房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)研究-與-4個(gè)案例

目錄經(jīng)濟(jì)狀況演變的必然:宏觀調(diào)控的必然:市場(chǎng)細(xì)分的必然:當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)機(jī)會(huì)研究的理由二、三線城市開(kāi)始啟動(dòng)利潤(rùn)逐步攤薄沒(méi)有對(duì)外開(kāi)放二、三線城市，一般住宅都是剛性需求，房?jī)r(jià)的承受能力與大城市比都有什么不同?物業(yè)稅、囤積土地需繳稅、不許“賣(mài)圖紙”、緊縮貸款、提高首付比例、控制最高貸款額度。。。如何進(jìn)行機(jī)會(huì)研究？了解客戶需要、關(guān)注什么？如何實(shí)現(xiàn)關(guān)注要素？從是否進(jìn)入城市研究城市：進(jìn)不進(jìn)?時(shí)機(jī)：什么時(shí)候進(jìn)?區(qū)位：進(jìn)哪個(gè)區(qū)域?產(chǎn)品：開(kāi)發(fā)什么產(chǎn)品?項(xiàng)目：能不能介入?客戶：在哪里?產(chǎn)品：開(kāi)發(fā)什么產(chǎn)品?操作：如何開(kāi)發(fā)?客戶：定位那些客戶?價(jià)格：什么價(jià)格出售?操作：如何進(jìn)行開(kāi)發(fā)?研究的整體脈絡(luò)-房地產(chǎn)行業(yè)&從項(xiàng)目是否介入研究宏觀經(jīng)濟(jì)是否有支撐區(qū)位地理是否有優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)需求是否有滿足價(jià)格增長(zhǎng)是否有空間產(chǎn)品投放是否有機(jī)會(huì)關(guān)注點(diǎn)分析五大關(guān)注點(diǎn)城市是否進(jìn)入問(wèn)題進(jìn)哪個(gè)區(qū)位的問(wèn)題進(jìn)入時(shí)機(jī)問(wèn)題進(jìn)入時(shí)機(jī)問(wèn)題產(chǎn)品開(kāi)發(fā)問(wèn)題關(guān)注點(diǎn)一：宏觀經(jīng)濟(jì)是否有支撐？總量：是否較大增幅：是否夠快結(jié)構(gòu)：是否合理排名：是否靠前總量：是否較大增幅：是否夠快排名：是否靠前負(fù)荷：是否合理城市規(guī)劃：是否有強(qiáng)勢(shì)“概念”產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：是否能導(dǎo)入人口用地規(guī)劃：是否有較大發(fā)展GDP水平居民可支配收入城市規(guī)劃宏觀經(jīng)濟(jì)考量指標(biāo)關(guān)注點(diǎn)二：區(qū)位地理是否有優(yōu)勢(shì)?地理位置：相鄰輻射關(guān)系歷史人文：有無(wú)悠久的歷史文化自然景觀：有無(wú)優(yōu)越的自然景觀交通環(huán)境：內(nèi)、外交通是否便捷教育環(huán)境：有無(wú)知名的教育支撐醫(yī)療環(huán)境：有無(wú)知名的醫(yī)療設(shè)施生活環(huán)境：有無(wú)完善的生活設(shè)施功能定位：有無(wú)強(qiáng)勢(shì)“概念”引入基建規(guī)劃：有無(wú)大型基建規(guī)劃生活配套規(guī)劃：有無(wú)大型商業(yè)規(guī)劃空間環(huán)境配套設(shè)施規(guī)劃利好區(qū)位環(huán)境考量指標(biāo)總量：有無(wú)達(dá)到一定規(guī)模增幅：有無(wú)達(dá)到一定比例總量：有無(wú)達(dá)到一定規(guī)模增幅：有無(wú)達(dá)到一定比例供求關(guān)系：是否合理區(qū)位排名：是否靠前人均面積：是否有空間關(guān)注點(diǎn)三：市場(chǎng)需求是否有滿足?供應(yīng)成交綜合市場(chǎng)需求考量指標(biāo)價(jià)格增長(zhǎng)考量指標(biāo)均價(jià)其他區(qū)位排名：與周邊其他城市相比價(jià)格區(qū)間：客戶普遍接受的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)壓力：房?jī)r(jià)與家庭收入比關(guān)注點(diǎn)四：價(jià)格增長(zhǎng)是否有空間?房產(chǎn)價(jià)格：有無(wú)持續(xù)增長(zhǎng)增長(zhǎng)幅度：有無(wú)達(dá)到一定比例地產(chǎn)成本價(jià)格：有無(wú)增長(zhǎng)空間關(guān)注點(diǎn)五：產(chǎn)品投放是否有機(jī)會(huì)?各類型產(chǎn)品的市場(chǎng)供應(yīng)比重各類型產(chǎn)品的市場(chǎng)成交比重各類型產(chǎn)品的供求關(guān)系各類型產(chǎn)品的價(jià)格水平產(chǎn)品投放考量指標(biāo)如何了解、研究上述5個(gè)關(guān)注點(diǎn)城市歷年統(tǒng)計(jì)年鑒城市規(guī)劃網(wǎng)國(guó)土資源網(wǎng)…城市政府網(wǎng)站城市規(guī)劃網(wǎng)城市地圖網(wǎng)…1.宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境2.城市地理環(huán)境實(shí)現(xiàn)途徑3.市場(chǎng)需求環(huán)境城市歷年統(tǒng)計(jì)年鑒城市房地產(chǎn)網(wǎng)房地交易中心統(tǒng)計(jì)報(bào)告城市國(guó)土資源網(wǎng)實(shí)地調(diào)查…接上頁(yè)實(shí)地調(diào)查房地交易中心統(tǒng)計(jì)報(bào)告房地產(chǎn)交易網(wǎng)當(dāng)?shù)胤科笫袌?chǎng)研究報(bào)告4.價(jià)格空間環(huán)境實(shí)地調(diào)查城市房地產(chǎn)網(wǎng)房地交易中心統(tǒng)計(jì)報(bào)告當(dāng)?shù)胤科笫袌?chǎng)研究報(bào)告5.產(chǎn)品開(kāi)發(fā)環(huán)境實(shí)現(xiàn)途徑三、機(jī)會(huì)研究的評(píng)價(jià)模型需求分析模型類別影響因素指標(biāo)闡述權(quán)重單項(xiàng)得分最終得分衡量標(biāo)準(zhǔn)基本面GDP

