出口加工區(qū)物業(yè)管理方案

出口加工區(qū)物業(yè)管

理方案

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第一部分:投標(biāo)書

招標(biāo)人：XX市高新區(qū)政府采購(gòu)中心

1、根據(jù)已收到的XX出口加工區(qū)一期物業(yè)管理招標(biāo)文件，我單

位經(jīng)考察現(xiàn)場(chǎng)和研究招標(biāo)文件，我方經(jīng)計(jì)算，愿以人民幣元的總價(jià)

（其中海關(guān)辦公樓保潔費(fèi)用（含辦公樓室內(nèi)外墻）為元;綜合辦公樓保

潔費(fèi)用（含辦公樓室內(nèi)外墻）為元;閘口外墻保潔費(fèi)用元;監(jiān)管倉(cāng)

庫(kù)外墻保潔費(fèi)用為元;保安及車輛管理費(fèi)為元；綠地保潔費(fèi)為

元;空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行養(yǎng)護(hù)費(fèi)用為元;給排水養(yǎng)護(hù)運(yùn)行費(fèi)用為元;強(qiáng)電

照明系統(tǒng)養(yǎng)護(hù)運(yùn)行費(fèi)用為元；電梯費(fèi)用為元；道路保潔費(fèi)用為

元），承包XX出口加工區(qū)的物業(yè)管理項(xiàng)目。

2、我方物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量保證達(dá)到《全國(guó)物業(yè)管理師范大廈

一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》、《城市環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。

3、如我方中標(biāo)，我方將按照規(guī)定提交5萬元作為履約保證金,

承擔(dān)物業(yè)管理的責(zé)任。

4、我方同意所遞交的投標(biāo)文件在投標(biāo)須知中第10條規(guī)定的投

標(biāo)有效期內(nèi)有效，在此期間內(nèi)我方的投標(biāo)有可能中標(biāo)，我方將受此約

束。

5、除非另外達(dá)成協(xié)議并生效，你方的中標(biāo)通知書和本投標(biāo)文件

將構(gòu)成約束我們雙方的合同。

投標(biāo)人（章）:單位地址:000000

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法人代表:（簽字）郵政編碼：。

電話:0傳真：

開戶銀行名稱：00銀行帳號(hào)：0

開戶銀行地址：電話：00000

日期：年月日

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第二部分:法定代表人資格證明書

單位名稱:**物業(yè)管理有限責(zé)任公司

地址:00000000

姓名:0000000，性另IJ:男

年齡:57職務(wù):00000000

系**物業(yè)管理有限責(zé)任公司的法定代表人，簽署Xx出口加工區(qū)的

物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)文件、進(jìn)行合同談判、簽署合同的處理與之有關(guān)

的一切事務(wù)。

特此證明。

投標(biāo)人:（蓋章）

日期：年月日

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第三部分:授權(quán)委托書

本授權(quán)委托聲明：我00000系**物業(yè)管理有限責(zé)任公司的法定代表

人，現(xiàn)授權(quán)委托**物業(yè)管理有限責(zé)任公司的魏學(xué)成為我公同的代理人,

以本公司的名義參加XX進(jìn)出口加工區(qū)的物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)活動(dòng)。代

理人在開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、合同談判過程中所簽署的一切文件和處理與之有

關(guān)的一切事務(wù),我均予以承認(rèn)。

代理人無轉(zhuǎn)委權(quán)。特此委托。

代理人：性另U：男年齡：

單位:**物業(yè)管理有限責(zé)任公司

部門:物業(yè)公司

職務(wù):副總經(jīng)理

投標(biāo)人:（蓋章）

法定代表人:（簽字蓋章）

日期：年月日

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第四部分:費(fèi)用測(cè)算表

1、XX出口加工區(qū)物業(yè)管理費(fèi)用測(cè)算表

序號(hào)費(fèi)用項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)月合計(jì)（元）年合計(jì)（元）

—*管理人員工資及方目關(guān)費(fèi)用

1管理處主任1人工資標(biāo)準(zhǔn)元/月24000

2事務(wù)助理1人協(xié)助主任管理兼客服1200元/月120014400

包括社會(huì)保險(xiǎn)、教育、福利、

3工資相關(guān)費(fèi)用1,760.021120

工會(huì)經(jīng)費(fèi)等，主任工資的55%

冬裝每人1套每套200元，夏裝

4服裝費(fèi)1,000.0

每人2套每套150元83.3

交通費(fèi)50元/月，電話費(fèi)120元/

5綜合辦公費(fèi)月，辦公用品60元/月，手機(jī)費(fèi)5760

160元480

6房租費(fèi)職工宿舍5006000

小計(jì)6,023.372,280.0

一保安人員工資費(fèi)月目

1保安主管1人，工資標(biāo)準(zhǔn)1000元10001

2保安班長(zhǎng)3人平均工資800元240028800

3保安員27人平均工資650/p>

福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi),

5工資相關(guān)費(fèi)用

工資的17.5%3666.2543995

平均每人每年600元。（冬裝、

服裝費(fèi)（含雨衣大衣、春秋裝、雨衣各一套、

6

等）夏裝兩套，帽子肩章、腰帶等一

套）155018600

7消防培訓(xùn)費(fèi)2人*4000元/年666.78000

小計(jì)26832.9321995.0

三清潔費(fèi)

1保潔主管1人工資800元8009600

2日常保潔員10人工資450元450054000

3計(jì)劃保潔員5人工資500元250030000

4福利費(fèi)工資的14%109213104

5工會(huì)經(jīng)費(fèi)工資的2%1561872

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6教育經(jīng)費(fèi)工資的1.5%1171404

夏裝1套60元/套，春秋冬裝2

7服裝費(fèi)套90元/套，雨衣1套65元/套,

雨鞋一年1雙16元/雙428.05136

8清潔耗材小型清潔工具及各類清潔耗材500.06000

9消殺費(fèi)每年9個(gè)月，每月300元225.02700

小計(jì)10318.00123816.00

四日常維修人員工資及相關(guān)費(fèi)用

1工程主管1人工資1200元120014400

2電梯技師1人工資1000元10001

3配電室2人工資800元160019200

4維修1人工資800元8009600

5福利費(fèi)工資的14%6447728

6工會(huì)經(jīng)費(fèi)工資的2%921104

7教育經(jīng)費(fèi)工資的1.5%69828

夏裝2套60元/套，春秋冬裝2

8服裝費(fèi)套90元/套，雨衣1套65元/套,

雨鞋1雙16元254.003048

日常維修為公共部位零星小修,

大中修以上由報(bào)業(yè)主承擔(dān)，配件

9日常維修耗材費(fèi)

費(fèi)用一般在200元以下，第一年

約8000元666.678000

小計(jì)6325.6775908.00

五開辦費(fèi)入住時(shí)需配備的物品6855.4282265

1.5元/平方，綜合樓3800平方,

六

外墻清洗費(fèi)海關(guān)樓3000平方，閘口400平

方,倉(cāng)庫(kù)600平方,每年2次1950.023400

垃圾清運(yùn)、化糞池清理、治安

七政府規(guī)費(fèi)

