住宅小區(qū)物業(yè)服務投標書

第二部分采取的管理方式、工作計劃和物質(zhì)裝備情況第一節(jié)擬采取的管理方式(1)管理處內(nèi)管理架構(gòu)(2)各部門工作任務及職責范圍(3)管理處管理機制第二節(jié)工作計劃(1)前期管理工作計劃(2)常規(guī)管理工作計劃(3)管理處工作流程及工作標準第三節(jié)物質(zhì)裝備計劃第一節(jié)管理人員的配備第二節(jié)管理人員的培訓(1)培訓系統(tǒng)的構(gòu)成圖第三節(jié)管理人員的管理(1)確定標準、嚴格招聘第四部分管理規(guī)章制度和檔案管理第一節(jié)管理規(guī)章制度7(1)公眾制度24個(2)內(nèi)部崗位職責12個(3)管理運作制度34個(4)考核制度14個第二節(jié)管理處檔案管理第五部分各項管理指標的承諾指標采取的措施第六部分節(jié)約資金降低能耗的經(jīng)濟運行方案第七部分經(jīng)費收支預算和管理標準(1)經(jīng)費測算的依據(jù)及說明(小區(qū)人員工資支出統(tǒng)計表、小區(qū)上學管理費用統(tǒng)計表)第八部分豐富社區(qū)文化，加強業(yè)主相互溝通的具體措施第一節(jié)社區(qū)文化(3)社區(qū)文化特點和場地安排(4)社區(qū)文化活動安排(5)社區(qū)文化人員配備情況第二節(jié)便民服務第九部分物業(yè)設施維修養(yǎng)護計劃和實施第一節(jié)公共設施維修養(yǎng)護計劃(1)公共設施日常維修計劃(2)公共設施定期維護計劃及實施方案第二節(jié)房屋本體維修護計劃(1)屋本體共用部位日常維修養(yǎng)護計劃及實施方案(2)屋本體共用部位定期維修養(yǎng)護計劃及實施方案某某市某某某某物業(yè)管理有限責任公司注冊資本50萬人民幣，物業(yè)管理資質(zhì)為三級。我公司看好某某的物業(yè)管理行業(yè)前景，并有信心在某某住宅小區(qū)位于某某五嶺大道81號，規(guī)劃建設起點高，硬件設施條件好。我公司好能獲得該物業(yè)管理權(quán)，增加我公司在某某的物業(yè)管理面積和行業(yè)知名度，提高我公司的物管水平，好處不言而喻。因此，我公司放棄常規(guī)的要價條件，不圖短期回報，與開發(fā)商共同進退，共同發(fā)展。我公司希望以真誠和實力來獲得開發(fā)高和用戶的信任和支持。我公司開展管理工作的思路如下：2、做好管理人員的培訓工作。物管人員根據(jù)情況的需要分批進入，盡可能減少人力成本和其他管理成本的支出。3、在實施管理過程中應強化其外觀整體視覺效果。在住戶裝修階段，應加強宣傳和管理，防范未然、杜絕違章搭建及裝置不規(guī)范防盜網(wǎng)的現(xiàn)象；垃圾實行分類收集，提高小區(qū)環(huán)保意識。4、積極參與本物業(yè)的市場培育。根據(jù)物業(yè)管理的特征，協(xié)助開發(fā)商開展招商策劃和市場推廣活動。5、將本物業(yè)定位為某某市區(qū)內(nèi)高檔住宅小區(qū)。因此，我們在制定管理方案和人員配備時將以提供與其定位相應的物業(yè)管理服務為出發(fā)現(xiàn)代化的物業(yè)管理必須采取高效、準確、快捷、精簡的管理模式。針對某某小區(qū)的物業(yè)待征及特點，我們制定了規(guī)范、系統(tǒng)、科學的管理模式，以及嚴密的工作計劃和精良的辦公裝備。第一節(jié)擬采取的管理方式一、管理處內(nèi)管理架構(gòu)物物管員維修組保潔綠化組保安組郴州市百仕達物業(yè)管理有限責任公司圖一內(nèi)部管理架構(gòu)圖(一)主任工作任務及服務內(nèi)容象之間的橋梁，是管理公司的窗口。主要服務內(nèi)容有：●提供管理區(qū)域內(nèi)的管理咨詢服務：●管理處日常財務工作；●受理管理區(qū)域內(nèi)所有投訴；●受理設備設施報修；●辦理大件物品放行手續(xù)；●辦理電話開通、遷移或?qū)φ{(diào)手續(xù)；●辦理臨時用電、動火專用手續(xù)；(二)辦公室、文化專干的工作任務及職責范圍辦公室、文化專干是負責管理處辦公室工作，負責管理處日常財務工作，檔案管理，監(jiān)督各部門工作情況，負責社區(qū)文化服務。辦公室、文化專干主要職責如下：●管理處辦公室日常工作安排?！褙撠煓n案管理工作?！駥χ刃蚓S護、保潔綠化、工程維修組的工作進行監(jiān)督?！駥Ψ课菔褂们闆r進行監(jiān)督、檢查，防止房屋受損?！窠M織管理區(qū)域內(nèi)社區(qū)文化活動。(三)工程維修組工作任務及職責范圍工程維修組的主要工作任務是實施管理區(qū)域內(nèi)工程管理,保障設備、設施正常運行。具工程維修給的管理具有嚴密的科學性和較高的技術(shù)性。它是反映服務水準、良好形象和聲譽的重要標志。工程部的職責范圍如下：●負責管理區(qū)域內(nèi)電力系統(tǒng)、電訊系統(tǒng)、供水系統(tǒng)的運行管理，維護保養(yǎng)和故障檢修?！褙撠煿芾韰^(qū)域內(nèi)公共設施、設備的維護保養(yǎng)。●負責對室內(nèi)設施、設備提供有償維修組服務?！駥芾韰^(qū)域所有房屋進行維護、保養(yǎng)。保潔、綠化組的工作任務主要是保證管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生、對管理區(qū)域內(nèi)花草樹木進行維護，是物來管理對外的窗口，搞好該項工作對體現(xiàn)我公司的形象具有重要的意義。保潔、綠化組的工作職責：●負責公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生和保潔服務。(五)秩序維護組的工作任務和工作職責秩序維護組的工作任務主要是維護管理區(qū)域內(nèi)的治安秩序工作，消防管理及宣傳工作，配合公安部門打擊各類違法犯罪活動等。由于“金苑閣”是高尚住宅小區(qū)，對秩序維護工作要求較高，所以我公司對該項工作給予特別重視。秩序維護組的工作職責：●嚴格治安管理，做好來訪及加班登記、電視監(jiān)控、全天24小時巡查、進出貨物檢查等治安防范工作。●嚴格消防管理，落實消防責任制，及時消除水險隱患。●積極配合公安部門，打擊管理區(qū)域內(nèi)及周圍發(fā)生的違法犯罪活動?！褙撠煂芾韰^(qū)域內(nèi)各住戶治安、消防工作的宣傳、指導和監(jiān)督。三、管理處管理機制我公司為充分調(diào)動員工的工作積極性，提高服務質(zhì)量，增加自覺性，激勵機制：(見圖)季評季評業(yè)務能手優(yōu)秀員工年評量化標準周次1、讓員工體現(xiàn)自我價值；2、讓員工充實自己，提升自團他溫暖；4、營造強制分式管理氛圍；5、年評獲得優(yōu)的個別組團，將予以獎勵，發(fā)給榮譽證業(yè)務學習周次個人獎勵月評圖二管理激勵機制圖1、實行目標管理方式，給每一項工作設定量化目標，達標者將受到獎勵，超目標者，根據(jù)量化次數(shù)，每季度評選先進予以鼓勵。