房地產(chǎn)估價(jià)計(jì)算比較法計(jì)算過(guò)程實(shí)操34課件講解

主講人：劉春勝

房地產(chǎn)估價(jià)計(jì)算比較法計(jì)算過(guò)程、實(shí)操目錄/Contents123估價(jià)原理估價(jià)操作步驟計(jì)算過(guò)程估價(jià)原理/01估價(jià)原理4比較法的估價(jià)原理選適量可比實(shí)例，將其與估價(jià)對(duì)象對(duì)比，處理因差異導(dǎo)致成交價(jià)差以求估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格。比較法的步驟/02比較法的步驟一．搜集交易實(shí)例二．選取可比實(shí)例三．建立比較基礎(chǔ)四.交易狀況修正五.交易日期修正六.房地產(chǎn)狀況修七.計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格估價(jià)操作步驟比較法的步驟7估價(jià)操作步驟建立比較基礎(chǔ)統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍是消除“有”與“無(wú)”的差別。這要求以對(duì)象為準(zhǔn)！估價(jià)對(duì)象有可比實(shí)例無(wú)的價(jià)值部分則+，估價(jià)對(duì)象無(wú)可比實(shí)例有的無(wú)則-⑴

含非房地產(chǎn)成份~如附贈(zèng)家具、家電、汽車(chē)等價(jià)值為：房地產(chǎn)價(jià)格=含非房地產(chǎn)成份的房地產(chǎn)價(jià)格-非房地產(chǎn)成分的價(jià)格對(duì)象“干凈”實(shí)例情況比較法的步驟8⑵

帶債權(quán)債務(wù)

房地產(chǎn)價(jià)格＝帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格-債權(quán)＋債務(wù)⑶

實(shí)物范圍不同:對(duì)象為土地，實(shí)例是房地含類(lèi)似土地；

對(duì)象封陽(yáng)臺(tái)，實(shí)例未封;對(duì)象不帶車(chē)位，實(shí)例帶車(chē)位。計(jì)算方法：扣除實(shí)例房地產(chǎn)多出的范圍，補(bǔ)充實(shí)例缺少的實(shí)物范圍。若上述二者相反，則反向操作。對(duì)象“干凈”實(shí)例情況

比較法的步驟9估價(jià)操作步驟建立比較基礎(chǔ)統(tǒng)一付款方式需要將分期付款的可比實(shí)例成交價(jià)折算為在其成交日的一次付清價(jià)。計(jì)算方法:貨幣時(shí)間價(jià)值中的折現(xiàn)計(jì)算。估價(jià)操作步驟建立比較基礎(chǔ)統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)將成交價(jià)調(diào)為依規(guī)雙方各自繳應(yīng)繳稅費(fèi)下的價(jià)。注意：擔(dān)稅之意是指“我負(fù)擔(dān)，錢(qián)給我，我跑腿?！背山粌r(jià)=賣(mài)方實(shí)得價(jià)/（1-賣(mài)方稅率）或成交價(jià)=買(mǎi)方實(shí)得價(jià)/（1+買(mǎi)方稅率）比較法的步驟10估價(jià)操作步驟建立比較基礎(chǔ)統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)例題：

經(jīng)開(kāi)區(qū)某宗房地產(chǎn)交易，雙方買(mǎi)賣(mài)合同約定買(mǎi)方付給賣(mài)方11160元/m2,買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費(fèi)均由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中應(yīng)由賣(mài)方、買(mǎi)方繳納的說(shuō)稅率分別為成交價(jià)的7%和5%。求該成交價(jià)及買(mǎi)方實(shí)付價(jià)。解：成交價(jià)=11160/（1-7%）=12000買(mǎi)方實(shí)付價(jià)=12000+12000*5%=12600

比較法的步驟11估價(jià)操作步驟建立比較基礎(chǔ)統(tǒng)一計(jì)價(jià)方式⑴統(tǒng)一價(jià)格表示~單位：總/單/樓地面價(jià)⑵統(tǒng)一幣種和貨幣單位⑶統(tǒng)一面積內(nèi)涵和計(jì)量單位建筑面積*建筑面積下的價(jià)格=套內(nèi)建筑面積*套內(nèi)建筑面積的價(jià)格=使用面積*使用面積下的價(jià)格比較法的步驟12估價(jià)操作步驟建立比較基礎(chǔ)統(tǒng)一面積單位在面積單位方面，不同地方使用的單位不同，它們的換算方法如下：平方米下的價(jià)格=畝下的價(jià)格÷666.67平方米下的價(jià)格=公頃下的價(jià)格÷10000平方米下的價(jià)格=平方英尺下的價(jià)格×10.764=平方英尺下的價(jià)格÷0.09290304平方米下的價(jià)格=坪下的價(jià)格×0.303=坪下的價(jià)格÷3.30579

