目錄第1章概述第2章房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律第3章

目錄第1章概述第2章房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律第3章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的程序第4章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的獲取第5章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究第6章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備第7章房地產(chǎn)金融第8章房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)第9章房地產(chǎn)交易管理第10章物業(yè)管理概論第3章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的程序

通過(guò)本章的學(xué)習(xí)，了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本程序；熟悉投資分析、前期準(zhǔn)備、建設(shè)與租售服務(wù)等階段的主要工作任務(wù)與要求，從而對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程有一個(gè)總體認(rèn)識(shí)和把握。

教學(xué)目標(biāo)教學(xué)要求能力目標(biāo)知識(shí)要點(diǎn)權(quán)重了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的流程、房地產(chǎn)投資的種類(lèi)(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的流程(2)房地產(chǎn)投資的種類(lèi)20%熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資機(jī)會(huì)選擇、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同管理及信息管理、竣工驗(yàn)收及售后服務(wù)(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資機(jī)會(huì)選擇(2)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同管理以及信息管理(3)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收(4)房地產(chǎn)售后服務(wù)35%掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)分析、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)工申請(qǐng)與審批，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、成本控制(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)分析(2)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)工申請(qǐng)與審批(3)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、成本控制45%(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)分析(2)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)工申請(qǐng)與審批(3)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、成本控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序概述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)工程要求分階段按順序進(jìn)行。開(kāi)發(fā)商自有投資意向開(kāi)始至項(xiàng)目建設(shè)完畢出售或出租并實(shí)施全壽命周期的物業(yè)管理，大都遵循一個(gè)合乎邏輯和開(kāi)發(fā)規(guī)律的程序。一般說(shuō)來(lái)，這個(gè)程序分為4個(gè)階段：投資分析階段、前期準(zhǔn)備階段、建設(shè)階段與租售服務(wù)階段。其中各個(gè)階段又有著若干項(xiàng)工作，如圖所示。房地產(chǎn)投資的種類(lèi)房地產(chǎn)投資可分為直接投資與間接投資兩種，其中房地產(chǎn)直接投資是指直接與房地產(chǎn)產(chǎn)品相關(guān)的投資，它包含房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與房地產(chǎn)置業(yè)投資兩種形式，房地產(chǎn)間接投資是指不直接與房地產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)生關(guān)系的投資。主要有投資房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券、投資房地產(chǎn)投資信托基金、購(gòu)買(mǎi)住房抵押貸款支持證券等形式。它們具體的關(guān)系如圖3.2所示。123

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資機(jī)會(huì)選擇投資機(jī)會(huì)篩選決策分析投資機(jī)會(huì)尋找在機(jī)會(huì)尋找過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商首先要選擇開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所處的城市或地區(qū)，然后根據(jù)自己對(duì)該地房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的認(rèn)識(shí)，尋找投資的可能性，亦即通常所說(shuō)的“看地”。

在緊接的機(jī)會(huì)篩選過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商就將其投資設(shè)想落實(shí)到一個(gè)具體的地塊上，進(jìn)一步分析其客觀條件是否具備房地產(chǎn)投資決策分析主要包括市場(chǎng)分析和項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)兩部分工作。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，從房地產(chǎn)投資的角度來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)可以定義為未獲得預(yù)期收益可能性的大小。完成投資過(guò)程進(jìn)入經(jīng)營(yíng)階段后，人們就可以計(jì)算實(shí)際獲得的收益與預(yù)期收益之間的差別，進(jìn)而也就可以計(jì)算獲取預(yù)期收益可能性的大小。房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性4個(gè)方面。對(duì)具體風(fēng)險(xiǎn)因素的分析，有多種分類(lèi)方式，每一種分類(lèi)方式都從不同的角度分析了可能對(duì)房地產(chǎn)投資的凈經(jīng)營(yíng)收益產(chǎn)生影響的因素。通常情況下，人們往往把風(fēng)險(xiǎn)劃分為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)的含義和主要形式見(jiàn)下表。風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型類(lèi)型含義主要形式系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)市場(chǎng)內(nèi)所有投資項(xiàng)目均產(chǎn)生影響、投資者無(wú)法控制的風(fēng)險(xiǎn)。投資者對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)不易判斷和控制通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)和或然損失風(fēng)險(xiǎn)等個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)對(duì)市場(chǎng)內(nèi)個(gè)別項(xiàng)目產(chǎn)生影響、可以由投資者控制的風(fēng)險(xiǎn)收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)、未來(lái)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)、資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)、比較風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)、持有期風(fēng)險(xiǎn)等(1)財(cái)務(wù)報(bào)表法。(2)問(wèn)詢法。(3)索賠記錄統(tǒng)計(jì)法。(4)環(huán)境分析法。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)方法通過(guò)項(xiàng)目投資組合及多種經(jīng)營(yíng)分散風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)加強(qiáng)資產(chǎn)管理來(lái)控制風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)合理改變經(jīng)營(yíng)形式轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查實(shí)行正確的決策來(lái)控制風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避與控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期工作

