房地產(chǎn)金融（第三版）課件 第七章 住房公積金貸款

房地產(chǎn)金融

（第三版）謝經(jīng)容殷紅王玉玫編著房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第七章住房公積金貸款

內(nèi)容提要（一）

本章主要講述住房公積金制度、住房公積金管理和住房公積金貸款三方面內(nèi)容。重點(diǎn)講述住房公積金的管理機(jī)構(gòu)、繳存、提取、使用和貸款，特別是貸款的申請(qǐng)、期限和利率。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第七章住房公積金貸款

內(nèi)容提要（二）

我國(guó)的住房公積金制度是在借鑒新加坡中央公積金制度的基礎(chǔ)上建立起來(lái)的，它是我國(guó)住房金融體系的重要組成部分，是政策性住房金融的主要制度性安排。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)住房公積金制度概述一、住房公積金的概念（一）住房公積金

根據(jù)我國(guó)住房公積金管理?xiàng)l例的規(guī)定，我國(guó)的住房公積金是指城鎮(zhèn)在職職工及職工所在單位按照規(guī)定比例繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金，它是具有保障性和互助性的職工個(gè)人住房基金，歸職工個(gè)人所有，專門用于職工住房建設(shè)和消費(fèi)。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)住房公積金制度概述

我國(guó)的住房公積金的特點(diǎn)：

1.專用性

2.強(qiáng)制性

3.政策性房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)住房公積金制度概述（二）住房公積金制度

住房公積金制度是圍繞住房公積金的繳存、提取、使用管理和監(jiān)督形成的相關(guān)制度的總稱。我國(guó)住房公積金制度是圍繞住房建立的單一性制度安排。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)住房公積金制度概述（三）我國(guó)住房公積金制度的特點(diǎn)與新加坡相比：新加坡中央公積金是覆蓋全社會(huì)的具有住房、醫(yī)療、投資等綜合保障職能的一項(xiàng)制度性安排。我國(guó)住房公積金參加者是城鎮(zhèn)在職職工，用途也只限于住房。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)住房公積金制度概述

與香港相比：香港強(qiáng)制性公積金（簡(jiǎn)稱強(qiáng)積金）的目標(biāo)是，確保為全香港就業(yè)人員提供退休以后的經(jīng)濟(jì)保障。香港強(qiáng)積金的運(yùn)行制度與新加坡最初建立中央公積金制度的思路比較接近，該制度也具有強(qiáng)制性、政策性等特點(diǎn)。與內(nèi)地住房公積金相比主要區(qū)別在于用途不同。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)住房公積金制度概述與巴西相比：

巴西把社會(huì)福利計(jì)劃與住房發(fā)展相結(jié)合，有效地解決了住房信貸資金來(lái)源，建立了較完備的住宅信貸市場(chǎng)該基金具有強(qiáng)制性、積累性等特點(diǎn)，以法律規(guī)定的形式進(jìn)行管理。上述特點(diǎn)與我國(guó)住房公積金相似，在用途上則比較廣泛。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)住房公積金制度概述二、住房公積金制度發(fā)展概述（一）住房公積金制度的建立及其作用

1991年上海市住房制度改革方案中，借鑒新加坡中央公積金制度在全國(guó)率先推行住房公積金制度。

1994年國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，明確提出在全國(guó)建立住房公積金制度。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)住房公積金制度概述

1998年國(guó)務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，要求全面推行和不斷完善住房公積金制度。

1999年國(guó)務(wù)院頒布了《住房公積金管理?xiàng)l例》，對(duì)住房公積金作了進(jìn)一步的規(guī)定，標(biāo)志著我國(guó)住房公積金制度進(jìn)入了法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時(shí)期。隨后，各地從加強(qiáng)宣傳、完善制度、規(guī)范管理、擴(kuò)大個(gè)人貸款、改進(jìn)服務(wù)等方面入手，推動(dòng)了住房公積金工作的開(kāi)展。

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第一節(jié)住房公積金制度概述（二）住房公積金制度的發(fā)展

