旅游案例-彝人古鎮(zhèn)

重點(diǎn)研究案例列表類型區(qū)域案例名稱概況參考要點(diǎn)旅游商業(yè)物業(yè)楚雄彝人古鎮(zhèn)距昆明市區(qū)約155公里占地約1740畝彝人名族特色及商業(yè)旅游中心大型古鎮(zhèn)旅游地產(chǎn)開發(fā)模式借鑒古鎮(zhèn)規(guī)劃及建筑特色借鑒楚雄—彝人古鎮(zhèn)工程案例研究工程概況區(qū)位位于原宋代大理國相國高明量在威楚（今楚雄）西北二里建的德江城舊址。古鎮(zhèn)西鄰龍川江，南面永安大道，緊鄰楚雄市開發(fā)區(qū)管委會，地處楚雄州政府政務(wù)中心旁。項目規(guī)模項目占地面積為1740畝，總建筑面積約100萬㎡，計劃投資25億元項目物業(yè)構(gòu)成整體項目分為分9期開發(fā)。1-2期以商業(yè)為主，部分別墅（水墨藝墅）；3-7期除商鋪外包括大量多層及別墅住宅；8期為項目區(qū)域整體配套，包含醫(yī)院、幼兒園等多種業(yè)態(tài)；9期在彝人古鎮(zhèn)項目東側(cè)的太陽歷公園區(qū)域，將建成歡樂嘉年華、高爾夫球場、產(chǎn)權(quán)酒店等產(chǎn)品。發(fā)展商楚雄匯通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司楚雄——彝人古鎮(zhèn)工程概況3-7期1-2期彝人東區(qū)8期彝人古鎮(zhèn)是以民俗旅游商業(yè)與住宅聯(lián)動作為主要推動力的典型大型地產(chǎn)工程。楚雄——彝人古鎮(zhèn)旅游概況古鎮(zhèn)旅游區(qū)域古鎮(zhèn)旅游區(qū)域彝人古鎮(zhèn)是集商業(yè)、居住和文化旅游為一體的文化旅游地產(chǎn)工程，是以古建筑為平臺、彝文化為“靈魂〞的大型文化旅游地產(chǎn)工程。

彝族部落客棧區(qū)古鎮(zhèn)旅游區(qū)域內(nèi)其他區(qū)塊均為商住兩用的商鋪，包括餐館、店鋪等。彝人古鎮(zhèn)前區(qū)主要景點(diǎn)有威楚大道楚雄——彝人古鎮(zhèn)旅游的開發(fā)利用彝人部落梅葛廣場桃花溪咪依魯廣場望江樓古戲臺火塘?xí)V場德運(yùn)廣場威楚大道水源廣場……火把節(jié)（農(nóng)歷六月二十四日或二十五日）插花節(jié)（農(nóng)歷十月初八）賽裝節(jié)（正月十五）跳虎節(jié)（農(nóng)歷正月初八至正月十五）開井節(jié)（農(nóng)歷正月十五）彝人部落（長街宴，歌舞表演）……彝人古鎮(zhèn)的旅游資源開發(fā)主要集中于對彝族文化的具象陳列，對彝族文化的軟件抽象展示缺乏，利用率不高。文化旅游產(chǎn)品主要依托于彝族的幾大傳統(tǒng)節(jié)日，缺乏常態(tài)的具有互動性的旅游產(chǎn)品，對游客的吸引力堪憂，也會帶來旅游淡旺季游客量差異過大的問題。缺乏能夠延長游客停留時間的旅游工程，對商業(yè)工程的購置力支持缺乏，將影響相關(guān)商業(yè)的進(jìn)一步擴(kuò)張。游客流量不穩(wěn)定對依托于該工程而成的各商業(yè)工程必將帶來不利影響。彝人古鎮(zhèn)旅游開發(fā)主要將注意力集中于硬件局部的表現(xiàn)，軟件展示缺乏；同時缺乏常態(tài)的互動性旅游產(chǎn)品，影響客源的穩(wěn)定性。楚雄——彝人古鎮(zhèn)關(guān)鍵旅游工程每晚18:30至20：00——彝鄉(xiāng)宴