等416.75000

八小計(jì)一至七項(xiàng)58722.0704664.0

九不可預(yù)見費(fèi)八X3%1761.6621139.92

十一企業(yè)管理費(fèi)（八+九）X5%3024.1836290.20

十二營(yíng)業(yè)稅金（八+九）X5.5%3326.6039919.22

十三企業(yè)利潤(rùn)（八+九）X8%4838.6958064.31

十四總計(jì)八至十二項(xiàng)71673.14860077.65

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2、附開辦費(fèi)明細(xì)

分類名稱單位數(shù)量單價(jià)折舊年限合計(jì)

電腦、打印機(jī)臺(tái)1600032,000

辦公用口口

資料柜組46003800

對(duì)講機(jī)部6120032,400

橡膠警棍才艮6402120

治安用具應(yīng)急燈盞6801480

雙層床張2520031,667

強(qiáng)光手電個(gè)61001600

高速拋光機(jī)臺(tái)1450031,500

多功能洗地機(jī)臺(tái)1500031,667

吸塵吸水機(jī)臺(tái)112003400

吸塵器臺(tái)112802640

清潔設(shè)備

機(jī)械清潔車輛160000160,000

垃圾清運(yùn)車輛112002600

高壓噴槍個(gè)110002500

接線盤個(gè)19502475

3米人字梯個(gè)15001500

2米人字梯個(gè)13501350

小型工具套550012,500

壓力鉗、老虎鉗工667

套13

作臺(tái)等

維修工具

電錘、電鉆套125003833

工作梯（6米鋁合300

個(gè)16002

金）

管道疏通機(jī)臺(tái)18003267

仆

升降機(jī)11500053,000

總計(jì)82,265

3、優(yōu)惠條款

序號(hào)項(xiàng)目?jī)r(jià)格

1.前期開荒10000元

2.閘口和監(jiān)管倉(cāng)庫(kù)外墻清洗3000元

3.

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4.

5.

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第五部分:物業(yè)管理實(shí)施方案

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第六部分：XX出口加工區(qū)物業(yè)管理委托合同

一、總則

1.1本合同當(dāng)事人

委托方（以下簡(jiǎn)稱甲方）：

受托方（以下簡(jiǎn)稱乙方）:

根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將區(qū)

X出口加工區(qū)委托乙方實(shí)行物業(yè)管理,訂立合同。

1.2物業(yè)基本情況

見招標(biāo)文件前附表

1.3承包方式:費(fèi)用包干制

1.4xx出口加工區(qū)物業(yè)管理的合同總價(jià)款為人民幣（大

寫:）元。

二、委托管理事項(xiàng)

詳見招標(biāo)文件前附表,簽匚合同時(shí)詳定。

三、委托管理期限為合同簽定之日起一年（365天，日歷天數(shù)）o

四、雙方權(quán)利義務(wù)

4.1甲方權(quán)利義務(wù)

4.1.1負(fù)責(zé)制定業(yè)主公約并要求業(yè)主和物業(yè)使用人遵守；

4.1.2審定乙方擬定的物業(yè)管理制度；

4.1.3檢查監(jiān)督乙方管理工作的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況；

4.1.4審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算及決算；

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4.1.5委托乙方管理的房屋設(shè)施、設(shè)備應(yīng)達(dá)到國(guó)家驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)要求。

4.2乙方權(quán)利義務(wù)

4.2.1根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及本合同的約定,制訂物業(yè)管理制度；

4.2.2對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為,提請(qǐng)有關(guān)部門處理；

4.2.3對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理；

4.2.4不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方；

425負(fù)責(zé)編制房屋、附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)備、綠化等的年度維

修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大中修方案,經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施；

4.2.6向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定；

4.2.7負(fù)責(zé)編制物業(yè)管理年度計(jì)劃、資金使用計(jì)劃及決算報(bào)告；

4.2.8對(duì)本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物

業(yè)內(nèi)改、擴(kuò)建或完善配套項(xiàng)目，須與甲方協(xié)商經(jīng)甲方同意后報(bào)有關(guān)部

'1批準(zhǔn)方可實(shí)施；

4.2.9本合同終止時(shí)，乙方必須向甲方移交全部經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房、管理

用房及往物業(yè)管理的全部檔案資料。

五、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量

5.1乙方須按下列標(biāo)準(zhǔn)和承諾,實(shí)現(xiàn)目標(biāo)管理。

5.1.1物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：乙方提供的物業(yè)管理服務(wù)有法定標(biāo)準(zhǔn)的，以政

行、行業(yè)管理服務(wù)法定標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)，乙方提供的物業(yè)管理服務(wù)不得低于

法定標(biāo)準(zhǔn)。沒做明確規(guī)定的，應(yīng)以雙方約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（見附件二《濰

專出口加工區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》）為準(zhǔn)。附件二為本合同的組成部

分。乙方服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)顯然低于合同標(biāo)準(zhǔn)的，將構(gòu)成甲方解除合同的充分理

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由。具體的牧業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量要求見附件二。

5.1.2乙方承諾:管理服務(wù)項(xiàng)目、承諾內(nèi)容

(1)員工持證上崗率100%

12)綠化、消殺達(dá)標(biāo)率100%

(3)環(huán)境衛(wèi)生達(dá)標(biāo)率100%

(4)維修保養(yǎng)滿意率100%

15)治安消防責(zé)任事故發(fā)生率0

(6)管理責(zé)任造成的丟車承擔(dān)賠償責(zé)任

(7)管理責(zé)任造成的辦公樓室中被盜、其它意外事件承擔(dān)賠償責(zé)任

(現(xiàn)金、有價(jià)證券、珠寶、古董除外)

(8)公開化管理管理報(bào)告公開制度、計(jì)劃上校審核制度、管理處主任

問責(zé)年度、建立客戶滿意分析評(píng)估系統(tǒng)、舉行定期事務(wù)交流會(huì)。

(9)管理標(biāo)準(zhǔn)《全國(guó)物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)》98分乂下

《城市環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》98分以下

(10)綜合服務(wù)滿意率98%以上

S1)信息反饋及時(shí)性客戶所有疑問、意見及投訴在15分鐘得到答復(fù)

六、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用

6.1物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)

6.1.1本物業(yè)的管理服務(wù)費(fèi),由XxbH口加工區(qū)管理局集中支付。、

6.1.2支付方式：按月平均支付物業(yè)管理費(fèi),履行保證多扣除違規(guī)項(xiàng)目后,

按季度平均支付。

6.2辦公樓、閘口的中央空調(diào)系統(tǒng)、強(qiáng)電系統(tǒng)、電梯、消防報(bào)警系統(tǒng)

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的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;公共場(chǎng)地的綠地的衛(wèi)生保潔；

6.2.1辦公樓的中央空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、強(qiáng)電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、

消防報(bào)警系統(tǒng)養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由乙方承擔(dān);維修、更新費(fèi)用，由里方承擔(dān)。