近兩年來(lái)，全國(guó)住房公積金業(yè)務(wù)呈現(xiàn)出快速發(fā)展的趨勢(shì)，其主要特點(diǎn)有：一、住房公積金歸集進(jìn)一步加強(qiáng)二、調(diào)整了使用方向三、管理工作逐步規(guī)范四、初步建立了住房公積金監(jiān)督體系房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)住房公積金制度概述（三）目前我國(guó)公積金制度存在的問(wèn)題首先：個(gè)人住房貸款比例仍然偏低。其次：目前個(gè)人住房貸款質(zhì)量較好，貸款逾期率比較低，但我國(guó)發(fā)放公積金個(gè)人貸款的時(shí)間還很短，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和企業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，職工流動(dòng)性增強(qiáng)，個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)會(huì)增加，需要完善個(gè)人貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。再次：住房公積金歸集工作有待進(jìn)一步加強(qiáng)。另外：住房公積金被挪作他用的情況在一些城市時(shí)有發(fā)生。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)住房公積金制度概述

三、新加坡中央公積金制度

新加坡是最早建立公積金制度的國(guó)家，其中央公積金制度為解決居民住房問(wèn)題提供了無(wú)可替代的支持，取得了舉世公認(rèn)的成就。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)住房公積金制度概述（一）新加坡中央公積金制度概況

新加坡中央公積金制度建立于1955年，是根據(jù)新加坡《中央公積金法》建立的強(qiáng)制性儲(chǔ)蓄制度。中央公積金制度建立之初只是為了實(shí)施養(yǎng)老金計(jì)劃，為新加坡的在職人員提供社會(huì)保險(xiǎn)。隨著該制度的不斷發(fā)展和完善，目前已逐步發(fā)展成為包括住房、家庭保障、養(yǎng)老、保健、教育、投資等作用的具有十多項(xiàng)實(shí)施計(jì)劃的覆蓋全社會(huì)的社會(huì)保障儲(chǔ)蓄制度。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)住房公積金制度概述中央公積金制度以立法的形式規(guī)定，凡在新加坡有薪金收入（包括各種津貼）者，都必須與其雇主一起將其月薪的一定比例繳存于中央公積金局。存款人（雇員）可以按照規(guī)定，用公積金購(gòu)買住房，支付醫(yī)療、就學(xué)、投資等費(fèi)用，在達(dá)到55歲的退休年齡或因殘疾無(wú)法勞動(dòng)時(shí)，便可以用這筆儲(chǔ)蓄來(lái)維持生活。公積金具有延續(xù)性，不因雇員的工作變動(dòng)而終止或中斷。公積金的管理、使用、核算由中央公積金局全面負(fù)責(zé)。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)住房公積金制度概述（二）新加坡中央公積金制度的作用和特點(diǎn)

1.新加坡中央公積金的作用

2.新加坡中央公積金制度的特點(diǎn)（1）法律強(qiáng)制性（2）綜合保障性（3）自助性（4）國(guó)家援助性房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)住房公積金制度概述（三）與住房有關(guān)的公積金運(yùn)作計(jì)劃

1968年，新加坡政府在以公積金為后盾的基礎(chǔ)上，提出“居者有其屋”計(jì)劃，該計(jì)劃的成功實(shí)施，使新加坡成為世界上比較好地解決城市居民住房問(wèn)題的少數(shù)國(guó)家之一。

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第一節(jié)住房公積金制度概述

1981年實(shí)施的住宅產(chǎn)業(yè)計(jì)劃是支持公積金會(huì)員利用公積金存款從市場(chǎng)上購(gòu)買住房。會(huì)員可以用公積金普通賬戶中的現(xiàn)有存款和未來(lái)存款購(gòu)買私人住房，以及繳付有關(guān)購(gòu)買該住房的律師費(fèi)、印花稅、調(diào)查費(fèi)等其他費(fèi)用。如果會(huì)員賣掉房產(chǎn)，則要把使用的公積金和利息重新存到本人的公積金賬戶上。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)住房公積金管理一、住房公積金管理原則

（一）住房委員會(huì)（二）住房公積金管理中心（三）住房公積金的監(jiān)督房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)住房公積金管理