全年獲得先進榮譽次數(shù)最多的將評為優(yōu)秀標兵，給予獎勵；每周組織進行業(yè)務學習和提高，每月舉行一次總結(jié)會，選最佳團隊，營造人人愛崗位、愛專業(yè)、愛社區(qū)的精神氛圍，讓員工感到平凡的工作中有學不完的知識，只要努力工作就可得到提升，從而得到人們的尊敬、贊賞，體現(xiàn)人生價值，實現(xiàn)人生的理想；三全員全過程質(zhì)量監(jiān)督：(見下圖)管理處實行全員、全過程質(zhì)量監(jiān)督，由管理處組成質(zhì)量監(jiān)督小組，一名者利用工作業(yè)余時間對其培訓，連續(xù)二次接受培訓的，將予以解聘。標每月考評NONO標量化標準周月評每查每考抽量化標準第二次不定期抽檢繼續(xù)上崗三信息反饋機制給各類信息設定反饋時間表，并納入量化考核范圍，不論何種原因，凡書面涉及住戶之資料，都應在48小時之內(nèi)送達物管員處進行篩選清理，統(tǒng)一處理。凡設備故障排除、治安問題處理、社區(qū)文化活動、住戶投訴處理，完成反都應填寫總結(jié)和分析報告(其中包括敘述情況發(fā)生原因、處理結(jié)果和相關(guān)改進建議),三天之內(nèi)送達物管員處歸檔。第二節(jié)工作計劃依據(jù)管理方式和管理運作流程，我們將工作計劃分為前期準備和常一、前期管理工作計劃序號內(nèi)容時間備注一組建物業(yè)管理隊伍1、人員的選拔；2、人員的培訓；3人員的上崗。5天二完善管理及辦公條件1、安排管理用房；2、安排員工宿舍；3、管理用物質(zhì)裝備。5天時進行三制定管理規(guī)章制度1、制定切合實際的各項制度；5天時進行四物業(yè)的驗收與接管2、辦理書面移交手續(xù)，做好遺留工程備案。3天五檔案的建立和管理1、收集檔案資料；2、科學分類；3、建檔；4、運用。二、常規(guī)管理工作計劃序號時間備注一房屋及公共設施維護保養(yǎng)1、制定房屋保養(yǎng)和維護計劃方案；2、對房屋作全面檢查；3、對房屋進行全面維護；4、房屋的正常保養(yǎng)服務。接管之日起二機電設備的維修養(yǎng)護1、設備的基礎資料管理；2、設備的運行管理；3、設備的保養(yǎng)維修管理；4、設備能源和安全管理。接管之日起三秩序維護管理1、治安管理；2、交通、車輛管理；接管之日起四智能化設施管理1、智能化設施的維護；2、智能化系統(tǒng)的完善。接管之日起五小區(qū)環(huán)境管理1、園林綠化管理；2、清潔衛(wèi)生管理。接管之日起六財務管理接管之日起七社區(qū)文化活動開展1、社區(qū)宣傳；2、舉辦社區(qū)活動；3、提供社區(qū)服務。接管之日起八便民服務1、為住戶提供便民服務。接管之日起三、管理處工作流程及工作標準1、工作流程(2)物業(yè)接收與接管程序(3)房屋室內(nèi)維修程序(4)辦理業(yè)主入住程序(5)治安交通管理程序(7)消防應急處理程序(8)業(yè)主、住戶、經(jīng)營戶投訴處理程序(9)機電設備維修程序(1)公共設施維修養(yǎng)護程序(12)保潔管理程序(13)綠化管理程序機構(gòu)組建擬制管理方案隊伍組織培訓準備入住資料熟悉物業(yè)情況、匯總遺留聯(lián)系協(xié)助單位，督促時制定規(guī)章制度物業(yè)驗收接管裝修審批裝修驗收搬遷入住/經(jīng)營搬遷入住/經(jīng)營清清潔衛(wèi)生小區(qū)綠化家政服務機電設備養(yǎng)護消防設備養(yǎng)交通停車場管理治安管理檔案管理小區(qū)事務內(nèi)部管理與監(jiān)接收全套建筑施工資料：政府批文、紅線圖、總平面圖；供水、供氣及公共設施線路圖；消防設施圖；停車場與交通通道圖；機電設備說明書、合同、保險合同、保修協(xié)議；操作設備、維修養(yǎng)護說明書及圖紙資料、建筑物、構(gòu)筑物施工圖；建筑物經(jīng)濟技術(shù)指標統(tǒng)計表。匯同地盤監(jiān)理公司、施工隊，進行質(zhì)量驗收，如實匯同地盤監(jiān)理公司、施工隊，進行質(zhì)量驗收，如實填報質(zhì)量驗收單，向施工單位出具驗收整改通知、明確復檢日期與罰則并與施工單位簽訂保修期內(nèi)維對樓宇以不定數(shù)目單元為單位模擬居住，測定綜合居住指標，發(fā)現(xiàn)隱患及時抄水、遇表底數(shù)，輸入電腦備案，開始嚴格控制水、電的用量情況。歸類整理保修項目、期限、標準、責任、方式等有關(guān)資料及重大保修項目附填報書面移交手續(xù)、簽署物業(yè)管理正式接收文件、接管、進住。交回派交回派工單元并交已重大維修項目維修員匯總派工程部主管到現(xiàn)場查看提出維修工住戶在派工單回訪結(jié)果反饋工程訓主管處維修申申報表派工單工人準備工具圖三房屋室內(nèi)維修程序流程圖購房合同業(yè)身份證常住人口1寸照片填寫業(yè)主資料閱讀有關(guān)協(xié)議文本、詢問、咨詢簽訂有關(guān)協(xié)議財務繳費驗收房屋有其它質(zhì)量問題的房屋處理驗收房屋業(yè)主簽字開發(fā)公司工程部業(yè)主簽字通知業(yè)主驗房發(fā)放鑰匙登記前期物業(yè)管理服務協(xié)議小區(qū)房屋裝修協(xié)議小區(qū)業(yè)主宣言區(qū)域防火責任協(xié)議書物業(yè)管理處裝修申請表前期物業(yè)管理服務協(xié)議小區(qū)房屋裝修協(xié)議小區(qū)業(yè)主宣言區(qū)域防火責任協(xié)議書裝修押金物業(yè)管理費裝修垃圾清運費刻管員帶領(lǐng)業(yè)主驗房抄讀水表、電表底填寫房屋質(zhì)量表定崗值勤定崗值勤檢查登記流動巡邏報警發(fā)現(xiàn)問題知及時處理作好記錄流動巡邏隊交由管理處主記錄圖五治安交通管理程序流程圖收集：①工程技術(shù)、維修、改造資料；②業(yè)主及租戶資料、證件，購、租合同，裝修資料；③歷次管理活動的書面、音像記錄。整理分類：①產(chǎn)權(quán)材料；②技術(shù)資料；③住房資料、按棟分類，包括電腦磁盤、登記表、登記冊、購(租)房合同、證件、裝修審批表；④管理工作資料記錄；⑤管理處文件、通知、資料、歷次活動記錄；⑥管理規(guī)章及內(nèi)部管理制度。歸檔；根據(jù)檔案條例分類保存、輸入電腦管理。利用：按規(guī)定借閱、利用。圖六檔案建立程序流程圖接到報警接到報警檢查已經(jīng)自動啟動的消防設備工作情況，必要時可強行啟動其他消防組織有員現(xiàn)場組織切斷煤氣及市電供應，轉(zhuǎn)換事故電災情嚴重：打為警119,圖七消防應急處理程序流程圖管理人員接業(yè)主、住戶和管理人員接業(yè)主、住戶和經(jīng)營戶來訪投→→管理人員根據(jù)反映內(nèi)容填寫投訴處任部門責任責任人采取正確方法任采取有關(guān)措施，加投訴處理單物業(yè)部簽收并轉(zhuǎn)交行政每月整理、匯總所有行政管理行政管理人員回交檔案投訴填寫投訴統(tǒng)計員統(tǒng)一編管理員表、分析投訴重點、號裝訂投回訪表；業(yè)主、歸檔保類別涉及部門等信訴處理單，存圖八業(yè)主、住戶投訴處理程序流程圖批，交專業(yè)組。