DB3301T 0304-2022 城中村改造拆遷安置房小區(qū)管理規(guī)范

ICS91.020CCSP363301代替DB3301/T0304—2019I 1范圍 1 1 1 24.1基本要求 2 24.3工作機制 24.4工作內(nèi)容 2 35.1房屋裝修 3 3 3 46.1消防設(shè)施 46.2小區(qū)道路 4 46.4建筑附屬設(shè)施 46.5電梯 ………………4 4 56.8宣傳設(shè)施 56.9無障礙設(shè)施 5 5 57.1停車 57.2噪聲源 5 5 6 6 6 69.1一般要求 6 6 6 DB3301/T0304—2022一般要求 信息化管理平臺 11安全管理 安全防范 應急處置 12評價與改進 參考文獻 DB3301/T0304—2022本文件按照GB/T1.1—2020《標準化工作導則第1部分：標準化文件的結(jié)構(gòu)和起草規(guī)則》的規(guī)定起草。本文件代替DB3301/T0304—2019《城中村改造拆遷安置房小區(qū)長效管理規(guī)范》，與DB3301/T0304—2019相比，除結(jié)構(gòu)調(diào)整和編輯性改動外，主要技術(shù)變化如下：a)增加了“三方協(xié)同治理”一章（見第4章）；b)將“管理內(nèi)容”一章細分為“房屋管理”“公共設(shè)施管理”“公共秩序管理”“公共服務”“環(huán)境衛(wèi)生”“安全管理”章節(jié)（見第5、6、7、8、9、11章）；c)增加了“信息化管理”一章（見第10章）。請注意本文件的某些內(nèi)容可能涉及專利。本文件的發(fā)布機構(gòu)不承擔識別專利的責任。本文件由杭州市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會提出、歸口并組織實施。本文件起草單位：杭州市城鄉(xiāng)建設(shè)管理服務中心、杭州上城區(qū)城市建設(shè)投資集團有限公司、杭州市拱墅區(qū)住房和城市建設(shè)局、杭州市拱墅區(qū)城中村改造辦公室、杭州市拱墅區(qū)住宅小區(qū)居委會、業(yè)委會、物業(yè)三方協(xié)同治理工作領(lǐng)導小組辦公室、杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局、浙江省產(chǎn)品與工程標準化協(xié)會。本文件主要起草人：嚴崗、陳美麗、李醒塵、何海珠、徐夢婷、沈寒冰、朱卓誠、何亦名、王勇、陳任姝、陳勁松、陳洪燕、陳旭偉、章斌、王鶴、羅雄興、胡青蕾、鄭瑩、張林生、陳磊、何陳煜、鄧銘庭。本文件及其所代替文件的歷次版本發(fā)布情況為：——2019年首次發(fā)布為DB3301/T0304—2019；——本次為第一次修訂。1DB3301/T0304—2022城中村改造拆遷安置房小區(qū)管理規(guī)范本文件規(guī)定了城中村改造拆遷安置房小區(qū)的三方協(xié)同治理、房屋管理、公共設(shè)施管理、公共秩序管理、公共服務管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、信息化管理、安全管理、評價與改進等內(nèi)容。本文件適用于城中村改造拆遷安置房小區(qū)的全過程管理及評價。2規(guī)范性引用文件下列文件中的內(nèi)容通過文中的規(guī)范性引用而構(gòu)成本文件必不可少的條款。其中，注日期的引用文件，僅該日期對應的版本適用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改單）適用于本文件。