房地產(chǎn)金融（第三版）課件 第二章 房地產(chǎn)金融基本知識

房地產(chǎn)金融

（第三版）謝經(jīng)容殷紅王玉玫編著房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二章房地產(chǎn)金融基本知識

內(nèi)容提要

房地產(chǎn)金融研究房地產(chǎn)融資的方式、數(shù)量、期限、利率以及決策的全過程。這一章主要講述房地產(chǎn)金融的基本知識，包括房地產(chǎn)金融的資金來源，影響房地產(chǎn)金融的社會經(jīng)濟(jì)因素，利率及其相關(guān)問題，房地產(chǎn)融資中的資產(chǎn)收益，房地產(chǎn)開發(fā)，消費貸款類型等問題。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)房地產(chǎn)金融中的資本流及資金來源

一、房地產(chǎn)金融中的資本流

現(xiàn)代西方國家房地產(chǎn)金融中的資本流（圖2-1）：房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材商業(yè)銀行保險公司養(yǎng)老金房地產(chǎn)投資信托政府家庭外國投資者投資銀行抵押貸款銀行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資本—債務(wù)開發(fā)商家庭商業(yè)資本家土地所有者股權(quán)債權(quán)

資本供應(yīng)者服務(wù)機(jī)構(gòu)資本使用者

第一節(jié)房地產(chǎn)金融中的資本流及資金來源

二、資金來源世界多數(shù)市場經(jīng)濟(jì)國家房地產(chǎn)金融的來源是多元化的，資金來源渠道的多樣性是建立完善和穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融市場的關(guān)鍵。

1.保險公司

2.各種公積金

3.商業(yè)銀行

4.儲蓄貸款銀行

5.互助儲蓄銀行

6.抵押銀行

7.房地產(chǎn)投資信托公司房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)房地產(chǎn)金融中的資本流及資金來源

我國現(xiàn)階段整個資金來源及運(yùn)作過程（圖2-2）：房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材資金來源政府撥款銀行貸款抵押貸款金融市場企業(yè)自籌集體集資預(yù)收款用戶各公司公積金住宅合作社地方政府和地方居民證券股票特定公司各公司國營公司第二節(jié)影響房地產(chǎn)金融市場的社會經(jīng)濟(jì)因素

一、通貨膨脹二、銀行利率三、稅法四、貨幣匯率五、日用品價格六、房地產(chǎn)證券和其他投資工具的回報率七、金融政策八、社會福利制度房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值一、利率

利息是借款人付給貸款人所借款項的租金。利息對借款人而言是資金的使用成本，對貸款人而言就是資金的時間價值。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值（一）名義利率和現(xiàn)值

名義利率也稱票面利率，是借貸機(jī)構(gòu)所承諾的利率。

現(xiàn)值為未來不同時期收益的貼現(xiàn)值，即時間為零（即投資時間）時的價值量。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值（二）利率集

隨借貸期限、時間的不同，其利率的大小不一，這些從低到高的所有利率組成一個利率集。利率集當(dāng)中各利率的不同是由借款期限、流通性、風(fēng)險大小以及手續(xù)費等方面的差別決定的。

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第三節(jié)利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值

（三）實際利率

1.定義

實際利率是表面利率經(jīng)實際或預(yù)測的貨幣購買力變化校正后的利率，它是借（貸）款人所付（取得）利息（潤）率減去通貨膨脹后的利息。物價指數(shù)是通貨膨脹的衡量標(biāo)準(zhǔn)，可以說明購買力的變化情況。

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第三節(jié)利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值

2.物價指數(shù)校正

一般貸款合同所用的利率為表面利率。我國通常使用的儲蓄保值率實質(zhì)上就是通脹溢價，是利用物價指數(shù)對利率的校正。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值

（四）利率的期限結(jié)構(gòu)貸款期限不同，利率不同，這種差別可以稱為期限結(jié)構(gòu)溢價。不同期限貸款的利率不同是由利率期限結(jié)構(gòu)理論所決定的。

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第三節(jié)利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值

（五）利率和可貸資金貸款市場上可貸資金的供給和需求決定了基本利率的高低。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材DS‘S利率O可貸資金數(shù)量利率同可貸資金數(shù)量關(guān)系圖（圖2-3）

第三節(jié)利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值

（六）利率同風(fēng)險溢價

由預(yù)測因素而造成的風(fēng)險，在將未來收益貼現(xiàn)時，在貼現(xiàn)率中都應(yīng)有不同的利率溢價來補(bǔ)償。

一項投資有出現(xiàn)幾率不同的幾種收益的可能性，這時投資的期望收益是各種可能收益以出現(xiàn)幾率為權(quán)重的加權(quán)平均值。風(fēng)險的大小可以表示為同期各種期望收益的加權(quán)離散系數(shù)。