6.2.2公用綠地的保潔費(fèi)用，由乙方承擔(dān)；養(yǎng)護(hù)改造、更新費(fèi)用，由里方

承擔(dān)。

6.2.3閘口、監(jiān)管倉(cāng)庫(kù)強(qiáng)可照明系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、閘口空調(diào)養(yǎng)護(hù)

費(fèi)用，由乙方承擔(dān);維修、更新費(fèi)用，由里方承擔(dān)。、

七、違約責(zé)任

7.1甲方違反合同約定的權(quán)力和義務(wù)，使乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)，乙方

有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決,逾期未解決的,乙方有權(quán)終止合同;造

成乙方經(jīng)濟(jì)損失的,甲方應(yīng)給予乙主經(jīng)濟(jì)賠償。

7.2有關(guān)部門每年對(duì)辦公樓公共衛(wèi)生、綠地保潔、道路保潔進(jìn)行考評(píng),

如乙方未能達(dá)到約定的管理目標(biāo)受到投訴或多次出現(xiàn)重大管理事故，管

理水平下降等現(xiàn)象，甲方有權(quán)要求乙方限期整改,逾期未整改的，甲方有

權(quán)終止合同并進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)；造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)

濟(jì)賠償。

八、附則

8.1自本合同生效之日起一天內(nèi),根據(jù)甲方委托管理事項(xiàng),辦理完交接驗(yàn)

收手續(xù)。

8.2合同期滿后，乙方全部完成合同而且管理成績(jī)優(yōu)秀，經(jīng)業(yè)主同意，可

續(xù)訂合同。

8.3雙方可對(duì)本合同的條款進(jìn)行補(bǔ)充，以書面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)

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議與本合同具有同等效力C

8.4本合同這附件為合同有效組成部分。本合同及其附件內(nèi)，空格部分

填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件各補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國(guó)

有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。

8.5本合同正本連同附件共一頁(yè)，一式四份，甲方雙方各執(zhí)二份,具有同

等法律效力。

8.6因房屋建筑質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或技術(shù)等原因，達(dá)不到使用功能,

造成重大事故的，由甲方承擔(dān)責(zé)任并作善后處理。如因乙方對(duì)設(shè)備設(shè)施

維護(hù)不當(dāng)、操作失誤造成重大事故的，由乙方承擔(dān)責(zé)任并作善后處

理。

8.7本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時(shí)，雙方應(yīng)按有

關(guān)法律規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理C

8.8本合同在履行中發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決或報(bào)請(qǐng)物業(yè)管理行政主

管部門進(jìn)行調(diào)解，協(xié)商或調(diào)解不成的，雙方同意由xx市仲裁委員會(huì)仲

裁,事后雙未達(dá)成書面仲裁協(xié)議的,能夠向合同履約地人民法院起訴。

8.9合同期滿本合同自然終止,雙方如續(xù)訂合同,應(yīng)在該合同期滿一天前

向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>

8.10本合同自簽字之日起生效。物業(yè)管理合同期限結(jié)束付清款后即告

終止。

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甲方簽章:乙方簽章:

代表人:代表人:

日期:—年一日日期:一年一月一日

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第七部分：XX出口加工區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

一、綜合管理

1.負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃,并組織實(shí)施；

2.每年一次對(duì)物業(yè)管理內(nèi)容進(jìn)行安全普查，根據(jù)普查結(jié)果制定維修計(jì)劃，

組織實(shí)施；

3.白天有專職管理員受理客戶的咨詢和投訴;夜間有人值班,處理急迫

性報(bào)修,水、電等急迫性報(bào)修15分內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)。

4.全體員工統(tǒng)一著裝,持證上崗率100%。

5.管理規(guī)章制度健全,服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完善,物業(yè)管理檔案資料齊全；

6.與業(yè)主簽定物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、物業(yè)管理公約等手續(xù);公開服務(wù)標(biāo)準(zhǔn);

7.應(yīng)用計(jì)算機(jī)對(duì)業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務(wù)情況進(jìn)行管理；

8.每年進(jìn)行一次物業(yè)管理服務(wù)滿意率調(diào)查，促進(jìn)管理服務(wù)工作的改進(jìn)和

提高,征求意見用戶不低于總戶數(shù)80%,綜合服務(wù)滿意率達(dá)到98%以

上。

9.保安人員須配備對(duì)講機(jī)。（每個(gè)崗位,最少一部）

二、維護(hù)和保持服務(wù)范圍內(nèi)清潔衛(wèi)生,包括：

1.有健全的保潔制度,清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制,有明確的分工和責(zé)任范圍；

2.設(shè)定垃圾集納地點(diǎn),每日不少于2次清運(yùn)樓內(nèi)垃圾,按相關(guān)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，

對(duì)垃圾中轉(zhuǎn)站、桶進(jìn)行管理；

3.每日6:00-20:00對(duì)保潔服務(wù)范圍內(nèi)的區(qū)域進(jìn)行保潔，做到服務(wù)范圍

為整潔,無廢棄雜物；

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4.對(duì)樓梯間、門廳，電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶物、欄桿、

墻壁等，隨時(shí)隨地進(jìn)行清掃；

5.按政府有關(guān)規(guī)定向服務(wù)范圍內(nèi)噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑;

6.乙方承諾大廈環(huán)境衛(wèi)生達(dá)標(biāo)率、消殺率、綠化達(dá)標(biāo)率100%；

7.每年2次清洗辦公樓外墻（含窗戶）o

三、安全及公共秩序維護(hù)

1.乙方承諾對(duì)辦公樓實(shí)行24小時(shí)封閉式監(jiān)控管理,認(rèn)真做好外來人員

登記管理工作，有效避免各類偷盜、治安事件發(fā)生。應(yīng)加強(qiáng)辦公樓治

安巡邏管理，若因物業(yè)安全管理違規(guī)、失職、脫崗,造成業(yè)主被盜，財(cái)

產(chǎn)損失和其它意外事故，除現(xiàn)金、有價(jià)證券、珠寶、古董外，乙方將

承擔(dān)賠償責(zé)任。

2.若因物業(yè)管理責(zé)任,造成業(yè)主車輛被盜，乙方將承擔(dān)賠償責(zé)任。

3.乙方承諾辦公樓治安消防責(zé)任事故發(fā)生率為零。

4.夜間對(duì)服務(wù)范圍內(nèi)重點(diǎn)部位進(jìn)行防范檢查和巡邏,巡邏做到有計(jì)劃、

有記錄。

5.辦公樓發(fā)生治安案件、刑事案件、意外事故時(shí)，應(yīng)及時(shí)報(bào)警，并配合

公安部門進(jìn)行處理,并通報(bào)全體業(yè)主,不得隱瞞。

6.乙方承諾辦公樓治安消防責(zé)任事故發(fā)生率為零。

四、道路、綠地保潔

1.采用人工結(jié)合機(jī)械保潔方式,實(shí)行5:30—20:30的15小時(shí)的動(dòng)態(tài)保

潔。

2.清掃保潔的要求路面應(yīng)見本色，人行道、路面、邊溝、下水口、花

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壇綠地樹穴等應(yīng)潔凈。路兩側(cè)視線以內(nèi)無垃圾死角和污物。