當(dāng)通過(guò)投資決策分析確定了具體的開(kāi)發(fā)地點(diǎn)與項(xiàng)目之后，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程開(kāi)始以前還有許多工作要做，這主要涉及購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)、開(kāi)發(fā)全過(guò)程有關(guān)的各種合同、條件的談判與簽約等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期工作包括獲取土地使用權(quán)，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)與許可，建設(shè)工程招標(biāo)，開(kāi)工申請(qǐng)與審批等環(huán)節(jié)的工作。以上部分的具體內(nèi)容將在第4章與第6章講述。質(zhì)量控制的任務(wù)決策階段設(shè)計(jì)階段施工階段在前期決策階段，質(zhì)量控制的主要任務(wù)就是確定質(zhì)量目標(biāo)

質(zhì)量控制的主要任務(wù)是設(shè)計(jì)質(zhì)量控制與實(shí)施方案質(zhì)量控制。

質(zhì)量控制的任務(wù)主要是在施工過(guò)程中及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工工藝規(guī)程是否滿足設(shè)計(jì)要求和合同規(guī)定，對(duì)所選用的材料和設(shè)備進(jìn)行質(zhì)量評(píng)價(jià)、對(duì)整個(gè)施工過(guò)程中的工程質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估，將取得的質(zhì)量數(shù)據(jù)和承包商履行職責(zé)的程序，與國(guó)家有關(guān)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定進(jìn)行比較，并作出評(píng)判。質(zhì)量控制是指項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)以設(shè)計(jì)文件、工程合同、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、施工規(guī)范等為目標(biāo)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所進(jìn)行的監(jiān)督與管理活動(dòng)。1)

“旁站”監(jiān)督2)測(cè)量3)指令文件5)支付控制質(zhì)量控制的手段4)利用質(zhì)量控制工作程序進(jìn)度控制影響進(jìn)度的因素進(jìn)度控制的方法進(jìn)度控制的措施

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目具有資金龐大、業(yè)務(wù)復(fù)雜、建設(shè)周期長(zhǎng)、涉及相關(guān)單位多等特點(diǎn)，造成影響進(jìn)度的因素很多，如人的因素，技術(shù)因素，材料設(shè)備與構(gòu)配件因素，天文、地理與氣象自然因素，政治、經(jīng)濟(jì)、文化等社會(huì)因素，還有其他不確定的因素等。1)關(guān)鍵線路法2)計(jì)劃評(píng)審技術(shù)3)管理技術(shù)1)組織措施2)技術(shù)措施3)合同措施4)經(jīng)濟(jì)措施5)信息管理措施進(jìn)度通常是指項(xiàng)目實(shí)施結(jié)果的進(jìn)展情況。進(jìn)度控制，是指以項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃為依據(jù)，綜合利用組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和合同等手段，對(duì)建設(shè)工程項(xiàng)目實(shí)施的時(shí)間管理。成本控制

工程成本控制是監(jiān)督成本費(fèi)用、降低工程造價(jià)的重要手段。

成本控制的主要工作除項(xiàng)目投資決策、設(shè)計(jì)和工程發(fā)包階段的成本控制外，項(xiàng)目施工階段的工程成本控制主要包括如下幾個(gè)方面的工作。1)編制成本計(jì)劃，確定成本控制的目標(biāo)成本計(jì)劃可分解為5個(gè)方面，如右圖所示。2)審查施工組織設(shè)計(jì)和施工方案3)控制工程款的動(dòng)態(tài)結(jié)算4)控制工程變更成本超支的原因④不適當(dāng)?shù)目刂瞥绦?，預(yù)算外開(kāi)支，施工組織混亂，事故返工，周轉(zhuǎn)資金積壓等管理問(wèn)題。③包括來(lái)自業(yè)主或是上級(jí)主管部門(mén)的干擾、陰雨天氣、不可抗力時(shí)間等外部原因；②工程范圍的增加，設(shè)計(jì)的修改，功能和建筑質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的提高，工作量大幅度增加；①原成本計(jì)劃數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，估價(jià)錯(cuò)誤，預(yù)算太低，不適當(dāng)?shù)夭捎玫蛢r(jià)策略；

