房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第三版）課件 第6章 房地產(chǎn)經(jīng)濟波動

房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第三版）世紀房地產(chǎn)系列教材謝經(jīng)榮呂萍喬志敏○編著2本章共分七節(jié)。第一節(jié)概述房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的含義和類型。第二節(jié)講解房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素。第三節(jié)闡述房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的運行機理。第四節(jié)分析房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的指標。第五節(jié)研究房地產(chǎn)經(jīng)濟波動與宏觀經(jīng)濟波動的關(guān)系。第六節(jié)講述房地產(chǎn)周期的概念、運行階段、測定和典型國家的實例。第七節(jié)分析房地產(chǎn)泡沫的概念、運行機理和判斷指標。[本章內(nèi)容提要]第6章房地產(chǎn)經(jīng)濟波動房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟波動就是房地產(chǎn)經(jīng)濟總量圍繞著長期趨勢上下振蕩所形成的運行狀態(tài)。房地產(chǎn)經(jīng)濟波動包括季節(jié)波動、隨機波動、房地產(chǎn)周期和房地產(chǎn)泡沫等等。有時，廣義的房地產(chǎn)周期也指房地產(chǎn)經(jīng)濟波動。36.1房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的基本概念6.1.1房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的含義房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材46.1房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的基本概念6.1.1房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的含義房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材圖6—1房地產(chǎn)經(jīng)濟波動示意圖56.1房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的基本概念6.1.2房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的類型房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材6.1.2.1按波動是否有規(guī)律來劃分：規(guī)律性波動非規(guī)律性波動房地產(chǎn)經(jīng)濟波動6.1.2.2按區(qū)域大小不同來劃分：國家房地產(chǎn)波動區(qū)域房地產(chǎn)波動城市房地產(chǎn)波動6.1.2.3按物業(yè)類型和用途分類劃分：住宅辦公廠房市場波動商業(yè)用房市場波動廠房倉庫市場波動6.1.2.4按經(jīng)營類型來劃分：租賃市場波動銷售市場波動制度因素包括了社會制度、土地制度、住房制度、投資體制等方面的因素。66.2房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素6.2.1制度因素房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材政策因素包括了財政政策、貨幣政策、收入分配政策、產(chǎn)業(yè)政策、區(qū)域政策、法律手段、計劃指導(dǎo)以及政府的市場監(jiān)管。6.2.2政策因素房地產(chǎn)，尤其是居民住宅，是人類的基本需求。因此，人口因素是決定房地產(chǎn)需求的最基本因素，也是決定房地產(chǎn)經(jīng)濟的基本因素。人口因素決定著房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的長期趨勢。76.2房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素6.2.3人口因素房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材經(jīng)濟影響因素很多，主要有國民收入、國民儲蓄、貨幣供給額、利率、物價水平、稅收等。