房地產(chǎn)開發(fā)收入測算73課件講解

房地產(chǎn)開發(fā)收入測算曾福林1、房地產(chǎn)投資收入類型銷售收入出租收入自營收入轉(zhuǎn)售收入避稅收入無形收入

2、房地產(chǎn)投資收入合理構(gòu)成投資利息管理報酬風險報酬3、

房地產(chǎn)投資收入估算原則一般性原則一般性原則就是指在估算房地產(chǎn)投資收入時，通常只估算正常市場條件及正常使用狀態(tài)下房地產(chǎn)本身的各種可能的合理收入，不能把市場的特殊變化以及房地產(chǎn)投資人的特殊情況，如資金、管理、經(jīng)營等考慮到收入估算中來。市場性原則房地產(chǎn)投資收入與宏觀經(jīng)濟發(fā)展以及房地產(chǎn)市場、旅游市場、文化娛樂市場等的變化密切相關。應變性原則如果出現(xiàn)直接影響宏觀經(jīng)濟和各類產(chǎn)業(yè)市場的重大事件或重大政策的變化，投資分析人員就應該及時地充分研究這些事件或變化對未來市場的影響程度、影響范圍以及影響時間等，同時應合理地調(diào)整影響收入的租金、價格等收入因子，以保證估算出來的投資收入是符合市場情況的客觀收入。返回本章目錄4、租售收入的估算租售收入的估算公式

（P/F，i，n）]式中S——銷售收入或出租的租金收入；qn——第n期的租售數(shù)量（面積或個數(shù)等）；pn——第n期的租售價格；m——租售計算期；租售收入估算公式的說明（1）對于房地產(chǎn)銷售，上述估算公式只是簽約后一次付款的表達式，而現(xiàn)實中通常都是多次付款，計算起來更為復雜。（2）對出售房地產(chǎn)來說，由于受市場的影響，其售價通常會有一些調(diào)整。（3）對出租房地產(chǎn)來說，由于出租所經(jīng)過的時間較長，租金會因市場的變化而有一定的變化。4、租售收入的估算銷售收入影響因素分析

（1）銷售方式的選擇：委托銷售、自行銷售

（2）付款方式與優(yōu)惠折扣的確定

（3）銷售價格策略的制定：低開高走、高開高走出租收入影響因素分析

（1）房地產(chǎn)所處地段：地段好、出租率高、租金高；

（2）房地產(chǎn)物業(yè)類型（3）物業(yè)服務質(zhì)量

（4）房地產(chǎn)交易市場狀況（5）租約的具體規(guī)定：絕對毛租約、絕對凈租約、協(xié)商或者混合租約

4、

租售收入的估算租售價格的選擇確定

（1）定價目標確定：充分根據(jù)定價目標考慮上限與下限價格

以資金回籠為目標？利潤目標：最大還是平均利潤目標？競爭目標：與競爭對手較量還是避免競爭？（2）定價方法1）成本導向定價法①完全成本定價法②目標利潤定價法2）需求導向定價法3）競爭導向定價法：隨行就市或跟隨定價法

4、租售收入的估算租售方案的確定

（1）房地產(chǎn)的經(jīng)營方式（2）租售的時間安排以及各階段內(nèi)租售面積（3）租售價格的確定（4）收款方式和收款計劃的確定

【注意】

（1）項目的租售期可以是年、半年、季、月；

（2）開工竣工日期：1月開工、9月竣工；

（3）合理安排組租售比例、租售數(shù)量。5、轉(zhuǎn)售收入及其他收入的估算貨幣數(shù)量估算法

出租或自營期間10-20年的現(xiàn)金流量進行分析，然后計算10年中這些年中現(xiàn)金流量的價值，最終估算轉(zhuǎn)售價格。百分率變化估算法

假設持有期內(nèi)價值變動的百分率，依此估算轉(zhuǎn)售收入。5、轉(zhuǎn)售收入及其他收入的估算自營收入的估算自營收入涉及到第三產(chǎn)業(yè)的各個方面，收入種類千差萬別，同時它又與房地產(chǎn)的使用密切相關，具體估算起來非常復雜。進行自營收入估算時，應充分考慮目前已有的商業(yè)和服務業(yè)設施對房地產(chǎn)項目建成后產(chǎn)生的影響，以及未來商業(yè)、服務業(yè)市場可能發(fā)生的變化對房地產(chǎn)項目的影響。具體估算時，通常要利用比較法，即選擇一些可比自營企業(yè)進行比較，最后計算出本自營企業(yè)未來的營業(yè)額。避稅收入的估算折舊與攤銷引起的避稅收入=不考慮折舊時應納稅所得額－考慮折舊時實際