房地產(chǎn)物業(yè)公司設(shè)備管理工作手冊(cè)76

房地產(chǎn)物業(yè)公司設(shè)備管理工作手冊(cè)

編號(hào)名稱頁(yè)碼版本/狀態(tài)生效日期

WI/SB-001設(shè)備管理組織架構(gòu)圖1A/02005/3/18

WI/SB-002設(shè)備保修期管理辦法1A/02005/9/1

WI/SB-003水電過(guò)戶辦理規(guī)定1A/02005/3/18

W1/SB-004水電過(guò)戶審批流程1A/02005/3/18

WI/SB-005配電房管理規(guī)定1A/22005/11/1

WI/SB-006水泵房管理規(guī)定1A/02005/3/18

WI/SB-007電氣維修管理規(guī)定1A/02005/3/18

WI/SB-008臨時(shí)用電管理規(guī)定1A/02005/3/18

WI/SB-009設(shè)備管理規(guī)程13A/12005/9/1

WI/SB-010測(cè)量設(shè)備管理規(guī)程4A/02005/3/18

WI/SB-011供配電設(shè)備設(shè)施安全操作規(guī)程2A/12005/9/1

WI/SB-012供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理規(guī)程3A/12005/9/1

WI/SB-013供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)程2A/12005/9/1

WI/SB-014給排水設(shè)備設(shè)施操作規(guī)程1A/12005/9/1

WI/SB-015給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理規(guī)程3A/12005/9/1

WI/SB-016給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)程4A/12005/9/1

WI/SB-017游泳池設(shè)備操作規(guī)程1A/02005/3/18

WI/SB-018游泳池設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)程3A/12005/9/1

WI/SB-019游泳池設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程4A/12005/9/1

WI/SB-020空調(diào)維修保養(yǎng)規(guī)程1A/02005/3/18

WI/SB-021消防系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)程3A/12005/9/1

WI/SB-022消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程3A/12005/9/1

WI/SB-023弱電系統(tǒng)維修規(guī)程2A/02005/3/18

WI/SB-024顧客家庭安裝/維修規(guī)程8A/12005/9/1

WI/SB-025周界報(bào)警系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程2A/12005/9/1

WI/SB-026道閘系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程1A/02005/3/18

目錄A/12/2

編號(hào)名稱頁(yè)碼版本/狀態(tài)生效日期

WI/SB-027公共設(shè)備大的故障維修程序1A/02005/3/18

WI/SB-028設(shè)備更新、技術(shù)改造程序1A/02005/3/18

WI/SB-029正壓風(fēng)機(jī)維修保養(yǎng)規(guī)程2A/12005/9/1

WI/SB-030樓宇對(duì)講系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程1A/02005/3/18

WI/SB-031高空碰碰車維修保養(yǎng)規(guī)程1A/02005/9/1

WI/SB-032觀光車維修保養(yǎng)規(guī)程2A/02005/9/1

WI/SB-033電梯運(yùn)行操作規(guī)程2A/02005/9/1

WI/SB-034電梯設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程4A/02005/9/1

應(yīng)急燈、安全出口指示燈維修

WI/SB-0351A/02005/9/1

保養(yǎng)規(guī)程

WI/SB-036污水處理系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程2A/02005/9/1

WI/SB-037防盜監(jiān)控系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程1A/02005/9/1

WI/SB-038管道直飲水系統(tǒng)操作規(guī)程3A/02005/9/1

WI/SB-039管道直飲水系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程2A/02005/9/1

WI/SB-040管道直飲水系統(tǒng)工藝流程圖1A/02005/9/1

WI/SB-041自動(dòng)洗瓶灌裝機(jī)操作規(guī)程2A/02005/9/1

WI/SB-001設(shè)備管理組織架構(gòu)圖A/01/1

wI/SB-002設(shè)備保修期管理辦法A/01/1

1.目的

規(guī)范設(shè)備保修期的管理工作。

2.適用范圍

設(shè)備保修期的管理。

3.程序要點(diǎn)

3.1國(guó)務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定建設(shè)工程的最低保修期限為：

3.3.1基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程與主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)

定的該工程的合理使用年限。

3.1.2屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間與外墻面的防滲漏，為5年。

3.1.3供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期。

3.1.4電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝與裝修工程，為2年。

3.1.5其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。

3.1.6建設(shè)工程設(shè)備的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。

保修期的計(jì)算應(yīng)以上述條款及進(jìn)展商與安裝單位、設(shè)備供貨單位的合同保修期限

為準(zhǔn)。工程竣工日若距物業(yè)接管日過(guò)長(zhǎng)，導(dǎo)致接管驗(yàn)收時(shí)保修期已滿者，應(yīng)建議

進(jìn)展商適當(dāng)延長(zhǎng)保修期。

3.2物業(yè)設(shè)備接管時(shí)，物業(yè)公司、進(jìn)展商、保修單位三方應(yīng)就設(shè)備保修期保修的

內(nèi)容、范圍、期限，管理處保護(hù)的內(nèi)容、范圍，保修款支付，做出界定，達(dá)成共

識(shí)，形成書(shū)面協(xié)議。保修期內(nèi)，若保修單位提供的服務(wù)難以達(dá)到公司標(biāo)準(zhǔn)，習(xí)慣

考評(píng)的需要時(shí)，保修工作之外的保養(yǎng)內(nèi)容管理處自己（或者委托專業(yè)公司）完成。

3.3設(shè)備保修期滿，物業(yè)公司宜委托專業(yè)公司對(duì)設(shè)備進(jìn)行保護(hù)保養(yǎng)，機(jī)電設(shè)備可

委托其做日常保護(hù)、一級(jí)保養(yǎng)、二級(jí)保養(yǎng)，工作應(yīng)以清潔、防腐、潤(rùn)滑、調(diào)整、

緊固為主，不宜觸及核心軟、硬件部分。機(jī)電設(shè)備維修，管理處應(yīng)督促保修單位

解決。

3.4保修期結(jié)束，保修單位結(jié)算保修金時(shí)，管理處應(yīng)在結(jié)算申請(qǐng)書(shū)上如實(shí)填寫(xiě)使

用方意見(jiàn)，并報(bào)公司工程部審核。保修單位不履行保修義務(wù)，管理處有權(quán)拒絕簽

字。

4.有關(guān)文件與記錄

無(wú)

WI/SB-003水電過(guò)戶辦理規(guī)定A/01/1

1.目的

規(guī)范水電過(guò)戶辦理的管理工作。

2.適用范圍

水電過(guò)戶辦理的管理

3.程序要點(diǎn)

3.1用電、用水由進(jìn)展商過(guò)戶到管理處應(yīng)滿足下列條件：

3.1.1各項(xiàng)政府驗(yàn)收通過(guò)，物業(yè)接管驗(yàn)收、房屋設(shè)備驗(yàn)收合格，計(jì)量裝置符合要

求。

3.1.2工程施工收尾工作均結(jié)束，無(wú)施工臨時(shí)用電、用水發(fā)生。

3.1.3居民、商業(yè)用水電的分配比例進(jìn)展商已調(diào)整到合理的數(shù)值。未調(diào)整到合理

數(shù)值者，已與進(jìn)展商對(duì)多支出的水電費(fèi)進(jìn)行補(bǔ)貼事宜達(dá)成協(xié)議。

3.1.4以住宅為主的小區(qū)，進(jìn)展商己申請(qǐng)辦理抄表到戶。

3.1.5原用電用水戶結(jié)清已發(fā)生的水電費(fèi)。

3.2水電過(guò)戶由公司工程部負(fù)責(zé)審核并辦理合同會(huì)簽手續(xù)。管理處應(yīng)向進(jìn)展商索

要原《供用電合同》、《供水合同》、《供水合同執(zhí)行單》及近期電費(fèi)、水費(fèi)單

提交公司工程部，審核通過(guò)后，由管理處具體辦理過(guò)戶、抄表到戶事宜，未經(jīng)工

程部審核管理處不得自行辦理。每月底管理處工程班組填寫(xiě)好《水電月度抄表記

錄卡》交管理處財(cái)務(wù)室儲(chǔ)存。

4.有關(guān)文件與記錄

《供用電合同》

《供水合同》

《供水合同執(zhí)行單》

QR-SB-033《水電月度抄表記錄卡》

wI/SB-004水電過(guò)戶審批流程A/01/1

水電過(guò)戶、抄表到戶審批流程

符

合

抄

進(jìn)展商整改，或者書(shū)面承諾，提供缺表

到

陷整改費(fèi)用，并確定金額。曰我司代戶

條

件

管理處去供電供水所取

用戶信息采集表及銀行

進(jìn)展商寫(xiě)過(guò)戶申請(qǐng)（蓋章），管理處與進(jìn)展代收水電費(fèi)合同書(shū)，填寫(xiě)

