北京西單大悅城項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃運(yùn)營(yíng)模式及案例分析報(bào)告

中糧●大悅城2011年1月《2011版-房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載大悅城是中糧集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)板塊戰(zhàn)略部署精心打造的“國(guó)際化青年城市綜合體”，其定位為時(shí)尚、流行、性感、潮流等多重年輕風(fēng)格，是現(xiàn)代大型ShoppingMall的杰出代表作?！敖邜偅h(yuǎn)者近”得來(lái)的靈感，意為給到來(lái)的人以愉快的享受,目前大悅城系列已經(jīng)包含有西單大悅城、沈陽(yáng)大悅城、朝陽(yáng)大悅城、天津大悅城、上海大悅城、安定門(mén)大悅城、成都大悅城等多個(gè)都市ShoppingMall，形成了中糧集團(tuán)地產(chǎn)主業(yè)的核心商業(yè)品牌。

中糧集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“中糧集團(tuán)”，英文簡(jiǎn)稱(chēng)“COFCO”），是中國(guó)最大的糧油食品進(jìn)出口公司和實(shí)力雄厚的食品生產(chǎn)商，在農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易、能源開(kāi)發(fā)、食品生產(chǎn)加工、地產(chǎn)、物業(yè)、酒店經(jīng)營(yíng)以及金融服務(wù)等領(lǐng)域成績(jī)卓著。1994年以來(lái)，中糧集團(tuán)一直位列《財(cái)富》世界500強(qiáng)企業(yè),目前在海內(nèi)外擁有5家上市公司：中糧國(guó)際、中糧地產(chǎn)、中糧屯河、中糧控股、豐原生化，中糧集團(tuán)計(jì)劃用10年時(shí)間成為全球最富有進(jìn)取精神、最優(yōu)秀、最令人尊敬的企業(yè)之一。

第一部分規(guī)劃運(yùn)營(yíng)北京三環(huán)內(nèi)最后一個(gè)

ShoppingMall

北京地標(biāo)性的

ShoppingMall

西單大悅城坐落于繁華的西單北大街，定位于“中國(guó)真正的國(guó)際化青年城”，以年輕、時(shí)尚、國(guó)際化為理念，融合購(gòu)物中心、酒店服務(wù)式公寓和甲級(jí)寫(xiě)字樓多功能為一體。項(xiàng)目占地1.6萬(wàn)㎡，總建達(dá)20.5萬(wàn)㎡，其中寫(xiě)字樓建筑面積1.5萬(wàn)㎡，兩幢商業(yè)樓組成的11.5萬(wàn)㎡購(gòu)物中心、一幢3.5萬(wàn)㎡商務(wù)酒店式公寓。四座建筑由中庭連廊連接為一體。建筑南北向長(zhǎng)150余米，東西向?qū)?10米，地上15層，地下4層(2層車(chē)庫(kù)）。

中國(guó)第一座國(guó)際化青年城

地處北京最繁華最成熟

最時(shí)尚商圈

覆蓋面最廣最方便的

交通交匯點(diǎn)

