括季節(jié)波動、隨機波動、房地產(chǎn)周期和房地產(chǎn)泡沫等等。有時，廣義的房地產(chǎn)周期也指房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動。236.1房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的基本概念6.1.1房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的含義房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材246.1房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的基本概念6.1.1房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的含義房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材圖6—1房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動示意圖256.1房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的基本概念6.1.2房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的類型房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材6.1.2.1按波動是否有規(guī)律來劃分：規(guī)律性波動非規(guī)律性波動房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動6.1.2.2按區(qū)域大小不同來劃分：國家房地產(chǎn)波動區(qū)域房地產(chǎn)波動城市房地產(chǎn)波動6.1.2.3按物業(yè)類型和用途分類劃分：住宅辦公廠房市場波動商業(yè)用房市場波動廠房倉庫市場波動6.1.2.4按經(jīng)營類型來劃分：租賃市場波動銷售市場波動制度因素包括了社會制度、土地制度、住房制度、投資體制等方面的因素。266.2房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的影響因素6.2.1制度因素房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材政策因素包括了財政政策、貨幣政策、收入分配政策、產(chǎn)業(yè)政策、區(qū)域政策、法律手段、計劃指導(dǎo)以及政府的市場監(jiān)管。6.2.2政策因素房地產(chǎn)，尤其是居民住宅，是人類的基本需求。因此，人口因素是決定房地產(chǎn)需求的最基本因素，也是決定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的基本因素。人口因素決定著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的長期趨勢。276.2房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的影響因素6.2.3人口因素房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材經(jīng)濟(jì)影響因素很多，主要有國民收入、國民儲蓄、貨幣供給額、利率、物價水平、稅收等。6.2.4經(jīng)濟(jì)影響因素286.2房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的影響因素6.2.4經(jīng)濟(jì)影響因素房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材1234566.2.4.1國民收入6.2.4.2國民儲蓄6.2.4.3貨幣供給額6.2.4.4利率6.2.4.5物價水平6.2.4.6稅收296.2房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的影響因素6.2.5其他因素房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材13246.2.5.1技術(shù)因素6.2.5.2國際因素6.2.5.3心理因素6.2.5.4災(zāi)害內(nèi)在傳導(dǎo)機制，是指經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)內(nèi)部結(jié)構(gòu)特征所導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)變量之間的必然聯(lián)系和對外在沖擊的反應(yīng)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在傳導(dǎo)機制主要包括利益驅(qū)動機制、競爭機制、供求機制、價格機制、乘數(shù)—加速數(shù)機制、信貸利率機制、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)機制、經(jīng)濟(jì)增長制約機制。306.3房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的運行機理6.3.1房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的內(nèi)在傳導(dǎo)機制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材外在沖擊機制，是指系統(tǒng)外在的沖擊通過系統(tǒng)內(nèi)部傳導(dǎo)而發(fā)生的經(jīng)濟(jì)活動，來源于外生變量的自發(fā)性變化。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的外在沖擊是由各種外在影響因素導(dǎo)致的，例如財政政策、貨幣政策和投資政策的沖擊、體制變動的沖擊、國際政治和經(jīng)濟(jì)沖擊等等。316.3房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的運行機理6.3.2房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的外在沖擊機制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材326.4房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動指標(biāo)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動指標(biāo)BECDA開發(fā)企業(yè)數(shù)量房地產(chǎn)投資量（投資增長率）商品房銷售面積（增長率）商品房銷售額（增長率）商品房空置率房地產(chǎn)投資量是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的決定性因素，房地產(chǎn)投資增長必然會帶動房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，增加市場供應(yīng)量，影響市場價格。