當(dāng)未來可能收益的離散程度加大時，標(biāo)準(zhǔn)差升高，風(fēng)險加大。

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第三節(jié)利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值

二、未來值

未來值是計算存款在未來一定期限后的價值，它包括原本金和利息。未來值的計算可以按照利率和復(fù)利率計算。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值三、未來收益的貼現(xiàn)未來值是計算存款在未來一定期限后的價值，它包括原本金和利息。未來值的計算可以按照利率和復(fù)利率計算。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值

（一）一年收益的貼現(xiàn)

未來值的計算公式：

FVn=PV0（1+i）n

未來收益貼現(xiàn)值公式：

PV0=FVn/（1+i）n

其中：（1+i）n

為貼現(xiàn)因子房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值（二）未來多年收益的貼現(xiàn)

多年收益的貼現(xiàn)值實際上是各年份收益貼現(xiàn)值之和。

PV0=CF1/（1+i）+CF2/（1+i）2+CF3/（1+i）3+…+CFn/（1+i）n房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第四節(jié)資產(chǎn)收益率一、資產(chǎn)收益率資產(chǎn)收益率=房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材凈營業(yè)收益資產(chǎn)總投資

=營業(yè)收益-經(jīng)營費用資產(chǎn)購買價格

第四節(jié)資產(chǎn)收益率

二、權(quán)益收益率

房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材稅前收益自有資金=凈營業(yè)收入-年還債額自有資金權(quán)益收益率=

第四節(jié)資產(chǎn)收益率

三、有效收益率

有效收益率又稱內(nèi)部收益率，是貸款人實際能夠取得的收益率。資產(chǎn)價值=I1/（1+IRR）+I2/（1+IRR）2+I3/（1+IRR）3+…+In/（1+IRR）n

自有資金=稅后收益1/（1+IRR）+稅后收益2/（1+IRR）2+稅后收益3/（1+IRR）3+…+稅后收益n/（1+IRR）n房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第五節(jié)信貸、擔(dān)保信貸和抵押貸款

一、信貸和擔(dān)保貸款的定義和區(qū)別

（一）信貸在計劃經(jīng)濟(jì)條件下，銀行作為國家銀行主要是吸取社會資金，再貸款給國有企業(yè)。這時的借貸是以企業(yè)的信譽(yù)為還款保證的，也可以稱為信貸。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，信貸的發(fā)生主要是銀行貸款給那些信譽(yù)好、經(jīng)濟(jì)實力強(qiáng)、效益好的企業(yè)，因為只有這樣的企業(yè)才能保證銀行資金的安全性并使銀行取得一定的收益。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第五節(jié)信貸、擔(dān)保信貸和抵押貸款（二）擔(dān)保貸款

在市場經(jīng)濟(jì)條件下，銀行為了使自己借出的資金具有良好的安全性，往往要求借款人在借款的同時提供一定的還款保證方式，這種貸款為擔(dān)保貸款。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第五節(jié)信貸、擔(dān)保信貸和抵押貸款按擔(dān)保的方式不同可以分為：

保證貸款、質(zhì)押貸款、抵押貸款、抵押（或質(zhì)押）加保證貸款。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第五節(jié)信貸、擔(dān)保信貸和抵押貸款（三）信貸同抵押貸款的關(guān)系信貸和抵押貸款是金融市場不同發(fā)展階段的產(chǎn)物，兩者存在著很大的差別：（1）信貸以企業(yè)自身的信譽(yù)和自身的經(jīng)濟(jì)實力作為還款保證，而房屋抵押貸款是以其擁有的房屋價值作為還款保證。（2）一般認(rèn)為抵押貸款較信貸的安全性更高些。（3）一般商業(yè)企業(yè)僅能取得自有資產(chǎn)30%～50%的貸款，而購房可以取得房價70%～90%的貸款。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第五節(jié)信貸、擔(dān)保信貸和抵押貸款二、抵押貸款、質(zhì)押貸款和保證貸款

（一）抵押貸款

借款人將預(yù)購房屋或其他房屋作為抵押物向銀行借款的方式稱為抵押貸款。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第五節(jié)信貸、擔(dān)保信貸和抵押貸款

1.抵押貸款的操作程序（p30）

2.設(shè)定抵押的條件

3.不可設(shè)定抵押的房地產(chǎn)