報有關(guān)單位至現(xiàn)場指導監(jiān)督維修。做好維修記組織維修人員至現(xiàn)場維本單位無法維修，填寫外委維修單報主任批后驗，試運行合出現(xiàn)運行故交檔案管填寫設備維修申報單。圖九公共設備維修程序流程圖業(yè)主簽訂裝修管理協(xié)議，領(lǐng)取裝修審批表。告知業(yè)主裝修須知。業(yè)主簽訂裝修管理協(xié)議，領(lǐng)取裝修審批表。告知業(yè)主裝修須知。業(yè)主填寫審批表，交物業(yè)部房管員。施工責任人出具施工單位營業(yè)執(zhí)照、施工圖、身份證復印件。業(yè)主、施工責任人各執(zhí)一份審批表，繳納裝修押金，裝修垃圾清運費。物業(yè)部房管員、消防員、追蹤監(jiān)督施工狀況，日巡視施工現(xiàn)場四次。報物業(yè)部房管員驗收，并簽署驗收意見。保證期到后辦退還押金手續(xù)。圖十住宅裝修管理程序流程圖管理員、房管員日常管理員、房管員日常巡視檢查或其它途徑發(fā)現(xiàn)問題，填維修申工程部負維修完畢后，經(jīng)驗收合歸檔保格，填寫維修記錄表。月編制施工方案，報有關(guān)部門審批。專業(yè)組分工，實施方案準備工具材維修人員到現(xiàn)場維反饋監(jiān)督重大清潔部主管巡視檢查現(xiàn)場指導保潔填寫每日清潔檢查日檢表督導整改情況主管復查填寫統(tǒng)計表綠化流程制定年度綠化工作計計劃批準制定綠化考核標準季度檢查年度綠化工作計綠化養(yǎng)護管理基本要求和綠化養(yǎng)護檢查記錄責任人工作標準：(1)物業(yè)部管理工作標準(2)督察調(diào)度工作標準(3)房屋及公用設施維修、養(yǎng)護工作標準(4)機電設備管理工作標準(5)治安交通管理工作標準(6)清掃保潔管理工作標準(7)消防管理工作標準(8)綠化工作標準第三節(jié)物質(zhì)裝備計劃物質(zhì)裝備按照必須實用、節(jié)儉的原則，經(jīng)預算做如下計劃：管理用房計劃：一套(含辦公室、秩序維護宿舍、保潔宿舍),由開發(fā)商交物業(yè)管理公司無償使用。器械、工具、裝備以及辦公用品計劃單位：元類別編號名稱數(shù)量單位單價合計備注工具75型室內(nèi)疏通機1臺21臺31臺41把52把61套71套工具1小計清潔工具1小計通訊小計辦公用品21批1臺小計其它費用食堂開辦費用小計總計第三部分管理人員的配備、培訓和管理第一節(jié)管理人員的配置我公司在某某物業(yè)管理處人員的配置上，按照“人盡其用”,“學歷+經(jīng)驗”的相結(jié)合原則。錄用員工時，必須先培訓，后上崗，管理人員100%執(zhí)證上崗，另外，某某物業(yè)管理有限責任公司調(diào)用。物物管員人維修組人保潔綠化組四人保安組七人管理處內(nèi)部人員配置圖人員配置說明：管理處擬配備各類人員14名，其中管理人員2名，各部工作人員10名。第二節(jié)管理人員的培訓企業(yè)的競爭是人才的競爭。而人才的競爭關(guān)鍵在于企業(yè)是否能最大限度地開發(fā)人力資源。要求實現(xiàn)管理人員素質(zhì)的現(xiàn)代化，必須規(guī)范企業(yè)的培訓制度，把培訓作為企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略常抓不懈。我們確定了極具針對性的劃。公司劃撥專項培訓經(jīng)費，用于購買培訓所需設備、落實培訓師資力量和培訓場地等。采用先進的培訓手段，全方位，多層次地傳輸新理論，傳授新技術(shù)。重點開發(fā)智能化培訓、電腦培訓和物業(yè)管理培訓，提高員工的過程考核”的培訓方針，使培訓真正落實到實處。一、培訓系統(tǒng)的構(gòu)成圖四二三構(gòu)成圖說明：1、我們根據(jù)某某物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理的特點，確定目標，并擬訂計劃，根據(jù)培訓計劃進行落實，靈活運用合適的訓練形式和方法，使培訓獲得預期的效果。2、培訓的考核與評估是培訓工作的一個極其重要的環(huán)節(jié)，我們籍此充分了解培訓功效，掌握員工的接受效果。3、最后根據(jù)評估考核，及時調(diào)整培訓思路，確定今后培訓工作重點。并把理論運用到實踐工作之中，使培訓工作真正落到實處。4、培訓的組織形式公司憑借物業(yè)管理技術(shù)指導培訓中心的優(yōu)勢，在培訓中心的調(diào)控監(jiān)督二、培訓目標我們的培訓目標是：通過培訓，提高員工的文化素質(zhì)、業(yè)務技能和管理服務水平，為“金苑閣”培養(yǎng)一支品質(zhì)優(yōu)良、專業(yè)過硬的物業(yè)管理隊伍，使其物業(yè)管理更加富有成效。三、培訓內(nèi)容1、新員工入職培訓：A、企業(yè)培訓：企業(yè)發(fā)展史、企業(yè)經(jīng)營方針、企業(yè)理念、企業(yè)精神及管理目標等。B、員工手冊培訓：員工守冊、禮儀行為規(guī)范、職業(yè)道德教育等。C、小區(qū)管理處概況培訓：某某概況、物業(yè)管理目標、管理規(guī)章制度、管理架構(gòu)等。D、物業(yè)管理基礎知識及強化服務意識的專題培訓。E、軍訓與參觀學習。2、崗位專業(yè)技能培訓：A、基本技能培訓：相應崗位的專業(yè)知識、質(zhì)量執(zhí)行標準、質(zhì)量考核標B、新技術(shù)(能)培訓：智能化技術(shù)、信息網(wǎng)絡技術(shù)、新設備儀器的使用與管理技術(shù)等。3、素質(zhì)提高培訓：A、管理人員實行常規(guī)培訓，即堅持每月寫一篇體會，讀一本專業(yè)的好書，參加一次講座，參與一次競賽。B、操作層自我開發(fā)培訓：利用社會辦學條件，進行有關(guān)學歷、職稱的4、新政策、新理論培訓：5、培訓者培訓：1、在職進修：主要形式有專題研討、實際案例分析、模擬實踐演練、現(xiàn)場參觀研修、常規(guī)集中授課、講座等。這種培訓以公司出資自培為主。2、脫產(chǎn)進修：外出參觀學習、短期研修班、外送專職培訓。公司出資，派人參加培訓學習。3、自我培訓：主要是電大、夜大、函大等形式。1、第一階段：入職培訓、崗前培訓計劃公司將集中組織入職培訓和崗前培訓。培訓內(nèi)容分為4個方面：封閉培訓、集中培訓、上崗實習、接管準備期培訓。