房地產(chǎn)行業(yè)2024年信用回顧與2025年展望 -聯(lián)合資信

新世紀(jì)評(píng)級(jí)房地產(chǎn)行業(yè)2024年信用回顧與2025年展望1房地產(chǎn)行業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)2024年信用回顧與2025年展望物業(yè)服務(wù)均價(jià)表現(xiàn)，在地產(chǎn)行業(yè)整體下行背景下該領(lǐng)域表現(xiàn)出一定的經(jīng)新世紀(jì)評(píng)級(jí)房地產(chǎn)行業(yè)2024年信用回顧與2025年展望2售額同比較大幅度下滑，高土地成本及較大規(guī)模存貨減值計(jì)提使得樣本度上影響房地產(chǎn)市場(chǎng)短期走勢(shì)。將財(cái)政與金融資源更多投向吸納就業(yè)能力強(qiáng)的服務(wù)業(yè)等領(lǐng)域，顯著改善就業(yè)與居民收入預(yù)期及各類(lèi)市場(chǎng)主體經(jīng)穩(wěn)和長(zhǎng)期高質(zhì)量發(fā)展的前提。老齡化和少子化帶來(lái)的人口結(jié)構(gòu)變化以及口流動(dòng)因素則將持續(xù)分化各能級(jí)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)。預(yù)計(jì)在市場(chǎng)實(shí)新世紀(jì)評(píng)級(jí)房地產(chǎn)行業(yè)2024年信用回顧與2025年展望3一、運(yùn)行狀況業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)規(guī)模仍十分巨大，中和管理等全生命周期多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。自改革開(kāi)放以程加速期的結(jié)束以及房?jī)r(jià)的逐步高企，加之人口結(jié)構(gòu)與需求變化等因素5.92%5.92%6.18%6.18%6.69%6.86%7.03%7.14%7.24%6.78%6.78%6.12%6.12%5.85%5.85%5.49%5.49%新世紀(jì)評(píng)級(jí)房地產(chǎn)行業(yè)2024年信用回顧與2025年展望4房地產(chǎn)業(yè)為資本密集型行業(yè)，投資規(guī)模大且集中于住宅領(lǐng)域。我國(guó)20.00住宅開(kāi)發(fā)投資完成額[萬(wàn)億元]住宅開(kāi)發(fā)投資完成額累計(jì)同比[%，右軸]其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額[萬(wàn)億元]新世紀(jì)評(píng)級(jí)房地產(chǎn)行業(yè)2024年信用回顧與2025年展望5房地產(chǎn)業(yè)對(duì)資本的高需求使得資金獲取能力成為評(píng)價(jià)其信用質(zhì)量的房地產(chǎn)人民幣貸款余額[萬(wàn)億元]房地產(chǎn)人民幣貸款余額同比增速[%]約為峰值期的一半；加上各類(lèi)用地樓面均價(jià)新世紀(jì)評(píng)級(jí)房地產(chǎn)行業(yè)2024年信用回顧與2025年展望6地分別推出4.21億平方米和2.40億平方米，同比分別下降24.18%和同比分別下降17.88%和2.78%；各類(lèi)用地成交出讓金為2.740.0014.0035.0030.0025.0020.0015.0010.00 5.000.0012.0010.008.006.004.002.000.002019年2020年2021年2022年2023年2024年1-11月各類(lèi)用地推出面積[億平方米]各類(lèi)用地成交出讓金[萬(wàn)億元]各類(lèi)用地成交面積[億平方米]各類(lèi)用地成交溢價(jià)率[右軸，%]新世紀(jì)評(píng)級(jí)房地產(chǎn)行業(yè)2024年信用回顧與2025年展望70.00% -2.00% -4.00% -6.00% -8.00%-10.00%-12.00%-14.00%-16.00%-18.00%0.00%-5.00%-10.00%-15.00%-20.00%-25.00%-30.00%-35.00%能級(jí)城市；成交額方面，一線/二線/三四線城市各類(lèi)用地成交額分別為0.00% -2.00% -4.00% -6.00% -8.00%-10.00%-12.00%-14.00%-16.00%-18.00%0.00%-5.00%-10.00%-15.00%-20.00%-25.00%-30.00%-35.00%動(dòng)動(dòng)動(dòng)新世紀(jì)評(píng)級(jí)房地產(chǎn)行業(yè)2024年信用回顧與2025年展望8維持在20%上下，下半年起同比降幅按月持續(xù)收斂，銷(xiāo)售額975 。