3.作業(yè)時(shí)應(yīng)保證空氣清新,抑制揚(yáng)塵,嚴(yán)禁掃入下水道、花壇綠地,嚴(yán)禁

揚(yáng)掃和焚燒垃圾。

4.沿路果皮箱要求一天清掏兩次以上,每日清擦一遍,箱體保持潔凈,箱

周圍地面應(yīng)無拋撒、存留垃圾。

5.冬季降雪時(shí)按規(guī)定除雪,采用環(huán)保方式融雪,道路融地雪后,路面煤

渣、灰塵及其它廢棄物應(yīng)及時(shí)清掃干凈。

6.質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

保潔時(shí)間內(nèi)地面廢棄物滯留不超過20分鐘，做到“五凈五無”。既路

見本色，路面不發(fā)黃，無堆積物、無果皮、無紙屑、無白色污染、無

磚瓦泥土石塊、無煙蒂、無污泥積水;達(dá)到路面凈、道牙凈、溝眼

凈、樹穴綠地凈、果皮箱凈、作業(yè)工具干凈。沿路果皮箱不溢滿、

箱體清潔、周邊無污物。氣溫30C以上時(shí)每天灑水不少于1次,灑水

作業(yè)應(yīng)鳴報(bào)信號(hào),花崗石路沿石每周擦洗不少于1次,道路隔離設(shè)施每

周擦洗不少于1次,有重要活動(dòng)要及時(shí)擦先。路沿石外50m范圍空地不

允許出現(xiàn)塑料袋等棄物。

7.其它按《城市環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定的三級(jí)道路保潔標(biāo)準(zhǔn)要求執(zhí)

行。

8.工作人員必須統(tǒng)一制服,統(tǒng)一制式保潔工具。

9.保潔人員配備數(shù)量按省定額規(guī)定的清掃面積計(jì)算,每人保潔面積不得

高于省定額30%o

五、車輛管理

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1.有健全的機(jī)動(dòng)車存車管理制度和管理方案；

2.對(duì)進(jìn)入轄區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行登記；

3.保證停車有序,24小時(shí)設(shè)專人看管；

4.長(zhǎng)期存放的固定車位,應(yīng)簽訂存車協(xié)議,明確雙方的權(quán)利義務(wù)等。

六、消防及報(bào)警系統(tǒng)管理

L有健全的消防管理制度,建立消防責(zé)任制；

2.消防設(shè)施有明顯標(biāo)志,定期對(duì)消防設(shè)施進(jìn)行巡視、檢查和維護(hù)；

3,定期進(jìn)行消防訓(xùn)練，保證有關(guān)人員掌握消防基本技能。

七、中央空調(diào)系統(tǒng)管理

1.有健全的中央空調(diào)系統(tǒng)管理制度；

2.冷凝水無匯漏現(xiàn)象；

3.春秋兩季對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行檢修，確?？照{(diào)系統(tǒng)正常運(yùn)行。

4.及時(shí)與供應(yīng)商、維修檢修部門聯(lián)系。

八、強(qiáng)電系統(tǒng)管理

1.制定停電應(yīng)急處理措施；

2.對(duì)強(qiáng)電系統(tǒng)定期檢修；

九、給排水系統(tǒng)

1.設(shè)備運(yùn)行正常,無滴漏現(xiàn)象；

2.每五個(gè)月對(duì)二次供水蓄水池設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清潔一次,水質(zhì)達(dá)到國(guó)家飲

用水標(biāo)準(zhǔn)；

3.保證排水系統(tǒng)通暢；

4.遇有事故,維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行維修。

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十、電梯系統(tǒng)

1.保證電梯24小時(shí)安全運(yùn)行,定期維護(hù)；

2.電梯出現(xiàn)關(guān)人事故,管理人員應(yīng)在5分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理。

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第八部分:管理制度

一、崗位職責(zé)

管理處主任崗位職責(zé)

1、按照物業(yè)管理有關(guān)法律法規(guī)及公司IS09000物業(yè)管理質(zhì)量體

系的要求，對(duì)所管轄的物業(yè)實(shí)施專業(yè)化綜合性管理，為廣大用戶提供優(yōu)

質(zhì)的管理服務(wù)，使用戶滿意度按公司質(zhì)量目標(biāo)要求穩(wěn)步提高，完成與公

司簽訂的年度管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

2、業(yè)務(wù)上接受物業(yè)管理部和上級(jí)部門的指導(dǎo)和監(jiān)督，做好周檢、

月檢及記錄,對(duì)不合格服多做好及時(shí)處理和改進(jìn)。

3、對(duì)每月的工作要有具體的計(jì)劃和安排，合理調(diào)配人員，協(xié)調(diào)各

對(duì)位的分工與協(xié)作,責(zé)任到人,檢查督促到位。

4、關(guān)心員工生，舌，做好思想工作，確保管理處員工以良好的精神

面貌和積極的工作態(tài)度投入工作。

5、負(fù)責(zé)所轄物業(yè)用戶違章處理、投訴處理、回訪工作。

6、負(fù)賁所轄物業(yè)的安全生產(chǎn)、交通安全、消防安全、公共秩序

等管理工作的落實(shí)和檢查C

7、按公司規(guī)定，定期對(duì)員工進(jìn)行職業(yè)培訓(xùn)、崗位考核、檔案記

錄，做到獎(jiǎng)罰分明。

8、按與專業(yè)化部門簽訂的管理協(xié)議書對(duì)各專業(yè)服務(wù)進(jìn)行有效的

管理、監(jiān)督、服務(wù)、考核，確保專業(yè)化服務(wù)優(yōu)質(zhì)、高效。

9、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)本部門與供水、供電、供氣、工商等與物業(yè)管理有

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關(guān)部門的關(guān)系和聯(lián)絡(luò)。

10、完成管理處其它工作職責(zé)和公司安排或委托的其它工作任

務(wù)。

主管崗位職責(zé)

1、負(fù)責(zé)做好自己分管的各專業(yè)服務(wù)管理工作。

2、以用戶滿意為目標(biāo),為用戶提供全面組織的管理服務(wù)。

3、對(duì)自己所管轄的各項(xiàng)服務(wù)工作進(jìn)行管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)，負(fù)責(zé)

責(zé)任區(qū)域的日巡視，他（好不合格服務(wù)的記錄，督促相關(guān)專業(yè)操作人員整

改。

4、做好所管工作的資料準(zhǔn)備，辦理相關(guān)手續(xù)。陪同對(duì)新接管樓宇

用戶看房驗(yàn)房、做好空轉(zhuǎn)房屋的管理工作。

5、具體負(fù)責(zé)裝修申報(bào)、審批、辦證工作，負(fù)責(zé)裝修現(xiàn)場(chǎng)巡視、

監(jiān)督和管理,辦理裝修驗(yàn)收手續(xù)。

6、負(fù)責(zé)社區(qū)活動(dòng)開展和具體組織實(shí)施工作。

7、負(fù)責(zé)保潔、綠化、消殺等專業(yè)化服務(wù)的現(xiàn)場(chǎng)日常巡視、檢

查、監(jiān)督、管理、質(zhì)量驗(yàn)收工作。

8、負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備專業(yè)化服務(wù)的日常巡視、檢查、監(jiān)督管理質(zhì)量