房地產(chǎn)投資是固定資產(chǎn)投資的一個組成部分。將房地產(chǎn)投資和固定資產(chǎn)投資比較，可以判斷房地產(chǎn)投資是否和整個國民經(jīng)濟(jì)相協(xié)調(diào)，是否脫離了正常水平以及是否會產(chǎn)生泡沫。336.4房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動指標(biāo)6.4.1房地產(chǎn)投資量（或投資增長率）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)的主體。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)高潮時期，市場人士普遍看好房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展，紛紛入場投資，開發(fā)企業(yè)數(shù)必定會增加。346.4房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動指標(biāo)6.4.2開發(fā)企業(yè)數(shù)量房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材商品房屋的銷售面積是房地產(chǎn)市場中實際的成交面積，客觀地反映了市場的實際需求。商品房銷售面積及其增長率能夠反映市場的冷熱程度。6.4.3商品房銷售面積（增長率）商品房銷售金額是銷售面積和銷售單價的乘積，在銷售單價穩(wěn)定的情況下，銷售額和銷售面積的變化是一致的。356.4房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動指標(biāo)6.4.4商品房銷售額（增長率）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材國際上很多國家都把房屋空置率作為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的重要指標(biāo)。國外一般把空置率界定為一定時間市場上沒有出租、出售的房屋占房屋總量的百分?jǐn)?shù)。按房屋類型又有住宅空置率、商業(yè)房地產(chǎn)空置率等。6.4.5商品房空置率按照羅斯托的經(jīng)濟(jì)增長階段論，人類社會發(fā)展分為六個階段：傳統(tǒng)社會階段為起飛準(zhǔn)備條件階段起飛階段成熟階段高額群眾消費階段追求生活質(zhì)量階段366.5房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動與宏觀經(jīng)濟(jì)波動的關(guān)系6.5.1房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動與宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材在一個具體的經(jīng)濟(jì)波動周期中，宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)相互影響一般是按照下列過程展開的：在宏觀經(jīng)濟(jì)處于高漲階段，房地產(chǎn)需求相應(yīng)增加，房地產(chǎn)進(jìn)入高漲階段；反之成立。當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)處于上升階段時，會帶動國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，使其進(jìn)入上升軌道；反之成立。一般而言，房地產(chǎn)周期的復(fù)蘇、蕭條滯后，而繁榮、衰退期超前。376.5房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動與宏觀經(jīng)濟(jì)波動的關(guān)系6.5.2房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和宏觀經(jīng)濟(jì)相互影響的一般過程房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材386.5房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動與宏觀經(jīng)濟(jì)波動的關(guān)系6.5.3我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動與宏觀經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)波動房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材圖6—4中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動與宏觀經(jīng)濟(jì)波動比較房地產(chǎn)市場蕭條、旺盛這種規(guī)律性的出現(xiàn)就形成房地產(chǎn)市場周期，一般簡稱房地產(chǎn)周期。396.6房地產(chǎn)周期6.6.1房地產(chǎn)周期概念房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材時間數(shù)量供給線需求線ⅠⅡⅢⅣ圖6—5房地產(chǎn)周期示意圖(1)上升期：市場房屋供應(yīng)數(shù)量小于需求數(shù)量，需求不斷上升，房屋不斷供應(yīng)。(2)高峰期：需求開始變?nèi)踅档汀?3)降低期：供應(yīng)和需求都降低，開發(fā)商對房地產(chǎn)業(yè)持悲觀態(tài)度，空房率上升到10%～15%。(4)低谷期：供應(yīng)增加量不斷下降，而需求處在轉(zhuǎn)折期，前期空房率在10%～15%，后期空房率下降到10%以下。406.6房地產(chǎn)周期6.6.1房地產(chǎn)周期概念房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材6.6.2.1國家房地產(chǎn)周期房地產(chǎn)周期有很多種，其中包括全國性的房地產(chǎn)周期，它是由全國性的政策、法規(guī)、稅收或宏觀經(jīng)濟(jì)因素的變化而產(chǎn)生的。6.6.2.2區(qū)域房地產(chǎn)周期這是區(qū)域的供需因素所決定的，如在南方沿海地區(qū)1992—1993年房地產(chǎn)市場達(dá)到高峰期，隨后進(jìn)入調(diào)整、消化期；而北方一些城市1993—1994年才進(jìn)入高峰期，1994—1995年進(jìn)入調(diào)整消化期。