房地產(chǎn)價格定位房地產(chǎn)項目定位88課件講解

房地產(chǎn)價格定位房地產(chǎn)項目定位目錄房地產(chǎn)價格定位的概念1房地產(chǎn)價格定位的三個原則2某住宅項目運用市場比較法進行價格定價3某項目的價格定位41房地產(chǎn)價格定位的概念房地產(chǎn)價格定位實際上就是確定項目的均價。常見的定位方法有:市場比較法，客戶心理價位法和成本法，其中市場比較法用得最多。2房地產(chǎn)價格定位的三個原則原則一：要在定價范圍內(nèi)浮動原則二：反映市場供求原則三：體現(xiàn)物業(yè)價值房地產(chǎn)價格定位的三個原則要在定價范圍內(nèi)浮動合理的市場價格不是價格點，而是一個范圍。開發(fā)商制定的價格表必須在一定范圍內(nèi)波動。價格不能太低，否則就會虧損，價格不能太高，否則無法出售。一般來說，價格水平就像數(shù)量變化到質(zhì)變一樣，在一定范圍內(nèi)呈比例關系。如果價格太低，則會出現(xiàn)恐慌性買入；如果價格太高，則將會賣不出去。原則一反映市場供求價格制定者應掌握并使用市場比較定價方法來廣泛選擇競爭或可比較的項目。通過與之比較來確定這些項目與擬議項目之間的差異，了解競爭項目或類似項目的銷售價格，銷售時間和銷售量，并結合該項目的定價目標確定該項目的價格范圍。確定的價格不僅必須反映項目的質(zhì)量，還必須確保可以在預期的時間內(nèi)出售。一個項目的價格不能設置得太低，否則會引起恐慌。這兩個結果都不能正確反映市場的正常供求關系。原則二體現(xiàn)物業(yè)價值確定房地產(chǎn)價格，必須能反映房地產(chǎn)的實際價值。物業(yè)價格的影響因素主要包括的位置、競爭力、物業(yè)質(zhì)量、基本配套設施完備程序和公共配套設施的程度,等。一般來說,物業(yè)的位置主要看它的環(huán)境。不同類型的物業(yè)有不同的環(huán)境要求。住宅物業(yè)側重于城市交通、景觀和公共配套設施。商業(yè)地產(chǎn)研究的重點在于商業(yè)地產(chǎn)的人流和居住程度。原則三3某住宅項目運用市場比較法進行價格定價步驟項目價格定位010302項目資金回籠預測成交預測01項目價格定位修正因素類型特點及案例對比項目的選擇選擇項目具有類似目標客戶在同一地區(qū)(如芳草園、華標廣場、金田花園、天麟第、帝景苑及東方之珠花園等)，以其實施關門面積銷售的預測價格與本項目對比，用以測定本項目以關門面積計算的實收均價。區(qū)域因素修正在可比的實例中，有些與估價對象不處于同一地段，故可根據(jù)交通暢達程度、繁華程度、污染情況、噪聲情況、景觀及城市規(guī)劃等確定區(qū)域因素的修正值。設估價對象的區(qū)域價值為100，則其他項目與之進行比較后修正如下:華標廣場(100)、金田花園(100)、天麟第(99)、帝景苑(100)、芳草園(100)及東方之珠花園(99)。項目規(guī)劃因素修正根據(jù)項目的規(guī)劃、配套及實施的情況進行修正。設估價對象的項目規(guī)劃因素價值為100,則其他項目與之比較后修正如下:華標廣場(98)、金田花園(99)、天麟第(98)、帝景苑(100)、芳草園(100)及東方之珠花園(100)。

間隔因素修正根據(jù)間隔的實用性及緊湊性進行修正。設估價對象間隔因素價值為100,則其他項目與之比較后修正如下:華標廣場(99)、金田花園(99)、天麟第(99)、帝景苑(98)、芳草園(99)及東方之珠花園(99)。開發(fā)商知名度修正根據(jù)開發(fā)商知名度對銷售的影響進行修正。設估價對象的開發(fā)商的知名度的價值為100，則其他項目與之相比較后修正如下:華標廣場(98)、金田花園(98)、天麟第(98)、帝景苑(100)、芳草園(99)及東方之珠花園(100)。工程進度修正根據(jù)工程進度差別對銷售的影響進行修正。設估價對象的工程進度價值為100，則其他項目與之比較后修正如下:華標廣場(102)、金田花園(100)、天麟第(102)、帝景苑(105)、芳草園(105)及東方之珠花園(105)。表1項目價格定位01項目價格定位本項目價格修正測算，如表2所示。表2價格修正測算