商品住宅銷(xiāo)售額[右軸]商品住宅現(xiàn)房規(guī)模并沒(méi)有出現(xiàn)明顯的減少，去化加速或更多仰賴(lài)于房企新世紀(jì)評(píng)級(jí)房地產(chǎn)行業(yè)2024年信用回顧與2025年展望935.003530.0025.0020.0015.0010.005.001999-021999-1999-021999-102000-062001-022002-062003-022003-102004-062005-022005-102006-062007-022007-102008-062009-022009-102010-062012-062013-022013-102014-062015-022015-102016-062017-022017-102018-062019-022019-102020-062021-022022-062023-022023-102024-0630252050已開(kāi)工商品住宅累計(jì)待售面積[億平方米]已竣工商品住宅累計(jì)待售面積[億平方米]已開(kāi)工商品住宅待售庫(kù)存去化周期[月，右軸]新世紀(jì)評(píng)級(jí)房地產(chǎn)行業(yè)2024年信用回顧與2025年展望3.53.02.50.5-0.5-1.5-2.52.52.00.50.0-0.5-3.5-1.0百城住宅價(jià)格指數(shù):一線城市:環(huán)比百城住宅價(jià)格指數(shù):三線城市:環(huán)比百城住宅價(jià)格指數(shù):二線城市:環(huán)比百城住宅價(jià)格指數(shù):環(huán)比[右軸]2.001.501.000.500.00-0.50-1.00-1.502018-012018-032018-052018-072018-092019-012019-032019-052019-072019-092020-012020-032020-052020-072020-092020-112018-012018-032018-052018-072018-092019-012019-032019-052019-072019-092020-012020-032020-052020-072020-092020-11三2021-012021-032021-052021-072021-092022-012022-032022-052022-072022-092022-112023-012023-032023-05 2023-07 2023-09 2023-11 2024-01 2024-03 2024-05 2024-07 2024-092024-1170個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比[%，后同]70個(gè)城中一線城市二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比70個(gè)城中二線城市二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比70個(gè)城中三線城市二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比樓租賃市場(chǎng)表現(xiàn)更為嚴(yán)峻，空置率較高的同時(shí)，四大一線城市單位租金新世紀(jì)評(píng)級(jí)房地產(chǎn)行業(yè)2024年信用回顧與2025年展望35.0033.0031.0029.0027.0025.0023.0021.0019.0017.0015.003.004.005.006.007.008.009.00北京-2023.12上海-2023.12廣州-2023.12深圳-2023.12。北京-2024.6o上海-2024.9o廣州-2024.9新世紀(jì)評(píng)級(jí)房地產(chǎn)行業(yè)2024年信用回顧與2025年展望上海-2023.12廣州-2023.12o上海-2024.9o深圳-2024.93中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)指數(shù)=期末庫(kù)存×30%+新訂單×25%+從業(yè)人員×25%+平均庫(kù)存周轉(zhuǎn)次數(shù)×20%。中新世紀(jì)評(píng)級(jí)房地產(chǎn)行業(yè)2024年信用回顧與2025年展望4新世紀(jì)評(píng)級(jí)房地產(chǎn)行業(yè)2024年信用回顧與2025年展望近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)投資回落，房屋新開(kāi)工量持續(xù)下降，但基于當(dāng)前存量市場(chǎng)滲透率及后勤保障社會(huì)化、社區(qū)化的持續(xù)推進(jìn)，物業(yè)管理行物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物管企業(yè)享有按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物管企業(yè)，其余資金全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足部分均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的5物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。按照物業(yè)類(lèi)型劃分，物業(yè)管理對(duì)象主要分為兩類(lèi)，一類(lèi)是居住物業(yè)，指具備居住功能、供人們生活居住的建筑；一類(lèi)是商業(yè)物業(yè)，指通過(guò)經(jīng)營(yíng)獲取持續(xù)回報(bào)或增值的物業(yè)，包括商服物業(yè)和辦新世紀(jì)評(píng)級(jí)房地產(chǎn)行業(yè)2024年信用回顧與2025年展望特點(diǎn)施行政府指導(dǎo)價(jià)或市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由各地區(qū)人民政府價(jià)格主管部門(mén)及房地產(chǎn)行政主管部門(mén)確定。政府指導(dǎo)價(jià)是基于物業(yè)服務(wù)元/平方米/月，略有增長(zhǎng)，一線城市中深圳最高，北京、上海緊隨其后，新世紀(jì)評(píng)級(jí)房地產(chǎn)行業(yè)2024年信用回顧與2025年展望二、政策環(huán)境房地產(chǎn)行業(yè)在供需兩端受到政策環(huán)境高度影響。