GB3096聲環(huán)境質(zhì)量標準GB/T7588.1電梯制造與安裝安全規(guī)范第1部分：乘客電梯和載貨電梯GB/T18775電梯、自動扶梯和自動人行道維修規(guī)范GB25201建筑消防設(shè)施的維護管理GB25506消防控制室通用技術(shù)要求GB50140建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范GB50444建筑滅火器配置驗收及檢查規(guī)范GB50642無障礙設(shè)施施工驗收及維護規(guī)范DB33/T976居住出租房消防安全基本要求DB33/T1101浙江省保障性住房建設(shè)標準3術(shù)語和定義下列術(shù)語和定義適用于本文件。城中村改造拆遷安置房小區(qū)urbanvillagereconstructionanddemolitionresettlementhousingdistrict因城中村改造，政府對被拆遷住戶進行安置所建的小區(qū)。拆遷安置removalandresettlement政府對集體所有土地或者國有土地上的房屋及其附屬物進行征收并給予補償安置的行為。三方協(xié)同治理tripartitecollaborativegovernance以小區(qū)為最小單元格，社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）、物業(yè)服務人共同參與，發(fā)揮黨建統(tǒng)領(lǐng)作用，通過聯(lián)席會議、民主協(xié)商、綜合協(xié)調(diào)等方式，防范、發(fā)現(xiàn)和處理小區(qū)中各類問題的治理模式。24三方協(xié)同治理4.1基本要求4.1.1拆遷安置房建設(shè)應符合DB33/T1101的規(guī)定。4.1.2拆遷安置應遵循相關(guān)安置政策、公布安置方案，依據(jù)相應安置流程進行，并做好安置資格和標4.1.3應建立城中村改造拆遷安置房小區(qū)建設(shè)中的管理機制。4.1.4應建立城中村改造拆遷安置房小區(qū)建成后的三方協(xié)同治理長效管理機制。4.1.5三方協(xié)同治理組織對小區(qū)(社區(qū))的信息、房屋、公共設(shè)施、公共秩序、公共服務、環(huán)境衛(wèi)生和安全等進行協(xié)同治理。社區(qū)社區(qū)方辦4.3工作機制4.3.2三方協(xié)同治理組織應在黨建引領(lǐng)下開展相關(guān)工作。4.3.4應建立聯(lián)動、融合、共商的有效機制，共同解決小區(qū)環(huán)境改造、公共設(shè)施改善等問題。a)在社區(qū)指導下，協(xié)調(diào)指導業(yè)主大會的籌備工作及業(yè)委會換屆工作，引導組建業(yè)主監(jiān)督委員會；b)制定小區(qū)三方黨組織議事規(guī)則和三方聯(lián)席會議制度，完善三方聯(lián)動協(xié)調(diào)機制，健全小區(qū)民主協(xié)商制度；3f)定期召開小區(qū)三方聯(lián)席會議，定人列席業(yè)h)指導業(yè)委會、物業(yè)服務人新舊交接工作，督促相關(guān)檔案資料移交i)通過引進、孵化、培育各類小區(qū)社會組織，參與小區(qū)治理、居民協(xié)商、矛盾化j)受理信訪投訴，對反映到小區(qū)的有關(guān)業(yè)委會、物業(yè)服務人方面的投訴進行直接受理，及時處k)化解矛盾糾紛，協(xié)調(diào)化解業(yè)委會、物業(yè)服務人、業(yè)主相互之間和內(nèi)部之間的矛盾糾紛；1)引導物業(yè)服務人、業(yè)委會、居務監(jiān)督委員會、居民小組、小區(qū)黨員、小區(qū)老干部、兩代表一m)制定三方協(xié)同治理工作應急預案，完善預研預判預警機制，如遇業(yè)委會成員辭職、物業(yè)撤離n)配合考核工作，協(xié)助區(qū)、街道、社會組織做好對物業(yè)項目的月查季考、物業(yè)指數(shù)測評以及對5房屋管理5.1.1小區(qū)應依據(jù)政府文件制定裝修管理制度，明確申請、備案、巡查等要求，統(tǒng)一裝修管理。