同致行顧問-禹州大學(xué)城案例分析

禹州大學(xué)城案例分析案例研究

項(xiàng)目地址：廈門市同集路集美文教區(qū)周邊配套：購物中心：自身近萬平米的商業(yè)配套

中、小學(xué)：后田小學(xué)，潘涂中學(xué)醫(yī)院：集美第二醫(yī)院幼兒園：自身配套幼兒園景觀：山海景觀項(xiàng)目概況規(guī)劃建筑戶型設(shè)置營銷推廣項(xiàng)目位置禹州大學(xué)城坐擁大學(xué),教授為鄰環(huán)東海域第一大城,50萬m2學(xué)院派易居大城公交：廈55、廈56、57、59、67、79、105、106、610、617、620等公交：到環(huán)灣路2公里，到嘉庚體育館，直線5公里；到新集美大橋，直線6公里；到沈海高速公路10公里；11條公交線路，直達(dá)同安，翔安，集美，島內(nèi)。

區(qū)域位置項(xiàng)目概況規(guī)劃建筑戶型設(shè)置營銷推廣禹州大學(xué)城一期工程二期工程會(huì)所1#樓戶型配比及去化情況戶型面積批售未售單身公寓約31平66套2套小2房約69平66套0套舒適2房約86-88平132套0套小3房約96平33套0套舒適3房約104平33套0套4#樓戶型配比及去化情況戶型面積批售未售單身公寓約31平66套2套小2房約69平66套0套舒適2房約86-88平132套0套小3房約96平33套0套舒適3房約104平33套0套1#、4#樓靠近同集路，噪音粉塵影響較大，居住價(jià)值相對(duì)較低，以小戶單位占主力，其中兩房為主，特別是又以86-88平兩房為主，目前，只有少量單身公寓待售區(qū)域位置項(xiàng)目概況規(guī)劃建筑戶型設(shè)置營銷推廣禹州大學(xué)城2#樓戶型配比及去化情況戶型面積批售未售1房約56平1套0套舒適2房約86-88平59套0套舒適3房約109平178套0套大3房約116116套0套3#樓戶型配比及去化情況戶型面積批售未售1房約51198套1套小2房約763套2套小3房約92-96平201套1套4房約123198套10套2#、3#樓相對(duì)遠(yuǎn)離馬路，私密性較高，居住環(huán)境較優(yōu)，尤其以3#居住價(jià)值最高，3#樓以大戶3房及4房為主，輔以一定的1房單位；2#樓以3房為主，輔以少量的2房單位，目前主要待售單位主要集中在3#低樓層4房單位。區(qū)域位置項(xiàng)目概況規(guī)劃建筑戶型設(shè)置營銷推廣禹州大學(xué)城5#戶型配比及去化情況戶型面積批售未售單身公寓約31平68套19套小2房約69平68套0套舒適2房約86-89平136套0套小3房約96平34套0套3房約10434套1套6#戶型配比及去化情況戶型面積批售未售單身公寓約31平68套7套小2房約69平68套0套舒適2房約86-89平136套1套小3房約96平34套0套3房約10434套1套5#、6#樓占據(jù)項(xiàng)目核心位置，坐擁項(xiàng)目中庭園林，但私密性相對(duì)較差，5#、6#樓以兩房為主，其中又以86-89平舒適兩房占絕對(duì)主力，另外單身公寓及三房單位配比比較均勻，目前待售主要體量主要為單身公寓單位。區(qū)域位置項(xiàng)目概況規(guī)劃建筑戶型設(shè)置營銷推廣禹州大學(xué)城禹州大學(xué)城戶型配比戶型面積區(qū)間套數(shù)比例（細(xì)分）比例單身公寓約31平26811.70%11.70%1房約51平2008.68%8.68%小2房約69平27111.82%37.69%舒適2房約86-88平59325.87%小3房約92-96平33514.62%33.29%舒適3房約104-109平31213.61%大3房約116平1165.06%4房約123平1988.64%8.64%合計(jì)約31-123平2293100.00%100.00%禹州大學(xué)城住宅預(yù)售情況表用途批售套數(shù)/面積已售套數(shù)/面積未售套數(shù)/面積已售均價(jià)(元)住宅2294/191465.042247/188710.7247/2754.324420.57戶型配比：本項(xiàng)目一期戶型涵蓋單身公寓、一房至四房等多種戶型，戶型面積區(qū)間自31-123平不等，一期共計(jì)住宅2292套，其中兩房及三房所占比重最大，分別占一期總供應(yīng)套數(shù)的38%及33%。從面積區(qū)間上看，兩房面積集中在69-88平之間，三房面積集中在92-116平之間，其次單身公寓占比約12%，面積約31平，另外一房及四房分別約占總供應(yīng)量的9%銷售情況：本項(xiàng)目一期住宅批售共2294套，自2008年12月4日開盤以來，截至目前已經(jīng)銷售2247套，整體去化率約98%；綜上分析，截至目前，項(xiàng)目待售戶型主要是單身公寓及低樓層4房單位，其中單身公寓起價(jià)為5200元/平,四房均價(jià)為5800元/平項(xiàng)目開盤初期，以86——92平方米的戶型最為暢銷，后價(jià)格上調(diào)后，總價(jià)相比較花園洋房的只差5到6萬，所以又引發(fā)了124㎡戶型的暢銷，相比之下，單身公寓及4房項(xiàng)目去化相對(duì)較慢區(qū)域位置項(xiàng)目概況規(guī)劃建筑戶型設(shè)置營銷推廣禹州大學(xué)城建筑設(shè)計(jì)特點(diǎn):大盤規(guī)劃，小區(qū)規(guī)劃有序，建筑高度從南向北依次上升，南面景觀視線無遮攔，便于將海景納入小區(qū)。現(xiàn)代簡(jiǎn)約建筑風(fēng)格附加價(jià)值高，帶入戶陽臺(tái)花園、空中庭院，附贈(zèng)陽光花房、健身房等，贈(zèng)送面積達(dá)20％—40％，高性價(jià)比中式風(fēng)格園林,聘請(qǐng)著名園林設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)--水木清華（廈門）園林規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司規(guī)劃設(shè)計(jì)園林景觀項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)禹州公司在廈門的口碑,大公司,良好的品牌周邊無小區(qū),周邊各項(xiàng)生活配套短時(shí)間內(nèi)難以改善最大的優(yōu)勢(shì)在于戶型創(chuàng)新,附加值高同集路車流人流量大,粉塵噪音影響大單價(jià)相對(duì)較低,性價(jià)比高周邊有飼料廠,異味較重大盤規(guī)劃,小區(qū)帶有網(wǎng)球場(chǎng)\游泳池\籃球場(chǎng)\幼兒園等完善的配套天馬山殯儀館規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目有一定的負(fù)面影響項(xiàng)目所在環(huán)東海域?qū)儆趶B門市政府重點(diǎn)規(guī)劃片區(qū)區(qū)域位置項(xiàng)目概況規(guī)劃建筑戶型設(shè)置營銷推廣禹州大學(xué)城戶型規(guī)劃:規(guī)劃戶型30－130平方米多種戶型,戶型涵蓋單身公寓、一房、兩房、三房及四房等多種戶型戶型狀況高檔住宅樓，帶入戶陽臺(tái)花園，通風(fēng)采光好，戶型多樣，做到戶戶朝南，戶型的多樣和時(shí)尚適應(yīng)市場(chǎng)需求，為用戶提供更多選擇。附加值:入戶花園、陽光花房、空中庭院、錯(cuò)層空間，居住空間超值贈(zèng)送