具體計劃如下：“金苑閣”小區(qū)物業(yè)管理員工入職及崗前培訓計劃階段天數(shù)培訓人培訓對象一1天軍訓武警部隊全體員工二半天總經(jīng)理全體員工半天“龍泉名都”小區(qū)概況、管理目標及管理規(guī)章制度副總經(jīng)理全體員工半天標書內(nèi)容講解討論全體員工三半天主任1天崗位與各種業(yè)務培訓：崗位職責、工作流程、質(zhì)量標準四1天各部門、崗位人員互相應崗位學習ISO9002的工作質(zhì)量標準培訓副總經(jīng)理全體員工五半天房屋驗收移交程序半天保密知識培訓六半天消防安全、應急常識半天考試2、第二階段：管理期培訓某某接管后，隨著各項工作的不斷深入，為確保管理人員嚴格按程序操作，規(guī)范服務，提高水平，我們將在入職培訓的基礎上，進一步開展，具體計劃如下：管理處員工培訓計劃備注操作層員工管理人員操作層員工管理人員操作層員工管理人員操作層員工管理人員操作層員工管理人員管理人員操作層員工管理人員操作層員工管理人員操作層員工六、培訓的評估考核1、培訓前考核：了解員工的現(xiàn)狀，制訂切實可行的培訓計劃，確定員2、培訓中考核：技術(shù)(能)方面的培訓，要根據(jù)實際情況，邊培訓、邊考察，理論與實踐相結(jié)合，便于了解員工是否按培訓要求和標準指導工作，對沒有按要求做的員工進行督導和指正。3、培訓后考核：分為實操考評和書面考評兩種，反饋培訓績效，把考評的結(jié)果作為考核員工綜合培訓成績的主要依據(jù)。第三節(jié)管理人員的管理管理人員是我們最寶貴的資產(chǎn)。我們強調(diào)人力資本增值目標優(yōu)于財務資產(chǎn)增值的目標。我們認為，企業(yè)只有管好人，才能管好事。所以從這層意義上來說，經(jīng)營企業(yè)其實就是做人的工作。而做人的工作，應在自我培養(yǎng)與開發(fā)的同時，積極外部招聘引進，為引進培養(yǎng)一支過硬苑閣”物業(yè)管理工作中，我們創(chuàng)立了旨在對人才創(chuàng)造力進行管理和對人才用優(yōu)、留優(yōu)。我們將秉持某某某某公司的人才觀。運用壓力機制和激勵機制，量才錄用，知人善任，為人才的培養(yǎng)創(chuàng)造良好的空間。最終激勵員工(見下圖)(見下圖)制訂素質(zhì)標準工作崗位設計制訂規(guī)范管理障素配組績激人員管理我們在物業(yè)管理工作實踐中形成了自己的用人標準，比較突出的做法是：重品德修養(yǎng)，熱愛物業(yè)管理行業(yè)，講奉獻、能吃苦；重工作能力，要求員工一專多能；重學歷水平，堅持在高學歷中選擇錄用管理人員。管理隊伍年齡因崗而異，合理優(yōu)化，既穩(wěn)健經(jīng)營，同時又充滿銳氣?！敖鹪烽w”小區(qū)管理處遵循上述用人標準，確定了以下幾項硬性指標：1、知識層次：為了符合該市場物業(yè)管理的要求，管理層人員除要求100%的大專以上文化程度以外，部分崗位高學歷專業(yè)技術(shù)人才。操作層人員全部要求高中以上文化；維修崗要求全部持證上崗。2、錄用考核：所有管理人員，除經(jīng)過正常的筆試、面試、心理測試等錄用考核外，必須通過物業(yè)專業(yè)知識的考核，成績合格者方可錄用。作業(yè)層人員要通過技能考試。3、人員配置比率：加大管理人員的配置比率，符合高科技、高智能化物業(yè)管理的要求，使物業(yè)管理隊伍實現(xiàn)由勞動密集型向知識密集型轉(zhuǎn)變。4、年齡結(jié)構(gòu)：主任級決策人員為30-45歲、管理層員工為25-40歲、秩序維護員為22-40歲，其他操作層員工可放寬到達40-45歲。5、工作經(jīng)驗：所有管理層員工除必須具有物業(yè)管理經(jīng)驗外，還需有其他相關(guān)管理工作經(jīng)歷。二、量才適用、合理配置為最大限度地發(fā)揮人員的主動性和積極性，充分發(fā)掘他們的潛能，我們對企業(yè)的人力資源進行有效的配置，合理設計各工作崗位的工作內(nèi)容和基層進行試用實習，并在實習過程中，全面測定和驗證新員工的個人工作能力，對不合崗位要求的而又有其他專長的，實行調(diào)崗安排使用。尤其是在一專多能、何者為專的問題上，更要注意觀察，充分發(fā)揮個人專長。1、組織落實，制度規(guī)范：我們的人員組織管理靠的是可見的、具體的企業(yè)規(guī)范，如制訂管理規(guī)章，明確各級人員的崗位職責和權(quán)利；建立一套合理公正的獎勵制度；依據(jù)工作表現(xiàn)確立不同的報酬工資福利系統(tǒng)。同規(guī)范企業(yè)運作，約束員工行為。2、分工協(xié)作，層級管理：由于物業(yè)管理中，存在著許多不確定因素，所以在管理中我們對管理層及操作層員工采取不同的管理方法。如：對管理層員工實施授權(quán)管理，即在一定的工作范圍內(nèi)讓他們自己管理自己，增強管理人員的責任意識。操作層員工如秩序維護、綠化等崗位實行工作輪3、規(guī)范言行、注重儀表，實施BI形象戰(zhàn)略。BI即企業(yè)的行為規(guī)范，是形象戰(zhàn)略的重要組成部分。我們將員工的言行舉止、儀容、儀表等軟性因素納入規(guī)范化管理范疇，使員工自我約束，自我控制，參照對比，嚴格執(zhí)行，根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)特性要求，我們把形象工程作為一項長期的工作長抓不懈，全面提高企業(yè)的信譽度和形象。同時我們還擬訂了每一個崗位、每一工種詳細的工作流程、崗位職責、服務四、素質(zhì)評價，績效考核1、量化考核，客觀評價：人員管理中的線性效考核是充分發(fā)揮人員素質(zhì)效能的內(nèi)在保障。我們考核的原則就是：不讓雷鋒吃虧。對考核出的佼實踐我們總結(jié)出包括考核評鑒、行為測評、專項考試等三種評價方法在內(nèi)鑒。制定科學合理的工和服務標準和量化考核標準，并推出一整套突出績效與綜合測評相結(jié)合的考核實施方案。考核不走過場，不走形式。各級人員均有詳細的績效考核指標，業(yè)績好壞、質(zhì)效的高低、綜合素質(zhì)優(yōu)劣均可核起到獎勵先進，鞭策后進的良好作用，同時也使員工有了壓力感、責任感和緊迫感。命力，在保持隊伍相對穩(wěn)定的同時，根據(jù)情況及時優(yōu)化隊伍結(jié)構(gòu)，結(jié)合考核，實行末位淘汰機制，淘汰率在10%左右，這樣既留住了企業(yè)所需的人才，同時有吸納了新生力量。危機、壓力、目標、信念是鑄造某某某某內(nèi)部凝聚力“秘密武器”。五、激勵驅(qū)動，留住人才近幾年，物業(yè)管理行業(yè)人才流失現(xiàn)象嚴重。我們總結(jié)經(jīng)驗教訓，逐漸探所出一條科學合理、行之有效的用人路子。實踐證明，企業(yè)要保持長久的活力，就要有良好的激勵機制和文化機制，鼓勵員工奮發(fā)向上、努力工作；通過企業(yè)文化活動的形式，培養(yǎng)集體主義精神，增強團隊意識和群體值給予高度尊重。企業(yè)文化的建設，不僅為我們贏得了奮斗的成果，也為某某某某贏得了人才和人心。團結(jié)拼搏奮斗，建立利益共同體、尊重與溝1、樹立員工也是顧客的管理理念，某某某某不僅給與員工提供工作場所，更要給員工營造精神家園。我們多角度、多層次滿足員工的要求。通過充分溝通，實現(xiàn)人格平等；關(guān)注員工自我價值的實現(xiàn)，使員工與企業(yè)共同成長。我們強調(diào)規(guī)范管理中的人性化因素，在嚴格的制度管理中，關(guān)心員工，尊重員，使企業(yè)在規(guī)范公平的基礎上更富有人情味。