商一同抄表，進(jìn)展商結(jié)清以往水電費(fèi)。管理公共部分代收水電費(fèi)合

處執(zhí)申請(qǐng)、原供電、供水合同、水電費(fèi)單及同書(shū)在公司工程部辦理

空白供電、供水合同、銀行代收水電費(fèi)合同會(huì)簽手續(xù)蓋章，公共部分

書(shū)。到公司工程部辦理合同會(huì)簽手續(xù)蓋章，及小顧客資料報(bào)供電供

到供電供水部門、銀行辦理過(guò)戶。水所。

管理處與進(jìn)展商分?jǐn)側(cè)牖镏吝^(guò)戶期間水電費(fèi)。管理處提供此期間的水電抄表記錄。

WI/SB-005配電房管理規(guī)定A/21/2

1.目的

確保小區(qū)供電系統(tǒng)安全正常運(yùn)行。

2.適用范圍

配電房的管理

3.程序要點(diǎn)

3.1職責(zé)

3.1.1工程技術(shù)員負(fù)責(zé)配電房機(jī)電設(shè)備管理與值班。

3.1.2停送電由值班人員操作，無(wú)關(guān)人員禁止進(jìn)入配電房。

3.1.3值班員務(wù)必持證上崗，熟悉配電設(shè)備狀況，操作方法與安全注意事項(xiàng)。

3.2注意事項(xiàng)

3.2.1復(fù)雜的倒閘操作，應(yīng)執(zhí)行《操作票》制度、監(jiān)護(hù)制度，嚴(yán)禁兩人同時(shí)倒閘

以操作，免發(fā)生錯(cuò)誤，高壓環(huán)進(jìn)、環(huán)出柜嚴(yán)禁操作。

3.2.2操作及檢修時(shí)應(yīng)按規(guī)定使用電工絕緣鞋、絕緣手套、絕緣工具等。并應(yīng)填

寫(xiě)《工作票》或者按命令執(zhí)行，其方式有下列三種：

第一種工作方式：高壓設(shè)備上工作需要全部停電或者部分停電的；高壓室內(nèi)

的二次接線與照明等回路上的工作，需要將高壓設(shè)備停電或者做安全措施的。

第二種工作方式：帶電作業(yè)與在帶電設(shè)備外殼上工作的；操縱盤與低壓配電

盤、配電箱、電源干線上工作的；二次結(jié)線回路上工作的；無(wú)需將高壓設(shè)備停電

者，非當(dāng)值班人員用絕緣棒與電壓互感器定相或者用鉗形電流表測(cè)量高壓回路的

電流工作的。

口頭或者電話命令：第一種與第二種之外的其他工作方式?？陬^或者電話命

令，必需清晰正確，值班員應(yīng)將發(fā)令人、負(fù)責(zé)人及工作任務(wù)全面記入操作記錄簿

中，并向發(fā)令人復(fù)誦核對(duì)一遍。

3.2.3《工作票》一式填寫(xiě)兩份，一份務(wù)必經(jīng)常儲(chǔ)存在工作地點(diǎn)，由工作負(fù)責(zé)人

收?qǐng)?zhí)，另一份由值班員收?qǐng)?zhí)，按時(shí)移交。在無(wú)人值班的設(shè)備上工作時(shí)，第二份《工

作票》由工作許可人收?qǐng)?zhí)。一個(gè)工作負(fù)責(zé)人只能發(fā)一張《工作票》O

3.2.4《工作票》上所列的工作地點(diǎn)，以一個(gè)電氣連接部分為限，如施工設(shè)備屬于

同一電位、位于同一樓層、同時(shí)停送電，且不可能觸及帶電導(dǎo)體時(shí)，可同意在幾個(gè)

電氣連接部分共用一張《工作票》。在幾個(gè)電氣連接部分上，依次進(jìn)行不停電的

WI/SB-005配電房管理規(guī)定A/22/2

同一類型的工作，能夠發(fā)給一張《工作票》。若一個(gè)電氣連接部分或者一個(gè)配電

裝置全部停電，則所有不一致地點(diǎn)的工作，能夠發(fā)給一張《工作票》、但要全面

填明要緊工作內(nèi)容。幾個(gè)班同時(shí)進(jìn)行工作時(shí)，《工作票》發(fā)給一個(gè)總的負(fù)責(zé)人。

3.2.5若至預(yù)定時(shí)間，一部分工作尚未完成仍須繼續(xù)工作而不妨礙送電者，在送

電前，應(yīng)按照送電后現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備帶電情況，辦理新的《工作票》，布置好安全措施

后方可繼續(xù)工作。

3.2.6《工作票》的有效時(shí)間，以批準(zhǔn)的檢修期為限。《工作票》至預(yù)定時(shí)間，

工作尚未完成，應(yīng)由工作負(fù)責(zé)人辦理延期手續(xù)。

3.2.7高低壓柜開(kāi)關(guān)狀態(tài)應(yīng)作好警示、標(biāo)識(shí)。

3.2.8室內(nèi)照明、通風(fēng)保持良好，并經(jīng)常保持配電房地面及設(shè)備外表清潔無(wú)塵，

室內(nèi)溫度操縱在40℃下列，墻壁配掛溫度計(jì)。

3.2.9建立運(yùn)行記錄，每日巡查、并按規(guī)定填寫(xiě)《配電房運(yùn)行記錄表》，每月細(xì)

查一次，半年大檢修一次。查出問(wèn)題及時(shí)處理，解決不了的問(wèn)題書(shū)面報(bào)告公司工

程部。

3.2.10配電房?jī)?nèi)禁止亂拉亂接線路，嚴(yán)禁變壓器、空氣開(kāi)關(guān)超載運(yùn)行。

3.2.11保持配電房消防設(shè)施的完好齊備，保證應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下能正常使用。

3.2.12保持配電房防鼠網(wǎng)完好，發(fā)現(xiàn)破舊立即修復(fù)。

4.有關(guān)文件與記錄

QR-SB-001《操作票》

QR-SB-002《配電房運(yùn)行記錄表》

QR-SB-028《工作票》

WI/SB-006水泵房管理規(guī)定A/01/1

1.目的

確保水泵房的正常運(yùn)行，以便及時(shí)向顧客提供合格的生活用水與消防用水。

2.適用范圍

水泵房的管理

3.程序要點(diǎn)

3.1值班工程技術(shù)員負(fù)責(zé)對(duì)水泵房進(jìn)行日常巡視，檢查水泵、管道接頭與閥門有

無(wú)滲漏水，并按規(guī)定填寫(xiě)《水泵房巡查記錄表》。

3.2經(jīng)常檢查水泵操縱柜的指示燈指示、觀察停泵時(shí)水泵壓力表指示。在正常情

況下，生活水泵、消防水泵、噴淋泵的選擇開(kāi)關(guān)應(yīng)置于自動(dòng)位置。

3.3生活水泵規(guī)定每周至少輪換使用一次，消防泵每月自動(dòng)與手動(dòng)操作試機(jī)一

次，確保消防泵在事故狀態(tài)下能正常啟動(dòng)。

3.4水泵房每周由分管責(zé)任人打掃一次，確保泵房地面與設(shè)備外表的清潔。

3.5水池觀察口應(yīng)加蓋并上鎖，鑰匙由指定的工程技術(shù)員管理。透氣管應(yīng)用紗布

包扎，以防雜物掉入水池中。

3.6按照水泵保養(yǎng)要求定期對(duì)其進(jìn)行維修保養(yǎng)。

3.7保證水泵房的通風(fēng)、照明，與應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下的正常使用。

4.有關(guān)文件與記錄

QR-SB-003《水泵房巡查記錄表》

WI/SB-007電氣維修管理規(guī)定A/01/1

1.目的

確保電氣設(shè)備的正常運(yùn)行，促進(jìn)電氣設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)、維修工作正?；?、規(guī)范

化、科學(xué)化。

2.適用范圍

電氣維修的管理

3.程序要點(diǎn)

3.1嚴(yán)格遵守國(guó)家電氣安全操作規(guī)程，工程技術(shù)員做到培訓(xùn)后持證上崗，以保證

工作萬(wàn)無(wú)一失。

3.2供方（或者維修人員）關(guān)于小區(qū)內(nèi)配置的電氣設(shè)備，應(yīng)按計(jì)劃定期保養(yǎng)及維

修，

重大電氣設(shè)備的檢修計(jì)劃，應(yīng)由工程部把關(guān)審查并派專人參加。

3.3維修與保養(yǎng)電氣設(shè)備時(shí)，維修人員應(yīng)采取相應(yīng)的安全技術(shù)措施，管理處對(duì)作

業(yè)人員應(yīng)進(jìn)行安全生產(chǎn)交底與技術(shù)交底，防止觸電及設(shè)備事故的發(fā)生。

3.4在電源干線、低壓配電盤及配電箱等設(shè)備上進(jìn)行工作時(shí)，應(yīng)有專人監(jiān)護(hù)，至

少由兩人互相配合進(jìn)行。操作前應(yīng)摘掉檢修設(shè)備的電源保險(xiǎn)后驗(yàn)電，并懸掛標(biāo)識(shí)