每晚20:30至22：00——左腳舞彝族風(fēng)情街

彝族傳統(tǒng)民居

畢摩房

姑娘房

蘇尼房

六祖廣場

神柱廣場

馬幫群雕光湖水榭

阿普湖

小樹林

葫蘆廊

神山彝人部落是工程內(nèi)唯一提供常態(tài)互動性旅游產(chǎn)品的局部。景點(diǎn)概況常態(tài)活動主要景點(diǎn)彝人部落位于楚雄經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)彝人古鎮(zhèn)三期旅游景區(qū)，集中展示彝族原生態(tài)的市井文化、建筑文化、村落文化、服飾文化、歌舞文化和祭祀文化，注重游客參與性，將絢麗多姿的彝族文化推向更為廣闊的天地，也必將為美不勝收的彝人古鎮(zhèn)增添了一個讓廣闊游客流連忘返的快樂天堂。彝人部落楚雄——彝人古鎮(zhèn)旅游功能配套及客源與全國300余家旅行社協(xié)議合作在楚雄地方電視臺、云南省電視臺做廣告營銷參加北京、上海房交會市場推廣渠道餐飲配套住宿配套整個區(qū)域有90家商鋪為純餐飲經(jīng)營餐飲主要消費(fèi)人群為楚雄當(dāng)?shù)厝?，游客所占比例較少。古鎮(zhèn)內(nèi)有專門的住宿區(qū)，有30家客棧，另有60家為商鋪與客棧共用的商鋪。古鎮(zhèn)內(nèi)有一家5星級酒店在建平均每家客棧的客房數(shù)為35間客棧入住率淡季為60%，旺季為95%，平均入住率為80%。周末及節(jié)假日為古鎮(zhèn)旅游的旺季。工程客源以旅行社帶來的低端游客為主，成為零售局部的主力消費(fèi)支持，餐飲區(qū)客源以本地客源為主。楚雄——彝人古鎮(zhèn)工程開發(fā)順序

項目1-4期開發(fā)時序2005.42005.112007.12008.14期開工2010.12未定彝人東區(qū)開工8期開工2006.6完工1期開工2006.12完工2期開工2008.12完工3期開工2010.12完工時間概況重要時間節(jié)點(diǎn)總投資銷售物業(yè)景點(diǎn)第1期占地122畝總建8.1萬㎡2005年4月開工，7月開盤；2006年6月底完工，7月旅游區(qū)試營業(yè)，10月商鋪正式開業(yè)約1.6億元23個苑梅葛廣場、望江樓、古戲臺、火塘?xí)?、桃花溪、六座小橋等?期占地121畝總建7.8萬㎡2005年11月開工；2006年11月底完工，2007年3月“燒烤街”開業(yè)，6月酒店開業(yè)約1.6億元28個苑，1間四星級酒店、5間小型客棧水源廣場、德運(yùn)廣場、咪依魯廣場、三眼井等第3期占地200多畝2007年1月開工，10月開盤；2008年年底交付使用約2億元多個商業(yè)、多層住宅、別墅彝人部落、清明河等第4期-2008年4月開始認(rèn)籌--威楚樓（彝王宮）、畢摩文化廣場、高氏相府、祖廟、廟會廣場等彝人古鎮(zhèn)前期是以開發(fā)旅游商業(yè)為主，輔以別墅、院落等住宅物業(yè)；中期主要開展住宅物業(yè)〔其中4期以商業(yè)為主〕，實現(xiàn)整體商住聯(lián)動。彝人古鎮(zhèn)各類產(chǎn)品配比情況工程商業(yè)物業(yè)配比產(chǎn)品層數(shù)區(qū)位面積區(qū)間比例純商鋪1-3/1-2/14期，項目中間50-400㎡10%商住型1-31-3期，項目中間188-300㎡，主力230-260㎡65%多層1-65-7期，東側(cè)80-150㎡15%別墅院落式1期，5-7期，西側(cè)230-900㎡10%雙拼/聯(lián)排/獨(dú)棟1期，5-7期，西側(cè)220-310㎡楚雄——彝人古鎮(zhèn)工程產(chǎn)品狀況工程各類產(chǎn)品中，以商住型商鋪為主，各類產(chǎn)品分區(qū)合理，便于聯(lián)動；商業(yè)業(yè)態(tài)以餐飲及客棧住宿業(yè)態(tài)為主。多層住宅區(qū)商業(yè)區(qū)別墅區(qū)目前1-3期產(chǎn)品已經(jīng)全部去化完畢，住宅類產(chǎn)品亦售罄，僅有4期的商鋪可銷售，目前去化率約為50%。工程商業(yè)業(yè)態(tài)比例為：餐飲35%，客棧/酒店35%，娛樂10%，零售20%，各開發(fā)批次根本按照同樣比例復(fù)制。楚雄——彝人古鎮(zhèn)工程客源分析彝人古鎮(zhèn)第一期客源來源地統(tǒng)計彝人古鎮(zhèn)第三期客源來源地統(tǒng)計古鎮(zhèn)首期開盤時，因地緣性關(guān)系，楚雄市區(qū)及周邊的客戶較多，約占總數(shù)80%以上。工程各類產(chǎn)品價格變化楚雄——彝人古鎮(zhèn)工程價格分析彝人古鎮(zhèn)1-4期別墅產(chǎn)品價格變化（單位：人民幣元/㎡）彝人古鎮(zhèn)1-4期商鋪產(chǎn)品價格變化〔單位：人民幣元/㎡〕就別墅產(chǎn)品而言，2005年7月第一期開盤時，均價約在2700元/㎡，截止2021年4月第四期開盤時，別墅產(chǎn)品均價已到達(dá)4000元/㎡。漲幅約為50%。就商鋪物業(yè)而言，2005年7月第一期開盤時，均價約在3500元/㎡；現(xiàn)階段純商業(yè)產(chǎn)的銷售均價已達(dá)6500元/㎡，漲幅約為85%，局部商鋪已經(jīng)實現(xiàn)100%的漲幅。古鎮(zhèn)知名度增加，經(jīng)營管理公司經(jīng)營能力加強(qiáng)，旅游商業(yè)的開展促進(jìn)工程各類產(chǎn)品的市場價值在4期推出時有較大幅度的提升。純商業(yè)型，1F：80001-2F：6500楚雄——彝人古鎮(zhèn)工程營銷手段分析CRIC:領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢效勞供給商附件規(guī)劃按功能不同，平行布置，從西至東依次為：別墅區(qū)、商業(yè)區(qū)、公寓區(qū)。在商業(yè)最大化的要求下最大限度做到居住圍繞商業(yè)布局，盡可能接近傳統(tǒng)古鎮(zhèn)商業(yè)中心的思想貫穿整個工程南北的道路形成古鎮(zhèn)的靈魂，中央?yún)^(qū)設(shè)置彝人廣場，水系圍繞而行，東側(cè)設(shè)置大型公園，規(guī)劃做到二心二軸四組團(tuán)〔二心：彝人廣場及景觀公園；二軸：街區(qū)道路主軸、水系主軸；四組團(tuán)：別墅區(qū)、商業(yè)街區(qū)、公寓區(qū)、商住混合區(qū)〕別墅區(qū)商業(yè)區(qū)公寓區(qū)商住混合區(qū)街區(qū)主軸景觀水系彝人廣場景觀公園楚雄——彝人古鎮(zhèn)產(chǎn)品分析規(guī)劃分析山的借用彝人古鎮(zhèn)所選之址，平坦無山，而彝人的生活環(huán)境，沒有離開山的。工程西側(cè)為文殊山；南側(cè)觀音山。望江樓成為古鎮(zhèn)最高建筑，可遠(yuǎn)眺二山，俯瞰古鎮(zhèn)全景，形成古鎮(zhèn)標(biāo)志性建筑