規(guī)劃運(yùn)營(yíng)模式“大悅城”之出處來(lái)自《論語(yǔ).子路》：“近者悅,遠(yuǎn)者近?！贬屃x為“創(chuàng)造喜悅和歡樂(lè)，使周?chē)娜烁械接淇欤⑽h(yuǎn)道而來(lái)的客人”；力推時(shí)尚達(dá)人、流行先鋒、潮流新貴休閑、娛樂(lè)、聚會(huì)、購(gòu)物的首選之地。規(guī)劃運(yùn)營(yíng)模式時(shí)尚展示通過(guò)潮流服裝服飾、時(shí)尚餐飲、電玩娛樂(lè)、電影院等綜合性業(yè)態(tài)表達(dá)了趣味、優(yōu)雅、性感、沖撞、快樂(lè)、童真、興奮、夢(mèng)想等多層次的性格內(nèi)涵；近300個(gè)品牌，在13個(gè)主題樓層中，通過(guò)創(chuàng)造性的搭配組合，構(gòu)建了更有生命力和吸引力的主題空間。規(guī)劃運(yùn)營(yíng)模式潮流領(lǐng)跑者長(zhǎng)江以北最大的影院—首都影院，13個(gè)影廳可容納1800名觀(guān)眾；北京最大的化妝品超市SEPHORA（絲芙蘭），妙齡女郎趨之若鶩；世界跨度最長(zhǎng)的飛天梯，讓來(lái)者嘆為觀(guān)止，全國(guó)最大的LED屏幕外墻，投射潮流個(gè)性；港麗餐廳，泰國(guó)風(fēng)味，意式休閑，澳式時(shí)尚，日本料理，韓式餐飲，香港特色，盡顯國(guó)際風(fēng)范。規(guī)劃運(yùn)營(yíng)模式月均銷(xiāo)售接近1.5億元從項(xiàng)目收購(gòu)到整體開(kāi)業(yè)，僅僅7個(gè)月時(shí)間完成超越；日均車(chē)流達(dá)1000輛次，最高日車(chē)流突破3000輛次，日均客流10萬(wàn)，節(jié)假日客流15萬(wàn)，最高日客流突破21萬(wàn)；月均銷(xiāo)售接近1.5億元，最高日銷(xiāo)售突破1200萬(wàn)，銷(xiāo)售額08年完成9億，09年完成15億，10年預(yù)計(jì)突破18億。規(guī)劃運(yùn)營(yíng)模式差異化的定位源于西單，高于西單，引領(lǐng)西單的差異化做法奠定了西單大悅城的時(shí)尚領(lǐng)跑者地位；引進(jìn)了差不多40%是原來(lái)西單沒(méi)有甚至是北京沒(méi)有的品牌，無(wú)論是餐飲還是服裝服飾，從上海、香港和其他的地方引進(jìn)來(lái)。

規(guī)劃運(yùn)營(yíng)模式品牌的擴(kuò)展大悅城以“時(shí)尚、年輕、潮流、品位”的定位迎合了市場(chǎng)需求，通過(guò)多樣的業(yè)態(tài)品類(lèi)組合、豐富的時(shí)尚品牌組合，創(chuàng)造最佳的消費(fèi)體驗(yàn)；作為中糧集團(tuán)城市綜合體戰(zhàn)略的統(tǒng)領(lǐng)性品牌，中糧商業(yè)地產(chǎn)以環(huán)渤海都市圈為核心，輻射東北與西南，拓展長(zhǎng)三角、珠三角的全國(guó)布局正在顯現(xiàn)；規(guī)劃的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)總額將千億左右，在全國(guó)布局超過(guò)20個(gè)大悅城商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。規(guī)劃運(yùn)營(yíng)模式第二部分建筑設(shè)計(jì)北京最新·最大·最時(shí)尚的

ShoppingMall建筑設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)豐富專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)運(yùn)作：建筑設(shè)計(jì)單位新加坡CPG集團(tuán)/DCI思亞國(guó)際設(shè)計(jì)公司建筑施工單位中國(guó)第二十二冶金建設(shè)公司商業(yè)經(jīng)營(yíng)顧問(wèn)公司北京SPACE（香港司培思經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)，脫胎于上海新天地運(yùn)作團(tuán)隊(duì)）時(shí)尚、潮流的建筑造型建筑特色時(shí)尚空間璀璨奪目的LED外墻，時(shí)尚潮流的建筑造型；四幢各具靈性的建筑由中庭十字連廊連接，秉承購(gòu)物中心的空間運(yùn)用理念；寬過(guò)道、大挑空、長(zhǎng)通道構(gòu)建了寬松宜人的公共空間；配合景觀(guān)、吊掛、花卉、植物、燈光、音樂(lè)，變幻出令人流連忘返的時(shí)尚空間，帶來(lái)無(wú)與倫比的購(gòu)物體驗(yàn)。全國(guó)最大LED屏幕外墻最多電梯與扶梯的

ShoppingMall27部直梯、63部扶梯亞洲最長(zhǎng)飛天梯北京西單最大停車(chē)場(chǎng)獨(dú)有中庭的時(shí)尚之風(fēng)大尺度內(nèi)空間的享受縱橫交錯(cuò)的垂直交通建筑特色主動(dòng)線(xiàn)

購(gòu)物中心沿著主動(dòng)線(xiàn)進(jìn)行分布，所有店面都分布在動(dòng)線(xiàn)兩邊，避免了整個(gè)商場(chǎng)中死角的出現(xiàn)；高度

十三層商業(yè)高度，分為趣味、優(yōu)雅、性感、沖撞、快樂(lè)、童真、興奮、夢(mèng)想等多層次的性格內(nèi)涵，創(chuàng)造獨(dú)特商業(yè)格調(diào)；電扶梯