驗(yàn)收工作。

9、負(fù)責(zé)公共秩序?qū)I(yè)化服務(wù)的日常巡視、檢查、監(jiān)督、管理、

質(zhì)量驗(yàn)收工作。

10、做好分管的專業(yè)化服務(wù)工作的管理和專業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核的原

始檔案記錄及資料收集工作。

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11、協(xié)助主任和主任助理進(jìn)行周檢工作，并做好周檢記錄和不合

格服務(wù)的糾正跟蹤。

12、接待用戶來訪，做好對(duì)投訴人和違章人士的解釋工作，對(duì)違章

操作或違章行為及時(shí)制止、匯報(bào)或按規(guī)定處理。

13、負(fù)責(zé)對(duì)管理處物品存放點(diǎn),員工宿舍和食堂進(jìn)行監(jiān)督管理。

14、完成部門負(fù)責(zé)人交辦的其它任務(wù)。

襠案員崗位職責(zé)

1、負(fù)責(zé)辦公室接待、信息收集、資料、倉(cāng)管工作。

2、負(fù)責(zé)文件收發(fā)，資料分類保管、建檔及文字打印工作。

3、按財(cái)務(wù)制度做好考勤統(tǒng)計(jì)、員工工資、福利的發(fā)放工作。

4、負(fù)責(zé)各專業(yè)隊(duì)物品采購(gòu)計(jì)劃的統(tǒng)計(jì)上報(bào),工具、材料的保管和

發(fā)

放工作。

5、協(xié)助主管進(jìn)行業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)。

6、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。

二、工作制度

日巡視檢查規(guī)定

1、日巡視內(nèi)容：

1）管理處內(nèi)務(wù)巡視檢查工作內(nèi)容：

A.儀容儀表:著裝整潔，佩帶工作牌。

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B.服務(wù)態(tài)度:說話和氣，叵用文明用語,不與用戶發(fā)生爭(zhēng)吵。

C.工作紀(jì)律：按時(shí)上下班無遲到早退現(xiàn)象，上班不閑聊，共同打掃辦公

室的保潔衛(wèi)生等；

D.員工食堂:伙食員個(gè)人衛(wèi)生，食堂整潔，蔬菜清洗質(zhì)量等。

E.員工宿舍（集體）：保潔衛(wèi)生,擺放整齊,無垃圾堆放等。

2）物業(yè)巡視檢查內(nèi)容：

A.房管：

查違章，如：有無亂搭、亂建、違章裝修，墻壁有無亂畫、亂張

貼、區(qū)內(nèi)有無亂擺買；商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)是否進(jìn)行''門前三包"，有無擅自轉(zhuǎn)租

或改變申報(bào)經(jīng)營(yíng)范圍等。

B.維修:

是否有不安全隱患,如:房屋出現(xiàn)破損、消防通道是否被堵、消防

設(shè)施是否完好無損,有無臨時(shí)亂拉電線;公共及通風(fēng)設(shè)備有無損壞,室內(nèi)

外上下水管有無滲漏，道路、人行道等有無損壞，道路欄、路障是否完

好無損等。

C.公共秩序：

有無可疑人員在區(qū)內(nèi)游蕩,亂張貼廣告和其它的治安可疑情況等。

有無車輛亂停放，車場(chǎng)管理和車輛擺放是否有序，有無亂收費(fèi)現(xiàn)象,

是否按規(guī)定對(duì)進(jìn)出車輛進(jìn)行登記等。

D.保潔：

有無垃圾亂堆放，垃圾池是否及時(shí)清理，室外污、雨水管，化糞

池、沙井是否有堵塞現(xiàn)象，是否及時(shí)疏通、清理,樓道是否按規(guī)定進(jìn)行

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保潔等。

E.綠化:

樹木花草有無損壞、是否及時(shí)進(jìn)行修剪和除雜草、病蟲害，是否

及時(shí)修枝剪葉,并對(duì)補(bǔ)種綠地、樹木采取保護(hù)措施筆。

G.文化活動(dòng)中心：活動(dòng)場(chǎng)地、設(shè)施保潔衛(wèi)生，設(shè)施完好，各項(xiàng)活動(dòng)安

全、有序開展,工作人員精神飽滿,服務(wù)及時(shí)到位。

2、巡視記錄和記錄的處理：

1）在周末或周一應(yīng)在“管理事務(wù)記錄表”中列出下周或本周巡視的重

點(diǎn)、每天巡視的路線。

2）巡視中，主要記錄發(fā)現(xiàn)的問題,對(duì)用戶的提議、建議以及自己在工作

中發(fā)現(xiàn)的需加強(qiáng)管理、提高服務(wù)質(zhì)量等方面的想法也應(yīng)該作好記錄。

3）巡視中發(fā)現(xiàn)的問題,分類進(jìn)行處理：

A.收集的管理意見急需管理處主任決策的,應(yīng)填寫《轉(zhuǎn)呈表》。

B.即行關(guān)閉的輕微不合格在日巡視表中關(guān)閉，要求在表中反映出“發(fā)

現(xiàn)的不合格已安排何部門整改“、“何時(shí)復(fù)檢"和“復(fù)檢結(jié)果是否合

格”；

C.嚴(yán)重不合格，填寫”不合格服務(wù)處理表”。

D.發(fā)現(xiàn)違章行為填寫”違章處理規(guī)定”執(zhí)行。

3、巡視時(shí)間：

主管每日上午、下午各巡視一次，記錄一次。

4、注意事項(xiàng)：

1）一天兩次的巡視檢查能基本覆蓋要求檢查的內(nèi)容,上午和下午能夠分

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不同內(nèi)容或服務(wù)項(xiàng)目來檢查；每天檢查的內(nèi)容要有側(cè)重點(diǎn)，在一周內(nèi)要

求基本對(duì)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的房屋、公共配套設(shè)施及服務(wù)均作過檢查或重點(diǎn)

檢查。

2）有多名主管的要注意分工,所分區(qū)域、服務(wù)項(xiàng)目搭配合理。

3）日巡視檢查發(fā)現(xiàn)問題均記載管理事務(wù)記錄表上，記錄要求清晰、簡(jiǎn)

潔，作為日巡視檢查依據(jù)及本人工作考核依據(jù)。

5、相關(guān)記錄：管理事務(wù)記錄表

周檢工作規(guī)定

1、范圍：

各管理處周檢。

2、職責(zé)：

1）管理處主任負(fù)責(zé)組織副主任、主管、各班（隊(duì)）長(zhǎng)參加周檢。

2）管理處主任指定一名副主任或主管作好周檢記錄。

3）管理處主任負(fù)責(zé)對(duì)周檢中發(fā)現(xiàn)的不合格組織主管、班組（隊(duì)）長(zhǎng)，及

時(shí)制訂整改或糾正措施；發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重不合格時(shí)制定糾正措施報(bào)告并上報(bào)公