本項目華標廣場金田花園天麟第帝景苑芳草園東方之珠花園售價/（元/㎡）

661760986157810760007031區(qū)域修正1001001009910010099規(guī)劃修正100989998100100100間隔修正100999999989999開發(fā)商修正10098989810099100工程進度修正100102100102105105105實用率

85%84%80%88%82%83%新政策售價/（元/㎡）

778572607696921373178471修正價/（元/㎡）

802775588016895375308232備注：以上售價均以按揭價為準，裝修標準為毛胚房本項目修正價計算:8027+7558+8016+8953+7530+8232)/6=8053元/㎡。綜上所述，根據(jù)現(xiàn)時的市場條件，預測項目開賣時的價格為8053元/㎡。02項目資金回籠預測公開發(fā)售第一期大型展銷會公開發(fā)售第二期大型展銷會公開發(fā)售第三期大型展銷會內(nèi)部認購階段推廣時間:2001年2月下旬～3月上旬。推出貨量:134套(D1幢及D2幢)。預計成交:100套(D1幢及D2幢)，當期成交比率75%。預計價格:7892元/㎡,即估價下調(diào)2%。預計回籠:約6080萬。推廣時間:2001年2月上旬。推出貨量:56套(D1幢及D2幢)。預計成交:50套(D1幢及D2幢)，當期成交比率89%。預計價格:7650元/㎡，即估價下調(diào)5%。預計回籠:約2950萬。推廣時間:2001年5～6月。工作配合:DI幢及D2幢工程塔樓頂。三期工程報建獲批(2001年4月)并動工。推出貨量:186套(D1幢及D2幢)。預計成交:120套(D1幢及D2幢)，當期成交比率65%。預計價格:8455元/㎡，即估價上調(diào)5%。預計回籠:約7670萬。推廣時間:2001年7～8月。工作配合:D1幢及D2幢工程正開始落外墻，D1幢及D2幢工程平臺花園開始施工，三期工程地下室部分的基礎施工即將完成。推出貨量:154套(D1幢及D2幢)。預計成交:90套(D1幢及D2幢)，當期成交比率58%。預計價格:8858元/㎡，即估價.上調(diào)10%。預計回籠:約4560萬。備注:三期進行內(nèi)部登記;原單獨推售二期預計成交70套。03成交預測D1幢及D2幢由內(nèi)部認購至第四次展銷會為止，預計共銷售340套，約占.總數(shù)(424套)的80%，按照上述部署銷售，成交價達8254元/m',已超出原來預測價格的3%。價格的調(diào)整可根據(jù)實際銷售情況而變，銷售率超過推出量50%時，可及時作出調(diào)整，調(diào)整時間見表3。在確定項目的均價時，可以同時采用幾種方法，最后求出這幾種方法所得出的價格的平均值，這樣得出來的均價更加具有科學性。見表3。階段實收估價/元價格調(diào)幅階段成交價/元預計成交面積/㎡預計成交金額/萬元內(nèi)部認購8053-5%765037502869首次展銷會8053-2%789275005919二次展銷會8053+5%845590007610三次展銷會8053+10%885852504650合計

82542520021048表3成交階段性預測4某住宅項目的價格定位Part0102030405

定價方法一:市場比較定價法定價方法二:市場需求和目標客戶心理預期價位定價方法三:成本定價法住宅價格定位結論01定價方法一:市場比較定價法（3)價格比較見表4～表11。（2)選擇項目選擇本區(qū)城內(nèi)8個項目，包括:誠品建筑、綠波·漫板、世紀域3期、觀瀾國際花園、北京印象、樂府江南、湯泉逸墅和酈城。對各項目的地段、交通、品質(zhì)、規(guī)劃及配套等各方面因素綜合權重進行評定。（1）權重因素價格比較修正系數(shù)地段因素交通因素品質(zhì)因素規(guī)劃因素配套因素工程進度報價（元/㎡）權重15%15%30%15%15%10%