衡量城市發(fā)展水平人口規(guī)模

衡量房地產(chǎn)的需求量是否充足人均可支配收入

衡量居民消費(fèi)力高低重大基礎(chǔ)設(shè)施

衡量未來(lái)城市房地產(chǎn)的輻射半徑發(fā)展面城市發(fā)展方向

衡量城市發(fā)展方向是否適合發(fā)展城市規(guī)劃定位

衡量城市規(guī)劃是否有利于房地產(chǎn)發(fā)展政策面政策金融環(huán)境

衡量是否對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)有推動(dòng)作用行業(yè)面供應(yīng)量

衡量城市房地產(chǎn)市場(chǎng)容量成交量

衡量城市房地產(chǎn)市場(chǎng)容量?jī)r(jià)格

衡量市場(chǎng)上升空間產(chǎn)品衡量產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)

合計(jì)

城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力AB1城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力C1GDPC2人均GDPC3利稅總額C4社會(huì)消費(fèi)品零售總額C5規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)總額C6人均可支配收入B2城市資金實(shí)力C7全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額C8人均年末儲(chǔ)蓄額C9人均地方財(cái)政收入C10人均地方財(cái)政支出B3城市科技實(shí)力C11科研綜合技術(shù)服務(wù)業(yè)人員數(shù)C12每萬(wàn)人擁有高校在校學(xué)生數(shù)C13人均教育事業(yè)費(fèi)支出C14高等學(xué)校數(shù)C15高等學(xué)校教師數(shù)B4城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與效益C16第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重C17第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員數(shù)C18工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)C19工業(yè)利潤(rùn)總額城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力AB5城市開(kāi)放程度C20進(jìn)口總額C21出口總額C22進(jìn)出口總額占GDP比例C23吸收外資金額C24國(guó)際旅游收入B6城市基礎(chǔ)設(shè)施C25基礎(chǔ)設(shè)施投資額C26人均生活用水量C27人均鋪裝道路面積C28每萬(wàn)人擁有公交車(chē)C29每十萬(wàn)人擁有醫(yī)生數(shù)C30每十萬(wàn)人擁有醫(yī)院床位數(shù)C31人均生活用電量C32人均郵電業(yè)務(wù)總量C33每百萬(wàn)人擁有影劇院數(shù)C34每百人擁有公共圖書(shū)館藏?cái)?shù)B7政府管理城市水平C35城市化水平C36市區(qū)土地面積C37市區(qū)人口密度C38就業(yè)率C39人均住房使用面積C40工業(yè)廢水排放達(dá)標(biāo)率C41人均蔬菜產(chǎn)量C42人均肉產(chǎn)量C43建成區(qū)綠化覆蓋率C44環(huán)境噪聲達(dá)標(biāo)面積接上表土地價(jià)值評(píng)價(jià)模型(模型三)指標(biāo)項(xiàng)因素指標(biāo)評(píng)價(jià)因素權(quán)重指標(biāo)權(quán)重優(yōu)/100良/80中/60差/0經(jīng)濟(jì)環(huán)境產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)

