阿里巴巴項目策劃書-第二版

4-1-01研發(fā)樓等43項

項目策劃書

編制人：__________________________________

審核人：__________________________________

審批人：__________________________________

中建三局集團有限公司

4-1-01研發(fā)樓等43項項目部

二O二O年四月二十二日

目錄

一、項目概況...................................................................................5

1基本概況...................................................................................5

2建筑設計概況...............................................................................5

3結構設計概況...............................................................................5

4土護降設計概況.............................................................................6

5鋼結構工程概況.............................................................................6

6機電安裝工程概況...........................................................................7

7幕墻工程概況...............................................................................7

二、項目分析...................................................................................7

1總體條件分析...............................................................................7

2合同條件分析...............................................................................8

三、項目管理目標.............................................................................11

1項目總體管控目標..........................................................................11

2市場目標..................................................................................11

3履約目標..................................................................................11

四、管理團隊配置策劃.........................................................................13

1項目組織機構..............................................................................13

2項目人員配備策劃..........................................................................14

3項目人才梯隊建設策劃......................................................................17

五、風險識別及防控策劃.......................................................................19

1項目合同風險分析表........................................................................19

2項目投標報價風險分析表....................................................................19

3項目風險的二次識別及防范表...............................................................20

六、項目運營管理策劃.........................................................................23

1項目運營計劃.........................................................................23

2項目運營部署.........................................................................24

七、項目工期管理策劃....................................................................25

1策劃思路.............................................................................25

2工期優(yōu)化對比.........................................................................25

3總工期控制計劃.......................................................................26

4各專業(yè)計劃邏輯關系分析...............................................................27

5關鍵計劃管理.........................................................................28

八、技術管理策劃........................................................................31

1技術管理內容.........................................................................31

2深基坑監(jiān)測管理.......................................................................32

3工程技術資料管理計劃.................................................................32

4主要檢測儀器設備優(yōu)化.................................................................36

5項目新技術開發(fā)與應用.................................................................37

6方案編制計劃.........................................................................38

7智慧工地應用計劃.....................................................................41

8周轉架料選型策劃.....................................................................42

九、深化設計管理策劃....................................................................43

1深化設計管理思路.....................................................................43

2深化設計內容策劃.....................................................................47

3深化設計實施策劃.....................................................................48

4深化設計創(chuàng)效策劃.....................................................................49

5項目BIM管理策劃....................................................................53

十、工程管理策劃........................................................................54

1施工進度計劃策劃.....................................................................54

2綜合協(xié)調管理策劃.....................................................................55

3項目臨建及臨水臨電策劃....................................................................55

4工程施工推演..............................................................................56

5資源配置計劃..............................................................................59

6安全管理策劃..............................................................................63

十一、物資管理策劃...........................................................................64

1物資管理目標..............................................................................64

2主要材料管理策劃..........................................................................64

3物資總包管理..............................................................................66

4分包物資管理..............................................................................67

十二、商務管理策劃...........................................................................67

1商務管理目標..............................................................................67

2項目開源管理..............................................................................67

3項目成本管控..............................................................................68

4節(jié)流管理策劃..............................................................................68

十三、財務管理策劃...........................................................................69

1資金管理思路..............................................................................69

2現金流分析................................................................................70

3稅務策劃..................................................................................70

十四、質融管理策劃...........................................................................71

1工程目標..................................................................................71

2品質管理控制..............................................................................72

3樣板先行策劃..............................................................................73

4業(yè)主智慧建筑事業(yè)部項目工程管理評價標準4.0的策劃........................................73

十五、項目綜合事務管理策劃...................................................................73

1項目部黨群管理策劃........................................................................73

2項目部綜合管理策劃.......................................................................75

3項目部重要活動策劃.......................................................................77