4.設(shè)定抵押貸款時應(yīng)注意的事項

5.抵押期限房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第五節(jié)信貸、擔(dān)保信貸和抵押貸款

6.抵押權(quán)的物上請求權(quán)物上請求權(quán)可以分為以下五種類型：（1）停止侵害請求權(quán)（2）請求恢復(fù)原狀或提供額外擔(dān)保（3）消除危險請求權(quán)（4）排除妨礙請求權(quán)（5）損害賠償請求權(quán)

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第五節(jié)信貸、擔(dān)保信貸和抵押貸款

7.拍賣抵押房屋的注意事項拍賣是一個嚴(yán)格的法律過程，應(yīng)遵守有關(guān)法律規(guī)定。（1）拍賣應(yīng)辦理的手續(xù)（2）房屋拍賣后的清償順序（3）重復(fù)抵押時價款的分配（4）房屋拍賣時的優(yōu)先購買權(quán)8.期房抵押貸款的辦理房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第五節(jié)信貸、擔(dān)保信貸和抵押貸款（二）質(zhì)押貸款

1.質(zhì)押的基本特征（1）質(zhì)權(quán)人對質(zhì)押財產(chǎn)享有占有權(quán)（2）質(zhì)權(quán)人對質(zhì)押物所生的孳息享有收益權(quán)（3）質(zhì)權(quán)人有決定拍賣或變賣質(zhì)押財產(chǎn)的權(quán)利（4）質(zhì)權(quán)人享有妥善保管質(zhì)押財產(chǎn)的義務(wù)房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第五節(jié)信貸、擔(dān)保信貸和抵押貸款

2.質(zhì)押同抵押的異同

3.質(zhì)押的參與人及其權(quán)利和義務(wù)

4.質(zhì)押物根據(jù)《擔(dān)保法》第75條規(guī)定下列權(quán)利可以質(zhì)押：

1）匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單

2）依法可以轉(zhuǎn)讓的股份、股票

3）依法可以轉(zhuǎn)讓的商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)中的財產(chǎn)權(quán)

4）依法可以質(zhì)押的其他權(quán)利房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第五節(jié)信貸、擔(dān)保信貸和抵押貸款

5.權(quán)利質(zhì)押合同

6.權(quán)利質(zhì)押的效力房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第五節(jié)信貸、擔(dān)保信貸和抵押貸款（三）保證貸款

保證是債的當(dāng)事人以外的第三人對債務(wù)人履行債務(wù)負(fù)保證責(zé)任，如果債務(wù)人不履行，由保證人代為履行或承擔(dān)責(zé)任的一種擔(dān)保制度。保證債務(wù)履行的第三人，為保證人，其債務(wù)被擔(dān)保履行的人，為被保證人。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第五節(jié)信貸、擔(dān)保信貸和抵押貸款

1.參與人及其關(guān)系在債務(wù)不履行時，從表面上看原來債權(quán)人同債務(wù)人的債務(wù)關(guān)系，變成為三方當(dāng)事人，即保證人、債權(quán)人和主債務(wù)人（被保證人）組成的擔(dān)保關(guān)系。（1）債權(quán)人與主債務(wù)人之間的主債權(quán)債務(wù)關(guān)系。（2）主債務(wù)人與保證人之間的委托保證合同關(guān)系。（3）保證人同債權(quán)人之間的保證關(guān)系，這就是通常所說的保證關(guān)系。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第五節(jié)信貸、擔(dān)保信貸和抵押貸款

2.保證的特征和性質(zhì)（1）保證的特征☆同抵押、質(zhì)押相比☆同物的擔(dān)保相比房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第五節(jié)信貸、擔(dān)保信貸和抵押貸款（2）保證的性質(zhì)

作為債權(quán)擔(dān)保方式之一的保證，具有債權(quán)擔(dān)保的基本特征，但又有一些自身屬性：

1）人身性

2）從屬性

3）代償性

4）轉(zhuǎn)移性

5）獨立性房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第五節(jié)信貸、擔(dān)保信貸和抵押貸款

3.保證人的條件應(yīng)滿足以下兩個條件：（1）保證人須具有民事主體資格（2）保證人須具有代為清償債務(wù)的能力房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第五節(jié)信貸、擔(dān)保信貸和抵押貸款

4.保證人承擔(dān)保證責(zé)任的財產(chǎn)范圍

保證人承擔(dān)保證責(zé)任的財產(chǎn)范圍，因不同的民事主體而有不同的要求：（1）公民作為保證人承擔(dān)保證責(zé)任的財產(chǎn)范圍（2）企業(yè)作為保證人承擔(dān)保證責(zé)任的財