住房公積金管理中心和職工有權(quán)督促單位按時(shí)履行下列義務(wù)：一是住房公積金的繳存登記或者變更、注銷登記；二是住房公積金賬戶的設(shè)立、轉(zhuǎn)移或者封存；三是足額繳存住房公積金。住房公積金管理中心應(yīng)當(dāng)督促受委托銀行及時(shí)辦理委托合同約定業(yè)務(wù)。受委托銀行應(yīng)當(dāng)按照委托合同的約定，定期向住房公積金管理中心提供有關(guān)的業(yè)務(wù)資料。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)住房公積金管理

二、住房公積金的繳存

職工住房公積金按月繳存，繳存額為職工本人上一年度月平均工資乘以職工住房公積金繳存比例；單位為職工繳存的住房公積金的月繳存額為職工本人上一年度月平均工資乘以單位住房公積金繳存比例。住房公積金的繳存由職工所在單位按月將職工工資中扣除的住房公積金部分，連同單位替職工繳存的部分一起存入單位名下的職工個(gè)人住房公積金賬戶。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)住房公積金管理

三、住房公積金的提取和使用（一）住房公積金的提取

職工有下列情形之一的，可以提取職工住房公積金賬戶內(nèi)的存儲(chǔ)余額：購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房的；離休、退休的；完全喪失勞動(dòng)能力，并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系的；戶口遷出所在的市、縣或者出境定居的；償還購(gòu)房貸款本息的；房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)住房公積金管理

（二）住房公積金的使用

住房公積金只能用于支付職工家庭購(gòu)買自住住房、自建自住住房、私房翻建和大修等費(fèi)用；職工使用本人公積金不足以支付上述費(fèi)用，可經(jīng)配偶、同戶成員或者非同戶的直系親屬同意，并經(jīng)指定的金融機(jī)構(gòu)確認(rèn)后，可動(dòng)用其配偶、同戶成員或非同戶直系親屬的住房公積金。目前，住房的內(nèi)部裝修、房屋養(yǎng)護(hù)、住房租金和認(rèn)購(gòu)住宅建設(shè)債券等費(fèi)用，不得用住房公積金支付。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)住房公積金貸款

一、住房公積金貸款概述

住房公積金貸款是指政府部門所屬的住房資金管理中心運(yùn)用公積金，委托銀行向購(gòu)買自住住房（包括建造、大修）的住房公積金繳存人和離退休職工發(fā)放的優(yōu)惠貸款。

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第三節(jié)住房公積金貸款二、住房公積金貸款程序（一）借款申請(qǐng)

住房公積金貸款要向所在地的住房公積金管理中心提出借款申請(qǐng)。借款人提出借款申請(qǐng)時(shí)，需要提交借款申請(qǐng)書(shū)、本人身份證和本市城鎮(zhèn)常住戶口證明、房屋買賣合同。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)住房公積金貸款

（二）借款審批

公積金中心在受理借款申請(qǐng)之日起15日內(nèi)，按照受理時(shí)間的先后順序，作出準(zhǔn)予貸款或不予貸款的決定。準(zhǔn)予貸款的，公積金中心發(fā)放準(zhǔn)予貸款決定書(shū)，并書(shū)面通知申請(qǐng)人到受托銀行辦理貸款手續(xù)。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)住房公積金貸款

（三）借款手續(xù)辦理

在準(zhǔn)予貸款決定書(shū)規(guī)定的有效期內(nèi)，借款人憑準(zhǔn)予貸款決定書(shū)到受托銀行辦理借款手續(xù)。借款人可以選擇任何一家公積金貸款受托銀行辦理貸款手續(xù)。受托銀行與借款人應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式簽訂公積金借款合同。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)住房公積金貸款（四）借款使用及償還貸款本息的償還方式除現(xiàn)金支付外，借款人可以提取本人住房公積金賬戶儲(chǔ)存余額用于償還貸款。當(dāng)借款人住房公積金賬戶余額不足時(shí)，可以提取其配偶、同戶成員和非同戶直系血親的住房公積金賬戶余額，但要征得被提取人的書(shū)面同意。需要提取住房公積金賬戶儲(chǔ)存余額的借款人，應(yīng)當(dāng)向市公積金中心提出申請(qǐng)，經(jīng)審核同意后在借款合同中約定，并由受托銀行以轉(zhuǎn)賬方式代為辦理提取手續(xù)。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)住房公積金貸款