、項目概況

1基本概況

序號項目內容

1工程名稱4-1-01研發(fā)樓等43項

北京市朝陽區(qū)來廣營東路與規(guī)劃六路交叉口附近，介于崔各莊地鐵站與善

2建設地址

各莊地鐵站中間地段

3建設單位北京傳富云溪科技有限公司

4設計總承包單位北京市建筑設計研究院有限公司

5監(jiān)理單位北京賽瑞斯國際工程咨詢有限公司

6地勘單位建研地基基礎工程有限責任公司

7施工總承包單位中建三局集團有限公司

開工日期：2019年12月27日

8合同工期

竣工日期：2023年12月31日

9工程類別高層研發(fā)建筑

總建筑面積為470375.58平方米，其中地上建筑面積248186.32平方米，

10建筑面積

地下建筑面積222189.26平方米

符合現行國家有關工程質量驗收規(guī)范和標準要求，一次性五方責任主體竣

11質量目標

工驗收合格

符合“北京市綠色安全標準化達標工地”標準且無人員死亡及重傷事故、

12安全文明目標無火災事故，并符合發(fā)包人智慧建筑事業(yè)部相關的安全文明要求及本合同

其他約定。

13合同額27.6億

2建筑設計概況

建筑結構形式框架-剪力墻結構地基基礎形式平板式筏型基礎

建筑類別高層研發(fā)建筑建設規(guī)模與性質高科技研發(fā)建筑，容納約19776名員工

設計使用年限50年抗震設防烈度8度

人防工程防護等級甲五級、甲六級地下室防水等級一級

屋面防水等級種植土屋面為I級，普通屋面為I級

綠色建筑設計標準北京市綠色建筑三星級

4-1:地上8層，地下2層

建筑層數4~2:地上8層，地下3層

7-4:地上8層，地下2層

4-1:40.70m（室外地面至檐口最高點）

建筑高度4-2:42.50m（室外地面至檐口最高點）

7-4:40.70m（室外地面至檐口最高點）

4-1：高層一類；建筑耐火等級：地上一級，地下一級

建筑分類4-2：高層一類；建筑耐火等級：地上一級，地下一級

7-4：高層一類；建筑耐火等級：地上一級，地下一級

耐火等級地上I級，地下I級

設計使用年限50年

抗震設防烈度8度

3結構設計概況

結構形式框架剪力墻結構基礎形式筏板基礎

4-1、7-4地塊CFG樁+抗浮錨桿

地基處理形式人防等級甲類

4-2地塊抗浮錨桿

設計使用年限50年抗震設防烈度8度

______________

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總體結構示意圖1

地下結構構件混凝土強度等級wC15-C35

混凝土強度等級

地上結構構件混凝土強度等級C25-C60

鋼筋類別HPB300、HRB400E、CRB600H

鋼筋連接方式直徑216mm的鋼筋采用機械連接

鋼材類別Q345B、Q345C

6700、@800、6900、?1000、700X700、800X800、1000X1000、

主要柱截面

1500X1000

500X800、400X700、500X1750、500X600、600X1300、500X

截面尺寸主要梁截面1400、600X2500>500X850、600X1600、1000X1600、500X900、

600X700、300X600、400X600、200X400、250X600、600X900

墻厚200、300、350、400、500、600

板厚120、150、180、250、410

4土護降設計概況

4-1、4-2.7-4均為筏板基礎、

結構體系4-1>4-2,7-4均為框架剪力墻結構基礎形式其中4-1、7-4地塊CFG樁+抗浮

錨桿、4-2地塊抗浮錨桿

上部土釘墻+護坡樁+

預應力錨桿、護坡樁+

基坑支護形式預應力錨桿、土釘基坑深度10.95—14.75m+0.000絕對高程38.00m

墻、掛網錨噴支護體

