社區(qū)管理第四版 課件 第3章 物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會

社區(qū)管理（第四版）新編21世紀公共管理系列教材社區(qū)管理

(第四版）汪大海、魏娜、郇建立主編第2篇社區(qū)管理的主體第3章

物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會物業(yè)管理的概念物業(yè)服務企業(yè)的概念和服務項目業(yè)主委員會的性質和建設物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會的關系重點問題依法成立、具備專門資質并具有獨立企業(yè)法人地位，依據物業(yè)服務合同從事物業(yè)管理相關活動的經濟實體。3.1物業(yè)服務企業(yè)3.1.1

物業(yè)服務企業(yè)的概念物業(yè)管理獨立的企業(yè)法人；服務性企業(yè)；承擔某些行政管理職能的特殊服務性企業(yè)。物業(yè)指已經建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的設備、設施和場地。物業(yè)服務企業(yè)指依法成立、具備專門資質并具有獨立企業(yè)法人地位，依據物業(yè)服務合同從事物業(yè)管理相關活動的經濟實體。依法成立、具備專門資質并具有獨立企業(yè)法人地位，依據物業(yè)服務合同從事物業(yè)管理相關活動的經濟實體。3.1物業(yè)服務企業(yè)3.1.1

物業(yè)服務企業(yè)的概念指依法成立、具備專門資質并具有獨立企業(yè)法人地位，依據物業(yè)服務合同從事物業(yè)管理相關活動的經濟實體。概念理解基本目標妥善管理和維護業(yè)主的物業(yè)財產較少的投入為業(yè)主提供滿意的服務獨立的企業(yè)法人屬于服務性企業(yè)承擔某些行政管理職能的特殊服務性企業(yè)開展各種有益的物業(yè)經營與有償服務活動3.1物業(yè)服務企業(yè)3.1.2

物業(yè)服務企業(yè)的權利與義務根據有關法規(guī)，結合實際情況，與業(yè)主共同制定小區(qū)管理辦法依照物業(yè)服務合同對住宅小區(qū)提供管理服務依照物業(yè)服務合同和有關規(guī)定收取服務費用有權制止違反物業(yè)管理規(guī)約的行為有權選聘專營公司(如清潔公司、保安公司等)承擔專項管理業(yè)務法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會授予的其他權利權利3.1物業(yè)服務企業(yè)3.1.2

物業(yè)服務企業(yè)的權利與義務按照合同約定，提供相應的物業(yè)管理與服務按照規(guī)定每年公布物業(yè)服務費收支情況及時向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督，定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進和完善服務協(xié)助有關部門提供社區(qū)服務，開展社區(qū)文化活動法律、法規(guī)規(guī)定或者物業(yè)服務合同約定的其他義務義務物業(yè)服務企業(yè)既要全面履行合同，又要接受有關部門的指導。3.1物業(yè)服務企業(yè)3.1.3

物業(yè)服務企業(yè)的服務項目工程維護管理其他服務安全管理車輛道路管理項目環(huán)境衛(wèi)生管理園林綠化管理組織機構總經理室公司主要職能部門服務處與下屬企業(yè)3.1物業(yè)服務企業(yè)3.1.4物業(yè)服務企業(yè)的組織機構辦公室財務部公共關系部工程部管理部服務部總經理室是物業(yè)服務企業(yè)最高一級的指揮決策機構，對公司一切重大問題做出最后的決策。服務處

是指物業(yè)服務企業(yè)管轄下的某一分區(qū)或不同物業(yè)對象的管理機構；下屬企業(yè)

是指物業(yè)服務企業(yè)圍繞社區(qū)管理或社區(qū)服務而積極開辦的新企業(yè)。3.1物業(yè)服務企業(yè)3.1.5

物業(yè)服務企業(yè)的建設全面提高物業(yè)管理人員的素質制訂長遠的發(fā)展規(guī)劃

加強物業(yè)服務企業(yè)的內部建設搞好物業(yè)服務企業(yè)的公共關系

教育員工要有競爭意識加強基礎管理工作依法成立、具備專門資質并具有獨立企業(yè)法人地位，依據物業(yè)服務合同從事物業(yè)管理相關活動的經濟實體。3.2

業(yè)主委員會3.2.1

業(yè)主委員會的性質和地位指依法成立、具備專門資質并具有獨立企業(yè)法人地位，依據物業(yè)服務合同從事物業(yè)管理相關活動的經濟實體。性質：是在物業(yè)管理區(qū)域內代表全體業(yè)主實施自治管理的組織。地位業(yè)主自治和專業(yè)化管理相結合業(yè)主是指房屋的所有權人業(yè)主也應履相應義務一些事項由業(yè)主共同決定實現民主管理的組織形式3.2

