北京西單大悅城項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃運(yùn)營模式及案例分析報告

中糧●大悅城2011年1月《2011版-房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載大悅城是中糧集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)板塊戰(zhàn)略部署精心打造的“國際化青年城市綜合體”，其定位為時尚、流行、性感、潮流等多重年輕風(fēng)格，是現(xiàn)代大型ShoppingMall的杰出代表作?！敖邜偅h(yuǎn)者近”得來的靈感，意為給到來的人以愉快的享受,目前大悅城系列已經(jīng)包含有西單大悅城、沈陽大悅城、朝陽大悅城、天津大悅城、上海大悅城、安定門大悅城、成都大悅城等多個都市ShoppingMall，形成了中糧集團(tuán)地產(chǎn)主業(yè)的核心商業(yè)品牌。

中糧集團(tuán)有限公司（簡稱“中糧集團(tuán)”，英文簡稱“COFCO”），是中國最大的糧油食品進(jìn)出口公司和實(shí)力雄厚的食品生產(chǎn)商，在農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易、能源開發(fā)、食品生產(chǎn)加工、地產(chǎn)、物業(yè)、酒店經(jīng)營以及金融服務(wù)等領(lǐng)域成績卓著。1994年以來，中糧集團(tuán)一直位列《財富》世界500強(qiáng)企業(yè),目前在海內(nèi)外擁有5家上市公司：中糧國際、中糧地產(chǎn)、中糧屯河、中糧控股、豐原生化，中糧集團(tuán)計劃用10年時間成為全球最富有進(jìn)取精神、最優(yōu)秀、最令人尊敬的企業(yè)之一。

第一部分規(guī)劃運(yùn)營北京三環(huán)內(nèi)最后一個

ShoppingMall

北京地標(biāo)性的

ShoppingMall

西單大悅城坐落于繁華的西單北大街，定位于“中國真正的國際化青年城”，以年輕、時尚、國際化為理念，融合購物中心、酒店服務(wù)式公寓和甲級寫字樓多功能為一體。項(xiàng)目占地1.6萬㎡，總建達(dá)20.5萬㎡，其中寫字樓建筑面積1.5萬㎡，兩幢商業(yè)樓組成的11.5萬㎡購物中心、一幢3.5萬㎡商務(wù)酒店式公寓。四座建筑由中庭連廊連接為一體。建筑南北向長150余米，東西向?qū)?10米，地上15層，地下4層(2層車庫）。

中國第一座國際化青年城

地處北京最繁華最成熟

最時尚商圈

覆蓋面最廣最方便的

交通交匯點(diǎn)

規(guī)劃運(yùn)營模式“大悅城”之出處來自《論語.子路》：“近者悅,遠(yuǎn)者近?！贬屃x為“創(chuàng)造喜悅和歡樂，使周圍的人感到愉快，并吸引遠(yuǎn)道而來的客人”；力推時尚達(dá)人、流行先鋒、潮流新貴休閑、娛樂、聚會、購物的首選之地。規(guī)劃運(yùn)營模式時尚展示通過潮流服裝服飾、時尚餐飲、電玩娛樂、電影院等綜合性業(yè)態(tài)表達(dá)了趣味、優(yōu)雅、性感、沖撞、快樂、童真、興奮、夢想等多層次的性格內(nèi)涵；近300個品牌，在13個主題樓層中，通過創(chuàng)造性的搭配組合，構(gòu)建了更有生命力和吸引力的主題空間。規(guī)劃運(yùn)營模式潮流領(lǐng)跑者長江以北最大的影院—首都影院，13個影廳可容納1800名觀眾；北京最大的化妝品超市SEPHORA（絲芙蘭），妙齡女郎趨之若鶩；世界跨度最長的飛天梯，讓來者嘆為觀止，全國最大的LED屏幕外墻，投射潮流個性；港麗餐廳，泰國風(fēng)味，意式休閑，澳式時尚，日本料理，韓式餐飲，香港特色，盡顯國際風(fēng)范。規(guī)劃運(yùn)營模式月均銷售接近1.5億元從項(xiàng)目收購到整體開業(yè)，僅僅7個月時間完成超越；日均車流達(dá)1000輛次，最高日車流突破3000輛次，日均客流10萬，節(jié)假日客流15萬，最高日客流突破21萬；月均銷售接近1.5億元，最高日銷售突破1200萬，銷售額08年完成9億，09年完成15億，10年預(yù)計突破18億。規(guī)劃運(yùn)營模式差異化的定位源于西單，高于西單，引領(lǐng)西單的差異化做法奠定了西單大悅城的時尚領(lǐng)跑者地位；引進(jìn)了差不多40%是原來西單沒有甚至是北京沒有的品牌，無論是餐飲還是服裝服飾，從上海、香港和其他的地方引進(jìn)來。