我們的總經(jīng)理部門經(jīng)理接待日活動、春節(jié)慰問親屬活動、員工座談等活動充分體現(xiàn)了員2、給人才創(chuàng)造機會，讓機會造就人才我們講精神、講奉獻，鼓勵員工做無名英雄，但是“決不讓雷鋒吃虧”堅持以物質(zhì)文明確保精神文明的政策，促使千萬個雷鋒不斷成長。我們的人員管理中有一條原則：善待我們的內(nèi)部顧客——員工，鼓勵每一個人都成為各自崗位上的專家里手，我們倡導競爭上崗，讓一線的優(yōu)秀員工能有機會脫穎而出，同時也避免了企業(yè)人事決策中的人情因素和憑工齡提拔的不良弊端。最終形成員工能上能下，職位能升能降、待遇能高能低的人員管理的良性機制，真正盤活人力資源。3、創(chuàng)造寬松的環(huán)境，發(fā)現(xiàn)人才，重視人才我們在用人問題上堅持唯才是舉、任人為賢的原則。管理人員工能上能下，不拘一格，只要是人才，我們就毫不猶豫地讓其發(fā)揮最大的作用。我們重表現(xiàn)、重能力，決不以偏概全，埋沒人才。為此，我們堅持員工建議制度，設置員工建議接待機構(gòu)，在廣大員工中，下期開展調(diào)查活動，認真聽取、分析、處理員工反映的意見和建議。4、物質(zhì)獎勵、精神獎勵雙管齊下，形成人才的歸屬感尊重人才，關(guān)懷人才，形成以人才為楷模的企業(yè)風尚。為此，我們除了給人才委以重任之外，還給予人才物質(zhì)和精神的雙重獎勵。這種采取高薪、重獎等形式讓他們充分意識到自身的價值和自己的企業(yè)中舉足輕重的位置，使企業(yè)的人才形成主人翁意識，培養(yǎng)情感關(guān)聯(lián)，實現(xiàn)以公司為家的5、營造文化氛圍，促進交流問題強上下級之間、同事之間的問題與交流，增強員工的集體協(xié)作精神。同時也讓企業(yè)人才更加重視集體，珍視現(xiàn)在的職位。如我們開展談心、家訪等思想工作，以及周末假日同度家庭的，給家人獻愛心等活動在實際工作中第一節(jié)管理規(guī)章制度以及把最先進的物業(yè)管理、企業(yè)管理經(jīng)驗和國家、省市的物業(yè)管理要求融共計劃擬規(guī)章制度84個，其中：公眾制度24個，內(nèi)部崗位責任制12個，管理運作制度34個，考核制度14個。一、公眾制度24個2、業(yè)主公約3、精神文明建設公約4、鄉(xiāng)規(guī)民約5、保潔衛(wèi)生公約6、樓宇管理規(guī)定7、住宅裝修管理規(guī)定8、住宅裝修管理公約9、裝修工程人員管理規(guī)定10、裝修驗收及違章處理規(guī)定12、禁止違章占地及違章亂搭建管理規(guī)定13、消防及安全管理規(guī)定14、治安管理規(guī)定15、文化娛樂場所管理規(guī)定16、商業(yè)網(wǎng)點管理規(guī)定17、停車場管理規(guī)定19、交通管理規(guī)定20、清潔衛(wèi)生管理規(guī)定21、園林綠化管理規(guī)定22、出租房及暫住人員管理規(guī)定23、安全用電、用水管理規(guī)定24、配電房管理規(guī)定1、管理處主任崗位職責3、管理處物管人員崗位職責4、管理處保潔組組長崗位職責6、管理處工程部工程師崗位職責7、管理處執(zhí)勤巡邏員崗位職責8、管理處交通管理員崗位職責9、管理處秩序維護員管理職責10、管理處應急分隊隊員崗位職責11、管理處義務消防員崗位職責12、管理處汽車(摩托車)保管員崗位職責三、管理運作制度34個4、管理處回訪制度7、管理處員工守則8、管理處辦公制度10、管理處員工培訓制度12、管理處器械設備維修保養(yǎng)制度13、管理處房管員工作標準規(guī)定15、管理處行政工作制度20、管理處綠化組工作制度21、管理處秩序維護大隊員工工作制度22、管理處秩序維護大隊紀律暫行規(guī)定23、管理處秩序維護大隊執(zhí)勤程序24、管理處秩序維護大隊情況處置辦法25、管理處秩序維護大隊獎罰暫行規(guī)定26、管理處交通管理員上崗守則29、管理處秩序維護大隊執(zhí)勤制度30、管理處秩序維護大隊儀容儀表及內(nèi)務衛(wèi)生制度31、管理處員工宿舍管理制度32、管理處洗車服務員工工作制度33、管理處房屋維修工程質(zhì)量檢驗評定標準34、管理處全面質(zhì)量管理實施辦法四、考核制度14個2、管理處干部工作績效考核表3、管理處行政人員考核標準4、管理處房管員考證辦法7、管理處房屋及公共設施維修養(yǎng)護質(zhì)量標準8、管理處機電設備維修養(yǎng)護質(zhì)量標準9、管理處維修工考核標準14、管理處保潔員工考核標準“金苑閣”物業(yè)管理制度的具體內(nèi)容(略)第二節(jié)管理處檔案管理檔案的建立與管理要做到(1)檔案資料標準化；(2)檔案管理員專業(yè)化；(3)檔案管理科學化；(4)實行計算機貯存與原始資料雙檔制。檔案的建立與管理是物業(yè)管理的重要內(nèi)容?？茖W化、現(xiàn)代化、規(guī)范化的檔案管理將更有力地促進物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，最終達到更好地為對溫度、濕度和照明的要求，建立標準的檔案資料室；檔案管理員必須經(jīng)培訓并合格后才能上崗。2、制度檔案建立與管理的工作流程，檔案資料管理規(guī)章制度，檔案管理員崗位責任制。1、充分運用計算機管理在現(xiàn)代信息社會，廣泛地應用計算機，參與各行業(yè)、各方面的工作，已成為現(xiàn)代化管理的重要手段，在檔案管理上，充分發(fā)揮計算機具有的數(shù)據(jù)處理功能，貯存信息量大、安全可靠、易于保存、方便使用等優(yōu)勢，實現(xiàn)檔案管理的科學化和現(xiàn)代化。計算機的應用主要體現(xiàn)在：運用計算機查詢住戶資料。采用目前最先進的物業(yè)管理軟件，經(jīng)錄入住戶資料后可以很方便地查詢有關(guān)住戶資料。我們可以清楚地查到樓房名稱、業(yè)主姓名、住戶人數(shù)、面積、房屋類型、結(jié)構(gòu)、家庭成員。如果想知道家庭成員的情況?？蛇M一步查詢其姓名、性別、出生年月、籍貫、關(guān)系、工作單位、職務、戶籍等情況，這將為我們的工作帶來極大的方便。2、采用計算貯存與原始檔案雙檔制，實現(xiàn)檔案資料貯存方式多元化，盡可能把其他形式的檔案資料轉(zhuǎn)化為電腦磁盤貯存，以利于保存、查找和3、做到檔案組卷分類科學化編制統(tǒng)一的檔案組卷分類說明書，規(guī)定應按部分類，以內(nèi)容分類、按同一年度、同一保存期限，同一保存程度的順序進行組卷，逐一編號、登記造冊、編緝目錄、分柜保存。住戶檔案資料分類原則，每組按柜、每棟按位、每單位按盒、每戶按冊建檔。4、加強檔案的安全、保密工作在設計建立標準化檔案室之前，考慮了加強檔案的安全管理，配置消防器材和防盜門、網(wǎng)、檔案柜，符合防盜、防火、防蟲、鼠、防潮的要求。