開(kāi)發(fā)商的主要合同關(guān)系開(kāi)發(fā)商為了順利地組織實(shí)施其所承擔(dān)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，需要在開(kāi)發(fā)過(guò)程中簽署一系列的合同。這些合同通常包括土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同、勘察設(shè)計(jì)合同、融資合同、咨詢合同、工程施工合同、采購(gòu)合同、銷(xiāo)售合同、聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要合同

承包商的主要合同關(guān)系承包商是工程施工的具體實(shí)施者，是工程承包(或施工)合同的執(zhí)行者。承包商的主要合同包括工程承包合同、分包合同、供應(yīng)(采購(gòu))合同、運(yùn)輸合同、加工合同、租賃合同、勞務(wù)供應(yīng)合同、保險(xiǎn)合同、融資合同、聯(lián)合承包合同等。

1)合同策劃及管理(1)承包形式的確定。(2)招標(biāo)方式的確定。(3)合同種類(lèi)的確定。(4)合同條件的選擇。(5)確定合同條款。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同管理2)合同分析與控制(1)合同分析。(2)合同控制。

房地產(chǎn)信息的種類(lèi)

第三類(lèi)

第二類(lèi)：現(xiàn)場(chǎng)工程信息第四類(lèi)

第一類(lèi)：項(xiàng)目基本信息如立項(xiàng)文件、設(shè)計(jì)文件、招投標(biāo)文件、各種合同、審批文件、財(cái)務(wù)文件、監(jiān)理文件、施工文件、竣工驗(yàn)收資料文件等。指令、決策方面的文件信息。市場(chǎng)情況、氣候、外匯波動(dòng)、政治動(dòng)態(tài)等其他公共信息。

如實(shí)際工期、成本、質(zhì)量信息，各種記錄，以及檢驗(yàn)、測(cè)試報(bào)告，材料設(shè)備出廠合格證明、保修單等。信息管理的目的與要求信息管理是指對(duì)信息的收集、整理、處理、儲(chǔ)存、傳遞與應(yīng)用等一系列工作的統(tǒng)稱(chēng)。信息管理的目的就是通過(guò)有組織的流通，使決策者能及時(shí)、準(zhǔn)確地獲得相應(yīng)的信息。為達(dá)到信息管理的目的，就要把握好信息管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，并準(zhǔn)確了解信息的來(lái)源，對(duì)信息按照組織外部信息、組織內(nèi)部信息等標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行信息分類(lèi)整理，掌握并能正確應(yīng)用信息管理系統(tǒng)進(jìn)行信息的處理。在項(xiàng)目管理中，項(xiàng)目管理者必須要建立起一個(gè)合理有效的信息管理系統(tǒng)，并使之順利運(yùn)行，這樣才能了解整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施狀態(tài)、外部環(huán)境的有用信息，與每一個(gè)參與者有信息交流，從而作出切實(shí)可行的決策。項(xiàng)目管理信息系統(tǒng)的建立、運(yùn)行及其實(shí)施控制的過(guò)程和基本模式如圖所示。竣工驗(yàn)收的工作程序開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的工作程序一般分為單體驗(yàn)收、綜合驗(yàn)收以及驗(yàn)收備案3個(gè)階段?？⒐を?yàn)收的依據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或單體工程，其竣工驗(yàn)收的依據(jù)是經(jīng)過(guò)審批的項(xiàng)目建議書(shū)、年度開(kāi)工計(jì)劃、施工圖紙和說(shuō)明文件、施工過(guò)程中的設(shè)計(jì)變更文件、現(xiàn)行施工技術(shù)規(guī)程、施工驗(yàn)收規(guī)范、質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，以及合同中有關(guān)竣工驗(yàn)收的條款。工程建設(shè)規(guī)模、工程建筑面積、結(jié)構(gòu)形式、建筑裝飾、設(shè)備安裝等應(yīng)與各種批準(zhǔn)文件、施工圖紙、標(biāo)準(zhǔn)保持一致?？⒐を?yàn)收

房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收就是房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)過(guò)承建單位的施工準(zhǔn)備和全部的施工活動(dòng)，已經(jīng)完成了項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖紙和承包合同規(guī)定的全部?jī)?nèi)容，并達(dá)到了建設(shè)單位的使用要求，向建設(shè)單位交工的過(guò)程。

竣工驗(yàn)收是建設(shè)過(guò)程的最后一個(gè)程序，是全面檢驗(yàn)設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量，考核工程造價(jià)的重要環(huán)節(jié)。租售階段

當(dāng)建設(shè)階段結(jié)束后，開(kāi)發(fā)商除了要辦理竣工驗(yàn)收和政府批準(zhǔn)入住的手