，贈(zèng)送面積達(dá)20％—40％，高性價(jià)比舒適兩房單身公寓四房小三房項(xiàng)目戶型最大的特點(diǎn)在于戶型附加值較高，贈(zèng)送面積達(dá)20%-40%之多，戶型圖中綠色標(biāo)記部分面積計(jì)半屬性定位：環(huán)東海域.50萬㎡學(xué)院派易居大城，集美50萬平山海人文社區(qū)①從區(qū)位出發(fā)，在城市占位前提下的優(yōu)質(zhì)山海人文社區(qū)②通過學(xué)院派主題概念，最大化分流區(qū)域外的競(jìng)爭(zhēng)客戶，實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目實(shí)體向生活理念的提升；③以親民、易居為核心訴求，謀求以高性比獲得客戶認(rèn)可④50萬㎡大城彰顯項(xiàng)目大盤氣質(zhì)推廣主題：坐擁大學(xué)，教授為鄰?、傺永m(xù)屬性定位的生活理念戰(zhàn)略，重點(diǎn)突出人文價(jià)值優(yōu)勢(shì)，加上教授為鄰的同理化訴求；②弱化了親民、易居項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì)，僅通過教授為鄰間接點(diǎn)出社區(qū)和諧居住氣氛，攻擊力偏弱；禹州大學(xué)城客群分析項(xiàng)目名稱客群來源置業(yè)目的職業(yè)特征大學(xué)城來自島內(nèi)的占了1/3;部分同安、集美周邊客戶；漳泉、龍巖、三明等外地客戶。部分自住、部分投資島內(nèi)工薪階層、外地私營業(yè)主、老師購買客群：區(qū)域位置項(xiàng)目概況規(guī)劃建筑戶型設(shè)置營銷推廣禹州大學(xué)城（一）項(xiàng)目預(yù)熱期：

時(shí)間節(jié)點(diǎn)：2008年4月-2008年12月營銷事件：2008年4月7日新盤亮相2008年7月4日島內(nèi)售樓處開放

2008年10月20日500套團(tuán)購協(xié)議

2008年11月21日冠名集大田徑運(yùn)動(dòng)會(huì)