規(guī)劃理念——山楚雄——彝人古鎮(zhèn)產(chǎn)品分析水的借用古鎮(zhèn)之水分內(nèi)水外水、動水靜水，上架小橋，營造“小橋流水人家〞的江南風(fēng)情外水、動水為工程西側(cè)龍川江，自然氣勢內(nèi)水、靜水那么是工程內(nèi)的人工水，水面較淺水上設(shè)18座具有代表性的橋。

規(guī)劃理念——水楚雄——彝人古鎮(zhèn)產(chǎn)品分析建筑風(fēng)格以楚雄、武定等地彝族高規(guī)格古典民居為原型，博采大理、麗江、江南水鄉(xiāng)等古城和園林建筑之長，形成具有彝族風(fēng)格的“古鎮(zhèn)〞。建筑風(fēng)格采用漢式的明、清建筑為主體多數(shù)為兩樓一底四合院結(jié)構(gòu)建筑分析楚雄——彝人古鎮(zhèn)產(chǎn)品分析建筑單元、合院、街，構(gòu)成了彝人古鎮(zhèn)的根本單元，尺度合理建筑單元街合院建筑分析楚雄——彝人古鎮(zhèn)產(chǎn)品分析大量民族特點(diǎn)的元素的引用，改善了仿古建筑無法完全復(fù)制的硬傷就此來說，并非完全彝族建筑的彝人古鎮(zhèn)，在細(xì)節(jié)的處理上給人認(rèn)同了其彝人古鎮(zhèn)的感覺彩繪門樓挑檐彩繪木質(zhì)榫卯彩繪走廊彩繪彝族風(fēng)格藻井懸牛頭封檐板建筑分析楚雄——彝人古鎮(zhèn)產(chǎn)品分析水的運(yùn)用增加了古鎮(zhèn)的韻味，但由于工程過大，沒有過多的引用水的概念，僅僅在局部形成了小橋流水的感覺，大多數(shù)區(qū)域無水系穿過，缺少景觀特點(diǎn)多處廣場的設(shè)置略顯空曠，缺少植被覆蓋，整個工程植被缺乏，綠化率極低，大局部為硬質(zhì)鋪地景觀分析楚雄——彝人古鎮(zhèn)產(chǎn)品分析案例重點(diǎn)營造:以彝族特色為主題，江南水鄉(xiāng)風(fēng)格的集商業(yè)住宅休閑娛樂為一體的大型旅游度假工程。案例特色：建筑及規(guī)劃尺度的有效把握，彝人彩繪、建筑細(xì)節(jié)的處理，水街及各功能廣場的設(shè)置盡可能的凸顯彝族特色案例缺陷：彝族特點(diǎn)不夠鮮明，僅靠外部細(xì)節(jié)的模仿達(dá)不到古鎮(zhèn)的效果；綠化率極低，建筑與景觀不協(xié)調(diào)。案例借鑒：打造具有民族特點(diǎn)的建筑