系

標準設防

基坑設計安全等級二級抗震設防烈度8度抗震設防類別

類

建筑結構安全

地基基礎設計等級一級二級結構設計使用年限50年

等級

5鋼結構工程概況

本工程鋼結構分布于4T地塊、4-2地塊、7-4地塊勁性結構（4-2地塊結構勁性柱、4-

1、4-2、7-4地塊鋼梯勁性柱）、4-2地塊E座裙樓采光頂鋼結構、4-1地塊、4-2地塊、7-4

地塊塔樓間屋頂天窗、連橋、幕墻鋼結構、鋼樓梯以及1#、2#室外連橋區(qū)域，主要包括勁性

鋼柱、采光頂鋼梁、連橋鋼梁、室外鋼桁架連橋、幕墻鋼箱梁及鋼箱柱、TMD減震系統(tǒng)、壓型

鋼板組合樓板等，主要截面類型為箱型、倒梯形、十字型、H型等，鋼材材質主要為Q345B、

Q345Co

6機電安裝工程概況

本工程由4-1、4-2、7-4三個相對獨立的建筑物及其附屬的地下室組成。機電安裝工程

包含強電系統(tǒng)，弱電系統(tǒng)，給排水系統(tǒng)，暖通系統(tǒng)，消防系統(tǒng)等組成。

7幕墻工程概況

本工程幕墻主要分為半隱框框架式玻璃幕墻、鋁板幕墻、采光天窗、飄蓬鋁板、雨棚、

遮陽百葉等，幕墻總面積103500平米。

二、項目分析

1總體條件分析

（1）總體造價及合同范圍

序號合同范圍合同金額

1土建工程*****

2機電安裝工程*****

3幕墻工程*****

4室內精裝修工程*****

5鋼結構工程*****

6室外工程*****

7防水工程*****

合計27.64億

（2）總承包單位對發(fā)包方管理職責:

序號重要條款

無論在何種情況下，均不執(zhí)行提前竣工獎勵?？⒐と掌诿坑馄谝惶?，承包人應當承擔人民幣2,100,000元

/天的違約金。因承包人原因造成工期延誤，逾期竣工違約金的上限：本合同簽約總價的1.3倍。因承包人

1

原因，造成竣工日期拖延累計達30個日歷天以上的，又無發(fā)包人認可的改進措施的，發(fā)包人有權解除本合

同，將承包人清退出場，承包人需向發(fā)包人支付簽約合同價10%的違約金。

施工總承包合同范圍內的所有施工圖的深化設計實務及發(fā)包人與獨立供應商簽署的合同的深化設計管理

及統(tǒng)籌工作，具體包括：

2a）施工總承包的自行施工部分（包括專業(yè)分包工程及由發(fā)包人許可的設備材料供應）的施

工圖紙深化及優(yōu)化由施工總承包負責。

b）不屬于施工總承包實務范圍，但屬于施工總承包管理范圍內容的施工圖深化由獨立供應商（是指：發(fā)

包人直接聘用以進行和完成不構成本合同部分的工程的人員或公司）負責。

現場所有相關的管理工作，包括招標人許可的獨立供應商（包含前期、施工類等）的管理工作。

a）計劃管理：負責其合同范圍內的深化設計、采購、施工、前期報批報建等計劃的編制、

跟蹤、執(zhí)行反饋、調整。統(tǒng)籌及協(xié)調招標人委托的獨立供應商、政府壟斷性的工程（如水、電、氣、網絡

及通信等）等的工作計劃。

b）現場管理：收到中標通知書后負責對現場全部工程的施工品質、進度、安全文明進行統(tǒng)一管理。

3c）設計管理：負責其合同范圍內及招標人與獨立供應商簽署的合同的深化設計及施工階段設計變更等的

進度、品質管理，負責各專業(yè)設計圖紙之間的錯漏碰缺管理。

d）合約管理：負責其合同范圍內的分包采購工作及合約管理工作。

e）檔案管理：負責其合同范圍內及獨立供應商的檔案管理。負責統(tǒng)籌工程建設檔案（包括招標人要求的

LEED-NC金級、綠建三星認證檔案）的收集、整理、歸檔和檔案移交工作。同時，投標人須提交完整的符合招

標人物業(yè)要求的竣工資料（含所有招標人獨立發(fā)包的合同）。

本工程場地移交標準：按現狀移交（①發(fā)包人提供紅線圖、坐標點、地形測繪圖（5米方格網）以及其他規(guī)