GDP在全市的排名

人均可支配收入

房地產(chǎn)市場(chǎng)土地供應(yīng)量

土地價(jià)格走勢(shì)

房屋價(jià)格走勢(shì)

企業(yè)同行競(jìng)爭(zhēng)

行業(yè)平均利潤(rùn)

未來(lái)發(fā)展規(guī)劃區(qū)域功能定位

基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展規(guī)劃

生活配套設(shè)施發(fā)展規(guī)劃

改造工程規(guī)劃

土地價(jià)值評(píng)價(jià)模型(模型三)接上表指標(biāo)低方案中方案高方案說(shuō)明經(jīng)濟(jì)發(fā)展人均GDP

居民收入

消費(fèi)結(jié)構(gòu)

內(nèi)需對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)

城市人口城市化水平

戶籍人口

機(jī)械增長(zhǎng)

境外和外省士人的增加

城市規(guī)劃城市相關(guān)規(guī)劃

舊城改造

軌道交通的建設(shè)

住宅市場(chǎng)需求分析模型

（模型四）住宅市場(chǎng)需求評(píng)價(jià)模型(模型四)配套←購(gòu)買(mǎi)力指標(biāo)低方案中方案高方案說(shuō)明未來(lái)五年住宅需求總量總?cè)丝?萬(wàn)人)

城市化水平

城市人口（萬(wàn)人）

本市居民改善居住需求（萬(wàn)M2）

動(dòng)拆遷居民需求（萬(wàn)M2）

農(nóng)民進(jìn)鎮(zhèn)需求（萬(wàn)M2）

外籍人士需求（萬(wàn)M2）

城市人口機(jī)械化增長(zhǎng)需求（萬(wàn)M2）

投資需求（萬(wàn)M2）

外省市人口需求（萬(wàn)M2）

住宅需求量（萬(wàn)M2）

接上表住宅市場(chǎng)需求評(píng)價(jià)模型(模型四)指標(biāo)低方案中方案高方案說(shuō)明區(qū)位檔次中心城區(qū)城市人口(萬(wàn)人）

供應(yīng)

需求

次中心城區(qū)城市人口(萬(wàn)人）

供應(yīng)

需求

城市邊緣區(qū)城市人口(萬(wàn)人）

供應(yīng)

需求

接上表住宅市場(chǎng)需求評(píng)價(jià)模型(模型四)←指標(biāo)低方案中方案高方案說(shuō)明影響因素發(fā)展趨勢(shì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展三次產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值

期末三次產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比重

吸引外資

外來(lái)企業(yè)入駐

城市人口勞動(dòng)力數(shù)量

期末第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員占總就業(yè)人員比重

就業(yè)機(jī)會(huì)

城市規(guī)劃交通的規(guī)劃

產(chǎn)業(yè)分布區(qū)域規(guī)劃

科技園區(qū)等的規(guī)劃

商務(wù)中心的規(guī)劃

寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求評(píng)價(jià)模型(模型五)指標(biāo)低方案中方案高方案說(shuō)明未來(lái)五年寫(xiě)字樓需求總量總?cè)丝?萬(wàn)人)

城市就業(yè)人口（萬(wàn)人）

城市產(chǎn)業(yè)就業(yè)比重

第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員數(shù)（萬(wàn)人）

原有從業(yè)人員改善辦公條件新增規(guī)模（萬(wàn)M2）

新增第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員需求量(萬(wàn)M2)