地方政府土地出讓融資條件等限制；同時(shí)個(gè)人住房貸款政策和稅費(fèi)政策深刻影響市場(chǎng)總需新世紀(jì)評(píng)級(jí)房地產(chǎn)行業(yè)2024年信用回顧與2025年展望新世紀(jì)評(píng)級(jí)房地產(chǎn)行業(yè)2024年信用回顧與2025年展望86420北京二手住宅成交面積[萬(wàn)平方米/日]深圳二手住宅成交面積[萬(wàn)平方米/日]新世紀(jì)評(píng)級(jí)房地產(chǎn)行業(yè)2024年信用回顧與2025年展望新世紀(jì)評(píng)級(jí)房地產(chǎn)行業(yè)2024年信用回顧與2025年展望20值得注意的是，政策部門(mén)雖然對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)采取了積極的新世紀(jì)評(píng)級(jí)房地產(chǎn)行業(yè)2024年信用回顧與2025年展望21三、樣本分析地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或租賃子公司規(guī)模具有顯著差別時(shí)除外。對(duì)于物業(yè)管理分析樣針對(duì)部分物管企業(yè)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的下屬企業(yè)這一情況，在兩個(gè)子行國(guó)有企業(yè)14家，占比24.56%。本文選取的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)樣本與地產(chǎn)租賃樣本、物業(yè)管理樣本在樣本新世紀(jì)評(píng)級(jí)房地產(chǎn)行業(yè)2024年信用回顧與2025年展望22產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為主導(dǎo)的特點(diǎn)。雖然眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同時(shí)經(jīng)營(yíng)一定規(guī)模三個(gè)子行業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式和財(cái)務(wù)特點(diǎn)不一，本文將逐一對(duì)三個(gè)樣本池進(jìn)行資產(chǎn)總額房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)樣本房地產(chǎn)租賃樣本物業(yè)管理樣本剛性債務(wù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)樣本房地產(chǎn)租賃樣本物業(yè)管理樣本凈利潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)樣本房地產(chǎn)租賃樣本物業(yè)管理樣本經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~u房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)樣本u房地產(chǎn)租賃樣本a物業(yè)管理樣本新世紀(jì)評(píng)級(jí)房地產(chǎn)行業(yè)2024年信用回顧與2025年展望23本及較大金額的存貨減值計(jì)提使得樣本企業(yè)整體虧損，其中央國(guó)企賬面速度明顯放緩，與非央國(guó)企之間的差異顯著收斂，反映出行業(yè)整體銷(xiāo)售2021-2023年及2024年前三季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)樣本銷(xiāo)售額8分別為照企業(yè)性質(zhì)劃分，央國(guó)企銷(xiāo)售額占樣本的比重逐年抬升，從2021年的4.003.503.002.502.001.501.000.500.00 -136.69%-136.69%-12.19%2020年2021年2022年2023年2024年1-9月銷(xiāo)售額[萬(wàn)億元]銷(xiāo)售額增速[右軸]8為合并報(bào)表口徑，當(dāng)期銷(xiāo)售額=當(dāng)期末預(yù)收款項(xiàng)+當(dāng)期末合同負(fù)債+當(dāng)期營(yíng)業(yè)收入-上期末預(yù)收款項(xiàng)-上期末合同新世紀(jì)評(píng)級(jí)房地產(chǎn)行業(yè)2024年信用回顧與2025年展望24資產(chǎn)及信用減值損失對(duì)營(yíng)業(yè)收入的占比亦呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，主要是在行業(yè)下億元和-257.07億元。按企業(yè)性質(zhì)劃分，同期央國(guó)企樣本凈利潤(rùn)分別為u營(yíng)業(yè)成本占比u營(yíng)業(yè)成本占比u期間費(fèi)用占比u資產(chǎn)及信用減值u稅金占比u其他占比2024年1-9月2019年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)最主要的資產(chǎn)是存貨，存貨的去化效率直接影響企業(yè)資金周轉(zhuǎn)能力和償債能力。通常情況下衡量企業(yè)存貨去化速度采用的新世紀(jì)評(píng)級(jí)房地產(chǎn)行業(yè)2024年信用回顧與2025年展望2510結(jié)合預(yù)收類(lèi)款項(xiàng)及存貨來(lái)考察房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)樣本企業(yè)的去化情況，2021-9存貨去化率=當(dāng)期銷(xiāo)售額*（1-當(dāng)期銷(xiāo)售毛利率）/當(dāng)期末存貨*100%，三季度末存貨去化率的分子采用當(dāng)年前三季度銷(xiāo)售額/0.75進(jìn)行年化計(jì)算。