5.1.2裝修時不應改變房屋的基礎(chǔ)、承重墻體、梁柱、樓蓋、屋頂?shù)确课菰荚O(shè)計承重構(gòu)件，以及擴5.1.3建筑材料進入小區(qū)應登記，裝修材料應在物業(yè)管理人員的指導下使用電梯，大型建筑材料應委5.1.4裝飾裝修材料及裝修垃圾應存放在指定地點，不應擅自占用其他公共區(qū)域。5.1.5在已竣工交付使用的住宅樓進行室內(nèi)裝修活動，應當限制作業(yè)時間，并采取有效措施，減少對5.1.6住戶應簽訂住宅室內(nèi)裝修管理服務協(xié)議，遵守裝飾裝修的注意事項，小區(qū)物業(yè)服務人應對違反5.2.1應依據(jù)政府文件制定房屋出租管理制度并向公安機關(guān)報送相關(guān)信息。5.2.2出租前居民房屋應到社區(qū)進行登記備案并由物業(yè)服務人做實地勘察和確認。5.2.3出租人應按規(guī)定配備消防器材，并符合DB33/T976的規(guī)定。5.2.4應告知承租人遵守物業(yè)管理規(guī)約，不應改變居住房屋的結(jié)構(gòu)和用途。5.2.5如涉及安置情形構(gòu)成被安置戶與安置建設(shè)主體形成共有產(chǎn)權(quán)房屋，應由實際出租人承擔相應責5.3防違控違5.3.1應依據(jù)相關(guān)文件制定防違、控違管理制度，對違法搭建、改建建筑物、構(gòu)筑物，違法挖掘房屋5.3.2小區(qū)日常違建管控應采取網(wǎng)格化管理模式，做好日常巡查、監(jiān)督工作及上報。45.3.3業(yè)主發(fā)現(xiàn)違建應及時上報物業(yè)服務人，由物業(yè)服務人上門做工作，責令當事人立即自行拆除。5.3.4物業(yè)服務人應對每幢房屋建立一幢一檔地排查檔案，記錄各幢樓房是否存在違建等詳細情況。6.1.1消防設(shè)施和器材應符合GB50140和GB50444的規(guī)定，消防設(shè)施的維護管理應符合GB25201的規(guī)定，消防控制室應符合GB25506的規(guī)定。6.1.2每月應至少開展一次消防檢查，檢查內(nèi)容包括消防設(shè)施和器材、疏散通道、安全出口、消防登6.1.3應對消防安全進行巡查，出現(xiàn)問題應及時整改并上報。6.1.4應設(shè)置消防安全宣傳專欄，每年至少組織1次消防安全培訓，每半年至少組織1次消防演練。6.2.1小區(qū)內(nèi)道路應完好順暢、干凈整潔、消防通道暢通。6.2.3雨雪后應及時對小區(qū)內(nèi)主路、干路進行清掃，恢復道路清潔暢通。6.2.4路面排水設(shè)施包括排水管道、泄洪溝等通暢。6.2.5各種窨井蓋、雨蓖應齊備，與路面平整，保持完好。6.3.1應制定小區(qū)綠化管理制度，定期對小區(qū)綠化進行養(yǎng)護，保持公共綠地的整潔、美觀。6.3.2綠化設(shè)施應完備、安全整潔，綠化管理有序，綠地內(nèi)應無種菜、垃圾、堆放雜物、晾掛衣物等6.4建筑附屬設(shè)施窗外護欄、室外空調(diào)機(架)、晾衣架等樓體附屬設(shè)施設(shè)置規(guī)范，風機房、監(jiān)控室、文體設(shè)施、公6.5.1應定期維護保養(yǎng)，增加應急處置，制定應急預案，進行應急演練。6.5.2電梯轎廂內(nèi)應在顯著位置標明應急救援電話、電梯使用管理和維護保養(yǎng)單位6.5.3通風、照明、緊急報警裝置和緊急照明電源應符合GB/T7588.1的規(guī)定。6.5.5電梯發(fā)生困人、停梯等重大事件時，應第一時間啟動應急預案開展救援。56.6.2應根據(jù)季節(jié)和天氣變化，結(jié)合道路等級、交通流量、照度水平等情況，科學確定道路照明設(shè)施6.6.3公共照明設(shè)施應保持整潔干凈，符合環(huán)境衛(wèi)生標準。6.7.1公共座椅應整潔干凈，無明顯污漬。6.7.2應定期對公共座椅進行檢查，確保無安全隱患。