牌，操作人員應(yīng)使用絕緣工具，并站在絕緣墊上作業(yè)。

3.5維修后的電氣設(shè)備及線路，應(yīng)經(jīng)專職人員檢查無(wú)誤并拆除所有的安全措施后,

方可投入運(yùn)行。嚴(yán)禁在處于工作狀態(tài)的電動(dòng)機(jī)及其附屬裝置回路上進(jìn)行工作。

4.有關(guān)文件與記錄

無(wú)

WI/SB-008臨時(shí)用電管理規(guī)定A/01/1

1.目的

確保小區(qū)臨時(shí)用電的電源線路安全與電氣設(shè)施設(shè)備安全運(yùn)行。

2.適用范圍

臨時(shí)用電的管理

3.程序要點(diǎn)

3.1管理處對(duì)小區(qū)進(jìn)行重大修繕工程使用的電動(dòng)設(shè)備與電動(dòng)工具的用電量，應(yīng)限

定在不影響小區(qū)供電系統(tǒng)正常運(yùn)作與供電負(fù)荷量同意范圍內(nèi)。維修人員在填報(bào)修

繕計(jì)劃時(shí)，應(yīng)同時(shí)上報(bào)用電設(shè)備全面資料，經(jīng)管理處負(fù)責(zé)工程管理的客戶主任批

準(zhǔn)后，才能組織施工。

3.2臨時(shí)用電應(yīng)符合消防與安全用電要求。

3.3凡進(jìn)入小區(qū)內(nèi)進(jìn)行施工的單位與個(gè)人使用電動(dòng)設(shè)備、工具及電源線等器材，

應(yīng)符合國(guó)家有關(guān)產(chǎn)品質(zhì)量規(guī)定與安全要求，并安裝漏電保護(hù)開(kāi)關(guān)，配備分線電閘

箱與安裝電表，電動(dòng)工具、臨時(shí)照明線路應(yīng)有合格插頭插座，并在管理處專業(yè)人

員指定地點(diǎn)接線，禁止亂拉亂接電線。

3.4進(jìn)入小區(qū)的臨時(shí)施工人員使用的電動(dòng)設(shè)備與工具，應(yīng)在管理處規(guī)定時(shí)間內(nèi)使

用，禁止在其它時(shí)間內(nèi)使用，以防發(fā)出各類噪音影響顧客與鄰居的正常休息。

3.5管理處專業(yè)人員有權(quán)對(duì)違章操作的人員與電動(dòng)設(shè)備工具進(jìn)行檢查，有權(quán)制止

違章電動(dòng)設(shè)備及工具的使用。對(duì)不聽(tīng)勸阻者，應(yīng)立即報(bào)告管理處，停止施工。

4.有關(guān)文件與記錄

無(wú)

WI/SB-009設(shè)備管理規(guī)程A/11/13

1.目的

確保設(shè)備設(shè)施運(yùn)行正常，維修、保養(yǎng)規(guī)范。

2.適用范圍

公司管轄的電力（油）拖動(dòng)設(shè)備、電機(jī)、電氣設(shè)備（含強(qiáng)電主線路）、電子設(shè)

備（含弱電線路）、管道、風(fēng)道、閥門及其它房屋附屬裝置。

3.程序要點(diǎn)

3.1日常保護(hù)保養(yǎng)

指經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。包含定期檢查、清潔、防腐、緊固與潤(rùn)滑，對(duì)不經(jīng)常運(yùn)行

的機(jī)械進(jìn)行盤車、試車（消防水泵、發(fā)電機(jī)），發(fā)現(xiàn)小故隙及時(shí)排除，作好記錄。

3.2一級(jí)保養(yǎng)

對(duì)機(jī)械設(shè)備進(jìn)行檢查、檢測(cè)，根據(jù)實(shí)際需要局部解體，進(jìn)行清洗、調(diào)整、維修更

換。對(duì)電機(jī)進(jìn)行絕緣搖測(cè)。對(duì)電氣設(shè)備清掃，檢查儀表、電器（斷路器等）。對(duì)

電子設(shè)備除塵、觸頭研磨、更換，功能檢查。對(duì)管道、風(fēng)道局部除銹防腐、刷漆。

對(duì)各類要緊閥門（含風(fēng)閥、防火閥）滲漏、故障進(jìn)行處理。

3.3二級(jí)保養(yǎng)

對(duì)機(jī)械設(shè)備進(jìn)行全面清洗、調(diào)整，部分解體檢查與局部修理，更換易損件，噪聲、

振動(dòng)、泄漏檢測(cè)，發(fā)電機(jī)帶負(fù)荷試車。對(duì)電機(jī)進(jìn)行絕緣搖測(cè)，抽芯檢查，清掃、

軸承上油。對(duì)電氣設(shè)備全面清潔，母線、導(dǎo)線、電器端子壓接面除氧化，電器參

數(shù)整定，耐壓絕緣測(cè)試。對(duì)電子設(shè)備除塵、插接件接口清洗，系統(tǒng)功能、參數(shù)測(cè)

試。對(duì)管道、風(fēng)道部分除銹、防腐、刷漆。對(duì)各類要緊閥門（含風(fēng)閥、防火閥）

滲漏、故障處理或者更換。

3.4中修工程

中修工程是指對(duì)設(shè)備進(jìn)行正常的與定期的全面檢修，對(duì)設(shè)備部分解體修理與更換

少量磨損零部件，保證設(shè)備能恢復(fù)與達(dá)到應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)與技術(shù)要求，使設(shè)備能正常

運(yùn)轉(zhuǎn)到下一次修理。

3.5大修工程

大修工程是指對(duì)設(shè)備進(jìn)行定期的全面檢修，對(duì)設(shè)備要求全面解體、更換要緊部件

或者修理不合格的零部件，使設(shè)備基本恢復(fù)原有性能。

WI/SB-009設(shè)備管理規(guī)程A/12/13

3.6設(shè)備更新與技術(shù)改造是指設(shè)備使用到一定年限后，技術(shù)性能落后、效率低、

耗能大或者污染（腐蝕、排氣、粉塵、噪音）問(wèn)題日益嚴(yán)重，應(yīng)更新設(shè)備，提高

與

改善技術(shù)性能。

3.7事后維修（故障維修）

設(shè)備發(fā)生故障后，對(duì)失效、損壞部分作針對(duì)性的維修。

3.8狀態(tài)維修

通過(guò)監(jiān)測(cè)設(shè)備狀態(tài)參數(shù)的變化，出現(xiàn)明顯劣化后實(shí)施的維修。

4.設(shè)備分類

根據(jù)設(shè)備對(duì)顧客服務(wù)的重要性將其分為三級(jí)（風(fēng)機(jī)類、泵類、機(jī)組類均含相應(yīng)的

電機(jī)、電氣操縱柜）。

I級(jí)設(shè)備：電梯、發(fā)電機(jī)、生活水泵、消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、低壓配電柜、

火災(zāi)中央報(bào)警操縱柜、消防聯(lián)動(dòng)柜、冷水機(jī)組、BA中央管理計(jì)算機(jī)。

II級(jí)設(shè)備：正壓風(fēng)機(jī)、空氣處理器、冷卻塔、公用天線系統(tǒng)、對(duì)講報(bào)警系統(tǒng)、防

盜監(jiān)視系統(tǒng)、氣體自動(dòng)滅火設(shè)施、高壓開(kāi)關(guān)柜、變壓器、車場(chǎng)自動(dòng)收費(fèi)裝置、泳

池水處理裝置、DDC現(xiàn)場(chǎng)操縱器。

HI級(jí)設(shè)備：除I、II級(jí)以外的所有設(shè)備。如：區(qū)域火災(zāi)報(bào)警操縱箱、小型操縱箱

（配電箱）、交通道閘、排風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、集中抄表裝置、維修機(jī)具與辦公室、

食堂、清潔、保安通訊設(shè)備等。

5.設(shè)備管理模式

使用計(jì)劃預(yù)修制（三級(jí)保養(yǎng)一日常保護(hù)保養(yǎng)、一級(jí)保養(yǎng)、二級(jí)保養(yǎng)、小修、中修、

大修、設(shè)備更新與技術(shù)改造）與狀態(tài)維修、事后維修相結(jié)合的管理模式。

5.1關(guān)于符合磨損規(guī)律的I、II級(jí)設(shè)備（電梯、水泵、正壓風(fēng)機(jī)、電動(dòng)機(jī)、柴油

發(fā)電機(jī)、冷水機(jī)組、道閘等），定期做三級(jí)保養(yǎng)，定期進(jìn)行小修、中修、大修。

小修包含在三級(jí)養(yǎng)護(hù)中。中修、大修周期見(jiàn)附表《設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修周期》。