新世紀(jì)評(píng)級(jí)房地產(chǎn)行業(yè)2024年信用回顧與2025年展望26 33.05%33.05%29.79%30.01%28.28%27.53%22.52%23.03%2020年2021年2022年2023年2024年1-9月2.房地產(chǎn)租賃樣本隨著實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的放緩以及商辦物業(yè)的不斷新增本企業(yè)收入與利潤(rùn)齊降，除收入下降外，公允價(jià)值變動(dòng)收益波動(dòng)系影響隨著實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的放緩以及商辦物業(yè)的持續(xù)新增投放，近年房地新世紀(jì)評(píng)級(jí)房地產(chǎn)行業(yè)2024年信用回顧與2025年展望27291.80240.312021年2022年2023年2024年（TTM）營(yíng)業(yè)收入（億元）凈利潤(rùn)（億元）營(yíng)業(yè)收入新世紀(jì)評(píng)級(jí)房地產(chǎn)行業(yè)2024年信用回顧與2025年展望282.772021年2022年 2023年2024年（TTM） 續(xù)計(jì)量。公允價(jià)值變動(dòng)損益系企業(yè)擴(kuò)充資產(chǎn)規(guī)模與資本實(shí)力并改善財(cái)務(wù)新世紀(jì)評(píng)級(jí)房地產(chǎn)行業(yè)2024年信用回顧與2025年展望29收入增長(zhǎng)趨緩；在人工成本上升及商譽(yù)計(jì)提理樣本企業(yè)面臨毛利率收窄及凈利潤(rùn)下滑的局面。當(dāng)前行業(yè)以基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入為主要收入來(lái)源，增值服務(wù)業(yè)務(wù)和城市服務(wù)業(yè)務(wù)或是企業(yè)發(fā)展增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)但增速明顯放緩。同期樣本主營(yíng)收入分別為1,890.10億元、2023年在毛利空間壓縮的影響下，當(dāng)年樣本凈利潤(rùn)小幅下滑，由上年2,348.3072.6742.17%2,166.70.-32.56%.-5.22%210.332021年2022年2023年2024年上半年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入[億元]凈利潤(rùn)[億元]主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增速[右軸]凈利潤(rùn)增速[右軸]新世紀(jì)評(píng)級(jí)房地產(chǎn)行業(yè)2024年信用回顧與2025年展望30以基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)為主的企業(yè)主要通過(guò)項(xiàng)目的獲取來(lái)擴(kuò)張管理面積以實(shí)現(xiàn)展業(yè)務(wù)和收入的一個(gè)方向。城市服務(wù)業(yè)務(wù)的進(jìn)入門(mén)檻較其他類(lèi)型的物業(yè)及短期債務(wù)現(xiàn)金覆蓋率則繼續(xù)弱化。樣本企業(yè)整體面臨一定短期債務(wù)償31發(fā)企業(yè)多采用外部融資獲得開(kāi)發(fā)資金，待項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售回款后逐步償還債務(wù)并推進(jìn)下一輪項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍存在較大規(guī)模債務(wù)與外融資對(duì)房企流動(dòng)性的支撐缺一不可，其資金狀況受包括開(kāi)發(fā)貸和個(gè)人住房按揭貸款在內(nèi)的房地產(chǎn)信貸政策影響大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)付賬款8.006.004.002.00-16.08%2020年末2021年末2022年末2023年末2024年9月末其他負(fù)債[萬(wàn)億元]預(yù)收款項(xiàng)及合同負(fù)債[萬(wàn)億元]13對(duì)于A股及境內(nèi)發(fā)債企業(yè)而言，剛性債務(wù)=短期借款+應(yīng)付票據(jù)+一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債+應(yīng)付短期債券+長(zhǎng)期借款+應(yīng)付債券。