貫徹執(zhí)行國家保密法，管理處部分檔案按其保存程度有重要之分，并以其泄露、遺失會使住戶、管理處利益受到重大、較大損失和不良影響分為絕密、機密、秘密三級，其他資料檔案，不同密級的檔案在保管和運用方面將會區(qū)別對待。三、檔案的運程1、建立電腦網(wǎng)絡系統(tǒng)，由一臺主機網(wǎng)上聯(lián)系多臺終端機，分布在各個辦公室中，常用的檔案應用編制計算機系統(tǒng)軟件并將檔案資料輸入計算機，方便于查閱，密級檔案設置密碼口令，經(jīng)主任授予口令后方能使用。3、檔案的銷毀，應填寫銷毀單，并經(jīng)管理處主任批準后方可執(zhí)行，銷毀單由檔案員保存。附表項目內(nèi)容10、主要材料、質(zhì)量保證書11、水電、氣等設備的檢驗合格書12、綠化工程竣工圖13、社區(qū)各類房屋清單14、出售房屋的產(chǎn)權(quán)范圍15、社區(qū)公共設施、設備及公共場所地清單16、社區(qū)未完工的房屋、公用設施、設備及公共場地的竣工日期住戶檔案1、購房合同書2、入伙通知書3、夫妻雙方身份證、工作證復印件4、商、住戶詳細資料登記表5、前期物業(yè)管理服務協(xié)議6、家庭人員登記表7、管理費銀行托收檔案裝修檔案1、裝修申報表2、裝修管理協(xié)議3、裝修人員登記表4、室內(nèi)裝修設計圖1、管理規(guī)章制度2、管理處文件、通知、資料、歷次活動記錄3、部長值班工作記錄4、商、住戶投訴與回訪記錄5、員工培訓與考核記錄6、員工個人檔案7、治安、交通管理記錄8、綠化管養(yǎng)記錄9、財務表及其公布方案10、業(yè)行會的文件、通知、資料、歷次活動記錄維修檔為某某某某物業(yè)“金苑閣”的管理以達到國家優(yōu)秀示范小區(qū)規(guī)定的指標為各項管理工作的要求，嚴格按照ISO9002質(zhì)量計證體系規(guī)范化運作，確保一年半內(nèi)過到某某市優(yōu)秀小區(qū)，力爭三年內(nèi)達到省級城市管理優(yōu)秀小序號國家指標達標指標管理指標具體內(nèi)容1能，無亂搭建，公用設施及通道無占用。2上建立嚴格的修繕制度，接到維修單三分鐘內(nèi)到現(xiàn)場，零修及時完成，急修不過夜，建立回訪制度和回訪實行24小時值班制度，以優(yōu)質(zhì)服務為本。3分項監(jiān)督檢查，結(jié)合部分嚴格把關(guān)，按照工序一步到位，杜絕二次返工。4管理費上按規(guī)定收取各種費用，堅持用銀行托收，杜絕擅自提高收費標準和亂收費，合理使用費用，每季張榜公布一次。5區(qū)內(nèi)綠化布局合理優(yōu)化，花草樹木與建筑小品配置得當，綠化率30%以上，綠地覆蓋率不低于占地面積35%。6區(qū)內(nèi)潔凈衛(wèi)生、空氣新鮮、垃圾日產(chǎn)日清，樓梯每周清掃兩次，清洗一次，垃圾箱桶，每周清洗兩7率及使用道路暢通無損壞，路面平坦整潔，排水暢通，無隨8井完好率排放暢通無堵、無塌陷，井蓋完好無損，化糞池、雨、污水井及時清理，沙井每周清理一次，有記錄、有檢查。9排水暢通無堵、無積水、無污跡、無塌陷、無殘缺。路燈完好無損，夜間正常使用，并定期檢查、維修保養(yǎng)，保持潔凈。停車場、車輛行駛停泊有序，車場無損壞，無積水，平坦整潔，改變使用功能，設施完好無損，利用率100%。息設施以小區(qū)內(nèi)治1‰(年)實行24小時上班巡邏制度，文明執(zhí)勤，年度無重大消防系統(tǒng)完好無損，保持正常狀態(tài)，定期檢查保、火災0.5‰年以下0.5‰年以下違章處理率住戶有效力投訴率2‰年2‰年以下按政策規(guī)定做好、做細各項工作，強化服務意識，提高員工素質(zhì)，及時為住戶排憂解難。投訴處理有結(jié)果、有記錄和回訪。住戶投訴處理率管理人員專業(yè)培訓合格率管理人員持證上崗100%,培訓與自學相結(jié)合，有培訓制度、培訓計劃、培訓考核、培訓記錄，其他人員持證上崗達95%以上。維修服務回訪率建立嚴格的修繕制度，回訪制度，做好回訪記錄，居民對物業(yè)管理滿意率采取現(xiàn)代化的科學管理手段，開展溫馨服務親情服務，助殘服務，完善社區(qū)服務，發(fā)優(yōu)質(zhì)服務感化居檔案建立與完好率第六部分節(jié)約資金、降低能耗的經(jīng)濟運行方案我們有以儉為榮，財盡其效的優(yōu)充傳統(tǒng)。“金苑閣”為高檔市場，需要極為周全的服務，還要重視技術(shù)先進的監(jiān)控設備的操作和維護，整個小區(qū)既要保持良好的運轉(zhuǎn)，又要切實落實降低能耗，節(jié)約資金的措施。我們根據(jù)設備設施的使用情況制定節(jié)約資金降低能耗的方法，概括為一大目標，六大措施。制定經(jīng)濟運行和節(jié)約能耗的一大目標為：在市場能正常運轉(zhuǎn)情況下，盡可能節(jié)約能源。六大措施為：1、經(jīng)常組織節(jié)約資金，降低能耗的各種宣傳活動，提高管理區(qū)域業(yè)主的節(jié)能意識，掌握節(jié)能措施。2、杜絕長明燈，長流水，實行區(qū)域責任制，保證無長明燈，長流水，在保持正常使用的前提下，減少用水量。3、切實執(zhí)行各種設施、設備的定期維護保養(yǎng)制度，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，最大限度減少故障停機率，設施、設備的完好率達95%以上。4、搞好技改工作，在不影響使用的情況下盡量使用節(jié)能器材，如使用節(jié)能燈等。對水電使用不當?shù)牡胤?，隨時進行改造。5、亮化工程及庭院燈、草坪燈，我們將采取平時和節(jié)日期不同，前半夜與后半夜的時間不同，隨時調(diào)整使用頻率和開啟燈具數(shù)量，并按時開關(guān)的原則進行管理，每天清潔各種燈具的記罩，以保證其使用壽命和透光度。6、對提出合理化節(jié)能建議并被采納的，和取得顯著節(jié)能成績的個人和團隊，給予表彰、獎勵、倡導全員節(jié)能、科學節(jié)能。第七部分經(jīng)費收支預算和管理標準第一節(jié)收支預算1、二00三年六月八日中華人民共和國國務院第379號令頒布，并于二00三年九月一日施行的《物業(yè)管理條例》及市物價局有關(guān)文件精神；2、湖南省物價局、湖南省建設廳湘價服[2004]178號文件。3、某某市物價局郴價[2005]8號文件。4、我公司有關(guān)專業(yè)人員對“金苑閣”小區(qū)進行實地查看后掌握的第一手資料；5、沒有文件規(guī)定和參照標準的按市場價測定；6、參照我公司在本市其它小區(qū)物業(yè)管理的成功經(jīng)驗。數(shù)量綜合測算依據(jù)月支出(元)年支出(元)人員工資1人1500元/月2、管理人員1人1100元/月4、維修人員1人900元員7人隊長1人1000元+800元×6人4人600元/月×4人小計10人二社保和福利1、員工社保工資總額的35.5%2、員工福利工資總額的14%序號收費類別支出項目計算式年支出備注行政辦公費用1交通費用100元/月×12月2通訊費3辦公用低值易耗300元/月×12月秩序維護器具損耗綜合測算5書報費綜合測算6社區(qū)文化費用綜合測算二綠化保潔費用綠化養(yǎng)護、補植2綠化保潔工具費用200元/月除四害消殺費用50元/月×12月三日常維護費用綜合測算室內(nèi)、外燈具維護綜合測算低壓配電設備維護綜合測算消防系統(tǒng)清洗保養(yǎng)維護綜合測算對講設備保養(yǎng)維護費綜合測算日常維護工具費綜合測算四公共能耗費綜合測算五前期費用分攤綜合測算六一至五項合計(一)+(二)+..