探索城投公司住房收儲(chǔ)業(yè)務(wù)：機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存

從資金投放情況看，根據(jù)中國(guó)人民銀行公布的結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具情況表，截至省份數(shù)量城市河南省8鄭州市、新鄉(xiāng)市、商丘市、信陽市、洛陽市、南陽市、濟(jì)源市、蘭考縣（開封市）廣東省7深圳市、廣州市、肇慶市、佛山市、江門市、惠州市、珠海市7濟(jì)南市、青島市、煙臺(tái)市、威海市、濰坊市、泰安市、膠州市（青島市）江蘇省6蘇州市、常州市、南通市、徐州市、連云港、灌南縣（連云港）廣西5南寧市、柳州市、桂林市、防城港市、北海市江西省5南昌市、贛州市、鷹潭市、萍鄉(xiāng)市、宜春市云南省4昆明市、臨滄市、大理市、德宏傣族景頗族自治州安徽省4合肥市、淮北市、滁州市、淮南市浙江省浙江省3杭州市、溫州市、江山市（衢州市）3成都市、瀘州市、遂寧市湖北省3武漢市、黃石市、赤壁市（咸寧市）遼寧省2大連市、沈陽市湖南省2長(zhǎng)沙市、岳陽市河北省2石家莊市、衡水市其他8福州市、呼和浩特市、貴陽市、長(zhǎng)春市、銀川市、哈爾濱市、重慶市、天津市城市住房收儲(chǔ)計(jì)劃鄭州市2022年以來鄭州城市發(fā)展集團(tuán)有限公司通過全資子公司鄭州城發(fā)安居有限公司（以下簡(jiǎn)稱“城發(fā)安居”）累計(jì)收購(gòu)81個(gè)存量項(xiàng)目改造成保障性租賃住房，已有約3.27萬間作為人才公寓投入市場(chǎng)。截至2024年5月底，城發(fā)安居在鄭州市區(qū)范圍內(nèi)累計(jì)收購(gòu)了10.6萬間房源，總建筑面積428萬平方米，共計(jì)支付交易金額338億元，平均收購(gòu)成本7897.2元/平方米。溫州市2022年溫州市鹿城區(qū)國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)集團(tuán)有限公司以備案價(jià)的7折收購(gòu)了鹿城區(qū)凱迪融創(chuàng)新鹿園共133套住房，用作保障性租賃用房的房源。濟(jì)南市2022年濟(jì)南城市發(fā)展集團(tuán)有限公司下屬子公司濟(jì)南城市發(fā)展集團(tuán)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理有限公司多次發(fā)布收購(gòu)存量房源的招標(biāo)公告，面向濟(jì)南六區(qū)收購(gòu)房源，用于租賃儲(chǔ)備住房。青島市2023年青島市首批租賃住房貸款支持計(jì)劃試點(diǎn)貸款落地，選定青島建融投資置業(yè)有限公司和青島安居投資有限公司為試點(diǎn)經(jīng)營(yíng)主體。首批試點(diǎn)貸款18.5億元，支持收購(gòu)首批存量住房項(xiàng)目7個(gè)，涉及房屋總套數(shù)2319套，主要用于向新市民、青年人等群體提供保障性租賃住房。天津市2023年天津城市運(yùn)營(yíng)發(fā)展有限公司獲批由國(guó)家開發(fā)銀行牽頭的貸款，用于收購(gòu)包括天津?yàn)I海新城建投資運(yùn)營(yíng)服務(wù)有限公司及其自身旗下的多個(gè)項(xiàng)目作為保障性租賃住房。成都市2024年7月成都武侯資本投資管理集團(tuán)有限公司確認(rèn)，將武侯區(qū)悅湖天驕的未售出房源轉(zhuǎn)為保障性住房。深圳市深圳市安居集團(tuán)有限公司發(fā)布通告稱，所屬企業(yè)擬開展收購(gòu)商品房用作保障性住房工作，征集期限為自通告發(fā)布之日起至2024年10月31日。珠海市珠海華發(fā)集團(tuán)有限公司、珠海市安居集團(tuán)有限公司與中國(guó)建設(shè)銀行廣東省分行簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議。安居集團(tuán)未來1-2年將通過市場(chǎng)化收購(gòu)存量住房、“以舊換新”等多種方式籌集2萬套住房。A股上市公司華發(fā)股份披露，公司擬與珠海華發(fā)集團(tuán)有限公司或其子公司開展存量商品房及配套車位交易業(yè)務(wù)(含達(dá)到預(yù)售條件的房源)，總交易金額不超過120億元。