業(yè)主委員會3.2.2

業(yè)主委員會的機構設置TitleinhereTitleinhere自選舉產生之日起30日內進行文件備案Titleinhere選舉產生業(yè)主委員會的產生(1)根據物業(yè)規(guī)模的大小，業(yè)主委員會一般設委員5～15名；(2)業(yè)主委員會主任通常由主要業(yè)主代表中能者擔任。(3)業(yè)主委員會聘任執(zhí)行秘書(或秘書長)1人，負責處理本會的日常事務。執(zhí)行秘書可以是也可以不是本會委員。(4)業(yè)主委員會主任、副主任、執(zhí)行秘書可以是專職，也可以是兼職。業(yè)主委員會的組織只設一個業(yè)主委員會決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。3.2

業(yè)主委員會3.2.3

業(yè)主委員會委員產生任期權利與義務任職資格3.2

業(yè)主委員會3.2.4

業(yè)主委員會的權利和義務召集和主持業(yè)主大會(業(yè)主代表大會)提出修訂《管理規(guī)約》《業(yè)主委員會章程》的議案選聘或解聘物業(yè)服務企業(yè)，與物業(yè)服務企業(yè)訂立、變更或解除物業(yè)管理委托合同審定物業(yè)服務企業(yè)提出的物業(yè)管理服務年度計劃、年度財務預算和決算監(jiān)督檢查物業(yè)服務企業(yè)的物業(yè)管理工作監(jiān)督公共建筑、公共設施、物業(yè)管理服務用房的合理使用權利業(yè)主大會(業(yè)主代表大會)賦予的其他職責和權利3.2

業(yè)主委員會3.2.4

業(yè)主委員會的權利和義務籌備并向業(yè)主大會(業(yè)主代表大會)報告工作執(zhí)行業(yè)主大會(業(yè)主代表大會)通過的各項決議、決定，接受廣大業(yè)主的監(jiān)督貫徹執(zhí)行并督促業(yè)主和物業(yè)使用人遵守相關規(guī)定聽取業(yè)主和物業(yè)使用人的意見和建議調解業(yè)主和物業(yè)使用人與物業(yè)服務企業(yè)發(fā)生的糾紛建立本會檔案制度義務接受市、區(qū)、縣房地產管理部門的業(yè)務指導和檢查本會的決定不得違反法律法規(guī)和國家政策，不得違反業(yè)主大會(業(yè)主代表大會)的決定，不得損害公共利益。3.2

業(yè)主委員會(1)本會名稱、地址、所轄區(qū)域范圍、性質、主管部門及宗旨等；(2)組織及職責；(3)會議制度及工作制度；(4)委員的條件、選舉辦法及權利和義務等；(5)經費來源、經費賬目管理；(6)辦公用房；(7)章程生效、修改、補充等有關事宜。業(yè)主委員會章程：章

程TitleinhereTitleinhere日常工作3.2.5業(yè)主委員會的章程和日常工作章

程業(yè)主委員會章程決定了業(yè)主委員會的日常工作。1.要重視對廣大居民群眾的宣傳教育，使其逐漸成為成熟的消費者。2.聘請顧問，積極尋求咨詢3.最后，舉辦培訓班，組織業(yè)主委員會主任或委員學習如何加強對業(yè)主素質的培養(yǎng)？3.2

業(yè)主委員會3.2.6

業(yè)主委員會的自身建設經濟上的交換關系物業(yè)服務企業(yè)提供有償服務，業(yè)主支付相應費用，雙方在經濟上具有交換關系。法律上的平等關系業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)是委托與受托的關系，是聘用與受用的關系。工作上的合作關系在管理物業(yè)的過程中,物業(yè)服務企業(yè)經常要和業(yè)主委員會發(fā)生聯(lián)系。3.3

物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會和居民委員會的關系3.3.1

物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會的關系需要指出，物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會的關系在完全市場條件下和非完全市場條件下有所不同。依法成立、具備專門資質并具有獨立企業(yè)法人地位，依據物業(yè)服務合同從事物業(yè)管理相關活動的經濟實體。3.3.2

物業(yè)服務企業(yè)與居民委員會的關系指依法成立、具備專門資質并具有獨立企業(yè)法人地位，依據物業(yè)服務合同從事物業(yè)管理相關活動的經濟實體。矛盾解決方案必須建立健全居委會組織具有共同的工作目標少數物業(yè)服務企業(yè)不愿意設立居民委員會不配合正常工作各自為政，缺乏協(xié)調各有所長，可以互補3.3

物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會和居民委員會