寫(xiě)字樓需求規(guī)模（萬(wàn)M2）

未來(lái)寫(xiě)字樓需求空間分布中心城區(qū)供應(yīng)

需求

次中心城區(qū)供應(yīng)

需求

接上表寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求評(píng)價(jià)模型(模型五)指標(biāo)低方案中方案高方案說(shuō)明影響因素發(fā)展趨勢(shì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展居民實(shí)際收入恩格爾系數(shù)

內(nèi)需對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)

城市人口戶籍人口

城市化水平

外地人和境外人士

旅游人次不斷增加

城市規(guī)劃旅游景點(diǎn)拓展

期末商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局旅游業(yè)發(fā)展

商業(yè)用房需求評(píng)價(jià)模型(模型六)指標(biāo)低方案中方案高方案說(shuō)明未來(lái)五年商業(yè)用房需求總量總?cè)丝?萬(wàn)人)

購(gòu)買(mǎi)力

從業(yè)人員人均占有商業(yè)面積(M2)

城市人均商業(yè)面積（M2）

原人口改善需求新增規(guī)模(萬(wàn)M2)

新增人口需求規(guī)模(萬(wàn)M2)

商用物業(yè)需求規(guī)模(萬(wàn)M2)

未來(lái)商業(yè)用房需求空間分布中心城區(qū)供應(yīng)

需求

次中心城區(qū)供應(yīng)

需求

商業(yè)用房需求評(píng)價(jià)模型(模型六)接上表四、案例分析案例一：嘉興案例二：合肥案例三：蘇州案例說(shuō)明：嘉興市、合肥市是針對(duì)是否

進(jìn)入城市進(jìn)行研究;蘇州市、杭州市是針對(duì)是否

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行研究.第四部分、案例演示案例四：杭州案例1-1：嘉興市(開(kāi)發(fā)商是否進(jìn)入該城市的研究)說(shuō)明：萬(wàn)科有意將嘉興作為下一個(gè)拓展城市,故研究目前嘉興市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況判斷開(kāi)發(fā)商現(xiàn)階段是否進(jìn)入嘉興市房地產(chǎn)市場(chǎng)案例1-2

：嘉興市秀洲新區(qū)南湖新區(qū)市中心宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境評(píng)價(jià)解決進(jìn)與不進(jìn)、什么時(shí)候進(jìn)的問(wèn)題類別影響因素指標(biāo)闡述權(quán)重單項(xiàng)得分最終得分基本面GDP1156億元8%80.64人口數(shù)量300萬(wàn)8%80.64可支配收入1618915%91.35重大基礎(chǔ)設(shè)施四通八達(dá)，融貫上海等周邊其他城市10%90.9發(fā)展面城市發(fā)展方向北抑南移、東進(jìn)西拓5%70.35城市規(guī)劃定位長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、杭州灣濱海新市、江南水鄉(xiāng)文化大市5%80.4政策面政策金融環(huán)境地方政策主要針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房8%80.64行業(yè)面供應(yīng)量442萬(wàn)m28%80.64成交量298萬(wàn)m215%81.2價(jià)格3181元/平方米8%80.64競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)以本地和區(qū)域開(kāi)發(fā)商為主5%80.4項(xiàng)目品質(zhì)緊跟上海及杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)5%80.4

合計(jì)∑=100%/8.2案例1-3

：嘉興市運(yùn)用評(píng)估模型一市場(chǎng)需求環(huán)境評(píng)價(jià)區(qū)域\權(quán)重15%10%15%10%10%25%15%綜合評(píng)分區(qū)位配套客戶購(gòu)買(mǎi)力產(chǎn)品檔次價(jià)格未來(lái)土地供應(yīng)未來(lái)發(fā)展?jié)摿δ虾聟^(qū)4333445

得分0.60.30.450.30.410.753.8秀洲新區(qū)4333344

得分0.60.30.450.30.310.63.55市中心5434512

得分0.750.40.450.40.50.250.33.05北方工業(yè)園3432322

得分0.450.40.450.20.30.50.32.6案例1-4

：嘉興市綜合評(píng)估模型四評(píng)估模型三解決進(jìn)入哪個(gè)區(qū)域問(wèn)題產(chǎn)品開(kāi)發(fā)環(huán)境評(píng)價(jià)解決開(kāi)發(fā)什么產(chǎn)品問(wèn)題發(fā)現(xiàn)一：配套成熟度開(kāi)始對(duì)項(xiàng)目去化有較大影響