武漢市武漢市首單利用保障性住房再貸款收購(gòu)存量商品房項(xiàng)目用作保障性住房落地。武漢安家保障性住房有限公司簽約招商愉樾項(xiàng)目和空港中心三期項(xiàng)目，收購(gòu)面積超過2萬平方米。福州市2024年7月福州安住發(fā)展有限公司承接了福州市收儲(chǔ)存量房轉(zhuǎn)作保障性租賃住房任務(wù)，目前已經(jīng)收購(gòu)了約5000套存量住房，房源分散于鼓樓、臺(tái)江、晉安、倉(cāng)山，覆蓋106個(gè)小區(qū)，計(jì)劃于2025年底前分多個(gè)批次裝修入市。合肥市合肥市安居控股集團(tuán)股份有限公司公告擬開展收購(gòu)已建成存量商品房用作配售型或配租型保障性住房工作，向合肥市相應(yīng)行政區(qū)域內(nèi)征集已建成存量商品房。泰安市泰安市發(fā)布公告稱由泰安市泰山置新房產(chǎn)管理有限公司作為收購(gòu)主體，以合理價(jià)格征集已建成未出售的商品房用作保障性住房。大連市2024年7月大連市人民政府發(fā)布公告稱公開征集已建成存量商品房作為保障性租賃住房項(xiàng)目，大連市國(guó)有房屋經(jīng)營(yíng)集團(tuán)有限公司作為收購(gòu)主體實(shí)施收購(gòu)。哈爾濱市2024年10月哈爾濱市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布公告稱，遵循愿參與原則，在市區(qū)范圍內(nèi)征集已建成存量商品房用作保障性住房房源，由哈爾濱城市發(fā)展投資集團(tuán)有限公司成立專門機(jī)構(gòu)作為收購(gòu)工作主體，開展收購(gòu)已建成存量商品住房用作保障性住房工作。杭州市2024年10月杭州市安居集團(tuán)有限公司發(fā)布公告，將面向杭州市上城、拱墅、西湖、濱江、蕭山、余杭、臨平、錢塘八個(gè)城區(qū)公開征集已建成存量商品房（含自持商品住房）項(xiàng)目，用于保障性租賃住房（含人才租賃住房）和配售型保障性住房。杭州市安居集團(tuán)有限公司或其下屬杭州市安居建設(shè)投資集團(tuán)有限公司、杭州市安居寧巢投資有限公司等子公司作為收購(gòu)主體實(shí)施收廣州市2024年11月廣州安居集團(tuán)有限公司發(fā)布公告稱將收購(gòu)已建成的存量商品房用作保障房，要求面積在90平方米以下，收購(gòu)將遵循市場(chǎng)化、法治化、雙方自愿等原則。廣州安居集團(tuán)有限公司或其下屬?gòu)V州安居投資發(fā)展有限公司、廣州安居住房置業(yè)有限公司等子公司將作為收購(gòu)主體實(shí)施收購(gòu)。類型模式實(shí)施方式資金來源新房直接收購(gòu)城投公司通過公開招投標(biāo)方式收購(gòu)當(dāng)?shù)卮媪糠吭?。多?shù)城市要求以同地段保障性住房重置價(jià)格作為參考上限，即劃撥土地成本+建安成本+不超過5%的利自有資金、保障性住房專項(xiàng)貸款、中央專項(xiàng)資金、地方財(cái)政資銀行貸款、發(fā)行債券收并購(gòu)城投公司通過法拍、競(jìng)爭(zhēng)性談判等方式收購(gòu)項(xiàng)目公司股權(quán)或項(xiàng)目資產(chǎn)。類型模式實(shí)施方式資金來源股權(quán)收購(gòu)增持或全面收購(gòu)混合所有制地產(chǎn)公司股權(quán)。參股同一區(qū)域多家城投公司共同出資對(duì)地產(chǎn)公司實(shí)施收購(gòu)，各家城投公司均未達(dá)到實(shí)際控制股比，均不將地產(chǎn)公司納入合并范圍，由地方政府統(tǒng)一對(duì)地產(chǎn)公司資產(chǎn)進(jìn)行管理處置。自有資金、地方財(cái)政資金、銀行貸款、發(fā)行債券控股單個(gè)城投公司對(duì)地產(chǎn)公司進(jìn)行全面收購(gòu)，使其變更為下屬子公司，按城投公司業(yè)務(wù)規(guī)劃實(shí)施轉(zhuǎn)型發(fā)展。破產(chǎn)重整以收購(gòu)項(xiàng)目或項(xiàng)目公司股權(quán)的形式參與破產(chǎn)房企重整，并以大股東身份負(fù)責(zé)后續(xù)償債、項(xiàng)目續(xù)建、運(yùn)營(yíng)等事務(wù)。