6.2.4經(jīng)濟影響因素86.2房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素6.2.4經(jīng)濟影響因素房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材1234566.2.4.1國民收入6.2.4.2國民儲蓄6.2.4.3貨幣供給額6.2.4.4利率6.2.4.5物價水平6.2.4.6稅收96.2房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素6.2.5其他因素房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材13246.2.5.1技術(shù)因素6.2.5.2國際因素6.2.5.3心理因素6.2.5.4災(zāi)害內(nèi)在傳導(dǎo)機制，是指經(jīng)濟系統(tǒng)內(nèi)部結(jié)構(gòu)特征所導(dǎo)致的經(jīng)濟變量之間的必然聯(lián)系和對外在沖擊的反應(yīng)。房地產(chǎn)經(jīng)濟的內(nèi)在傳導(dǎo)機制主要包括利益驅(qū)動機制、競爭機制、供求機制、價格機制、乘數(shù)—加速數(shù)機制、信貸利率機制、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)機制、經(jīng)濟增長制約機制。106.3房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的運行機理6.3.1房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的內(nèi)在傳導(dǎo)機制房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材外在沖擊機制，是指系統(tǒng)外在的沖擊通過系統(tǒng)內(nèi)部傳導(dǎo)而發(fā)生的經(jīng)濟活動，來源于外生變量的自發(fā)性變化。房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的外在沖擊是由各種外在影響因素導(dǎo)致的，例如財政政策、貨幣政策和投資政策的沖擊、體制變動的沖擊、國際政治和經(jīng)濟沖擊等等。116.3房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的運行機理6.3.2房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的外在沖擊機制房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材126.4房地產(chǎn)經(jīng)濟波動指標房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟波動指標BECDA開發(fā)企業(yè)數(shù)量房地產(chǎn)投資量（投資增長率）商品房銷售面積（增長率）商品房銷售額（增長率）商品房空置率房地產(chǎn)投資量是房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的決定性因素，房地產(chǎn)投資增長必然會帶動房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，增加市場供應(yīng)量，影響市場價格。

房地產(chǎn)投資是固定資產(chǎn)投資的一個組成部分。將房地產(chǎn)投資和固定資產(chǎn)投資比較，可以判斷房地產(chǎn)投資是否和整個國民經(jīng)濟相協(xié)調(diào)，是否脫離了正常水平以及是否會產(chǎn)生泡沫。136.4房地產(chǎn)經(jīng)濟波動指標6.4.1房地產(chǎn)投資量（或投資增長率）房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)的主體。房地產(chǎn)經(jīng)濟高潮時期，市場人士普遍看好房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展，紛紛入場投資，開發(fā)企業(yè)數(shù)必定會增加。146.4房地產(chǎn)經(jīng)濟波動指標6.4.2開發(fā)企業(yè)數(shù)量房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材商品房屋的銷售面積是房地產(chǎn)市場中實際的成交面積，客觀地反映了市場的實際需求。商品房銷售面積及其增長率能夠反映市場的冷熱程度。6.4.3商品房銷售面積（增長率）商品房銷售金額是銷售面積和銷售單價的乘積，在銷售單價穩(wěn)定的情況下，銷售額和銷售面積的變化是一致的。156.4房地產(chǎn)經(jīng)濟波動指標6.4.4商品房銷售額（增長率）房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材國際上很多國家都把房屋空置率作為房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的重要指標。國外一般把空置率界定為一定時間市場上沒有出租、出售的房屋占房屋總量的百分數(shù)。按房屋類型又有住宅空置率、商業(yè)房地產(chǎn)空置率等。