5.2關(guān)于I、H級(jí)電氣設(shè)備（高壓柜、變壓器、低壓柜、操縱柜等）、電子設(shè)備

（火災(zāi)報(bào)警操縱柜、放大器、計(jì)算機(jī)等）進(jìn)行三級(jí)保養(yǎng)、探測(cè)性維修（功能檢查）、

狀態(tài)維修。

5.3關(guān)于H1級(jí)設(shè)備，采取事后維修，每年進(jìn)行一次保養(yǎng)，并記錄在《III級(jí)設(shè)備保

養(yǎng)、檢查記錄表》內(nèi)。

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6.職責(zé)

6.1工程部負(fù)責(zé)設(shè)備接管驗(yàn)收，大中修及設(shè)備更新改造計(jì)劃制定、方窠審核，各

管理處維修人員的調(diào)配，工程監(jiān)督，保養(yǎng)計(jì)劃審批，設(shè)備（器具）申購(gòu)、報(bào)廢審

核，組織招投標(biāo)，選擇、評(píng)價(jià)設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)供方，負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同的

初審，設(shè)備缺陷整改，中修、大修、更新改造委托合同的審核，辦理合同會(huì)簽手

續(xù)。

6.2工程部負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)情況及設(shè)備技術(shù)狀態(tài)的月檢查。

6.3管理處負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備日常操作、運(yùn)行、巡查、點(diǎn)檢及《設(shè)備維修保養(yǎng)合同》

委托范圍外的一切保養(yǎng)、維修工作，填寫(xiě)《設(shè)施設(shè)備日巡查表》，編制保養(yǎng)計(jì)戈U,

與供方根據(jù)確定《設(shè)備維修保養(yǎng)合同》的分包內(nèi)容。維修養(yǎng)護(hù)合同簽訂后，按合

同監(jiān)督檢查、評(píng)定供方。

7.設(shè)備前期管理

7.1前期介入

設(shè)備選型、安裝要求等由工程部對(duì)有關(guān)物業(yè)考察后，向進(jìn)展商提出。政府有關(guān)部

門的驗(yàn)收，管理處應(yīng)參與。

7.2設(shè)備的接管驗(yàn)收

7.2.1設(shè)備的接管驗(yàn)收由工程部代表公司，組織有關(guān)人員，構(gòu)成驗(yàn)收組，會(huì)同發(fā)

展商、承包商進(jìn)行。驗(yàn)收根據(jù)為設(shè)備出廠說(shuō)明書(shū)及國(guó)家有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。確實(shí)達(dá)

不到上述條件的應(yīng)在驗(yàn)收單中寫(xiě)明實(shí)際情況及原因，并限期整改，進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。設(shè)

備的接管憑證由公司工程部對(duì)地產(chǎn)商辦理（驗(yàn)收單的接收人簽字處蓋物業(yè)公司公

章）。I、II級(jí)設(shè)備由工程部組織有關(guān)專業(yè)人員及管理處人員一同檢驗(yàn)，III級(jí)設(shè)

備由管理處檢驗(yàn)，填寫(xiě)驗(yàn)收單報(bào)工程部復(fù)核蓋章。驗(yàn)收單蓋章后，復(fù)印件由進(jìn)展

商、管理處各留一份作為交接憑證。設(shè)備技術(shù)資料在設(shè)備交接驗(yàn)收時(shí)，由工程部

向進(jìn)展商收取并辦理接收手續(xù)。關(guān)于進(jìn)展商尚未移交的資料，由工程部代表公司

跟蹤收取并填寫(xiě)接管驗(yàn)收移交工程資料清單，全部資料收齊后，在工程部辦理清

單簽字、蓋章手續(xù)。資料原件由管理處專人保管。

7.2.2當(dāng)供電設(shè)備、供水設(shè)備驗(yàn)收合格接管后，方可與進(jìn)展商辦理水、電用戶

更名、過(guò)戶手續(xù)，最好直接與供電局、自來(lái)水公司辦理抄表到戶手續(xù)。辦理手續(xù)

前，管理處應(yīng)向進(jìn)展商索要原《供電合同》、《供水合同》及近期電費(fèi)、水費(fèi)單

WI/SB-009設(shè)備管理規(guī)程A/14/13

提交公司工程部審核。審核通過(guò)后，由管理處具體辦理過(guò)戶、抄表到戶事宜，工

程部負(fù)責(zé)辦理《供電合同》、《供水合同》、委托銀行代收水電費(fèi)協(xié)議書(shū)等的對(duì)

外合同會(huì)簽手續(xù)。

7.3設(shè)備的編號(hào)

設(shè)備編號(hào)由下列四部分構(gòu)成：

第一部分表示單位的名稱：以管理處成立時(shí)間先后順序，用字母A-Z表示。當(dāng)

管理處數(shù)目超過(guò)26個(gè)時(shí)，用雙字母表示。

第二部分表示設(shè)備的類別：用數(shù)字01—99表示。

第三部分表示單位設(shè)備序號(hào)：用數(shù)字1.2.3.....表示。

第四部分表示設(shè)備的管理等級(jí)：用羅馬數(shù)字I、II、III表示。

例：D—02—1—(I)

正豐豪苑風(fēng)機(jī)1號(hào)風(fēng)機(jī)I級(jí)管理設(shè)備

7.4設(shè)備的建帳

7.4.1管理處給所管轄物業(yè)的全部設(shè)備進(jìn)行編號(hào)，并填寫(xiě)《設(shè)備統(tǒng)計(jì)表》。

7.4.2管理處對(duì)所管理的所有設(shè)施設(shè)備都應(yīng)建立《設(shè)備臺(tái)帳》。

7.5設(shè)備質(zhì)量缺陷整改

新入伙的管理處，機(jī)電設(shè)備接管后，由工程部督促設(shè)備供應(yīng)安裝單位對(duì)設(shè)備質(zhì)量

缺陷進(jìn)行三個(gè)月整改，整改達(dá)到企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)后，由工程部驗(yàn)收，通過(guò)后，再與供方

簽訂《設(shè)備維修保養(yǎng)合同》。

7.6設(shè)備標(biāo)識(shí)管理

7.6.1設(shè)備標(biāo)牌

未隱蔽的設(shè)備應(yīng)在規(guī)定位置貼設(shè)備標(biāo)牌。對(duì)新入伙的物業(yè)，管理處可要求供方按

設(shè)備統(tǒng)計(jì)表填寫(xiě)《設(shè)備標(biāo)示卡》，貼在設(shè)備上。

7.6.2設(shè)備的顏色

設(shè)備的顏色由各管理處自行統(tǒng)一。

7.6.3設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識(shí)

重要危險(xiǎn)設(shè)備的工作狀態(tài)應(yīng)標(biāo)識(shí)(如配電柜掛“禁止合閘”等)，報(bào)廢、封存的

設(shè)備應(yīng)標(biāo)識(shí)。

7.6.4設(shè)備標(biāo)識(shí)牌由工程部統(tǒng)一設(shè)計(jì)。

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8.設(shè)備使用管理

8.1物業(yè)公共設(shè)備的操作使用權(quán)歸管理處，供方維修保養(yǎng)時(shí)，停電、停水、操作

設(shè)備應(yīng)征得管理處同意。

8.2管理處工程技術(shù)員應(yīng)按國(guó)家規(guī)范、公司的有關(guān)制度、規(guī)定及作業(yè)指導(dǎo)書(shū)要求

對(duì)本管理處管理的設(shè)備進(jìn)行操作使用，確保對(duì)顧客服務(wù)質(zhì)量達(dá)標(biāo)。應(yīng)認(rèn)真、全面、

細(xì)致的作好運(yùn)行監(jiān)視、檢查工作，并作記錄，記錄應(yīng)保證準(zhǔn)確性、及時(shí)性與真實(shí)

性。

8.3管理處工程技術(shù)員應(yīng)定期分析各類設(shè)備狀態(tài)記錄（含水、電抄表記錄），確

定系統(tǒng)工作是否正常。作經(jīng)濟(jì)性分析，確保設(shè)備工作在節(jié)能狀態(tài)，及時(shí)予以操縱

調(diào)整。

8.4重要設(shè)備（如變壓器等）的投入、報(bào)停應(yīng)經(jīng)工程部批準(zhǔn)。

9.設(shè)備維修保養(yǎng)管理

9.1計(jì)劃

9.1.1維修保養(yǎng)計(jì)劃

1）供方應(yīng)將委托范圍內(nèi)的設(shè)備下年度保養(yǎng)計(jì)劃于每年12月中旬報(bào)管理處，保

養(yǎng)周期、級(jí)別應(yīng)符合本文《設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修周期》的規(guī)定及合同要求。管

理處審核、調(diào)整后，與管理處保養(yǎng)范圍內(nèi)的《設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃表》匯總，于每年12

月下旬報(bào)工程部審批，審批后的設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃工程部、管理處、專業(yè)公司各保留

一份。并根據(jù)年度保養(yǎng)計(jì)劃制定《二00年月設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃表》。

2）設(shè)備中修、大修、更新改造計(jì)劃由工程部制定，并審查確定方案，編制或

者

審查預(yù)算。

9.1.2檢定計(jì)劃

計(jì)量器具檢定計(jì)劃由工程部制定。

9.2實(shí)施

9.2.1按有關(guān)制度、規(guī)定及作業(yè)指導(dǎo)書(shū)要求對(duì)設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)維修。供方負(fù)責(zé)《設(shè)