劃土地移交的必要材料。②場地移交條件：該區(qū)域的整體標高不高于地形測繪報告中的算數平均標高，發(fā)包人

將不再另外進行場地平整工作。該地塊范圍內場地平整、地下障礙物、舊基礎、老樁的清理、清除野草、現有

4

硬化地坪清理、圍墻拆除保護（若需）、場地周邊排水渠的疏通等工作由承包人承擔，相關工作產生的費用由

承包人承擔（作為措施費用納入投標報價，一次性包干）。同時，在通過交付驗收合格后15日內拆除并清理

干凈所有臨時設施（發(fā)包人認可可以保留的除外）。

承包人因自行考慮與工期相關的全部風險因素、全部可能產生的不利物質條件、異常惡劣的氣候條件情

形下等情形所需采取的全部措施、對工期可能產生的影響并承擔全部費用；即使有相關法律法規(guī)政策等、政府

下達的相關文件等、發(fā)包人或者承包人已下發(fā)的文件等，均不能作為本合同工期的順延依據。

5（包括但不限於任何準備工作、向有關部門的任何申請、進場、進行本工程、假期（包括現有的公眾假期

及將來任何增加的假期，例如：國慶、春節(jié)、高考期間政策的限制、夜間施工、各類大型運動會、外國嘉賓到

訪、文明施工、衛(wèi)生狀況及各類政府部門的大檢查、以及其他可預見政府規(guī)定的施工時間限制（突發(fā)指令除

外）等）、退場和清場、提供竣工資料、驗收及有關部門審批等所須的時間。）

承包人應優(yōu)化施工總承包項目策劃方案，并保證施工總承包項目策劃方案的有效實施，發(fā)包人依據經審

批確認后的項目策劃方案進行檢查，每月檢查一次，檢查結果納入承包人月度履約評估中。項目策劃方案經發(fā)