6.4.5商品房空置率按照羅斯托的經(jīng)濟增長階段論，人類社會發(fā)展分為六個階段：傳統(tǒng)社會階段為起飛準備條件階段起飛階段成熟階段高額群眾消費階段追求生活質(zhì)量階段166.5房地產(chǎn)經(jīng)濟波動與宏觀經(jīng)濟波動的關(guān)系6.5.1房地產(chǎn)經(jīng)濟波動與宏觀經(jīng)濟發(fā)展階段房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材在一個具體的經(jīng)濟波動周期中，宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)經(jīng)濟相互影響一般是按照下列過程展開的：在宏觀經(jīng)濟處于高漲階段，房地產(chǎn)需求相應(yīng)增加，房地產(chǎn)進入高漲階段；反之成立。當房地產(chǎn)經(jīng)濟處于上升階段時，會帶動國民經(jīng)濟的發(fā)展，使其進入上升軌道；反之成立。一般而言，房地產(chǎn)周期的復(fù)蘇、蕭條滯后，而繁榮、衰退期超前。176.5房地產(chǎn)經(jīng)濟波動與宏觀經(jīng)濟波動的關(guān)系6.5.2房地產(chǎn)經(jīng)濟和宏觀經(jīng)濟相互影響的一般過程房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材186.5房地產(chǎn)經(jīng)濟波動與宏觀經(jīng)濟波動的關(guān)系6.5.3我國房地產(chǎn)經(jīng)濟波動與宏觀經(jīng)濟經(jīng)濟波動房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材圖6—4中國房地產(chǎn)經(jīng)濟波動與宏觀經(jīng)濟波動比較房地產(chǎn)市場蕭條、旺盛這種規(guī)律性的出現(xiàn)就形成房地產(chǎn)市場周期，一般簡稱房地產(chǎn)周期。196.6房地產(chǎn)周期6.6.1房地產(chǎn)周期概念房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材時間數(shù)量供給線需求線ⅠⅡⅢⅣ圖6—5房地產(chǎn)周期示意圖(1)上升期：市場房屋供應(yīng)數(shù)量小于需求數(shù)量，需求不斷上升，房屋不斷供應(yīng)。(2)高峰期：需求開始變?nèi)踅档汀?3)降低期：供應(yīng)和需求都降低，開發(fā)商對房地產(chǎn)業(yè)持悲觀態(tài)度，空房率上升到10%～15%。(4)低谷期：供應(yīng)增加量不斷下降，而需求處在轉(zhuǎn)折期，前期空房率在10%～15%，后期空房率下降到10%以下。206.6房地產(chǎn)周期6.6.1房地產(chǎn)周期概念房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材6.6.2.1國家房地產(chǎn)周期房地產(chǎn)周期有很多種，其中包括全國性的房地產(chǎn)周期，它是由全國性的政策、法規(guī)、稅收或宏觀經(jīng)濟因素的變化而產(chǎn)生的。6.6.2.2區(qū)域房地產(chǎn)周期這是區(qū)域的供需因素所決定的，如在南方沿海地區(qū)1992—1993年房地產(chǎn)市場達到高峰期，隨后進入調(diào)整、消化期；而北方一些城市1993—1994年才進入高峰期，1994—1995年進入調(diào)整消化期。216.6房地產(chǎn)周期6.6.2房地產(chǎn)周期類型房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材6.6.2.3不同類型房地產(chǎn)周期不同類型房地產(chǎn)具有不同的需求對象，所以供需矛盾也不同。當一種房地產(chǎn)供不應(yīng)求時，其他類型的房地產(chǎn)可能已經(jīng)過剩，如在南方一些小城市高級別墅供應(yīng)已遠大于需求，空置率為50%～70%時，工業(yè)房地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)卻還很短缺。6.6.2.4房地產(chǎn)周期中不同因素間的關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)投資與房地產(chǎn)消費房地產(chǎn)價格同房地產(chǎn)貸款額226.6房地產(chǎn)周期6.6.2房地產(chǎn)周期類型房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材6.6.3.1描述房地產(chǎn)周期的基本概念

房地產(chǎn)周期平均長度：指的是在一定歷史時期內(nèi)，每個房地產(chǎn)周期平均經(jīng)歷的時間長度，通常用年表示。房地產(chǎn)周期的振幅：房地產(chǎn)周期波動的幅度，以房地產(chǎn)經(jīng)濟在同一周期中由峰頂?shù)焦鹊椎闹笜瞬铑~表示，所以又叫落差。房地產(chǎn)周期的頻率（周期次數(shù)）：指在一段歷史時期內(nèi)，房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動所經(jīng)歷的周期次數(shù)，通常用次數(shù)表示。236.6房地產(chǎn)周期6.6.3房地產(chǎn)周期的測定房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材6.6.3.2房地產(chǎn)周期的基本測定方法每個經(jīng)濟指標的時間序列中一般都包含四種變動要素：長期趨勢性波動（T）、季節(jié)性變動（S）、周期性波動（C）和不規(guī)則性變動（I）。而要確定每個經(jīng)濟指標的周期性波動，就必須采用一定的方法，消除長期趨勢性波動、季節(jié)性變動和不規(guī)則性變動的影響。直接測定法剩余法246.6房地產(chǎn)周期6.6.3房地產(chǎn)周期的測定房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材6.6.3.2房地產(chǎn)周期的基本測定方法直接測定法這種方法是用代表房地產(chǎn)經(jīng)濟主要變量指標的時間序列，把每年數(shù)值直接與上一年的數(shù)值相比，求得經(jīng)濟變動的相對數(shù)，以此反映房地產(chǎn)周期波動狀況的測定方法，也稱環(huán)比測定法。其公式：