二手房以租代購(gòu)城投公司長(zhǎng)租居民舊房，并一次性支付一定年限的長(zhǎng)期租金，居民獲得全部租金收益需用于購(gòu)買本地新房。在新房選擇上，部分區(qū)域限定居民購(gòu)房對(duì)象為區(qū)域內(nèi)指定城投公司開發(fā)的存量商品房。也有一些區(qū)域不指定新房，居民可以在房源庫(kù)選擇范圍內(nèi)自由選擇新房。以舊換新城投公司從居民手中直接收購(gòu)二手房，二手房評(píng)估價(jià)值可抵扣部分新房款，抵扣比例一般不高于模式優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)直接收購(gòu)資金來源多元。保障性住房專項(xiàng)貸款、中央專項(xiàng)資金、地方政府專項(xiàng)債為該項(xiàng)業(yè)務(wù)開展提供較為廣泛的資金來源。成本優(yōu)勢(shì)。房源收購(gòu)價(jià)格大多是市場(chǎng)價(jià)的50%~80%。資產(chǎn)權(quán)屬清晰。改造周期短。收儲(chǔ)對(duì)象均為已完工未售房源，可直接作為保障性住房投入使用。公開招標(biāo)流程較長(zhǎng)。所需資金體量較大。購(gòu)置資產(chǎn)所需資金體量較大，且城投公司需完善保障性住房周邊基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施建設(shè)，該部分資金不能納入住房收儲(chǔ)成本，對(duì)城投公司融資及資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力要求較高。收并購(gòu)式收購(gòu)資產(chǎn)，價(jià)格一般明顯低于市場(chǎng)價(jià)格；可能涉及地產(chǎn)公司“以房抵債”，實(shí)際所需資金量少。收購(gòu)流程相對(duì)復(fù)雜。需對(duì)目標(biāo)公司進(jìn)行盡職調(diào)查、評(píng)估等程序?？赡艽嬖跐撛诘姆娠L(fēng)險(xiǎn)和糾紛，如債權(quán)債務(wù)關(guān)系不清、產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議等。股權(quán)收購(gòu)參股營(yíng)程度高。收購(gòu)對(duì)象為地產(chǎn)公經(jīng)驗(yàn)較為豐富，有助于提高后續(xù)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效資金壓力較小。收購(gòu)后地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)狀況不會(huì)對(duì)城投公司自身報(bào)表形成較大影收購(gòu)流程相對(duì)復(fù)雜。需對(duì)目標(biāo)公司進(jìn)行盡職調(diào)查、評(píng)估等程序。對(duì)地產(chǎn)公司無控制權(quán)，參與地產(chǎn)公司后續(xù)轉(zhuǎn)型發(fā)展決策程度低。對(duì)城投公司現(xiàn)有資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、收入構(gòu)成及現(xiàn)金流狀況改善程度有限?？毓蓪?duì)地產(chǎn)公司有控制權(quán)，可主導(dǎo)地產(chǎn)公司后續(xù)轉(zhuǎn)型發(fā)展。理好與原地產(chǎn)公司的人員、文化等方面的整合問全面收購(gòu)所需資金體量大。若存在尚未完工項(xiàng)目，后續(xù)需進(jìn)行建設(shè)投入，項(xiàng)目周期較長(zhǎng)。破產(chǎn)重整成本優(yōu)勢(shì)。通過參與破產(chǎn)重整獲取資產(chǎn)，獲取資產(chǎn)價(jià)格一般明顯低于市場(chǎng)價(jià)格。破產(chǎn)重整過程復(fù)雜，耗時(shí)長(zhǎng)，存在不確定性，需要承擔(dān)較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)和或有負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目多存在長(zhǎng)期停工現(xiàn)象，后續(xù)需進(jìn)行建設(shè)投入，項(xiàng)目周期較長(zhǎng)，且資金回收風(fēng)險(xiǎn)較高。