飛天梯、90部電扶梯與直梯縱橫交錯(cuò)，購(gòu)物非常方便，店鋪的可視性與通達(dá)性強(qiáng)。第三部分品牌與布局ZARA是西班牙Inditex集團(tuán)旗下的一個(gè)子公司，它既是服裝品牌，也是專(zhuān)營(yíng)ZARA品牌服裝的連鎖零售品牌。1975年設(shè)立于西班牙的ZARA，隸屬于Inditex集團(tuán)，為全球排名第三、西班牙排名第一的服裝商，在世界各地56個(gè)國(guó)家內(nèi)，設(shè)立超過(guò)兩千多家的服裝連鎖店。ZARA深受全球時(shí)尚青年的喜愛(ài)，設(shè)計(jì)師品牌的優(yōu)異設(shè)計(jì)，價(jià)格卻更為低廉，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是讓平民擁抱HighFashion。品牌展示成立于1981年的GUESS(蓋爾斯)，最初是從牛仔起家，一心向往美國(guó)風(fēng)情的Marciano四兄弟，從法國(guó)南部來(lái)到這塊自由天堂，卻碰上了美國(guó)服飾業(yè)的蕭條時(shí)期，可是，他們首次推出的「夢(mèng)露式」緊身牛仔褲卻在一夕之間銷(xiāo)售一空，于是GUESS品牌正式成立。品牌展示Next是1982年2月在英國(guó)建立起來(lái)的本土服裝品牌。產(chǎn)品：男女兒童服裝、鞋帽、首飾等，以及家居用品。有三種經(jīng)營(yíng)形式：本土門(mén)店“NextRetail”，擁有超過(guò)480家；網(wǎng)上商店“NextDirectory”，擁有200萬(wàn)長(zhǎng)期客戶(hù)；以及海外專(zhuān)賣(mài)“NextInternational”，大概140多家。該品牌首次進(jìn)駐北京。品牌展示日本良品計(jì)劃株式會(huì)社是西友株式會(huì)社于1980年開(kāi)發(fā)的PB品牌，1983年于東京流行發(fā)訊地的“青山”開(kāi)出第一家獨(dú)立旗艦店，受到消費(fèi)者支持與肯定后，于1990年才正式成立良品計(jì)劃株式會(huì)社，發(fā)展至今已有23年的歷史，其年?duì)I業(yè)額超過(guò)1,151億日?qǐng)A，員工數(shù)超過(guò)2890名，目前在日本國(guó)內(nèi)共有直營(yíng)店121家，經(jīng)銷(xiāo)點(diǎn)146家，是日本最大的LifeStyleStore。

品牌展示CK（CalvinKlein）是美國(guó)第一大設(shè)計(jì)師品牌，曾經(jīng)連續(xù)四度獲得知名的服裝獎(jiǎng)項(xiàng)。CalvinKlein有“CalvinKleinCollection”（高級(jí)時(shí)裝）、“CKCalvinKlein”（高級(jí)成衣）、“CalvinKleinJeans”（牛仔）三大品牌，另外還經(jīng)營(yíng)休閑裝、襪子、內(nèi)衣、睡衣、泳衣、香水、眼鏡、家飾用品等。

品牌展示品牌展示Motivi是意大利最成功的國(guó)際女裝品牌之一。她創(chuàng)立于1993年，是意大利米羅利奧Vestebene集團(tuán)旗下18個(gè)女裝品牌之一。集團(tuán)擁有1000多家商鋪遍布整個(gè)歐洲、北美、北非、中東及東亞。該品牌首次登陸北京。品牌展示UNIQLO是日本著名的休閑品牌，是排名全球服飾零售業(yè)前列的日本迅銷(xiāo)(FASTRETAILING)集團(tuán)旗下的實(shí)力核心品牌。堅(jiān)持將現(xiàn)代、簡(jiǎn)約自然、高品質(zhì)且易于搭配的商品提供給全世界的消費(fèi)者。而所倡導(dǎo)的“百搭”理念，也為世人所熟知。為北京首個(gè)旗艦店。FAB音像文化廣場(chǎng)擁有一個(gè)集批發(fā)、零售、展示、配送、會(huì)員俱樂(lè)部中心等多種經(jīng)營(yíng)范圍的綜合營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，面積約4000平方米，是目前亞洲最具規(guī)模的音像銷(xiāo)售旗艦店。總共約有正版音像制品五萬(wàn)余種，在這里不僅能欣賞到一流的影音產(chǎn)品，了解最新影音產(chǎn)品發(fā)行品種，更能領(lǐng)略到動(dòng)感電影的無(wú)窮奇妙。