對(duì)于港股企業(yè)，本文以Wind導(dǎo)出的短期借貸及長(zhǎng)期借貸當(dāng)期到32要系房企合作開(kāi)發(fā)模式較為普遍，企業(yè)之間采用股權(quán)注資方式成立項(xiàng)目產(chǎn)開(kāi)發(fā)樣本剔除預(yù)收款項(xiàng)與合同負(fù)債后的資產(chǎn)負(fù)債率14分別為68.69%和14剔除預(yù)收款項(xiàng)與合同負(fù)債后的資產(chǎn)負(fù)債率=(負(fù)債總額-預(yù)收款項(xiàng)-合同負(fù)債)/(資產(chǎn)總額-預(yù)收款項(xiàng)-合同負(fù)債)*100%，凈負(fù)債率=(剛性債務(wù)-貨幣資金-交易性金融資產(chǎn)-衍生金融資產(chǎn))/所有者權(quán)益*100%，短期債務(wù)現(xiàn)金覆蓋率=(貨幣資金+交易性金融資產(chǎn)+衍生金融資產(chǎn))/短期剛33 96.22%72.02%69.36%64.70%60.51%69.08%68.69%68.10%79.14%69.71%70.03%廠2020年末2021年末2022年末2023年末2024年9月末流動(dòng)負(fù)債[萬(wàn)億元]剔除預(yù)收款項(xiàng)/合同負(fù)債后的資產(chǎn)負(fù)債率開(kāi)發(fā)商根據(jù)銷(xiāo)售端的變化來(lái)調(diào)整項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投入和對(duì)外投資策略的靈新世紀(jì)評(píng)級(jí)房地產(chǎn)行業(yè)2024年信用回顧與2025年展望340短期借款應(yīng)付票據(jù)一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債長(zhǎng)期借款應(yīng)付債券新世紀(jì)評(píng)級(jí)房地產(chǎn)行業(yè)2024年信用回顧與2025年展望350.500.400.300.200.100.0092.27%2021年2020年2023年2022年20242021年2020年2023年2022年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~[萬(wàn)億元]續(xù)下降，但由于項(xiàng)目交付導(dǎo)致預(yù)收款項(xiàng)凈減少以及應(yīng)付款新世紀(jì)評(píng)級(jí)房地產(chǎn)行業(yè)2024年信用回顧與2025年展望36減少以及支付工程款等使得應(yīng)付款項(xiàng)凈減少所致；同期末樣本現(xiàn)金比率150%23%148%146%144%142%145.74%21.08%145.32%146.28%145.74%21.08%145.32%18.92%141.75%144.98%18.92%141.75%144.98%21%19%140%138% 17.21%17%136%14.98%15%134%13%132%130%11%2020年末2021年末2022年末2023年末2024年9月末流動(dòng)比率現(xiàn)金比率[右軸]2.房地產(chǎn)租賃樣本理水平。但物業(yè)資產(chǎn)總體面臨價(jià)值重估壓力，采用公允價(jià)值法進(jìn)行后續(xù)投房計(jì)量的樣本企業(yè)存在一定資產(chǎn)估值波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，或?qū)ζ湄?cái)務(wù)杠桿水平新世紀(jì)評(píng)級(jí)房地產(chǎn)行業(yè)2024年信用回顧與2025年展望3755.28%、55.35%和54.79%，對(duì)于以公允價(jià)值法進(jìn)行后續(xù)投資性房地產(chǎn)計(jì)著物業(yè)資產(chǎn)總體面臨價(jià)值重估壓力，采用公允價(jià)值法進(jìn)行后續(xù)投房計(jì)量房地產(chǎn)租賃樣本所有者權(quán)益主要由實(shí)收資本和未分配利潤(rùn)構(gòu)成，近年上述兩科目持續(xù)小幅增長(zhǎng)，顯示樣本企業(yè)保持了一定的持續(xù)權(quán)益融資新世紀(jì)評(píng)級(jí)房地產(chǎn)行業(yè)2024年信用回顧與2025年展望38段權(quán)益資本增長(zhǎng)依賴(lài)于增資或估值因素的可持續(xù)性弱，而租金回報(bào)獲取樣本資產(chǎn)負(fù)債率波動(dòng)下降，采用成本法計(jì)量的樣本財(cái)務(wù)杠桿則波動(dòng)上升55.0050.7150.71 50.5549.6946.4549.5348.4942.482021年末2022年末2023年末2024年9月末為主且呈邊際改善?，F(xiàn)金流表現(xiàn)方面，樣本企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)現(xiàn)金凈流新世紀(jì)評(píng)級(jí)房地產(chǎn)行業(yè)2024年信用回顧與2025年展望39億元，較上年末增長(zhǎng)6.91%，占剛債比重的75.42%；短期剛性債務(wù)為..18.84 2.74 .-4.34.-3.492021年末2022年末2023年末2024年9月末蓋投資環(huán)節(jié)的現(xiàn)金支出，但籌資環(huán)節(jié)的大額凈償付仍對(duì)樣本形成一定的新世紀(jì)評(píng)級(jí)房地產(chǎn)行業(yè)2024年信用回顧與2025年展望40400.00300.00200.00100.00 