誠品建筑1111118300本案0.81.10.80.70.80.5

修正系數(shù)地段因素交通因素品質(zhì)因素規(guī)劃因素配套因素工程進度報價（元/㎡）權重15%15%30%15%15%10%

綠波·漫版1111117800本案0.80.80.80.810.5

市場比較價格一:8300×15%×0.8+8300×15%×1.1+8300×30%×0.8+8300×15%×0.7+8300×15%×0.8+8300×10%×0.5=6640元/㎡表5與綠波·漫版的價格比較市場比較價格二:7800×15%×0.8+7800×15%×0.8+7800×30%×0.8+7800×15%×0.8+7800×15%×1.5×1+7800×10%×0.6=6318元/㎡表4與誠品建筑的價格比較價格比較市場比較價格三:6400×15%×1.2+6400×15%×1.2+6400×30%×1.2+6400×15%×0.8+6400元/㎡15%×0.8+6400×10%×0.8=6656元/㎡。表7與觀瀾國際花園的價格比較市場比較價格四:7300×15%×1.2+7300×15%×1.2+7300×30%×1+7300×15%×0.8+7300×15%×0.8+7300×10%×0.5=6635元/㎡。表6與世紀城3期的價格比較修正系數(shù)地段因素交通因素品質(zhì)因素規(guī)劃因素配套因素工程進度報價（元/㎡）權重15%15%30%15%15%10%

世紀城3期1111116400本案1.21.21.20.80.80.8

修正系數(shù)地段因素交通因素品質(zhì)因素規(guī)劃因素配套因素工程進度報價（元/㎡）權重15%15%30%15%15%10%

觀瀾國際花園1111117300本案1.21.210.80.80.5

價格比較市場比較價格五:7800×15%×0.8+7800×15%×1+7800×30%×0.8+7800×15%×0.8+7800×15%×0.8+7800×10%×0.5=6240元/㎡。表9與樂府江南的價格比較市場比較價格六:6300×15%×1.2+6300×15%×1.2+6300×30%×0.8+6300×15%×0.8+6300×15%×1+6300×10%×0.6=6048元/㎡。表8與北京印象的價格比較修正系數(shù)地段因素交通因素品質(zhì)因素規(guī)劃因素配套因素工程進度報價（元/㎡）權重15%15%30%15%15%10%

北京印象1111117800本案0.810.80.80.80.5

修正系數(shù)地段因素交通因素品質(zhì)因素規(guī)劃因素配套因素工程進度報價（元/㎡）權重15%15%30%15%15%10%

樂府江南1111116300本案1.21.20.80.810.6

價格比較市場比較價格七:8300×15%×1.2+8300×15%×1.2+8300×30%×0.8+8300×15%×0.8+8300×15%×1+8300×10%×0.7=7802元/㎡。表11與酈城的價格比較市場比較價格八:6600×15%×1.2+6600×15%×1.2+6600×30%×1+6600×15%×0.8+6600×15%×1.2+6600×10%×0.7=6798元/㎡。表10與湯泉逸墅的價格比較修正系數(shù)地段因素交通因素品質(zhì)因素規(guī)劃因素配套因素工程進度報價（元/㎡）權重15%15%30%15%15%10%

湯泉逸墅1111118300本案1.21.20.80.810.7

修正系數(shù)地段因素交通因素品質(zhì)因素規(guī)劃因素配套因素工程進度報價（元/㎡）權重15%15%30%15%15%10%

酈城1111116600本案1.21.210.81.20.7

價格比較本項目市場比較價格：=(6640+6318+6656+6935+6240+6300+7802+6798)/8=6711元/㎡(毛坯房)02定價方法二:市場需求和目標客戶心理預期價位市場需求和目標客戶心理預期價位市場調(diào)查資料顯示，未來本區(qū)城市場目標客戶群體預期價格平均價位為6500元/㎡。03定價方法三:成本定價法項目住宅綜合成本單價=投資額/銷售面積=405584500.53/71942=5637元/㎡本項目含18%的開發(fā)利潤價位為:6652元/㎡。成本定價法04住宅價格定位現(xiàn)狀市場運作價位:6711元/㎡市場比較法定價成本定價法定價實現(xiàn)18%開發(fā)利潤價位:6652元/㎡市場最易接受價位:6500元/㎡目標客戶群體預期價格參考價格=(市場比較價格