品牌展示首都影院總建筑面積10369平方米，共有13個(gè)廳、1722個(gè)座位。豪華的VIP廳和商務(wù)廳應(yīng)高消費(fèi)、時(shí)尚客戶(hù)群體的需要，VIP廳可以提供最舒適的貴賓級(jí)觀(guān)影服務(wù)，3個(gè)商務(wù)廳可以舉辦各種電影招待會(huì)，在9個(gè)時(shí)尚影廳中有兩個(gè)可同時(shí)容納近300人的大影廳，可以承辦電影首映式和其它宣傳活動(dòng)。品牌展示樓層布局樓層布局樓層布局沈陽(yáng)大悅城項(xiàng)目位于沈陽(yáng)最繁華、歷時(shí)最悠久的商圈——中街，是沈陽(yáng)市商貿(mào)中心和旅游中心，是集購(gòu)物、餐飲、休閑、旅游、娛樂(lè)等為一體的新型商貿(mào)區(qū)，商家聚集，經(jīng)濟(jì)繁榮。項(xiàng)目占地7.3萬(wàn)㎡，規(guī)劃總建筑面積約54萬(wàn)㎡，項(xiàng)目主體由A、B、C、D四館與沃爾瑪超市構(gòu)成。沈陽(yáng)大悅城為“新青年特區(qū)”，以“自由、享樂(lè)、永不孤獨(dú)”為品牌主張，以提升城市未來(lái)精神氣質(zhì)為美好愿景，是沈陽(yáng)新派時(shí)尚達(dá)人的聚集之地，購(gòu)物中心已于2009年5月成功開(kāi)業(yè)。朝陽(yáng)大悅城位于CBD商務(wù)中心區(qū)與東部居住重心的交匯點(diǎn)，區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套的匱乏和區(qū)域消費(fèi)者對(duì)高品質(zhì)生活的需求為朝陽(yáng)大悅城的發(fā)展帶來(lái)無(wú)限商機(jī)。朝陽(yáng)大悅城為棲息在此的京城新貴傾“心”打造了一個(gè)不凡的品質(zhì)、時(shí)尚生活中心。項(xiàng)目占地8.46萬(wàn)㎡，規(guī)劃總建筑面積約40.6萬(wàn)㎡，購(gòu)物中心23萬(wàn)㎡，地上11層，地下3層；服務(wù)式公寓7萬(wàn)多㎡。朝陽(yáng)大悅城定位于“品質(zhì)時(shí)尚生活中心”，共約269家店鋪，自B1到11F共12個(gè)樓層，主力店有日本永旺百貨及超市、家庭夢(mèng)工場(chǎng)、冠軍空中滑冰場(chǎng)、金逸國(guó)際影城、歌友匯KTV、金錢(qián)豹美食百匯等名店，于2010年5月28日開(kāi)業(yè)。

上海大悅城天津大悅城項(xiàng)目位于天津市核心區(qū)域內(nèi)，地理位置優(yōu)越，不僅處于和平、南開(kāi)兩區(qū)交界處，還占據(jù)了三大傳統(tǒng)商圈(東馬路、南市、和平路商圈)交匯的核心位置，是天津市級(jí)最大的新興商圈。項(xiàng)目占地8.9萬(wàn)㎡,總建筑規(guī)模53萬(wàn)㎡(含地下部分)，購(gòu)物中心達(dá)25萬(wàn)㎡，是涵蓋一站式體驗(yàn)型購(gòu)物中心、國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓、酒店式服務(wù)公寓和高檔住宅等多業(yè)態(tài)的“城市綜合體”。項(xiàng)目在天津首次引入綜合電影院、劇場(chǎng)式真冰場(chǎng)、主題KTV和美式大型兒童體驗(yàn)中心等主力業(yè)態(tài)，全方位的功能業(yè)態(tài)，滿(mǎn)足消費(fèi)者一站式購(gòu)物的體驗(yàn)需求，計(jì)劃于2011年12月開(kāi)業(yè)。

成都大