6.8宣傳設(shè)施6.8.1廣告牌匾及宣傳欄應整潔規(guī)范，無亂貼亂畫。6.8.2宣傳內(nèi)容應文明、健康，符合相關(guān)法律法規(guī)。6.9無障礙設(shè)施6.10.2應設(shè)立快遞、外賣架存放快遞、外賣，并保持貨架整潔，無亂堆、亂放現(xiàn)象。7.1.1.1應制定小區(qū)車輛行駛和停車管理制度，明確行駛和停放要求。7.1.1.2機動車應憑通行憑證出入。7.1.1.3設(shè)有專門的機動車停放場所的，機動車停車位、殘疾人機動車專用停車位設(shè)置應合理。小區(qū)7.1.2.1應有專用非機動車停車場地，車輛管理規(guī)范，停放安全有序。7.1.2.2應及時處理車輛停放不規(guī)范的現(xiàn)象。7.1.2.3應設(shè)置電動自行車充電區(qū)域，充電裝置安全規(guī)范。不應擅自私拉電線對非機動車充電。7.1.2.4應安裝視頻監(jiān)控攝像機對充電過程實時監(jiān)控，異常情況自動斷電，防止電動車火災事故。7.1.2.5非機動車應在指定區(qū)域停放或充電，不應在樓梯間、門廳、走道、安全出口處停放或充電。7.2噪聲源7.2.1應對小區(qū)內(nèi)機動車鳴喇叭、報警器、文體娛樂活動、家庭裝修等噪聲源進行管理。7.2.2晝間時段噪聲限值應低于55分貝，夜間時段噪聲限值應低于45分貝，應符合GB3096的規(guī)定。6a)在小區(qū)業(yè)主規(guī)約中增設(shè)有關(guān)約束高空拋物行為的條款；d)安裝高空拋物監(jiān)控設(shè)備；7.4.1應依據(jù)政府文件制定小區(qū)寵物飼養(yǎng)管理制度，文明飼養(yǎng)寵物。7.4.2飼養(yǎng)犬類寵物應辦理養(yǎng)犬許可證，物業(yè)服務人做好對養(yǎng)犬人依法養(yǎng)犬、文明養(yǎng)犬的宣傳管理。8.1應對公共場所進行維護并保持正常使用。8.2應對既有文化體育活動場所，每天定時向小區(qū)居民開放，定期開展各類文化活動，展現(xiàn)當?shù)貧v史8.3應開展小區(qū)普法宣傳工作。8.4宜引進社會心理服務組織進行專業(yè)服務，開展心理咨詢、心理科普、心理健康講座等活動。9.1一般要求9.2.2草坪和綠化帶應定期修剪，無干枯發(fā)黃現(xiàn)象，無磚礫瓦塊、大片樹葉、紙屑、垃圾袋等雜9.2.3應及時清理垃圾桶，保證外表無明顯污跡、無粘貼物，垃圾桶下無散落垃圾及污漬、污水。9.3垃圾分類9.3.1物業(yè)服務人應指導居民進行正確分類投放生活垃圾，并安排專人落實分類收集、分類運9.3.2物業(yè)服務人應按規(guī)定分類收集生活垃圾，規(guī)范設(shè)置垃圾分類收集點。9.3.3物業(yè)服務人應以公告宣傳欄、電子屏等載體，開展垃圾分類為主題的輿論引導、知識普及和氛10.1一般要求10.1.1根據(jù)《杭州市物業(yè)管理條例》,三方協(xié)同治理組織宜使用杭州市智慧物業(yè)管理服務平臺對小區(qū)7a)采集和匯聚小區(qū)社區(qū)住戶人口、房屋、小區(qū)黨組織信息、等基本信息；b)采集和匯聚小區(qū)社區(qū)各業(yè)務系統(tǒng)和物聯(lián)網(wǎng)設(shè)備的數(shù)據(jù)信息；c)應提供業(yè)委會(物管會)、物業(yè)企業(yè)在平臺備案、進行業(yè)主大會電子投票的功能；d)應滿足小區(qū)物業(yè)維修資金申請及查詢，小區(qū)經(jīng)營性收入支出查詢；e)應建立多種模型，對業(yè)委會換屆、物業(yè)選續(xù)聘、業(yè)主大會決策等重點事項進行提前預警介入，f)宜構(gòu)對接社區(qū)智慧服務平臺、智慧安防、智慧消防、智能停車、養(yǎng)老等綜合智能管理平臺，協(xié)同開發(fā)各類服務基層數(shù)字治理的大數(shù)據(jù)實用模型系統(tǒng)