發(fā)現(xiàn)二：社區(qū)商業(yè)概念已引進(jìn)嘉興市場(chǎng)反應(yīng)有待檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)三：自然水系資源豐富，本地客戶對(duì)有水景鑒別能級(jí)高

發(fā)現(xiàn)四：創(chuàng)新型產(chǎn)品的市場(chǎng)關(guān)注度較高發(fā)現(xiàn)五：戶型設(shè)計(jì)以二房二廳一衛(wèi)和三房二廳二衛(wèi)為主發(fā)現(xiàn)六：對(duì)房子的舒適性要求較高，已經(jīng)進(jìn)入二次置業(yè)階段發(fā)現(xiàn)七：當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格差異不大案例1-5：嘉興市綜合結(jié)論根據(jù)對(duì)嘉興市住宅市場(chǎng)的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)嘉興市低密度住宅產(chǎn)品不多;如果萬(wàn)科進(jìn)入嘉興低密度住宅市場(chǎng)，建議萬(wàn)科為客戶打造一個(gè)“以我為中心，注重整體效應(yīng)”的景觀社區(qū);為此要把握好幾方面因素：

區(qū)位選擇：各區(qū)差異性不大,我們建議優(yōu)先考慮南湖區(qū),其次秀州新區(qū)物業(yè)選擇：建議以聯(lián)排別墅為主,中央景觀區(qū)配有少量獨(dú)棟產(chǎn)品塑造：引進(jìn)一些城市成熟的低密度產(chǎn)品,前期不建議產(chǎn)品超前景觀功能：緊抓“水景”,嘉興多水,居民樂(lè)水配套功能：做好小區(qū)內(nèi)部功能配套，提升小區(qū)整體檔次物業(yè)管理：引進(jìn)知名的物管公司，提升小區(qū)的物業(yè)管理水平，拉開(kāi)檔次案例1-6

：嘉興市案例2-1：合肥市機(jī)會(huì)研究說(shuō)明：萬(wàn)科有意將合肥作為下一個(gè)拓展城市故研究目前合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況判斷開(kāi)發(fā)商現(xiàn)階段是否進(jìn)入合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)?高新區(qū)政務(wù)區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)蜀山區(qū)廬陽(yáng)區(qū)包河區(qū)瑤海區(qū)新站區(qū)案例2-1：合肥市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境評(píng)價(jià)類別影響因素指標(biāo)闡述權(quán)重單項(xiàng)得分最終得分基本面GDP854億元9%50.45人口數(shù)量455.7萬(wàn)9%80.72人均可支配收入968415%50.75重大基礎(chǔ)設(shè)施華東第二通道樞紐站10%60.6發(fā)展面城市發(fā)展方向環(huán)城—濱湖—臨江8%70.56城市規(guī)劃定位一主城、四中心、一濱湖新區(qū)8%70.56政策面政策金融環(huán)境與其他城市基本一致，地方政策主要針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房8%60.48行業(yè)面供應(yīng)量411萬(wàn)9%70.63成交量366萬(wàn)15%71.05價(jià)格3189元/平方米9%70.63

合計(jì)/100%/6.43案例

2-2：合肥市市場(chǎng)需求環(huán)境評(píng)價(jià)區(qū)域

權(quán)重15%10%10%10%15%10%15%15%綜合評(píng)分區(qū)位配套產(chǎn)品檔次價(jià)格供求比成交占全市比重未來(lái)土地供應(yīng)未來(lái)發(fā)展?jié)摿Π訁^(qū)0.60.20.30.20.450.30.30.62.95政務(wù)區(qū)0.60.20.30.20.30.20.50.62.9高新區(qū)0.450.20.40.20.450.20.50.452.85廬陽(yáng)區(qū)0.450.30.20.20.450.450.50.32.85蜀山區(qū)0.450.30.30.20.30.30.50.452.8新站區(qū)0.30.20.20.30.450.450.50.32.7瑤海區(qū)0.450.20.20.30.450.450.250.32.6經(jīng)濟(jì)區(qū)0.30.10.20.30.30.30.750.32.55案例