備維修保養(yǎng)合同》委托范圍內(nèi)的設(shè)備維修保養(yǎng)，可使用供方手冊(cè)的表格作記錄，

管理處工程技術(shù)員負(fù)責(zé)合同委托范圍外的設(shè)備維修保養(yǎng)工作。

9.2.2發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障（不屬于工程技術(shù)員負(fù)責(zé)維修范圍內(nèi)的故障維修），工程技

術(shù)員應(yīng)用《故障轉(zhuǎn)呈單》立即通知供方，供方接到轉(zhuǎn)呈單后，應(yīng)在半個(gè)工作日內(nèi)

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給管理處答復(fù)，確定維修時(shí)間。一時(shí)無(wú)法解決的問(wèn)題應(yīng)給管理處書(shū)面說(shuō)明，承諾

修復(fù)時(shí)間。關(guān)于重大維修，工程部應(yīng)派專業(yè)工程師進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督、指導(dǎo)。關(guān)于供

方不能解決的問(wèn)題，需要向其它專業(yè)公司委托維修時(shí)，供方負(fù)責(zé)人應(yīng)先填寫(xiě)《外

委維修保養(yǎng)申請(qǐng)表》，維修費(fèi)用在五百元下列的，由管理處負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)維修。維

修費(fèi)用在五百元以上的，經(jīng)管理處負(fù)責(zé)人同意，報(bào)工程部審核，呈報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)批

準(zhǔn)后，再進(jìn)行修理。若公司進(jìn)行發(fā)包，由管理處填寫(xiě)《外委維修保養(yǎng)申請(qǐng)表》按

上述程序辦理審批。維修費(fèi)用較高的項(xiàng)目，由工程部組織招標(biāo)。關(guān)鍵設(shè)備發(fā)生故

障，造成小區(qū)停電、停水或者嚴(yán)重影響顧客生活（不含重大設(shè)備事故），應(yīng)按應(yīng)

急程序進(jìn)行搶修。管理處首先應(yīng)電話通知工程部，并立即組織搶修，恢復(fù)設(shè)備功

能。搶修所用的配件、材料標(biāo)識(shí)后可按緊急放行處理。事后應(yīng)按常規(guī)程序補(bǔ)辦審

批手續(xù)。

9.2.3設(shè)備中修、大修、更新改造工程由評(píng)審小組選擇供方（招標(biāo)或者指定合格

的

供方），組織訂立有關(guān)合同，辦理合同會(huì)簽手續(xù)，并由工程部組織有關(guān)人員（相

關(guān)管理處技術(shù)人員、工程部工程師或者聘請(qǐng)的專業(yè)人員）進(jìn)行工程施工監(jiān)督。

9.3檢查

9.3.1維修保養(yǎng)檢查

1）工程技術(shù)員日常對(duì)設(shè)備進(jìn)行巡視時(shí)，應(yīng)對(duì)設(shè)備重點(diǎn)部位進(jìn)行檢查（點(diǎn)檢），

并作好記錄。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決，無(wú)法解決的問(wèn)題提交專業(yè)公司解決。設(shè)備（I、

II、IH級(jí)設(shè)備）“日常保護(hù)保養(yǎng)”計(jì)劃執(zhí)行情況由管理處負(fù)責(zé)人檢查。

2）設(shè)備維修完畢后，應(yīng)對(duì)設(shè)備功能進(jìn)行檢定，屬I、n級(jí)設(shè)備由工程部組

織檢定并備案。屬in級(jí)設(shè)備由管理處檢定，所有設(shè)備檢定記錄管理處都應(yīng)備案。

3）設(shè)備中修、大修、更新改造工程竣工驗(yàn)收由工程部組織驗(yàn)收。

9.3.2設(shè)備的檢定

有功電能表、無(wú)功電能表、水表由煤氣表等有關(guān)主管監(jiān)督公司（部門）負(fù)責(zé)定期

檢定，管理處應(yīng)保護(hù)好計(jì)量表、柜上的鉛封，定期對(duì)計(jì)量表、柜上的數(shù)據(jù)進(jìn)行檢

查，若發(fā)現(xiàn)特殊情況應(yīng)報(bào)公司工程部。

10.設(shè)備安全管理

10.1持證上崗與安全檢查

從事特殊工種作業(yè)的員工（電工等），應(yīng)持有經(jīng)勞動(dòng)部門頒發(fā)的有效證件上崗，

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熟識(shí)設(shè)備的操作規(guī)程，熟悉設(shè)備的運(yùn)行情況。公司工程部每季度對(duì)設(shè)備安全狀況

進(jìn)行檢查。

10.2安全事故處理程序

當(dāng)管理處發(fā)生設(shè)備安全事故后，應(yīng)立即通知工程班組。在調(diào)查人員未趕到現(xiàn)場(chǎng)之

前，應(yīng)盡可能地保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，拍照或者錄象。工程班組應(yīng)組織人員搶修，保證對(duì)顧

客

的服務(wù)。事后管理處應(yīng)向工程部提交設(shè)備安全事故報(bào)告，工程部根據(jù)管理處的報(bào)

告及調(diào)查結(jié)果，向總經(jīng)理提交設(shè)備安全事故調(diào)查分析報(bào)告，并提出處理意見(jiàn)。

11.設(shè)備封存及報(bào)廢管理

11.1設(shè)備封存

擬封存的I、H級(jí)設(shè)備由管理處報(bào)工程部，工程部計(jì)劃安排設(shè)備封存前的處理工

作（防腐、防護(hù)等）。封存地點(diǎn)應(yīng)保持干燥、干凈、安全。管理處應(yīng)定期檢查。

封存的設(shè)備，應(yīng)貼封存標(biāo)記，重新啟用時(shí)預(yù)先保養(yǎng)一次。

11.2設(shè)備報(bào)廢

對(duì)不能修復(fù)或者維修后檢定不合格的設(shè)備，由工程技術(shù)員填寫(xiě)《設(shè)備停用/封存/

報(bào)廢審批表》。經(jīng)管理處負(fù)責(zé)人同意后，報(bào)工程部審核并呈報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)報(bào)廢。

報(bào)廢的設(shè)備應(yīng)在設(shè)備檔案中注明報(bào)廢日期，封存該設(shè)備檔案。設(shè)備維修過(guò)程中更

換下來(lái)的器件（報(bào)廢件）應(yīng)在《設(shè)備維修記錄表》上寫(xiě)明。報(bào)廢的設(shè)備及報(bào)廢件,

管理處應(yīng)妥善保管，并統(tǒng)一填寫(xiě)《設(shè)備停用/封存/報(bào)廢審批表》。

12.組織對(duì)供方的操縱

12.1供方的選取

I類提供零星設(shè)備維修的維修方。

II類提供設(shè)備設(shè)施大中修、更新改造工程承包商。

12.2新供方評(píng)價(jià)

零星維修及日常養(yǎng)護(hù)須外委由管理處按《供方初審記錄》初審內(nèi)容要求進(jìn)行評(píng)價(jià)。

符合要求者擬定為合格供方，列入管理處合格供方名單。當(dāng)發(fā)生設(shè)備中修大修、

更新改造、缺陷整改、貴重材料采購(gòu)等項(xiàng)目，應(yīng)由工程部組織公開(kāi)招標(biāo)或者議標(biāo)。

除邀約合格的供方參加投標(biāo)外，還應(yīng)邀請(qǐng)新供方參加。工程部組織評(píng)標(biāo)小組，負(fù)

責(zé)開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)。凡符合《供方初審記錄》初審內(nèi)容要求者，擬定為合格的供方，

填寫(xiě)供方初審記錄，由總經(jīng)理審批通過(guò)后，列入合格供方名旭。

WI/SB-009設(shè)備管理規(guī)程A/18/13

12.3供方選擇

由管理處從合格供方中初選2?3家符合條件者報(bào)評(píng)審小組審核，評(píng)審小組審核后

確定一家報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)并辦理合同會(huì)簽手續(xù)。中修、大修更新改造等工程由工程

部組織公開(kāi)招標(biāo)，選定2名擬中標(biāo)單位報(bào)總經(jīng)理決策，確定中標(biāo)單位。

12.4供方的評(píng)價(jià)

供方應(yīng)每年至少進(jìn)行一次評(píng)審。例保、一保、二保工程的供方由管理處進(jìn)行評(píng)價(jià),

評(píng)審小組審核，評(píng)審結(jié)果為不合格的供方從管理處合格供方名單上去掉。分包中

修、大修、更新改造工程的供方按《維修供方監(jiān)控評(píng)價(jià)表》進(jìn)行評(píng)價(jià)。未發(fā)生的

條款，不評(píng)分，最后計(jì)算得分率。得分率85%為合格。合格供方經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后