有甲、乙兩交易實(shí)例。甲建筑面積200m2，成交價(jià)80萬(wàn)元人民幣，分3期付，首付16萬(wàn)元，半年后付32萬(wàn)元，余32萬(wàn)元1年后付清。乙使用面積2500平方英尺，成交價(jià)15萬(wàn)美元，成交時(shí)一次性付清。如選甲乙為可比實(shí)例，假設(shè)當(dāng)時(shí)人民幣年利率8%，1美元=7.7395元人民幣，建筑面積：使用面積=0.75，試進(jìn)行“建立比較基準(zhǔn)”處理。比較法的步驟13估價(jià)操作步驟建立比較基礎(chǔ)例題：比較法的步驟14題干信息解讀：（1）統(tǒng)一付款方式：成交日期一次性付清為基準(zhǔn):甲總價(jià)＝16＋32/(1+8%)0.5+32/(1+8%)=76.42(萬(wàn)元人民幣)乙總價(jià)＝15（萬(wàn)美元）解：比較法的步驟15（2）統(tǒng)一采用單價(jià)甲單價(jià)＝764220/200=3821.1(元人民幣/平方米建筑面積)乙單價(jià)＝150000/2500=60(美元/平方英尺使用面積)（3）統(tǒng)一幣種和貨幣單位甲單價(jià)＝3821.1(元/平方米建筑面積)乙單價(jià)＝60×7.7395＝464.37（元/平方英尺使用面積）解：比較法的步驟16（4）統(tǒng)一面積內(nèi)涵甲單價(jià)＝3821.1(元人民幣/平方米建筑面積)乙單價(jià)＝464.37×0.75=348.28(元/平方英尺建筑面積)使用面積下價(jià)格*（使用面積/建筑面積）=建筑面積下價(jià)格解：比較法的步驟17（5）統(tǒng)一面積單位甲單價(jià)=3821.1(元人民幣/平方米建筑面積)乙單價(jià)＝348.28/0.0929=3748.85(元人民幣/平方米建筑面積)平方米下的價(jià)格=平方英尺下的價(jià)格×10.764=平方英尺下的價(jià)格÷0.09290304解：比較法的步驟18估價(jià)操作步驟1、百分率法的修正公式：

計(jì)算二交易情況修正2、差額法的修正公式：比較法的步驟19估價(jià)操作步驟計(jì)算二交易情況修正2、差額法的修正公式：可比實(shí)例的成交價(jià)格±交易情況修正額＝正常價(jià)格因交易稅費(fèi)的非正常負(fù)擔(dān)進(jìn)行修正時(shí)，正常成交價(jià)格的計(jì)算公式：正常成交價(jià)格＝賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格/(1-應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)比率)＝買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格/(1+應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)比率)

比較法的步驟20估價(jià)操作步驟房?jī)r(jià)平穩(wěn)發(fā)展時(shí)，可不進(jìn)行交易日期修正。出現(xiàn)漲跌時(shí)，則有必要進(jìn)行交易日期修正。修正方法：百分率法計(jì)算三.交易日期修正公式：可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)＝可比實(shí)例成交日價(jià)×交易日期修正系數(shù)

比較法的步驟21估價(jià)操作步驟假設(shè)從成交日期到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)，可比實(shí)例價(jià)格漲跌的百分率為±T％則:計(jì)算三.交易日期修正可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×(1±T%)=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格比較法的步驟22估價(jià)操作步驟在價(jià)格指數(shù)編制中，需要選擇某個(gè)時(shí)期作為基期。如果是以某個(gè)固定時(shí)期作為基期的，稱(chēng)為定基價(jià)格指數(shù)。如果是以上一時(shí)期作為基期的，稱(chēng)為環(huán)比價(jià)格指數(shù)。計(jì)算三．交易日期修正比較法的步驟23估價(jià)操作步驟采用環(huán)比價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期修正的公式為：可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×成交日期的下一時(shí)期的環(huán)比價(jià)格指數(shù)×再下一時(shí)期的環(huán)比價(jià)格指數(shù)×…×估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù)＝在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格計(jì)算三．交易日期修正比較法的步驟24估價(jià)操作步驟計(jì)算四房地產(chǎn)狀況修正1.直接比較修正法可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)=可比實(shí)例在其自身狀況下的價(jià)x100/實(shí)例相對(duì)于估價(jià)對(duì)象狀況的得分比較法的步驟25估價(jià)操作步驟2.間接比