+(五)七管理傭金(利潤)人工費+(五)×8%稅金(五)+(六)×5.56%(五)+(六)+(七)注：人員工資207096+日常管理開支費用82413=289509元二、物業(yè)管理服務費1、住宅：每平方米0.60元/月2、車庫：每平方米0.40元/月3、門面：每平方米1.00元/月月合計收入：22846×0.6元/月+1065×0.4元/月+12229×+0.9元/月=24140元全年合計：+171元。第八部分豐富社區(qū)文化，加強業(yè)主相互溝通的具體措施第一節(jié)社區(qū)文化社區(qū)文化是中國物業(yè)管理行業(yè)的重要特征，是創(chuàng)造良好的人文環(huán)境和改革開放十幾年來，某某物業(yè)文明碩果累累，相對于物質(zhì)文化而言，享樂主義和極端個人思想傾向的滋長，如何在全社會形成有利于現(xiàn)代化建設的共同理想和道德規(guī)范，這些重要的社會職現(xiàn)、使命，理所當然地擺在物業(yè)企業(yè)面前，物業(yè)管理企業(yè)應當在管理轄區(qū)精神文明建設中擔任主要角某某公司有豐富的文化管理經(jīng)驗，深諳社區(qū)文化策劃要領(lǐng)和實施程序直到于各項目活動細節(jié)。相信能夠在“金苑閣”譜寫出社區(qū)文化特色鮮明的新篇章。作為物業(yè)管理公司，應該和環(huán)繞在周圍的住宅小區(qū)聯(lián)系起來，我們利用其優(yōu)越的位置，一方面全力配合自身開展的文化活動，另一方面，還準一、三項主題進入場21世紀的公民應該提倡創(chuàng)造生活，而不是跟從生活，創(chuàng)造生活這一主題又為社區(qū)文化活動開辟了嶄新的舞臺：(1)增值符合時代發(fā)展的價值觀。(2)為業(yè)主們提供更多的欣賞文學、藝術(shù)、電影和體育的機會。(3)科教興國、科教興院。(4)防治“第三狀態(tài)”——亞健康。(5)設立健康服務中心和心理咨詢中心，滿足業(yè)主們對生理、心理健康的關(guān)注和需求。2、熱愛地球，保護環(huán)境環(huán)境社區(qū)文化是現(xiàn)代化社區(qū)管理的重要特征，是社區(qū)文化中的關(guān)鍵內(nèi)容。人類賴以生存的地球只有一個。凈化人類的生存空間，確保地球的生(2)全面實施垃圾分類處理，實現(xiàn)垃圾減量化、無害化、資源化。(3)每年3月的世界水日，開展保護水資源和節(jié)約用水系列活動。(4)充分發(fā)揮現(xiàn)有綠化的特色，并配合一系列文化活動，使其“擁有綠色”。(5)每年六月的世界環(huán)境日，組織使用者參加環(huán)境系列活動。3、做新世紀文明使者做文明的使者不僅要有良好的文明習慣，還體現(xiàn)在懂得關(guān)心他人、幫助他人、關(guān)注社會。圍繞這一主題的文化活動豐富多彩。(2)重陽節(jié)、教師節(jié)、兒童節(jié)等開展尊老愛幼、助殘扶貧系列活動。1、人性化的管理概念社區(qū)文化應以人為核心，以環(huán)境為重點，體現(xiàn)出無處不在的文化氛圍和對人的尊重和關(guān)懷。人們一進入該小區(qū)，馬上能夠感覺到寧靜、舒適的環(huán)境和自由、清新的氣氛，完善統(tǒng)一的視覺系統(tǒng)，安全有序的交通管理，方便快捷的通訊信息和管理人員身先士卒的文明言行。這些映入人們眼簾優(yōu)美的文化環(huán)境，是社區(qū)文化最重要和最基本的方面。通過環(huán)境管理中的文化滲透，啟發(fā)人們的自律意識，培養(yǎng)人們的文明素質(zhì)，是現(xiàn)代社區(qū)文化2、具有超前性的文化視角隨著社會的發(fā)展和新世紀的即將到來，我們對社區(qū)文化從概念、形式到內(nèi)容也必須以新的審視角度去定義、規(guī)劃和實施，從而滿足人們對生活質(zhì)量、生活品味的更高要求。才能成為現(xiàn)代社區(qū)文化的榜樣。3、祥和的文化氣氛我們某某某某公司在本市社區(qū)文化活動的實踐中，積累了豐富的經(jīng)方面合乎自然，一方面合乎理想，這就是美?！比ⅰ敖鹪烽w”業(yè)主特點分析“金苑閣”業(yè)主都具有較多的文化層次。這對社區(qū)文化的開展既提出了更多的要求，同時也提供了濃厚的文化活動的基礎。社區(qū)文化主要場地安排如下：1、文化娛樂室：在物業(yè)管理用房安排1間，作為社區(qū)中舉辦有關(guān)圖書閱覽、社區(qū)論壇、各類講座、藝術(shù)展覽等活動。2、公共場所：小區(qū)內(nèi)的公共場地可發(fā)安排晨練、大合唱及其它文體活3、宣傳欄：宣傳是吐納生活信息、激發(fā)人生靈感、豐富文化生活的重要手段。在宣傳欄制作、出版工作中，我們將圍繞主題，做到經(jīng)常更新。四、社區(qū)文化活動安排根據(jù)上述社區(qū)文化三項主題、三項特征和總體目標，我們將“金苑閣”社區(qū)文化分為常規(guī)項目和特別策劃項目分類如下：序號效果時間長期健康服務中心預防為主、健康保障長期攝影沙龍交友、技術(shù)交流長期豐富文化活動長期5豐富業(yè)余生活長期野外6球類活動日?；顒?、自娛自樂長期7票友俱樂部定期8歡樂大家庭春節(jié)專場演出春節(jié)9無宵燈謎晚會中秋賞月活動增進各員工之間的感情十月影響小區(qū)文化建設的關(guān)鍵因素是組織人員的素質(zhì)。為了加強社區(qū)文化工作，管理處通過兼職人員、義務協(xié)助人員和專業(yè)顧問的共同努力，精心(一)兼職人員(1人)負責組織各項社區(qū)文化活動，在管理處挑選愛好廣泛并具有較強組織能力的管理人員，要求熟悉和掌握管理法規(guī)，了(二)義務協(xié)助人員(3人)培養(yǎng)5名熱愛公益事業(yè)并具有一定的藝(三)聘請社區(qū)文化專業(yè)顧問，由科教、文體部門資深人士擔任顧問，(一)環(huán)境社區(qū)文化活動九項重要內(nèi)容意識，增加環(huán)保知識方面，通過環(huán)保講座，每年六月的世界環(huán)保日系列活動等，引導每個人員關(guān)心社區(qū)環(huán)境。6、鼓勵人人節(jié)約水電，組織有利于身心健康的文體活動。7、嚴格要求垃圾的分類投入、處理。8、設置永久性的環(huán)保宣傳欄，經(jīng)常更新。9、及時處理有關(guān)環(huán)境污染的投訴。第二節(jié)便民服務1、便民服務是物業(yè)管理的重要內(nèi)容，某某某某公司將在便民服務領(lǐng)域不斷挖掘，同時，我們充分利用科技手段，與社會各項目專業(yè)服務機構(gòu)建立聯(lián)網(wǎng)關(guān)系，使便民服務的范圍和深度更進一步。