2-3：合肥市風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)-宏觀環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)影響因素指標(biāo)闡述評(píng)價(jià)地區(qū)生產(chǎn)總值853.57億位于長(zhǎng)三角城市的中下游，以“工業(yè)立市”發(fā)展方向的效果還沒(méi)得到體現(xiàn)，工業(yè)經(jīng)濟(jì)的總量和投入還不足。人均可支配收入9684居民的可支配收入尚未足10000元，位于長(zhǎng)三角城市的最末位，居民的生活水平較低。房地產(chǎn)投資額190.29億房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資的38.4%，比上海還高。房地產(chǎn)竣工率30.76%房地產(chǎn)竣工率逐漸降低,開(kāi)發(fā)周期被拉長(zhǎng),以往幾年出讓的土地還繼續(xù)供應(yīng),加大了未來(lái)的消化壓力,容易形成惡性循環(huán)房地產(chǎn)成交量365.7萬(wàn)省會(huì)城市,商品住宅成交量明顯偏低,城市房地產(chǎn)發(fā)展還處于一個(gè)相對(duì)初級(jí)階段,以當(dāng)?shù)鼐用褡宰橹?外來(lái)購(gòu)買(mǎi)力不強(qiáng)商品住宅空置45.24萬(wàn)已購(gòu)商品住宅的空置率達(dá)到12%以上,浙江一帶的投資客進(jìn)來(lái)導(dǎo)致了當(dāng)?shù)厣唐纷≌目罩寐实奶岣?并且也制造了一些“供不應(yīng)求”假象商品住宅均價(jià)3189價(jià)格受外界因素刺激作用較小,價(jià)格一直沒(méi)有較大增幅.由于供應(yīng)量較大導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)商之間的價(jià)格戰(zhàn).另外,近兩年的中低價(jià)房政策的實(shí)施對(duì)房?jī)r(jià)也是一個(gè)沖擊房?jī)r(jià)收入比例11.36居民的購(gòu)房壓力偏高未來(lái)土地供應(yīng)15060畝5077畝已經(jīng)列入06年供地計(jì)劃,未來(lái)的供應(yīng)還將繼續(xù)放量,在沒(méi)有外來(lái)購(gòu)買(mǎi)力的情況下,合肥樓市去化速度將再次放慢案例

2-4：合肥市解決進(jìn)與不進(jìn)的問(wèn)題風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)-市場(chǎng)供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)板塊市場(chǎng)特征描述2005年銷(xiāo)售面積(萬(wàn))2005年度成交價(jià)格板塊可售面積(萬(wàn)方)2006供應(yīng)（畝）所需銷(xiāo)售時(shí)間(年)蜀山區(qū)發(fā)展早配套成熟學(xué)校資源多573370161.754153.4高新區(qū)外部環(huán)境優(yōu)越,別墅類產(chǎn)品為主,檔次較高33308081.621352.8政務(wù)區(qū)品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)樓盤(pán)檔次較高28345099.65/4.4經(jīng)濟(jì)區(qū)房?jī)r(jià)低，中低檔產(chǎn)品居多42249092.35/2.1廬陽(yáng)區(qū)中心城區(qū)供應(yīng)稀少，北部受控制區(qū)，未來(lái)發(fā)展空間不大593200162.0916904.9包河區(qū)合肥濱湖新城重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)，開(kāi)發(fā)檔次迅速提升413350114.0311393（住宅1200）5.1新站區(qū)交通便捷、生態(tài)環(huán)境較好，價(jià)格低，發(fā)展?jié)摿?9284084.83/2.1瑤海區(qū)工業(yè)區(qū)，環(huán)境較差，住宅升級(jí)階段，32297063.0214273.5案例

2-5：合肥市解決進(jìn)入哪個(gè)區(qū)域問(wèn)題綜合結(jié)論通過(guò)對(duì)合肥市進(jìn)行了調(diào)查,以該城市的宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)各板塊市場(chǎng)發(fā)展情況作為衡量萬(wàn)科能否進(jìn)入合肥市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)。就合肥目前各方面發(fā)展來(lái)看，我們認(rèn)為，選擇目前進(jìn)入合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。案例