6包人審批確認及實施的前6個月為磨合期，出現檢查結果不合格的僅做記錄。磨合期后，每出現一次檢查結

果不合格，計收違約金人民幣100,000元。若連續(xù)三次不合格或累計六次不合格，發(fā)包人有權解除合同，且按

簽約合同價的5%向承包人收取違約金。

本項目的變更指示，必須經發(fā)包人正式書面指令下發(fā)后方可施工。承包人收到發(fā)包人同意變更的聯系單

7后，連同以此修改的深化圖紙電子版一套先送至發(fā)包人處備案，承包人自費準備清晰的紙質版一套可于發(fā)包

人備案后另行提供，但需保證紙質版與電子版圖紙內容必須完全一致；

深化設計節(jié)點的備案完成標準為深化設計修改清單獲得原設計單位復核及確認并經發(fā)包人變更流程審批

通過，且承包人整合全部獲批修改內容的深化圖紙，在網上提交至發(fā)包人相關文檔平臺，包括深化圖紙（電子

8

版）、修改清單、獲發(fā)包人批準的變更聯系單，及整套上傳資料的目錄。上述備案工作完成后，承包人另行向

發(fā)包人提供清晰的紙質版一套。相關變更如果涉及費用變化的，亦以發(fā)包人最終審批確定的金額為準。

綜合節(jié)點付款進度計劃表中，關鍵節(jié)點必須在約定的時間內按完成標準完成，且除關鍵節(jié)點外同一付款

節(jié)點內的其它節(jié)點須在付款啟動時間前按相應完成標準完成后，方可進行支付。如某節(jié)點付款啟動時間已到，

9

而該期相應的綜合節(jié)點未按要求全部完成，則該節(jié)點的付款不支付。當期工程款延期至下個窗口期，并與下個

窗口期的關鍵節(jié)點合并為關鍵節(jié)點。

承包人應按合同完成承包范圍內的全部工程，對于承包范圍內的遺留工程、返工工程及零星工程等，若承

10

包人未能按發(fā)包人要求的進度和質量完成施工的，發(fā)包人有權另行發(fā)包。

未經信息提供方許可，雙方之間交流的任何與本合同簽訂、履行有關的信息、文件資料等均不得向本合同

11以外的其他個人或單位透露。前述信息和文件資料等如因工作需要進行網上存儲的，只能存儲于釘盤，禁止存

儲于其它任何網絡存儲媒介。

承包人在履行本協(xié)議中，所涉及的全部知識產權歸屬，均無條件歸屬于發(fā)包人，且發(fā)包人無需就此另行支

12

付任何費用。

2合同條件分析

2.1工期分析

計劃開工日期：2019年12月27日。計劃竣工日期：2023年12月31日。工期總日歷天

數1466天?？⒐と掌诿坑馄谝惶?，承包人應當承擔人民幣2,100,000元/天的違約金。因承

包人原因造成工期延誤，逾期竣工違約金的上限：本合同簽約總價的1.3倍。因承包人原因，

造成竣工日期拖延累計達30個日歷天以上的，又無發(fā)包人認可的改進措施的，發(fā)包人有權解

除本合同，將承包人清退出場，承包人需向發(fā)包人支付簽約合同價10%的違約金。

實際內部管控工期：2019年12月20日至2023年9月24日。提高工作面交接效率，嚴

格管理工期，按內控計劃穩(wěn)步有效實施工程作業(yè)。

2.2質量分析

發(fā)包人每月組織第三方巡檢單位對項目品質及安全文明施工狀況進行全面檢查，檢查標

準詳見專用條款附件35。

月度工程品質巡查的項目品質達標率不得低于90%,如低于90%,第1次按人民幣100,000

元計收違約金，第2次按人民幣150,000元計收違約金，第3次按人民幣200,000元的計收

違約金，以此類推（遞增50,000元）。

月度安全文明巡查，安全文明達標率不得低于85%,如低于85%,第1次按人民幣100,000

元計收違約金，第2次按人民幣150,000元計收違約金，第3次按人民幣200,000元的計收

違約金，以此類推（遞增50,000元）。

2.3安全環(huán)境要求分析

如發(fā)生安全事故，承包人除承擔全部賠償責任外，還應承擔以下違約責任：如發(fā)生人員

死亡、人員受傷（構成任何傷殘等級）等安全事故的，每發(fā)生一人次，承包人向發(fā)包人支付

人民幣1,000,000元違約金；如發(fā)生安全事故造成直接經濟損失超過人民幣10,000,000元

的，每發(fā)生一次，承包人向發(fā)包人支付人民幣1,000,000元違約金。

2.4工程重難點分析

根據招標文件、《阿里巴巴北京總部園區(qū)施工圖紙》、地勘報告以及建設工程相關設計規(guī)

范等要求，結合現場踏勘情況和本工程實際特點，以及公司同類工程施工經驗，對本工程重

點、難點進行分析，并制定了相關應對措施，具體如下:

序號重難點簡要分析應對措施

（1）我公司將發(fā)揮公司優(yōu)勢，在全公司范圍內抽調精干管

理力量組建工程總承包管理團隊，形成總包管理架構，并選取我

公司自有的深化設計、土建、機電安裝、裝飾等單位及長期合作

項目包含報批報建、色供應商作為本工程的配套單位，確保本項目完成既定工程目

深化設計、采購、施工、調標。

試、驗收與移交等階段，參（2）統(tǒng)籌全公司資源，協(xié)調報建、深化設計、采購、施工

工程總承包與的專業(yè)實施單位多，如等各個環(huán)節(jié)。強化設計與施工結合，積極與設計單位協(xié)調、溝通，

1

管理何高效協(xié)同不同的階段、在“業(yè)主滿意、服務至上”的原則下完善深化設計，提高品質，

各參與單位，保質保量按實現精細化建造。

時完成既定的工程目標是（3）建立具有豐富經驗的招采團隊，采購計劃合理，采購

關鍵所在。周期可控,采購與設計深化聯動，滿足施工所需接口等參數要求，

做到材料采購準確。

（4）利用成熟的工程總承包管理經驗，健全各項管理制度，

規(guī)范流程，通過各類制度，明確各部門之間職責，同時明確各部

門之間聯動機制及流程，全面實現工程總承包對報批報建、深化

設計、采購、施工、調試、驗收與移交等的管理。

(5)建立高效的協(xié)調解決機制，協(xié)調解決實施過程中各單

位、各專業(yè)間工作界面、工序移交等問題。

(1)充分發(fā)揮我公司深化設計、采購、建造一條龍服務的

優(yōu)勢，深化設計、采購、施工實行無縫對接，大幅提高溝通效率、

縮短溝通時間、降低因溝通不暢而帶來的不必要的降效。

(2)加大專業(yè)人員的投入，專業(yè)人做專業(yè)事，選定有類似

工程經驗、高效、精干的人員組成項目管理部，主要包括報建、

深化設計、采購、施工等，同時，公司總部的技術和管理方面的

專家顧問團隊為本項目提供支撐和服務。

(3)以施工流程銜接緊密和準確為原則，向前推演分裂出

本工程建筑總面積各專業(yè)深化設計計劃、招采計劃、報批報建計劃；以竣工驗收、

470375m2,且涵蓋報建、交付順利完成為原則，向后推演分裂出報裝計劃、驗收計劃。

工期履約管

2深化設計、建造、驗收、備(4)在深化設計方面，充分調動各專業(yè)分包的技術資源，

理

案及移交等眾多工作內總包單位統(tǒng)籌管理；

容，體量大，任務重。(5)在采購方面，充分利用公司集采平臺的優(yōu)勢，選擇有

同類工程經驗、長期合作、信譽度高的分包商；

(6)在建造方面，總承包單位對各專業(yè)分包單位進行有效

的協(xié)調，從整個工程施工的角度合理安排施工流程，及時提供后

續(xù)工程的施工作業(yè)面，為分包單位的施工創(chuàng)造條件，保證各專業(yè)

分包單位正常的進行施工；

(7)在竣工驗收和交付方面，提前做好計劃，組建驗收及

交付工作小組，負責整體驗收和交付工作的實施，確保按招標文

件和業(yè)主的要求完成。

(1)在項目管理團隊上，設立項目行政經理，并設置對外

協(xié)調部，人員從我公司抽調報建經驗豐富的專人組建，全面負責

項目報批報建工作。

各項報建流程按計劃(2)精確整理報建全流程節(jié)點和所需申報材料清單，繪制

報批報建管

3完成是工程順利開展的前報批報建工作流程圖，做好任務分工表，合理安排時間節(jié)點，制

理

提。定切實可行的報批報建計劃。

(3)申報實施提前介入，聯合業(yè)主積極與相關部門溝通，

盡量縮短報批報建手續(xù)的辦理、審批時間，確保工程按時開工；

二是邊報建，邊做好地下管線核實、現場平面布置等準備工作。

(1)在組織架構上，設立對外協(xié)調部，由行政經理進行管

理，重點聯絡城管部門、交管部門以及軌道交通、河道管理部門，

形成有效溝通機制，降低外部環(huán)境對工程建設的影響。對于周邊

道路可能存在的周期性限制通行，應做好信息掌控，做到提前預

本工程位于首都五環(huán)知、提前準備。

施工組織管外北擴區(qū)，是未來科技中(2)設立工程管理部，由生產經理管理，對于工程機械使

4

理心之一，場地受限，緊鄰地用應按照施工方案的安排有序組織施工，有序安排工程機械進

鐵、干渠，環(huán)境復雜。出?，F場使用的材料應嚴格按照物資進場計劃進場使用，避免材

料長期堆放。同時做好場地內平面規(guī)劃，交通組織管理。

(3)施工人員按照整體施工安排有序組織進出場，人員按

照不同工種、不同工作面劃分班組，同時按照現場實際施工情況

及時調整勞動力資源。

(1)項目設立深化設計管理部，由設計經理統(tǒng)籌管理，配

備經驗豐富的各專業(yè)技術人員，從事本項目深化設計等工作。深

(1)深化設計的進化設計過程中積極與業(yè)主、設計單位溝通、協(xié)調，時刻與現場實

度、質量決定采購的進度際相結合，保證思路的一致性，材料設備采購成功，項目進度順

和質量。所有深化設計須利推進。

深化設計管為采購做好前提基礎。(2)工程實施過程中，根據總進度計劃編制深化設計實施

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理(2)項目實施過程計劃，嚴格按照計劃實施深化設計管理，同時，將深化設計階段

中，深化設計的深度、正確與采購工作相融合，在進行深化設計工作的同時也開展采購工

性，直接影響現場實施進作，由此縮短采購周期，提高采購質量。

度及質量。(3)深化設計管理部全面統(tǒng)籌管理，積極協(xié)調各專業(yè)的深

化設計工作，盡早確定材料設備參數、信息等，分階段、分步驟