列入《合格供方名單》，以備再選用。評(píng)價(jià)結(jié)果為不合格的分包方，經(jīng)總經(jīng)理簽

字后，將從合格供應(yīng)商名單上去掉。

12.5供方檔案

工程部應(yīng)建立并儲(chǔ)存設(shè)備中修、大修、更新改造工程的合格供方檔案，檔案內(nèi)容

包含：評(píng)審記錄、資質(zhì)證書(shū)或者營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件及合格供方名單。管理處建立例

保、

一保、二保工程的合格供方檔案，儲(chǔ)存所有合格供方的檔案?jìng)洳椤?/p>

12.6工程質(zhì)量監(jiān)督及驗(yàn)收

對(duì)I類供方的日常檢查、監(jiān)督，由管理處進(jìn)行。管理處應(yīng)按合同或者約定及有關(guān)

維修標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)供方是否按維修計(jì)劃、約定進(jìn)行維修、予以確認(rèn)，參照物業(yè)公司標(biāo)

準(zhǔn)，檢查維修質(zhì)量是否達(dá)標(biāo)。合格則在維修記錄上簽字。管理處的確認(rèn)不免除供

方對(duì)不合格維修進(jìn)行返工、返修的責(zé)任。公司每月對(duì)物業(yè)狀況進(jìn)行一次檢查，發(fā)

現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，在有關(guān)記錄中記錄并通知管理處。

屬于供方的問(wèn)題，由管理處負(fù)責(zé)監(jiān)督其整改。大中修、更新改造工程由工程部派

有關(guān)工程師進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督。工程竣工后，由供方、管理處、工程部共同構(gòu)成驗(yàn)收

組進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收時(shí)應(yīng)核對(duì)實(shí)物工程量是否與設(shè)計(jì)圖紙相符合，是否滿足實(shí)際使

用功能要求。對(duì)工程量進(jìn)行實(shí)測(cè)實(shí)量。對(duì)分部、分項(xiàng)工程按國(guó)家有關(guān)驗(yàn)評(píng)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)

行評(píng)定，最后評(píng)定單位工程是否滿足合同上的質(zhì)量等級(jí)。按實(shí)際需要及有關(guān)規(guī)范

交接竣工圖及使用說(shuō)明書(shū)。對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷按議定時(shí)限整改后進(jìn)行復(fù)

驗(yàn)。驗(yàn)收合格后，由三方在《工程竣工驗(yàn)收證明》簽字蓋章后，憑《工程結(jié)算協(xié)

議書(shū)》才能結(jié)清工程款。

Wl/SB-009設(shè)備管理規(guī)程A/19/13

13.設(shè)備技術(shù)檔案資料管理

13.1設(shè)備技術(shù)資料

設(shè)備技術(shù)資料管理按本文7.2條執(zhí)行，資料的借閱應(yīng)辦理有關(guān)手續(xù)。

13.2質(zhì)量記錄

13.2.1設(shè)備運(yùn)行記錄、巡查記錄、值班記錄由管理處填寫(xiě)儲(chǔ)存。管理處實(shí)施保

養(yǎng)、維修的設(shè)備，由管理處工程技術(shù)員填寫(xiě)記錄，分包方實(shí)施保養(yǎng)維修的設(shè)備，

由分包方填寫(xiě)保養(yǎng)記錄、維修記錄。保養(yǎng)檢查記錄、維修檢定結(jié)論填寫(xiě)按本文

9.3.1條執(zhí)行。管理處工程技術(shù)員對(duì)所在管理處所有的設(shè)備質(zhì)量記錄應(yīng)按時(shí)間順

序裝訂成冊(cè)儲(chǔ)存。

14.設(shè)備（機(jī)具）的申請(qǐng)、采購(gòu)、驗(yàn)證、入庫(kù)建帳

14.1申請(qǐng)

根據(jù)小區(qū)正常運(yùn)作或者維修需要，由管理處填寫(xiě)購(gòu)置設(shè)備申請(qǐng)報(bào)告。經(jīng)管理處負(fù)

責(zé)

人同意后，報(bào)工程部審核并提出滿足使用要求的設(shè)備技術(shù)指標(biāo)，然后呈報(bào)總經(jīng)理

批準(zhǔn)購(gòu)置。購(gòu)置的設(shè)備，管理處均應(yīng)建檔。

14.2采購(gòu)

采購(gòu)人員應(yīng)對(duì)所采購(gòu)設(shè)備的用途、基本要求、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等掌握清晰。購(gòu)買時(shí)應(yīng)會(huì)

同機(jī)具使用人或者申請(qǐng)人共同對(duì)設(shè)備性能、質(zhì)量等作鑒定。確認(rèn)質(zhì)量?jī)?yōu)良、性能

完

全符合要求、使用方法清晰、有合格證書(shū)、價(jià)格合適才能辦理付款提貨手續(xù)。

14.3驗(yàn)證

對(duì)設(shè)備（機(jī)具）購(gòu)進(jìn)后，在合同規(guī)定期內(nèi)，由管理處工程技術(shù)員會(huì)同有關(guān)技術(shù)人

員驗(yàn)證，填寫(xiě)《采購(gòu)設(shè)備驗(yàn)收表》。管理處方可辦理入庫(kù)建帳手續(xù)。所有購(gòu)置的

設(shè)備均應(yīng)在采購(gòu)記錄中登記。

14.4關(guān)于臨時(shí)與緊急維修所需物品的采購(gòu)，工程技術(shù)員應(yīng)做到先驗(yàn)證后使用，

加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)證，以保證購(gòu)進(jìn)物品是需耍的合格品。事后應(yīng)及時(shí)補(bǔ)填，填寫(xiě)的采購(gòu)

日期為實(shí)際發(fā)生口期，并按要求的標(biāo)識(shí)標(biāo)明。

14.5入庫(kù)建帳：建帳規(guī)定同7.4。

15.設(shè)備完好率

設(shè)備完好率二完好設(shè)備臺(tái)數(shù)/設(shè)備總臺(tái)數(shù)*100%

公式中的設(shè)備均指I、II級(jí)設(shè)備。設(shè)備的功能與參數(shù)能達(dá)到產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)中的技術(shù)

Wl/SB-009設(shè)備管理規(guī)程A/110/13

性能指標(biāo)就視為完好。每年年底由管理處工程技術(shù)員對(duì)所管轄設(shè)備進(jìn)行一次檢

查，對(duì)檢查結(jié)果按公式進(jìn)行統(tǒng)計(jì)計(jì)算，于12月15日之前報(bào)工程部，工程部按10%

抽樣核查，并統(tǒng)計(jì)全公司設(shè)備完好率。

15.1維修及時(shí)率

用戶維修服務(wù)及時(shí)維修宗

維修及時(shí)率=-----------------------------X100%

用戶維修服務(wù)總宗數(shù)

每年年底管理處匯總統(tǒng)計(jì)《用戶維修服務(wù)單》計(jì)算維修及時(shí)率，工程部審查核實(shí)。

《用戶維修服務(wù)單》中顧客對(duì)上門的用戶維修及時(shí)性進(jìn)行評(píng)價(jià)，若顧客評(píng)價(jià)為不

滿意，則該宗維修視為不及時(shí)。

15.2維修合格率

用戶維修服務(wù)合格維修

維修合格率二X100%

用戶維修服務(wù)總宗數(shù)

上門維修結(jié)束后應(yīng)由客戶在《用戶維修服務(wù)單》上對(duì)維修服務(wù)合格簽名認(rèn)可,

若顧客對(duì)維修服務(wù)質(zhì)量的評(píng)價(jià)為不滿意，則該宗維修視為不合格。

16.有關(guān)文件及記錄

QR-SB-004《故障轉(zhuǎn)呈單》

QR-SB-005《外委維修保養(yǎng)申請(qǐng)表》

QR-SB-006《設(shè)備維修記錄表》

QR-SB-007《設(shè)備停用/封存/報(bào)廢審批表》

QR-SB-008《采購(gòu)設(shè)備驗(yàn)收表》

QR-SB-009《機(jī)電設(shè)備臺(tái)帳》

QR-SB-010《III級(jí)設(shè)備保養(yǎng)、檢查記錄表》

QR-SB-011《機(jī)電設(shè)備統(tǒng)計(jì)表》

QR-SB-012《設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃表》

QR-SB-013《維修供方監(jiān)控評(píng)價(jià)表》

QR-SB-014《事故報(bào)告》

W1/SB-009設(shè)備管理規(guī)程A/111/13

QR-SB-015《工程竣工驗(yàn)收證明》

QR-SB-016《工程結(jié)算協(xié)議書(shū)》

QR-SB-032《設(shè)備標(biāo)示卡》

QR-SB-034《設(shè)施設(shè)備日巡查表》

QR-SB-046《二00年月設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃表》

《設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修周期》

WI/SB-009設(shè)備管理規(guī)程A/112/13

設(shè)備代碼及分類

代碼設(shè)備類別名稱

01水泵

02風(fēng)機(jī)