規(guī)劃運(yùn)營模式品牌的擴(kuò)展大悅城以“時尚、年輕、潮流、品位”的定位迎合了市場需求，通過多樣的業(yè)態(tài)品類組合、豐富的時尚品牌組合，創(chuàng)造最佳的消費(fèi)體驗(yàn)；作為中糧集團(tuán)城市綜合體戰(zhàn)略的統(tǒng)領(lǐng)性品牌，中糧商業(yè)地產(chǎn)以環(huán)渤海都市圈為核心，輻射東北與西南，拓展長三角、珠三角的全國布局正在顯現(xiàn)；規(guī)劃的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)總額將千億左右，在全國布局超過20個大悅城商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。規(guī)劃運(yùn)營模式第二部分建筑設(shè)計北京最新·最大·最時尚的

ShoppingMall建筑設(shè)計經(jīng)驗(yàn)豐富專業(yè)團(tuán)隊(duì)運(yùn)作：建筑設(shè)計單位新加坡CPG集團(tuán)/DCI思亞國際設(shè)計公司建筑施工單位中國第二十二冶金建設(shè)公司商業(yè)經(jīng)營顧問公司北京SPACE（香港司培思經(jīng)營管理集團(tuán)，脫胎于上海新天地運(yùn)作團(tuán)隊(duì)）時尚、潮流的建筑造型建筑特色時尚空間璀璨奪目的LED外墻，時尚潮流的建筑造型；四幢各具靈性的建筑由中庭十字連廊連接，秉承購物中心的空間運(yùn)用理念；寬過道、大挑空、長通道構(gòu)建了寬松宜人的公共空間；配合景觀、吊掛、花卉、植物、燈光、音樂，變幻出令人流連忘返的時尚空間，帶來無與倫比的購物體驗(yàn)。全國最大LED屏幕外墻最多電梯與扶梯的

ShoppingMall27部直梯、63部扶梯亞洲最長飛天梯北京西單最大停車場獨(dú)有中庭的時尚之風(fēng)大尺度內(nèi)空間的享受縱橫交錯的垂直交通建筑特色主動線

購物中心沿著主動線進(jìn)行分布，所有店面都分布在動線兩邊，避免了整個商場中死角的出現(xiàn)；高度

十三層商業(yè)高度，分為趣味、優(yōu)雅、性感、沖撞、快樂、童真、興奮、夢想等多層次的性格內(nèi)涵，創(chuàng)造獨(dú)特商業(yè)格調(diào)；電扶梯

飛天梯、90部電扶梯與直梯縱橫交錯，購物非常方便，店鋪的可視性與通達(dá)性強(qiáng)。第三部分品牌與布局ZARA是西班牙Inditex集團(tuán)旗下的一個子公司，它既是服裝品牌，也是專營ZARA品牌服裝的連鎖零售品牌。1975年設(shè)立于西班牙的ZARA，隸屬于Inditex集團(tuán)，為全球排名第三、西班牙排名第一的服裝商，在世界各地56個國家內(nèi)，設(shè)立超過兩千多家的服裝連鎖店。ZARA深受全球時尚青年的喜愛，設(shè)計師品牌的優(yōu)異設(shè)計，價格卻更為低廉，簡單來說就是讓平民擁抱HighFashion。品牌展示成立于1981年的GUESS(蓋爾斯)，最初是從牛仔起家，一心向往美國風(fēng)情的Marciano四兄弟，從法國南部來到這塊自由天堂，卻碰上了美國服飾業(yè)的蕭條時期，可是，他們首次推出的「夢露式」緊身牛仔褲卻在一夕之間銷售一空，于是GUESS品牌正式成立。品牌展示Next是1982年2月在英國建立起來的本土服裝品牌。產(chǎn)品：男女兒童服裝、鞋帽、首飾等，以及家居用品。有三種經(jīng)營形式：本土門店“NextRetail”，擁有超過480家；網(wǎng)上商店“NextDirectory”，擁有200萬長期客戶；以及海外專賣“NextInternational”，大概140多家。該品牌首次進(jìn)駐北京。品牌展示日本良品計劃株式會社是西友株式會社于1980年開發(fā)的PB品牌，1983年于東京流行發(fā)訊地的“青山”開出第一家獨(dú)立旗艦店，受到消費(fèi)者支持與肯定后，于1990年才正式成立良品計劃株式會社，發(fā)展至今已有23年的歷史，其年?duì)I業(yè)額超過1,151億日圓，員工數(shù)超過2890名，目前在日本國內(nèi)共有直營店121家，經(jīng)銷點(diǎn)146家，是日本最大的LifeStyleStore。