2024年（TTM2024年（TTM）2023年2021年2022年343.62273.32237.4622.40結(jié)構(gòu)邊際優(yōu)化，現(xiàn)金短債比有所改善；但債務(wù)償付對(duì)現(xiàn)金的消耗使現(xiàn)金80.0060.0040.0020.0037.5841.4636.972021年末2022年末2023年末2024年9月末新世紀(jì)評(píng)級(jí)房地產(chǎn)行業(yè)2024年信用回顧與2025年展望41過(guò)收并購(gòu)實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)規(guī)模快速躍升，同時(shí)形成了一定規(guī)模商譽(yù)，商譽(yù)減值861.92億元、1,099.42億元和539.83億元，分別占資產(chǎn)總額的比重為應(yīng)付賬款及票據(jù)和合同負(fù)債構(gòu)成，2024年6月末上述科目金額分別為16以碧桂園服務(wù)為例，除商譽(yù)外，無(wú)形資產(chǎn)包括合同及客戶關(guān)系、軟件資產(chǎn)、保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)牌照、品牌及特許經(jīng)營(yíng)新世紀(jì)評(píng)級(jí)房地產(chǎn)行業(yè)2024年信用回顧與2025年展望42節(jié)仍為凈償付狀態(tài)，疊加同期部分樣本企業(yè)大幅增加對(duì)外投資，總體對(duì)432021年2021年2022年2023年2024年（TTM）-160.58-155.46-135.14-136.06254.62229.75260.31u經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~[億元]u投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~[億元]u籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)敉顿Y環(huán)節(jié)凈支出顯著增加，疊加籌資環(huán)節(jié)持續(xù)較大規(guī)模凈償付，流動(dòng)性77.69%●77.69%●77.62%77.62%2021年末2022年末2023年末2024年6月末流動(dòng)比率現(xiàn)金比率新世紀(jì)評(píng)級(jí)房地產(chǎn)行業(yè)2024年信用回顧與2025年展望44四、行業(yè)內(nèi)企業(yè)債券融資與評(píng)級(jí)情況新世紀(jì)評(píng)級(jí)房地產(chǎn)行業(yè)2024年信用回顧與2025年展望表2.房地產(chǎn)行業(yè)2021年以來(lái)境內(nèi)債券發(fā)行、償還及存續(xù)2021年度2022年度4,459.252023年度4,974.264,894.78---17本部分主體信用等級(jí)均僅考慮發(fā)行人付費(fèi)模式的評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的評(píng)級(jí)結(jié)果，即不考慮中債資信的評(píng)級(jí)結(jié)果。此外，本部分統(tǒng)計(jì)主體等級(jí)分布時(shí)對(duì)重復(fù)主體進(jìn)行了剔除，即單一主體發(fā)行多只債券時(shí)只按該主體最新信用等級(jí)統(tǒng)計(jì)45新世紀(jì)評(píng)級(jí)房地產(chǎn)行業(yè)2024年信用回顧與2025年展望46度，安徽省高速地產(chǎn)集團(tuán)有限公司主體信用等級(jí)由AA（聯(lián)合資信AAAAA+AA---1A+至A---2BBB-至B--8C--CAAAAA+1AA-1A+至A-2BBB-至B8C2.信用事件/評(píng)級(jí)行動(dòng)47表5.2023年第四季度及2024年前三季度重大事項(xiàng)公1-1469------------新世紀(jì)評(píng)級(jí)房地產(chǎn)行業(yè)2024年信用回顧與2025年展望48都控股主體信用等級(jí)由BBB級(jí)/穩(wěn)定下調(diào)至BBB-級(jí)/穩(wěn)定19。新世紀(jì)評(píng)級(jí)房地產(chǎn)行業(yè)2024年信用回顧與2025年展望49五、信用展望政策強(qiáng)支撐下2025年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌企穩(wěn)預(yù)期或?qū)⑦M(jìn)一步增括限購(gòu)限貸政策的優(yōu)化、首付比例的下調(diào)以及各地推出的購(gòu)房補(bǔ)貼等措新世紀(jì)評(píng)級(jí)房地產(chǎn)行業(yè)2024年信用回顧與2025年展望50從數(shù)據(jù)變化的程度來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于復(fù)蘇的初期階段。對(duì)比國(guó)際政治經(jīng)濟(jì)格局正經(jīng)歷深刻調(diào)整，地緣政治沖突加劇導(dǎo)致全球不復(fù)雜的外部環(huán)境增加了宏觀不確定性，這對(duì)防范外部沖擊風(fēng)險(xiǎn)提出新世紀(jì)評(píng)級(jí)房地產(chǎn)行業(yè)2024年信用回顧與2025年展望51政策支撐力度或進(jìn)一步增大?？傮w上國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期走勢(shì)仍面臨較形勢(shì)仍較為嚴(yán)峻，居民收入預(yù)期仍偏弱，是房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)筑底企穩(wěn)的其中工資性收入增速為5.7%，經(jīng)營(yíng)凈收入增長(zhǎng)6.4%，財(cái)產(chǎn)凈收入增長(zhǎng)新世紀(jì)評(píng)級(jí)房地產(chǎn)行業(yè)2024年信用回顧與2025年展望52費(fèi)補(bǔ)貼政策并未帶來(lái)消費(fèi)需求的超預(yù)期增長(zhǎng)，這或許意味著居民部門(mén)消費(fèi)需求的自然增長(zhǎng)可能尚未完全恢復(fù)。