2-6：合肥市案例3-1：蘇州市項(xiàng)目金閶區(qū)平江區(qū)滄浪區(qū)案例3-2：蘇州市項(xiàng)目案例3-3：蘇州市項(xiàng)目總體來(lái)說(shuō)蘇州市整體宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，位列長(zhǎng)三角城市的前茅經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展帶動(dòng)各行業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展房地產(chǎn)在蘇州經(jīng)濟(jì)中扮演著重要的角色。

環(huán)境有支撐定位優(yōu)勢(shì)：“中心城區(qū)

代表蘇州的城市形象，是蘇州文化的‘魂’”，“蘇州的政治、經(jīng)濟(jì)、文化高地”。提高中心城區(qū)定位已納入蘇州“十一五”規(guī)劃之中配套優(yōu)勢(shì)：各種商業(yè)、交通等配套設(shè)施日趨完善園林優(yōu)勢(shì)：蘇州園林天下知名，各種風(fēng)格的園林如拙政園、留園、獅子林等都有悠久的歷史土地稀缺：土地市場(chǎng)主要依靠舊城改造和城區(qū)外延提供開(kāi)發(fā)用地，可供開(kāi)發(fā)的土地相對(duì)緊缺，商品房市場(chǎng)供不應(yīng)求金閶區(qū)平江區(qū)滄浪區(qū)案例3-4：蘇州市項(xiàng)目區(qū)位有優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)有需求2005年蘇州中心城區(qū)上市別墅項(xiàng)目去化情況產(chǎn)品類型獨(dú)幢別墅聯(lián)排別墅其他2004100%100%100%200597%85%75%2006/70%/案例3-5：蘇州市項(xiàng)目2005年上市銷(xiāo)售的別墅項(xiàng)目中,獨(dú)幢別墅的銷(xiāo)售情況最好,推出的60套獨(dú)幢房中,僅剩5套房源可售,去化率已達(dá)97%聯(lián)排別墅的銷(xiāo)售次之,去化率已達(dá)85%左右其他類型別墅的去化率在75%左右,整體去化情況良好蘇州中心城區(qū)的地價(jià)穩(wěn)中有升中央政府對(duì)于別墅用地加以限制蘇州客戶對(duì)于園林別墅的追捧這都導(dǎo)致了蘇州中心城區(qū)的別墅價(jià)格一路走高,相信未來(lái)的稀缺性更是價(jià)格上揚(yáng)的基礎(chǔ)案例3-6：蘇州市項(xiàng)目?jī)r(jià)格有空間產(chǎn)品有機(jī)會(huì)整體規(guī)劃水平不高由于土地稀缺性和低密度產(chǎn)品需求強(qiáng)勁，導(dǎo)致眾多開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中忽略了項(xiàng)目的規(guī)劃質(zhì)量的提升。內(nèi)部細(xì)節(jié)關(guān)注度不高案例3-7：蘇州市項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)部三級(jí)道路即各排別墅之間的間距特別小，僅在2米左右，業(yè)主生活私密性得不到保障。小區(qū)內(nèi)部景觀處理比較一般。部分樓盤(pán)（如江南人家、水景麗舍等）產(chǎn)品內(nèi)部層高較低，進(jìn)入之后給人明顯的空間壓抑感。綜合結(jié)論案例3-8：蘇州市項(xiàng)目案例4-1：杭州市項(xiàng)目項(xiàng)目機(jī)會(huì)研究說(shuō)明：**企業(yè)有意在杭州濱江區(qū)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目需研究杭州市濱江區(qū)房地產(chǎn)狀況并結(jié)合土地本身特質(zhì),判斷其項(xiàng)目的可行性濱江區(qū)案例4-2：杭州市項(xiàng)目東信大道六合路杭州中恒電氣股份有限公司規(guī)劃支路B商業(yè)用地18920平方米A住宅用地28306平方米南都逸天廣場(chǎng)杭州第二中學(xué)摩托羅拉北案例4-3：杭州市項(xiàng)目為了消化原有的出讓土地，06年政府嚴(yán)格控制現(xiàn)有土地的出讓目前濱江區(qū)所儲(chǔ)備的土地存量也不大,未來(lái)幾年內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模土地出讓現(xiàn)象03、04年濱江區(qū)土地供應(yīng)集中放量;05年有所減緩案例4-4：杭州市項(xiàng)目土地市場(chǎng)杭州市住宅月度成交量呈現(xiàn)“M”狀走勢(shì),2006年住宅月