CtIt=Yt/Yt-1

其中，CtIt為第t年的周期性波動及不規(guī)則變動相對數(shù)；Yt為第t年代房地產(chǎn)經(jīng)濟主要變量數(shù)值；Yt-1為上年房地產(chǎn)經(jīng)濟主要變量的數(shù)值。256.6房地產(chǎn)周期6.6.3房地產(chǎn)周期的測定房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材6.6.3.2房地產(chǎn)周期的基本測定方法2.剩余法該方法的基本前提是假定時間序列Y可以被分解為T、S、C和I這四個因素。剩余法就是從時間序列中逐次或一次消除長期趨勢和季節(jié)變動，剩下周期性波動和不規(guī)則變動。然后，再進一步消除不規(guī)則變動，得到周期性波動值。其分解模型有兩種，即加法模型和乘法模型。加法模型的一般形式為Y=T+C+S+I；乘法模型的一般形式為Y=T·C·S·I。266.6房地產(chǎn)周期6.6.3房地產(chǎn)周期的測定房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材從各國經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進程看，房地產(chǎn)周期往往與該國（或地區(qū)）的宏觀經(jīng)濟發(fā)展相適應(yīng)，與對房地產(chǎn)的需求相協(xié)調(diào)，房地產(chǎn)周期波動的頻率在各國有所不同。276.6房地產(chǎn)周期6.6.4典型國家和地區(qū)的房地產(chǎn)周期房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材圖6—101955—2001年日本地價增長率預(yù)測走勢與實際走勢6.7.1.1房地產(chǎn)泡沫的內(nèi)涵所謂泡沫，就是一種或一系列資產(chǎn)的價格脫離了實際基礎(chǔ)價值連續(xù)上漲的現(xiàn)象。由于土地的稀缺性、不可移動性、不可替代性等一系列特性，房地產(chǎn)稱為最常見的泡沫載體，房地產(chǎn)泡沫也就是最常見的泡沫。286.7房地產(chǎn)泡沫6.7.1房地產(chǎn)泡沫的內(nèi)涵與特征房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材6.7.1.2房地產(chǎn)泡沫的特征房地產(chǎn)泡沫是房地產(chǎn)價格波動的一種形態(tài)；房地產(chǎn)泡沫具有陡升陡降的特點，振幅較大；房地產(chǎn)泡沫不具有連續(xù)性，沒有穩(wěn)定的周期和頻率；房地產(chǎn)泡沫主要是由于投機行為引發(fā)的貨幣供應(yīng)量在房地產(chǎn)經(jīng)濟系統(tǒng)中短期內(nèi)急劇增加造成的。296.7房地產(chǎn)泡沫6.7.1房地產(chǎn)泡沫的內(nèi)涵與特征房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材6.7.2.1投機價格機制在房地產(chǎn)經(jīng)濟波動中，價格機制的作用是：在價格上升時，需求量減少，供給量增加；價格下降時，供給量減少，需求量增加。但是在房地產(chǎn)泡沫的形成過程中卻相反。6.7.2.2自我膨脹機制由于銀行信貸的參與，房地產(chǎn)泡沫具有了一種自我膨脹的機制。在房地產(chǎn)價格上升之后，房地產(chǎn)擁有人的資產(chǎn)價值上升，隨后他將房地產(chǎn)抵押給銀行，獲得貸款之后繼續(xù)購買房地產(chǎn)，如此循環(huán)往復(fù)。在一個投機的市場當中，許多人都是這么做的，于是形成了泡沫的自我膨脹機制。306.7房地產(chǎn)泡沫6.7.2房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因及運行機理房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材根據(jù)指示指標同房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的時間順序，可以將判斷指標劃分為預(yù)示指標、指示指標和滯后指標。6.7.3.1預(yù)示指標1.房地產(chǎn)貸款增長率/貸款總額增長率2.貨幣供給量3.股價指數(shù)316.7房地產(chǎn)泡沫6.7.3房地產(chǎn)泡沫的判斷指標房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材6.7.3.2指示指標1.地價增長率/GDP增長率2.地價增長率/物價增長率3.房價/家庭年平均