司物業(yè)管理部。

3、周檢要求：

1）管理處必須按“5”所規(guī)定的九項(xiàng)進(jìn)行周檢工作。

2）每月抽查總量不少于本文件的規(guī)定。

3）檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)依據(jù)各工作手冊(cè)中的規(guī)定。

4、檢查的方式方法：

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1）時(shí)間安排:

每周一下午，檢查上周的服務(wù)情況，因特殊原因能夠提前或滯后一

天。

2）參檢人員的檢查組織形式：

采用集中與分組相結(jié)合，以集中形式為主；有條件的管理處，可由

正、

副主任分組帶隊(duì)檢查。

3）檢查方法：

實(shí)行巡查或抽查，以抽查為主；每次抽查面覆蓋“5"各項(xiàng)，并應(yīng)

側(cè)重兩項(xiàng)加深檢查深度。

5、檢查項(xiàng)目和抽查內(nèi)容：

1）房管工作：

抽查正在施工裝修的2家用戶、2-5家商業(yè)店鋪，抽查3-5項(xiàng)投訴

處理、回訪記錄、巡視記錄和來訪登記等質(zhì)量記錄巡視資料室、倉(cāng)

庫(kù)、員工食堂和宿舍等。

2）保安工作:

每個(gè)巡邏去抽查一個(gè)簽到箱,抽查2-3個(gè)固定崗.抽查3-5份來訪登

記、培訓(xùn)記錄等質(zhì)量記錄，巡檢保安員儀容儀表，抽查3-5人的文明用

語使用、工作流程的掌握。

3）車輛管理：

抽查1-2停車場(chǎng)和道口崗?fù)ぃ^察現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)作5分鐘（儀容儀表、文

明用語的使用，工作流程的掌握等）；50%的摩托車、自行車保管站，抽

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查2-3份各崗位的質(zhì)量記表,巡查小區(qū)車輛停放。

4）保潔工作：

大樓內(nèi)抽查2個(gè)工作單元，大樓外抽查3個(gè)下水道口、2-3個(gè)污水

井、2-3個(gè)垃圾池（果皮箱），巡檢消殺工作。

5）綠化工作：

抽查區(qū)內(nèi)2-3處的綠地?fù)茈s草是否及時(shí)、草坪補(bǔ)種是否及時(shí)，2-3

處綠籬修剪、補(bǔ)種是否及時(shí)，3-5棵樹木有無病蟲害、按規(guī)定修枝剪

葉、無枯枝、無壞死樹木。

6）維修工作：

抽查50%的樓道電子門、10%的安監(jiān)探頭，2%煙感探頭，2%的樓

道、走廊燈。檢查地點(diǎn)同檢查車輛、保潔、綠化地點(diǎn)盡量相同，一起

檢查,抽檢量不夠另增加檢查范圍。

7）機(jī)電設(shè)備管理：

主要由設(shè)備工程部主管組織其主管工程師、班組長(zhǎng)檢查，管理處

按與其簽定的管理合同對(duì)其檢查，主要是檢查設(shè)備房與值班室的管理,

本周的供電率、供水率、電梯正常運(yùn)行率、設(shè)備完好率、冷氣及時(shí)

率。

8）檢查對(duì)上次周檢不合格的處理情況。

6、處理結(jié)果:對(duì)不合格服務(wù)及時(shí)填寫《不合格服務(wù)處理表》

7、檢查記錄：

1）檢查出的輕微問題記入管理事務(wù)記錄表,整改后關(guān)閉。

2）屬于不合格服務(wù)填寫《不合格服務(wù)處理表》。

資料內(nèi)容僅供參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。

8、相關(guān)文件與記錄：周檢表

辦公物品管理規(guī)定

1、辦公物品分類：

1）辦公設(shè)備

A.電話

B.電腦及打印機(jī)

C.辦公桌椅

D.資料柜

E.辦公文具.

G.其它

2、辦公用品：

A.材料紙

B.各種表格

C.筆

D.筆記本

E.計(jì)算器

F.直尺

G.其它

3、管理規(guī)定：

1）辦公用品發(fā)放程序按公司制定的“辦公用品管理規(guī)定”執(zhí)行。

2）由員負(fù)責(zé)保存、發(fā)放和登記。

資料內(nèi)容僅供參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。

3）辦公設(shè)備中，電腦及打印機(jī)由資料員負(fù)責(zé)操作、登記、收費(fèi)和保管,

以及聯(lián)系維修事宜,主管主管負(fù)責(zé)監(jiān)控。

4）保險(xiǎn)柜由收款員使用,管理處主任負(fù)責(zé)監(jiān)控。

5）辦公桌椅由領(lǐng)用人負(fù)保管責(zé)任。

6）各班組長(zhǎng)負(fù)責(zé)領(lǐng)取辦公用品,并監(jiān)控使用情況。

4、有關(guān)使用規(guī)定：

1）電話：

A.禁止撥“聲訊”服務(wù)臺(tái)。

B.禁止上班時(shí)間閑聊，私人電話通話時(shí)間不超過3分鐘。

C.非管理人員禁止使用辦公電話。

2）電腦及打印機(jī)：

A.非管理處指定操作人員必須經(jīng)管理處主任或主管主管許可方可上

機(jī)。

B.外來磁盤或軟件嚴(yán)禁上機(jī)操作,以防止帶毒傳染，破壞電腦程序。

C.嚴(yán)格執(zhí)行公司制定的”電腦操作規(guī)程”O(jiān)

5、相關(guān)文件與記錄：

各種登記表格執(zhí)行公司《辦公室工作手冊(cè)》中的有關(guān)規(guī)定。

檔案回訪工作規(guī)定

1、回訪形式：

1）上門回訪

2）電話回訪

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3）信函回訪（公開信）

2、管理處應(yīng)對(duì)下列三類工作進(jìn)行回訪：

1）對(duì)用戶意見征詢的回訪：

按《用戶意見征詢控制程序》的規(guī)定進(jìn)行發(fā)放、回收、回訪。

2）對(duì)投訴的回訪：

日常工作中接待的投訴、上級(jí)單位轉(zhuǎn)呈的投訴等。

3）對(duì)意見、建議的回訪：

A.主管在日巡視中收集的用戶意見、建議。

B.管理處在接待工作中來訪記錄的用戶的意見、建議。

4）向用戶提供維修服務(wù)的回訪：

維修質(zhì)量的回訪執(zhí)行《維修工作手冊(cè)》之“維修過程的檢驗(yàn)”中規(guī)定

的每月抽查派工單的5%（當(dāng)月抽查總量〈總戶數(shù)的5%0）主管進(jìn)行電

話回訪，將回訪情況錄入“回訪記錄”中。

3、回訪工作的要求：

1）責(zé)任人:管理處主任和主管。

2）上門回訪必須有用戶的簽名，電話回訪不作此項(xiàng)要求，但在回訪記錄

中寫明“電話回訪”。

3）管理處主任對(duì)主管的回訪工作進(jìn)行檢查并簽意見。

4）對(duì)回訪中，用戶又重新提出的意見、建議或投訴等：

A.不能當(dāng)即解釋或暫時(shí)無法作出明確答復(fù)的，應(yīng)告知預(yù)約時(shí)間回復(fù);