未來(lái)財(cái)政能否保持對(duì)消費(fèi)需求的當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格仍較明顯偏高，尚需通過(guò)不斷加大就業(yè)支持力度以改善人口因素是決定我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期趨勢(shì)的根本力量，需加速構(gòu)建容忽視的長(zhǎng)期趨勢(shì)。人口結(jié)構(gòu)變化成為房地產(chǎn)市場(chǎng)下一階段發(fā)展的重要去以大規(guī)模新建住房為主的開(kāi)發(fā)模式或已不再適應(yīng)市場(chǎng)需求。老年人口新世紀(jì)評(píng)級(jí)房地產(chǎn)行業(yè)2024年信用回顧與2025年展望53定程度上影響房地產(chǎn)市場(chǎng)短期走勢(shì)。將財(cái)政與金融資源更多投向吸納就業(yè)能力強(qiáng)的服務(wù)業(yè)等領(lǐng)域，顯著改善就業(yè)與居民收入預(yù)期及各類(lèi)市場(chǎng)主期企穩(wěn)和長(zhǎng)期高質(zhì)量發(fā)展的前提。老齡化和少子化帶來(lái)的人口結(jié)構(gòu)變化以及人口總量的遞減趨勢(shì)，將對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)供需關(guān)系形成長(zhǎng)期的總量抑新世紀(jì)評(píng)級(jí)房地產(chǎn)行業(yè)2024年信用回顧與2025年展望/展望/展望司/展望新世紀(jì)評(píng)級(jí)房地產(chǎn)行業(yè)2024年信用回顧與2025年展望/展望率量--新世紀(jì)評(píng)級(jí)房地產(chǎn)行業(yè)2024年信用回顧與2025年展望一、建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制指導(dǎo)各地級(jí)及以上城市建立由城市政府分管住房城鄉(xiāng)建設(shè)的負(fù)責(zé)同志擔(dān)任組長(zhǎng)，屬地住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)融監(jiān)管總局派出機(jī)構(gòu)等為成員單位的房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制（以下簡(jiǎn)稱(chēng)協(xié)調(diào)機(jī)制）。協(xié)調(diào)機(jī)制工，強(qiáng)化統(tǒng)籌謀劃，細(xì)化政策措施，將各項(xiàng)工作做實(shí)做細(xì)。定期組織各方會(huì)商，及時(shí)研判本地房地產(chǎn)市勢(shì)和房地產(chǎn)融資需求，協(xié)調(diào)解決房地產(chǎn)融資中存在的困難和問(wèn)題。搭建政銀企溝通平臺(tái)，推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企二、篩選確定支持對(duì)象協(xié)調(diào)機(jī)制根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)情況及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)、信用、財(cái)務(wù)等情況，按照公平公正原則，提金融機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則評(píng)估協(xié)調(diào)機(jī)制推送的支持對(duì)象，對(duì)正常開(kāi)發(fā)建設(shè)、抵押物充足、資產(chǎn)負(fù)債合理、還款來(lái)源有保障的項(xiàng)目，建立授信綠色通道，優(yōu)化審批流程、縮短審批時(shí)限，積極滿足合理融調(diào)整還款安排、新增貸款等方式予以支持。同時(shí)，加強(qiáng)貸款資金封閉管理，嚴(yán)防信貸資金被挪用于購(gòu)地或其三、做好融資保障工作協(xié)調(diào)機(jī)制要加強(qiáng)工作統(tǒng)籌，為金融機(jī)構(gòu)提供有力支持和保障。協(xié)調(diào)有關(guān)部門(mén)加快行政許可事項(xiàng)辦理，對(duì)符合條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目要盡快為其辦理“四證”；加強(qiáng)信息共享，及時(shí)向相關(guān)金融機(jī)構(gòu)提供項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)行、預(yù)金監(jiān)管等信息；為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)做好在建工程等抵押提供支持，保障金一步壓實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主體責(zé)任，指導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)項(xiàng)目銷(xiāo)售、處置存量資產(chǎn)、引入投資者等改善自身現(xiàn)金流。