三、住房公積金貸款方式（一）貸款期限

貸款期限由公積金中心或受托銀行根據(jù)借款人的申請(qǐng)及償還能力確定。每項(xiàng)公積金貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)30年，并不長(zhǎng)于借款人法定離休或者退休時(shí)間后的5年。共同借款的，貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)30年，并不長(zhǎng)于其中最年輕者法定離休或者退休時(shí)間后的5年。借款人的申請(qǐng)期限短于規(guī)定的最長(zhǎng)期限的，貸款期限以申請(qǐng)期限為準(zhǔn)。

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第三節(jié)住房公積金貸款（二）貸款金額每項(xiàng)公積金貸款的具體金額，按照借款人的申請(qǐng)金額和規(guī)定的貸款限額標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。申請(qǐng)金額不超過(guò)所有貸款限額的，以申請(qǐng)金額作為貸款金額；申請(qǐng)金額超過(guò)任意一項(xiàng)限額的，以其中最低的貸款限額作為貸款金額。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)住房公積金貸款

（三）貸款利率

住房公積金貸款利率按照國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的利率標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。（四）還款方式

1年期以內(nèi)的公積金貸款，應(yīng)當(dāng)于到期時(shí)一次還本付息；1年期以上的公積金貸款，應(yīng)當(dāng)按月償還貸款本息。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)住房公積金貸款四、個(gè)人住房擔(dān)保組合貸款

申請(qǐng)個(gè)人住房擔(dān)保組合貸款的，必須同時(shí)符合住房公積金管理部門有關(guān)公積金貸款的規(guī)定和有關(guān)住房商業(yè)性貸款的規(guī)定。申請(qǐng)個(gè)人住房擔(dān)保組合貸款，借款人應(yīng)先向商業(yè)銀行提出申請(qǐng)，同時(shí)提供相關(guān)證明材料，由商業(yè)銀行憑借款人相關(guān)證明材料代借款人向公積金受托銀行提出公積金貸款申請(qǐng)；公積金受托銀行經(jīng)審核，書(shū)面向借款人承諾公積金貸款可貸額度、期限等，同時(shí)通知商業(yè)銀行；商業(yè)銀行經(jīng)審核，書(shū)面向借款人承諾商業(yè)性貸款額度、期限等。組合貸款發(fā)生日必須為同一天。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)住房公積金貸款五、住房公積金貸款的擔(dān)保擔(dān)保的具體方式：（1）抵押加擔(dān)保。借款人將所購(gòu)的住房抵押給銀行，同時(shí)還要有具法人資格、符合擔(dān)保條件的第三方給予擔(dān)保。（2）抵押加購(gòu)房綜合保險(xiǎn)。如果不選擇第三方擔(dān)保，可以在辦理房屋抵押時(shí)，買一份綜合保險(xiǎn)，它將為借款人提供保證、保險(xiǎn)。（3）質(zhì)押。也就是把相當(dāng)于貸款額的“硬通貨”押給銀行，如債券、存單等。（4）由房地產(chǎn)擔(dān)保公司擔(dān)保。國(guó)際上通行的擔(dān)保方式。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)住房公積金貸款擔(dān)保公司為借款人提供三項(xiàng)社會(huì)性保障。第一、意外事故債務(wù)免除。主借人因意外事故造成死亡或因意外事故致殘完全喪失勞動(dòng)能力的，由其繼承人、受遺贈(zèng)人提出書(shū)面申請(qǐng)，經(jīng)擔(dān)保公司查證情況屬實(shí)的，由公司承擔(dān)連帶保證責(zé)任。第二、生活特困罰息減免。在還款期間內(nèi)，主借人因生活來(lái)源發(fā)生重大變更而造成生活特困，且其配偶、其他參與借款人均無(wú)生活來(lái)源，