為使用人提供方便、快捷的服務是某某某某物業(yè)管理有限責任公司高品質(zhì)物業(yè)管理服務的具體體現(xiàn)。在“金苑閣”,我們根據(jù)小區(qū)的特點以及周邊的配套環(huán)境，結(jié)合我們公司開展便民服務的成功經(jīng)驗，將便民服務活動滲透到人們工作的每個方面，通過各種便民服務措施和優(yōu)良的服務質(zhì)量，使某某真正享受到完善的物業(yè)管理服務。我們擬開展如下便民服務：類別編號項目內(nèi)容責任部門家政服務1殘障人士特別服務2介紹保姆3代請家教辦公室保管工程部類別編號責任部門貼瓷片55元/m255元/m220元/臺120元/臺100元/臺安裝防盜網(wǎng)換門鎖(材料自備)50元/工日開辦家政培訓市價辦公室3元/頁(A4)復印0.5元/頁(A4)第九部分物業(yè)維修養(yǎng)護計劃和實施司在物業(yè)管理實踐中，十分注意這項工作，充分發(fā)揮我公司具有專業(yè)化員工的優(yōu)勢和豐富的公共設施房屋養(yǎng)護的經(jīng)驗，保障了業(yè)主的利益，也樹立制度，切實做到為業(yè)主服務。我們依據(jù)國務院發(fā)布的《物業(yè)管理條例》,結(jié)項目負責制即由管理處主任負責，定期向“金苑閣”廣大業(yè)主匯報執(zhí)行情況，使房屋維修專用基金發(fā)揮最大效用，保障房屋始終完好如新，到達保值、增值的目的，實現(xiàn)業(yè)主滿意、社會滿意、企業(yè)滿意。第一節(jié)公用設施維修養(yǎng)護計劃結(jié)合小區(qū)各種公用設施的使用年限，我們制訂了某某公用設施日常維修方每個方案包括區(qū)內(nèi)道路、溝渠池井、園林綠地、停車場、機電設施及排水管網(wǎng)等十二項內(nèi)容，每一項均從工作計劃、實施方案、執(zhí)行標準、實施效果四個方面進行闡述，量化執(zhí)行標準，實現(xiàn)科學和實操性的高度統(tǒng)一。具體方案如下所示：序號類別日常維修計劃方案標準實施效果1區(qū)內(nèi)道路麻石路面、人行道每天檢查二遍隨壞隨修由工程技術(shù)部門專業(yè)維修工按項目箍修規(guī)程實ISO9002運《公區(qū)區(qū)域設施和衛(wèi)生管ISO9002運作程序文件《停車場管平整、無坑洼、無積水、無缺損、完好率達99%以砼道牙2室內(nèi)外照明道路燈每天檢查一遍，隨壞隨由工程技術(shù)部門專業(yè)維修工按操作規(guī)程實施燈罩完好清潔，燈桿及燈座無破損，完好率達99%以上。庭院燈投光燈其他照明燈3溝渠池井雨水口每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時維修由工程技術(shù)部門專業(yè)維修工按作業(yè)規(guī)程實施維修①井蓋完好率達積③無堵雨水井污水井化糞池閥門井4園林綠地綠化每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時維修環(huán)境管理部進行綠花補種，園藝維修綠化管理設施、設備齊全完好雕塑小品、花池5停車場地面停車場每天檢查二遍隨壞隨修由工程技術(shù)部門專業(yè)維修工按相關(guān)平整、無坑洼、無積水、無缺損、完好率達99%以修《物業(yè)綠化管ISO9002運作程序文件《設備管理》6每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時維修由于工程技術(shù)部門專業(yè)維修工按相關(guān)規(guī)程實施①管道暢通，無堵塞②無泄漏③消防設施正常有效7標志設施標識牌每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問由于工程技術(shù)部門專業(yè)維修工按相關(guān)規(guī)程實施維修①標志設施完好率100%②標志無損壞警示牌8垃圾轉(zhuǎn)運站每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時維修由于工程技術(shù)部門專業(yè)維修工按相關(guān)規(guī)程實施①確保圍欄、擋土墻安全使用②確保垃圾轉(zhuǎn)運站正常使用圍欄9公共智能化系統(tǒng)攝像監(jiān)控系統(tǒng)像系統(tǒng)監(jiān)視器、控制器、攝像頭等的外觀及控制性能檢查一遍②每天對車管系統(tǒng)IC卡讀卡機外的外觀運行情況檢查一控制系統(tǒng)外觀，運行情況檢查一遍由工程技術(shù)部門專業(yè)維修工按相關(guān)規(guī)程實施維修好，正常運行②設施完好，整車輛管理系統(tǒng)消防控制中心電梯設備電梯設備每天檢查一遍部門專業(yè)維修①正常安全使用②各項設施，設備完好③無異響序號類別日常維修計劃方案標準實施效果1區(qū)內(nèi)道路路面車輛擠壓人行道及砼或砂架污染路面①事物助理加強裝修督查②工作由工程技術(shù)部門自行組織專ISO9002運作程序文件①減少不必要的路面受污和破壞②使局部損壞嚴重的路面通過翻新延長壽人行道緩路徑③翻新面積應控制業(yè)維修或委托有關(guān)施工單位實施施和衛(wèi)生管理》ISO9002運作程序文件《停車場管理》ISO9002運作程序文件《物業(yè)綠化管理》ISO9002運作程序文件《設備管理》面，從而使整個道路保持均衡使用功能2室內(nèi)外照明道路燈①燈桿每年刷漆一②每月清潔燈具一③每季檢修線路一遍。①由工程技術(shù)部門按相②對于破損線路進行更①實現(xiàn)良好的燈具外觀；常有效啟用；③照明設施線路完好率達99%以上。庭院燈投光燈其他照明燈3溝渠雨水口①化糞池每半年清理一次；②井蓋板每年刷漆一次，防止銹蝕；③每季度清理井內(nèi)雜物一次；④每年全面維修完善一次。同工程技術(shù)部門按相應作業(yè)規(guī)程實①化糞池內(nèi)無沉積物，出口暢順；②井蓋正常使用密③流水通暢。雨水井污水井化糞池閥門井4園林綠地綠化①春、夏季各補換樹木補種春夏各一次，每次3‰;②花木每半月修剪③草坪每月修剪一④喬木每月修剪一次大消殺和四次日①由環(huán)境管理部門按照相應規(guī)程實②自第10年起按10%更換綠地草坪①綠草叢叢，樹木青青，剪切整劑；②雕塑、小品水清清。雕塑小品、花序號類別日常維修計劃方案標準停車場車場行更新一一次；控制在5‰。技術(shù)部組織實施或委托相關(guān)施工單②維護費用10%ISO9002運施和衛(wèi)生管ISO9002運《停車場管ISO9002運ISO9002運發(fā)揮作用；翻新延長使用6消防設施及排水管理網(wǎng)排水管(消防合器每半年油漆一室外消水泵結(jié)合器7標志設施標識牌①每日清潔一次；查維護③每半年對標識進行維護一次①由于工程技術(shù)部負責實施；②每15年更換一次①標志清潔美②安放穩(wěn)固；③標志清晰。警示牌8其他設施垃圾轉(zhuǎn)運站①每年刷油