模式模式優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)以舊換新所需資金量較少。改造周期短，后續(xù)投入成本較低。二手房可直接作為保障性住房投入使用，周邊配套設(shè)施完善，后續(xù)投入成本較低。若限定租售資金用交易分散。交續(xù)資產(chǎn)管理及維護(hù)難度。流程較長(zhǎng)。交易環(huán)節(jié)涉及雙方洽談、舊房?jī)r(jià)值評(píng)估、城投公司收購(gòu)舊房、居民購(gòu)置新房與辦理過戶手續(xù)等環(huán)節(jié)，整體交易流程較長(zhǎng)。以租代購(gòu)于購(gòu)買城投公司指定房源，可降低城投公司參與住房收儲(chǔ)業(yè)務(wù)的籌資壓力，同時(shí)有助于其降庫(kù)存及回籠資金。單。不涉及資產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移，手續(xù)簡(jiǎn)單。城市城投公司數(shù)量東北部地區(qū)沈陽市、大連市、長(zhǎng)春市、哈爾濱市14東部地區(qū)北京市、天津市、上海市、南京市、杭州市、蘇州市、寧波市、無錫市、常州市、福州市、廈門市、廣州市、深圳市、東莞市、佛山市、青島市、濟(jì)南市、石家莊市428西部地區(qū)重慶市、成都市、西安市、昆明市、貴陽市、南寧市、烏魯木齊168中部地區(qū)武漢市、長(zhǎng)沙市、鄭州市、合肥市、南昌市、太原市77合計(jì)687地區(qū)城市2023年一般公共預(yù)算收入（億元）2023年政府性基金收入（億元）2023年底地方政府債務(wù)常住人口三年復(fù)合增速新建商品房消化周期（月）東北地區(qū)沈陽市167.04%0.47%37.00大連市750.24144.30239.75%0.34%<18長(zhǎng)春市576.52423.00175.39%27.90哈爾濱市313.1051.40255.05%-2.51%75.20東部地區(qū)上海市8312.503466.7066.71%<18北京市6181.102110.31114.66%27.80深圳市4112.782233.4048.83%1.29%<18杭州市2616.811401.1771.12%0.43%19.80蘇州市2456.81589.61121.39%-0.33%19.70天津市2027.34902.21109.13%19.70廣州市1945.061254.30132.45%23.10寧波市1785.86530.83110.81%<18南京市1619.981075.83182.13%0.10%青島市1337.86520.76168.81%0.54%<18無錫市1195.4287.52%0.13%<18濟(jì)南市1396.2033.70廈門市932.14875.53327.82%0.31%25.40東莞市1621.96佛山市675.59311.91%22.30福州市754.08377.81153.03%35.80石家莊市737.89477.03171.05%0.01%24.40常州市504.1184.52%27.80西部地區(qū)重慶市2440.771288.77198.52%成都市119.51%1.33%<18西安市951.92387.86140.39%1.04%652.30223.33%2.03%<18貴陽市貴陽市270.80762.40%1.01%<18南寧市196.22142.98%0.41%<18烏魯木齊市369.791878.62222.21%-0.32%19.10武漢市1601.201886.61193.82%<18中部地區(qū)長(zhǎng)沙市1227.071321.44121.14%-0.32%<18鄭州市1165.85157.94166.63%1.04%25.20合肥市112.21%2.43%<18南昌市207.51153.39%0.61%太原市392.86123.83%0.18%<18本的估計(jì)，同時(shí)考慮物業(yè)項(xiàng)目建設(shè)資本金及以舊換新可獲得一定現(xiàn)金回流（假設(shè)均為地區(qū)城市線上租賃需求熱度變化租賃價(jià)格指數(shù)變化