03變壓器

04空調(diào)（分體及窗式空調(diào)、風(fēng)扇等）

05消防設(shè)備（包含報(bào)警操縱器（屏）..巡檢箱.）

06公用天線、對(duì)講報(bào)警系統(tǒng)（包含對(duì)講主機(jī)、視頻監(jiān)視器等）防盜監(jiān)視系統(tǒng)

電氣柜（箱）（包含高壓開(kāi)關(guān)柜.低壓配電柜.操縱柜（箱）.照明配電箱.電表

07

箱等）

08維修機(jī)具（包含水、電等的維修機(jī)具）

09食堂設(shè)備

10清潔設(shè)備

11交通設(shè)備（包含機(jī)動(dòng)車輛、擋車器等）

12保安通訊設(shè)備（包含手持式對(duì)講機(jī)）

13辦公設(shè)備

14路燈

15游泳池設(shè)備

WI/SB-009設(shè)備管理規(guī)程A/113/13

設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修周期

設(shè)

二級(jí)

備日常保護(hù)一級(jí)保養(yǎng)中修大修

序號(hào)名稱保養(yǎng)

編r/Tnj保養(yǎng)周期周期周期周期

周期

號(hào)

0101生活水泵每月每季每年三年六年

0201消防水泵每月每季每年五年八年

0302風(fēng)機(jī)每季每年五年八年

0403濕式變壓器每半年每年//////

0504空調(diào)每月每半年每年二年六年

0605火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)每月每季每年////

0706消防聯(lián)動(dòng)操縱柜每月每季每年////

0807公共天線系統(tǒng)每半年每年////

0907對(duì)講報(bào)警系統(tǒng)//每季每年////

1007防盜監(jiān)視系統(tǒng)每月每季每年////

1108低壓配電柜每月半年每年//

1208高壓開(kāi)關(guān)柜每月每年//////

注:逢高級(jí)保養(yǎng)的，低級(jí)保養(yǎng)能夠不再做。對(duì)III級(jí)設(shè)備，使用事后維修，每年

進(jìn)行一次保養(yǎng)。

WI/SB-010測(cè)量設(shè)備管理規(guī)程A/O1/4

1.目的

確保測(cè)量設(shè)備能滿足使用要求。

2.適用范圍

測(cè)量設(shè)備的管理

3.程序要點(diǎn)

3.1測(cè)量設(shè)備的范圍

3.1.1保護(hù)與檢修設(shè)備用。

3.2測(cè)量設(shè)備配置的要求

3.2.1量程滿足使用要求。

3.2.2最大量程、最小分度值與精度等級(jí)滿足被測(cè)對(duì)象精密度、準(zhǔn)確度的要求。

3.3測(cè)量設(shè)備的采購(gòu)

3.3.1工程技術(shù)員應(yīng)根據(jù)測(cè)量設(shè)備的現(xiàn)狀與需要，提出采購(gòu)計(jì)劃或者申請(qǐng)，經(jīng)管

理

處負(fù)責(zé)人審核，主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后按規(guī)定進(jìn)行采購(gòu)。

3.3.2采購(gòu)計(jì)劃或者申請(qǐng)應(yīng)詳列所需采購(gòu)測(cè)量設(shè)備的下列資料：

1）名稱、型式或者型號(hào)、規(guī)格、最大量程、最小分度值、精度等級(jí)。

2）數(shù)量、該產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)代號(hào)（盡可能做到）、用途、參考生產(chǎn)廠家或者供應(yīng)

商

名稱。

3.3.3采購(gòu)人員應(yīng)嚴(yán)格按采購(gòu)資料進(jìn)行采購(gòu)，如有變動(dòng)，應(yīng)事先征詢管理處負(fù)責(zé)

人的意見(jiàn)。

3.3.4測(cè)量設(shè)備采購(gòu)進(jìn)公司后，應(yīng)按公司有關(guān)規(guī)定辦理交接手續(xù)。管理處負(fù)責(zé)人

應(yīng)核對(duì)實(shí)物是否與所申報(bào)采購(gòu)資料相符，并核查驗(yàn)證包裝、外觀及所帶證明、證

件。

3.4測(cè)量設(shè)備的管理

3.4.1工程技術(shù)員負(fù)責(zé)管理測(cè)量設(shè)備，其職責(zé)為：

1）建立測(cè)量設(shè)備臺(tái)帳，其內(nèi)容包含。出廠編號(hào)、公司編號(hào)、名稱、型式或

者

型號(hào)、量程參數(shù)、精度等級(jí)、生產(chǎn)廠家、數(shù)量、使用部門或者使用人、開(kāi)始使用

日期等唯一性標(biāo)識(shí)與可追溯性資料，并隨測(cè)量設(shè)備的變化而保持臺(tái)帳的可用性與

可追性。

2）對(duì)測(cè)量設(shè)備逐一進(jìn)行編號(hào)標(biāo)識(shí)，其要求為：

WI/SB-010測(cè)量設(shè)備管理規(guī)程A/O2/4

使用符號(hào)與順序進(jìn)行編號(hào)，示比如下：

CH01

I該類測(cè)試設(shè)備的順序號(hào)，用阿拉伯整數(shù)

移動(dòng)使用測(cè)量設(shè)備（裝置符號(hào)）

測(cè)量尺寸用（類型符號(hào)）

符號(hào)規(guī)則如表一:

H移動(dòng)使用測(cè)量設(shè)備

裝置符號(hào)G固定裝置上的測(cè)量設(shè)備

C測(cè)量尺寸的測(cè)量設(shè)備

D測(cè)量電參數(shù)（如電壓、電流、電阻、電功率）

類型符號(hào)Z測(cè)量重量用測(cè)量設(shè)備

P測(cè)量壓力、真空度用測(cè)量設(shè)備

本表未作規(guī)定的，由專職管理人員根據(jù)上述原則予以規(guī)定。

標(biāo)識(shí)方法應(yīng)按方便、適用、可行、易于觀察的原則進(jìn)行，通常使用公司VI系

統(tǒng)統(tǒng)一標(biāo)識(shí)粘貼于測(cè)量設(shè)備適宜部位的方法實(shí)施。

3）規(guī)定測(cè)量設(shè)備的校準(zhǔn)周期。測(cè)量設(shè)備的校準(zhǔn)周期根據(jù)其使用頻率及測(cè)量設(shè)備

精度等級(jí)確定，如表二：

測(cè)量尺寸的校準(zhǔn)周期為二年

測(cè)量電參數(shù)的校準(zhǔn)周期為二年

測(cè)量重量的校準(zhǔn)周期為二年

測(cè)量壓力的校準(zhǔn)周期為一年

裝于設(shè)備上，但不能拆卸的測(cè)隨設(shè)備大修時(shí)進(jìn)行校準(zhǔn)

量設(shè)備

法規(guī)或者國(guó)家行政主管部門另按法規(guī)或者國(guó)家行政主管部門規(guī)定校準(zhǔn)

有規(guī)定的測(cè)量設(shè)備周期進(jìn)行校準(zhǔn)

4）按確定或者規(guī)定的校準(zhǔn)周期將測(cè)量設(shè)備委托國(guó)家授權(quán)的計(jì)量監(jiān)督檢測(cè)單位進(jìn)

行校準(zhǔn)，并辦理有關(guān)委托手續(xù)。

5）對(duì)測(cè)量設(shè)備的使用、停用、報(bào)廢及校準(zhǔn)標(biāo)識(shí)的保持進(jìn)行檢查、監(jiān)督或者辦理

相

Wl/SB-010測(cè)量設(shè)備管理規(guī)程A/03/4

關(guān)手續(xù)。

3.5測(cè)量設(shè)備的使用

3.5.1工程技術(shù)員應(yīng)確保測(cè)量設(shè)備（原安裝于機(jī)械、電氣設(shè)備上的除外）在使用前

（含采購(gòu)進(jìn)入公司的）均通過(guò)了校準(zhǔn)，且校準(zhǔn)結(jié)論滿足使用要求。

3.5.2使用人員應(yīng)熟悉測(cè)量設(shè)備的使用，正確、合理、按規(guī)定選擇與使用測(cè)量設(shè)

備，并確保在校準(zhǔn)的有效期內(nèi)使用。

3.5.3使用人員在調(diào)整測(cè)量設(shè)備時(shí)，應(yīng)防止由于調(diào)整不當(dāng)，而使校準(zhǔn)狀態(tài)失準(zhǔn)。

3.5.4當(dāng)發(fā)現(xiàn)測(cè)量設(shè)備失準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)對(duì)已測(cè)量或者計(jì)量的結(jié)果進(jìn)行復(fù)查，消除由于