416.6房地產(chǎn)周期6.6.2房地產(chǎn)周期類型房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材6.6.2.3不同類型房地產(chǎn)周期不同類型房地產(chǎn)具有不同的需求對象，所以供需矛盾也不同。當(dāng)一種房地產(chǎn)供不應(yīng)求時，其他類型的房地產(chǎn)可能已經(jīng)過剩，如在南方一些小城市高級別墅供應(yīng)已遠(yuǎn)大于需求，空置率為50%～70%時，工業(yè)房地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)卻還很短缺。6.6.2.4房地產(chǎn)周期中不同因素間的關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)投資與房地產(chǎn)消費房地產(chǎn)價格同房地產(chǎn)貸款額426.6房地產(chǎn)周期6.6.2房地產(chǎn)周期類型房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材6.6.3.1描述房地產(chǎn)周期的基本概念

房地產(chǎn)周期平均長度：指的是在一定歷史時期內(nèi)，每個房地產(chǎn)周期平均經(jīng)歷的時間長度，通常用年表示。房地產(chǎn)周期的振幅：房地產(chǎn)周期波動的幅度，以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在同一周期中由峰頂?shù)焦鹊椎闹笜?biāo)差額表示，所以又叫落差。房地產(chǎn)周期的頻率（周期次數(shù)）：指在一段歷史時期內(nèi)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動所經(jīng)歷的周期次數(shù)，通常用次數(shù)表示。436.6房地產(chǎn)周期6.6.3房地產(chǎn)周期的測定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材6.6.3.2房地產(chǎn)周期的基本測定方法每個經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的時間序列中一般都包含四種變動要素：長期趨勢性波動（T）、季節(jié)性變動（S）、周期性波動（C）和不規(guī)則性變動（I）。而要確定每個經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的周期性波動，就必須采用一定的方法，消除長期趨勢性波動、季節(jié)性變動和不規(guī)則性變動的影響。直接測定法剩余法446.6房地產(chǎn)周期6.6.3房地產(chǎn)周期的測定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材6.6.3.2房地產(chǎn)周期的基本測定方法直接測定法這種方法是用代表房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)主要變量指標(biāo)的時間序列，把每年數(shù)值直接與上一年的數(shù)值相比，求得經(jīng)濟(jì)變動的相對數(shù)，以此反映房地產(chǎn)周期波動狀況的測定方法，也稱環(huán)比測定法。其公式：

CtIt=Yt/Yt-1

其中，CtIt為第t年的周期性波動及不規(guī)則變動相對數(shù)；Yt為第t年代房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)主要變量數(shù)值；Yt-1為上年房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)主要變量的數(shù)值。456.6房地產(chǎn)周期6.6.3房地產(chǎn)周期的測定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材6.6.3.2房地產(chǎn)周期的基本測定方法2.剩余法該方法的基本前提是假定時間序列Y可以被分解為T、S、C和I這四個因素。剩余法就是從時間序列中逐次或一次消除長期趨勢和季節(jié)變動，剩下周期性波動和不規(guī)則變動。然后，再進(jìn)一步消除不規(guī)則變動，得到周期性波動值。其分解模型有兩種，即加法模型和乘法模型。加法模型的一般形式為Y=T+C+S+I；乘法模型的一般形式為Y=T·C·S·I。466.6房地產(chǎn)周期6.6.3房地產(chǎn)周期的測定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材從各國經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程看，房地產(chǎn)周期往往與該國（或地區(qū)）的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)，與對房地產(chǎn)的需求相協(xié)調(diào)，房地產(chǎn)周期波動的頻率在各國有所不同。476.6房地產(chǎn)周期6.6.4典型國家和地區(qū)的房地產(chǎn)周期房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材圖6—101955—2001年日本地價增長率預(yù)測走勢與實際走勢6.7.1.1房地產(chǎn)泡沫的內(nèi)涵所謂泡沫，就是一種或一系列資產(chǎn)的價格脫離了實際基礎(chǔ)價值連續(xù)上漲的現(xiàn)象。由于土地的稀缺性、不可移動性、不可替代性等一系列特性，房地產(chǎn)稱為最常見的泡沫載體，房地產(chǎn)泡沫也就是最常見的泡沫。486.7房地產(chǎn)泡沫6.7.1房地產(chǎn)泡沫的內(nèi)涵與特征房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材6.7.1.2房地產(chǎn)泡沫的特征房地產(chǎn)泡沫是房地產(chǎn)價格波動的一種形態(tài)；房地產(chǎn)泡沫具有陡升陡降的特點，振幅較大；房地產(chǎn)泡沫不具有連續(xù)性，沒有穩(wěn)定的周期和頻率；房地產(chǎn)泡沫主要是由于投機行為引發(fā)的貨幣供應(yīng)量在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中短期內(nèi)急劇增加造成的。496.7房地產(chǎn)泡沫6.7.1房地產(chǎn)泡沫的內(nèi)涵與特征房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材6.7.2.1投機價格機制在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動中，價格機制的作用是：在價格上升時，需求量減少，供給量增加；價格下降時，供給量減少，需求量增加。但是在房地產(chǎn)泡沫的形成過程中卻相反。6.7.2.2自我膨脹機制由于銀行信貸的參與，房地產(chǎn)泡沫具有了一種自我膨脹的機制。在房地產(chǎn)價格上升之后，房地產(chǎn)擁有人