品牌展示CK（CalvinKlein）是美國第一大設(shè)計師品牌，曾經(jīng)連續(xù)四度獲得知名的服裝獎項(xiàng)。CalvinKlein有“CalvinKleinCollection”（高級時裝）、“CKCalvinKlein”（高級成衣）、“CalvinKleinJeans”（牛仔）三大品牌，另外還經(jīng)營休閑裝、襪子、內(nèi)衣、睡衣、泳衣、香水、眼鏡、家飾用品等。

品牌展示品牌展示Motivi是意大利最成功的國際女裝品牌之一。她創(chuàng)立于1993年，是意大利米羅利奧Vestebene集團(tuán)旗下18個女裝品牌之一。集團(tuán)擁有1000多家商鋪遍布整個歐洲、北美、北非、中東及東亞。該品牌首次登陸北京。品牌展示UNIQLO是日本著名的休閑品牌，是排名全球服飾零售業(yè)前列的日本迅銷(FASTRETAILING)集團(tuán)旗下的實(shí)力核心品牌。堅持將現(xiàn)代、簡約自然、高品質(zhì)且易于搭配的商品提供給全世界的消費(fèi)者。而所倡導(dǎo)的“百搭”理念，也為世人所熟知。為北京首個旗艦店。FAB音像文化廣場擁有一個集批發(fā)、零售、展示、配送、會員俱樂部中心等多種經(jīng)營范圍的綜合營業(yè)場所，面積約4000平方米，是目前亞洲最具規(guī)模的音像銷售旗艦店。總共約有正版音像制品五萬余種，在這里不僅能欣賞到一流的影音產(chǎn)品，了解最新影音產(chǎn)品發(fā)行品種，更能領(lǐng)略到動感電影的無窮奇妙。

品牌展示首都影院總建筑面積10369平方米，共有13個廳、1722個座位。豪華的VIP廳和商務(wù)廳應(yīng)高消費(fèi)、時尚客戶群體的需要，VIP廳可以提供最舒適的貴賓級觀影服務(wù)，3個商務(wù)廳可以舉辦各種電影招待會，在9個時尚影廳中有兩個可同時容納近300人的大影廳，可以承辦電影首映式和其它宣傳活動。品牌展示樓層布局樓層布局樓層布局沈陽大悅城項(xiàng)目位于沈陽最繁華、歷時最悠久的商圈——中街，是沈陽市商貿(mào)中心和旅游中心，是集購物、餐飲、休閑、旅游、娛樂等為一體的新型商貿(mào)區(qū)，商家聚集，經(jīng)濟(jì)繁榮。項(xiàng)目占地7.3萬㎡，規(guī)劃總建筑面積約54萬㎡，項(xiàng)目主體由A、B、C、D四館與沃爾瑪超市構(gòu)成。沈陽大悅城為“新青年特區(qū)”，以“自由、享樂、永不孤獨(dú)”為品牌主張，以提升城市未來精神氣質(zhì)為美好愿景，是沈陽新派時尚達(dá)人的聚集之地，購物中心已于2009年5月成功開業(yè)。朝陽大悅城位于CBD商務(wù)中心區(qū)與東部居住重心的交匯點(diǎn)，區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套的匱乏和區(qū)域消費(fèi)者對高品質(zhì)生活的需求為朝陽大悅城的發(fā)展帶來無限商機(jī)。朝陽大悅城為棲息在此的京城新貴傾“心”打造了一個不凡的品質(zhì)、時尚生活中心。項(xiàng)目占地8.46萬㎡，規(guī)劃總建筑面積約40.6萬㎡，購物中心23萬㎡，地上11層，地下3層；服務(wù)式公寓7萬多㎡。朝陽大悅城定位于“品質(zhì)時尚生活中心”，共約269家店鋪，自B1到11F共12個樓層，主力店有日本永旺百貨及超市、家庭夢工場、冠軍空中滑冰場、金逸國際影城、歌友匯KTV、金錢豹美食百匯等名店，于2010年5月28日開業(yè)。

上海大悅城天津大悅城項(xiàng)目位于天津市核心區(qū)域內(nèi)，地理位置優(yōu)越，不僅處于和平、南開兩區(qū)交界處，還占據(jù)了三大傳統(tǒng)商圈(東馬路、南市、和平路商圈)交匯的核心位置，是天津市級最大的新興商圈。項(xiàng)目占地8.9萬㎡,總建筑規(guī)模53萬㎡(含地下部分)，購物中心達(dá)25萬㎡，是涵蓋一站式體驗(yàn)型購物中心、國際甲級寫字樓、酒店式服務(wù)公寓和高檔住宅等多業(yè)態(tài)的“城市綜合體”。項(xiàng)目在天津首次引入綜合電影院、劇場式真冰場、主題KTV和美式大型兒童體驗(yàn)中心等主力業(yè)態(tài)，全方位的功能業(yè)態(tài)，滿足消費(fèi)者一站式購物的體驗(yàn)需求，計劃于2011年12月開業(yè)。

成都大