B.對(duì)需要進(jìn)行第二次回訪的必須進(jìn)行第二次、第三次甚至更多次的

I回訪,在第二次以后的不屬于第三次投訴的回訪可采用電話回訪。

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5）當(dāng)需要對(duì)同一問題進(jìn)行回訪工作時(shí),管理處能夠經(jīng)公開信形式給用戶

答復(fù),公開信應(yīng)存入回訪檔案。

6）對(duì)用戶反映的問題做到”件件有著落,事事有回音”，回訪處理率

達(dá)100%o

7）對(duì)同一問題多次投訴（指投訴人向不同部門投訴），作一次記錄。

8）對(duì)投訴人沒留下姓名或上級(jí)部門只要求復(fù)函的投訴，可不進(jìn)行回訪,

但應(yīng)將復(fù)函情況附在投訴表后。

4、回訪頻率：

1）對(duì)“用戶意見征詢”和投訴的回訪處理率100%,有用戶簽名的上門

回訪記錄不少于40%o

2）意見、建議的回訪率,管理處可根據(jù)需要進(jìn)行。

3）電話回訪率和信函回訪率不超過年回訪總數(shù)的70%o

5、相關(guān)記錄：回訪記錄投訴處理表

三、質(zhì)量監(jiān)控

不合格服務(wù)控制程序

1.0目的：

讓不合格服務(wù)得到及時(shí)處理。針對(duì)存在的或潛在的不合格原因及

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時(shí)制定糾正或預(yù)防措施。

2.0范圍：

適用于存在的或潛在的不合格服務(wù)的處理。

3.0職責(zé)：

1）各部門負(fù)責(zé)人及各班班長(zhǎng)負(fù)責(zé)各自范圍內(nèi)的不合格服務(wù)的處理。

2）物業(yè)管理部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理各部門在實(shí)施糾正措施過程中出現(xiàn)的問

題,并對(duì)此進(jìn)行跟蹤驗(yàn)證。

3）管理者代表負(fù)責(zé)對(duì)公司所有預(yù)防措施實(shí)施控制。

4）公同所有員工均有責(zé)任提出預(yù)防措施。

4.0程序：

4.1不合格服務(wù)的控制：

不合格服務(wù)的發(fā)現(xiàn)來源于公司內(nèi)部檢查和用戶的評(píng)價(jià)。不合格服

務(wù)分為輕微不合格和嚴(yán)重不合格服務(wù)，對(duì)不合格服務(wù)的控制重點(diǎn)在只對(duì)

不合格事項(xiàng)進(jìn)行整改糾正讓用戶滿意或滿足服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求即可，如還需

要采取措施消除不合格產(chǎn)生的原因,則按4.2要求制定糾正措施。

1）日檢中發(fā)現(xiàn)的由班組長(zhǎng)或主管即行關(guān)閉處理，處理結(jié)果記錄在日

檢表中。

2）周檢中發(fā)現(xiàn)的由主管填寫《不合格服務(wù)處理表》，由部門負(fù)責(zé)人

批準(zhǔn)認(rèn)可后交由責(zé)任人處理,主管進(jìn)行驗(yàn)證。

3）物業(yè)管理部組織的季檢和臨時(shí)檢查中發(fā)現(xiàn)的由檢查人填寫《不合

格服務(wù)處理表》，物業(yè)管理部主任批準(zhǔn)認(rèn)巨后交由責(zé)任部門處

理,由物業(yè)管理部進(jìn)行跟蹤驗(yàn)證。

4）在夜間查崗中，由公同和物業(yè)管理部發(fā)現(xiàn)的由物業(yè)管理部填寫

《不合格服務(wù)處理表》，管理處發(fā)現(xiàn)的通知相關(guān)班組長(zhǎng)處理,

處理結(jié)果記錄在查崗表上。

5）內(nèi)審中發(fā)現(xiàn)的其控制具體見《內(nèi)部質(zhì)量審核控制程序》。

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6）用戶投訴的處理按《用戶投訴處理程序》處理。

4.2糾正措施的控制:

1）制定糾正措施是為了消除產(chǎn)生不合格的原因，以防止將來類似不

合格的再次發(fā)生o在物業(yè)管理服務(wù)中有以下不合格服務(wù)需要

制定糾正措施。

A、季檢、周檢中服務(wù)I頁(yè)目輕微不合格數(shù)超出控制次數(shù)；用戶意見

征詢滿意率低規(guī)定指標(biāo)和用戶反映有嚴(yán)重不合格服務(wù)項(xiàng)目

時(shí)。

B、在季檢、周檢中發(fā)生的輕微不合格超出控制且集中在某一過程

或區(qū)域時(shí)。

C、凡工作和檢查中發(fā)現(xiàn)的除整改之外還需另外識(shí)別原因制定措施

防止再次發(fā)生的輕微不合格服務(wù)。

D、各項(xiàng)檢查中服務(wù)質(zhì)量存在嚴(yán)重不合格情況時(shí)°

E、內(nèi)審中發(fā)現(xiàn)的不合格需制定糾正措施的具體見《內(nèi)部質(zhì)量審核

控制程序》。

2）在制定糾正措施前應(yīng)識(shí)別出產(chǎn)生不合格的根本原因，根據(jù)原因評(píng)

價(jià)確定,確保不合格不再發(fā)生所需要的措施。

3）若不合格原因發(fā)生在本部門，本部門負(fù)責(zé)人應(yīng)主持制定糾正措施,

督促主管及有關(guān)班組實(shí)施糾正措施，并進(jìn)行跟蹤驗(yàn)證。若發(fā)生

的原因與其它部門有關(guān)，則由本部門負(fù)責(zé)人上報(bào)物業(yè)管理部,

由物業(yè)管理部主任安排制定糾正措施，協(xié)調(diào)和監(jiān)督相關(guān)部門實(shí)

施,并進(jìn)行跟蹤給證。

4）在驗(yàn)證時(shí)應(yīng)對(duì)糾正措施的結(jié)果進(jìn)行評(píng)審，確定是否達(dá)到預(yù)期作用

或效果是否需要進(jìn)一步采取措施。

4.3預(yù)防措施的控制

1）對(duì)服務(wù)過程中發(fā)生的潛在不合格進(jìn)行分析，制定預(yù)防措施，以防止

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不合格的發(fā)生。

2）各部門根據(jù)內(nèi)部和外部反饋的質(zhì)量信息，發(fā)現(xiàn)有潛在不合格時(shí)，應(yīng)

組織人員識(shí)別潛在不合格的原因，根據(jù)原因結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)程度確定

是否采取所需要的預(yù)防措施。

3）預(yù)防措施由所在部門負(fù)責(zé)人進(jìn)行跟蹤驗(yàn)證，而且對(duì)采取措施的結(jié)