2008年11月30日引臺(tái)地產(chǎn)界關(guān)注

（二）項(xiàng)目開盤熱銷期：時(shí)間節(jié)點(diǎn)：

營銷事件：2008年12月4日價(jià)格首次公開

2008年12月6日公開團(tuán)購2009年1月4日臺(tái)灣考察團(tuán)紛至沓來2009年1月8日購房免十年物業(yè)費(fèi)2009年1月16日“MINI屋”上市買房送裝修款2009年2月9日元宵限時(shí)團(tuán)購認(rèn)購逾150套2009年2月14日情人節(jié)加推買房獲對(duì)戒2009年3月8日三八節(jié)購房獲千元禮券

（四）項(xiàng)目尾盤期時(shí)間節(jié)點(diǎn)：2009年9月----現(xiàn)在營銷活動(dòng)：

2009年9月1期3組團(tuán)開心BLOG金秋獻(xiàn)世

2009年10月10日博餅王中王決出贏千元大禮2009年10月26日兩套樣板房同步公開實(shí)景品鑒2009年12月01日熱銷周年慶業(yè)主參加置業(yè)沙龍

團(tuán)購優(yōu)惠、買房送裝修款、送物業(yè)費(fèi)等系列優(yōu)惠、不分樓層一口價(jià)、集團(tuán)異地營銷帶來周邊客戶群、結(jié)合讓客戶實(shí)景體驗(yàn)產(chǎn)品附加值的樣品房活動(dòng)，是項(xiàng)目的主要營銷方式區(qū)域位置項(xiàng)目概況規(guī)劃建筑戶型設(shè)置營銷推廣禹州大學(xué)城價(jià)格策略：目前待售戶型主要是單身公寓及低樓層4房單位，其中單身公寓起價(jià)為5200元/平,四房均價(jià)為5800元/平項(xiàng)目目前銷售均價(jià)大約為6000元/平結(jié)合左圖分析，項(xiàng)目采取低開高走的價(jià)格策略，這一策略更容易讓客戶感受到樓盤升值潛力。

區(qū)域位置項(xiàng)目概況規(guī)劃建筑戶型設(shè)置營銷推廣禹州大學(xué)城項(xiàng)目實(shí)景圖接待中心外觀接待中心內(nèi)部推廣組合：報(bào)紙+戶外廣告+雜志+網(wǎng)絡(luò)+路牌+短信等營銷事件：團(tuán)購優(yōu)惠、買房送裝修、送物業(yè)費(fèi)等系列優(yōu)惠、不分樓層一口價(jià)、集團(tuán)異地營銷等一系列營銷活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)包裝：圍墻+接待中心+園林實(shí)景+樣板房?jī)r(jià)格走勢(shì)：采用低開高走的價(jià)格策略推廣效果:2009年禹州大學(xué)城獲得年度銷售面積，2052套，17.2萬平的好成績(jī)。超越價(jià)格的價(jià)值、親民價(jià)以及恰當(dāng)?shù)臓I銷方式共同鑄造了項(xiàng)目銷售佳績(jī)區(qū)域位置項(xiàng)目概況規(guī)劃建筑戶型設(shè)置營銷推廣禹州大學(xué)城Bright2:營銷手法樣板房開放讓購房者切身體驗(yàn)居家生活住宅，園林景觀的獨(dú)具匠心，讓購房者感受每個(gè)細(xì)節(jié)的打造，營銷活動(dòng)上，針對(duì)性、系統(tǒng)性強(qiáng)。禹州會(huì)員團(tuán)購形式入市，采取低開高走的價(jià)格策略，受到市場(chǎng)大眾以及禹州會(huì)員的追捧。團(tuán)購優(yōu)惠、買房送裝修、送物業(yè)費(fèi)等系列優(yōu)惠、不分樓層一口價(jià)、集團(tuán)異地營銷帶來周邊客群等活動(dòng)是項(xiàng)目主要營銷活動(dòng)，整體市場(chǎng)關(guān)注度較強(qiáng)。無論是樓市的淡季還是旺季，高性價(jià)比將是王道，貼近民眾的實(shí)際購買力，能獲得消費(fèi)者較快較好的認(rèn)可。品牌地產(chǎn)集團(tuán)推出聯(lián)展優(yōu)惠促銷，旗下多盤聯(lián)展加捆綁優(yōu)惠，吸引了眾多看房客的眼球，大型品牌房企旗下多個(gè)樓盤聯(lián)合展示、聯(lián)合促銷，其實(shí)是通過資源整合突顯各大樓盤社區(qū)優(yōu)勢(shì)，通過新舊樓盤“捆綁”銷售推廣，能更有效地節(jié)約營銷成本，以更大的優(yōu)惠折扣，來增加消費(fèi)者的購買信心。Bright2產(chǎn)品至上豐富的建筑規(guī)劃布局及極致的產(chǎn)品戶型空間體驗(yàn)，為項(xiàng)目的銷售率打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)——