失準(zhǔn)可能造成的影響。

3.5.5測(cè)量設(shè)備的保管防靜電環(huán)境應(yīng)適當(dāng)，不應(yīng)與工具、刀具、原材料與零配件

混放，防止丟失、碰磕、缺失、失準(zhǔn)、銹蝕。

3.6測(cè)量設(shè)備的限制使用與報(bào)廢

測(cè)量設(shè)備經(jīng)校準(zhǔn)后判定為不合格的區(qū)段或者范圍，工程技術(shù)員應(yīng)限制不得在不合

格區(qū)段或者不合格范圍內(nèi)使用，這種限制應(yīng)以適當(dāng)?shù)男问酵ㄖ剿惺褂迷摐y(cè)量

設(shè)備的人員，并在設(shè)備的適當(dāng)部位或者存放處或者包裝物上明確予以標(biāo)識(shí)。無(wú)法

限定區(qū)段與范圍的，可送有關(guān)單位檢修，檢修后經(jīng)校準(zhǔn)合格方同意使用，無(wú)檢修

價(jià)值的予以報(bào)廢。報(bào)廢應(yīng)辦理有關(guān)手續(xù)，工程班組提出申請(qǐng)，由管理處負(fù)責(zé)人審

核，上報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。

3.7校準(zhǔn)的委托

3.7.1如公司無(wú)校準(zhǔn)設(shè)備、標(biāo)準(zhǔn)物及專業(yè)人員，即無(wú)能力進(jìn)行校準(zhǔn)，凡需校準(zhǔn)的

測(cè)量設(shè)備一律委托國(guó)家授權(quán)校準(zhǔn)單位進(jìn)行校準(zhǔn)。

3.7.2工程技術(shù)員在委托校準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)將送交校準(zhǔn)設(shè)備的使用量程范圍列入委托中,

并請(qǐng)校準(zhǔn)單位在校準(zhǔn)報(bào)告/記錄中列出所使用校準(zhǔn)設(shè)備型號(hào)、環(huán)境溫度、校準(zhǔn)判

定根據(jù)的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)代號(hào)。

3.8工程技術(shù)員應(yīng)長(zhǎng)期儲(chǔ)存測(cè)量設(shè)備臺(tái)帳、校準(zhǔn)記錄、限制使用或者報(bào)廢測(cè)量設(shè)

備

的審批單。

4.有關(guān)文件與記錄

QR-SB-007《設(shè)備停用/封存/報(bào)廢申請(qǐng)表》

QR-SB-015《測(cè)量設(shè)備限制使用記錄表》

WI/SB-010測(cè)量設(shè)備管理規(guī)程A/04/4

QR-SB-016《測(cè)量設(shè)備臺(tái)帳》

QR-SB-017《測(cè)量設(shè)備校準(zhǔn)動(dòng)態(tài)記錄》

WI/SB-011供配電設(shè)備設(shè)施安全操作規(guī)程A/11/2

1.目的

規(guī)范供配電設(shè)備設(shè)施的操作程序，確保正確、安全操作供配電設(shè)備設(shè)施。

2.適用范圍

供配電設(shè)備設(shè)施安全操作的管理

3.程序要點(diǎn)

3.1安全操作注意事項(xiàng)

3.1.1操作高壓設(shè)備設(shè)施時(shí)，應(yīng)戴絕緣手套、穿絕緣鞋、著棉工作服、使用絕緣

操作桿。

3.1.2操作低壓設(shè)備設(shè)施時(shí)應(yīng)穿絕緣鞋、戴絕緣手套、避免正向面對(duì)操作設(shè)備。

3.1.3嚴(yán)禁帶電工作，緊急情況需帶電工作時(shí)，需具備如下條件：

1）有監(jiān)護(hù)人。

2）工作場(chǎng)地空間足夠，光線足夠。

3）所用工具材料齊全，嚴(yán)禁使用鏤刀、金屬尺及其它金屬工具。

4）工作人員應(yīng)戴絕緣手套、穿棉工作衣、絕緣鞋。

5）其相鄰相帶電部分，或者接地金屬部分應(yīng)有絕緣隔離。

6）帶電作業(yè)工具應(yīng)定期進(jìn)行試驗(yàn)，試驗(yàn)記錄由專人保管。

3.1.4自動(dòng)空氣開(kāi)關(guān)跳閘或者熔斷器熔斷時(shí)，應(yīng)查明原因并排除故障后，再行恢

復(fù)供電，不同意強(qiáng)行送電，必要時(shí)同意試送電一次。

3.1.5電流互感器不得開(kāi)路，電壓互感器不得短路，不得用搖表測(cè)量帶電體的絕

緣電阻。

3.1.6變配電房拉、合閘時(shí)，應(yīng)一人執(zhí)行一人監(jiān)護(hù)。

3.2供配電設(shè)備設(shè)施操作

3.2.1配電變壓器停電的操作要領(lǐng)

1）拉開(kāi)各低壓出線開(kāi)關(guān)。

2）拉開(kāi)低壓總開(kāi)關(guān)。

3）拉開(kāi)配電變壓器高壓側(cè)開(kāi)關(guān)。

4）合上接地保護(hù)開(kāi)關(guān)。

3.2.2配電變壓器送電的操作要領(lǐng)

1）合上配電變壓器高壓側(cè)開(kāi)關(guān)。

WI/SB-011供配電設(shè)備設(shè)施安全操作規(guī)程A/12/2

2）合上低壓總開(kāi)關(guān)。

3）合上各低壓出線開(kāi)關(guān)。

4）斷開(kāi)接地保護(hù)開(kāi)關(guān)。

3.2.3在配電柜開(kāi)關(guān)上工作前，操作要領(lǐng)如下：

1）拉開(kāi)開(kāi)關(guān)、有明顯的開(kāi)路點(diǎn)。

2）驗(yàn)電、確認(rèn)無(wú)電。

3）掛三相短路接地線。

4）設(shè)置絕緣隔板（與鄰近帶電體距離在6cm下列者）。

5）掛上“有人工作，禁止合閘”標(biāo)示牌于停電開(kāi)關(guān)處。

6）站在絕緣墊上工作，盡量單手作業(yè)。

4.有關(guān)文件與記錄

無(wú)

WI/SB-012供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理規(guī)程A/11/3

1.目的

規(guī)范供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理工作，確保供配電設(shè)施良好運(yùn)行。

2.適用范圍

供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理。

3.程序要點(diǎn)

3.1巡視監(jiān)控

3.1.1工程技術(shù)員每天巡視兩次高壓開(kāi)關(guān)柜、變壓器，配電柜、電容柜，落地箱、

電表箱。

3.1.2工程技術(shù)員應(yīng)按規(guī)定的頻次進(jìn)行檢查、巡視、監(jiān)控，并把每次所到巡視點(diǎn)

的時(shí)間記錄在《配電房運(yùn)行記錄表》上。

3.1.3巡視內(nèi)容

1）變壓器運(yùn)行是否超溫。

2）有無(wú)特殊響聲或者氣味。

3）各類儀表指示是否正常，指示燈是否正常。

4）單相、三相電壓是否在額定值的±10%范圍以內(nèi)，是否超載運(yùn)行，是否缺

相。

5）各類接頭是否有過(guò)熱或者燒傷痕跡。

6）防小動(dòng)物設(shè)施是否完好。

7）接地線有無(wú)銹蝕或者松動(dòng)。

8）各類臨時(shí)用電接駁情況。

9）各類標(biāo)示牌、標(biāo)示物是否完好。

10）應(yīng)急燈是否正常。

11）安全用具是否齊全，是否存放于規(guī)定位置。

3.1.4關(guān)于巡視中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，當(dāng)值工程技術(shù)員應(yīng)及時(shí)采取整改措施加以解決，

整改時(shí)應(yīng)嚴(yán)格遵守《供配電設(shè)備設(shè)施安全操作規(guī)程》與《供配電設(shè)備設(shè)施維修保

養(yǎng)規(guī)程》的有關(guān)規(guī)定。

3.2特殊情況處置

3.2.1觸電處置。發(fā)現(xiàn)有人觸電時(shí)，當(dāng)值工程技術(shù)員應(yīng)保持鎮(zhèn)靜，保持頭腦冷靜,

盡快使觸電者脫離電源，并進(jìn)行緊急搶救。

WI/SB-012供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理規(guī)程A/12/3

1）拉開(kāi)電源開(kāi)關(guān)，撥去插頭或者熔斷器。

2）用干燥的木棒、竹竿移開(kāi)電線或者用絕緣工具剪斷電線。

3）用干燥的衣服或者絕緣塑料布?jí)|住，將觸電者脫離電源。

4）防止觸電者在斷電后跌倒。

5）假如觸電者尚未失去知覺(jué)，則應(yīng)讓其保持安靜，并立即請(qǐng)醫(yī)生進(jìn)行診治,

密切注意其癥狀變化。

6）假如觸電者已失去知覺(jué)，但呼吸尚存，應(yīng)使其舒適、安靜地仰臥，將上衣

與褲帶放松，使其容易呼吸，若觸電者呼吸困難，有抽筋現(xiàn)象，則應(yīng)積極進(jìn)行人

工呼吸，并及時(shí)送進(jìn)醫(yī)院。

7）假如觸電者的呼吸、脈搏及心跳都已停止，如今不能認(rèn)為其已死亡，應(yīng)當(dāng)

立即進(jìn)行人工呼