督促房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依法真實(shí)反映資產(chǎn)負(fù)債、銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)等情況，合規(guī)使用信貸資金，進(jìn)一新世紀(jì)評(píng)級(jí)房地產(chǎn)行業(yè)2024年信用回顧與2025年展望各省級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)、金融監(jiān)管總局各監(jiān)管局要建立省級(jí)房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，及測(cè)各城市協(xié)調(diào)機(jī)制運(yùn)行情況，做好對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)城市的指導(dǎo)督促），協(xié)調(diào)機(jī)制明確本通知的落實(shí)辦法。各省級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)要會(huì)同金融監(jiān)管總局各監(jiān)管局，自2024租賃市場(chǎng)發(fā)展的意（一）支持住房租賃供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展應(yīng)突出重市，圍繞解決新市民、青年人等群體住房問(wèn)題，支持各類(lèi)主體新建、改建和運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)期租賃住房（二）重點(diǎn)支持自持物業(yè)的專(zhuān)業(yè)化、規(guī)?；ㄋ模┘哟笞》孔赓U開(kāi)發(fā)建設(shè)信貸支持力度。支持商業(yè)銀行向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、工業(yè)園區(qū)、農(nóng)織、企事業(yè)單位等各類(lèi)主體依法合規(guī)新建、改建長(zhǎng)期租賃住房發(fā)放住房租賃開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款。住房租賃設(shè)貸款期限一般為3年，最長(zhǎng)不超過(guò)5年，租賃住房建（五）滿足團(tuán)體批量購(gòu)買(mǎi)租賃住房的合理融資需求。對(duì)于企業(yè)和符合條件的事業(yè)單位依法依規(guī)閑置房屋用作宿舍型保障性租賃住房，專(zhuān)業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)依法依規(guī)批量購(gòu)買(mǎi)存量閑置房屋用作保障性或商業(yè)性租賃住房長(zhǎng)期持有運(yùn)營(yíng)的，鼓勵(lì)商業(yè)銀行在風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)、嚴(yán)格不新增地方政府隱性債務(wù)的前提下，發(fā)放住房租賃團(tuán)體購(gòu)房貸款。利用貸款購(gòu)買(mǎi)的商品住房、商業(yè)用房工驗(yàn)收的房屋，貸款存續(xù)期內(nèi)，房屋租賃用途不得改變。住房租賃團(tuán)體購(gòu)房貸款的期限款額度原則上不超過(guò)物業(yè)評(píng)估價(jià)值的80%，貸款利率由商業(yè)銀行綜合考慮（六）支持發(fā)放住房租賃經(jīng)營(yíng)性貸款。住房租賃企業(yè)運(yùn)期限最長(zhǎng)不超過(guò)20年，貸款額度原則上不超過(guò)物業(yè)房、商業(yè)辦公用房、城中村等形成的非自有產(chǎn)權(quán)租賃住房，住房租賃經(jīng)營(yíng)性貸款的期于增加住房租賃開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款、團(tuán)體購(gòu)房貸款和經(jīng)營(yíng)性（九）拓寬住房租賃企業(yè)債券融資渠道。支持住房租賃企業(yè)發(fā)行債券（十）支持發(fā)行住房租賃擔(dān)保債券。住房租賃企業(yè)持有運(yùn)營(yíng)的租賃住房具有持抵押作為信用增進(jìn)，發(fā)行住房租賃擔(dān)保債券。住房租賃擔(dān)保債券納入債券管理框架。（十一）穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金。穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)資金用于住房租賃企業(yè)持有運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)期租賃住房。支持房地產(chǎn)投資信托基金份額交易流通，促進(jìn)住房租賃企業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，防范短期炒作。優(yōu)先支持雄安新區(qū)、海南自由貿(mào)易港、深圳中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)等國(guó)家政策重點(diǎn)支持區(qū)域以及人口凈流入的大城市開(kāi)展房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)，為利用各體建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有空閑土地等）依法依規(guī)建設(shè)和持有運(yùn)-推動(dòng)建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，地級(jí)以上市主導(dǎo)、建立“可以給于融資項(xiàng)目名單”報(bào)送金融機(jī)構(gòu)，廳國(guó)家金融監(jiān)督管發(fā)展前景良好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，全國(guó)性商業(yè)銀行