果進(jìn)行評(píng)軍，確定是否達(dá)到預(yù)期作用或效果，是否需要繼續(xù)采

取措施。

4）各部門預(yù)防措施的報(bào)告（包括結(jié)果）均應(yīng)報(bào)物業(yè)管理部備案。

4.4對(duì)存在或潛在不合格服務(wù)進(jìn)行處理，制定糾正或預(yù)防措施時(shí)，其整改

糾正或制定的措施應(yīng)考慮與所遇到不合格的影響程度相適應(yīng),

在考慮問題的嚴(yán)重性、風(fēng)險(xiǎn)程度時(shí)，同時(shí)要考慮利益和成

本。

5.0相關(guān)的文件和記錄：

《管理評(píng)審控制程序》

《用戶投訴處理程序》

《內(nèi)部質(zhì)量審核控制程序》

《不合格服務(wù)處理表》

《預(yù)防措施報(bào)告》

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消防工作手冊(cè)

一、崗位職責(zé)

兼職專項(xiàng)安全員崗位職責(zé)

1、負(fù)責(zé)各自管理范圍的安全管理工作。對(duì)安全領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)，落實(shí)

實(shí)施安全生產(chǎn)規(guī)章制度。

2、制定防止傷害、防止火災(zāi)、防止職業(yè)危害的措施，并對(duì)大樓

，所屬危險(xiǎn)崗位、危險(xiǎn)設(shè)備的安全操作進(jìn)行監(jiān)督管理。

3、常對(duì)管理區(qū)域自用水、用電、用氣、電梯安全運(yùn)行等進(jìn)行

檢查，發(fā)現(xiàn)事故隱患及時(shí)組織人員處理，重大問題應(yīng)以書面形式及時(shí)上

報(bào)，一旦發(fā)生事故應(yīng)及時(shí)上報(bào)公司安全領(lǐng)導(dǎo)小組，并即刻組織現(xiàn)場(chǎng)搶救,

參與傷亡事故的調(diào)查、處理工作。

4、對(duì)于特種作業(yè)人員，嚴(yán)格按照國(guó)家勞動(dòng)部頒發(fā)的《特種作業(yè)

人員安全技術(shù)培訓(xùn)考核管理規(guī)定》持證上崗，嚴(yán)禁無證操作，并督促有

關(guān)人員取得《特種作業(yè)人員操作證》，特種作業(yè)人員每?jī)赡赀M(jìn)行一次復(fù)

審,復(fù)審不合格者不準(zhǔn)上崗。

5、協(xié)助公司安全室主任小組對(duì)員工、居民的安全生產(chǎn)、安全

管理做好培訓(xùn)、宣傳、教育工作。

6、就大樓及施工場(chǎng)地的安全情況每季度向公司領(lǐng)導(dǎo)小組作一次

書面匯報(bào)。

7、組織實(shí)施防火檢查和火災(zāi)隱患整改工作。

資料內(nèi)容僅供參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。

8、組織實(shí)施本單位消防設(shè)施、滅火器材和消防安全標(biāo)志的維護(hù)

保養(yǎng)工作,確保其完好有效,確保疏散通道和安全出口暢通。

9、單位消防安全責(zé)任人委托的其它消防安全管理工作。

大樓義務(wù)消防隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)職責(zé)

1、義務(wù)消防隊(duì)長(zhǎng)由俁安主管擔(dān)任。

2、義務(wù)消防隊(duì)長(zhǎng)在管理處防火責(zé)任人和消防機(jī)關(guān)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)下

進(jìn)行工作。

3、開展防火宣傳教育，管理大樓義務(wù)消防隊(duì)。

4、按既定消防訓(xùn)練方案，組織義務(wù)消防隊(duì)進(jìn)行消防演練，提高隊(duì)

員消防意識(shí)和防火滅火能力。

5、隨時(shí)檢查轄區(qū)內(nèi)消防情況，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)報(bào)告安全員或部門負(fù)

責(zé)人,發(fā)現(xiàn)違章及時(shí)制止。

6、配合維修班組做好消防器材、設(shè)備的管理工作,保證消防設(shè)施

不受損壞。

7、隨時(shí)檢查所轄隊(duì)員對(duì)消防器具使用的熟練情況，提高”義務(wù)消

防隊(duì)”的實(shí)戰(zhàn)能力。

8、接到火災(zāi)信號(hào)后,在安排報(bào)警的同時(shí),迅速組織義務(wù)消防隊(duì),按

既定方案或臨時(shí)制定的方案進(jìn)行滅火、搶救。

9、定期向防火責(zé)任人匯報(bào)義務(wù)消防隊(duì)培訓(xùn)及消防工作情況。

義務(wù)消防隊(duì)隊(duì)員職責(zé)

資料內(nèi)容僅供參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。

1、大樓所有員工均屬于義務(wù)消防隊(duì)員，均有義務(wù)、有責(zé)任參與消

防工作;發(fā)生火災(zāi)時(shí)緊急奔赴火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)待命，隨時(shí)準(zhǔn)備投入消防戰(zhàn)斗。

2、學(xué)習(xí)有關(guān)消防知識(shí)，熟知大樓消防設(shè)施、設(shè)備的功能和位置,

熟悉滅火器具的擺放點(diǎn)，掌握消防滅火器、消防栓、手動(dòng)報(bào)警、”

119”報(bào)警的使用方法和程序等。

3、宣傳貫徹消防規(guī)章制度，制止任何違反消防安全的行為，發(fā)現(xiàn)

火災(zāi)隱患及時(shí)報(bào)告。

4、各義務(wù)消防隊(duì)員發(fā)現(xiàn)消防設(shè)施被破壞,應(yīng)立即報(bào)告管理處。

5、積極參加管理處及公司組織的各項(xiàng)消防滅火訓(xùn)練活動(dòng)。

6、積極參加滅火戰(zhàn)斗，搶救、疏散受災(zāi)人員及物資。

7、在滅火過程中一切服從命令，聽從統(tǒng)一指揮,維護(hù)火場(chǎng)秩序，保

護(hù)火災(zāi)事故現(xiàn)場(chǎng)。

8、積極參加防火安全宣傳教育工作，提高防火意識(shí)。

各級(jí)人員在撲火救災(zāi)中的主要職責(zé)

大樓內(nèi)一旦發(fā)生火滅,管理處負(fù)責(zé)人、各班組的管理人員應(yīng)親臨第

一線,全力以赴,履行職責(zé),組織指揮員工進(jìn)行滅火搶救工作。

1、管理處負(fù)責(zé)人職責(zé)

負(fù)責(zé)指揮本單位員工進(jìn)行滅火急救工作。

1）接到火災(zāi)信息后,立即到火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)組織指揮滅火急救工作。

2）開展火情偵察,掌握火勢(shì)發(fā)展情況,確定火場(chǎng)的主要方面,及時(shí)召

集人員,組織力量搶救。

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3）根據(jù)救人、滅火的需要，確定通報(bào)人員疏散和報(bào)告公安消防部

'1。

4）向各部門、班組明確下達(dá)救人、滅火、疏散物資